06居住規(guī)劃.ppt

1、第六章 居住規(guī)劃,第一節(jié) 居住規(guī)劃概述 第二節(jié) 租房與購房的決策 第三節(jié) 購房規(guī)劃 第四節(jié) 住房貸款規(guī)劃,第一節(jié) 居住規(guī)劃概述,一、居住規(guī)劃的重要性 迫使個人或家庭有目的地儲蓄 與子女教育、退休規(guī)劃相比，居住規(guī)劃可供準備的時間較短 住房支出數(shù)額巨大 有利于科學選擇合適的住房 是否買房、買房的價位和區(qū)域決策，需要細致周全的規(guī)劃 有利于合理選擇貸款計劃 只有事先進行居住規(guī)劃，規(guī)劃購房現(xiàn)金流，才能進行住房貸款數(shù)額、還貸方式、貸款年限決策,二、個人購房動機,（一）自己居住 需要考慮自身支付能力和居住質(zhì)量 居住質(zhì)量具體包括：周邊的地理位置和環(huán)境、服務設施、交通、教育條件、物業(yè)管理 （二）投資 指將住房當

2、成投資工具，購買住房獲取租金或資產(chǎn)增值 需要考慮的因素：自身資金實力、資金周轉(zhuǎn)、房屋地理位置、區(qū)域規(guī)劃、房產(chǎn)政策、政策因素,三、居住規(guī)劃的流程,第二節(jié) 租房與購房的決策,一、租房與購房的比較 二、租房與購房的決策方法,思考,租房與購房各有哪些優(yōu)點和缺點？,一、租房與購房的比較,1. 租房的優(yōu)點 可根據(jù)自身收支情況，方便地調(diào)整居住條件 有更多剩余資金用于投資 對工作地點不穩(wěn)定者，具有更大遷徙自由度 不必擔心住房價格下跌，不必承擔房屋方面的各種賦稅，不必支付房屋維修費用 2. 租房的缺點 房租價格上漲 存在非自愿搬離風險 不能根據(jù)自身意愿進行裝修,一、租房與購房的比較,3. 購房的優(yōu)點 有自由使用

3、房屋的權(quán)利，可根據(jù)需要裝修住房，提高居住質(zhì)量 購房具有資產(chǎn)保值和增值功能，能抵御通貨膨脹 擁有住房后，可利用住房進行抵押融資 4. 購房的缺點 購房支出很大，購房前期財務壓力大 房屋的流動性低，變現(xiàn)能力差 存在房價下跌的風險 不利于變換工作地點,二、租房與購房的決策方法,（一）年成本法 （二）凈現(xiàn)值法,（一）年成本法,租房年成本=年租金+房屋押金存款利率 購房年成本=首付款存款利率+貸款余額貸款利率+年維修及稅收費用 注意：此公式不考慮購房款和住房價值的攤銷,年成本法計算例子,案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積80平方米。該房可租可售。 如果租的話，房租每月3000元

4、，押金1萬元。而購買的總價是70萬元，李小姐可以支付30萬元首付款，另外40萬元擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。 另外，購買二手房需要較多的稅費支出和裝修費用，這些稅費如果按年平攤，大約每年5000元。 李小姐應該租房還是買房？（李小姐的年平均投資回報率是4%）,年成本法計算步驟,李小姐租房年成本=100004%+300012=36400元 李小姐購房年成本=3000004%+4000005.51%+5000= 39040元 按年成本法，租房成本小于購房成本。 提問：是否真的租房更便宜？哪些因素沒有考慮到？,年成本法沒有考慮到的因素,未來房租的調(diào)整 未來房價的變動 未來利率的變

5、動。如果利率降低，購房占用資金的機會成本將降低，購房年成本將降低。 購房貸款的資金成本（5.51%）高于自有資金的投資回報率（4%）。隨著住房貸款的償還，購房占用資金的成本將逐漸降低至4%。,（二）凈現(xiàn)值法,凈現(xiàn)值法：將因租房或購房發(fā)生的現(xiàn)金流量折現(xiàn)，現(xiàn)值較高者更劃算。 計算公式,凈現(xiàn)值法計算案例,案例資料：王先生最近看上一套位于上海某小區(qū)的房子。該房可租可售。 如果租的話，房租每月3000元，租期4年，押金1萬元，預計房租每年調(diào)漲100元。 而購買的總價是70萬元，王先生可以支付30萬元的首付款，另外40萬元擬采用6%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款，貸款15年，本利等額攤還；另外，購買該房的

6、稅費及裝修費共需10萬元，王先生估計居住4年后，仍能按原價出售。 王先生應該租房還是買房？（王先生年平均投資回報率是4%）,凈現(xiàn)值法計算步驟,王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值： 其中，折現(xiàn)率應調(diào)整為月利率i=4%12=0.33%,王先生租房現(xiàn)金流量表,凈現(xiàn)值法計算步驟（續(xù)）,王先生買房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值： 王先生貸款年利率6%，月利率=6%12=0.5%，供還款15年，也即180期， 每月還款額=400000 （P/A, 0.5%, 180）=3375元 王先生4年后房貸余額=3375 （P/A, 0.5%, 132）=325592元 4年后將賣房收入700000元償還325592元房貸余額，還剩37

7、4408元,王先生租房現(xiàn)金流量表,凈現(xiàn)值法計算結(jié)論,可見，租房凈現(xiàn)值-141229元大于購房凈現(xiàn)值-230340元，王先生租房更合算。 租房與購房的策略選擇： 購房的利息負擔、裝修費用、房屋交易成本都較大。 如果不打算在一個地方常住，租房往往比購房劃算；反之購房劃算。,第三節(jié) 購房規(guī)劃,一、購房規(guī)劃的流程 二、購房規(guī)劃的應用 三、購房的其他費用,一、購房規(guī)劃的流程,（一）估算購房總價 （二）估算可負擔房屋單價 （三）購房區(qū)位選擇,（一）估算購房總價,可購買房屋總價=可負擔的購房首付款+可負擔的購房貸款總額 可負擔的購房首付款=目前可用于購房的資產(chǎn)額度復利終值系數(shù)（n=離購房的年數(shù)，r=投資報酬

8、率）+每年可供購房的儲蓄年金終值系數(shù)（n=離購房的年數(shù)，r=投資報酬率） 可負擔的購房貸款總額=每年可供購房的儲蓄年金現(xiàn)值系數(shù)（n=貸款年限，r=房貸利率）,購房總價估算案例,案例資料：李先生一家擬在廣州定居，計劃5年后購房，貸款至多15年。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)30萬元，其中50%可用于購房。李先生一家目前每年可結(jié)余10萬元，其中可用于購房的額度約為4萬元。目前銀行房貸利率是6%，李先生的投資報酬率約4%。李先生一家可買總價是多少的房屋？ 李先生可負擔的購房首付款=30萬50% （F/P, 4%, 5）+4萬 （F/A, 4%, 5）=39.92萬元 李先生可負擔的購房貸款總額=4萬 （P

9、/A, 6%, 15）=38.85萬元 李先生購房時可負擔房屋總價= 39.92萬元+ 38.85萬元=78.77萬元,（二）估算可負擔房屋單價,可負擔房屋單價=可負擔房屋總價房屋需求面積 房屋需求面積取決于家庭人口數(shù)量、居住的空間要求 假設前例中李先生是四口之家，要求住房面積100平方米。 則，李先生可負擔購房單價=78.77萬元100=7877元/平米 檢查可負擔購房單價是否低于目標市場價格,（三）購房區(qū)位選擇,根據(jù)可承受的住房價格，考慮如下區(qū)位因素 居住社區(qū)的生活環(huán)境 交通是否便利 是否有學校以及學校的質(zhì)量 未來是否有升值空間,二、購房規(guī)劃的應用,（一）確定購房目標基礎上的籌資計劃 （二

10、）換房規(guī)劃 （三）房屋投資規(guī)劃,（一）確定購房目標基礎上的籌資計劃,先確定購房目標（房屋面積、區(qū)位），再決定實現(xiàn)購房目標的各種籌資計劃,案例資料,小王現(xiàn)年25歲，工作穩(wěn)定，年稅后收入10萬元，收入年增長率5% ，之間無任何儲蓄。 小王希望5年后買房，目標購買區(qū)房價0.8萬元/平方米，面積100平米，預計未來房價每年增長5%。 銀行最高貸款額度是房價的8成，利率6%，小王打算50歲前清償貸款。 小王的年平均投資報酬率4%。 請問小王應如何儲蓄，才能實現(xiàn)購房計劃？（為實現(xiàn)購房，估算小王應有的儲蓄率）,計算步驟,小王目標住房5年后價格=0.8萬元/平方米100平方米 （F/P, 5% , 5)=10

11、2.1萬元 目標住房所需首付款= 102.1萬元20%=20.42萬元 目標住房所需貸款= 102.1萬元80%=81.68萬元,計算步驟（續(xù)）,假定小王購房前的儲蓄率是s 第一年儲蓄終值=10 （1+5%）0 s（1+4%）4 =11.70s 第二年儲蓄終值=10（1+5%）1 s（1+4%）3 =11.81s 第三年儲蓄終值=10（1+5%）2 s（1+4%）2 =11.92s 第四年儲蓄終值=10（1+5%）3 s（1+4%）1 =12.04s 第五年儲蓄終值=10（1+5%）4 s（1+4%）0 =12.16s 五年后小王供積累資金=59.63s萬元 小王購房前的應有儲蓄率s=20.4

12、259.63=34.2%,計算步驟（續(xù)）,購房后，小王如果采用本利等額償還方式 每年應還房貸本利和=81.68萬元（P/A, 6%, 20) =7.12萬元 小王第六年年收入= 10萬元（1+5%）5 =12.76萬元 第六年應有儲蓄率s=7.1212.76=55.8% 結(jié)論：小王前五年儲蓄率應達到34.2%，第六年儲蓄率應達到55.8%；以后25年還款期中，隨著收入增長，為償還住房貸款的儲蓄率逐步下降。 據(jù)此，可以適當提高首付比例。,（二）換房規(guī)劃,隨著人生階段的轉(zhuǎn)變和收入增加，住房需求會逐漸升級。 單身或新婚階段，以小戶型住房為主 小孩出生后，轉(zhuǎn)換為大戶型，并考慮周邊教育條件 人至中年，經(jīng)

13、濟條件允許，可再次換房 退休時，可考慮醫(yī)療保障齊全、居住環(huán)境較好的小戶型住房 換房需要考慮的因素 有無能力支付換房所必須支付的首付款 有無能力償還換房后的貸款,（二）換房規(guī)劃（續(xù)）,換房需要籌集的首付款=新房首付款（新房總價-新房貸款）- 舊房余值（舊房總價-舊房貸款） 案例資料：郭先生現(xiàn)年40歲，他看上一套價值100萬元的新房。郭先生舊房當前市價50萬元，尚有20萬元未償貸款。如購買新房，郭先生打算55歲前還清貸款。銀行最高房貸按揭為7成，貸款利率6% 郭先生換房需要籌集的首付款=100萬30%-（50萬-20萬）= 0元 郭先生換房后每年應償貸款=70萬 （P/A, 6% , 15)=7.

14、21萬元 如果不換房，郭先生每年應償貸款=20萬 （P/A, 6% , 15)=2.06萬元 換房后，還款壓力增加較多。,（三）房屋投資規(guī)劃,投資房產(chǎn)的收益 租金收入 買賣差價 投資房產(chǎn)要考慮的因素 未來租金走勢 未來房價走勢 購房的成本，包括：資金成本（利率）、房屋折舊、維修費用、房屋空置成本、買房租房的各種稅費 案例可參考教材161頁。,三、購房的其他費用,（一）購房稅費 契稅，所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，向產(chǎn)權(quán)承受人征收，房價的1.5% 印花稅，簽訂合同時繳納（否則合同無效），成交金額的0.05% 土地增值稅 交易手續(xù)費 權(quán)屬登記費 從2008年11月1日起，個人買賣住房暫免征收印花稅，個人銷售住

15、房暫免征收土地增值稅 （二）入住費用 水電費、物業(yè)管理費 （三）裝修費用 （四）貸款過程中發(fā)生的各種費用 評估費、律師費、銀行規(guī)定的其它費用,第四節(jié) 住房貸款規(guī)劃,一、住房貸款的種類 二、住房貸款償還方式 三、住房貸款期限的確定,一、住房貸款的種類,（一）公積金貸款 具有政策補貼性質(zhì) 貸款利率和費用低于商業(yè)貸款 期限比商業(yè)貸款長 （二）商業(yè)貸款 發(fā)放對象廣泛，手續(xù)相對簡單 貸款時間較短，利率較高 （三）組合貸款 如果住房公積金貸款不足，可以同時申請住房商業(yè)貸款,二、住房貸款償還方式,（一）到期一次還本付息法 貸款到期后一次性歸還全部本金和利息 一年期個人住房貸款一般用這種方式 （二）等額本金還款法 每次還款，償還的本金相等，同時付清當期應付的利息 每月還款額=貸款本金還款期數(shù) +（貸款本金-累積已還本金）當期利率 期初還款負擔重，適合有一定儲蓄、收入逐漸減少的家庭，如中老年家庭 （三）等額本息還款法（最常見） 每次還款，償還的本金加利息相等，相當于一個年金 貸款本金=每月還款額年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A, i , n) （四）其它方法 等比累進還款法，每次還款比例增加 等額累進還款法，每次還款金額增加,三、住房貸款期限的確定,購房者應根據(jù)自己的經(jīng)濟能力和資金分配情況，選擇利息支付和還款壓力較小的貸款方式和期限 房屋月供款占