樅陽某地產(chǎn)樓盤全程營銷推廣方案.ppt

1、目次 樅陽縣概述 樅陽縣房地產(chǎn)概況 樅陽縣居民消費習慣 項目區(qū)位簡析 項目SWOT剖析 項目市場的重新定義 項目市場定位 項目客戶群體鎖定 項目整體的包裝 項目的形象定位 項目文本包裝 項目營銷和SP活動計劃 項目銷售階段和營銷策略計劃,樅陽縣概述 樅陽縣下轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口約有96萬人次，近些年來，隨著樅陽縣大力對外招商的結(jié)果，憑借發(fā)揮自身區(qū)位優(yōu)越、交通便利、資源豐富的優(yōu)勢，縣域綜合經(jīng)濟實力日益增強，由2000年前的外向型經(jīng)濟縣份，發(fā)展到現(xiàn)在由工業(yè)支撐本縣財政的60%收入比，但樅陽縣城也是由于地勢的特殊性，近年來城市規(guī)劃格局是東北進、西南擴兩大板塊組成，即：東北匯集人文社區(qū)板塊，西南組建工業(yè)

2、（廠礦）地塊。 樅陽鎮(zhèn)為縣委、縣府所在地，也是全縣政治、經(jīng)濟文化中心。縣城人口約6萬余人，非農(nóng)業(yè)人口5萬人，共430多個行政村，所處長江以北，與池州、銅陵市隔江相望，西與安慶市毗鄰。,樅陽縣目前整體經(jīng)濟概況 樅陽縣目前有八大經(jīng)濟版塊： ：海螺水泥主導的建材； ：江淮汽車集團配件生產(chǎn)基地；（此項目已于08年在樅陽縣橫埠鎮(zhèn)動工興建） ：與銅陵市合作開發(fā)的有色金屬生產(chǎn)基地； ：企業(yè)集群式發(fā)展的紡織輕工業(yè)； ：銅陵市礦藏采掘業(yè)； ：造船業(yè)； ：水產(chǎn)品加工的農(nóng)副產(chǎn)品業(yè)； ：中國第一座高溫氣冷堆核電工程項目；（2010年元月于本縣石磯鎮(zhèn)落成）,樅陽縣集體轄域經(jīng)濟體系說明 樅陽縣素來為歷史悠久的文化強縣，所

3、域的文化派別為“桐城派文學”，亦是近年來安慶地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較快的縣份，縣所轄人口為安慶地區(qū)七縣之最，因本縣緊靠長江天險，是以水產(chǎn)品資源豐富，而且在七縣一市中，距離安慶市最近，由于近年來本縣招商力度的強勁和安民、撫民經(jīng)商辦企的優(yōu)惠政策的落實到位，又因安慶市經(jīng)濟發(fā)展輻射之故，較為富庶。 樅陽人是安慶市和七縣一市中，外出經(jīng)商人數(shù)最多，肯吃苦、思路靈活，經(jīng)商有道，創(chuàng)造了一方財富，藏富于民，人民生活水平和生活質(zhì)量也在不斷的提高，當然，也是對于樅陽縣地產(chǎn)購買能力和房屋消費市場帶來了一定的空間！,樅陽縣目前房地產(chǎn)市場概況 多為純平面層，復式樓數(shù)量較少； 戶型設計一般，市場投放戶型面積集中于100130M2左右

4、；主力戶型面積為100120M2，其次為120130M2等三室二廳戶型； 本縣樓盤設計為高層和小高層的物業(yè)數(shù)量極少； 戶型設計多為二房或三房朝南，多數(shù)小區(qū)的規(guī)劃客廳的品質(zhì)較差，即客廳為橫廳或客廳朝北， 雙衛(wèi)設計漸漸增多。 大多數(shù)地面一層不配院子，臨街一層為商鋪或儲藏室；,樅陽縣居民對待購房的消費選擇習慣 一：消費者普遍持有傳統(tǒng)的購房觀念，“金三銀四”是不二的選取需求； 二：五層以上，和樓幢頂層相遇冷落； 三：傾向于臨街樓棟，小區(qū)內(nèi)和“景觀房”則相對而言較差； 四：偏愛東側(cè)房源，因”采光“和”西曬“等等原因，表現(xiàn)出了相當強的市場認可度； 五：高層和小高層因公攤面積較多，物業(yè)費高增，居民消費選取相

5、對冷落；電梯的使用和對住高層的生活習慣是否適應；,2009年樅陽縣地產(chǎn)銷售面積配比 樅陽縣房地產(chǎn)目前銷售的房屋面積分為四個層次： 1：100M2以下； 2：100120M2； 3：120130M2； 4：130M2以上；,房屋面積銷售配比小結(jié) 針對前一頁數(shù)據(jù)表可以看出： 80100M2/套戶型的商品住房，市場供給率較??；但市場需求空間相對較大； 120M2以上面積商品住房，供給量適中，卻銷售量較小； 單套面積100120M2的商品房，占市場總供給量的56。4%，占市場總銷售的50%； 100110M2的房屋戶型主導市場地位；,樅陽縣目前房地產(chǎn)市場成交量簡析 09年下半年，樅陽縣商品房價格雖不敢

6、說是“一路飚升”但穩(wěn)步漸進卻是事實，同時“銷售成交量”占據(jù)近數(shù)年來樅陽縣地產(chǎn)商品房銷售之最，商品房市場成交主要集中于100120M2的房屋戶型。由于地產(chǎn)業(yè)的異?！盎鸨保由险膶Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和“擠壓”政策的實施，銀行信貸的收緊，商品房銷售成交量于2010年元月份，驟然下落，雖是成交量下滑已成趨勢，但該區(qū)域的商品房價格卻是“小步前進” 并未下降，至2010年元月20日，樅陽縣東城開發(fā)區(qū)所區(qū)域的樓盤三、四層商品房均價，俱以突破1900元/M2。 綜上，我們不管用何種眼光來看該區(qū)域的地產(chǎn)業(yè)的“興衰”，有一條可以肯認：2010年，眾多購房者的“持幣觀望”已成趨勢。,樅陽縣近些年來地產(chǎn)業(yè)市場走

7、勢價格表 從最近幾年該區(qū)域房地產(chǎn)市場價格的走勢來分析，2007年樅陽縣商品房銷售成交量漲幅較大，主要原因為07年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和政策的集中扶持，銀行的信貸寬松優(yōu)惠有關，人們購房需求空前調(diào)動和積極，其次便是09年的三月份至11月份，這倆個年份都創(chuàng)造了該縣地產(chǎn)商品房成交量之最，更深一步透析原因：也是因房地產(chǎn)的商品房價格一路走來是不斷上漲的一個現(xiàn)實。,總結(jié) 從上一章節(jié)中，我們了解該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)市場如下情況： 樅陽縣整體經(jīng)濟體系； 樅陽縣目前房地產(chǎn)市場概況； 樅陽縣居民購房的習慣性選擇和需求； 樅陽縣商品房銷售面積配比； 樅陽縣商品房的主導戶型和面積； 樅陽縣商品房價格走勢；,項目區(qū)位簡析 該項

8、目位于樅陽縣銀壇新區(qū)渡江北路中段位置，（原樅陽縣玻璃廠），渡江北路是通往省府和桐城市主要路線，也是該縣新城開發(fā)區(qū)的首要區(qū)域，周邊生活配套設施已經(jīng)形成，環(huán)境優(yōu)美，背臨青山，占據(jù)著交通、位段、環(huán)境的優(yōu)越； 從目前樅陽縣規(guī)劃和發(fā)展來看，這個區(qū)域是該縣未來的經(jīng)濟、文化、政治和新城組建的核心位置； 周邊樓盤和大型小區(qū)林立； 本地塊區(qū)域生活氛圍和商品房的升值潛力巨大； 環(huán)境秀美，空氣清新； 縣城主要企事業(yè)單位皆移居該項目周邊250米之內(nèi)；,項目SWOT剖析 優(yōu)勢： 地塊平穩(wěn)，不涉及到拆遷補償問題； 周邊環(huán)境很好，適宜住居； 項目緊臨主要干線路段，交通便捷； 生活配套設施完善，區(qū)域位段優(yōu)越； 升值潛力較大；

9、 樅陽縣未來新城之區(qū)域； 項目面積較大，小區(qū)內(nèi)人文景觀和生活配套設施的建造，會為該項目銷售起到亮點； 劣勢： 項目前后皆臨青山，雖有“青山綠水”一說，但不免給人以“壓抑”之感； 項目周邊雖然生活配套已經(jīng)完善，但距離生活高質(zhì)量的配套設施還有一段距離； 東南西面靠近丘陵溝壑，給項目整體的規(guī)劃和品牌提高會有一些影響； 項目緊臨渡江北路，對居住會有一些噪聲污染；,項目SWOT剖析 機遇： 區(qū)域板塊熱度較高，居住氛圍漸趨濃厚； 因該地段屬未來新城之故，升值潛力極大； 該縣八大經(jīng)濟體系會給商品房市場帶來一定的消費空間； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的涌入縣城； 威脅： 隨著商品房價格的不斷攀升，和縣城居民的收入不高而成“畸角

10、之勢”，住房購買力勢必下滑； 2010年元月，隨著陽光城四期的開盤銷售，對面同創(chuàng)置業(yè)建造的同創(chuàng)小區(qū)的落成，將會直接分流客戶； 縣城房地產(chǎn)消化能力有限，又因各別樓盤的分期開發(fā)，不斷投放市場，未來市場競爭激烈；,項目市場的重新定義 從目前樅陽縣房地產(chǎn)業(yè)一片“火爆”局面來看，我們會發(fā)現(xiàn)一個特別現(xiàn)象：產(chǎn)品種類單一，以多層住宅為主，小高層、高層、別墅投放市場量卻是很少，市場均價1900元左右，城區(qū)樓盤以“九云山莊”為代表，新城開發(fā)區(qū)以“陽光城”“銀塘花苑”為主導，左右著商品房價格品牌的項目，都是賣得很“火”。 綜上所述，說明了一個問題：那就是項目的品質(zhì)！ 徜若我們把該項目打造成一個高品質(zhì)的樓盤和一流的小

11、區(qū)環(huán)境，所售房源皆是中、高檔為主，而高檔住宅小區(qū)，目前在樅陽縣城尚屬于“空白地帶”，同時項目周邊已有倆個居住社區(qū)的項目，已在破土動工，我們提升了項目的品牌和品質(zhì)，即為樅陽東城未來的樓市注入了一個“關注焦點”，也將成為樅陽縣首個高檔社區(qū)的樓盤象征！,項目開發(fā)成本的重新定義 本項目地塊成本是以每平米1000元的價格拿下“開發(fā)權”，若是以此來審視周邊樓盤價格，我們開發(fā)的成本就具有了很強的劣勢，價格會遠遠高于其他樓盤的，是以，我們只有一條“決勝價格之道”可走： 項目的品質(zhì)和價值！ 只有我們打造出精品高檔樓盤，才會成為本案“價格取勝”的唯一出路。,由此該項目有了清晰明了的市場定位 樅陽縣東城首席高檔住宅

12、社區(qū),項目整體客戶群定位 對于樅陽縣購置房產(chǎn)的業(yè)主，即如下幾類： ：縣域區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進城； ：縣域區(qū)內(nèi)的企事業(yè)（公務員）和工廠單位員工進城購置； ：縣域區(qū)內(nèi)的文教單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)老師進城購買； ：縣城內(nèi)的居民外遷； ：縣域區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)暴發(fā)戶和本縣的社會成功人士（極少數(shù)）； 這幾種類型的購房客戶，有著它們種種的不同心態(tài)和情感訴求，對于樅陽縣城每年地產(chǎn)的銷售總額，他們所占據(jù)的比例也是有著天壤之分的！,客戶群類型所占銷售比例 在購房的客戶群體當中，近年來隨著本縣房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，不少所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民紛紛進城安家，但其中有一個特殊性的購房群體，正在悄悄壯大，它就是縣轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企事業(yè)單位的公務員和鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師，而且這個

13、客戶群體每年以驚人的速度遞增，在本縣每年地產(chǎn)業(yè)銷售總額當中，所占的比例過半。 ：農(nóng)民進村置業(yè)所占整體銷售的比例：20% ：樅陽縣企業(yè)員工、企事業(yè)公務員所占整體銷售比例：30% ：鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政干部和老師所占整體銷售比例：35% ：城區(qū)居民外遷 所占整體銷售比例：15% ：暴發(fā)戶和社會成功人士所占整體銷售比例：0。5%,五類客戶群的消費購買選擇和情感需求 農(nóng)民進城置業(yè)：特點：選擇城區(qū)地產(chǎn)項目，做為置業(yè)首選； 1：城區(qū)生活配套完善； 2：價格較為經(jīng)濟實惠； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)公務員和教委老師置業(yè)：特點：選擇適宜于人居環(huán)境較好的地方，做為置業(yè)首選； 1：有著一定文化修養(yǎng)，講究人居環(huán)境； 2：有著長遠考慮計劃，知道

14、縣政府“東北進”城建規(guī)劃； 3：對居住條件有一定要求； 城區(qū)居民回遷：特點：不堪忍受城區(qū)的人口負重的密集度，環(huán)境的臟亂差，或子女長大需另行置業(yè) 左右著本縣地產(chǎn)業(yè)銷售走向的四個客戶群體，我們不難看出，除卻農(nóng)民進城置業(yè)這個群體，余下的三個群體有著本質(zhì)上的共同點： 有著一定的文化修養(yǎng)； 屬于城市小資階層； 講究居住環(huán)境和生活品位； 有著穩(wěn)定的經(jīng)濟基礎；,本項目主次客戶群定位 結(jié)合本項目的特征和品質(zhì)限定，我們在瞄準該項目主次客戶群體就有了清晰的定位： 主客群： 樅陽縣企業(yè)員工、企事業(yè)公務員； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政干部和老師； 次客群： 城區(qū)居民外遷； 暴發(fā)戶和社會成功人士 返鄉(xiāng)農(nóng)民進城置業(yè)；,項目主客群特征 具有

15、一定生活內(nèi)涵； 有較強的經(jīng)濟實力； 見多識廣； 有著一定的文化修養(yǎng)； 講究居住環(huán)境和生活品位； 有著穩(wěn)定的經(jīng)濟基礎；,項目形象定位 宜商宜居一張精典的城市名片,項目案名簡析,簡潔明快的風格，流暢的線條，寓意項目高貴的品質(zhì)；沒有繁瑣的點綴和烘托，簡簡單單把地名和項目名稱串聯(lián)起來，組合了一張尊貴大氣的地產(chǎn)名片！,項目小區(qū)內(nèi)景觀打造建議： 在小區(qū)的集中綠地區(qū)域打造景觀休閑花園，作為小區(qū)的公共空間，把綠地、各項景觀延伸至各個建筑組團，作為小區(qū)的半私密空間，借此提升整個小區(qū)的檔次和業(yè)主的居住品質(zhì)、品位。 示意圖,項目道路系統(tǒng)建議 小區(qū)道路：流線型盡端式路面，提升小區(qū)環(huán)境質(zhì)量； 車道：合理運用有限土地資源

16、，使車道面6米寬，兩端加延一米人行道； 步行道：采用具有錯落有致的生態(tài)磚面鋪設人行休閑道，路段中間設置庭臺、廊架、座椅，形成小區(qū)的休閑漫步場所。,項目入?yún)^(qū)大門建議 項目小區(qū)主入口的位置，正對渡江北路，是以主入口的大門在一定程度上，它的建造風格，也就代表著項目的品位和尊榮，配合項目案名流暢和簡潔的風格，力求突出項目的主題風采，采取立柱式建造，立柱式門楣，簡明扼要的襯托本案主題！ 示意圖,項目標識系統(tǒng)建議 標識系統(tǒng)其實是一個小區(qū)人性化管理和人情關懷的集中顯現(xiàn)；不可小覷其作用； 標識系統(tǒng)包括：小區(qū)入口標志、小區(qū)主入口的區(qū)位地圖、組團標志、門牌、車輛減速標識等等；,項目物業(yè)管理建議 良好的物業(yè)管理團隊

17、，將會有效的提升本案的品位和檔次，也將成為本案對外宣傳銷售的一個有力度的口碑和亮點； 物業(yè)服務內(nèi)容建議： 一：24小時的保全工作； 二：鐘點工的上門清潔服務； 三：日常修理服務； 四：郵政上門服務； 五：基本的商業(yè)服務； 六：物業(yè)租賃服務； 七：植栽園藝管理； 八：區(qū)內(nèi)道路的維護； 九：便民設施服務； 十：基本生活配套設施服務；,項目準現(xiàn)房標準建議 針對樅陽目前房地產(chǎn)業(yè)一片“火旺”的風勢，市場上各地產(chǎn)項目也逐步意識到準現(xiàn)房的智能化系統(tǒng)工程是一項提高項目的檔次和上升房價的一個風水嶺；是以本案在對交房的標準上就要做到精益求精了。 1：外墻：采用墻面磚和外墻保溫系統(tǒng)； 2：門/窗：單元可視對講門，鋼

18、制進戶門，中空玻璃窗； 3：水 電 寬帶 有線 電話到戶； 4：樓梯花崗巖踏步，不銹鋼扶手，聲控樓梯道； 5：統(tǒng)一安裝空調(diào)架，空調(diào)落水管； 6：墻面為界紅外線防翻越報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)； 7：小區(qū)內(nèi)中心休閑廣場的音樂播放系統(tǒng)；,項目文本包裝 樓書： 風格：簡潔明亮，樓書顏色不求繁瑣； 主導顏色：金黃色為主，綠色為輔；,置業(yè)工作人員名片包裝 明亮簡約的色彩,項目媒介包裝造勢 常規(guī)的營銷模式只能營造常規(guī)的市場，只有創(chuàng)造特殊的有實效、又能充分表達符合項目本身品質(zhì)的媒介方陣，為項目量身傳播造勢。 當?shù)仉娨暶襟w為主，安慶電視媒體為輔 電視媒體是市場上傳播速度，宣導面最廣，可視度最真切的一種傳播方式，同

19、時能夠有效提升樓盤的品質(zhì)形象，擴大項目的知名度和美譽度； SP活動 策劃有效的SP活動，能間接的提升項目的銷售率，同時也是打開市場一個最佳途徑；,項目現(xiàn)場包裝 銷售中心：采用簡約明亮的空間布置，使項目的品質(zhì)和特色充分得到體現(xiàn)； 工地圍墻：由于項目緊臨交通主干道，可以通過大幅廣告畫面使項目的優(yōu)越度得到充分發(fā)揮；,項目銷售中心包裝 銷售中心是本案終端消費者最能直接感受和情感渲染的地方，一個好的售樓中心建造、包裝對于消費者不僅取到一定的情感信任，也是對于項目的品質(zhì)，開發(fā)商的雄厚經(jīng)濟實力是一個有力的證明； 售樓中心： 售樓部為樓盤主要的展示中心，建造與裝飾風格應著力體現(xiàn)樓盤的品位和市場定位，（這在樅陽

20、東城幾個樓盤展示中心都得到了體驗）即可以綜合表達樓盤的品質(zhì)，也同時樹立了項目的品牌形象； 銷售中心內(nèi)部功能分區(qū)明確，完善，有利于銷售程序的把握和分區(qū)之間的功能銜接，利于案場管理，加強現(xiàn)場售賣氛圍的營造。,項目銷售中心五區(qū) 銷售中心五區(qū)： 1：洽談區(qū)； 2：休閑區(qū)； 3：休息區(qū)； 4：形象展示區(qū)； 5：展示區(qū)；,項目定價策略 針對目前市場各樓盤價格的權衡值比較如下：（僅列城東項目為參考權重價格數(shù)據(jù)）,項目定價數(shù)據(jù)如下 根據(jù)目前市場上競爭樓盤的價格參考和本案的成本、品質(zhì)等綜合因素：（僅指目前市場價格為參考數(shù)據(jù)）,項目總體營銷推廣思路 一：本案為樅陽東城首席高檔小區(qū)，首先需通過獨特的SP活動策劃和極

21、具品質(zhì)感的廣告畫面塑造出項目首席高檔樓盤的形象定位，得到客戶視覺認可，也是項目銷售成功的關鍵； 二：個性化策劃包裝和優(yōu)秀的銷售介紹，使客戶在心理上產(chǎn)生一種對該項目高檔樓盤的心理認可； 三：把握好項目的推盤節(jié)奏，時刻熱銷和制造項目“焦點關注度”的新聞態(tài)勢； 四：對于意向型的客戶，采取能介紹其它客戶的，即可享受價格的優(yōu)惠待遇，并對客戶的口碑效應能做到及時跟蹤和關注；使本案能在短時間內(nèi)，成為該區(qū)域高檔社區(qū)的代表；,推廣戰(zhàn)略大綱（A） 先宏觀；后微觀 即先從項目整體形象推廣，后則在微觀上推薦本案的賣點和優(yōu)勢； 本案須先推廣項目提倡的生活居住理念，從認知過渡到認同；,推廣戰(zhàn)略大綱（B） 項目品牌推廣：

22、1：2010年，樅陽東城首席高檔住宅小區(qū)盛裝面世； 2：讓樅陽人從此擁有了高品位的生活園區(qū)得以實現(xiàn)； 3：都市華庭，一個擁有全新智能化的園林社區(qū)； 4：雅居城市空間，坐享自然風韻；,推廣戰(zhàn)略大綱（C） 項目推廣主題： 宜商宜居一張精典的城市名片,推廣戰(zhàn)略大綱（D） 媒體策略： 在廣告初期力爭實現(xiàn)有“效應性”的輻射整個樅陽縣城，對目標客戶群告之本案的優(yōu)越和品質(zhì)； 廣告媒體以SP策劃活動，電視廣告為主，DM單頁的發(fā)放，戶外廣告的視角影響，短信廣告的文字告知；,推廣戰(zhàn)略大綱（E） 宣導策略： 鑒于項目的主客戶群非普通購房者，是以我們在前期宣傳時，力求最大化的表達項目的品質(zhì)，品位和生活的高貴理念，不時

23、的穿插一些人居文化，綠色大自然文化， 對于項目的高檔品質(zhì)，優(yōu)越的路段，園林式的小區(qū)環(huán)境，智能化的物業(yè)管理，通過不同層面，全新立體式的包裝和宣傳，迅速樹立起項目的高貴品質(zhì)和品牌優(yōu)勢，對主客群的企事業(yè)公務員、縣區(qū)域內(nèi)的企業(yè)員工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)教職老師這一類的主客戶，集中宣揚。,推廣戰(zhàn)略大綱（F） 項目SP活動策略： 如果說項目營銷戰(zhàn)略是靈魂，那SP活動則是看得見的有血有肉軀體； 1：不定時的組織意向型客戶，開展聯(lián)誼活動； 2：發(fā)掘節(jié)假日的不同意義，開展優(yōu)惠活動； 3：與地方政府緊密互動，針對性的對政府的一些重大活動保持聯(lián)系和參加； 4：不時的制造一些本案的新聞價值，與當?shù)仉娕_互動；,推廣戰(zhàn)略大綱（G） 項目

24、營銷策略： 一：在進行常規(guī)推廣的同時，充分利用當?shù)氐囊恍┟浇楹蛻敉鈴V告位，以“主動火熱式”營銷模式切入，主動出擊，迅捷地樹立項目的知名度； 二：鎖定目標，優(yōu)化資源，有針對性制定相關營銷推廣策略，對主客群體營銷集中投放； 三：品牌成功塑造，速效完成，對于項目的品牌達到一定“火熱度”時，銷售應急速跟進； 四：市場旺銷期不盲目提價，應引而不發(fā)、蓄勢待發(fā)，抓住銷售高潮，一股作氣，取到快速回收資金目的；,項目銷售階段和營銷計劃 本項目總面積為46000平米，由2幢高層和7幢多層組建而成，其中復式房為21套，住宅房為257套，商業(yè)門面房為8000平米，車庫1000平米；若以銷售階段劃分，可分為五個銷售周期

25、，其間配以針對性的營銷策略和SP公關活動，將會有力的提升銷售業(yè)績；（鑒于項目的本身面積，建議樓盤銷售周期為二年左右；） 銷售準備期：2010年3月份2010年8月份 引導試銷期 ：2010年9月份2010年10月份 公開銷售期：2010年11月份2011年5月份 持續(xù)銷售期：2011年6月份2012年元月份 銷售清盤期： 2012年2月份2012年5月份,銷售準備期：2010年3月份2010年8月份 此時間段可能是市場上銷售低迷的時刻，很多有意向型的客戶可能會持幣觀望，加上銀行信貸的收緊，國家政策的宏觀調(diào)整，會讓有些購房客戶持觀看態(tài)勢，所以項目的銷售準備期只為試探市場上的意向型客戶的動靜，同時

26、快速的樹立起本案品牌效應； 階段營銷工作目標：項目有關銷售資料的制作準備及項目形象的宣傳，SP形象活動策劃執(zhí)行； 階段銷售工作目標：積累意向型客戶200組左右； 階段工程施工進度目標：工程施工進度能夠完成一期多層樓棟外立面施工，做為項目的墻面的樣板，給意向型客戶直觀的視角沖擊和情感體會，提升客戶對項目的品質(zhì)認同感；,階段營銷和銷售工作計劃 1、 營銷策劃方案、廣告計劃與開發(fā)商認可 2、 現(xiàn)場售樓部的布置 3、 各項售樓資料的準備 4、 工程有關資料的準備 5、 銷售人員組織培訓，統(tǒng)一說詞。 6、 樣本房的制作和裝修 7、 各類房型的定價,引導試銷期 ：2010年9月份2010年10月份 此時間

27、段對行業(yè)上而言，是地產(chǎn)銷售黃金時間段的“金九銀十”，而此時間段，定為市場活躍期，經(jīng)過半年的銷售低迷和市場上的調(diào)整、行業(yè)上的規(guī)范，相信更多的意向型客戶會按耐不住購房的欲望，再結(jié)合前期積累的客戶，對商業(yè)門面和住宅同時進行銷售； 階段銷售工作：集中鎖住意向型客戶，加以引導，利用有效的開盤活動和黃金時間段加以銷售； 階段銷售目標：成交20套；,階段營銷和銷售工作計劃 工作要點：運用適量廣告宣傳，喚起目標客戶注意。 1、導示牌、圍墻、電桿旗廣告、工地現(xiàn)場包裝 2、整體、剖體模型的制作 3、銷售人員進駐 4、刊登引導廣告。 5、樣板房的日常管理和來訪客戶的登記,公開銷售期：2010年11月份2011年5月

28、份 此時間段為春節(jié)時間，大量外地務工人員返鄉(xiāng)，房市銷售會迎來新的一輪高峰，值此時刻，營銷策略和SP攻關活動火爆推向市場；配以項目銷售，并同時運用營銷活動在市場上進一步鞏固項目的強大品牌號召力和項目的品質(zhì)； 階段營銷工作：根據(jù)項目開盤銷售的情況分析本案下一步的營銷工作，并加以調(diào)整， 使之進一步提升銷售業(yè)績； 階段銷售目標：成交房源量100套左右；,階段營銷和銷售工作計劃 1、舉辦展銷會，新聞炒作，制造輿論； 2、開盤當日買房送折扣的優(yōu)惠酬賓； 3、派單宣傳，人員推廣工作展開； 4、報紙、電視、銷售現(xiàn)場、戶外推廣配合，形成立體銷售攻勢； 5、開放樣本房，激發(fā)購買欲望； 6、針對銷售狀況予以分析，及時修改工作重點；,階段穿插和植入“裂變式核鏈營銷公關方式” 裂變式核鏈營銷公關即通過制造中子新聞事件，轟擊該新聞事端核心媒體，引爆重核裂變般的媒體傳播效果，從而快速提升品牌知名度和美譽度，高效創(chuàng)