第四講 房地產(chǎn)評估.ppt

1、第四，房地產(chǎn)估價，41房地產(chǎn)估價原理，一，房地產(chǎn)估價概念，也稱房地產(chǎn)估價，房地產(chǎn)價格估價，根據(jù)特定目的，按法定或公允標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)估價流程，采用科學(xué)的方法，對房地產(chǎn)現(xiàn)價進(jìn)行估價。 根據(jù)評價，以貨幣形式表現(xiàn)了實物形態(tài)的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)估價的八個基本要素，主體房地產(chǎn)估價主體是估價的執(zhí)行者，即估價人。 主要有房地產(chǎn)估價公司及國家授權(quán)的資產(chǎn)估價公司、會訂事務(wù)所、審計事務(wù)所及其他咨詢機(jī)構(gòu)。 按照國有資產(chǎn)評估管理辦法的規(guī)定，房地產(chǎn)評估主體必須取得省級以上國有資產(chǎn)管理部門頒發(fā)的國有資產(chǎn)評估資格證書，才能從事國有資產(chǎn)評估工作。 目前，我國房地產(chǎn)評估主體資格管理分為臨時評估資格和正式評估資格兩個階段。 前者為準(zhǔn)評價

2、主體，暫定評價資格為1年。 對工作業(yè)績顯著、實力強(qiáng)的人，可以通過主管部門年審取得正式評價資格。 房地產(chǎn)估價工作政策性強(qiáng)，涉及工程技術(shù)、財務(wù)等多方面的專業(yè)知識。 評價者必須有高政策水平、良好的職業(yè)道德、廣博的學(xué)識水平和堅實的專業(yè)基礎(chǔ)、豐富的實踐經(jīng)驗，才能做好評價工作。 目前，我國正在逐步完善房地產(chǎn)鑒定師資格管理制度，通過試驗方法，確定評價者的稱贊資格。 客體房地產(chǎn)估價的客體是房地產(chǎn)房地產(chǎn)。 目的房地產(chǎn)評估的總目的是為房地產(chǎn)交易提供符合國家政策的公平價格尺度。 由于交易性質(zhì)、方式不同，房地產(chǎn)估價的具體目的不同。 評價的目的應(yīng)當(dāng)為特定的房地產(chǎn)經(jīng)營管理和交易業(yè)務(wù)提供服務(wù)。 具體來說，房地產(chǎn)估價的直接目

3、的是為了清潔核資金，強(qiáng)化房地產(chǎn)的管理服務(wù)，為了成立中外合資合作經(jīng)營企業(yè)，在平等互利的基礎(chǔ)上，確定雙方的合法權(quán)益服務(wù)，為了成立股份制企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)、集團(tuán)公司，驗證各方面的資產(chǎn)權(quán)益， 確定利潤分配依據(jù)服務(wù)為完善承包經(jīng)營、出租經(jīng)營方式，正確確定訂單、出租資產(chǎn)額，廣泛開展訂單、出租雙方關(guān)系及處理其經(jīng)濟(jì)利潤服務(wù)的房地產(chǎn)銷售、租賃、抵押、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)保險及房地產(chǎn)糾紛處理等標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)是法定或公共容許的評估標(biāo)準(zhǔn)，包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、訂量標(biāo)準(zhǔn)、價格標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)不動產(chǎn)地域的限定性，標(biāo)準(zhǔn)可以分為國際標(biāo)準(zhǔn)、國家標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)。 質(zhì)量和訂量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)國家法定標(biāo)準(zhǔn)，逐步實現(xiàn)與國際標(biāo)準(zhǔn)的接觸：采用價格

4、標(biāo)準(zhǔn)，主要是地方市場價格和地方規(guī)定的價格標(biāo)準(zhǔn)。 具體來說，房間質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，他說土地質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以上土地等級評定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的修訂量標(biāo)準(zhǔn)，房屋、土地均為平方米(m2)，修訂量單位，有土地時以畝為單位，價格均為人民幣(元) 按照國務(wù)院91號命令的規(guī)定，反映評價目的和評價的匹配關(guān)系，價格構(gòu)成要素必須體現(xiàn)中國財務(wù)會修訂制度規(guī)范的原則。 方案房地產(chǎn)評估方案是指房地產(chǎn)評估全過程中各環(huán)節(jié)工作流程的優(yōu)先順序。 根據(jù)國有資產(chǎn)的評估管理方法，評估過程的主要環(huán)節(jié)是立案申請、資產(chǎn)審查、評估估、驗證確認(rèn)。 按照科學(xué)程序進(jìn)行房地產(chǎn)評估，既能提高評估的生產(chǎn)效率，又能保證評估質(zhì)量的基本條件。 方法房地產(chǎn)估價

5、方法是確定房地產(chǎn)價格的技術(shù)規(guī)程、方式和手段。 評價方法主要有成本法復(fù)位、收益現(xiàn)值(還原)法、市場價格比較法、清算價格等。 評價方法的選擇根據(jù)評價目的決定。信息是房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的生命之源。 掌握多少信息量，信息渠道暢通，加工信息處理能力的強(qiáng)弱，是評價機(jī)構(gòu)及其枯竭人員實力的重要標(biāo)志。 加強(qiáng)房地產(chǎn)估價信息的收集、加工和積累，是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和人員的基礎(chǔ)工作，是客觀、公正、科學(xué)確定房地產(chǎn)價格的重要保證。 評價時間是指房地產(chǎn)評價標(biāo)準(zhǔn)時刻的價格。 這是評價者在評價基準(zhǔn)時考慮各種價格因子決定的靜態(tài)價格。 根據(jù)評價目的決定的評價方法，時價的形式也不同。 例如，重置完整價格、收入現(xiàn)值、市場交易比較價格等。 時價

6、的確定需要把握時間和適合評價目的的價格標(biāo)準(zhǔn)這兩個基本要素。 具體來說，關(guān)于與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移相關(guān)的房地產(chǎn)估價，應(yīng)該采用市場模擬現(xiàn)價的國有企業(yè)之間的聯(lián)合、合并，對于產(chǎn)權(quán)的變更，應(yīng)該復(fù)位價格，保證國有資產(chǎn)核算系統(tǒng)的統(tǒng)一性和各方面的利益關(guān)系處理的一致性，房地產(chǎn)估價的基本方法，1，利益還原法利潤回報法是評價土地每年期待的純利潤，評價時間總利潤的一種方法。 (2)原理土地具有固定性、不增性、個別性、持續(xù)性等特性，使用者占有某一土地時，土地不僅提供現(xiàn)在的純利潤，而且有望在未來年內(nèi)持續(xù)取得。 如果把這個項目永遠(yuǎn)持續(xù)得到的純利潤，以一定的適當(dāng)?shù)倪€原利率換算成現(xiàn)值的總額，那么它就表現(xiàn)為房地產(chǎn)的實際價格，也是適當(dāng)?shù)目陀^交

7、換價值，這就是收益還原法的原理。 (3)適用范圍該方法是評價有收益資產(chǎn)的基本方法之一。 (1)貨幣的時間價值；(2)還原利率采用貨幣不同時間價值點的等價變換。 (3)未來各年凈收益還原現(xiàn)值土地凈收益每年不變，還原利率每年大于零，土地使用年限為n年時，收益還原法修正公式預(yù)測當(dāng)年足夠長時，凈收入的修正，用比較法縱向比較該房地產(chǎn)歷史上的年收益狀況(2)。 2 .安全利率風(fēng)險調(diào)整安全利率一般基于銀行存款利率。 3、各種投資的極大風(fēng)險、收益插入法。 4、投資組合法。 收益還原法評估案例，1委員會評估對象概況委員會評估對象為二層商場、混合結(jié)構(gòu)、建筑面積2180平方米、占地面積1250平方米、商業(yè)用途。 2

8、評價技術(shù)構(gòu)想方法和評價過程基于評價對象是百貨商店的特征，基于評價目的和市場要素，用收益法評價評價對象在評價基準(zhǔn)日的價值。 (1)根據(jù)總收益核算的百貨店鋪地理位置和周邊類似店鋪的出租水平，按市場比較法，百貨店鋪的出租費為4.4元/平方米.日。 百貨店鋪的平均租金率為75%，按每年365天計算，年租金總收入為19644.436575%=2365638元。 2 )訂正總費用的年折舊費。 百貨商店的店鋪是混合結(jié)構(gòu)，耐用年限為50年，所以房屋的折舊年限為50年，剩馀價值率為2%，收益年限為50年。 根據(jù)工程成本行情，如果該類住宅成本為900元/平方米，則年折舊費=住宅建筑成本(1-剩馀價值率) /耐用年

9、數(shù)=9002180(1-2%)/50=38455元年管理費。 按年租金的3%修訂，年管理費70969元。 全年修理費。 按住宅建筑成本的1.5%修訂，年修理費為29430元。 全年保險費。 按住宅建筑成本兩種修訂，年保險費為3924元。 一年交稅。銷售稅及附加稅按年租金的5.565%訂購，年銷售稅及附加稅按年租金的12%訂購，年房地產(chǎn)稅按283877元的土地使用稅按5元/平方米.年訂購，年土地使用稅按51250=6250元的年稅合計全年利息。 按住宅建筑物造價的6.93%計算，6.93%為一年存款利息，資金在一年建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年存款利息為67983元。 以上6項費用共修訂632536元。

10、(三)核算年凈利潤的年凈利潤為年總利潤減去去年費用總支出1733102元。 (4)確定還原利率的還原利率，加上1年的貸款利率6.93%、3%的風(fēng)險利率為10%。 (5)訂正房價的房價=1733102(P/A，10%，50)=17183360元。 市場比較法、市場比較法是將評價對象與評價時最近交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行交易日、交易狀況、地域要素、個別要素等的修正，評價對象的客觀合理的價格和價值的估算方法。 市場比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實例較多的情況，房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況，是說服力強(qiáng)、有現(xiàn)實性、最常用的評價方法。 (參照不動產(chǎn)評價標(biāo)準(zhǔn)(GB/T

11、50291-1999 ) )，評價對象評價是比實例價格調(diào)整要素市場比較法更為國際通用的古典評價方法之一。 該方法可靠、簡便、使用范圍廣，因此該方法普遍適用于德國、日本、英國等國家和港臺地區(qū)的房地產(chǎn)估價。 市場比較法的適用范圍，1，充分，可靠的市場交易事例。 2 .市場資料與房地產(chǎn)估算相似。 3 .房地產(chǎn)買賣和房地產(chǎn)估計在供求關(guān)系上有相似性。 4 .按項目比較房地產(chǎn)和交易事例，可以發(fā)現(xiàn)差異。市場比較法操作程序、各種交易事例的收集、事例庫的制作、比較的參考事例的選擇、評價對象的決定、評價對象資料的收集、差異調(diào)整、評價額的決定、市場比較法事例、一、委托賓館有限公司、法定代表二、評價人房地產(chǎn)評價事務(wù)所

12、、法定代表人：地址：市道編號、房地產(chǎn)評價機(jī)構(gòu)資格等級： 三、評價對象1地理位置及概況(略) 2評價對象概況評價對象：酒店第1、2、1013、20層建筑面積： 11275土地使用權(quán)年限： 40年(1988年8月20日至2028年8月19日)竣工日期： 1988年8月19日5，評價時間： 1999年8月20 評價方法是將評價對象分為三個部分進(jìn)行評價，與第一、二層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓嵗芏?，所以用市場比較法進(jìn)行評價的1013層是客房，因為是收益性房地產(chǎn)，所以用收益法進(jìn)行評價的第20層是娛樂用房，也是收益性房地產(chǎn)，所以把收益法九、評價結(jié)果評價對象的總價值為人民幣208，521，050元(大寫人民

13、幣208，521 ) (大寫人民幣200億零百伍拾取器強(qiáng)萬壹仟零伍拾取元整) 10、評價人(略) 11、評價報告應(yīng)用的有效期(略)酒店房地產(chǎn)評價技術(shù)報告1、個別要素分析(略) 2、域因為是收益性房地產(chǎn)，所以用收益法進(jìn)行評價的第20層是娛樂用房，也是收益性房地產(chǎn)，所以用收益法進(jìn)行評價。六、評價的修訂過程(一)酒店第一、二層評價酒店第一層在酒店大廳，第二層在某公司經(jīng)營餐廳。 第一、第二個曾經(jīng)的建筑面積都是2830。 由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上這樣的房地產(chǎn)交易例子很多，所以用市場比較法進(jìn)行了評價。 比較例1、國際中心百貨商店1999年8月的市場銷售價格為1樓45000元/m2、2樓30000元/m2比較例

14、2、世界貿(mào)易中心百貨商店1999年8月的市場銷售價格為1樓39000元/m2、2樓25000元/m2比較例2樓24000 修正算法：比較例一二三層市場銷售價格45000 39000 38000交易狀況修正90/100 100/100 100/100交易日期修正100/100 100/100 110 100/105 100/106個別要素修正100/108 100/108 100/105修正后的單價34091 34392 34142、實例一二三二層市場銷售價格30000 25000 24000交易狀況修正90/100100/100100/100100/100100/100地域因素修正100/11

15、0100/105100/110 100/105修改后的單價20979-21645-21563層的基準(zhǔn)價為(34091 34392 34142)334208 (元/m2)2層的基準(zhǔn)價為(20979-21645-21563 )。 因為是收益性房地產(chǎn)，所以用收益法進(jìn)行評價。 選擇收益法的公式： V=a/r11/(1 r)n式中： v是房地產(chǎn)價格。 a是年凈利潤，r是資產(chǎn)訂正率n還是使用年限。 使用年限的確定由于該酒店建筑物的使用年限為50年，已經(jīng)使用了8年，所以使用年限為42年，即n42年純利潤的確定酒店第1013層共有客房104間。 公司提供的1996-1998年經(jīng)營情況分析表和財務(wù)報表顯示，客房每間日租金人民幣400元，1年365天，年總收入10440036515，184，000旅館客房收入稅、營業(yè)支出、管理費、維修費、 保險費等總支出的200資產(chǎn)訂正率r的確定是以安全利率和風(fēng)險調(diào)整值為資產(chǎn)訂正率，安全利率選擇1年的貸款年利率，考慮風(fēng)險調(diào)整值，選擇r8%酒店第1013層價值v=83512