第六章-市場比較法.ppt

1、學(xué)習(xí)目標(biāo),掌握：建立價格可比基礎(chǔ)的含義、內(nèi)容和方法，交易情況修正的含義、內(nèi)容和方法，交易日期調(diào)整的含義和方法，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義、內(nèi)容和方法。 熟悉：市場法的概念、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、操作步驟，選取可比實例的必要性、質(zhì)量要求、數(shù)量要求。 了解：搜集交易實例的必要性、途徑、內(nèi)容。,第一節(jié) 市場比較法的基本原理,一、市場比較法的概念 二、市場比較法的理論依據(jù) 三、市場法適用的對象和條件 四、市場法的操作步驟,一、市場法的概念,市場比較法又稱市場法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。 市場

2、法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。 由于是利用已被市場驗證的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值，按理來說，市場法應(yīng)是一種最直接、最有說服力的估價方法，其估價結(jié)果應(yīng)最容易被人們理解和接受。,二、市場法的理論依據(jù),市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。 在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中由于交易雙方的動機(jī)、偏好、對市場的了解程度、討價還價能力等的不同，具體一宗房地產(chǎn)交易的成交價格可能會偏離其正常市場價格。 只要有較多的交易實例，其成交價格的綜合結(jié)果就可以作為正常市場價格的最佳參考值，這一點是基于“大數(shù)法則”。它又稱大數(shù)定

3、律，是隨機(jī)現(xiàn)象中的基本規(guī)律。 人們在長期的實踐中發(fā)現(xiàn)，在隨機(jī)現(xiàn)象的大量重復(fù)中往往出現(xiàn)幾乎必然的規(guī)律。例如在測量中。,三、市場法適用的對象和條件,市場法適用的對象： 是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。 市場法適用的條件： 是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。,運(yùn)用市場法估價需要將可比實例的實際交易情況可能造成的不正常成交價格修正為

4、正常市場價格。 需要消除如下三個方面的不同所造成的可比實例成交價格與估價對象客觀合理價格之間的差異： 實際交易情況與正常交易情況不同； 成交日期與估價時點不同； 可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)不同。,上述情況分別稱為： 交易情況對價格的影響修正(簡稱交易情況修正)； 交易日期對價格的影響調(diào)整(簡稱交易日期調(diào)整)； 房地產(chǎn)狀況對價格的影響調(diào)整(簡稱房地產(chǎn)狀況調(diào)整)。 這些修正和調(diào)整一般難以采用數(shù)學(xué)公式或模型予以量化，而主要由估價人員根據(jù)其掌握的扎實的估價理論知識、積累的豐富估價實踐經(jīng)驗和對可比實例、估價對象所在地房地產(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查、了解作出判斷。 市場法的原理和方法，也可以用于

5、房地產(chǎn)市場租金及成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法中重新購建價格、房地產(chǎn)價格各項構(gòu)成、收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數(shù)、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。,四、市場法的操作步驟,運(yùn)用市場法估價一般分為下列4大步驟進(jìn)行：搜集交易實例； 選取可比實例； 對可比實例成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?。其中，根?jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算即建立價格可比基礎(chǔ)，價格修正即交易情況修正，價格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。 求取比準(zhǔn)價格。,第二節(jié) 市場比較法的估價步驟,一、搜集交易實例 二、選取可比實例 三、建立比較基準(zhǔn)(價格可比基礎(chǔ)) 四、交易情況修正 五、市場狀況調(diào)整(交易日

6、期修正) 六、房地產(chǎn)狀況調(diào)整(房地產(chǎn)狀況修正) 七、求取比準(zhǔn)價格,一、 搜集交易實例,（一）搜集大量交易實例的必要性 運(yùn)用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例(報價、標(biāo)價是無效)。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理的價值。 搜集交易實例雖然是市場法中的一個步驟，但搜集交易實例無須等到要采用市場法估價時，在平時就應(yīng)當(dāng)留意搜集和積累交易實例。,（二）搜集交易實例的途徑, 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。例如，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時向政府有關(guān)部門申報的成交價格資料，政府出讓土地使用權(quán)的價格資料，確定、公布的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格及房地產(chǎn)市場價格資

7、料。 向交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、律師、財務(wù)、銀行有關(guān)人員等了解。 與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得房地產(chǎn)的要價等資料。 查閱報刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。 參加房地產(chǎn)交易展示會，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。 同行之間相互提供。,（三）搜集內(nèi)容的完整性和真實性,搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。 內(nèi)容一般應(yīng)包括： 交易實例房地產(chǎn)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等； 交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關(guān)系； 成交日期； 成交價格；包括計價方式(如按建筑面積計價

8、、按套內(nèi)建筑面積計價、按使用面積計價、按套計價等)和價款； 付款方式，如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款額度或付款比率)、貨款方式付款(包括首付比率、貨款期限)； 交易情況，如交易目的，交易方式(如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等)，交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無利害關(guān)系人之間的交易(關(guān)聯(lián)交易)、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。,（四）建立交易實例庫,房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實例庫。建立交易實例庫有利于交易實例資料的保存和在需要時查找、調(diào)用，提高估價工作的效率。 建立交易實例庫的最簡單做法，是將搜集交易實例時填寫好的“交易實例調(diào)查表”及有關(guān)資料(如照片等)，以交易實例卡片或檔

9、案袋的形式，一個交易實例一張卡片或一個檔案袋，分門別類保存起來。,二、選取可比實例,（一）選取可比實例的必要性 搜集的交易實例或房地產(chǎn)交易實例庫中存儲的交易實例較多，但不是任何交易實例都可以用來參照比較的，有些交易實例并不適用。 把用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。 定義是：可比實例(comparable property)是指交易實例中房地產(chǎn)狀況與估價對象的房地產(chǎn)狀況相同或者相當(dāng)、成交日期與估價時點接近、交易類型與估價目的相吻合、成交價格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的交易實例。,（二）選取可比實例的質(zhì)量要求,可比實例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估出的價格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特

10、別慎重。 選取的可比實例有4個基本要求： 可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)； 可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近； 可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合； 可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。 在實際選取可比實例時，這四個基本要求可具體化為下列9個方面：, 可比實例應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)。具體來說，可比實例與估價對象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。 可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能夠做到小類用途也相同則更好。 大類用途一般分為：居??；商業(yè)；辦公；旅館；工業(yè)；農(nóng)業(yè)等。 可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模

11、相當(dāng)。例如估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積差不多大小，既不能過大也不能過小。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.52范圍內(nèi)，即： 0.5可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)模2, 可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要是指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。 大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：鋼結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；簡易結(jié)構(gòu)。 可比實例的檔次應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)。檔次是指按照一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級，例如賓館劃分的五星級、四星級、三星級，寫字樓劃分的甲級、乙級。這里的檔次相當(dāng)主要指在裝飾裝修、設(shè)備(如電梯、空調(diào)

12、、智能化)、環(huán)境等方面的齊全、好壞程度應(yīng)相當(dāng)。, 可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)兩者不相同時，一般不能作為可比實例。例如：國有土地與集體所有土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購住房的權(quán)利性質(zhì)不同。 可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。這里要求的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選取為可比實例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認(rèn)為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為這種情況下難以進(jìn)行

13、交易日期調(diào)整。有時即使勉強(qiáng)進(jìn)行交易日期調(diào)整，也可能會出現(xiàn)較大的偏差。, 可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。房地產(chǎn)交易類型主要有買賣、租賃兩大類。其中根據(jù)交易方式，又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易類型。如果為買賣、租賃目的估價，則應(yīng)選取相應(yīng)的買賣、租賃實例為可比實例。 可比實例的成交價格應(yīng)是正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。 選取可比實例時，一般是指估價對象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實例；估價對象為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實例；估價對象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實例。,（三）選取可比實例的數(shù)量要求,選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是

14、可能由于交易實的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實例即可。 值得指出的是，當(dāng)符合要求的交易實例較多時，應(yīng)選取其中與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而不能“舍近求遠(yuǎn)”。特別是不能因盡職盡責(zé)不夠或者為了達(dá)到“高估”、“低估”的目的，有符合要求的交易實例不選取，而將那些不符合要求的交易實例作為可比實例。,三、建立比較基準(zhǔn)(價格可比基礎(chǔ)),建立價格可比基礎(chǔ)包括： 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍； 統(tǒng)一付款方式； 統(tǒng)一采用單價； 統(tǒng)一幣種和貨幣單位； 統(tǒng)一面積內(nèi)涵； 統(tǒng)一面積單位。,（一）統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍,針對某些估價對象，有時難以

15、直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)交易實例作為可比實例，只能選取“主干”相同的容易實例。 可能三種情形： 房地產(chǎn)實物范圍不同；（有/無；好/壞；新/舊；優(yōu)/劣） 含有非房地產(chǎn)的成分；（附贈家具、電器、汽車等） 帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。（抵押，拖欠等）,針對上述三種情況：,第一：統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍，補(bǔ)充可比實例房地產(chǎn)缺少的，扣除可比實例多出的，相應(yīng)地對可比實例的成交價格進(jìn)行加減。 第二：統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，對價格進(jìn)行換算處理： 房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成分的價格-非房地產(chǎn)成分的價格 第三：統(tǒng)一到“干凈”的房地產(chǎn)范圍： 房地產(chǎn)價格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格-債權(quán)+債務(wù),(二)統(tǒng)一付款方

16、式,付款期限的長短不同，付款數(shù)額在付款期限內(nèi)的分布不同，實際價格也會有所不同。 估價中為便于比較，價格通常以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，因此需要將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次付清的數(shù)額。,(三)統(tǒng)一采用單價,在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積、單位套內(nèi)建筑面積或者單位使用面積上的價格； 土地除了單位土地面積上的價格外，還可為單位建筑面積上的價格樓面地價。 還可以有其他的比較單位，如倉庫以單位體積為比較單位，停車場以每個車位為比較單位，旅館以每個房間或床位為比較單位，電影院以每個座位為比較單位，醫(yī)院以每個床位為比較單位，保齡球館

17、以每個球道為比較單位，等等。,(四)統(tǒng)一幣種和貨幣單位,貨幣有不同的幣種，如人民幣、美元、歐元、英鎊、日元、港幣等。 不同的幣種，不僅名稱不同，而且貨幣單位不同，幣值也不相等，它們之間經(jīng)常需要換算或兌換。 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。 在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。,(五)統(tǒng)一面積內(nèi)涵 在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：,(六)統(tǒng)一面積單位,在面積單位方面，中國內(nèi)地通常采用平方米(土地的面積單位除了平方米，有時還采用公頃、畝)，中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，

18、中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。由于 1公頃10000平方米 1畝666.67平方米 1平方英尺0.09290304平方米 1坪3.30579平方米 所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米的價格如下： 平方米下的價格公頃下的價格10000 平方米下的價格畝下的價格666.67 平方米下的價格平方英尺下的價格0.09290304 平方米下的價格坪下的價格3.30579,【例4-2】 搜集了甲、乙兩個交易實例： 甲交易實例房地產(chǎn)的建筑面積200， 成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。 乙交易實例房

19、地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，試在對其成交價格作有關(guān)修正、調(diào)整之前進(jìn)行“建立價格可比基礎(chǔ)”處理。,【解】 具體處理如下： 統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時人民幣的年利率為8%，則：, 統(tǒng)一采用單價。則： 甲單價764220/2003821.1(元人民幣/平方米建筑面積) 乙單價150000/250060(美元/平方英尺使用面積) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實例成交當(dāng)時的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8.3元人民幣，則： 甲單價38

20、21.1(元人民幣/平方米建筑面積) 乙單價=608.3=498(元人民幣/平方英尺使用面積), 統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知乙交易實例房地產(chǎn)(或該類房地產(chǎn))的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積，則： 甲單價3821.1(元人民幣/平方米建筑面積) 乙單價4980.75373.5(元人民幣/平方英尺建筑面積) 統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方英尺0.09290304平方米，則： 甲單價3821.1(元人民幣/平方米建筑面積) 乙單價373.5/0.09290304 4020.3(元人民幣/平方米建筑面積),四、 交易情況修

21、正,（一）交易情況修正的含義 可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象價值是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的，如此才可以作為估價對象的價值。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。 因此，經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常市場價格。,（二）造成成交價格偏離市場價格的因素,要將可比實例實際而可能是不正常的成交價格修正為正常價格，首先應(yīng)了解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格及是如何偏離的。 歸納起來主要有下列方面：, 有利害關(guān)系人之間的交易。成交價格通常低于正常

22、市場價格。 急于出售或急于購買的交易。 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。 交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易。 特殊交易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。 相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)挠绊憽?受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。例如，設(shè)立了抵押權(quán)、典權(quán)或有拖欠工程款的房地產(chǎn)交易。,圖4-1中，有A、B兩宗面積較小(或形狀不規(guī)則，或?qū)挾扰c深度比例不適當(dāng))的相鄰?fù)恋?，各?0萬元。如果將該兩宗土地合并為一宗土地，由于面積增大或形狀變得規(guī)則而有利于合理利用，合并后的土地市場價值為100萬元，可見合并所產(chǎn)生的增值

23、為40萬元(100-30240)。 在這種情況下，如果地塊A的擁有者購買地塊B(反之亦然)，地塊B的擁有者可索價30萬元至70萬元，正常為50萬元。地塊A的擁有者愿意付出比地塊B的價值30萬元高的價格取得，也是正常的，因為他至少沒有損失，而且還可能分享合并所產(chǎn)生的增值利益。,（三）交易情況修正方法 交易情況修正需估價的人員具有豐富的經(jīng)驗，對市場行情有充分了解，具體程序為： （1）剔除非正常的交易案例； （2）測定各種特殊因素對正常價格的影響程度； （3）交易情況修正。 修正方法主要有百分率法和差額法： 第一，百分率法修正公式 比準(zhǔn)實例正常交易價格比準(zhǔn)實例成交價格交易情況修正系數(shù) 第二，差額法修

24、正公式 比準(zhǔn)實例正常交易價格比準(zhǔn)實例成交價格交易情況修正數(shù)額,在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。 假設(shè)可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為S%(當(dāng)可比實例成交價格比其正常市場價格高時，為S%；低時，為-S%)，則有 可比實例成交價格1/(1S%)可比實例正常市場價格 或者 可比實例成交價格100/(100S%)可比實例正常市場價格 上式中，1/1S%或100/(100S%)是交易情況修正系數(shù)。 在交易情況修正中之所以要以正常價格為基準(zhǔn)，是因為只有這樣，比較的基準(zhǔn)才會只有一個，而不會出現(xiàn)多個。,以可比實例正常市場正常價格為基準(zhǔn)，說可比實例成交價格比其正常市場價格高

25、10%，意即 可比實例成交價格可比實例正常市場價格(110%) 假設(shè)可比實例正常市場價格1500元/，則有 可比實例成交價格1500(110%)1650(元/) 如果以可比實例成交價格為基準(zhǔn)，說可比實例正常市場價格比其實際成交價格低10%，意即 可比實例正常市場價格可比實例成交價格(1-10%) 假定可比實例成交價格1650元/，則有 可比實例正常市場價格1650(1-10%)1485(元/) 可見，1485元/1500元/。所以，說“可比實例成交價格比其正常市場價格高10%”與說“可比實例正常市場價格比其成交價格低10%”是不等同的。 為此，在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實例成交價格比其正常

26、市場價格是高還是低多少的說法。,進(jìn)行交易情況修正，不僅要了解交易中有哪些特殊因素影響了成交價格，還要測定這些特殊因素使成交價格偏離正常市場價格的程度（S%）。 由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，測定非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，主要由估價人員根據(jù)其掌握的扎實的估價理論知識、積累的豐富估價實踐經(jīng)驗和對當(dāng)?shù)厥袌鲂星椤⒔灰琢?xí)慣等的深入調(diào)查、了解作出判斷。,交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正：,將成交價格修正為按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價格。 修正方法上，主要是把握下列公式： 正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)賣方實際得到的價格 正常成交價格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)買

27、方實際付出的價格 如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價格的一定比率，即： 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)正常成交價格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 則 ： 正常成交價格賣方實際得到的價格/1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 正常成交價格買方實際付出的價格/1應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率,五、交易日期調(diào)整,（一）交易日期調(diào)整的含義 可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價值是估價時點時的價值，是應(yīng)當(dāng)在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。 應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，才可以將其作為估價

28、對象的價值。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。 交易日期調(diào)整實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格的影響進(jìn)行調(diào)整，故稱為房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。,（二）交易日期調(diào)整的方法,在可比實例的成交日期至估價時點期間，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：平穩(wěn)；上漲；下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)時，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。 調(diào)整的一般公式為： 可比實例在成交日期時的價格交易日期調(diào)整系數(shù)可比實例在估價時點時的價格 可比實例價格漲跌的百分率為T%(上漲為T%；下跌為-T%)，則 可比實例在成交日期時的價格(1T%)可比實例在估價時點時的價格 或者 可比實例在成交日期時的價格(100T)/

29、100可比實例在估價時點時的價格 上式中，(1T%)或(100T)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。,1、交易日期調(diào)整的價格指數(shù)法 價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù),2、交易日期調(diào)整的價格變動率法,房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率可細(xì)分為： 全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； 某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； 全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； 某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。 由于不同地區(qū)、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，其價格變動的方向和程度并不相同，所以，針對具體的可比實例，對其價格進(jìn)行交易日期調(diào)整，不是任何類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率都可采用，而最適用的是可比實例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率。,六、

30、房地產(chǎn)狀況調(diào)整,（一）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 如果可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)本身之間有差異，則還應(yīng)對可比實例成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因為房地產(chǎn)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價格高低。 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。因此，經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。,（二）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容,由于房地產(chǎn)狀況的因素多而復(fù)雜，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是市場法的一個難點和關(guān)鍵。 1、 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容 進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。

31、 區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括： 位置(坐落)、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等。 配套設(shè)施對于住宅來說，公共服務(wù)設(shè)施主要是指教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電等公共建筑的完備程度。,對于某一層商業(yè)用房而言，樓層還是其重要的區(qū)位因素。 例如，商業(yè)用房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價格或租金水平差異很大。一般來說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的60%。 對于某一套住房而言，樓層、朝向都是其重要的區(qū)位因素。住房的樓層影響到采光、視野(或景觀)、空氣以及頂層是否獨享屋面使用權(quán)、地上一層是否可獨享室外一定面積空地的使用權(quán)等。 住房的朝向主要

32、影響到采光。中國處在北半球，南向是陽光最充足的方位，一般認(rèn)為“南方為上，東方次之，西又次之，北不良”，因此，住房最好是坐北朝南。,2、權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容 權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。 由于在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以，比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。,3、實物狀況調(diào)整的內(nèi)容 實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進(jìn)行

33、實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。 實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多。 對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、地勢、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分)和土地平整程度等影響房地產(chǎn)價格的因素； 對于建筑物來說，主要包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、究竟布局、工程質(zhì)量、完損程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。,（三）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法,1、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：如果可比實例房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)狀況，則應(yīng)對可比實例價格做減價調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價調(diào)整。 具體思路是： 確定對估

34、價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的因素。 判定這些因素方面的狀況。 將這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度。 根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整。,2、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。 采用百分率法的一般公式為： 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 采用差額法的一般公式為： 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格,在百分率法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基

35、準(zhǔn)來確定。 假設(shè)可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高低的百分率為R%(當(dāng)可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高時，為R%；低時，為-R%)，即 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格1/(1R%)可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 或者 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格100/(100R)可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 上式中，1/(1R%) 或100/(100R)是房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。,具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。 直接比較調(diào)整一般是： 確定若干個因素對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素，如分為10個因素

36、。 根據(jù)每個因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定其權(quán)重。 以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常將其在每個因素方面的分?jǐn)?shù)定為100分)，將可比實例的房地產(chǎn)狀況與估價對象的房地產(chǎn)狀況逐個因素進(jìn)行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例的房地產(chǎn)狀況比估價對象的房地產(chǎn)狀況差，則所得的分?jǐn)?shù)就低于100，反之就高于100。 將累計所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。 利用該比率對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整。,采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為： 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格100/( )=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 上式括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。, 間接比較調(diào)整

37、與直接比較調(diào)整相似，所不同的是不以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，而是另設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常將其在每個因素方面的分?jǐn)?shù)定為100分)，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐個因素進(jìn)行比較、評分。,（四）房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題, 可比實例的房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實物狀況，都應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。, 不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實物狀況的比較、調(diào)整時，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。 例如，

38、居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對外交通運(yùn)輸；農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。, 在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，可以根據(jù)每個因素的具體情況而分別予以調(diào)整，如土地使用所限調(diào)整、容積率調(diào)整、樓層調(diào)整等等。 以樓層調(diào)整為例，假定估價對象是一套住房，該住房位于一幢20世紀(jì)八九十年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無電梯的6層住宅樓的5層。為評估該住房的價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例。其中， 甲可比實例位于一幢同類6層住宅樓的4層，成交價格為3000元/； 乙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的4層，成交價格為2900元/； 丙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的5層，成交價格為

39、2800元/。 通過市場調(diào)查研究，得到估價對象所在地區(qū)同類5層、6層住宅樓的市場價格差異系數(shù)如表4-5。,V甲=3000103%/107%=2887.85(元/) V乙=2900103%/105%=2844.76(元/) V丙=2800103%/100%=2844.00(元/),對甲、乙、丙三個可比實例的成交價格進(jìn)行樓層調(diào)整如下：,七、求取比準(zhǔn)價格,（一）求取與某個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格的方法,把三大方面的修正和調(diào)整綜合起來，則有下列計算公式： 百分率下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式： 估價對象價格可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 百分率下的修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：

40、 估價對象價格可比實例成交價格(1交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)) 差額法下的公式： 估價對象價格可比實例成交價格交易情況修正數(shù)額交易日期調(diào)整數(shù)額房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額,交易情況修正高低的百分率為S%，交易日期調(diào)整漲跌的百分率為T%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整高低的百分率為R%，則：, 百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式為： 估價對象價格(1S%)(1R%)可比實例成交價格(1T%) 或者 估價對象價格可比實例成交價格1/(1S%)(1T%)1/(1R%) 或者 估價對象價格可比實例成交價格100/(100S)(100T)/100100/(100R) 百分率下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式為： 估價對象價格(1S%R%)可比實例成交價格(1T%) 或者 估價對象價格可比實例成交價格(1T%)/(1S%R%) 或者 估價對象價格可比實例成交價格(100T)/(100SR),（二）將多個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法,每