20110601別墅市場價(jià)格分析.ppt

1、豐臺(tái)比例分?jǐn)傞螛滠婈?duì)別墅競爭市場價(jià)錢比較分析，豐臺(tái)比例分?jǐn)偩G洲項(xiàng)目組2011-5-8，效果大呼型/合型受政策影響，受到明顯的市場心理變化的影響。供求方面處于觀望階段，可能出現(xiàn)市場，下一次反彈。效果：需求被抑制，負(fù)利率的影響被解除，資金可以從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到銀行，市場下跌市場心理變化可能會(huì)加劇。利率上升持續(xù)影響房地產(chǎn)市場，買方形成房價(jià)下降預(yù)期，政策分析：政策強(qiáng)硬。1.市場分析，國際公館，目前東莞市市銷售聯(lián)合行別墅，世紀(jì)性國際公館為主，本項(xiàng)目相鄰，主要價(jià)錢參考對象。分析銷售情況：2009年銷售一區(qū)聯(lián)合行別墅約60套，由于售價(jià)低，約1萬8 2萬2千/坪，除了沒有銷售5套單價(jià)高的單位外，其他消化完成。20

2、10年以洋房和嵌套別墅銷售為主，年行別墅沒有新產(chǎn)品供應(yīng)。2011年1月26日，2區(qū)別墅產(chǎn)品開市，推出了52套別墅，整體平均價(jià)格為2.5萬韓元，開市當(dāng)天消化了10套，到目前為止共消化了16套。推出了三月洋房信團(tuán)，因此別墅產(chǎn)品的銷售力減弱，售價(jià)高，貨物相對緩慢，銷售聯(lián)合行，競爭項(xiàng)目價(jià)錢分析，30，31，32，33，34，35，36，37注意：平均價(jià)錢評估面積為地面面積，國際公館，30，復(fù)蓋產(chǎn)品，31，34，34第三，任帥地區(qū)，總價(jià)約為620萬至780萬美元。2、單方面位置和中間位置的總跨頁在800，000到150，000之間。第三、二期年行最高價(jià)位于別墅54套。臨湖站面積最大，位于扁球中心，平均價(jià)

3、格為2.5萬韓元/平方米，總價(jià)為620萬-780萬韓元。最低價(jià)是34洞，林路，高層洋房，平均價(jià)格約為1.85萬韓元/平方米，總價(jià)為400-490萬韓元。注：上述平均價(jià)格為地面建筑面積計(jì)，競爭項(xiàng)目價(jià)格分析，鄭鳳祥慶，東莞市東城黃鶴山區(qū)項(xiàng)目，2010年底22套和12套雙套雙套銷售，周末兩天售罄，銷售情況分析：2010年九月，開始對別墅產(chǎn)品的儲(chǔ)蓄客；2010年十二月11日，開盤前一周，木蘭大劇場舉行了采金演唱會(huì)，有一千多人參加。2010年十二月19日，別墅產(chǎn)品開賣的31套全部售完。第二天，銷售中心用的最后3套賣了。22套，12套兩套，競爭性項(xiàng)目價(jià)錢分析，12套兩套，10年底銷售，平均價(jià)格約2.8萬韓

4、元/平方米，22套，10年底銷售，平均價(jià)格約2.2萬韓元/平方米，16洞中間約為2.為了促進(jìn)連日單向顧客密集的中間快車，單邊和中間委在價(jià)錢上出現(xiàn)了很大的差異，開盤當(dāng)天進(jìn)行了7次價(jià)錢調(diào)整，結(jié)果中間委出現(xiàn)了比單邊總價(jià)格低100萬至150萬韓元的情況。2.2.、競爭項(xiàng)目價(jià)錢分析，注：以上平均價(jià)格為地面建筑面積計(jì)、高層與別墅混合、改善公館、西平區(qū)五月新銷售別墅產(chǎn)品。83套，競爭項(xiàng)目價(jià)錢分析，8、9、10、14、13、16、15、17、40套，平均價(jià)格約為2萬元/平方米，根據(jù)改善公館、改善公館定價(jià)，1、聯(lián)合單位產(chǎn)品價(jià)錢差異主要體現(xiàn)在中間位和單邊位、林路和不林路兩個(gè)茄子方面，內(nèi)部景觀單邊平均價(jià)格約為2.3

5、萬韓元/平方米，總價(jià)格約為600萬韓元。內(nèi)部景觀中位約2萬元/平方米，總價(jià)錢約480萬元，任路一方平均價(jià)錢約1.8萬元/平方米，總價(jià)錢約430萬元；林路中間位約1.7萬韓元/平方米，總價(jià)約380萬韓元；2.由于項(xiàng)目沿線林路單位較少，大部分在內(nèi)部景觀區(qū)，整個(gè)單位的價(jià)差不大，總價(jià)差在100 150萬之間。競爭項(xiàng)目價(jià)錢分析，注：上述平均價(jià)格根據(jù)地面建筑面積，滿江地區(qū)五月中旬新銷售別墅產(chǎn)品，第一套銷售40套。50套，60套雙套，競爭性項(xiàng)目價(jià)錢分析，葡萄園，聯(lián)立，雙套，第一套20套，平均價(jià)格約1萬8000韓元/平方米(不包括地下室)，銷售了13套。根據(jù)葡萄園定價(jià)，1、年行單位產(chǎn)品位置及景觀基本相同，價(jià)錢

6、差異主要為中位和單位，單位平均價(jià)格約1.8萬韓元/平方米，總價(jià)約450萬韓元。中間約1.6萬韓元/平方米，總價(jià)約350萬韓元。2.由于年行都在項(xiàng)目邊緣，內(nèi)部中心景觀較少，全年價(jià)錢整體低，年行單位整體平均價(jià)格為1.9萬坪左右。，競爭項(xiàng)目價(jià)錢分析，注：上述平均價(jià)格為地面建筑面積，市場價(jià)錢對比，第一任勞單位在價(jià)錢戰(zhàn)略中為1萬7000-1萬8000韓元，總價(jià)格為350萬-430萬韓元，內(nèi)部景觀單位實(shí)現(xiàn)價(jià)錢戰(zhàn)略上利潤的主要貨運(yùn)量建議平均價(jià)格為每平方米2.2韓元A類產(chǎn)品單邊位置，國際公館32# 268(地下67)，改善國際13# 261(地下94)，葡萄園12# 241(地下84)，復(fù)蓋產(chǎn)品，32；本項(xiàng)目

7、的靜態(tài)市場對比準(zhǔn)平均價(jià)錢不考慮市場動(dòng)態(tài)變化，本項(xiàng)目的A型側(cè)產(chǎn)品靜態(tài)市場鄭智薰準(zhǔn)平均價(jià)錢為20900韓元/，1。a型單邊產(chǎn)品，最近銷售交易同類產(chǎn)品，正峰進(jìn)境13# 248(地下106)，2。改善國際13# 242(地下92)，葡萄園12# 226(地下41)，復(fù)蓋產(chǎn)品，32，31，35本項(xiàng)目A級中間產(chǎn)品靜態(tài)市場對比準(zhǔn)平均價(jià)格為18440韓元/，2。a級中間產(chǎn)品，最近銷售同類產(chǎn)品，鄭鳳祥經(jīng)16# 239(地下105)，3。b類產(chǎn)品單向，國際公關(guān)30 # 269。32，30，35，聯(lián)合，雙拼寫，比較產(chǎn)品特定類型和交易價(jià)錢，3類。b單方面產(chǎn)品、靜態(tài)比例準(zhǔn)平均價(jià)錢、基于本項(xiàng)目靜態(tài)市場比例的平均價(jià)格將計(jì)算本項(xiàng)目b類單方面產(chǎn)品靜態(tài)市場比例，無論市場動(dòng)態(tài)變化如何，鄭鳳祥經(jīng)16# 242(地下103)，3。b產(chǎn)品中間，國際公館30# 233(地下62)，凱旋門國際15 # 243(地下92)，葡萄園41 # 226(；本項(xiàng)目的靜態(tài)市場對比準(zhǔn)平均價(jià)錢不考慮市場動(dòng)態(tài)變化，本項(xiàng)目的B級中間產(chǎn)品靜態(tài)市場鄭智薰準(zhǔn)平均價(jià)錢為17849元/，3。b級中間產(chǎn)品，最近銷售交易同類產(chǎn)品，鄭鳳慶19# 242(地下107)，3。改良國際14# 262(地下94)、葡萄園47# 241(地