物業(yè)管理常識(shí)與法規(guī)培訓(xùn)講義.ppt

1、物業(yè)管理常識(shí)與法規(guī),第一篇 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與基礎(chǔ)知識(shí),物業(yè)管理的起源 世界物業(yè)管理的起源 19世紀(jì)60年代，英國(guó)奧威婭希爾（cl V Hill）開始了物業(yè)管理的探索。 1908年美國(guó)摩天大樓，喬治A霍爾特建立了芝加哥建筑物管理人員組織（CBMOCHICAGO building managers organization）。專業(yè)物業(yè)管理組織誕生。 1911年全國(guó)性的業(yè)主組織建筑物業(yè)主組織（Boo-Building owners organization）.第一個(gè)建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)（行業(yè)協(xié)會(huì)）,物業(yè)管理的起源 香港物業(yè)管理起源 在香港，1959年一場(chǎng)大火燒得五萬人無家可歸。公共房屋制度

2、開始引進(jìn)。 年，香港多層建筑物條例實(shí)行。 物業(yè)管理在香港正式成為一種重要的行業(yè)。,物業(yè)管理的起源 我國(guó)（大陸）的物業(yè)管理起源 1981年月日，深圳物業(yè)管理公司成立，開始了社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理。 1996年，行業(yè)內(nèi)開始采用招標(biāo)決定物業(yè)小區(qū)的管理公司的選擇。這就是著名的鹿丹村招標(biāo)。 物業(yè)管理原則： 、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合。 、兩權(quán)分離，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離。 、綜合管理原則，實(shí)現(xiàn)以區(qū)養(yǎng)區(qū)，提供專業(yè)化服務(wù)，發(fā)展為“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”。,物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一 物業(yè)管理整體市場(chǎng)尚未發(fā)展成熟。 物業(yè)管理市場(chǎng)以深圳市為龍頭，上海、北京并立的大城市物業(yè)管理市場(chǎng)較為成熟；其它沿海各大城市及各

3、省會(huì)城市的物業(yè)管理市場(chǎng)略具稚形；內(nèi)地城市物業(yè)管理市場(chǎng)則剛剛起步。 隨著全國(guó)住宅房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)日益成為在人們生活中占重要地位的服務(wù)行業(yè)。 全國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)尚不健全，制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，有待進(jìn)一步改進(jìn)。,物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀二 國(guó)外物業(yè)管理公司對(duì)大陸市場(chǎng)虎視眈眈，一些著名的物業(yè)管理公司（如魏理仕、戴德良行）已經(jīng)占據(jù)重要位置。 國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司數(shù)量眾多，規(guī)模偏小，力量薄弱，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 國(guó)內(nèi)有名的物業(yè)管理公司：萬科、中海、金地、長(zhǎng)城、陸家嘴等，各逞一方雄勢(shì)，獨(dú)領(lǐng)一時(shí)風(fēng)騷。 民營(yíng)、私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)機(jī)動(dòng)靈活，活力超常，競(jìng)爭(zhēng)潛力巨大。,物業(yè)和物業(yè)管理 什么叫物業(yè)？ 物業(yè)是指

4、已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地 。 什么叫物業(yè)管理？ 是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管理并提供綜合服務(wù). 物業(yè)管理公司： 是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。,物業(yè)管理常見名詞解析 物業(yè)專營(yíng)公司： 指接受物業(yè)管理公司的委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。 住宅區(qū) ： 是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。 業(yè)主 ： 是指住

5、宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。,物業(yè)管理常見名詞解析 使用人： 指使用物業(yè)的人，包括業(yè)主與非業(yè)主使用人。 入住 ： 是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。 業(yè)主公約 ： 是指業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。,物業(yè)管理常見名詞解析 自用部位： 指戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。 共用部位： 指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包

6、括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、搞震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁 、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。,物業(yè)管理常見名詞解析 毗連部位： 指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。 住宅區(qū)的專用房屋 指開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，按市政府規(guī)定的比例以同期市政府微利價(jià)格向業(yè)主委員會(huì)提供的部分商業(yè)用房以及按市政府有關(guān)規(guī)定以建造成本價(jià)提供的住宅區(qū)物業(yè)管理用房，兩者的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。,物業(yè)管理公司到底做什么？,一、常規(guī)性的公共服務(wù) 1、建筑物本體的養(yǎng)護(hù)與維修 2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)與維修；3、環(huán)境衛(wèi)生管理

7、服務(wù)；4、綠化管理服務(wù)；5、安全防范服務(wù)；6、消防管理； 7、車輛停放及其場(chǎng)地的管理 8、公共代辦性質(zhì)的服務(wù),物業(yè)管理公司到底做什么？,二、專項(xiàng)服務(wù)（特約服務(wù)） 1、日常生活類 2、商業(yè)服務(wù)類 3、文化教育衛(wèi)生體育類 4、中介服務(wù)類,管理服務(wù)總收入的主要來源,1.部分商業(yè)用房租金； 2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的經(jīng)營(yíng)收入； 3.向業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi)； 4.住宅區(qū)的其他合法收入。,管理服務(wù)費(fèi)的基本開支,1、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 2、物業(yè)管理公司的人員工資、福利及辦公費(fèi)用； 3、聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用，如聘請(qǐng)電梯公司保養(yǎng)電梯； 4、住宅區(qū)必要

8、的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用； 5、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)。,物業(yè)管理的工作階段,一、前期準(zhǔn)備階段 1、規(guī)劃、建設(shè)、施工期介入 2、制定物業(yè)管理方案 3、組織架構(gòu)的設(shè)置和人員編制 4、人員的選聘和培訓(xùn) 5、規(guī)章制度的制定,二、物業(yè)管理啟動(dòng)階段 1、接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收是房管部門對(duì)接管和收管建設(shè)單位移交的新建房和實(shí)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原有房屋所進(jìn)行的驗(yàn)收。凡依約托管與單位自有房屋的接管，可參照房屋接管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)管理公司管理的業(yè)主房屋是依約托管，故可參照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。 2、業(yè)主入伙 樓宇入伙是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住，是物業(yè)管理公司與業(yè)戶的首次接觸，標(biāo)志著物業(yè)管理工作逐步展開。 3、

9、各種檔案資料的建立,三、正常期運(yùn)作階段 1、日常管理與服務(wù) 保安、維修、養(yǎng)護(hù)、綠化、衛(wèi)生、停車場(chǎng)、社區(qū)文化 2、系統(tǒng)內(nèi)外部環(huán)境的協(xié)調(diào) 管理制度、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理、行業(yè)主管與社會(huì)公共關(guān)系 3、持續(xù)改善不斷提高,物業(yè)管理其它相關(guān)知識(shí) 物業(yè)的分類 物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權(quán)的主要途徑是：投標(biāo)；協(xié)議；自管 目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分幾個(gè)類型進(jìn)行考評(píng)：大廈；工業(yè)區(qū)；住宅小區(qū) 目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個(gè)方面考評(píng)內(nèi)容 ？,第二篇 物業(yè)管理法律法規(guī)及 行業(yè)規(guī)范,物業(yè)管理法律法規(guī) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例，即將出臺(tái)。 各地物業(yè)管理依各地的物業(yè)管理?xiàng)l例； 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)