蚌埠懷遠(yuǎn)毅德城項(xiàng)目定位策劃報(bào)告

1、蚌埠懷遠(yuǎn)毅德城項(xiàng)目定位策劃初探,研究提綱,1,宏觀經(jīng)濟(jì)研究,場(chǎng)地分析,商業(yè)市場(chǎng)分析,消費(fèi)者調(diào)研,可比案例分析,2,3,4,5,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)論,6,目標(biāo)市場(chǎng) 總體定位 物業(yè)功能 商業(yè)主題 業(yè)態(tài)及產(chǎn)品 財(cái)務(wù)分析,目錄,NO.3市場(chǎng)分析 Market Analysis,NO.5可比案例 Case Study,NO.6初步結(jié)論 Preliminary Conclusion,NO.2場(chǎng)地分析 Site Analysis,NO.1宏觀經(jīng)濟(jì) Macro Economy,NO.4消調(diào)分析 Consumer Research,城市概況,蚌埠,區(qū)位：安徽省中北部，淮河中游南岸，京滬、淮南等多條鐵路交匯，有皖北中心、

2、淮畔明珠之稱。 行政：下設(shè)蚌山區(qū)、禹會(huì)區(qū)、淮上區(qū)、龍子湖區(qū)四個(gè)市轄區(qū)，管轄?wèi)堰h(yuǎn)縣、固鎮(zhèn)縣、五河縣三個(gè)縣。 人口：目前戶籍總?cè)丝?71.10萬(wàn)，常住人口325.80萬(wàn)人。 經(jīng)濟(jì)：埠擁有機(jī)械、化工、醫(yī)藥、電子、建材等齊備的工業(yè)體系，市轄三縣均為全國(guó)商品糧大縣。,皖北中心|交通樞紐,蚌埠,【歷史溯源】京滬鐵路和淮南鐵路交匯點(diǎn)，同時(shí)也是京滬、京福、哈武、哈滬高鐵的?？奎c(diǎn)，交通優(yōu)越。,淮畔新秀|珍珠之城,蚌埠,【歷史溯源】安徽省第一個(gè)設(shè)市的地級(jí)市，史載蚌埠“古乃采珠之地”，故素有“珍珠城”的美譽(yù)。,生產(chǎn)總值,億元,數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局及政府工作報(bào)告,億元,2014年蚌埠市GDP總量達(dá)到了1108.44

3、億元，2008至2014年間GDP總量穩(wěn)步增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率均保持在10%以上，于2010年達(dá)到最大增幅14.5%，之后增長(zhǎng)率逐年降低。 目前蚌埠市生產(chǎn)總量在安徽省內(nèi)處于中游，2014年增長(zhǎng)率處于上游位置，顯示蚌埠活躍的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)及未來(lái)較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α?近年，蚌埠市GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)，處于安徽省中游水平。,蚌埠：NO.8,人均總值,數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局及政府工作報(bào)告,元,自2010年以來(lái)，蚌埠市人均GDP呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，但增速由2011年的22.25下降至2014年的8.7%，增速有所放緩。 2014年其人均GDP（按常住人口計(jì)算）為34222元，在安徽省處于中游水平，略低于全省平均值34427元

4、及全國(guó)平均值46531元，表明與安徽其他城市及全國(guó)其他城市相比，蚌埠的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為滯后，未來(lái)還有較大的提升空間。,人均GDP低于全國(guó)及全省均值，且增速大幅減緩，經(jīng)濟(jì)面臨滯后壓力。,蚌埠社零總額增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，餐飲、裝潢消費(fèi)增長(zhǎng)迅猛。,社零總額,數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局及政府工作報(bào)告,億元,自2008年以來(lái)蚌埠市社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，自2010年以來(lái)增速逐年下降，但總量在2014年仍達(dá)到482億元； 蚌埠社會(huì)消費(fèi)品零售總額排在安徽省第六位。其2014年增速為13.7%，高于安徽13%的增速和全國(guó)12%的增速，保持了較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，社會(huì)消費(fèi)潛力較高； 在各類別消費(fèi)中肉禽蛋類和建筑裝潢材料類占據(jù)

5、前兩位，表明蚌埠居民熱衷于餐飲消費(fèi)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，使建筑裝潢材料類消費(fèi)增幅較大。,收支水平,元,元,數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局及政府工作報(bào)告,2014年蚌埠城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24127元，滯后于安徽省均值24839元，人均消費(fèi)性支出為13656元，低于安徽16107元的平均水平，在安徽省處于中下游水平，消費(fèi)傾向性（支出/收入）為57%，也低于安徽省64.8%平均水平，居民整體消費(fèi)意愿下滑； 自2008年以來(lái)，由于收入的增長(zhǎng)幅度大于支出的增幅，導(dǎo)致消費(fèi)傾向性的降低，2014年降至57%，消費(fèi)支出“縮水”，亟需新的消費(fèi)增長(zhǎng)刺激點(diǎn)。,收支水平滯后于全省均值，消費(fèi)傾向下滑，亟需新的消費(fèi)

6、刺激點(diǎn)。,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),數(shù)據(jù)來(lái)源：安徽省級(jí)蚌埠市2014 年政府工作報(bào)告、蚌埠市十二五規(guī)劃、蚌埠城市總體規(guī)劃,2014年蚌埠三產(chǎn)比例為16.4：51.6：32，以二產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，擁有機(jī)械、化工、醫(yī)藥、電子、建材等行業(yè)齊備的工業(yè)體系，且市轄三縣均為全國(guó)商品糧大縣，是傳統(tǒng)的工業(yè)農(nóng)業(yè)強(qiáng)市； 自2008年以來(lái)，蚌埠的一產(chǎn)占比主將降低，而二產(chǎn)占比逐年升高，由2008年的39.6%提高到2014年的51.6%，第三產(chǎn)業(yè)由2008年的39.6%下降至2014年的32%，表明過(guò)去幾年中帶動(dòng)蚌埠經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的以二產(chǎn)為主。 十二五規(guī)劃至2015年產(chǎn)業(yè)占比為14：50：36，著力提高第三產(chǎn)業(yè)占比，狀態(tài)與規(guī)劃目標(biāo)有實(shí)現(xiàn)差距

7、。,2014年安徽省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比： 11.5 : 53.7 : 34.8,2014年蚌埠市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比： 16.4 : 51.6 : 32.0,“十二五末”蚌埠市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比： 14 : 50 : 36,蚌埠工農(nóng)業(yè)發(fā)展較強(qiáng)；規(guī)劃著力于三產(chǎn)的提升，但現(xiàn)實(shí)相對(duì)滯后。,人口狀況,蚌埠城鎮(zhèn)化率約為51%，低于全國(guó)水平（54.77%），這與安徽?。?9.2%）總體城鎮(zhèn)化水平偏低有關(guān)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局及政府工作報(bào)告,全國(guó)：54.77% 全?。?9.2%,多年來(lái)，蚌埠戶籍人口一直多于常住人口，說(shuō)明外出務(wù)工人員比例較大，呈人口流出型城市特征。,蚌埠為人口流出型城市；城市總體城鎮(zhèn)化水平偏低。,蚌埠市城市規(guī)劃,

8、空間結(jié)構(gòu)： “一帶兩軸，一區(qū)一環(huán)”,一帶：沿淮發(fā)展帶。 兩軸：蚌埠-固鎮(zhèn)和蚌-懷-鳳發(fā)展軸。 一區(qū)：蚌埠都市區(qū)。包括蚌埠市區(qū)；懷遠(yuǎn)的縣城、馬城鎮(zhèn)、魏莊鎮(zhèn)、古城鄉(xiāng)、荊芡鄉(xiāng)等。 一環(huán)：中小城鎮(zhèn)發(fā)展環(huán)。,城市規(guī)模： 大城市1個(gè)：蚌埠市中心城區(qū)，人口規(guī)模為220萬(wàn)人； 中等城市3個(gè)：即懷遠(yuǎn)、固鎮(zhèn)、五河三縣縣城，到規(guī)劃期末城市人口規(guī)模20-50萬(wàn)人，進(jìn)入中等城市行列。,數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠市城市總體規(guī)劃（2012-2030年）,懷遠(yuǎn)縣隸屬規(guī)劃中的“蚌埠大都市區(qū)”范疇，將跨入中等城市行列。,蚌埠市交通規(guī)劃,市域?qū)⑿纬伞拔蹇v兩橫”的鐵路網(wǎng)格局： 五縱：京滬鐵路、水蚌鐵路、京滬高速鐵路、京福高鐵、徐-蚌-寧城際鐵路

9、； 兩橫：淮海鐵路、沿淮鐵路； 市域高速公路網(wǎng)形成“三縱三橫”格局: 三縱：京臺(tái)高速至泗永高速聯(lián)絡(luò)線、京臺(tái)高速、徐明高速； 三橫：寧洛高速、蚌五泗高速、蚌淮高速; 市域建成以淮河為干線，以懷洪新河、渦河、澮河、茨淮新河為支線的“一干四支”的內(nèi)河航道骨架體系。 規(guī)劃期內(nèi)積極謀劃蚌埠民用機(jī)場(chǎng)，在懷遠(yuǎn)縣鮑集鎮(zhèn)境內(nèi)預(yù)留機(jī)場(chǎng)建設(shè)用地。,對(duì)外交通,總體目標(biāo),遠(yuǎn)期（2030年）實(shí)現(xiàn)區(qū)域交通一體化，綜合交通一體化、城鄉(xiāng)交通一體化，建成“骨架清晰、層次分明、功能明確、銜接順暢”的綜合交通基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠市城市總體規(guī)劃（2012-2030年）,蚌埠具有良好的內(nèi)外交通體系，未來(lái)民用機(jī)場(chǎng)也有望落戶懷遠(yuǎn)。

10、,蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,億元,2014年蚌埠房地產(chǎn)投資總額為407億元，較2013年上漲25.1%，處于安徽省中上游水平（2014年安徽省房地產(chǎn)投資增速為10%）。 自2008年以來(lái)，蚌埠房地產(chǎn)投資波動(dòng)較大，2009年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響為負(fù)增長(zhǎng)，之后一直保持高速增長(zhǎng)，源于蚌埠房地產(chǎn)投資起步比較晚，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后于一二線城市，因此增速較高，2014年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的飽和，投資增速降低，回落至25%，但增速仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于安徽平均水平。,億元,數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局及政府工作報(bào)告,蚌埠為省內(nèi)房地產(chǎn)投資熱門城市，但總體形勢(shì)將趨于謹(jǐn)慎、理性。,安徽省總體增速10%,蚌埠城區(qū)土地價(jià)值分區(qū),蚌埠城區(qū)現(xiàn)行基準(zhǔn)

11、地價(jià)一級(jí)商業(yè)土地5180萬(wàn)元，二級(jí)土地與一級(jí)土地準(zhǔn)地價(jià)相差較大，表明蚌埠市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于快速發(fā)展階段，各地區(qū)地價(jià)均有較大增長(zhǎng)空間。,一級(jí)土地,二級(jí)土地,三級(jí)土地,四級(jí)土地,五級(jí)土地,六級(jí)土地,數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠市國(guó)土資源局官網(wǎng),蚌埠市土地供給、成交狀況,數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠國(guó)土資源局,自2012年蚌埠市國(guó)有建設(shè)土地供應(yīng)計(jì)劃逐年增加； 蚌埠實(shí)際土地供應(yīng)城減少的趨勢(shì)，2014年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，土地成交面積和成交率大幅下滑，而2015年受降息和降準(zhǔn)等利好因素影響，成交率有所回升。,蚌埠市房?jī)r(jià)走勢(shì),2014年4月-2015年3月，蚌埠市住宅價(jià)格整體下滑10%左右。 受2015年3.30政策（二套房首付比例

12、調(diào)至四成，純公積貸款首付僅需兩成）及上半年兩度降息刺激，蚌埠住宅市場(chǎng)4月成交量及均價(jià)有所回升，但波動(dòng)不大。,信息來(lái)源：吉屋網(wǎng)蚌埠站,懷遠(yuǎn)概況,蚌埠都市區(qū)副中心城市，以現(xiàn)代制造業(yè)和特色農(nóng)副產(chǎn)品加工、集散為主的現(xiàn)代化工業(yè)城市，皖北休閑度假勝地，山水宜居城市。,區(qū)域定位,區(qū)域概況,懷遠(yuǎn)縣縣域總面積為2384平方公里，2014年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值206.4億元，增長(zhǎng)9.5%，第一、二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重為30：42：28； 全縣轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（懷遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和懷遠(yuǎn)龍亢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）1個(gè)省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)。,旅游資源,白乳泉，卞和洞、望淮樓等。,副中心之城，現(xiàn)代之城， 休閑之城，宜居之城。,

13、懷遠(yuǎn)文脈,聚焦懷遠(yuǎn),治水佳話，情系鄉(xiāng)愁。,石榴遠(yuǎn)名，果品飄香。,【文化溯源】懷遠(yuǎn)石榴栽培歷史悠久， 品質(zhì)優(yōu)異久負(fù)盛譽(yù)， 據(jù)傳從唐代已有栽植。其色艷麗，果形端正，籽粒晶瑩，風(fēng)味佳美，贏得了中外人士的好評(píng)。,【文化溯源】禹，因治水有方，疏導(dǎo)長(zhǎng)江，被后人尊稱大禹。大禹妻即是懷遠(yuǎn)人，他們新婚僅四天，大禹便繼續(xù)奔走于治水，長(zhǎng)年在外與民眾一起奮戰(zhàn)。懷遠(yuǎn)，便是大禹“三過(guò)家門而不入”的地方。,文化基因一：,文化基因二：,懷遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì),2014年懷遠(yuǎn)縣GDP為206億元，為蚌埠三縣中第一位，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度在蚌埠三縣中最好，增占率為9.5%，低于蚌埠市10.1%的增長(zhǎng)率； 近年來(lái)，懷遠(yuǎn)GDP維持5%左右（2013年除

14、外）溫和增長(zhǎng)（增速遠(yuǎn)低于蚌埠總體水平），預(yù)計(jì)未來(lái)仍維持在5%左右； 2014年懷遠(yuǎn)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額為86億元，增幅13.9%，為蚌埠三縣中最高，表明懷遠(yuǎn)的消費(fèi)水平高于蚌埠其他縣，加之較高的增幅，未來(lái)消費(fèi)潛力較強(qiáng)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠三縣政府工作報(bào)告,億元,億元,億元,懷遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)居三縣之魁，年均5%的溫和增長(zhǎng)，但遠(yuǎn)滯后于省市綜合水平。,蚌埠市：10.1% 安徽省：9.2%,縣域規(guī)劃,規(guī)劃提出“一核四片，一帶三軸”的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)。 “一核”指懷遠(yuǎn)縣城區(qū)； “四片”為：北部傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)片區(qū)，以鮑集鎮(zhèn)為中心；中部現(xiàn)代農(nóng)業(yè)片區(qū)，以龍亢農(nóng)場(chǎng)為中心；西南特色農(nóng)業(yè)片區(qū)，以常墳鎮(zhèn)為中心；東南能源與制造業(yè)片區(qū)，以馬

15、城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為中心。 “一帶”指沿淮河發(fā)展帶。發(fā)展帶在懷遠(yuǎn)縣境內(nèi)以城區(qū)、馬城、常墳為主要節(jié)點(diǎn)，工業(yè)為主要發(fā)展方向。 “三軸”：206國(guó)道發(fā)展軸、307省道發(fā)展軸、225省道發(fā)展軸。三者均為從懷遠(yuǎn)城區(qū)沿主要道路對(duì)外輻射形成，促進(jìn)軸線上各級(jí)城鎮(zhèn)的發(fā)展，強(qiáng)化城區(qū)的功能影響和輻射作用。,沿淮河發(fā)展帶,規(guī)劃期內(nèi)，懷遠(yuǎn)縣城區(qū)城市發(fā)展方向?yàn)椤拔鬟M(jìn)、北拓、中優(yōu)”。 “西進(jìn)”：向西重點(diǎn)發(fā)展渦西生活片區(qū)，建設(shè)市級(jí)綜合商務(wù)體育休閑中心及公共服務(wù)設(shè)施集聚帶。 “北拓”：向北重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)園區(qū)及渦北生活片區(qū)。工業(yè)園區(qū)應(yīng)逐步外遷和改造區(qū)內(nèi)污染和經(jīng)營(yíng)較差的中小企業(yè)，推動(dòng)污染治理和環(huán)境保護(hù)工作，進(jìn)一步推動(dòng)園區(qū)建設(shè)；渦北生活片區(qū)

16、應(yīng)繼續(xù)完善渦北生活服務(wù)中心。 “中優(yōu)”：進(jìn)一步改造老城區(qū)，優(yōu)化生活環(huán)境質(zhì)量，升級(jí)改造老城傳統(tǒng)商貿(mào)中心。,產(chǎn)業(yè)布局,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃：“一核三點(diǎn)四軸四片”。 一核（三產(chǎn)）：以城區(qū)為核心，發(fā)展綜合工業(yè)、服務(wù)業(yè)； 三點(diǎn)（二產(chǎn)）：懷遠(yuǎn)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、食品產(chǎn)業(yè)園、馬城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)； 四軸：結(jié)合交通線的產(chǎn)業(yè)輻射軸、物流運(yùn)輸軸。以城區(qū)為核心向北形成發(fā)展軸，包括古城、鮑集、陳集等城鎮(zhèn)。該軸發(fā)展旅游服務(wù)、傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。以城區(qū)為核心向西北形成旅游服務(wù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展軸，包括荊芡、淝南、河溜、龍亢等城鎮(zhèn)。以城區(qū)為核心向西南方向形成特色農(nóng)業(yè)發(fā)展軸，包括找郢、唐集等城鎮(zhèn)。以城區(qū)為核心向南形成發(fā)展軸，包括馬城、常墳等城鎮(zhèn)。該軸發(fā)

17、展能源制造業(yè)、特色農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。 四片：以常墳鎮(zhèn)為中心提供優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的特色農(nóng)業(yè)片區(qū)；以龍亢農(nóng)場(chǎng)為中心重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)片區(qū)；以鮑集鎮(zhèn)為中心的特色勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)（工藝品、制衣）與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)片區(qū)；以馬城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為心，成為單獨(dú)重工業(yè)片區(qū)承接蚌埠產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的傳統(tǒng)能源業(yè)片區(qū)。,本項(xiàng)目隸屬懷遠(yuǎn)城區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展核。,人口狀況,截至2012年懷遠(yuǎn)全縣人口為127萬(wàn)。 規(guī)劃城鎮(zhèn)化水平： 至2015年，縣域城鎮(zhèn)化水平可達(dá)39%； 至2020年，縣域城鎮(zhèn)化水平可達(dá)46%； 至2030年，縣域城鎮(zhèn)化水平可達(dá)60%。 城區(qū)城市人口規(guī)模： 近期2015年，城區(qū)城市人口規(guī)模為21萬(wàn)人； 中期2020年，城區(qū)城市人口

18、規(guī)模為28萬(wàn)人； 遠(yuǎn)期2030年，城區(qū)城市人口規(guī)模為45萬(wàn)人。,全國(guó)：54.77% 全省：49.2% 蚌埠：51%,VS,目前，懷遠(yuǎn)縣城鎮(zhèn)化水平較低。,懷遠(yuǎn)縣土地價(jià)值分區(qū),信息來(lái)源：懷遠(yuǎn)縣國(guó)土資源局官網(wǎng)（2012年1月1日）,36%,34%,16.7%,25%,衰減率：,衰減率：,土地供應(yīng),懷遠(yuǎn)土地出讓量第一為工業(yè)用地，第二為住宅，商業(yè)用地出讓較少；,每年約兩個(gè)“毅德城”商業(yè)用地的供應(yīng)量。,今年暫未有商業(yè)用地出讓。,小 結(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì),蚌埠有皖北中心、交通樞紐；淮北新秀、珍珠之城之稱。經(jīng)濟(jì)處于安徽省中游水平，整體低于“國(guó)家線”，但屬安徽省房地產(chǎn)投資熱門城市。 懷遠(yuǎn)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后于蚌埠市區(qū)，但居蚌

19、埠三縣之魁，未來(lái)規(guī)劃納入“蚌埠大都市區(qū)”范疇，將跨入中等城市行列。 蚌埠市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，近年消費(fèi)傾向有下滑趨勢(shì)，亟需新的刺激點(diǎn)。 懷遠(yuǎn)縣工業(yè)用地出讓量最大；商業(yè)用地以每年一個(gè)“毅德城”的量在供應(yīng)，2015年5月前暫未有商業(yè)用地出讓。 蚌埠市今年常住人口低于戶籍人口，人口、人才外流明顯。 懷遠(yuǎn)縣城區(qū)目前約21萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率約39%，城市化水平較低，規(guī)劃2030年達(dá)到60%?！拔鬟M(jìn)、北拓”的大格局將為渦西新區(qū)的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。 由名揚(yáng)之外的懷遠(yuǎn)石榴引申的“果品文化”；大禹治水三過(guò)家門而不入的“鄉(xiāng)愁文化、愛(ài)情文化”，都可作為本項(xiàng)目文化提升的參考。,經(jīng)濟(jì),土地,人口,文化,NO.3市場(chǎng)分析 Ma

20、rket Analysis,NO.5可比案例 Case Study,NO.6初步結(jié)論 Preliminary Conclusion,NO.2場(chǎng)地分析 Site Analysis,NO.1宏觀經(jīng)濟(jì) Macro Economy,NO.4消調(diào)分析 Consumer Research,項(xiàng)目區(qū)位,項(xiàng)目區(qū)位,項(xiàng)目位于懷遠(yuǎn)縣渦河二橋以西，沿307國(guó)道南北兩側(cè)分布，是發(fā)展中的渦西新區(qū)核心區(qū)，對(duì)接渦北新區(qū)和老城區(qū)繁華商圈，距蚌埠市區(qū)20km左右。,渦北新城區(qū),懷遠(yuǎn)老城區(qū),渦西新區(qū),圖例： 項(xiàng)目基地,項(xiàng)目總占地578畝，總建筑面積約100萬(wàn)平方米。總投資約40億元。項(xiàng)目分為ABCD四個(gè)地塊，其中C地塊為商業(yè)用地，

21、ABD地塊主要為住宅用地。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介,交通體系,現(xiàn)狀,本項(xiàng)目未來(lái)將實(shí)現(xiàn)20分鐘互通市區(qū)，客流的往來(lái)將更便捷。,20min,未來(lái),圖例： 項(xiàng)目基地,未來(lái)道路信息來(lái)源：懷遠(yuǎn)縣城市總體規(guī)劃2012-2030年,規(guī)劃解讀,B,A,北 拓,西 進(jìn),城市發(fā)展格局,C,懷遠(yuǎn)縣定位：,蚌埠都市區(qū)副中心城市,本區(qū)域定位： 規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)金融、商貿(mào)功能，同時(shí)兼有文化休閑、醫(yī)療、教育等綜合服務(wù)功能。規(guī)劃期內(nèi)承擔(dān)城市級(jí)商業(yè)功能為主導(dǎo)的綜合性公共中心，位于渦西片區(qū)南部。,城市級(jí)綜合公共中心,信息來(lái)源：懷遠(yuǎn)縣城市總體規(guī)劃2012-2030年,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：,規(guī)劃中有A、B、C三處大體量商業(yè)用地，未來(lái)可能與本項(xiàng)目形成較大競(jìng)爭(zhēng)

22、。,縣城核心區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀,聯(lián)動(dòng)新老縣城繁華商圈；兒童、教育市場(chǎng)契機(jī)優(yōu)良。,地塊現(xiàn)狀,商業(yè)地塊（C地塊）現(xiàn)狀為農(nóng)田，且被S307斜切； 商業(yè)地塊（C地塊）地勢(shì)平坦，未來(lái)S307改線后可利用性佳。,C地塊,s307,用地指標(biāo),本項(xiàng)目C地塊全部為商服用地。A、B、D地塊主要為住宅用地，配套部分商服用地。,公共物業(yè)配套： 9班幼兒園一座。 2600m2 老年活動(dòng)中心一處。,C 地塊規(guī)整，可發(fā)揮性強(qiáng)，但總動(dòng)線較長(zhǎng)。A、B、D地塊的規(guī)劃總?cè)丝跀?shù)僅1.2萬(wàn)人左右，社區(qū)消費(fèi)力不足以支撐C地塊的商業(yè)體量。所以，本項(xiàng)目至少要定位為區(qū)域型。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本項(xiàng)目商業(yè)第一步需要分期開(kāi)發(fā)，滿足基本生活需求；第二部需要構(gòu)建多個(gè)

23、強(qiáng)主題組團(tuán)串聯(lián)整體。,分析1：東西向客流的主要承接道路-禹都大道和南北向客流的主要承接道路XS6交匯于a區(qū)域，未來(lái)，最易聚集新老縣城、渦北新區(qū)客流；同時(shí)，a區(qū)域也是ABD住宅地塊的中心位置，其良好的商業(yè)昭示性、共享性也將利于住宅銷售。,項(xiàng)目四至,分析2：本項(xiàng)目西南角為未來(lái)縣醫(yī)院和體育用地。共建聚集將為b區(qū)域帶來(lái)大量人流。,結(jié)論：建議a、b兩區(qū)域作為商業(yè)主聚客區(qū)。,禹都大道：未來(lái)將提升為一級(jí)公路，路中間須分隔帶，且車速、車流較大，不宜布設(shè)車輛主出入口。 XS5道路：緊鄰縣醫(yī)院，考慮到救護(hù)車輛出入的便捷性，不建議本道路上設(shè)車輛出入口。 XS6道路：緊鄰D小區(qū)車輛出入口，為避免擁堵和保證D小區(qū)銷售品

24、質(zhì)，不建議本道路上設(shè)車輛出入口。 XE3道路：商業(yè)展示性相對(duì)較弱，且四個(gè)方向的車流從附近流入，從附近流入，左轉(zhuǎn)總次數(shù)最少，動(dòng)線較清晰、便捷。,來(lái)向分析,36,建議XE3道路上設(shè)地下停車出入口。,流向分析,信息來(lái)源：懷遠(yuǎn)縣城市總體規(guī)劃2012-2030年、甲方提供拿地方案。,小 結(jié) 場(chǎng)地分析,懷遠(yuǎn)城市發(fā)展呈“西進(jìn)、北拓”格局。本區(qū)域定位為城市級(jí)綜合公共中心。 本項(xiàng)目交通便捷，未來(lái)20分鐘通達(dá)蚌埠市區(qū)。 在規(guī)劃住宅區(qū)人口尚未導(dǎo)入成熟時(shí)，項(xiàng)目主要承接老縣城和渦北新區(qū)客群。兒童、教育市場(chǎng)契機(jī)良好。 未來(lái)a、b兩區(qū)域商業(yè)展示度最佳，但周邊共建尚未成熟時(shí)，建議分期開(kāi)發(fā)，率先啟動(dòng)a區(qū)域。 XE3道上設(shè)置地下

25、停車主出入口。,NO.3市場(chǎng)分析 Market Analysis,NO.5可比案例 Case Study,NO.6初步結(jié)論 Preliminary Conclusion,NO.2場(chǎng)地分析 Site Analysis,NO.1宏觀經(jīng)濟(jì) Macro Economy,NO.4消調(diào)分析 Consumer Research,市場(chǎng)分析思路,放眼蚌埠,發(fā)展歷程 商業(yè)規(guī)劃 商圈分布 項(xiàng)目解讀 未來(lái)供應(yīng) 商業(yè)小結(jié),商業(yè)規(guī)模商圈分布 商業(yè)業(yè)態(tài) 消費(fèi)特性 租售分析,STEP1:,聚焦懷遠(yuǎn),STEP2:,商業(yè)布局 發(fā)展歷程 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目解讀 未來(lái)供應(yīng) 商業(yè)小結(jié),商業(yè)規(guī)模 商業(yè)業(yè)態(tài) 消費(fèi)特性 租售分析,零售市場(chǎng)發(fā)展階

26、段性,形成多個(gè)大型商業(yè)中心 奢侈品市場(chǎng)快速發(fā)展 國(guó)際化品牌大規(guī)模進(jìn)入 強(qiáng)調(diào)購(gòu)物體驗(yàn),現(xiàn)代化的購(gòu)物中心 連鎖經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展 中高檔市場(chǎng)得到快速發(fā)展 品牌認(rèn)知度提高 國(guó)際化品牌開(kāi)始逐漸進(jìn)入市場(chǎng),出現(xiàn)了較大規(guī)模的零售類物業(yè) 以百貨及專業(yè)賣場(chǎng)為主要零售形態(tài) 連鎖經(jīng)營(yíng)品牌進(jìn)入市場(chǎng) 奢侈品市場(chǎng)得到發(fā)掘,出現(xiàn)了中小型的零售類物業(yè) 傳統(tǒng)商廈和街鋪為主 以滿足基本生活需求為主 缺乏品牌認(rèn)知度 市場(chǎng)內(nèi)缺乏國(guó)際化品牌,零售市場(chǎng)平穩(wěn)成熟階段,零售市場(chǎng)快速發(fā)展階段,零售市場(chǎng)逐步成長(zhǎng)階段,零售市場(chǎng)初級(jí)階段,成熟市場(chǎng),初級(jí)市場(chǎng),一線城市 代表城市：上海、北京等,省會(huì)城市 代表城市：杭州、成都,沿海地級(jí)市、縣級(jí)市 代表城市：吳

27、江、 清遠(yuǎn)等,主要發(fā)達(dá)沿海城市 代表城市蘇州、無(wú)錫等,蚌埠,衡量一個(gè)城市零售市場(chǎng)發(fā)展的階段性，可以從零售商圈的空間布局、國(guó)際化品牌的進(jìn)駐、百貨和購(gòu)物中心之間博弈、消費(fèi)者對(duì)于品牌的認(rèn)知四個(gè)角度進(jìn)行。,懷遠(yuǎn),蚌埠市商業(yè)發(fā)展歷程,從傳統(tǒng)百貨走向現(xiàn)代綜合體；知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐；產(chǎn)品趨于趣味化、主題化。,蚌埠市商業(yè)發(fā)展歷程,蚌埠市的商業(yè)發(fā)展歷經(jīng)起步期、成長(zhǎng)期和發(fā)展期，現(xiàn)已步入了快速發(fā)展期，多家品牌開(kāi)發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)駐，而隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，如何求變將成為在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的關(guān)鍵，而主題型商業(yè)將會(huì)是一大亮色。,蚌埠市商業(yè)規(guī)劃（城區(qū)）,根據(jù)蚌埠市“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃，蚌埠市城區(qū)將著力打造并形成“一主一副、

28、兩個(gè)特色和五個(gè)片區(qū)”的商業(yè)布局，中遠(yuǎn)期形成“112X”的城市商業(yè)布局： 一主：城市主商業(yè)中心 整體改造提升淮河路城市主商業(yè)中心； 一副：城市副商業(yè)中心 加快發(fā)展新城區(qū)淮河文化廣場(chǎng)城市副 商業(yè)中心； 兩個(gè)特色：城市特色商業(yè)中心 加快建設(shè)淮上區(qū)和蚌埠高鐵兩個(gè)特色 商業(yè)中心（相當(dāng)于城市副商業(yè)中心）； 五個(gè)片區(qū)：片區(qū)商業(yè)中心 改造提升火車站、張公山、宏業(yè)村、 小蚌埠、治淮路解放路這5個(gè)片區(qū) 商業(yè)中心，中遠(yuǎn)期謀劃和新建更多片 區(qū)商業(yè)中心。,信息來(lái)源： 蚌埠市“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃,“一主一副、兩特色、五片區(qū)”，“淮河路-新城區(qū)”兩大“商業(yè)核”格局不變。,板塊范圍：位于龍子湖東大學(xué)園區(qū)和高速鐵路東西兩側(cè)的

29、區(qū)域范圍； 功能定位：成為集商貿(mào)、金融、文化、科教、娛樂(lè)于一體的展現(xiàn)蚌埠新風(fēng)貌的特色商業(yè)中心； 代表項(xiàng)目：龍湖春天、海亮城市廣場(chǎng)等。,蚌埠市商業(yè)規(guī)劃（城區(qū)）,蚌埠市的商業(yè)規(guī)劃布局層級(jí)分明，主體發(fā)展脈絡(luò)為“一主一副兩個(gè)特色”，除此之外，將多點(diǎn)開(kāi)花，同時(shí)規(guī)劃和發(fā)展多個(gè)片區(qū)商業(yè)中心。,板塊范圍：以淮河文化廣場(chǎng)為中心，以延安路為中軸，核心區(qū)由涂山路和興業(yè)街圍成； 功能定位：培育成集金融、會(huì)展、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、旅游、文化等于一體的新城區(qū)商業(yè)中心； 代表項(xiàng)目：蚌埠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)等。,板塊范圍：位于解放路淮河公路橋北段吳小街； 功能定位：以批發(fā)和物流為主導(dǎo)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的城市

30、特色商業(yè)中心； 代表項(xiàng)目：蚌埠義烏國(guó)際商貿(mào)城、紅星美凱龍等。,信息來(lái)源： 蚌埠市“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃,蚌埠市商業(yè)規(guī)劃（縣城）,“十二五”期間，蚌埠市下轄的三個(gè)縣城懷遠(yuǎn)縣、五河縣和固鎮(zhèn)縣將分別明確各自的城市功能定位，并完成初期的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和布局，加緊蚌埠縣城商業(yè)的快速發(fā)展。,根據(jù)蚌埠市“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃，蚌埠市縣城將各自完成初期的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局： 懷遠(yuǎn)縣： 功能定位：以現(xiàn)代工業(yè)和旅游業(yè)為主體 的衛(wèi)星城定位； 商業(yè)規(guī)劃：懷遠(yuǎn)禹王（老城區(qū)）主商業(yè) 中心和老西門商業(yè)中心。 固鎮(zhèn)縣： 功能定位：以現(xiàn)代工貿(mào)為主的蚌埠北部 政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和區(qū) 域性商品集散中心定位； 商業(yè)規(guī)劃：固鎮(zhèn)老城區(qū)主商

31、業(yè)中心和城 東南副商業(yè)中心。 五河縣： 功能定位：以現(xiàn)代工貿(mào)和城市休閑為主 的生態(tài)園林型城市定位； 商業(yè)規(guī)劃：五河老城區(qū)（淮河路）主商 業(yè)中心和漴區(qū)商業(yè)中心。,根據(jù)蚌埠市“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃,蚌埠市商業(yè)解讀商圈布局,目前，蚌埠市商業(yè)市場(chǎng)形成了5大主力商圈，分別為淮河路商圈、新城商圈、禹會(huì)商圈、淮上區(qū)商圈和蚌埠南站商圈，商圈發(fā)展以淮河路為核心，向東南西北各向發(fā)散，整體呈現(xiàn)均衡發(fā)展。,1,淮河路商圈,城市主商業(yè)中心，著力打造集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游、商貿(mào)服務(wù)為一體的現(xiàn)代化城市商業(yè)中心。,2,新城商圈,城市副商業(yè)中心，培育集金融、會(huì)展、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、旅游、文化等于一體的新城區(qū)商業(yè)中

32、心。,3,淮上區(qū)商圈,城市特色商業(yè)中心，形成以批發(fā)和物流為主導(dǎo)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的城市特色商業(yè)中心。,4,蚌埠南站商圈,城市特色商業(yè)中心，集商貿(mào)、金融、文化、科教、娛樂(lè)于一體的展現(xiàn)蚌埠新風(fēng)貌的特色商業(yè)中心。,5,禹會(huì)商圈,區(qū)域商業(yè)中心，形成以購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、親子、生活配套為一體的片區(qū)商業(yè)中心。,商圈解讀1、淮河路商圈,商圈解讀2、新城商圈,商圈解讀3、淮上區(qū)商圈,商圈解讀4、蚌埠南站商圈,商圈解讀5、禹會(huì)商圈,商圈解讀特點(diǎn)小結(jié),蚌埠市的五大主力商圈層級(jí)分明、各司其職、差異競(jìng)爭(zhēng)、協(xié)同發(fā)展，其中，淮河路商圈商業(yè)發(fā)展空間有限，新城區(qū)和蚌埠南站商圈商業(yè)發(fā)展迅猛，未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?

33、現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目分布,蚌埠市的商業(yè)項(xiàng)目依據(jù)商業(yè)規(guī)劃有序分布，目前，新城區(qū)商圈和蚌埠南站商圈均有多家品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目入駐，運(yùn)營(yíng)狀況較好，聚客能力較強(qiáng)，未來(lái)商業(yè)前景向好。,蚌埠南站商圈,重點(diǎn)項(xiàng)目解讀1、蚌埠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),項(xiàng)目亮點(diǎn),4、人氣長(zhǎng)盛的“十字金街” 蚌埠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的室外步行街分 為兩期開(kāi)發(fā)，目前一期已全面 開(kāi)業(yè)，二期珍珠坊正在火熱銷 售商鋪。一期步行街的入駐率 達(dá)95%以上，以餐飲、零售、 生活類業(yè)態(tài)為主，并且與其主 體購(gòu)物中心緊密融合，人氣十 分旺盛。,項(xiàng)目亮點(diǎn),260m,90m,【一期金街】主流面積：80-180m2 ，一層均價(jià)：3-4萬(wàn)元/m2 二層均價(jià)：1.8-2.0萬(wàn)元/m2 。

34、【二期珍珠坊】主流面積：26-80m2，一層均價(jià)：2.5-3.5萬(wàn)元/m2 ，二層均價(jià)：1.5-1.8萬(wàn)元/m2 。,重點(diǎn)項(xiàng)目解讀2、蚌埠寶龍城市廣場(chǎng),項(xiàng)目亮點(diǎn),寶龍城市廣場(chǎng)是集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、 餐飲、休閑、游樂(lè)、文化等多項(xiàng)功能為 一體的大型生活購(gòu)物中心，是蚌埠首家 一站式購(gòu)物中心； 寶龍城市廣場(chǎng)位踞蚌埠新城區(qū)的商務(wù)、 文化和會(huì)展中心淮河文化廣場(chǎng)內(nèi)， 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。,1、蚌埠首家一站式購(gòu)物中心,和傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)發(fā)不同的是，寶龍城市廣 場(chǎng)更加注重“游樂(lè)購(gòu)”一站式消費(fèi)理念； 在業(yè)態(tài)規(guī)劃中加大了休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的占 比，并在購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，引入 中環(huán)廣場(chǎng)（樂(lè)天游樂(lè)場(chǎng)）、地下步行街 等，營(yíng)造豐富、趣味

35、的商業(yè)購(gòu)物情境。,2、倡導(dǎo)“游樂(lè)購(gòu)”體驗(yàn)消費(fèi),重點(diǎn)項(xiàng)目解讀3、百大購(gòu)物中心（淮河路）,重點(diǎn)項(xiàng)目解讀4、匯金商業(yè)廣場(chǎng),重點(diǎn)項(xiàng)目解讀5、商之都購(gòu)物中心,重點(diǎn)項(xiàng)目解讀6、義烏國(guó)際商貿(mào)城,重點(diǎn)項(xiàng)目解讀7、龍湖春天,商業(yè),未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng),蚌埠市的商業(yè)未來(lái)供應(yīng)主力集中在新城商圈，淮河路商圈已基本飽和，商業(yè)空間的發(fā)展受限，淮上區(qū)商圈有多業(yè)態(tài)功能商業(yè)推出，與原先的專業(yè)市場(chǎng)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。,未來(lái)項(xiàng)目解讀1、新地城市廣場(chǎng),未來(lái)項(xiàng)目解讀2、鵬欣水游城,未來(lái)項(xiàng)目解讀3、蚌埠國(guó)購(gòu)廣場(chǎng),未來(lái)項(xiàng)目解讀4、蚌埠綠地中央廣場(chǎng),蚌埠市商業(yè)小結(jié),全市重點(diǎn)項(xiàng)目（購(gòu)物中心部分）體量平均值：8萬(wàn)平方米。 老城區(qū)一般10萬(wàn)方。商業(yè)走向以

36、量取勝，大而全的趨勢(shì)。,單位：萬(wàn),10萬(wàn)方均線,20萬(wàn)方均線,蚌埠市商業(yè)小結(jié),蚌埠市區(qū)內(nèi)，除了位于淮河路商圈的老步行街外，新興起的商業(yè)街大多依托自身購(gòu)物中心而生，商業(yè)街規(guī)模平均在47萬(wàn)平方米，一般都具有鮮明的主題性，對(duì)于業(yè)態(tài)選擇會(huì)有客群導(dǎo)向性。,單位：萬(wàn),蚌埠市商業(yè)小結(jié),1、現(xiàn)有各大商圈在蚌埠城市版圖上均衡布點(diǎn)和發(fā)展。 2、蚌埠市商圈由“單核時(shí)代”走向“多點(diǎn)開(kāi)花”。 3、商圈各具特色、各司其職，商業(yè)定位明晰、差異化競(jìng)爭(zhēng)。 4、蚌埠未來(lái)將會(huì)發(fā)展更多片區(qū)商業(yè)中心，連接現(xiàn)有商圈間的空白地帶。,蚌埠市商業(yè)小結(jié),蚌埠市商業(yè)，目前就實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)情況最好的兩個(gè)商圈分別為淮河路商圈和新城商圈，淮河路

37、商圈作為老牌的蚌埠核心商業(yè)區(qū)，承載了許多蚌埠人民的時(shí)代回憶，而新城商圈近兩年來(lái)突飛猛進(jìn)的商業(yè)發(fā)展，使其正逐漸轉(zhuǎn)變成為蚌埠商業(yè)的一張全新城市名片。,老回憶,新名片,蚌埠市的百貨業(yè)態(tài)，以本地的百大集團(tuán)占據(jù)主要的市場(chǎng)份額，尤其是核心商圈淮河路，有多個(gè)百大旗下的百貨運(yùn)營(yíng)，不過(guò)近年來(lái)，先后有來(lái)雅百貨、萬(wàn)達(dá)百貨和銀泰百貨入駐，將會(huì)逐漸改變本地百貨壟斷的局面。,本地百貨： 合肥百大集團(tuán)旗下：蚌埠百貨大樓、蚌埠百大購(gòu)物中心一期、二期、寶龍城市廣場(chǎng)百大購(gòu)物中心、百大禹會(huì)購(gòu)物中心； 外來(lái)百貨： 萬(wàn)達(dá)百貨：蚌埠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 銀泰百貨：新地城市廣場(chǎng)（已簽約） 太平洋百貨：蚌埠國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)（已簽約） 來(lái)雅百貨：寶龍城市廣場(chǎng)（已

38、退場(chǎng)）,蚌埠市商業(yè)小結(jié),近年來(lái)，眾多知名超市試水蚌埠，但部分超市水土不服，免租期滿后，退場(chǎng)現(xiàn)象頻出。目前外來(lái)品牌大潤(rùn)發(fā)以及本地品牌華運(yùn)、合家福經(jīng)營(yíng)狀況較好。,本地超市： 合肥百大集團(tuán)旗下的合家福超市： 治淮路店、萬(wàn)隆店、朝陽(yáng)店、工農(nóng)路店、財(cái)院店、珍珠店、泗水橋店、光明店、財(cái)富店、金山店、長(zhǎng)途汽車站店、群力街店； 安徽華運(yùn)集團(tuán)旗下華運(yùn)超市： 淮河路店、東海大道店、紅葉路店、朝陽(yáng)路店、財(cái)院路店、昌明街店 外資超市： 家樂(lè)福：蚌埠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華夏第一街區(qū)、綠地中央廣場(chǎng)（已簽約） 大潤(rùn)發(fā)：寶龍城市廣場(chǎng)、解放路店 大統(tǒng)華：華海城市廣場(chǎng) 永輝：商之都購(gòu)物中心（已退場(chǎng)） 歐尚：朝陽(yáng)路東海大道店 沃爾瑪：華海城

39、市廣場(chǎng)（已退場(chǎng)） 樂(lè)購(gòu)：寶龍城市廣場(chǎng)（已退場(chǎng)）,蚌埠市商業(yè)小結(jié),蚌埠市的影院業(yè)態(tài)發(fā)展相對(duì)比較緩慢，目前市場(chǎng)上連鎖的品牌影院只有4家，皆是作為娛樂(lè)業(yè)態(tài)的主力店進(jìn)駐購(gòu)物中心，對(duì)于商業(yè)人氣的帶動(dòng)作用顯著，但影院業(yè)態(tài)對(duì)購(gòu)物中心自身的規(guī)模和設(shè)計(jì)條件要求較高。,影院品牌： 萬(wàn)達(dá)影院：蚌埠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 成龍耀萊影院：海亮城市廣場(chǎng) 大地影院：華海城市廣場(chǎng) 商之都購(gòu)物中心 橫店電影城：寶龍城市廣場(chǎng),蚌埠市商業(yè)小結(jié),蚌埠市的家居市場(chǎng)主要分布在城北的淮上區(qū)，形成規(guī)模效應(yīng)的主要有3個(gè)家居市場(chǎng)，其中光彩大市場(chǎng)和義烏國(guó)際商貿(mào)城以各建材、家居品牌集合成市，而通成國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)由于有紅星美凱龍的進(jìn)駐，品質(zhì)和檔次上更顯高端。,家居市場(chǎng)：

40、 蚌埠義烏國(guó)際商貿(mào)城： 商貿(mào)城的三層和四層經(jīng)營(yíng)家居用品； 通成國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)： 紅星美凱龍作為主力店進(jìn)駐； 光彩大市場(chǎng)： 市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)建材裝飾、五金、家居用品；,蚌埠市商業(yè)小結(jié),蚌埠市商業(yè)小結(jié),消費(fèi)外溢 蚌埠的人口結(jié)構(gòu)顯示，其常住人口小于戶籍人口，人口呈現(xiàn)外流態(tài)勢(shì)，且流失的主力為中青年消費(fèi)主力人群，因此導(dǎo)致出現(xiàn)“消費(fèi)外溢”的現(xiàn)象。,“街”的情結(jié) 蚌埠人對(duì)于商業(yè)街的情有獨(dú)鐘由來(lái)已久，早前淮河路、國(guó)貨路、二馬路商業(yè)街的繁榮，直到現(xiàn)如今蚌埠萬(wàn)達(dá)金街的如火如荼，都顯示出蚌埠人對(duì)游逛商業(yè)街的鐘情。,區(qū)域定勢(shì) 蚌埠的商圈發(fā)展在城市各向上比較均衡，隨著各個(gè)片區(qū)商業(yè)中心的不斷發(fā)展和完善，蚌埠人民已經(jīng)形成了相對(duì)穩(wěn)固的消

41、費(fèi)習(xí)慣，定點(diǎn)消費(fèi)的定勢(shì)比較明顯。,蚌埠的消費(fèi)特性就實(shí)際調(diào)研來(lái)看，主要呈現(xiàn)出三大顯著特征，分別為：消費(fèi)外溢、商業(yè)街情結(jié)和區(qū)域定勢(shì)，這也一定程度上影響到蚌埠市商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。,蚌埠市現(xiàn)有商業(yè)中，對(duì)外銷售的商鋪產(chǎn)品主要分為兩種：一種為購(gòu)物中心自帶的商業(yè)街，另一種為住宅底商，商業(yè)街中，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的金街和珍珠坊銷售火爆，這與其區(qū)位潛力、品牌開(kāi)發(fā)商和合理商業(yè)規(guī)劃密不可分； 商鋪的銷售方式上比較靈活多樣，既可單層銷售，也可1托2銷售。,蚌埠市重點(diǎn)銷售商業(yè)統(tǒng)計(jì),蚌埠市商業(yè)小結(jié),蚌埠市現(xiàn)有商業(yè)中傳統(tǒng)百貨仍普遍采用聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)方式運(yùn)營(yíng)，新型購(gòu)物中心，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)等以租金方式運(yùn)營(yíng)，其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金水平領(lǐng)跑整

42、個(gè)蚌埠市區(qū)的商業(yè)。,蚌埠市主要商業(yè)租金分析,蚌埠市商業(yè)小結(jié),市場(chǎng)分析思路,放眼蚌埠,發(fā)展歷程 商業(yè)規(guī)劃 商圈分布 項(xiàng)目解讀 未來(lái)供應(yīng) 商業(yè)小結(jié),商業(yè)規(guī)模商圈分布 商業(yè)業(yè)態(tài) 消費(fèi)特性 租售分析,STEP1:,聚焦懷遠(yuǎn),STEP2:,商業(yè)布局 商圈特征 發(fā)展歷程 項(xiàng)目解讀 未來(lái)供應(yīng) 商業(yè)小結(jié),業(yè)態(tài)歸納 體量與租售分析,懷遠(yuǎn)商業(yè)布局,6,3,5,2,1,3,4,4,1,2,禹都大道,禹王路,5,向北發(fā)展,顯現(xiàn)。,商業(yè)現(xiàn)狀相對(duì)初級(jí)，未來(lái)呈“西進(jìn)北拓”格局。,禹王中路商圈,老城商圈,渦北商圈,渦西商圈,項(xiàng)目 基地,懷遠(yuǎn)商圈解讀,懷遠(yuǎn)縣各商圈體量初步統(tǒng)計(jì),預(yù)計(jì)至2016年底，總開(kāi)業(yè)的商業(yè)體量約40萬(wàn)方。,

43、懷遠(yuǎn)商業(yè)發(fā)展歷程,2010年以前,2010-2014年,2015-2016年,2017年以后,禹王路步行街,文昌商貿(mào)步行街,南門口,懷遠(yuǎn)商城,華潤(rùn)蘇果購(gòu)物廣場(chǎng),大潤(rùn)發(fā) | 鳳凰商業(yè)中心,中 鼎時(shí)代廣場(chǎng),泰古新天地,三清財(cái)富廣場(chǎng),中央城,新湖明珠城,老住宅沿街底商、地?cái)偧小?以知名連鎖超市為依托的集中式商業(yè)。,街區(qū)為主的小型商業(yè)綜合體。,現(xiàn)代化綜合體雛形。,懷遠(yuǎn)市場(chǎng)新舊商業(yè)并存。由于商業(yè)發(fā)展的漸進(jìn)性和變現(xiàn)需要，街區(qū)式仍是主流，現(xiàn)代化綜合體雛形顯現(xiàn)。,項(xiàng)目解讀1.禹王路步行街,重點(diǎn)項(xiàng)目解讀2.文昌商貿(mào)步行街,重點(diǎn)項(xiàng)目解讀3.南門口,重點(diǎn)項(xiàng)目解讀4.懷遠(yuǎn)商城,重點(diǎn)項(xiàng)目解讀5.華潤(rùn)蘇果購(gòu)物廣場(chǎng),華潤(rùn)

44、蘇果-業(yè)態(tài)布局、運(yùn)營(yíng)模式,銷售方式：L1拖L2雙層銷售。 經(jīng)營(yíng)方式：售后返租。 主營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲。 售價(jià)：角鋪1.8-2.3萬(wàn)/平方米； 中間鋪1.7-1.9萬(wàn)/平方米。 商鋪面積：30-100平方米/間。 空置率：約30%,銷售方式：L1單層銷售。 主營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲。 售價(jià)：1.7-1.9萬(wàn)/平方米。 商鋪面積：40-60平方米/間。 空置率：50%,銷售方式：大面積切塊銷售給大客戶，內(nèi)街售后返租。 經(jīng)營(yíng)方式：持有+售后返租。 主營(yíng)業(yè)態(tài)：零售（調(diào)整中）。 售價(jià)：沿禹王路一樓4-5.5萬(wàn)/平方米。 商鋪面積：10-100平方米/間。 空置率：沿街L170%。,暫未開(kāi)盤,重點(diǎn)項(xiàng)目解讀6.鳳凰商業(yè)中心

45、（大潤(rùn)發(fā)）,未來(lái)商業(yè)供給1.中鼎時(shí)代廣場(chǎng),業(yè)態(tài)布局,借鑒點(diǎn)：商業(yè)高層區(qū)域用酒店去化。,屈臣氏首次進(jìn)駐懷遠(yuǎn)。,兒童業(yè)態(tài)已在走在懷遠(yuǎn)前列。,商業(yè)街開(kāi)始主題化。,未來(lái)商業(yè)供給2.新湖明珠城,集中式商業(yè) 社區(qū)底商,老縣城棚戶區(qū)舊改項(xiàng)目，商業(yè)規(guī)劃尚不明晰。,未來(lái)商業(yè)供給3.泰古.新天地,未來(lái)商業(yè)供給4.三清財(cái)富廣場(chǎng),未來(lái)商業(yè)供給5.中央城,中央大廈,長(zhǎng)久飯店（四星級(jí)）,集中式商業(yè) 社區(qū)底商,縣政府,業(yè)態(tài)規(guī)劃,簽約產(chǎn)品：中影國(guó)際影城 規(guī)劃產(chǎn)品：中央城全民健身會(huì)所（含恒溫游泳池、籃球場(chǎng)、羽毛球館、健身房等）、量販?zhǔn)終TV、兒童主題樂(lè)園、品牌咖啡屋、風(fēng)情特色美食街區(qū)。,競(jìng)合分析：新區(qū)百萬(wàn)級(jí)綜合體，其規(guī)劃的兒童

46、、影院等主流時(shí)尚業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)將先于本項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，與本項(xiàng)目形成較大競(jìng)爭(zhēng)。,懷遠(yuǎn)商業(yè)小結(jié)-業(yè)態(tài)歸納,超 市,超市 | 母嬰兒童 | 家居家電 | 娛樂(lè),業(yè)態(tài)分析： 懷遠(yuǎn)縣城目前有兩家2萬(wàn)方左右生活超市：華潤(rùn)蘇果、大潤(rùn)發(fā)。 縣城布有20家以上的社區(qū)小超市及雜貨鋪。其中淮商超市品牌強(qiáng)勢(shì)，占據(jù)7家以上，在本地認(rèn)可度最高。 業(yè)態(tài)導(dǎo)向：渦西大型生活超市空缺，空間較大，建議導(dǎo)入。,懷遠(yuǎn)商業(yè)小結(jié)-業(yè)態(tài)歸納,學(xué) 苑 路,母嬰用品街,母嬰 兒童,超市 | 母嬰兒童 | 家居家電 | 娛樂(lè),業(yè)態(tài)分析： 目前，懷遠(yuǎn)母嬰、兒童業(yè)態(tài)主要集中于學(xué)苑路、縣醫(yī)院周圍，以小業(yè)主經(jīng)營(yíng)為主，布局分散，產(chǎn)品參差，尚無(wú)優(yōu)質(zhì)品牌進(jìn)駐。兒童娛樂(lè)匱

47、乏。 業(yè)態(tài)導(dǎo)向：中檔定位，一站式兒童、母嬰體驗(yàn)購(gòu)物中心。,同樂(lè)兒童樂(lè)園（華潤(rùn)蘇果內(nèi)）,禹王路步行街及縣醫(yī)院周邊童裝童玩、攝影店，布局分散，尚無(wú)優(yōu)質(zhì)品牌。,項(xiàng)目基地,懷遠(yuǎn)商業(yè)小結(jié)-業(yè)態(tài)歸納,家居 家電,超市 | 母嬰兒童 | 家居家電 | 娛樂(lè),業(yè)態(tài)分析： 目前，蘇寧進(jìn)駐禹王中路，渦北新區(qū)荊涂路新建住宅底商已自發(fā)形成走廚衛(wèi)一條街，雖為散戶經(jīng)營(yíng)，但品牌走向知名。渦西新區(qū)未來(lái)規(guī)劃有大片住宅，從現(xiàn)狀市場(chǎng)供給來(lái)看，本業(yè)態(tài)或存機(jī)遇，但仍需進(jìn)一步研判。 業(yè)態(tài)導(dǎo)向：渦西新區(qū)住宅起步，家居家裝市場(chǎng)或存機(jī)遇。,荊 涂 路,項(xiàng)目基地,懷遠(yuǎn)商業(yè)小結(jié)-業(yè)態(tài)歸納,娛樂(lè),超市 | 母嬰兒童 | 家居家電 | 娛樂(lè),業(yè)態(tài)分析

48、： 目前，懷遠(yuǎn)縣城布有9家以上KTV，主要集中于禹王路沿線，中檔K歌量販也已進(jìn)駐渦北新區(qū)。 目前，縣城僅有個(gè)別老式錄像廳，影院產(chǎn)品空缺。未來(lái)項(xiàng)目中，除中影國(guó)際影城已簽約方陣中央城，尚無(wú)其他影院進(jìn)駐消息。 業(yè)態(tài)導(dǎo)向：娛樂(lè)產(chǎn)品走向品牌化、片區(qū)化，影院空間較大。,項(xiàng)目基地,懷遠(yuǎn)商業(yè)小結(jié)-體量特征,懷遠(yuǎn)商業(yè)建筑面積均值：5.6萬(wàn)平方米； 同一項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)面積約占總體量的23%左右； 同一商業(yè)內(nèi)體量細(xì)分，盒子：街區(qū)約為4:6。,結(jié)論推算：,懷遠(yuǎn)商業(yè)小結(jié)-租售分析,我們以目前商業(yè)最活躍的禹王中路為例，總結(jié)出租金及售價(jià)分布規(guī)律如下：,以禹王中路為參考，其沿街兩側(cè)：設(shè)為一等地段,三等地段,“三等”地段： 售價(jià)：

49、純一層1.7-1.8萬(wàn)元/平方米；一拖二1.5-1.7萬(wàn)元/平方米。 出售方式：純一層或一托二。 經(jīng)營(yíng)模式：純銷售+售后返租。 租金：35-40元/平方米/月。,“一等”地段： 售價(jià)：一層4-5.5萬(wàn)元/平方米； 二層1.5-2萬(wàn)元/平方米。 三層以上1.5萬(wàn)元/平方米。 出售方式：?jiǎn)螌由佷N售+切塊銷售。 經(jīng)營(yíng)模式：持有+切塊出售+售后返租。 租金：60-75元/平方米/月。,總結(jié)：懷遠(yuǎn)商業(yè)雖處于起步階段，但已意識(shí)到商業(yè)“成活”的重要性，沿街出售給優(yōu)質(zhì)大客戶或售后返租是新建項(xiàng)目的共性趨勢(shì)。,其他外延地段： 售價(jià)：1.0萬(wàn)元/平方米。 出售方式：一般為一托二。 經(jīng)營(yíng)模式：純銷售。 租金：35元

50、/平方米/月。,二等地段,“二等”地段： 售價(jià)：純一層2.2-2.5萬(wàn)元/平方米；一拖二1.7-2.1萬(wàn)元/平方米。 出售方式：純一層或一托二。 經(jīng)營(yíng)模式：純銷售+售后返租。 租金：40-50元/平方米/月。,小 結(jié) 市場(chǎng)分析,商業(yè)上以本地開(kāi)發(fā)商為主，商業(yè)發(fā)展相對(duì)初級(jí)，但隨著華潤(rùn)蘇果、大潤(rùn)發(fā)等知名連鎖超市相繼進(jìn)駐，消費(fèi)開(kāi)始對(duì)品牌有所注重。 商業(yè)主要集中于禹王路現(xiàn)醫(yī)院周邊和禹王中路段，縣城居民對(duì)消費(fèi)習(xí)慣有依賴性，僅“一路之隔”或“一河之隔”或?qū)ι啼伒氖蹆r(jià)及租金產(chǎn)生50%的衰減。 懷遠(yuǎn)“封閉式”商業(yè)體量不宜過(guò)大，街區(qū)的租售模式更顯靈活，通常盒子：街區(qū)約為4:6。,蚌埠近年商業(yè)發(fā)展迅速，寶龍、萬(wàn)達(dá)、

51、鵬欣、等知名開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)駐，商業(yè)走向“現(xiàn)代化”，購(gòu)物開(kāi)始有趨于“時(shí)尚”。 百貨、影院、家居等業(yè)態(tài)不斷豐富，越來(lái)越多的成熟品牌也不斷進(jìn)駐，產(chǎn)品走向“大而全”。 蚌埠人對(duì)“街”感情深厚，未來(lái)淮河路等“老城老街”與現(xiàn)代mall多級(jí)共榮仍將持續(xù)。,放眼蚌埠,立足懷遠(yuǎn),NO.3市場(chǎng)分析 Market Analysis,NO.5可比案例 Case Study,NO.6初步結(jié)論 Preliminary Conclusion,NO.2場(chǎng)地分析 Site Analysis,NO.1宏觀經(jīng)濟(jì) Macro Economy,NO.4消調(diào)分析 Consumer Research,消調(diào)說(shuō)明,了解目標(biāo)消費(fèi)群體的特征（包括年

52、齡、性別、收入等一般背景資料）； 了解目標(biāo)消費(fèi)者的一般消費(fèi)習(xí)慣（包括偏好、購(gòu)物場(chǎng)所、使用交通工具、消費(fèi)的頻率及花費(fèi)時(shí)間等方面）； 探索目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)目前蚌埠市購(gòu)物場(chǎng)所的看法或想法； 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行概念測(cè)試，了解消費(fèi)者心目中理想的購(gòu)物環(huán)境和期望引進(jìn)的消費(fèi)業(yè)態(tài)。,說(shuō)明：本消調(diào)由三益中國(guó)委托上海協(xié)博信息咨詢有限公司完成。,調(diào)研目的：,調(diào)研方式：,街頭攔截的問(wèn)卷訪問(wèn)方式。,調(diào)研方法,長(zhǎng)問(wèn)卷有效研究樣本共300份，采用街頭攔訪的形式，按照特定配額和甄別條件選取被訪者。,華潤(rùn)蘇果 南門口 陽(yáng)光花園、中央花園等重點(diǎn)小區(qū)門口 懷遠(yuǎn)縣幼兒園、新城區(qū)愛(ài)心幼兒園門口,背景分析-人口結(jié)構(gòu),N=300,受訪人群男女各占50

53、%，年齡段以26至40歲居多，占比達(dá)58%，平均年齡為34.88歲； 本次調(diào)研問(wèn)卷重點(diǎn)投放地是懷遠(yuǎn)縣，約占70%；蚌埠市區(qū)投放問(wèn)卷約占3成。調(diào)研過(guò)程中，共有有4%的外地客，均屬安徽省本地人。,N=300 平均年齡34.88,背景分析-家庭結(jié)構(gòu),N=300,受訪人群中已婚有子女的居多，占77%，其次單身人士占20%; 受訪人群以三口之家為主，表明本項(xiàng)目的客群應(yīng)該定位于家庭客群； 從收入方面來(lái)看，家庭月收入4001至5000元占比最多，為38%，其次為3001至4000元 ，占比達(dá)30%，表明本項(xiàng)目的主力客群應(yīng)鎖定為中等收入家庭客群。,N=300,N=212,背景分析-學(xué)歷、職業(yè),N=300,N=

54、300,被訪者工作區(qū)域,受訪者普遍不具備高學(xué)歷，以高中/中專/中技為主，大學(xué)本科學(xué)歷僅占7%。 職業(yè)以工薪、公司職員為主，占比可達(dá)79%； 絕大多數(shù)的受訪者居工作于懷遠(yuǎn)縣，其次為蚌山區(qū)，在其他區(qū)域工作的人口較少。,N=300,背景分析-出行方式,N=300,N=161,N=300,調(diào)查顯示，僅有31%的受訪者擁有私家車，沒(méi)有私家車的受訪者中僅有35%有未來(lái)購(gòu)買私家車的意向，表明當(dāng)?shù)鼐用竦乃郊臆嚤Ｓ辛亢捅Ｓ幸庠篙^低； 受訪者上班出行方式以輕騎車為主，占比達(dá)44%，其次為公交車，選擇私家車出行的僅占17%。,需求分析-出行工具,被訪者外出消費(fèi)的出行方式,受訪者外出消費(fèi)的出行方式以自行車/助動(dòng)車和公

55、交車為主，兩者占比可達(dá)82%，而選擇私家車出行的僅占22%，排在出行方式的第四位； 受訪人群外出消費(fèi)途中耗時(shí)多在30分鐘以內(nèi)，表明當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)外出消費(fèi)的距離較敏感。,N=300,N=300,被訪者外出消費(fèi)途中耗時(shí),需求分析-消費(fèi)頻次,被訪者消費(fèi)頻次分析,就消費(fèi)頻次來(lái)看，餐飲的頻率最高，逛街購(gòu)物其次，娛樂(lè)的頻次最低； 餐飲的消費(fèi)頻次可達(dá)到每月4.36次，逛街購(gòu)物為2.76次，娛樂(lè)僅為1.08次，表明當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)餐飲消費(fèi)的偏好程度較高。,N=300,N=300,需求分析消費(fèi)金額,被訪者單次消費(fèi)金額不比例,就消費(fèi)金額分布來(lái)看，除購(gòu)物外，200元以下是消費(fèi)金額主力，而購(gòu)物的消費(fèi)多分布在51至500元之間，

56、約占91%； 受訪者每月消費(fèi)最多的為購(gòu)物業(yè)態(tài)，約794.66元，其次為餐飲消費(fèi)，每月可達(dá)550.1元； 單次消費(fèi)最多的為購(gòu)物消費(fèi)，約288元/次，其次為娛樂(lè)消費(fèi)，餐飲單次消費(fèi)最低，僅為126元。,N=300,需求分析-結(jié)伴偏好,被訪者消費(fèi)陪同偏好分析,被訪者消費(fèi)逗留時(shí)間分析,購(gòu)物逛街的陪同偏好以丈夫/妻子為主，占比可達(dá)76%，娛樂(lè)業(yè)態(tài)陪同偏好以朋友居多，占比可達(dá)72%，餐飲業(yè)態(tài)的陪同偏好以丈夫/妻子和孩子為主，當(dāng)?shù)刭?gòu)物和就餐消費(fèi)仍主要以家庭為單位，娛樂(lè)偏好以朋友陪同； 三種業(yè)態(tài)中購(gòu)物逛街的平均逗留時(shí)間最長(zhǎng)，而娛樂(lè)業(yè)態(tài)的逗留時(shí)間多在2-3小時(shí)，占比為67%，餐飲的逗留時(shí)間最短，多為1-2小時(shí)，占

57、比69%。,N=300,N=300,需求分析-消費(fèi)習(xí)慣,N=300,N=300,N=300,閑暇時(shí)間，受訪者多選擇休息、做家務(wù)或者逛超市，占比均為73%，逛街購(gòu)物排在第三位，占比約68%； 餐飲類業(yè)態(tài)中，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)中餐廳有較強(qiáng)的偏好，而對(duì)其他特色餐飲的喜好偏低，表明當(dāng)?shù)叵M(fèi)者就餐習(xí)慣較為保守； 娛樂(lè)業(yè)態(tài)中，KTV的偏好程度最高，達(dá)到37%，其次為影院，為22%。 整體來(lái)看，當(dāng)?shù)鼐用癫惋嫛蕵?lè)消費(fèi)的傾向不足，消費(fèi)習(xí)慣偏保守。,需求分析-場(chǎng)所偏好,調(diào)查顯示，受訪者對(duì)于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的認(rèn)可度最高，占比達(dá)35%，其次為蚌埠淮河路，占比約19%； 華潤(rùn)蘇果、大潤(rùn)發(fā)是懷遠(yuǎn)縣認(rèn)可度最高的消費(fèi)場(chǎng)所。,N=300,需

58、求分析-場(chǎng)所評(píng)價(jià),調(diào)查顯示，受訪者對(duì)于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)環(huán)境的滿意度最高，其次為寶龍城市廣場(chǎng)； 懷遠(yuǎn)縣的消費(fèi)場(chǎng)所中，受訪者對(duì)華潤(rùn)蘇果和大潤(rùn)發(fā)環(huán)境和檔次認(rèn)可度最高； 受訪者期望本項(xiàng)目的檔次高于華潤(rùn)蘇果和大潤(rùn)發(fā)。,N=300,N=300,概念測(cè)試,應(yīng)甲方要求，我們對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行了本地塊認(rèn)知度的調(diào)研，以及對(duì)兒童、家居建材、酒店業(yè)態(tài)的測(cè)試。,概念測(cè)試-光顧意愿,調(diào)查顯示有6成受訪者對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)的光顧意愿； 限制顧客光顧本項(xiàng)目的因素主要是距離，有51%的受訪者表示離家和上班的地方較遠(yuǎn)會(huì)使其不會(huì)光顧本項(xiàng)目，交通不便可能將是主要制約； 一半左右的被訪者消費(fèi)具有“圖新鮮”的心理。,N=300,概念測(cè)試-交通、主題,調(diào)查

59、顯示48%的受訪者未來(lái)可能以公交車出行光顧本項(xiàng)目，而私家車光顧的為22%，公共出行方式的便捷性對(duì)本項(xiàng)目尤為重要。 受訪者對(duì)于項(xiàng)目主題的偏好較為分散，一站式室內(nèi)大型生活廣場(chǎng)占比37%，略高于風(fēng)情街區(qū)和專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，表明這三種產(chǎn)品對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者均有吸引力。,N=300,N=300,概念測(cè)試-兒童產(chǎn)品,N=300,N=300,概念測(cè)試-兒童產(chǎn)品,N=300,N=300,N=300,62%的受訪者有16歲以下孩子，他們多傾向于可以優(yōu)惠辦卡的消費(fèi)方式，每月在孩子身上的花費(fèi)多集中在501至1000元，占比達(dá)76%； 周末多帶孩子游逛公園，其次為室外游樂(lè)場(chǎng)和商場(chǎng)的兒童樂(lè)園，占比分別為52%和49%，表明當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)兒童游樂(lè)設(shè)施有較高的偏好； 當(dāng)?shù)鼐用褡罡信d趣的兒童設(shè)