土地估價報告

1、土地估價技術(shù)報告項目名稱：武漢市魯磨路中國地質(zhì)大學(xué)旁彭王村地價評估受托估價單位：中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）班土地估價報告編號：土地估價技術(shù)報告編號：提交估價報告日期：2008年6月10日土地估價報告第一部分 摘要項目名稱武漢市魯磨路中國地質(zhì)大學(xué)旁彭王村地價評估委托估價方 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）班估價目的 中國地質(zhì)大學(xué)擬了解武漢市魯磨路中國地質(zhì)大學(xué)旁彭王村地價，為本地塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)提供依據(jù)。四、估價基準(zhǔn)日2009年6月1日五、估價日期2009年6月1日至2009年6月10日六、地價定義至估價基準(zhǔn)日，估價對象作為國有出讓土地，其所有權(quán)屬于國家，使用權(quán)屬于武漢市魯磨路中國地質(zhì)大學(xué)旁彭王村村民，估價對象的國

2、有土地使用證記載，本次估價對象登記用途住宅用地，武漢市洪山區(qū)人民政府欲征收該土地建設(shè)中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）教師住宅。估價對象在估價基準(zhǔn)日實際開發(fā)程度為宗地外“六通”（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路），宗地內(nèi)“五通一平”（ 通上水、通下水、通電、通訊、通路及場地平整）。在本次估價我們按土地的實際開發(fā)程度設(shè)定為宗地外“六通”，宗地內(nèi)“場平”。因此，本報告估價對象的價格定義為：在估價基準(zhǔn)日二九年六月一日，作為住宅用地、無他項權(quán)利限制、宗地外“六通”、宗地內(nèi)“場平”、未來70年的國有出讓土地使用權(quán)價格。七、估價結(jié)果我們本著公正、公平、客觀的原則，在分析所收集的估價基準(zhǔn)日相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，采用基準(zhǔn)

3、地價系數(shù)修正法和市場比較法進行了評估。經(jīng)過測算，評估出估價對象在估價基準(zhǔn)日符合價格定義及相應(yīng)估價目的下的土地使用權(quán)價格為確定為8600.04 萬元（大寫人民幣：捌仟陸佰萬零肆佰元整）：幣種：人民幣單位面積地價：6450 元/平方米大寫金額：陸仟肆佰伍拾元每平方米評估面積：21067.49 平方米土地總價：8600.04 萬元大寫金額：捌仟陸佰萬零肆佰元整八、土地估價師簽字姓 名 資格證書號 簽 名趙建超 曾浩 李南 九、土地估價機構(gòu)中國地質(zhì)大學(xué)班土地估價公司估價機構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：趙建超 曾浩 李南二00 九年六月十日土地估價結(jié)果一覽表估價機構(gòu)： 估價報告編號： 估價期日： 估價期日的土地使用權(quán)性

4、質(zhì)：估價期日的土地使用者宗地編號宗地名稱土地使用證編號宗地位置估價期日的實際用途估價設(shè)定的用途容積率估價期日的實際土地開發(fā)程度估價設(shè)定的土地開發(fā)程度土地使用權(quán)年限/年面 積平方米單位面積地價元/平方米總地價萬元備注一、上述土地估價結(jié)果的限定條件1土地權(quán)利限制：說明有否影響地價的土地權(quán)利限制及具體內(nèi)容2基礎(chǔ)設(shè)施條件：主要描述估價對象實際土地開發(fā)程度，即通路、通電、供水、排水、供暖、供氣、通訊等及宗地內(nèi)平整狀況3規(guī)劃限制條件：說明有否影響地價及土地利用的規(guī)劃限制條件以及具體內(nèi)容4影響土地價格的其他限定條件：說明有否影響地價的其他限定條件及具體內(nèi)容二、其他需要說明的事項參照估價報告中“其他需要特殊說

5、明的事項”估價機構(gòu)：（加蓋公章）中國地質(zhì)大學(xué)土地估價公司2009年6月10日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析委托估價方委托單位：武漢市魯磨路彭王村村委會單位地址：武漢市魯磨路中國地質(zhì)大學(xué)旁彭王村法定代表人：估價對象武漢市魯磨路中國地質(zhì)大學(xué)旁彭王村23841.82平方米住宅用途國有出讓土地使用權(quán)，地塊號為P(2007)030.三、估價對象概況估價對象位于洪山區(qū)關(guān)山街彭王村，四至關(guān)系為：東臨華中科技大學(xué)教師公寓用地；南臨15米寬規(guī)劃道路、中國地質(zhì)大學(xué)、中建三局和華中科技大學(xué)宿舍用地；西面和北面均臨中國地質(zhì)大學(xué)用地。土地利用狀況，估價對象土地面積23841.82平方米，建設(shè)用地面積21067

6、.49平方米，規(guī)劃建筑面積84269.96平方米，代征用地面積2774.33平方米。四、影響地價的因素說明估價對象位于洪山區(qū)關(guān)山街彭王村，目前地塊內(nèi)現(xiàn)狀住宅多為7層樓以下，建筑密度大，房屋質(zhì)量普遍較差。用地內(nèi)部交通聯(lián)系主要依靠住宅之間的小路，道路狹窄，僅供人行和自行車、摩托車等通過。地塊內(nèi)基本沒有生活配套設(shè)施，特別是基礎(chǔ)環(huán)境衛(wèi)生配套設(shè)施（垃圾收集、公廁）等缺乏，導(dǎo)致衛(wèi)生條件比較惡劣。為此，武漢市政府將其確定為危舊房改造項目，以其通過土地“招拍掛”籌集危改資金。根據(jù)武漢市危改政策，危改項目享受一定的優(yōu)惠政策，土地出讓價格以拆遷成本及前期工作成本之和作為掛牌底價。從該地塊的區(qū)位來看，處于華中科大學(xué)

7、、中國地質(zhì)大學(xué)和喻家山圍合的范圍內(nèi)，有著濃郁的文化教育氛圍和豐富的自然景觀資源，周邊有魯巷廣場等商業(yè)配套設(shè)施，以及省中醫(yī)院、關(guān)山醫(yī)院等醫(yī)療配套設(shè)施，加之受到“光谷”產(chǎn)業(yè)園、富士康基地建設(shè)的影響，區(qū)域開發(fā)條件成熟且潛力較大。但就地塊自身條件而言，卻也存在較多不足：1、與其他危改項目一樣，拆遷難是阻礙項目進度的最大問題。該地塊內(nèi)現(xiàn)有房屋總建筑面積約4.87萬平方米，其難度可見一斑。2、周邊道路尚未按規(guī)劃形成，交通不便，出行僅僅借助用地南面的一條公共通道與魯磨路相連。第三部分 土地估價結(jié)果及其使用一、估價依據(jù)本次評估依據(jù)以下資料進行分析和測算：1、中華人民共和國土地管理法2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)

8、管理法3、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院55 號令）4、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 185082001）5、關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知國土發(fā)（2001）44 號6、委托方提供的資料7、武漢市社會經(jīng)濟發(fā)展水平資料8、估價對象所在區(qū)域的自然條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、公用設(shè)施條件、交通條件、產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模、原材料及市場狀況、環(huán)境質(zhì)量，以及估價對象的個別條件資料9、估價人員實地勘察、調(diào)查所獲得的資料二、土地估價1、估價原則根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程及估價對象的具體情況，在本次評估過程中，主要遵循的原則有：（1）最有效利用原則土地估價應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提

9、估價，根據(jù)土地的自身條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度判斷土地的最有效利用。（2）替代原則土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。（3）供需原則指土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。（4）報酬遞增遞減原則指土地估價要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。（5）變動原則指估價人員應(yīng)把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準(zhǔn)確地評估價格。2、估價方法（1）估價方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，現(xiàn)行的地價

10、評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，并結(jié)合該項目的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。評估人員通過實地勘查，認(rèn)真調(diào)查收集資料，在確定估價原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象的實際情況，結(jié)合本報告評估目的，決定對估價對象采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法與市場比較法評估估價對象的價格。（2）選擇評估方法的依據(jù)：估價對象所處區(qū)域在成都市城區(qū)土地定級范圍內(nèi)，故可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估。武漢市的土地交易市場較發(fā)達，交易案例較豐富，故可采用市場比較法進行評估。三、估價結(jié)果和估價報告的使用1估價的前提條件和假設(shè)

11、條件說明進行本次估價及估價報告與估價結(jié)果成本的前提條件（如估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、地價內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等）假設(shè)條件（如估價對象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價基準(zhǔn)日設(shè)定等）2估價結(jié)果和估價報告的使用，包括以下內(nèi)容（1）估價報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)，說明進行本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價報告和估價結(jié)果的作用依照法律，法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；（2）本報告和估價結(jié)果使用的方向與限制條件。說明估價報告和估價結(jié)果在一定評估目的下使用，注明土地估價報告僅供委托方和送交土地管理部門審查用土地估價技術(shù)報告不提供給委托方；（3）土地估價結(jié)果的有效期。說明估價報告與估價結(jié)果的有效期限；

12、（4）申明估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)；（5）違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責(zé)任。3需要特殊說明的事項說明：1有關(guān)資料來源及未經(jīng)實地確認(rèn)或無法實地確認(rèn)的資料和估價事項；2對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項（如地價指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施；3估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理，必要時說明原因或依據(jù)；4其他需要特殊說明的問題。第四部分 附件分標(biāo)題合同或協(xié)議、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面圖等、估價對象照片（從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點）、有關(guān)背景材料（如估價

13、項目的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項目建議書、可行性研究報告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書等規(guī)劃文件）、估價對象如設(shè)定他項權(quán)利時的有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價機構(gòu)資質(zhì)及簽字土地估價師證書復(fù)印件、委托方營業(yè)執(zhí)照等。在提交有關(guān)估價對象土地產(chǎn)權(quán)證明材料時，估價人員必須對土地產(chǎn)權(quán)證明原件（如國有土地使用證、土地產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)證等）進行驗對核實后，在復(fù)印件上加蓋估價機構(gòu)公章“土地估價技術(shù)報告（文字式）”的基本內(nèi)容及其說明一封面封面內(nèi)容和格式如下：土地估價技術(shù)報告項目名稱：武漢市魯磨路中國地質(zhì)大學(xué)旁彭王村地價評估受托估價單位：中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）班土地估價報告編號

14、：土地估價技術(shù)報告編號：提交估價報告日期：2009年6月10日土地估價技術(shù)報告第一部分 總 述項目名稱武漢市魯磨路中國地質(zhì)大學(xué)旁彭王村地價評估二、委托估價方 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）班三、估價目的 中國地質(zhì)大學(xué)擬了解武漢市魯磨路中國地質(zhì)大學(xué)旁彭王村地價，為本地塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)提供依據(jù)。四、估價基準(zhǔn)日五、估價日期二六年十二月八日六、地價定義至估價基準(zhǔn)日，估價對象作為國有出讓土地，其所有權(quán)屬于國家，使用權(quán)屬于武漢市魯磨路中國地質(zhì)大學(xué)旁彭王村村民，估價對象的國有土地使用證記載，本次估價對象登記用途住宅用地，武漢市洪山區(qū)人民政府欲征收該土地建設(shè)中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）教師住宅。估價對象在估價基準(zhǔn)日實際開發(fā)程度

15、為宗地外“六通”（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路），宗地內(nèi)“五通一平”（ 通上水、通下水、通電、通訊、通路及場地平整）。在本次估價我們按土地的實際開發(fā)程度設(shè)定為宗地外“六通”，宗地內(nèi)“場平”。因此，本報告估價對象的價格定義為：在估價基準(zhǔn)日二六年十二月八日，作為住宅用地、無他項權(quán)利限制、宗地外“六通”、宗地內(nèi)“場平”、未來70年的國有出讓土地使用權(quán)價格。七、估價結(jié)果我們本著公正、公平、客觀的原則，在分析所收集的估價基準(zhǔn)日相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和市場比較法進行了評估。經(jīng)過測算，評估出估價對象在估價基準(zhǔn)日符合價格定義及相應(yīng)估價目的下的土地使用權(quán)價格為確定為8600.04 萬

16、元（大寫人民幣：捌仟陸佰萬零肆佰元整）：幣種：人民幣單位面積地價：6450 元/平方米大寫金額：陸仟肆佰伍拾元每平方米評估面積：13333.4 平方米土地總價：8600.04 萬元大寫金額：捌仟陸佰萬零肆佰元整八、土地估價師簽字姓 名 資格證書號 簽 名曾 平 袁西高 九、土地估價機構(gòu)四川省桂湖土地評估有限公司估價機構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：周建二00 六年十二月十一日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析分標(biāo)題估價對象描述估價對象位于洪山區(qū)關(guān)山街彭王村，四至關(guān)系為：東臨華中科技大學(xué)教師公寓用地；南臨15米寬規(guī)劃道路、中國地質(zhì)大學(xué)、中建三局和華中科技大學(xué)宿舍用地；西面和北面均臨中國地質(zhì)大學(xué)用地。土地利用

17、狀況，估價對象土地面積23841.82平方米，建設(shè)用地面積21067.49平方米，規(guī)劃建筑面積84269.96平方米，代征用地面積2774.33平方米。第三部分 土地估價1、估價原則根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程及估價對象的具體情況，在本次評估過程中，主要遵循的原則有：（1）最有效利用原則土地估價應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提估價，根據(jù)土地的自身條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度判斷土地的最有效利用。（2）替代原則土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。（3）供需原則指土地估價要以市場供需決定土地價格為依

18、據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。（4）報酬遞增遞減原則指土地估價要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。（5）變動原則指估價人員應(yīng)把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準(zhǔn)確地評估價格。估價方法與估價過程2、估價方法（1）估價方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，現(xiàn)行的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，并結(jié)合該項目的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。評估人員通過實地勘查，認(rèn)真調(diào)查收集資料，在確定估價原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)

19、估價對象的實際情況，結(jié)合本報告評估目的，決定對估價對象采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法與市場比較法評估估價對象的價格。市場比較法 根據(jù)市場比較法的一般原則，首選選取相似的比較實例，所選擇的比較實例與估價對象屬于同一供需圈、用途一致在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域,通過調(diào)查，選擇如下比較實例：漢陽區(qū)漢陽大道以南、漢橋路以西 地塊編號：P(2007)045武昌區(qū)中北路23號地塊編號：P(2009)001武昌區(qū)中北路余家湖村地塊編號：P(2008)009 東臨15米寬漢橋路，南臨20米寬城市規(guī)劃控制道路，西臨張家灣村民宅基地，北臨朝陽星苑居住小區(qū)，項目用地位于武漢新區(qū)，根據(jù)規(guī)劃武漢新區(qū)將定位為人文新區(qū)、生態(tài)新區(qū)、

20、產(chǎn)業(yè)新區(qū)、魅力新區(qū)。而隨著漢陽舊城風(fēng)貌區(qū)、月湖文化主題公園的逐步建設(shè)，地塊潛力將不斷提升。項目用地位于“武漢新區(qū)”板塊以內(nèi)。用地東、南兩面分別臨漢橋路、城市規(guī)劃控制道路，接龍陽大道、墨水湖北路等漢陽地區(qū)重要橫向交通要道。在項目用地周邊區(qū)域內(nèi)還有龍陽大道、琴臺大道、梅子路、馬滄湖路、四新大道等重要城市道路承擔(dān)著區(qū)域內(nèi)橫向及縱向交通的職能。尤其剛使用的梅子路，極大地提升了該區(qū)域內(nèi)的通行能力。目前，用地周邊有26、61、222、102、531、579、705、726等多路公交車通往武漢三鎮(zhèn)，交通極為便利。該地塊景觀資源豐富，周圍有“全國八大動物園之一”的武漢動物園、“佛都古剎”歸元禪寺、古琴臺、月湖

21、、墨水湖等旅游景點，充分滿足都市人們親近自然的心理需求，有光大銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等金融機構(gòu)；有藍天大酒店、漢商21購物中心、國美電器等商業(yè)設(shè)施；有琴臺大劇院、漢鋼醫(yī)院、武漢鐵路中心醫(yī)院等文娛醫(yī)療設(shè)施；有市漢陽區(qū)國稅分局、省煙草公司等行政機構(gòu)；另外還有墨水湖中學(xué)、湖北廣播電視學(xué)校等高校分布周邊，從而使該區(qū)域成為武漢市成熟的商業(yè)、文化和居住中心。 武昌區(qū)中北路23號東臨中北路，南臨武漢水泥機械廠生活區(qū)，西臨已建成的安順家園樓盤，北臨中山北路，用地形狀較為規(guī)整，南北向?qū)捈s為240米，東西向進深約為190-280米，用地內(nèi)有一定的地勢高差，局部地段與中山北路有約2-3米高差的陡坎用地緊臨城市主干

22、道中北路，鄰近省政府和水果湖歐式風(fēng)情一條街，是湖北省、武漢市的政治文化中心地帶。根據(jù)武昌區(qū)“十一五”規(guī)劃，中北路沿線定位為武昌區(qū)的商務(wù)中心，將建設(shè)成為“公司總部核心區(qū)”。用地周邊規(guī)劃道路系統(tǒng)較完善。主要干道路網(wǎng)基本已形成，周邊主要交通干道有中北路、中南路、中山北路、東湖路等，遠期待地鐵四號線及幾條規(guī)劃垂江道路建成之后，將在區(qū)域內(nèi)形成高密度地上地下交通網(wǎng)絡(luò)，交通出行將十分便捷。依托沙湖、東湖等先天優(yōu)勢，自然資源豐富，“公司總部區(qū)”的建設(shè)已初成規(guī)模，周邊匯聚了相當(dāng)數(shù)量的金融、商業(yè)、娛樂服務(wù)設(shè)施，主要有農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等金融機構(gòu)；有江鷹大酒店、海怡錦江大酒店、洪山賓館、東湖大廈等大型酒店；有中百倉

23、儲、家樂福、百安居、艷陽天美食廣場等商業(yè)、餐飲設(shè)施，中南醫(yī)院等醫(yī)療配套設(shè)施；有中北路中學(xué)、中北路小學(xué)、水果湖中學(xué)、水果湖小學(xué)等中小學(xué)。武昌區(qū)團結(jié)村東側(cè)東臨30米寬楊園路，南臨鵬程花園樓盤，西臨60米寬徐東大街，北臨武漢鐵路分局材料總廠專線用地，用地位于徐東片，該片區(qū)將定位為以商業(yè)、居住為主導(dǎo)功能的商住新區(qū)，隨著徐東大街及周邊道路的逐步建設(shè)，地塊潛力將不斷提升。用地位于“徐東商圈”的輻射范圍內(nèi)，用地東、西、北臨徐東大街、楊園路、團結(jié)大道等區(qū)域內(nèi)重要交通要道，區(qū)域內(nèi)的通行能力極強。目前，用地周邊有577、581、534、530、402、552、601、605等多路公交車通往武漢三鎮(zhèn)，交通極為便利。

24、地塊所處區(qū)域景觀資源豐富，緊鄰全國聞名的東湖旅游風(fēng)景區(qū)，距離長江、沙湖等自然景觀資源也只有數(shù)步之遙，充分滿足都市人們親近自然的心理需求。周邊配套設(shè)施完善，有工商銀行、建設(shè)銀行等金融機構(gòu)；有凱旋門華天酒店、徐東平價商場、沃爾瑪商場、銷品茂、歐亞達家具廣場等商業(yè)設(shè)施；有火車頭體育場、省博物館等文化體育設(shè)施；另外還有武漢科技大學(xué)、湖北大學(xué)、武漢理工大學(xué)、武漢鐵路技術(shù)學(xué)院等高校分布周邊，從而使該區(qū)域成為武漢市成熟的商業(yè)、文化和居住中心。2因素選擇。估價時選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素，包括交易時間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件

25、、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應(yīng)有所不同，具體因素選擇可參照城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程。以上因素要與報告第二部分所分析的地價影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。3因素條件說明。具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表如下：表一 比較因素條件說明表估價對象與比較案例比較因素估價對象實例一實例二實例三實例四交易時間交易情況交易方式土地使用年限土地用途區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況離市中心距離/km21.52.543交通條件環(huán)境條件個別因素容積率宗地面積/m2宗地形狀規(guī)則規(guī)則較規(guī)則不規(guī)則不規(guī)則規(guī)劃條件上表中所列因素應(yīng)根據(jù)不同用途并結(jié)合實際調(diào)查情況和估價對象的特點確定，

26、因素描述的應(yīng)是比較因素的具體條件和具體內(nèi)容，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定要使用量化指標(biāo)，如距離市中心距離應(yīng)注明具體距離為多少；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況用生地（或達到開工建設(shè)條件）、宗地紅線處三通一平、五通一平、七通一平來描述。估價對象和比較實例的各項條件說明要客觀、具體、其中估價對象的因素條件說明要與第二部分影響地價的因素分析相一致，不能前后矛盾。4編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)差異折算為反映價格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以估價對象的各因素

27、條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時，應(yīng)以地產(chǎn)市場情況（如市場交易實例、基準(zhǔn)地價及修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等）和估價對象特點為基礎(chǔ)，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)內(nèi)容、文號及批準(zhǔn)時間等。列表表示如下：表二 比較因素條件指數(shù)表估價對象與比較案例比較因素估價對象實例一實例二實例三實例四交易時間交易情況交易方式土地使用年限土地用途區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況離市中心距離/km100102989296交通條件環(huán)境條件個別因素容積率宗地面積/m2

28、宗地形狀100100989696規(guī)劃條件5因素修正在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進行比較實例估價期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價像對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數(shù)，列表表示如下：表三 比較因素修正系數(shù)表估價對象與比較案例比較因素實例一實例二實例三實例四交易價格/元/平方米交易時間交易情況交易方式土地使用年限土地用途區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況離市中心距離/km100/102100/98100/92100/96交通條件環(huán)境條件個別因素容積率宗地面積/m2宗地形狀100/100100/98100/96100/96規(guī)劃條件比準(zhǔn)價格/元/平方米估價對象評估價格/

29、元/平方米注：表中所列比較因素、因素說明及修正系數(shù)僅表示修正方向，具體內(nèi)容及修正幅度需依照規(guī)程和相應(yīng)分析確定6實例修正后的地價計算經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件時的比準(zhǔn)價格，再依據(jù)規(guī)程的地價確定方法，最后確定估價對象的價格。（二）收益還原法應(yīng)用此方法估價，要依據(jù)規(guī)程規(guī)定程序和方法進行，技術(shù)報告中應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明：1具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件，采用市場比較法、剩余法等求算收益時，應(yīng)根據(jù)各自方法的有關(guān)要求列出計算步驟和計算過程。2總費用中涉及到的項目和各項標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)

30、的選取標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)涉及有關(guān)法律、法規(guī)的，要說明批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)時間、文號及內(nèi)容等。3說明土地純收益的測算依據(jù)和方法。涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應(yīng)具體說明有關(guān)參數(shù)的選取及計算過程。4明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。5說明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價格確定（三）剩余法應(yīng)用此方法估價，要依據(jù)規(guī)程規(guī)定程序和方法進行，技術(shù)報告中應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明：1通過分析估價對象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度等項內(nèi)容。2明確估

31、價對象開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法及依據(jù)。在估算中所采用的建筑費、專業(yè)貫用要說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期、利息、稅費、手續(xù)費和開發(fā)商利潤等要說明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。4說明計算公式、計算過程和結(jié)果（四）成本逼近法應(yīng)用此種方法估價，要求按照規(guī)程的規(guī)定程序和方法進行，并需明確以下有關(guān)內(nèi)容：1要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的，應(yīng)首先符合國家性法律、法規(guī)等，不合理收費不應(yīng)作為依據(jù)。同時要說明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)時間及文件中有關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿?/p>

32、門或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費用標(biāo)準(zhǔn)，要在對估價對象所在區(qū)域進行充分調(diào)查實際情況的基礎(chǔ)上（如調(diào)查征地實例），分析后確定客觀取得費用，并說明原因。2明確估價對象的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)，并說明依據(jù)。有文件依據(jù)的，說明文件的批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)時間及內(nèi)容等，沒有文件依據(jù)的，應(yīng)通過對地產(chǎn)市場中開發(fā)費用的調(diào)查，確定的開發(fā)費用能反映當(dāng)?shù)氐钠骄_發(fā)水平。3貸款利息、投資回報率、土地還原利率的確定，要在技術(shù)報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結(jié)果。4說明成本價格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。5根據(jù)估價對象的區(qū)域因素、個別因素條件進行區(qū)位修正，因素說明應(yīng)與第二部分的地

33、價影響因素相一致，具體格式可參照基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的修正體系。6說明土地價格的確定方法和結(jié)果（五）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法應(yīng)用此方法進行估價，應(yīng)按規(guī)程規(guī)定的程序和方法進行。在技術(shù)報告中應(yīng)對如下事項予以明確說明：1具體說明采用的基準(zhǔn)地價的公布（或制定）時間、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)機關(guān)、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵及其利用基準(zhǔn)地價計算宗進價格的公式等?；鶞?zhǔn)地價內(nèi)涵是指在一定基準(zhǔn)日、設(shè)定的土地開發(fā)程度、設(shè)定的土地用途法定最高年限的區(qū)域平均土地使用權(quán)價格。2說明宗地位置、用途及估價對象所在地級別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價和對應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。3說明估價對象的各項因素具體條件，應(yīng)按因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體

34、列出。具體形式可參見市場比較法中因素條件說明表。4確定估價對象各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù)。5說明年期、日期及其他影響地價因素間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。6對基準(zhǔn)地價修正得到宗地地價。當(dāng)估價對象設(shè)定的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地開發(fā)程度不相一致時，應(yīng)進行土地開發(fā)程度修正三、地價的確定1地價確定的方法要求說明對不同估價方法結(jié)果進行增值或減值調(diào)整的原因，對采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價格籌為最終宗地地價的，要解釋其方法選擇的依據(jù)如評估方法選擇采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，最終估價結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的評估結(jié)果2估價結(jié)果應(yīng)注明地價種類總地價、單位面積地價、地價單位，總地價并用大寫表示。如用外幣

35、表示地價，應(yīng)注明估價基準(zhǔn)日外幣與人人民幣的比價第四部分 附件分標(biāo)題同“土地估價報告”文字式“土地估價報告（表格式）”的基本內(nèi)容一封面 封面內(nèi)容和格式如下：土地估價報告封面標(biāo)題項目名稱：同“土地估價報告”文字式土地估價報告編號：同“土地估價報告”文字式受托估價單位：同“土地估價報告”文字式提交估價報告日期：同“土地估價報告”文字式二正文 正文內(nèi)容和格式如下：土地估價報告正文標(biāo)題第一部分 概 述分標(biāo)題1 估價項目名稱 2 委托估價方 聯(lián)系地址 聯(lián)系電話 法人代表 聯(lián)系人 3 受托估價方 聯(lián)系地址 聯(lián)系電話 法人代表 聯(lián)系人 4 估價基準(zhǔn)日 年 月 日5 估價日期 年 月 日至 年 月 日6 估價目

36、的 如為出讓目的，應(yīng)注明出讓方式：拍賣、招標(biāo)或協(xié)議7 地價定義 7.1 實際土地開發(fā)程度 7.2 設(shè)定土地開發(fā)程度 7.3 實際用途 7.4 設(shè)定用途 7.5 土地使用年限 7.6 土地價格內(nèi)涵指土地使用權(quán)價格、他項權(quán)利價格等8 土地估價結(jié)果估價對象總面積 單位面積地價 元/ 平方米 樓面地價 元/建筑平方米 總地價 大寫 當(dāng)宗地數(shù)多于一宗時，土地估價結(jié)果可以用表格列出，表格格式參照1997國土籍字第69號9 土地估價師簽字估價師姓名 估價師證書號 簽 字 10 土地估價機構(gòu) 估價機構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：（機構(gòu)公章） 年 月 日第二部分 估價對象界定分標(biāo)題 估價對象描述1 土地登記狀況1.1 土地位置 1.2 土地來源及其變革 1.3 土地權(quán)屬性質(zhì)及其權(quán)屬變更狀況 1.4 地籍圖號 1.5 宗地號 1.6 土地用途 1.7 土地面積 平方米1.8 四至 1.