物業(yè)催費寶典

1、房地產(chǎn)催收費寶典，2010.2.25版，在日常物管費繳納過程中，業(yè)主經(jīng)常因工作繁忙、人在地方、修理修正、長期不租等各種原因而延誤，拒絕支付物管費！ 為了維持不動產(chǎn)的正常運營，保障公司的合法權(quán)益，“催收費”是不可或缺的工作。 學習的目的、重點說明：本寶典所說的“催收費”必須是以完成所有房地產(chǎn)服務(wù)為前提進行的，不能只是“催收費”和“服務(wù)”。 本寶典是日常催促費工作中不斷嘗試寫成的催促費妙技。 招聘和招聘之間可以單獨使用，也可以根據(jù)業(yè)主和情況實際組合使用。 擇手的時候，必須先做之后自由，先做個人(領(lǐng)域經(jīng)理)之后整體(所有職場的員工)，先做個人之后按照正式的原則進行。 寶典的概要，招術(shù)，第一手及時注意

2、，1，對象：未繳納的老板2，技詳解：由于工作生活很忙，老板經(jīng)常忘記繳納物管費，而且，感覺遲到一兩個月也沒什么。 所以，從每個月的5號開始，按照下表的時間節(jié)點和客戶類型進行分類，以郵件、電話等形式注意業(yè)主，讓業(yè)主有緊急感，讓他們明白是否按時交納物管費受到管理，消除客戶的“遲到也無所謂”的想法正常繳納的客人越早完成繳納，就越能抽出更多的時間來應(yīng)對“困難之家”。 下表所示的時間節(jié)點是催收費必須到達的時間點。 另外，各項可以根據(jù)自己的特殊情況進行追加。 失去預(yù)付款的客戶必須按月分別發(fā)送交納的業(yè)主和郵件，以免業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā)，并沒有注意到我”的想法，推遲交納時間，對象：承諾，但絕對沒有出現(xiàn)的業(yè)主的手

3、是第二，切斷那條路，以業(yè)主最近很忙或不在現(xiàn)場為借口，提供直接轉(zhuǎn)賬方式，確定轉(zhuǎn)賬的時間。 如果老板總是含糊地說“最近”“這兩天”，和老板約定有效的時間，到了時間再次提醒老板，不僅會在老板自己的心中產(chǎn)生時間緊迫感，而且還會給拖延的老板失去信用的感覺，最終是有效的催促費定了時間一定要按時跟進，在對話中弄清楚。 如果他不按時繳納的話，下次一定按時聯(lián)系他的信息，拒絕后續(xù)行動的注意事項。 你平時也很忙，所以預(yù)扣銀行的源泉，放心吧。 沒有必要擔心每個月會在這里付款。 老師，打擾了。 確認轉(zhuǎn)賬的時間和金額，確保中途沒有任何錯誤。 那一行，下星期二我結(jié)清財務(wù)，通知我(意圖：通知老板，我跟進這個時間，如果不來的話

4、，我還會“騷擾”你的)，之后的道路：山水8-2XXX老板何老師面前數(shù)打來電話說“沒空”、“知道”或“有時間就給”。 在交流過程中，小x提議用轉(zhuǎn)賬方式支付業(yè)主?！崩蠋煟衲氵@樣忙的話，可以考慮轉(zhuǎn)賬。 本來在國外回來一次也不方便。 把公司的賬號發(fā)給你的手機。 “發(fā)送賬號30分鐘后，再次聯(lián)系業(yè)主。 何老師，您收到賬號了嗎？ 看你什么時候空轉(zhuǎn)。 注意財務(wù)，馬上匯款。 何老師同意兩天后匯款。兩天后，小x繼續(xù)給哪位老師打電話，老師，你已經(jīng)轉(zhuǎn)賬了。 確認匯款的時間和金額。 如果他說還沒有旋轉(zhuǎn)的話，請繼續(xù)說。 “那么，在看這個周末之前不行。 那時我會再確認一次。 “是的。 他第一次說沒有轉(zhuǎn)，第二次說沒有轉(zhuǎn)，第

5、四次很抱歉。 來了幾次，何老師也直接轉(zhuǎn)換為“不想再煩了”，預(yù)付了半年的物管費。 打斷后續(xù)路況，手解釋道：老板因為不好的原因不費事，多次在催收費中對對方感到耐心，雖然承諾快，但一直以工作忙忘了付費為理由，不及時繳納物管費。 當然，沒有拒絕明確支付。 對象：不花錢，平日聯(lián)系多，有友誼，心軟體貼的老板。 第三，把握對方的性格，善于區(qū)別類型，避免表現(xiàn)過度引起業(yè)主的反感，建議不要在性格易怒，沒有耐心的業(yè)主面前使用這個招聘。 面對這樣的業(yè)主，可以將自己的困難、尷尬、責任、時限等情況告知業(yè)主，建立理解與業(yè)主之間的良好關(guān)系，你可以利用業(yè)主與個人的關(guān)系，態(tài)度誠實，困擾，更顯同情的樣子，催促對方，你，你苦肉訂正注

6、意事項：“我知道你不是有意付費的，前幾天上司在部門的全體同事面前，說我負責領(lǐng)域的收費率是部門最低的，個人審查也受到了很大影響。 我也開始懷疑自己的工作能力了”“老實說，我也知道你很忙。 我也不想每天給你打電話打擾工作和生活。 每次打電話通知付款，我自己都感到羞愧(其實真的很抱歉是未付的老板)，真的很困擾”“今天我們部門正在開會，我還在接受批評”，苦肉修正話術(shù)：山水4-120X的a老師在國外，蘇員工再次聯(lián)系業(yè)主，電話上非常不滿意，部門年末總結(jié)時被指出領(lǐng)域收費率低，受工作審查影響，業(yè)績工資大幅下降。 同時，注視著自己，自己調(diào)查在哪里做不到，給老板帶來惡心，不付錢。 業(yè)主理解，表示人員工作認真負責，

7、承認其工作態(tài)度，當天即匯款，另存物管費好幾個月。 苦肉修訂案例：對象：無法取得聯(lián)系的業(yè)主技巧說明：業(yè)主在買房、領(lǐng)房時留下個人信息，但在不花費費用時，通過原始資料中留下的電話號碼和其他途徑(戶內(nèi)門呼叫、出差催款、由業(yè)主朋友傳達等)與業(yè)主聯(lián)系第四，可以征集地毯搜索，與房地產(chǎn)取得聯(lián)系，所有者初次購房時可以取得房地產(chǎn)公司留下的電話號碼，或者購房時可以取得身份證復(fù)印的地址的利用中介：新老業(yè)主通過中介進行房屋買賣交易時必須取得留有聯(lián)系電話的房間對于未裝修的入住業(yè)主，應(yīng)檢查業(yè)主是否辦理房屋租賃轉(zhuǎn)讓服務(wù)，注冊相關(guān)信息，通過轉(zhuǎn)讓租賃委托人電話與業(yè)主聯(lián)系的業(yè)主朋友、工作場所等渠道通知業(yè)主費用的支付、地毯搜索注意事

8、項：一般人聽到“不費錢”這句話時會感到敏感厭惡，與業(yè)主的朋友和家人聯(lián)系時，建議通過傳達或教導聯(lián)系方式，以緊急的業(yè)主語調(diào)表達電話意圖。例如：“現(xiàn)在有關(guān)家里的重要事情，需要和老板直接聯(lián)系。 容易留下業(yè)主本人的聯(lián)系方式嗎？ ”“這是一個很好的例子?！?第四手地毯搜索，與業(yè)主朋友的親屬聯(lián)系時：“現(xiàn)在，如果有關(guān)于家的重要事情，需要直接與業(yè)主聯(lián)系。 打電話也打不通。 有業(yè)主的其他聯(lián)系方式嗎？ ”“這是一個很好的例子?！?在與業(yè)主朋友的親屬聯(lián)系時，“我們寄給業(yè)主的優(yōu)惠券已經(jīng)退回。 業(yè)主現(xiàn)在無法聯(lián)系。 你那里有其他的聯(lián)系方式和地址嗎？ ”“這是一個很好的例子?！?(“利誘”對方告訴你的)，地毯搜索的故事：地毯

9、搜索案例：山水4-12XX老板a老師物管費預(yù)付款不足，員工給老板打電話聯(lián)系前期留給房地產(chǎn)、房地產(chǎn)的號碼，電話聲音全部停止，提示號碼不存在多次撥號后，員工根據(jù)資料表示業(yè)主在外地，知道很多外國客戶買房用于投資，從房子的轉(zhuǎn)讓信息中搜索了有關(guān)業(yè)主的信息。 否則，業(yè)主通過房地產(chǎn)發(fā)放轉(zhuǎn)讓信息，并委托外國朋友代理房屋轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)經(jīng)紀人立即聯(lián)系朋友b老師，告知有重要的事情需要聯(lián)系老板(不花費畢竟不光榮，不直接用電話提及老板的費用)。 b老師好像從房地產(chǎn)經(jīng)紀人的聲音感覺到事情的重要性，然后自主地打電話留了老板的電話。 房地產(chǎn)商用b老師留下的號碼立即聯(lián)系業(yè)主，業(yè)主剛從國外回來交換新的號碼，答應(yīng)知道的話會盡快支付

10、費用。 對象：因房屋問題拒付物管費的客戶(整改戶)手工說明：房屋質(zhì)量存在問題，業(yè)主對房地產(chǎn)或施工者不滿，作為業(yè)主和第三者的潤滑劑，可以加強感情聯(lián)系，博得業(yè)主的信任。 第五，征集統(tǒng)一戰(zhàn)線，為了整改拒付物管費的客戶，必須首先通過服務(wù)讓所有者感覺到物業(yè)的服務(wù)，得到認可和信任。 對于談?wù)撟兩目蛻?，可以從不同的角度切入?如果通過通知所有者收到郵件、通知他們參加社區(qū)活動、提供其他增值服務(wù)等方式與所有者聯(lián)系，在與所有者的聯(lián)系中必須讓所有者記住并認識你，這才是培養(yǎng)信任的賠償所涉及的客戶對于在整改過程中建立了客戶關(guān)系的客戶，可以根據(jù)需要表現(xiàn)困難，得到業(yè)主的同情。 統(tǒng)一戰(zhàn)線注意事項： XX先生，關(guān)于XX整改問

11、題，從整改的進度和整改品質(zhì)方面進行管理，請放心。 此外，對于客戶提到的賠償，建議首先進行整改。 在整改完成之前，房地產(chǎn)有助于解決這樣的問題。 關(guān)于修改過程，我們會隨時與客戶聯(lián)系。 XX老師，關(guān)于這件事，小x一定會盡全力與您和房地產(chǎn)/施工方協(xié)商，對此，XX老師也希望與我們合作。 統(tǒng)一戰(zhàn)線話術(shù)：山水2-90X，150X老板壁紙發(fā)霉，很多地方有整改問題，整改時老板的心情興奮，拒付物管費。 整改過程領(lǐng)域的經(jīng)理會跟進整改的進度，穩(wěn)定業(yè)主的情緒，初步建立與業(yè)主的信任。 業(yè)主提出賠償需求時，區(qū)域經(jīng)理明確了房地產(chǎn)的立場，表示業(yè)主正在盡力減少損失。 同時，區(qū)域經(jīng)理及時說：房地產(chǎn)和老板就像魚水情，雙方必須互相信任

12、。 只有這樣的房地產(chǎn)才能解決業(yè)主的問題。 房地產(chǎn)就像老板的老家，今后幾十年的友誼，不是一時的一天。 漸漸地，業(yè)主信任了房地產(chǎn)，整改過程激怒了業(yè)主，但業(yè)主對房地產(chǎn)的工作卻沒有忘記感謝。 然后，領(lǐng)域經(jīng)理多次與業(yè)主協(xié)商，發(fā)揮關(guān)系，根據(jù)需要表現(xiàn)困難得到同情，業(yè)主最終支付了物管費。判例：對象：曾經(jīng)對房地產(chǎn)有誤解，有不愉快的業(yè)主技巧說明：有些業(yè)主對房地產(chǎn)服務(wù)抱有不好的心情，拒絕物管費，對于這樣的客戶，只是一味地催促，負面影響大，不催促，借款金額就還這時“糖衣炮彈”法是個好選擇。 第六糖衣炮彈，如果業(yè)主對我們服務(wù)的不滿可以由我們負責修正，一定要修正業(yè)主的不滿之處，并立即將我們的處理結(jié)果反饋給業(yè)主。 給糖衣子

13、彈一定不是心情不好的人。 對這種業(yè)主的報紙等要特別敏感，領(lǐng)域負責人可以通過訪問采訪或電話采訪，調(diào)查業(yè)主的報紙是否能處理好，是否有其他需要，使人感到我們工作的細致。 住宅區(qū)有什么活動的時候，可以通過郵件或電話通知這樣的老板，讓他感覺自己正在受到關(guān)注。 糖衣炮彈的注意事項：在園區(qū)舉辦節(jié)日禮物等活動時，以這樣的業(yè)主優(yōu)先，可以使茂誠大家庭重新感受到溫暖。 使用這個把戲時，老板說：“要適度注意不要依靠寵物驕傲。 糖衣炮彈話術(shù)：老師，我今天看了你的報紙，家里的下水道堵了呢。 現(xiàn)在我們工程部的同事幫你修理了嗎？ 老師，以后如果家里有什么事請直接打電話。 我的手機是XXXXX。 現(xiàn)在準備在我們小區(qū)舉行XX活動

14、。 看你家有老人(孩子)，有時間可以參加啊。 應(yīng)該很有趣。 老師，現(xiàn)在我們有XX優(yōu)惠活動。 體驗，也有反饋。 一定有很多知識比我們的想法更周到。 糖衣炮彈的案例：山水a(chǎn)棟的老板與樓上的鄰居發(fā)生沖突，工作人員一直不協(xié)調(diào)，長期不收費。 有一天，小x看了那家老板的報紙記錄，問報紙是否被處理，對其中的服務(wù)有什么不滿。 之后，小x又同樣間接地向老板傳達茂誠服務(wù)的舒心和周到，每個社區(qū)如果有活動小x，總是在最初的時間通知老板。 在這期間，小x和業(yè)主的關(guān)系也被引入，在和業(yè)主聊天的過程中，再次討論了和樓上的協(xié)調(diào)問題，業(yè)主也不再強硬了。 協(xié)調(diào)問題得到解決，業(yè)主也自主支付了物管費。 對象：可以聯(lián)系業(yè)主，但業(yè)主由于工

15、作忙、不在家、沒有時間等原因拖欠費用，遲不出現(xiàn)、不付費用的客戶的手，業(yè)主不是惡意的，而是付費遲了。 由于電話溝通能力小，要充分利用各部門的資源，利用所有的“眼線”，關(guān)注業(yè)主的動向，遇見業(yè)主就要面對面提醒，達到回收費用不足的目的。 第七募集全民總動員，全民總動員注意事項：XX先生，久違地回來了。 你工作應(yīng)該很忙吧。 通知。 物管費每月15日付，別忘了(車管員，門崗) XX先生，物管軟件顯示你x月的物管費暫時還沒有結(jié)算。 你忙嗎？ 你忘了這件事了嗎？ (服務(wù)臺)訪問費： XX老師，因為最近很忙，沒有時間去客戶中心，所以我們今天特意送收據(jù)(或者收據(jù))。 (潛臺詞讓他出錢)，全民總動員話術(shù)：全民總動員

16、案例：山水12-27XX老板從2009年1月開始沒有付費，多次在電話聯(lián)絡(luò)中，老板的態(tài)度表現(xiàn)得很好，但由于工作很忙，不在家，因此拖欠物理費用不能預(yù)料什么時候在家的區(qū)域經(jīng)理一發(fā)現(xiàn)老板有車的位置，就馬上通知車的管理者，一發(fā)現(xiàn)那個車的位置的老板來了，就馬上通知區(qū)域經(jīng)理。 2月的一天，客戶中心突然接到車管員209崗的通知，那個車位所有者回來了。 客戶中心立即給業(yè)主打電話，再次提及費用不足，表示業(yè)主很忙，所以客戶中心要出差支付費用?？蛻糁行内s到老板家時，老板很抱歉，表示支付不足的物管費，日后一定按期支付。 對象：有些業(yè)主對于自己認為不公平或不合理的問題，拒絕支付物管費(例如，房屋長期不出租、公共水不合理等)，已經(jīng)多次解釋了交流(當我們沒有責任時)，啊技術(shù)說明：這種手段可以將員工與業(yè)主之間的個人交流行為轉(zhuǎn)換為公司級的正式行為，給客戶一種逼近的感覺，放棄“討價還價”、“你們不能擁有我”、“可以一時拖延”的想法。 第八，征集公司行為催促函，催促函必須附上該業(yè)主支付明細、未支付明細及繳納方式說明，業(yè)主答應(yīng)繳納后查詢，不得拖延繳納時間。 催促信將在一周內(nèi)發(fā)送。 不要與業(yè)主聯(lián)系。 為了知道你在找他還是他在找你，決定了最終的主動權(quán)在誰手里。 一周后，如果所有者沒有主動聯(lián)系