淺析個性化菜單式精裝修模式

1、淺析個性化菜單式精裝修模式,目錄 1.個性化菜單式精裝修模式特點 2.個性化菜單式精裝修操作流程 3.個性化菜單式精裝修清單選擇表 4.個性化菜單式精裝修框架預(yù)算表 5.個性化菜單式精裝修室內(nèi)設(shè)計總體流程 6.個性化菜單式精裝修分級示例 7.可能出現(xiàn)的問題及解決措施 8.他山之石：東京建物的新建住宅選裝,個性化菜單式精裝修模式特點,模式特點,開發(fā)商及裝飾設(shè)計公司關(guān)系紐帶圖,案場銷售人員和現(xiàn)場室內(nèi)設(shè)計師,戶型介紹 購房流程 周邊配套設(shè)施介紹 地理位置介紹 交通出行介紹 周邊自然環(huán)境介紹 小區(qū)自然環(huán)境介紹,案場銷售人員,戶型缺點的彌補設(shè)計介紹 精裝修人性化的室內(nèi)設(shè)計講解 個性化菜單式精裝修室內(nèi)設(shè)計

2、講解 室內(nèi)軟裝的設(shè)計講解 樣板房室內(nèi)設(shè)計講解 室內(nèi)設(shè)計風(fēng)格講解 室內(nèi)生活品質(zhì)講解,駐場室內(nèi)設(shè)計師,協(xié) 作 銷 售,個性化菜單式精裝修操作流程,備注：本流程不包含后續(xù)裝修業(yè)主， 后續(xù)裝修業(yè)主需另行簽訂裝修合同。,小業(yè)主,小業(yè)主,備注：本流程為后續(xù)裝修業(yè)主， 后續(xù)裝修業(yè)主需另行簽訂裝修合同。,大業(yè)主,備注：本流程為開發(fā)商精裝修流程， 交付為精裝修交付小業(yè)主。,個性化菜單式精裝修清單選擇表,小業(yè)主,本表的主要用途：小業(yè)主對于主要材料的選擇，不涉及價格。,小業(yè)主菜單選擇流程表,備注：本流程不包含后續(xù)裝修業(yè)主， 后續(xù)裝修業(yè)主需另行簽訂裝修合同。,個性化菜單式精裝修框架預(yù)算表,小業(yè)主預(yù)決算流程表,報價表（

3、示例）,本表的主要用途：1.根據(jù)小業(yè)主選擇的主要材料確認精裝修總體金額；2.給小業(yè)主確認人工費及輔材總金額。,個性化菜單式精裝修室內(nèi)設(shè)計總體流程,個性化菜單式精裝修室內(nèi)設(shè)計流程,精裝修設(shè)計咨詢在案場中的位置規(guī)劃示例,精裝修設(shè)計提供服務(wù)內(nèi)容,1.基礎(chǔ)級 完整的平面CAD施工圖（不包含立面圖），清單材料選擇表。 2.標(biāo)準(zhǔn)級 完整的平面CAD施工圖（包含立面圖），清單材料選擇表。 3.尊貴級 完整的平面CAD施工圖（包含立面圖、節(jié)點大樣圖），清單材料選擇表。 4.豪華級 完整的平面CAD施工圖（包含立面圖、節(jié)點大樣圖）及效果圖，清單材料選擇表。 5.別墅級 完整的平面CAD施工圖（包含立面圖、節(jié)點大

4、樣圖）及效果圖，清單材料選擇表。,個性化菜單式精裝修分級示例,基礎(chǔ)級,標(biāo)準(zhǔn)級,尊貴級,豪華級,別墅級,建立精裝修住宅的分級體系： 1.基礎(chǔ)級：完整廚房、衛(wèi)生間的整體裝修，門、地板的安裝，墻頂面涂料。 2.標(biāo)準(zhǔn)級：在基礎(chǔ)級上，增加廚房及衛(wèi)生間的部品件。 3.尊貴級：在標(biāo)準(zhǔn)級上，增加房屋各空間的收納系統(tǒng)，增加裝飾背景墻。 4.豪華級：在尊貴級上，增加其他配置，如空調(diào)、新風(fēng)、直飲水、熱水器等。 5.別墅級：在豪華級上，增加軟裝配置，如窗簾、家具、燈具等。,基礎(chǔ)級-01,完整廚房、衛(wèi)生間的整體裝修，門、地板的安裝，墻頂面涂料,基礎(chǔ)級-02,完整廚房、衛(wèi)生間的整體裝修，門、地板的安裝，墻頂面涂料,基礎(chǔ)級

5、-03,完整廚房、衛(wèi)生間的整體裝修，門、地板的安裝，墻頂面涂料,標(biāo)準(zhǔn)級-01,在基礎(chǔ)級上，增加廚房及衛(wèi)生間的部品件,標(biāo)準(zhǔn)級-02,在基礎(chǔ)級上，增加廚房及衛(wèi)生間的部品件,尊貴級-01,在標(biāo)準(zhǔn)級上，增加房屋各空間的收納系統(tǒng)，增加裝飾背景墻,尊貴級-02,在標(biāo)準(zhǔn)級上，增加房屋各空間的收納系統(tǒng)，增加裝飾背景墻,豪華級-01,在尊貴級上，增加其他配置，如空調(diào)、新風(fēng)、直飲水、熱水器等,豪華級-02,在尊貴級上，增加其他配置，如空調(diào)、新風(fēng)、直飲水、熱水器等,別墅級-01,在豪華級上，增加軟裝配置，如窗簾、家具、燈具等,別墅級-02,在豪華級上，增加軟裝配置，如窗簾、家具、燈具等,別墅級-03,在豪華級上，增

6、加軟裝配置，如窗簾、家具、燈具等,可能出現(xiàn)的問題及解決措施,怎么與開發(fā)商結(jié)成利益同盟 購房人多，駐場設(shè)計師來不及應(yīng)對現(xiàn)場設(shè)計情況 開發(fā)商延遲交房，導(dǎo)致延遲裝修或者開發(fā)商提早交房，導(dǎo)致提早裝修 小業(yè)主退訂精裝修服務(wù)的賠償問題 小業(yè)主要選定精裝修開工日期 小業(yè)主對毛坯房竣工驗收不過，導(dǎo)致延遲精裝修或出現(xiàn)集體退房事件 小業(yè)主對主材中途提出修改 小業(yè)主對設(shè)計中途提出修改 批量材料采購，質(zhì)量問題，延遲交貨問題，導(dǎo)致延期交房 驗收時，小業(yè)主無時間到場，導(dǎo)致交房推遲 案場銷售員（代理銷售方）與駐場設(shè)計方產(chǎn)生矛盾 開發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致房產(chǎn)爛尾不能交房,老板間協(xié)商 增派人手 合同提前規(guī)定 扣除50%定金，同時

7、公司批量采購材料量及金額要小于25% 歸入后續(xù)業(yè)主裝修檔類 合同提前規(guī)定 合同提前規(guī)定 合同提前規(guī)定 合同提前規(guī)定 合同提前規(guī)定 利益輸送 合同提前規(guī)定,流程存在可能出現(xiàn)的問題,解決措施,他山之石：東京建物的住宅選裝,一、東京建物為新建住宅提供的選裝服務(wù)種類,前提：東京建物將住宅改裝選裝定位為高盈利項目，這點是理解其該項服務(wù)策略的前提。 東京建物為新建住宅提供的選裝服務(wù)種類分為兩種： 菜單式選裝方案 菜單式選裝方案通常是“無料”的，即無償給客戶提供的選裝服務(wù)。菜單式選裝方案在銷售前就已經(jīng)設(shè)計好。 個性化選裝方案 個性化選裝方案通常是“有料”的，即有償給客戶提供的選裝服務(wù)。 但也不是完全根據(jù)客戶

8、需求定制方案。一般來說，在銷售前也會轉(zhuǎn)備好各戶型的個性化選裝方案。如果客戶需要在提供的個性化方案之外進行選裝，則收費會更高。,一、東京建物為新建住宅提供的選裝服務(wù)種類,兩者有何區(qū)別？ “菜單式選裝”一般只作平面布局上的簡單調(diào)整，如三室一廳調(diào)整為二室一廳； “個性化選裝”的方案較為復(fù)雜，涉及到功能分區(qū)、布局、管線、用材檔次等多方面的調(diào)整，比如景觀浴室、景觀廚房、超大主臥等；,菜單式選裝方案,個性化選裝方案,東京建物為了保證項目的實施設(shè)計能夠更好的控制成本和保證施工質(zhì)量，一般委托總承包商的設(shè)計部，根據(jù)東京建物的式樣書、標(biāo)準(zhǔn)圖等來完成實施設(shè)計工作。 在菜單式、個性化選裝方案的設(shè)計上，東京建物也采取了

9、同樣的思路。 即先由東京建物傾聽客戶需求（東京未來建物會議等途徑），在此基礎(chǔ)上對客戶的選裝需求進行標(biāo)準(zhǔn)化方案制定，再提供給總承包商，請其依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化方案進行項目選裝方案設(shè)計。 東京建物的新建住宅選裝 東京未來建物會議 銷售案場調(diào)研及評價表 向物業(yè)管理投訴 新項目客戶調(diào)研 ,二、新建住宅選裝服務(wù)的設(shè)計,客戶傾聽,選裝需求的整理和固化,總承包商進行需安裝方案設(shè)計,東京建物將選裝服務(wù)定位為高盈利項目。并且，對個性化選裝的盈利要求更高。 在這樣的思路下，東京建物通常將無償提供的“菜單式選裝”的施工工作直接委托總承包單位進行。 而對于有償提供的“個性化選裝”，東京建物的做法是由客戶單獨委托“東京建物Tec

10、hno-build子公司”，由其進行專業(yè)改裝工程管理（獲取高盈利），然后再由其委托總承包單位進行施工。使得東京建物集團在個性化選裝服務(wù)上能夠獲取更高的利潤。,三、新建住宅選裝服務(wù)的施工,客戶,菜單式選裝,個性化選裝,委托,委托,東京建物,東京建物Techno-build,總承包商施工,采用選裝服務(wù)，會從施工組織、質(zhì)量控制等方面給總承包單位帶來很大的管理難度和管理成本。 在東京建物的“菜單式+個性化”選裝模式下，在同一個項目中基本上不存在完全相同的兩套住宅。在這樣的情況下，如何調(diào)動總承包單位的積極性呢？ 東京建物的思路和做法其實很簡單：給總承包商更多的利潤。這些利潤從哪里來呢？當(dāng)然不是從東京建物

11、自身的利潤里拿出來、不能影響到東京建物自身的利潤率。 因此，解決方案主要存在于“設(shè)計和成本控制”環(huán)節(jié)： 在設(shè)計時，保證無償提供的“菜單式選裝方案”的成本均低于原方案。 在設(shè)計時，相對原方案成本增加的方案，全部列為有償提供的“個性化選裝方案”。,四、如何調(diào)動總承包商配合選裝服務(wù)的積極性,選裝方案設(shè)計及成本測算,菜單式選裝（無償）,個性化選裝（有償）,總承包商施工,成本低于原方案,成本低于原方案,通過對“菜單式選裝”、“個性化選裝”的區(qū)分，東京建物實現(xiàn)了在盡可能滿足客戶選裝需求、提高自身盈利能力的情況下，也增加合作伙伴所獲利潤，調(diào)動總包的配合積極性。 選裝服務(wù)的意義： 東京建物的新建住宅選裝 滿足客戶對住宅使用的個性化需求； 在住宅本身銷售之外，找到了一個新的高利潤增長點； 通過合理