新《石家莊市物業(yè)管理條例》講座.ppt

1、新石家莊市物業(yè)管理條例講座，一、概要，一、石家莊市物業(yè)管理條例的法律地位石家莊市物業(yè)管理條例屬于石家莊市人民代表大會常務(wù)委員會制定的地方性法規(guī)，其上級法為物權(quán)法國國務(wù)院物業(yè)管理條例。 2、石家莊市物業(yè)管理條例制定與修改元石家莊市物業(yè)管理條例2003年9月5日石家莊市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議通過，2004年5月28日河北省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第九次會議批準(zhǔn)實施。 石家莊市物業(yè)管理條例修訂案：新石家莊市物業(yè)管理條例2009年11月28日通過河北省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議)、河北省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議批準(zhǔn)，自2010年3月1日開始實施。

2、 二、分項分析，第一章總則第一條規(guī)定物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)的合理使用，改善人民群眾生活和勞動環(huán)境，并根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法和國務(wù)院物業(yè)管理條例及有關(guān)法律、法律規(guī)范的規(guī)定，結(jié)合本市實際制定本條例。第一條殘奧短語：本條指出了新石家莊市物業(yè)管理條例的立法目的和制定依據(jù)。 第二條市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例。 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主選聘房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)或者專業(yè)服務(wù)型企業(yè)，業(yè)主和房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋和配套設(shè)施和有關(guān)場所進行維修、保養(yǎng)、管理，維持有關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 第二條殘奧短語按照國務(wù)院的物業(yè)管理條例將“物

3、業(yè)管理企業(yè)”變更為“房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)”將“業(yè)主公約”變更為“管理規(guī)約”。 追加：專業(yè)的服務(wù)型企業(yè)也屬于物業(yè)管理范疇。 房地產(chǎn)企業(yè)的管理、服務(wù)活動的依據(jù)是房地產(chǎn)服務(wù)合同。 第三條本市各級人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步推進住房類房地產(chǎn)和非住宅類房地產(chǎn)的物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭反應(yīng)歷程選擇房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)。 第三條殘奧短語逐步推進住房類房地產(chǎn)和非住宅類房地產(chǎn)的物業(yè)管理，不再是口號。 為了達到這個目的，各級人民政府必須創(chuàng)造條件。 通過公開、公平、公正的市場競爭反應(yīng)歷程保障選擇房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)是各級人民政府的義務(wù)。 第四條市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。 縣

4、(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會在市房地產(chǎn)行政主管部門的委托范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。 各級人民政府的財政、發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、價格、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、人防等部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)監(jiān)督管理物業(yè)管理活動。第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府配合所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督管理物業(yè)管理活動，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理爭端，組織、指導(dǎo)轄區(qū)業(yè)主大會的設(shè)立和管理組合換屆，監(jiān)督業(yè)主大會和管理組合依法履行職責(zé)。 城市社區(qū)居民委員會可以設(shè)立能夠由鎮(zhèn)內(nèi)辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會和管理組合工作，協(xié)助依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理

5、糾紛的列席業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和管理組合會議的公益性崗位，加強物業(yè)管理相關(guān)工作。 第五條殘奧短語，我個人認(rèn)為本條制定有瑕疵：強調(diào)其在居民委員會物業(yè)管理活動中的特殊地位，涉嫌凌駕于業(yè)主、管理組合、房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)之上，而作為居民委員會重要職位的小區(qū)業(yè)主更容易成為小區(qū)的特別主體。依照法調(diào)整物業(yè)管理糾紛嗎？ 居民委員會必須接受居民自治組織法的調(diào)整，不是物業(yè)管理條例，即居民委員會沒有這個功能。 這是市房地產(chǎn)所借鑒裕華區(qū)的經(jīng)驗在全國物業(yè)管理方面進行的創(chuàng)新，值得探討。 第二章業(yè)主及業(yè)主大會第六條房屋所有權(quán)為業(yè)主。 所有者在物業(yè)管理活動中依法享有權(quán)利和履行義務(wù)。 第七條物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主大會。 物業(yè)

6、管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地修訂版許可證規(guī)定的紅線范圍，考慮房地產(chǎn)的共有設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路修訂等因素，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門決定。 分批開發(fā)建設(shè)或者開發(fā)兩個以上建設(shè)單位建設(shè)的房地產(chǎn)，其輔助設(shè)施設(shè)備共享，一個物業(yè)管理區(qū)劃定的輔助設(shè)施設(shè)備可以分批獨立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理定區(qū)。 第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主組成業(yè)主大會，只有單業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少，全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會、管理組合的職責(zé)。 業(yè)主數(shù)目多，召開全體業(yè)主大會不便，在征得多數(shù)業(yè)主同意的情況下，可以以尤針織面料、棟或者一定的建筑面積、業(yè)主數(shù)目為選舉單位，可以選擇業(yè)主代

7、表參加業(yè)主大會。 第九條交付使用的房地產(chǎn)業(yè)主入住率在50%以上和入住建筑面積達到50%以上的，房地產(chǎn)所在地的鎮(zhèn)內(nèi)辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主大會的設(shè)立。 業(yè)主大會的設(shè)立，首先可以構(gòu)成業(yè)主大會準(zhǔn)備機構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會設(shè)立的具體工作。 業(yè)主大會籌備機構(gòu)由業(yè)主代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表711人組成。 籌備機構(gòu)在業(yè)主代表中所占的比例不能低于成員的二分之一。 業(yè)主代表由業(yè)主自愿報名，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。 業(yè)主代表必須熱心為業(yè)主服務(wù)，由責(zé)任心強，有一定組織能力的業(yè)主負(fù)責(zé)。 第9條殘奧短語，本條規(guī)定了成立業(yè)主大會的時間節(jié)點：主入住率達到50%以上，入住建筑面積達到50%以上。 本條還

8、規(guī)定，鎮(zhèn)內(nèi)辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在設(shè)立業(yè)主大會中的作用只是“指導(dǎo)”。 第十條下列事項由業(yè)主共同決定： (1)制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則和管理規(guī)章；(2)選舉管理組合，或交換管理組合成員；(3)監(jiān)督管理組合工作，聽取管理組合工作匯報； 變更或撤銷管理組合不當(dāng)決定；(四)管理組合不履行職責(zé)，負(fù)責(zé)恢復(fù)履行；(五)選擇采用、解聘房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)；(六)收集和使用住房專業(yè)維修資金；(七)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。 (基本上是國務(wù)院物業(yè)管理條例第十一條)，第十一條第一次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)選舉管理組合。 管理組合是業(yè)主大會的執(zhí)行機關(guān)。 管理組合由513名委員組成。

9、 管理組合主任、副主任在管理組合委員中選舉產(chǎn)生。管理組合應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)： (1)召集業(yè)主大會會議報告物業(yè)管理實施情況；(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選出的房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)改組、改選、補充組織管理組合；(4)業(yè)主； 及時了解房地產(chǎn)使用者的意見和建議，監(jiān)督和合作房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)履行房地產(chǎn)服務(wù)合同，阻止房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)損害所有者權(quán)益的行為，向有關(guān)行政管理部門報告；(5)監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)章的實施； 促使業(yè)主繳納物業(yè)管理等依照合同應(yīng)繳納的費用；(6)業(yè)主、用人單位對房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)的投訴；(7)與街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會合作對本住宅地轄區(qū)進行社區(qū)管理；(8)業(yè)主大會賦予的

10、其他責(zé)任。 第十一條殘奧短語，本條規(guī)定行業(yè)委員會不僅監(jiān)督房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)，還要監(jiān)督云同步實施行業(yè)監(jiān)督所有者管理規(guī)則，督促所有者按照物業(yè)管理等合同支付應(yīng)繳納的費用：在此使用“繳納”而不是“繳納”。 第十二條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。 業(yè)主會議由管理組合召集。 五分之一以上業(yè)主提出召開業(yè)主大會的，管理組合應(yīng)當(dāng)在三十天內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。 管理組合不組織召開的，十分之一以上業(yè)主可以聯(lián)名向房地產(chǎn)所在地的縣(市)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門申請，要求召開業(yè)主大會會議。 受理申請的房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)立即催促召開。 召開業(yè)主大會，必須在十五日前通知全體業(yè)主，管理組合要做業(yè)主大會的會

11、議記錄。 第十二條殘奧短語、本條規(guī)定了召開業(yè)主大會的時間節(jié)點和臨時召開的條件以及救濟途徑。 時間節(jié)點：召開業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期。 條件：五分之一以上業(yè)主提議。 救濟途徑：十分之一以上業(yè)主可聯(lián)名房地產(chǎn)行政主管部門申請。 第十三條管理組合應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將管理組合選舉結(jié)果和選舉情況報告、管理規(guī)章和業(yè)主大會議事規(guī)則向縣(市)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示管理組合選舉結(jié)果、管理規(guī)章和業(yè)主大會議事規(guī)則。 變更管理組合備案和公示事項的，應(yīng)當(dāng)按照前項規(guī)定重新備案，重新公示。 第十四條業(yè)主大會決定對業(yè)主、用人單位、整個管理組合具有約束力。 業(yè)主大會、管理組合應(yīng)當(dāng)依法履行職

12、責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決議、決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 第十五條業(yè)主大會集體行使權(quán)利，維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 業(yè)主大會的決議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分必須由占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主和占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主選出的業(yè)主代表參加業(yè)主大會，必須征求事先代表的業(yè)主的意愿，忠實地反映。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，行使表決權(quán)。 第十五條關(guān)殘奧詞，本條規(guī)定業(yè)主大會決議的形式： 1、集體討論2、書面征求意見。 的雙曲馀弦值。 業(yè)主大會決議的前提條件：專有部分是占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主

13、參加。 第十六條業(yè)主大會在制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定、修改管理規(guī)章、選舉、解職管理組合、不動產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)方面，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，其專有部分占建筑物總面積的過半數(shù)， 需征得占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的專業(yè)修理資金集中使用，決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，專有部分占建筑物總面積的三分之二以上的業(yè)主，需征得占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。、第十六條殘奧短語，本條規(guī)定了重大事項的決定條件： 1、房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)的遴選和解聘：專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的所有者，須征得占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的所有者的同意2 .籌集和使用專業(yè)維修資金，決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 專有部分是占建

14、筑總面積三分之二以上的業(yè)主，必須征得占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主的同意。 第十七條管理組合有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)所在地縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門制止，限期改正或者撤銷其決定，情節(jié)嚴(yán)重的，可以暫停其活動，通知所有業(yè)主： (一)管理組合行為依法、 違反法律規(guī)范和政策規(guī)定的；(二)管理組合行為危害社區(qū)穩(wěn)定和社會穩(wěn)定的；(三)管理組合侵犯業(yè)主合法權(quán)益的。 第三章房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)第十八條從事房地產(chǎn)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，從事相應(yīng)資格等級的房地產(chǎn)服務(wù)。 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。 第十九條房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期接受房地產(chǎn)行政主管

15、部門的資質(zhì)審查。 拒絕資質(zhì)評定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)。 第十九條殘奧短語、資質(zhì)審查是房地產(chǎn)主管部門對房地產(chǎn)行業(yè)控制市場滲透的行政行政許可行為。 房地產(chǎn)行業(yè)門檻過低，房地產(chǎn)企業(yè)魚目混雜，加強監(jiān)督檢查力有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。 第二十條房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)享有下列權(quán)利： (1)按照物業(yè)服務(wù)合同進行相應(yīng)的管理；(2)按照物業(yè)服務(wù)合同征收服務(wù)費；(3)監(jiān)督裝飾活動；(4)對造成物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備和場所損害的行為，要求責(zé)任者停止損害；(5)法律、法律規(guī)范第二十條殘奧短語、房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)在園區(qū)內(nèi)行使管理權(quán)的依據(jù)是： 收取服務(wù)費的根據(jù)也是房地產(chǎn)服務(wù)合同的約定。 物業(yè)費包括兩個性質(zhì)的費用： 1、業(yè)主

16、“應(yīng)繳納”物業(yè)費，主要指公共設(shè)施的維修保養(yǎng)。 征收依據(jù)：物權(quán)法。 2、業(yè)主應(yīng)繳納的房地產(chǎn)服務(wù)費：主要指房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)的服務(wù)成本、稅金和利潤。 征收依據(jù)：物業(yè)服務(wù)合同，第20條殘奧詞組，監(jiān)督裝飾裝飾活動的手段： 1、裝飾公司可以采取控制入場、使用自動電梯搬運建材等手段2、監(jiān)督業(yè)主私下拆建：只能收取室內(nèi)裝修押金。 如何在室內(nèi)裝修押金物業(yè)服務(wù)合同中合法收取約定？ 如果不動產(chǎn)服務(wù)合同沒有約定的話，室內(nèi)裝修押金就變成亂費，并向業(yè)主通報。 第二十一條房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)： (1)按照物業(yè)服務(wù)合同的要求提供物業(yè)服務(wù)；(2)接受業(yè)主、管理組合的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、管理組合匯報物業(yè)服務(wù)合同的履行

17、情況和物業(yè)維修資金的使用情況，并進行公示(3) 公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)；(4)公示共有部位、利用共有設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益和支出情況；(5)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違反行為，維持物業(yè)管理區(qū)域的秩序；(6)法律、法律規(guī)范規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。 第二十二條房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門辦事兒物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防治。 發(fā)現(xiàn)違法犯罪案件和安全事故時，房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)必須采取應(yīng)急措施，立即向云同步有關(guān)部門報告，協(xié)助救助工作。 房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)雇用保安員，必須遵守國家有關(guān)規(guī)定。 保安人員維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，必須依法履行職責(zé)，不得侵犯公民的合法權(quán)益。、第二十一條、

18、第二十二條殘奧短語，二是規(guī)定了社區(qū)保安的職責(zé)：協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違反行為，維護物業(yè)管理區(qū)域秩序、治安、安全、事故預(yù)防工作。 簡單來說，就是監(jiān)視、游動哨、發(fā)現(xiàn)、經(jīng)濟措施、制止、警報、合作。 打擊違法犯罪是公安機關(guān)的神圣責(zé)任。 第二十三條房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)監(jiān)督管理，評價其房地產(chǎn)服務(wù)活動，促進房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)服務(wù)等級的提高。 房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門定期提交報告書、基本企業(yè)信息等有關(guān)資料。 房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)服務(wù)合同簽訂之日起30天內(nèi)向房地產(chǎn)所在地縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。 第二十三條殘奧短語、房地產(chǎn)行業(yè)門檻過低，房地產(chǎn)企業(yè)魚目混雜，必須提高員工普遍素質(zhì)，加強監(jiān)督檢查力有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。 第四章前期物業(yè)管理第二十四條前期物業(yè)管理是指，從房屋銷售之日起，到所有者委員會與房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)簽訂的房地產(chǎn)服務(wù)合同生效的物業(yè)管理。 在業(yè)主、業(yè)主大會選擇房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)之前，承建單位要選擇具有相應(yīng)資格的房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)選擇采用可實施前期物業(yè)管理的房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)，必須簽訂前期的房地產(chǎn)服務(wù)合同。 業(yè)主或者管理組合選擇采用或者繼續(xù)采用的房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)與簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效和前期的物業(yè)服務(wù)合同終止。 前期物業(yè)管理期間，在交付使用房地產(chǎn)之前發(fā)生的房地產(chǎn)服務(wù)費用由承建單位承擔(dān)，交付房產(chǎn)所有者后的房地產(chǎn)服務(wù)費用由所有者承擔(dān)。 當(dāng)事