中國(guó)房地產(chǎn)城市豪宅項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品將提案.ppt

1、豪宅市場(chǎng)分析與產(chǎn)品建議,2010-11-3,有這么一群人 他們占據(jù)社會(huì)主流資源 他們不是追求 Starbucks、Swarovski 的小資 因?yàn)樗麄円呀?jīng)擁有 Hermes、Tiffany、Callaway、Normana 他們已經(jīng)厭倦了對(duì)于物質(zhì)的追求 他們真正需要的是一處?kù)o謐的生活港灣 就讓保利為他們創(chuàng)造一處有房、有水、有樹(shù)、有家、有夢(mèng)的原灣天堂,PART1 豪宅項(xiàng)目樣本項(xiàng)目選取 PART2 外地市場(chǎng)個(gè)案研究 PART3 成都市場(chǎng)個(gè)案研究 PART4 產(chǎn)品建議,思 考 路 徑,PART 1 豪宅項(xiàng)目樣本選取,選取標(biāo)準(zhǔn) 1. 項(xiàng)目銷售單價(jià)高于同等區(qū)域 30%及以上； 2. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)具有較強(qiáng)

2、的高端住宅開(kāi)發(fā)能力與經(jīng)驗(yàn)； 3. 項(xiàng)目以中、大面積產(chǎn)品為主； 4. 項(xiàng)目本體已入市銷售，同時(shí)已具備一定的市場(chǎng)認(rèn)知度、認(rèn)可度。 項(xiàng)目選取城市 1、廣州項(xiàng)目（豪宅開(kāi)發(fā)的典范城市） 2、上海項(xiàng)目（豪宅開(kāi)發(fā)的典范城市） 3、杭州項(xiàng)目（豪宅開(kāi)發(fā)的典范城市） 4、重慶項(xiàng)目（成都“鄰居”） 5、成都項(xiàng)目,PART 2 外地市場(chǎng)個(gè)案研究,項(xiàng)目選取城市 1、廣州項(xiàng)目 2、上海項(xiàng)目 3、杭州項(xiàng)目 4、重慶項(xiàng)目 5、成都項(xiàng)目,廣州項(xiàng)目,保利康橋保利地產(chǎn)最頂級(jí)豪宅產(chǎn)品 匯景新城廣州豪宅之王 星河灣廣州豪宅最經(jīng)典作品，星河灣母體 博雅首府廣州最貴電梯豪宅,廣州保利康橋基礎(chǔ)資料,保利康橋是保利地產(chǎn)在廣州最高端電梯豪宅項(xiàng)目

3、，項(xiàng)目產(chǎn)品一字排布，充分利用江景。,220,220,245,245,260,260,320,320,保利康橋戶型1：220 4房2廳3衛(wèi),大主臥 雙景觀套房,客廳，雙臥室陽(yáng)臺(tái)及飄窗充分利用景觀?？蛷d開(kāi)間5.2米，主臥開(kāi)間5.1米。,帶衛(wèi)生間 工人房,較大、方正入戶花園,保利康橋戶型2：245 4房2廳3衛(wèi),5米開(kāi)間主臥，帶轉(zhuǎn)角飄窗,帶衛(wèi)生間 工人房,客廳、餐廳橫向排布，接9.3米闊景陽(yáng)臺(tái),270度景觀浴室,內(nèi)置18超大入戶花園,經(jīng)典戶型,保利康橋戶型3：260 4房2廳3衛(wèi),5.6米開(kāi)間客廳，廳出陽(yáng)臺(tái),帶衛(wèi)生間 工人房,景觀書房,內(nèi)置19超大入戶花園,保利康橋戶型4：320 5房2廳4衛(wèi),8.

4、2米開(kāi)間客廳，近10米景觀陽(yáng)臺(tái),內(nèi)置20超大入戶花園,近50超大 主臥,保利康橋小結(jié),產(chǎn)品戶型： 項(xiàng)目以套四及套五（均含書房）大戶型為主； 項(xiàng)目均有內(nèi)置較大入戶花園； 項(xiàng)目產(chǎn)品均設(shè)置保姆間； 245平米戶型采用客廳和餐廳橫向面江、且主臥帶景觀沐浴間，非常受歡迎； 主臥、客廳與次臥均面江(245平戶型餐廳面江）,廣州博雅首府基礎(chǔ)資料,博雅首府為廣州最頂端電梯豪宅，首個(gè)單價(jià)破四萬(wàn)電梯豪宅。,博雅首府戶型1： 198 4房2廳2衛(wèi),弧形突出 客廳造型,20超大 入戶花園,博雅首府戶型2： 340 4房2廳3衛(wèi),弧形突出客廳造型，8.8米超大開(kāi)間,功能分區(qū)合理,35超大 入戶花園,65主臥，帶書房衣帽

5、間及衛(wèi)生間,博雅首府戶型2： 385 3房2廳4衛(wèi),躍式圓形創(chuàng)意客廳設(shè)計(jì)，景觀效果強(qiáng),功能分區(qū)合理,46奢華 入戶花園設(shè)計(jì),65超大主人房,經(jīng)典戶型,博雅首府小結(jié),產(chǎn)品戶型： 項(xiàng)目以套三為主、空間尺度較大； 項(xiàng)目入戶花園（20平米以上）、客廳及主臥均放大處理，做到市場(chǎng)上極致； 項(xiàng)目產(chǎn)品均設(shè)置保姆間； 戶型無(wú)陽(yáng)臺(tái)、且次臥空間相對(duì)較小。,廣州匯景新城龍熹山基礎(chǔ)資料,匯景新城是廣州豪宅最具代表性作品，其09年和10年連續(xù)兩年成為廣州單盤銷售冠軍。,匯景新城戶型1：185 3房2廳2衛(wèi),雙入戶電梯及大廳，主仆功能分區(qū)好,20造型 入戶花園,匯景新城戶型2：240 4房2廳3衛(wèi),雙入戶，主仆功能分區(qū)好,

6、雙大陽(yáng)臺(tái)，保證功能與客廳、次臥、餐廳及廚房通風(fēng)采光,雙主人套房設(shè)計(jì),匯景新城戶型3：265 4房2廳3衛(wèi),采用中央空調(diào)，立面美觀,主仆功能 分區(qū)較好,雙大陽(yáng)臺(tái)，保證功能與客廳餐廳及廚房通風(fēng)采光,臥室采用飄窗，通風(fēng)采光性能好,經(jīng)典戶型,匯景新城戶型4：350 6房2廳3衛(wèi)（疊拼）,客廳挑高6米，轉(zhuǎn)角落地窗,客廳和書房外接陽(yáng)臺(tái)，觀景效果好,4套房設(shè)計(jì)，板式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光好,65帶獨(dú)立衣帽間、衛(wèi)生間及書房主臥,匯景新城小結(jié),產(chǎn)品戶型： 項(xiàng)目以套三、套四及以上為主、多為2梯2戶板房； 項(xiàng)目多采用雙入戶、設(shè)保姆間，保姆間與工作陽(yáng)臺(tái)相連接，主仆分區(qū)設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)突出； 項(xiàng)目多采用雙主人套房； 項(xiàng)目入戶花園和景觀

7、陽(yáng)臺(tái)相結(jié)合； 項(xiàng)目次臥等結(jié)構(gòu)比較均勻。,廣州星河灣（星河灣6號(hào)）基礎(chǔ)資料,星河灣為廣州最精致江景電梯豪宅，目前開(kāi)發(fā)到7期，是廣州豪宅典范。,星河灣6號(hào)戶型1：245 4房3廳4衛(wèi),分中西雙廚房，早晚雙餐廳,獨(dú)門獨(dú)戶電梯廳,每個(gè)房間帶小陽(yáng)臺(tái)，3套房設(shè)計(jì)，戶型方正大氣,主仆分區(qū)較好。,經(jīng)典戶型,戶型4：325 4房3廳4衛(wèi),戶型4：305 4房3廳4衛(wèi),戶型4：275 4房3廳4衛(wèi),星河灣6號(hào)戶型2、3、4： 4房3廳4衛(wèi),2、3、4戶型結(jié)構(gòu)與1戶型類似，戶型尺寸存在差異。,星河灣6號(hào)戶型5：475 4房3廳4衛(wèi),八角形創(chuàng)意主人房，景觀，通風(fēng)效果佳。,戶型與1、2戶型類似，尺寸大,星河灣6號(hào)小結(jié),

8、產(chǎn)品戶型： 項(xiàng)目以套三、套四及以上為主、多為2梯2戶板房，戶型結(jié)構(gòu)嚴(yán)格一致； 項(xiàng)目均采用獨(dú)門獨(dú)戶入戶； 老人房與主人房區(qū)分布在客廳兩側(cè)，保證私密性； 項(xiàng)目均設(shè)有保姆間，保姆間和工作陽(yáng)臺(tái)相連； 項(xiàng)目均采用雙套房設(shè)計(jì) 項(xiàng)目均采用中西廚房、早晚餐廳； 每個(gè)房間均設(shè)有陽(yáng)臺(tái)； 傭人房以生活陽(yáng)臺(tái)為節(jié)點(diǎn)。,廣州豪宅戶型總結(jié)：項(xiàng)目基礎(chǔ)資料,廣州豪宅戶型總結(jié)：項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)部數(shù)據(jù)比較,PART 3 上海典型個(gè)案分析,世茂濱江花園,湯臣一品,上海星河灣,仁恒河濱城,世茂濱江花園位于陸家嘴板塊的最西南面的位置，它坐東朝西，西靠黃浦江。主體建筑沿江弧形排列，前后錯(cuò)落有置。公寓外檐以亮麗通透的談綠色玻璃幕墻與色彩淡雅的暖色

9、體墻體相配合，現(xiàn)代中不失雅典。每棟樓結(jié)合一個(gè)主題花園，使本小區(qū)的綠化高達(dá)20萬(wàn)平方米左右.上海最典型的一線江景豪宅。,世茂濱江花園基礎(chǔ)資料,英式大草坪,德式綠茵天鵝湖,夏威夷沖浪沙灘,中式園林,奧林匹克花園,法式迷宮花園,黃浦江一線江景,一線排開(kāi)，面對(duì)繁華外灘沿江擴(kuò)展近1公里，浦江美景一覽無(wú)余。 主體建筑以弧型排列，前后錯(cuò)落有致，視線互不遮擋，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)更使戶戶“前觀江景，后擁園景”。 薈萃六大世界主題社區(qū)園林。 四大豪華會(huì)所。 92平一房、166平兩房、260平三房、315平四房。,頂級(jí)景觀面打造,4室2廳2衛(wèi)312平米,16平超大 觀景陽(yáng)臺(tái),浪費(fèi)空間,廚房距餐廳太遠(yuǎn)，動(dòng)線受阻,優(yōu)點(diǎn)： 1

10、6平米超大觀景陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊； 不足： 客廳離入戶門較遠(yuǎn)，動(dòng)靜分區(qū)不明顯，降低私密性； 臥室無(wú)衣帽間，居住檔次明顯降低 空間浪費(fèi)嚴(yán)重，動(dòng)線不合理； 廚房距餐廳較遠(yuǎn)動(dòng)線受阻。,上海星河灣以總用地面積逾50萬(wàn)平方米的宏大規(guī)劃布局浦西，以幢幢超百米棟距、戶戶超240平方米的精裝大平層設(shè)計(jì)、270度寬闊觀景視野、近2萬(wàn)平方米中心水景湖泊等恢弘巨制。,上海星河灣基礎(chǔ)資料,獨(dú)立保姆房，專屬衛(wèi)生間,超大圓桌餐廳，彰顯貴族氣息,獨(dú)享式電梯入戶大堂，私密性極強(qiáng),3室3廳3衛(wèi)1工219平米,主人房超大衣帽間設(shè)置,優(yōu)點(diǎn)： 主人專屬電梯打造，主人及工人活動(dòng)空間軟隔離； 超大型圓狀餐桌，彰顯貴族氣息； 主臥超大衣帽間，

11、華麗十足； 保姆房獨(dú)立衛(wèi)生間； 雙主臥衛(wèi)生間設(shè)置； 不足： 公共區(qū)域無(wú)公共衛(wèi)生間,電梯功能分區(qū),超大弧形臥室景觀面,5室4廳5衛(wèi)1工528平米,10米超大可擴(kuò)展客廳開(kāi)間,超長(zhǎng)歐式通廊,優(yōu)點(diǎn)： 主人專屬電梯打造，主人及工人活動(dòng)空間軟隔離； 弧形雙主臥，超大景觀面； 奢侈型歐式超長(zhǎng)通廊設(shè)計(jì)； 6。3米客廳開(kāi)間“無(wú)限”擴(kuò)展； 不足： 通廊采光較差。,超大天際浴池,本戶型為項(xiàng)目的超大奢侈“極致產(chǎn)品”，項(xiàng)目豪宅最好的詮釋,仁恒河濱城坐落于聯(lián)洋-碧云國(guó)際社區(qū)中心，天然景觀河道洋涇港河岸以北。充分考量南向臨水岸的地塊特質(zhì)，結(jié)合最新圍合及組團(tuán)規(guī)劃理念，將自然水景從沿岸一直延伸到社區(qū)內(nèi)，并順勢(shì)筑坡，使建筑與景觀

12、隨基地變化起伏有致，渾然天成。細(xì)膩豐富的景觀營(yíng)造既注意了開(kāi)放性與私密性的結(jié)合，使空間收放有度，級(jí)次分明。該案購(gòu)房群體主要為上海人士和境外客戶。,仁恒河濱城基礎(chǔ)資料,4室2廳3衛(wèi)1廚270平米,儲(chǔ)藏室功能房打造,可覆土區(qū)域，空中園林功能區(qū),優(yōu)點(diǎn)： 客廳鋼琴等情景區(qū)設(shè)置； 工人房獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)置； 獨(dú)立設(shè)計(jì)空中園林功能區(qū)； 主臥豪華衣帽間、衛(wèi)生間設(shè)置； 不足： 無(wú)獨(dú)立入戶花園，玄觀遮擋較為生硬 走廊過(guò)寬，以及客廳與餐廳之間出現(xiàn)小面積空間浪費(fèi)。,4室2廳2衛(wèi)1廚228.91平米,超大衣帽間，盡顯華貴,儲(chǔ)藏室獨(dú)立設(shè)置,優(yōu)點(diǎn)： 客廳鋼琴情景設(shè)置； 工人房獨(dú)立動(dòng)區(qū)通過(guò)廚房軟隔離； 儲(chǔ)藏室功能房獨(dú)立設(shè)置； 主

13、臥豪華衣帽間、衛(wèi)生間設(shè)置； 不足： 無(wú)獨(dú)立入戶花園，玄觀遮擋較為生硬 主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)、無(wú)飄窗，臥室景觀差。,湯臣一品整體風(fēng)格汲取了中國(guó)傳統(tǒng)建筑的人文理念，由臺(tái)灣GDG建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，采用“前低后高”的建筑布局，整座小區(qū)“品”形排布，形式穩(wěn)固；建筑外形設(shè)計(jì)為玉琮形狀，樓宇頂部設(shè)計(jì)為一品官員的頂帽形狀，大氣莊重 。,湯臣一品基礎(chǔ)資料,4室2廳2衛(wèi)1廚434.27平米,超豪華精裝電梯入戶大廳,超大闊景空中餐廳,工人獨(dú)立生活區(qū),優(yōu)點(diǎn)： 主人與工人分廳入戶； 工人房獨(dú)立動(dòng)區(qū)通過(guò)廚房軟隔離； 超大闊景空中餐廳； 主臥L型景觀陽(yáng)臺(tái) 主臥豪華衣帽間、衛(wèi)生間設(shè)置；,L型景觀陽(yáng)臺(tái)，舒適度極高,6室2廳2衛(wèi)1廚597

14、平米,雙景觀超大空中餐廳，享無(wú)限視野,豪華通廊,主人、工人分門入戶,優(yōu)點(diǎn)： 主人與工人分廳入戶； 工人房獨(dú)立動(dòng)區(qū)通過(guò)廚房軟隔離； 空中餐廳絕版豪華景觀線； 主臥獨(dú)立門廳、豪華衣帽間、衛(wèi)生間、工作間四重打造，極度奢華； 歐式超長(zhǎng)通廊； 不足： 通廊過(guò)長(zhǎng)，采光受阻,項(xiàng)目基礎(chǔ)資料,項(xiàng)目走量產(chǎn)品細(xì)部數(shù)據(jù)比較,上海典型個(gè)案戶型小結(jié),設(shè)計(jì)理念： 將別墅的設(shè)計(jì)元素充分運(yùn)用到高端公寓，實(shí)現(xiàn)公寓生活別墅化； 充分利用公寓的大平層優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大產(chǎn)品的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)； 最大程度利用項(xiàng)目景觀面； 星河灣以及湯臣一品均形成了自成體系的設(shè)計(jì)原則及裝修標(biāo)準(zhǔn)；,上海典型個(gè)案戶型小結(jié),產(chǎn)品細(xì)節(jié)： 歐式超長(zhǎng)通廊運(yùn)用較多，南北連廳的超大核心

15、生活空間彰顯華貴； 主人私密性打造功底深厚：獨(dú)享式電梯大廳、主庸分門的雙入戶門設(shè)置、分層次動(dòng)線設(shè)計(jì)、以廚房及餐廳作為主庸活動(dòng)區(qū)域軟隔離的設(shè)計(jì)恰到好處； 主臥套間的設(shè)計(jì)極度奢侈：超大衣帽間、主衛(wèi)、觀景面； 餐廳設(shè)計(jì)張弛有度：早餐廳以及家庭餐桌的設(shè)置盡顯溫馨，會(huì)客式大型圓桌成為尊貴的主流表現(xiàn)形式 客廳情景設(shè)置區(qū)打造，倍添溫馨 超大景觀面設(shè)置形式較多：方型、L型、弧型觀景陽(yáng)臺(tái)均有出現(xiàn)，其中L型及長(zhǎng)條式一線景觀帶狀設(shè)計(jì)運(yùn)用較多，效果甚好。 功能間的設(shè)置多樣、富于變化：獨(dú)立儲(chǔ)物間、獨(dú)立工人房、運(yùn)用最多，還可見(jiàn)活動(dòng)室、會(huì)客廳，空中浴池、空中園林的專屬設(shè)置也別具特色。,杭州項(xiàng)目,金隅觀瀾時(shí)代 金色海岸 東方

16、潤(rùn)園,地塊狹長(zhǎng)、沿江一線排開(kāi)，觀景面寬，板式樓為主。 注重面子，“江、樣板區(qū)、戶型設(shè)計(jì)”都在講面子，前期定位或與杭州購(gòu)房習(xí)慣有沖突。 左右錢塘江，除了江還是江,金隅觀瀾時(shí)代,金隅觀瀾時(shí)代,建筑面積：198平米,中西餐廳組合，廚房功能更加完善,7米多超闊南向客廳,保姆房獨(dú)立，單獨(dú)衛(wèi)生間、入戶門,兩房朝南 兩個(gè)觀景陽(yáng)臺(tái),金隅觀瀾時(shí)代小結(jié),產(chǎn)品戶型： 超大南向客廳設(shè)計(jì)； 保姆間單獨(dú)入戶，保證私密性； 198平米戶型實(shí)現(xiàn)中西廚； 兩個(gè)景觀陽(yáng)臺(tái)滿足觀景需求。,金色海岸,國(guó)際頂級(jí)品牌，豪華精裝修； 國(guó)際花園社區(qū)大獎(jiǎng)； 一線江景，板、點(diǎn)結(jié)合，板房為主； 五星級(jí)會(huì)所，外墻鋁扣板。,金色海岸,入戶花園,全吊頂設(shè)

17、計(jì),大理石地面,超大景觀窗,雙主臥設(shè)計(jì),獨(dú)立工人房,純凈水系統(tǒng),垃圾處理機(jī),防霧浴室鏡,門窗防塵條,雙人按摩浴缸,智能化熱水系統(tǒng),面積范圍175500平米,金隅觀瀾時(shí)代小結(jié),產(chǎn)品戶型： 大多數(shù)戶型均有入戶花園設(shè)計(jì)； 獨(dú)立工人房； 雙主臥設(shè)計(jì)； 270度觀景平臺(tái)。,東方潤(rùn)園,霍尼危爾智能家居； 英式管家式服務(wù)； 中國(guó)頂級(jí)私人會(huì)所鴻藝會(huì)； 全板房設(shè)計(jì)，CBD一線江景。,東方潤(rùn)園,三梯兩戶， 梯梯入戶， 設(shè)保安、保姆專用電梯，與主人隔離,全套房設(shè)計(jì),四房朝南，短進(jìn)深，大開(kāi)間,戶型面積：220-320,東方潤(rùn)園小結(jié),產(chǎn)品戶型： 工人房與主人房獨(dú)立設(shè)計(jì)； 全套房設(shè)計(jì)滿足奢侈享受； 四房朝南設(shè)計(jì)，滿足采光

18、、景觀需求。,項(xiàng)目基礎(chǔ)資料,重慶項(xiàng)目,龍湖春森彼岸 瑞安重慶天地 招商江灣城,龍湖春森彼岸基礎(chǔ)資料,項(xiàng)目商業(yè)、住宅分組團(tuán)布局以保證居住組團(tuán)的私密性，圍合式、行列式形排布方式盡可能滿足所有業(yè)主的景觀朝向,為保證住宅業(yè)主的私密性，商業(yè)與住宅分別形成獨(dú)立組團(tuán)，但又貫穿其中； 住宅部分：整體呈分布式布局，呈階梯形，靠江邊為洋房，高層在其中，超高層為其項(xiàng)目最后； 商業(yè)部分：商業(yè)復(fù)合體組合方案：臨江面為5層商業(yè)體，中央商業(yè)景觀大道貫穿整個(gè)項(xiàng)目。,園林設(shè)計(jì)：江景絕版資源,示范環(huán)境包裝 龍湖以期精細(xì)化的園林、產(chǎn)品打造贏得了重慶乃至全國(guó)客戶的認(rèn)同，也使其品牌、產(chǎn)品獲得了更強(qiáng)烈的認(rèn)同。這也是龍湖一貫的優(yōu)勢(shì)，細(xì)節(jié)是

19、魔鬼。,銷售外景,銷售部?jī)?nèi)景,樣板間展示,項(xiàng)目主力面積段為80-130平米，銷售良好；130-200平米以上戶型銷售相對(duì)較緩，面積和價(jià)格較高，因此不會(huì)制約項(xiàng)目的整體銷售（套內(nèi)面積）,項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間100-580平米，其中主力面積段為100-150平米； 走量產(chǎn)品=主力產(chǎn)品，100-150平米為其熱銷戶型； 130平米左右房源定位為“明星產(chǎn)品”，可供應(yīng)量較少，不承擔(dān)主力走量的任務(wù)。,產(chǎn)品分析,暢銷產(chǎn)品：豐富的產(chǎn)品線和總價(jià)段中，該產(chǎn)品為濱江豪宅中的資源型產(chǎn)品，產(chǎn)品價(jià)值更偏性價(jià)比，而戶戶贈(zèng)送觀江大露臺(tái)，設(shè)立獨(dú)立的保姆間和儲(chǔ)藏室,優(yōu)點(diǎn)： 項(xiàng)目產(chǎn)品均采用入戶花園設(shè)計(jì)； 戶型尺寸寬敞舒適，客廳餐廳開(kāi)間達(dá)

20、4.2-4.5米，主臥開(kāi)間3.8-4.0米； 戶型附加值較大，均具有贈(zèng)送或半贈(zèng)送面積，且此類空間可作為獨(dú)立功能房使 用； 戶型均設(shè)有大尺度陽(yáng)臺(tái)，滿足高端客戶的生活品質(zhì)要求。 建議：為保證高端客戶需求，應(yīng)主臥設(shè)計(jì)觀景陽(yáng)臺(tái)，且應(yīng)注意以下幾點(diǎn) 設(shè)計(jì)初期按照非封閉空間設(shè)計(jì)，便于面積贈(zèng)送，但設(shè)計(jì)者需考交房后慮統(tǒng)一封閉效 果，以免影響外立面； 主臥觀景陽(yáng)臺(tái)不宜與客廳的景觀陽(yáng)臺(tái)相連，以免造成動(dòng)靜分區(qū)的混淆，同時(shí)可保證 外立面的層次感。,戶型位置,售罄,主臥：大露臺(tái)提供良好觀江景觀面,獨(dú)立衣櫥：高層住宅中實(shí)現(xiàn)別墅需求,保姆間：獨(dú)立入戶、獨(dú)立衛(wèi)生間，保證業(yè)主生活空間的私密性,龍湖春森彼岸小結(jié),規(guī)劃：商住獨(dú)立布局

21、，同時(shí)無(wú)論商業(yè)或住宅，均以市場(chǎng)“極致”為目標(biāo)； 園林：擯棄市場(chǎng)傳統(tǒng)認(rèn)知的園林風(fēng)格，山水景觀和坡地通過(guò)細(xì)節(jié)表現(xiàn)其亮點(diǎn)； 建筑：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格規(guī)避“Art-Deco”帶來(lái)的空間壓抑感，重回簡(jiǎn)約氣質(zhì)； 產(chǎn)品：并不一味追求“大” ，抗風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng)； 戶型：在有限的空間實(shí)現(xiàn)“功能房”的布置； 舒適： 有效利用大露臺(tái)及觀景效果，提升項(xiàng)目品質(zhì)； 客戶：認(rèn)可龍湖的高端客戶群，包括政府機(jī)關(guān)高層管理人員、中產(chǎn)階級(jí)及社會(huì)精英人才等,瑞安重慶天地基礎(chǔ)資料,項(xiàng)目,渝中半島,江北商圈,大平居住區(qū),項(xiàng)目商業(yè)、住宅分組團(tuán)布局，及保證了項(xiàng)目本身的品質(zhì)，也保證了業(yè)主的私密性。圍合式排布，盡可能滿足了所有業(yè)主的景觀朝向。,為保證住宅業(yè)主

22、的私密性，商業(yè)與住宅分別形成獨(dú)立組團(tuán)，保證了整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。 住宅部分：整體呈圍合式布局，臨江的為板式小高層、后面為點(diǎn)式高層。 商業(yè)部分：超大型地標(biāo)型建筑物（嘉陵帆影）、重慶天地大型商業(yè)綜合體。,項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì),暢銷產(chǎn)品：一線臨江產(chǎn)品以雙景觀陽(yáng)臺(tái)或客廳景觀陽(yáng)臺(tái)+主臥全落地窗提升景觀效果。,次臥帶轉(zhuǎn) 角飄窗,主臥帶轉(zhuǎn) 角飄窗,觀景大陽(yáng)臺(tái),干濕分區(qū),優(yōu)點(diǎn)： 項(xiàng)目產(chǎn)品每件房均享受最大尺度的景觀。 戶型尺寸寬敞舒適，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，前后采光通風(fēng)。 戶型均干濕分區(qū)，滿足高端客戶的生活品質(zhì)要求。 戶型主臥全落地窗或轉(zhuǎn)角飄窗，最大視野享受全域景 觀外立面的層次感。,重慶天地整體戶型設(shè)計(jì)走豪宅路線，主力產(chǎn)品以三房

23、和四房為主，首推產(chǎn)品戶型面積走主流市場(chǎng)路線，戶型面積并不突出。,項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間100-170平米，其中主力面積段為123-153； 走量產(chǎn)品=主力產(chǎn)品，100-123平米為其熱銷戶型；,內(nèi)部園林,樣板間,小區(qū)實(shí)景,瑞安重慶新天地小結(jié),規(guī)劃：千畝大盤，重慶地標(biāo)性建筑物“嘉陵帆影”位于項(xiàng)目?jī)?nèi)，大型商業(yè)體（重慶天地） 園林：中央景觀、千米人工湖、自然江山景觀； 建筑：新古典主義建筑風(fēng)格，重見(jiàn)昔日繁華。 產(chǎn)品：板式結(jié)構(gòu)及點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，最大利用了江景景觀型、主臥全落地窗或轉(zhuǎn)角飄窗。 戶型：舒適4房，品質(zhì)格調(diào)享受。 舒適： 板式結(jié)構(gòu)、前后采光通風(fēng)。 精裝：國(guó)際一線品牌材料裝飾 客戶：認(rèn)可瑞安的國(guó)內(nèi)高端客戶群

24、，包括涉外外交人、本地高端品質(zhì)客戶等,招商江灣城基礎(chǔ)資料,項(xiàng)目住宅已組團(tuán)式分布，一期全板式結(jié)構(gòu)，在有限的土地資源上，最大限度保證觀江效果；,為保證住宅業(yè)主的私密性，商業(yè)與住宅分別形成獨(dú)立組團(tuán)，保證了整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。 住宅部分：整體呈圍合式布局，組團(tuán)分布、中庭大景觀。 商業(yè)部分：獨(dú)具特色的中心商業(yè)區(qū)及臨江商業(yè)帶。,一期,二期,三期,產(chǎn)品分析,暢銷產(chǎn)品：戶型設(shè)計(jì)整體表現(xiàn)一般，部分戶型運(yùn)用了院館設(shè)計(jì)和高廳等附加值設(shè)計(jì)。,產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 戶型：直面江景，純板式結(jié)構(gòu)，高贈(zèng)送面積，觀江平臺(tái)。 設(shè)置有獨(dú)立的衣帽間，凸顯了大面積戶型在功能設(shè)置上的優(yōu)勢(shì)。 在主臥設(shè)計(jì)有一個(gè)景觀陽(yáng)臺(tái)，使主臥的舒適度進(jìn)一步提升。 戶型層

25、次分明：”干濕分區(qū)“的設(shè)計(jì)，每間房充分觀江，同時(shí)保證采光。,L形陽(yáng)臺(tái),贈(zèng)送面積,V形空中花園,獨(dú)立保姆間,入戶,2梯2戶/3戶的梯戶比配置已經(jīng)達(dá)到目前重慶市最高配置標(biāo)準(zhǔn)； 三房四房所占比重達(dá)到80%以上，大尺度充分體現(xiàn)出豪宅品質(zhì)。,項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間130-240平米，其中主力面積段為130-186平米； 走量產(chǎn)品=主力產(chǎn)品， 156-178平米為其熱銷戶型；,內(nèi)部園林,樣板間,外立面,招商江灣城小結(jié),規(guī)劃：組團(tuán)圍合設(shè)計(jì)、中央多重景觀、臨江商業(yè)帶。 園林：根據(jù)風(fēng)模擬布局規(guī)劃空間，最大限度的增大庭院面積，架空沿江建筑的首層，讓江風(fēng)吹入庭院 建筑：新古典主義風(fēng)格，重回奢華典雅氣質(zhì)； 產(chǎn)品：城市江山豪

26、宅，絕版江景高層。 戶型：采用院館設(shè)計(jì)和高廳等附加值設(shè)計(jì) 舒適： 尺寸不追求“寬、闊”，但是空間發(fā)揮極致，開(kāi)間進(jìn)深恰到好處，為成都高層住宅市場(chǎng)首例； 客戶：認(rèn)可招商的高端客戶群，包括政府機(jī)關(guān)高層管理人員、江北私營(yíng)企業(yè)主、和中心金領(lǐng)等,客戶特征,景觀資源定義,價(jià)格體現(xiàn),重慶其他豪宅戶型分析,入戶花園承擔(dān)主景觀 陽(yáng)臺(tái)功能,利用板式建筑優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì) 了南北雙景觀陽(yáng)臺(tái)，滿足 了對(duì)景觀視野的需求，但 北面景觀陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái) 直接相連，影響了其觀景 功能的純粹性。做僅作為 生活陽(yáng)臺(tái)，又會(huì)因面積過(guò) 大造成浪費(fèi)。,中海北濱一號(hào)天賦,155平米（四房）,棕櫚泉國(guó)際花園C區(qū),邊角戶型設(shè)計(jì)與法式新古典主 義建筑風(fēng)格相

27、揉合，主臥除傳 統(tǒng)飄窗外，還設(shè)計(jì)有八角窗， 加強(qiáng)了主臥的采光效果，并延 展了主臥的使用空間。,高層143平米（三房）,重慶其他豪宅戶型分析,160平米以上 雙套房設(shè)計(jì)， 提升豪宅居住 品質(zhì)。,大面積空中院館 ，延續(xù)金科獨(dú)創(chuàng) 設(shè)計(jì)特色。,金科廊橋水岸,160平米（四房）,雙套房設(shè)計(jì),超大空中花園,恒大華府,165平米（四房）,項(xiàng)目基礎(chǔ)資料,項(xiàng)目產(chǎn)品比較,重慶市場(chǎng)小結(jié),就重慶而言，“江景”仍然是無(wú)可替代的高層豪宅基因，而且普遍觀江豪宅都有大露臺(tái)及大陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送。 外地客源占60-70%，面積配比走兩個(gè)“極端”，延續(xù)現(xiàn)在的大面積200以上外，也有小面積戶型80-130的配比。 觀江戶型基本以板式，或者

28、點(diǎn)式為主，普遍每個(gè)房間的觀江效果都極好。,PART 3 成都市場(chǎng)個(gè)案研究,合景泰富譽(yù)峰 中海城南一號(hào) 滕王閣鷺島國(guó)際社區(qū) 中海金沙府 置信麗都花園麗府 藍(lán)光公館1881 龍湖世紀(jì) 龍湖三千城 新鴻基悅城,譽(yù)峰基礎(chǔ)資料,項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：尺寸合理、功能完備，但建議進(jìn)一步考慮主臥舒適度,優(yōu)點(diǎn)： 項(xiàng)目產(chǎn)品均采用雙入戶設(shè)計(jì)； 戶型尺寸寬敞舒適，客廳餐廳開(kāi)間達(dá)8.4-8.8米，主臥開(kāi)間4.2-4.3米； 戶型附加值較大，均具有贈(zèng)送或半贈(zèng)送面積，且此類空間可作為獨(dú)立功能房使用； 戶型均設(shè)有紅酒吧，滿足高端客戶的生活品質(zhì)要求。 建議：為保證高端客戶需求，應(yīng)主臥設(shè)計(jì)觀景陽(yáng)臺(tái)，且應(yīng)注意以下幾點(diǎn) 設(shè)計(jì)初期按照非封閉空

29、間設(shè)計(jì)，便于面積贈(zèng)送，但設(shè)計(jì)者需考交房后慮統(tǒng)一封閉效果，以免影響外立面； 主臥觀景陽(yáng)臺(tái)不宜與客廳的景觀陽(yáng)臺(tái)相連，以免造成動(dòng)靜分區(qū)的混淆，同時(shí)可保證外立面的層次感。,項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)：尺寸合理、功能完備，但建議進(jìn)一步考慮主臥舒適度,優(yōu)點(diǎn)： 雙主臥區(qū)設(shè)計(jì)，布局于戶型兩側(cè)，互不干擾； 每戶私人泳池設(shè)計(jì)，增強(qiáng)業(yè)主尊貴感。,建筑面積：350平米,泳池,家政空間：廚房具備較好采光面，傭人房與起居空間相距較遠(yuǎn)。,雙主臥：位于戶型兩側(cè)位置，相互獨(dú)立，互不干擾,譽(yù)峰小結(jié),產(chǎn)品戶型： 項(xiàng)目以180-220平米戶型為主； 產(chǎn)品具有較高附加值，面積贈(zèng)送率30%； 空間尺寸并不“非常奢侈”，實(shí)現(xiàn)了較多的功能間布局； 均采取

30、雙入戶設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)主仆入戶分離； 本項(xiàng)目的明星產(chǎn)品為其350平米戶型，除以上提及的優(yōu)勢(shì)外，還設(shè)有私家泳池，為成都高層豪宅市場(chǎng)的產(chǎn)品典范之作； 項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間均較大，但在戶型方面仍采取中規(guī)中矩的設(shè)計(jì)思路：戶型方正，并沒(méi)有所謂的“創(chuàng)新空間”。,中海城南一號(hào)基礎(chǔ)資料,項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì),優(yōu)點(diǎn)： 各功能間尺寸適宜； 入戶花園設(shè)計(jì)保證室內(nèi)私密性； 設(shè)有獨(dú)立儲(chǔ)藏間； 雙入戶設(shè)計(jì)為日常生活提供便利。 不足： 主臥雖設(shè)有休閑廳，但由于其并非通透設(shè)計(jì)，采光面寬度3.8米，在一定程度上制約了舒適度； 客廳4.8米開(kāi)間雖較為舒適，但未單獨(dú)設(shè)計(jì)景觀陽(yáng)臺(tái)； 衣帽間宜設(shè)計(jì)為獨(dú)立空間。,戶型：兩室兩廳雙衛(wèi) 建筑面積：185平米,

31、休閑廳：設(shè)計(jì)思路較好,衣帽間：衣帽間應(yīng)設(shè)計(jì)為獨(dú)立空間，不宜與“濕區(qū)”直接相連,項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì),書房：主臥套房設(shè)計(jì)，增強(qiáng)業(yè)主尊貴感,廚房：中西廚功能區(qū)分,優(yōu)點(diǎn)： 功能房完備，包括中西廚、早餐廳、會(huì)客廳等； 主臥舒適度高，采用套房設(shè)計(jì)，主臥內(nèi)包含書房； 次臥功能完備，實(shí)際實(shí)現(xiàn)“雙主臥”享受； 雙入戶設(shè)計(jì)與180平米戶型類似。 不足： 減少轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)，提高實(shí)際使用率，“長(zhǎng)條形”凸角在實(shí)際使用中很難實(shí)現(xiàn)良好采光與通風(fēng)； 客廳5.1米開(kāi)間雖較為舒適，但未單獨(dú)設(shè)計(jì)景觀陽(yáng)臺(tái)。,戶型：四室兩廳三衛(wèi) 建筑面積：240平米,次臥：設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間與衣帽間，實(shí)現(xiàn)“雙主臥”功能,中海城南一號(hào)小結(jié),產(chǎn)品戶型： 項(xiàng)目以套三及以

32、上的大戶型為主； 項(xiàng)目產(chǎn)品均采取雙入戶設(shè)計(jì)，分別連接廚房與起居室，便于日常生活； 185平米戶型設(shè)計(jì)有獨(dú)立儲(chǔ)藏空間； 240平米戶型采用雙主臥設(shè)計(jì)，其中一號(hào)主臥為套房設(shè)計(jì)，即書房直接與臥室相連接； 不足之處在于項(xiàng)目產(chǎn)品無(wú)景觀陽(yáng)臺(tái)，此外，主臥休閑廳的設(shè)計(jì)在一定程度上影響采光效果。,鷺島國(guó)際社區(qū)基礎(chǔ)資料,產(chǎn)品分析,優(yōu)點(diǎn)： 陽(yáng)臺(tái)多，花園面積贈(zèng)送較大，滿足高端客戶對(duì)于景觀的要求； 雙主臥設(shè)計(jì)，一層使用方便，可用作老人房，二層做主人房，雙向采光滿足最大舒適度； 儲(chǔ)藏室設(shè)在“室外”，雜物堆放將不對(duì)起居產(chǎn)生直接影響。 不足： 因衣帽間沖床尾，需單獨(dú)設(shè)門； 廚房采光、通風(fēng)較差。,產(chǎn)品分析,戶型：五室兩廳雙衛(wèi)

33、建筑面積：204平米,優(yōu)點(diǎn)： 204平米實(shí)現(xiàn)保姆間，戶型功能房排布效率較好； L形陽(yáng)臺(tái)使用舒適度較高。 不足： 玄關(guān)部分浪費(fèi)較為嚴(yán)重； 廚房采光通風(fēng)較差； 左上方次臥采光相對(duì)較差。,景觀陽(yáng)臺(tái)：L形景觀陽(yáng)臺(tái)使用舒適度高,保姆間：設(shè)有獨(dú)立保姆間與衛(wèi)生間,次臥：采光相對(duì)較差,產(chǎn)品分析,戶型：六室兩廳三衛(wèi) 建筑面積：271平米,優(yōu)點(diǎn)： 戶型方正，空間利用率相對(duì)較高； 雙主臥設(shè)計(jì)，滿足兩代人的生活需求； 單獨(dú)設(shè)有保姆房； 二層主臥“三向采光”。,主臥：三向采光,鷺島國(guó)際社區(qū)小結(jié),產(chǎn)品戶型： 項(xiàng)目不同組團(tuán)均有150平米以上大戶型設(shè)置，主要分為平層、底躍、頂躍； 200平米戶型即有保姆房、衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，滿足

34、私密性要求； 躍層房源中，無(wú)論200平米以下，或是280平米，均為“雙主臥”設(shè)計(jì)，滿足老人房與主人房需求； 部分房源設(shè)計(jì)“L形”景觀陽(yáng)臺(tái)，在具備良好景觀面的前提下舒適度達(dá)到極致； 躍層戶型通透性良好，主臥可達(dá)“雙面采光”或“三面采光”； 花園贈(zèng)送面積較大； 儲(chǔ)藏室與入戶花園設(shè)置在一側(cè)，與起居空間完全分隔，保證室內(nèi)的居住舒適度。,金沙府基礎(chǔ)資料,產(chǎn)品分析,戶型：四室兩廳雙衛(wèi) 建筑面積：155平米,優(yōu)點(diǎn)： 干濕分區(qū)設(shè)計(jì)較好，廚房與餐廳的獨(dú)立性更強(qiáng)； 客廳與休閑區(qū)為通透設(shè)計(jì)，具有較好的采光與通風(fēng)效果； 通過(guò)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)解決玄關(guān)設(shè)計(jì)問(wèn)題（藍(lán)色所示）。 不足： 次衛(wèi)位置靠近主臥與書房，在一定程度上影響私

35、密性。,兩廳：打破客廳與餐廳相連的傳統(tǒng)，功能更加獨(dú)立,較好的通透性，采光通風(fēng)極佳,產(chǎn)品分析,戶型：四室兩廳三衛(wèi) 建筑面積：175平米,優(yōu)點(diǎn)： 雙入戶設(shè)計(jì)，設(shè)有獨(dú)立的保姆房，與生活陽(yáng)臺(tái)一起形成了獨(dú)立的家政空間； 雙景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，起居室舒適度較高； 與155平米戶型類似，通過(guò)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)解決玄關(guān)設(shè)計(jì)問(wèn)題（藍(lán)色所示）。 不足： 次衛(wèi)位置靠近主臥與書房，在一定程度上影響私密性。,前后雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),獨(dú)立家政空間,中海金沙府小結(jié),產(chǎn)品戶型： 餐廳與廚房直接相連，同時(shí)與客廳相對(duì)獨(dú)立布局，打破傳統(tǒng)客-餐廳一體化設(shè)計(jì)形式； 通過(guò)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)解決細(xì)節(jié)裝修問(wèn)題，如內(nèi)凹的玄關(guān)設(shè)計(jì)恰可安置鞋柜，華潤(rùn)個(gè)別項(xiàng)目也曾采用此種設(shè)

36、計(jì)方式； 客廳與休閑空間相連，雙側(cè)采光，舒適度較高； 175平米戶型緊湊而合理，獨(dú)立保姆間與生活陽(yáng)臺(tái)、廚房形成獨(dú)立的家政空間。,麗府基礎(chǔ)資料,產(chǎn)品分析,戶型：三室兩廳雙衛(wèi) 建筑面積：180平米,優(yōu)點(diǎn)： 可變空間尺寸適宜，提高此戶型的使用率； 次衛(wèi)靠近“動(dòng)區(qū)”，保證主臥私密性； 與墻平齊設(shè)置儲(chǔ)藏空間，在控制次臥面積的同時(shí)達(dá)到增加空間利用率的效果。 不足： 走道過(guò)長(zhǎng)，在一定程度上將降低樓層的視覺(jué)高度； 雖然廚房面積適宜，但采光通風(fēng)相對(duì)較差。 主臥陽(yáng)臺(tái)轉(zhuǎn)角造型，雖滿足了外立面效果需求，但在一定程度上影響了主臥采光效果。,儲(chǔ)物柜：控制次臥面積、提高空間利用率,次衛(wèi)：靠近動(dòng)區(qū)，保證主臥私密性,主臥陽(yáng)臺(tái)：

37、雖滿足了外立面效果，但卻影響到主臥采光,可變空間尺寸適宜，使用率高,產(chǎn)品分析,戶型：四室三廳三衛(wèi) 建筑面積：170平米,優(yōu)點(diǎn)： 功能分區(qū)明確：負(fù)一層為娛樂(lè)空間與保姆間，地上一層為起居空間與臥室； 以樓梯間為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行動(dòng)靜分區(qū)； 廚房相對(duì)獨(dú)立，家政空間對(duì)起居區(qū)影響相對(duì)較弱。 不足： 主臥門正對(duì)樓梯間，私密性受到一定程度的影響。,負(fù)一層,一層,主臥門與樓梯間相沖,動(dòng)靜分區(qū)的節(jié)點(diǎn),家政空間相對(duì)獨(dú)立,麗府小結(jié),產(chǎn)品戶型： 可變空間尺寸、面積適宜，可做獨(dú)立功能房使用，規(guī)避“贈(zèng)送浪費(fèi)”； 平層產(chǎn)品次衛(wèi)設(shè)置靠近“動(dòng)區(qū)”，保證臥室區(qū)的私密性； 通過(guò)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)控制部分功能房面積，同時(shí)合理利用所節(jié)省的空間，如18

38、0平米戶型的儲(chǔ)物柜； 家政空間設(shè)置相對(duì)獨(dú)立，一般占據(jù)房屋戶型的一角，一方面保證起居空間的舒適，另一方面可滿足外立面凹凸效果； 躍層產(chǎn)品的樓梯間為動(dòng)靜分區(qū)的節(jié)點(diǎn)，但要避免直接與主臥門相對(duì)。,公館1881基礎(chǔ)資料,產(chǎn)品分析,戶型：三室兩廳三衛(wèi) 建筑面積：180平米,不足： 廚房無(wú)采光； 動(dòng)靜分區(qū)不明確； 餐廳部分浪費(fèi)嚴(yán)重； 餐廳與衛(wèi)生間相對(duì)，影響舒適度。,產(chǎn)品分析,戶型：三室兩廳三衛(wèi) 建筑面積：180平米,不足： 動(dòng)線略顯混亂； 入戶花園無(wú)采光； 廚房采光面太小，同時(shí)通風(fēng)效果差；,公館1881小結(jié),鑒于本案戶型缺失較多，在此總結(jié)大戶型設(shè)計(jì)所需規(guī)避的要點(diǎn)： 動(dòng)線明確，盡量減少轉(zhuǎn)角線路分布； 若要設(shè)計(jì)

39、入戶花園，必須有采光； 作為大戶型產(chǎn)品，不允許出現(xiàn)無(wú)采光的主要功能房，同時(shí)主要功能房采光面需達(dá)較高舒適度，如客廳、主臥、廚房等。,龍湖世紀(jì)基礎(chǔ)資料,產(chǎn)品分析,戶型：四室四廳四衛(wèi) 建筑面積：約300平米,優(yōu)點(diǎn)： 功能尺寸舒適度較高； 雙入戶設(shè)計(jì)，且保姆間距離主人房較遠(yuǎn)，保證私密性； 客廳、會(huì)客廳超大開(kāi)間； 中西廚配套完備； 以玄關(guān)為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行明確的動(dòng)靜分區(qū)； 超大露臺(tái)設(shè)計(jì)，滿足景觀需求。,產(chǎn)品分析,戶型：七室兩廳四衛(wèi) 建筑面積：約440平米,優(yōu)點(diǎn)： 超大露臺(tái)提高得房率，同時(shí)擁有較好景觀資源； 主要功能間均能享受露臺(tái)資源； 客廳采用挑高設(shè)計(jì)，增強(qiáng)尊貴感。 不足： 空間利用率不高，部分功能房尺寸及空間

40、布局并不具備較高舒適度，如主臥等； 無(wú)明確的主仆分區(qū)； 書房宜與主臥形成套房設(shè)計(jì)，而非獨(dú)立設(shè)置； 儲(chǔ)藏空間較少； 如此大的面積，并未配置完備的功能間，如未分中、西廚等。,龍湖世紀(jì)峰景小結(jié),產(chǎn)品戶型： 項(xiàng)目產(chǎn)品面積大多在250平米以上； 所有戶型均有大面積露臺(tái)，主要功能間均可享受較好的景觀資源； 部分戶型具有較好的主仆分區(qū)，但其440平米戶型并未做到； 躍層產(chǎn)品客廳采用挑高設(shè)計(jì)，增強(qiáng)客戶尊貴感； 項(xiàng)目對(duì)于350平米以上戶型設(shè)計(jì)把握度欠缺，空間浪費(fèi)、功能房缺失等劣勢(shì)明顯。,龍湖三千城-銅雀臺(tái) 基礎(chǔ)資料,產(chǎn)品分析,戶型：三室兩廳四衛(wèi) 建筑面積：211平米,負(fù)一層,一 層,二 層,起居空間，未考慮老人

41、房,娛樂(lè)空間、儲(chǔ)藏空間,居住空間，主臥外設(shè)有大面積露臺(tái),產(chǎn)品分析,戶型：五室四廳四衛(wèi) 建筑面積：254平米,客廳：開(kāi)間4.8米,以樓梯間為節(jié)點(diǎn)，動(dòng)靜分區(qū)明確,陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)大面積贈(zèng)送或辦贈(zèng)送,客廳局部挑高,優(yōu)點(diǎn)： 超大面積的贈(zèng)送或半贈(zèng)送空間：陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)； 以樓梯間為節(jié)點(diǎn)，明確動(dòng)靜分區(qū)； 局部空間雙層挑高，增強(qiáng)客戶尊貴感。,龍湖三千城銅雀臺(tái)小結(jié),產(chǎn)品戶型： 分心對(duì)象為龍湖三千城的多層洋房組團(tuán)，均為躍層產(chǎn)品； 所有產(chǎn)品均有超大面積的陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送； 底躍產(chǎn)品均有地下空間，娛樂(lè)起居居住層次分明； 頂躍產(chǎn)品具有客廳局部挑高設(shè)計(jì)，極大程度地提升了產(chǎn)品的尊貴品質(zhì)。,悅城基礎(chǔ)資料,產(chǎn)品分析,戶型：四室兩廳兩衛(wèi)

42、建筑面積：164平米,優(yōu)點(diǎn)： 各功能房均具備較好的采光與通風(fēng)面； 露臺(tái)大轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)提高使用舒適度； 客廳、餐廳分區(qū)布置。 不足： 入戶花園形狀不規(guī)則，利用率相對(duì)較低； 書房宜與主臥相連，便于業(yè)主自行將其改造成套房以增加使用舒適度； L形露臺(tái)計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積較大，則其性價(jià)比有待商榷。,L形超大露臺(tái)增強(qiáng)舒適度,入戶花園形狀不規(guī)則，使用率相對(duì)較低,產(chǎn)品分析,建筑面積：約290平米,首層,二層,本戶型為項(xiàng)目的“極致產(chǎn)品”，主要起拉動(dòng)項(xiàng)目品質(zhì)的作用 本戶型設(shè)計(jì)著重在于意向的“空間享受”，強(qiáng)調(diào)私人泳池、空中花園、休閑平臺(tái)； 產(chǎn)品對(duì)于功能房的細(xì)節(jié)把控相對(duì)較弱，功能房特色不突出，部分房間尺寸、面積偏小,私人天際泳池

43、,綠地休閑,休閑平臺(tái),房間尺寸并不“豪”,產(chǎn)品分析,優(yōu)點(diǎn)： 大開(kāi)間使得客-餐廳采光通風(fēng)效果良好； 戶型整體設(shè)計(jì)較為方正，空間使用率較高； 客-餐廳挑高設(shè)計(jì)，增強(qiáng)尊貴感 二層主臥雙向采光，舒適度高。 不足： 廚房無(wú)直接采光面。,主臥雙向采光,客-餐廳挑高,戶型：五室兩廳四衛(wèi) 建筑面積：290平米,新鴻基悅城小結(jié),產(chǎn)品戶型： 由于靠近海洋公園，本項(xiàng)目產(chǎn)品注重景觀面的打造，例如露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)； 躍層戶型采用客廳、客-餐廳挑高設(shè)計(jì)，增強(qiáng)業(yè)主尊貴感； 在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)允許的情況下，主臥可選擇雙向采光，提高舒適度； 項(xiàng)目單獨(dú)打造“極致產(chǎn)品”，對(duì)于尺寸等細(xì)節(jié)未給予充分重視，亮點(diǎn)集中在“天際泳池、空中花園”； 景

44、觀陽(yáng)臺(tái)“大L形”的設(shè)計(jì)方式有待考量，因?yàn)椤癓形”短邊并不能享受景觀面，若計(jì)入產(chǎn)權(quán)的面積過(guò)大，將影響客戶的接受程度。,項(xiàng)目基礎(chǔ)資料,項(xiàng)目走量產(chǎn)品細(xì)部數(shù)據(jù)比較,維度一：產(chǎn)品面積與套型建議 維度二：梯戶比、車位比建議 維度三：輔助功能房配置建議 維度四：產(chǎn)品戶型布局及細(xì)節(jié)建議 維度五：建筑風(fēng)格建議 維度六：經(jīng)典案例回顧,PART 4 產(chǎn)品建議,戶型建議：產(chǎn)品面積與套型建議,思考路徑： 1、暫不考慮輔助功能房，臥室個(gè)數(shù)與面積區(qū)間的關(guān)系最為直接； 2、“廳”與“衛(wèi)”的數(shù)量視面積段的不同而定。,戶型建議：產(chǎn)品梯戶比、車位比建議,1、建議車位比高于1:1.2，最好做到1:1.5左右； 2、建議基本戶型梯戶比

45、2梯戶2戶，最高不能超過(guò)2梯戶3戶； 3、頂層建議設(shè)計(jì)躍層產(chǎn)品或大平層產(chǎn)品，做到2梯1戶。,戶型建議：輔助功能房配置建議,戶型布置方案建議,戶型建議：主要功能房布局建議,躍層產(chǎn)品布局注意要點(diǎn)： 1、底躍戶型中，地下空間打造視聽(tīng)室等娛樂(lè)空間，達(dá)到別墅享受； 2、頂躍戶型中，頂層建議打造空中花園，屬業(yè)主私有； 3、若戶型有三層，建議分層布局不同類型功能空間； 4、建議設(shè)計(jì)挑高空間，一般選擇客廳部分為挑高區(qū)。,躍層產(chǎn)品布局,參考項(xiàng)目：麗府、悅城,負(fù)一層,一層,視聽(tīng)室、健身房、保姆間,起居室、主臥區(qū),麗府,悅城,挑高空間,戶型建議：主要功能房布局建議,平層產(chǎn)品布局注意要點(diǎn)： 1、平層戶型中，需盡量方正

46、，盡可能減少轉(zhuǎn)角數(shù)量； 2、通道不宜過(guò)長(zhǎng)（悅城），過(guò)長(zhǎng)時(shí)需采取適當(dāng)轉(zhuǎn)角處理（譽(yù)峰）； 3、客廳與主臥宜同側(cè)布局，開(kāi)窗面為主采光面； 4、家政空間布局在次采光面；,平層產(chǎn)品布局,參考項(xiàng)目：譽(yù)峰、城南一號(hào)、悅城、星河灣,主采光面,主采光面,主采光面,譽(yù)峰,城南一號(hào),悅城,星河灣,博雅首府,戶型建議：主要功能房布局建議,客-餐廳產(chǎn)品布局注意要點(diǎn)： 1、鑒于保利東門項(xiàng)目擁有河景資源，為保證更多業(yè)主享受景觀資源，建議規(guī)避“橫廳”設(shè)計(jì)； 2、若采用板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，建議客廳與其對(duì)側(cè)房間均設(shè)大面積采光空間，實(shí)現(xiàn)起居空間的雙向采光。,客-餐廳布局,參考項(xiàng)目：城南一號(hào)、金沙府,城南一號(hào),金沙府,雙向采光,雙向采光,

47、雙向采光,客-餐廳分離,戶型建議：主要功能房布局建議,主臥布局注意要點(diǎn)： 1、主臥布局在很大程度上決定了產(chǎn)品品質(zhì)，開(kāi)間尺寸不可忽略； 2、主臥宜設(shè)在戶型“最深處”，保證私密性，同時(shí)側(cè)面開(kāi)門，不能直沖玄關(guān)； 3、衣帽間、主衛(wèi)必不可少，面積220以上戶型建議進(jìn)行套房設(shè)計(jì)，即主臥內(nèi)設(shè)書房； 4、盡可能實(shí)現(xiàn)主臥陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，或270采光； 5、躍層產(chǎn)品中，主臥需設(shè)計(jì)大面積露臺(tái)。,主臥布局,參考項(xiàng)目：譽(yù)峰、城南一號(hào),譽(yù)峰,城南一號(hào),主臥套房,主臥,主臥,戶型建議：輔助功能房布局建議,雙入戶注意要點(diǎn)： 1、雙入戶主要決定干濕分區(qū)（小戶型廚房位置）、主仆分區(qū)（大戶型）； 2、建議距離：位于同側(cè)時(shí)相距1-2個(gè)功能房，位于異側(cè)則更好，但需根據(jù)具體房間布局。,雙入戶,參考項(xiàng)目：譽(yù)峰、城南一號(hào),同側(cè)雙入戶,同側(cè)雙入戶,同側(cè)雙入戶,譽(yù)峰,城南一號(hào),戶型建議：輔助功能房布局建議,不獨(dú)立的衣帽間注意要點(diǎn)： 1、150平米以上