房地產(chǎn)法---開發(fā)法律制度.ppt

1、房地產(chǎn)開發(fā)法律制度，核心術(shù)語：房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目城市規(guī)劃建設(shè)土地年度計(jì)劃建設(shè)企業(yè)資格建設(shè)工程轉(zhuǎn)包建設(shè)工程轉(zhuǎn)包建設(shè)工程教練，房地產(chǎn)開發(fā)法律制度，第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)大綱1，房地產(chǎn)開發(fā)概念：一般對(duì)土地和地面建筑的投資開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。我國按照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、住房建設(shè)。第二，分類：按開發(fā)對(duì)象劃分，新舊開發(fā)和舊城改造按開發(fā)方式劃分，單個(gè)開發(fā)、雕塑開發(fā)、小區(qū)開發(fā)按開發(fā)主體劃分，政府開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)法律制度，第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)大綱3，房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：投資量、回收期限長度、相關(guān)面4。我國房地產(chǎn)開發(fā)的初始階段是以“通建”為主

2、導(dǎo)的切換階段，從“通建”到綜合開發(fā)的過渡和逐步規(guī)范階段，房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)范健康發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)開發(fā)法制是第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)大綱5，房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則是城市規(guī)劃原則綜合開發(fā)，輔助建設(shè)的原則，經(jīng)濟(jì)效果，社會(huì)效果，環(huán)境效益3統(tǒng)一原則嚴(yán)格執(zhí)行，居民1、執(zhí)行城市規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格城市規(guī)劃實(shí)施。按照經(jīng)濟(jì)效果、社會(huì)效果、環(huán)境效果統(tǒng)一的原則，進(jìn)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、輔助建設(shè)。我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。其中，詳細(xì)計(jì)劃分為可控性詳細(xì)計(jì)劃和建設(shè)性詳細(xì)計(jì)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有直接法律約束力是詳細(xì)的計(jì)劃。2、制定土地使用權(quán)要求和開發(fā)期限要求。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的

3、應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中規(guī)定的土地用途、開工架設(shè)開發(fā)土地。a .轉(zhuǎn)讓合同約定的開工開工日期一年多未開工的，可以征收土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金20以下的土地留置費(fèi)。b .未開始開發(fā)滿2年的人可以無償收回土地使用權(quán)。但是不包括因不可抗力或政府、政府相關(guān)部門的行動(dòng)或開工所需的前期工作而延遲開工開發(fā)的情況。上述法案的目的有兩個(gè)。第一，禁止土地使用權(quán)出讓者在房地產(chǎn)開發(fā)中擅自變更土地用途，侵犯國家利益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。第二，禁止或限制土地使用權(quán)出讓者閑置的土地，造成了土地資源的浪費(fèi)。3、房地產(chǎn)開發(fā)安全要求。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工必須符合國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)合格后，可以使用。上述立

4、法的目的是為了確保房地產(chǎn)開發(fā)過程和產(chǎn)品的安全，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)效果的同時(shí)，同時(shí)考慮社會(huì)效果和環(huán)境效果。取得竣工驗(yàn)收合格證也是申請(qǐng)住宅所有權(quán)的重要條件。，房地產(chǎn)開發(fā)法律制度，第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概念：以盈利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)分類：根據(jù)開發(fā)企業(yè)所有制的性質(zhì)，分為全民所有、集體所有、中外合作三種。根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的性質(zhì)，分為特許企業(yè)、兼營企業(yè)、項(xiàng)目公司、房地產(chǎn)開發(fā)法制、第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件，房地產(chǎn)開發(fā)法律制度、第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃控制土地利用總體計(jì)劃控制城市規(guī)劃控制2、房地產(chǎn)開發(fā)土地計(jì)

5、劃管理土地利用計(jì)劃建設(shè)土地計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)土地控制、房地產(chǎn)開發(fā)法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律制度房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施階段，開發(fā)商應(yīng)按照環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告的要求，實(shí)施各環(huán)境措施房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段，環(huán)境保護(hù)措施的實(shí)施是開發(fā)成果驗(yàn)收的重要內(nèi)容之一?！叭瑫r(shí)”制度根據(jù)我國環(huán)境法第26條規(guī)定：“建設(shè)項(xiàng)目中的防止污染措施必須與主體工程同時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入生產(chǎn)。”污染防治設(shè)施必須通過原批準(zhǔn)環(huán)境影響報(bào)告的環(huán)境保護(hù)部門驗(yàn)收，項(xiàng)目建設(shè)才能投入生產(chǎn)或使用?！把例X規(guī)定在我國環(huán)境立法中被稱為“三同時(shí)”制度。適用于中國新、改造、擴(kuò)展項(xiàng)目(包括小型建設(shè)項(xiàng)目)和技術(shù)改造項(xiàng)目，以及可能引起環(huán)境污染和破壞等所有其他工程項(xiàng)目和自然開發(fā)

6、項(xiàng)目。它與環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度相輔相成，是防止新污染和破壞的兩個(gè)茄子“法寶”，是中國預(yù)防為主方針的具體化和制度化。房地產(chǎn)開發(fā)法律制度，第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)土地管理1，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)取得方式土地使用權(quán)取得方式：轉(zhuǎn)讓實(shí)踐中常見的轉(zhuǎn)讓方式：投標(biāo)拍賣上市合作開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等。土地使用權(quán)的特殊取得方式：依照法律、法規(guī)的規(guī)定，可以轉(zhuǎn)讓可以取得土地使用權(quán)的土地，其使用權(quán)通過轉(zhuǎn)讓取得。在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)就以下事項(xiàng)書面提出意見，并向相關(guān)主管部門提交審查。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展時(shí)期；城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)要求；基礎(chǔ)

7、設(shè)施建設(shè)后產(chǎn)權(quán)的定義；項(xiàng)目拆除賠償，布局要求。房地產(chǎn)開發(fā)法律制度，第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理2，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地審批轉(zhuǎn)讓方式土地使用權(quán)審批：人民政府土地管理部門城市規(guī)劃建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門，共同出讓地塊，用途，年度及其他條件制定方案，以及有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。征用或土地使用批準(zhǔn)：符合土地使用總體規(guī)劃和年度土地使用計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地批準(zhǔn)，不符合計(jì)劃或計(jì)劃的土地不批準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)法律制度，第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理3，土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)：國務(wù)院：基本農(nóng)田使用，基本農(nóng)田以外的耕地35公頃以上，耕地以外的土地使用70公頃以上，國務(wù)院批準(zhǔn)；省級(jí)人民政府：耕地35公頃以下，除耕地外，其他土地7

8、0公頃以下，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。人民政府批準(zhǔn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)必須嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，超越法定權(quán)限行使土地審查權(quán)3，使用房地產(chǎn)開發(fā)地是開發(fā)合同、房地產(chǎn)開發(fā)法制、第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度1，施工企業(yè)資質(zhì)管理制度：P112施工企業(yè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的主體，是工程項(xiàng)目施工任務(wù)的承擔(dān)者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是施工機(jī)構(gòu)的選擇。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，施工企業(yè)資質(zhì)管理主要根據(jù)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)決定2認(rèn)定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)3指定企業(yè)的營業(yè)范圍、房地產(chǎn)開發(fā)法制、第5節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中施工管理制度2、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的投標(biāo)制度(1)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的投標(biāo)制度1、適用范圍：1999年按照招標(biāo)法及相關(guān)部門的規(guī)定，(2)國際組織或外國貸款

9、、使用援助資金的項(xiàng)目(三)使用全部或部分國有資金投資或國家資金籌措的日期；商品住宅。房地產(chǎn)開發(fā)法律制度，第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度2，投標(biāo)人的資格審查：實(shí)施公開招標(biāo)的人必須審查項(xiàng)目法人或投標(biāo)監(jiān)督機(jī)關(guān)登記投標(biāo)的單位的資格條件、財(cái)政情況、承擔(dān)類似工程的經(jīng)驗(yàn)等，通過資格審查后才能參加投標(biāo)。3、招標(biāo)、投標(biāo)要求：(1)實(shí)施公開招標(biāo)工程，投標(biāo)時(shí)必須公告。(2)投標(biāo)應(yīng)在投標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)公開，評(píng)估投標(biāo)時(shí)，應(yīng)根據(jù)公平合理的原則進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，選擇中標(biāo)人。(3)簽訂建筑工程承包合同，第5節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間施工管理制度，(2)定義施工分包制度：建設(shè)企業(yè)簽訂的住宅建筑和基礎(chǔ)設(shè)施工程中，將專業(yè)工程或勞

10、務(wù)工作分包給其他建設(shè)企業(yè)完成的活動(dòng)。我國對(duì)工程施工分包管理具體執(zhí)行1、對(duì)工程施工分包實(shí)行文件制度分包合同后，分包人應(yīng)在簽訂分包合同后7個(gè)工作日內(nèi)將合同發(fā)給工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門。2、履約保證承包商可以向分包工程承包商要求保證。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度，第三，禁止轉(zhuǎn)包是承包商和分包商簽訂建筑工程承包合同后，將部分或全部承包工程建設(shè)任務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方的行為。我國現(xiàn)行法制明確禁止以轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)包的名義轉(zhuǎn)包的行為。4.分包工程分包商和承包商應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任分包工程承包商應(yīng)根據(jù)分包合同對(duì)分包工程的分包工程分包商負(fù)責(zé)分包工程分包商和分包工程分包商對(duì)分包工程向建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)

11、任。合同法建設(shè)工程合同，第269條建設(shè)工程合同是承包商進(jìn)行工程建設(shè)，承包商支付價(jià)格的合同。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。第二百七十條建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。第二百七十一條建設(shè)工程的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律的規(guī)定公開、公平、公正地進(jìn)行。合同法第二百七十二條承包商可以與總承包商簽訂建設(shè)工程合同，也可以與調(diào)查人員、設(shè)計(jì)師、施工人員分別簽訂調(diào)查、設(shè)計(jì)、施工合同。承包商渡邊杏將一個(gè)承包商需要完成的建筑工程拆解成多個(gè)部分，分包給多個(gè)承包商?？偝邪嘶蛘{(diào)查、設(shè)計(jì)、施工承包人經(jīng)分包人同意，可以將自己急需的部分工作移交給第三方完成。第三方對(duì)完成的工作成果和一般承包商或調(diào)查、設(shè)計(jì)、施工承包商

12、，向分包商負(fù)責(zé)連帶責(zé)任。承包商不得將合同中的所有建筑工程分包給第三方，也不得拆除合同中的所有建筑工程，然后以分包的名義分別分包給第三方。禁止承包人將工程轉(zhuǎn)包給不具備相應(yīng)資格條件的機(jī)關(guān)。禁止分包機(jī)構(gòu)分包急需的工程。建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由承包商自行完成。為了總結(jié)禁止的規(guī)范，確保工程質(zhì)量，F(xiàn)272明令禁止發(fā)包、轉(zhuǎn)包、拆解轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)包、不具備相應(yīng)資格條件的機(jī)關(guān)進(jìn)行轉(zhuǎn)包、再轉(zhuǎn)包等行為。違反上述規(guī)則的人合同無效！對(duì)建筑工程價(jià)錢優(yōu)先補(bǔ)償權(quán)問題的最高人民法院批準(zhǔn)于2002年六月11日通過，從2002年六月27日開始實(shí)施。第一，在人民法院、房地產(chǎn)糾紛案件審理及執(zhí)行案件處理中，應(yīng)根據(jù)中華人民共和國合同法

13、第286條的規(guī)定，判斷建筑工程承包商的優(yōu)先權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)及其他債權(quán)。第二，在消費(fèi)者交付全部或大部分商品房購買后，承包商渡邊杏對(duì)牙齒商品房享有的工程價(jià)格優(yōu)先獲得補(bǔ)償權(quán)的權(quán)利與買方對(duì)抗。第三，建筑工程價(jià)格包括承包商應(yīng)向建設(shè)工程支付的職員報(bào)酬、材料費(fèi)等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包商的違約損失。4.建筑工程承包商行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月(注：排除期)，從建筑工程竣工日或建筑工程合同約定的竣工日開始計(jì)算。5.本批準(zhǔn)書第1條至第3條自公布之日起實(shí)施，第4條自公布之日起6個(gè)月后實(shí)施。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度，第三條，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工管理(一)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目開工管理建設(shè)單位在施工前，必須向施工所在地縣

14、級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，取得施工許可證。(二)建設(shè)現(xiàn)場管理系統(tǒng)和竣工驗(yàn)收系統(tǒng)建設(shè)企業(yè)必須嚴(yán)格按照相關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的建設(shè)組織計(jì)劃，制定質(zhì)量、安全、技術(shù)和文明建設(shè)等多種保證措施，保證項(xiàng)目質(zhì)量、建設(shè)安全和現(xiàn)場文明建設(shè)。第5節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度，(2)施工現(xiàn)場管理制度和竣工驗(yàn)收制度竣工驗(yàn)收制度城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第17條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)合格后，可以使用。沒有驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就不能使用?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到竣

15、工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30天內(nèi)驗(yàn)收與公共安全有關(guān)的內(nèi)容，包括組織工程質(zhì)量教練、計(jì)劃、消防、人防、供給排水、園林綠化等部門或單位。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度，第四節(jié)建筑工程質(zhì)量管理制度建設(shè)工程是指土木工程、建筑工程、線路管道、設(shè)備安裝工程及室內(nèi)工程。在中華人民共和國境內(nèi)從事建設(shè)工程的新建、擴(kuò)建、改建等相關(guān)活動(dòng)及建設(shè)工程實(shí)行監(jiān)督管理的，必須遵守建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例。1.建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)2、建筑工程質(zhì)量保證制度建筑工程承包單位向建設(shè)單位提交工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，必須向建設(shè)單位提交質(zhì)量保證書。質(zhì)量保證書必須明確建設(shè)工程的保證期限、保證范圍和保證責(zé)任。建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第40條對(duì)此有明確的規(guī)定。

16、第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中施工管理制度3、建筑工程保證金制度建筑工程保證金、建筑工程承包商和承包商在建筑工程承包商合同中約定建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法明確規(guī)定：“承包商應(yīng)在投標(biāo)文件中明確保證金預(yù)約、返還等，并與承包商在合同條款中就保證金相關(guān)具體事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議?！苯ㄔO(shè)工程竣工結(jié)算后，承包人應(yīng)按照合同約定及時(shí)向承包人支付工程結(jié)算價(jià)格，保證金預(yù)約?！?，第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度，第五節(jié)，工程監(jiān)理制度概念：工程監(jiān)理是指監(jiān)理單位建設(shè)單位的委托，是指根據(jù)國家批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、規(guī)定和工程監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)督管理。建設(shè)工程監(jiān)理內(nèi)容1、工程進(jìn)度監(jiān)理2、工程建設(shè)價(jià)格監(jiān)理3、工程質(zhì)量監(jiān)理機(jī)關(guān)在監(jiān)