金搖籃招商計劃書-.ppt

1、金搖籃廣場項目,招商計劃書 （草案）,提交人：劉鵬 聯(lián)系電話二一年三月三十一日,致 謝,感謝深圳寶能集團為我提供的此次機會和為本案提供的資料，由于客觀條件所限，方案中涉及到的有關(guān)資料如有疏漏之處，敬請諒解。,本方案即在我理解寶能的招商訴求，通過簡單實地考察，結(jié)合貴方提供的案頭資料，經(jīng)由本人初步分析而提出的招商相關(guān)計劃書草案。,我深知招商工作做為項目重點之一，應(yīng)建立嚴密的知識框架體系后合理進行作業(yè)分解； 需在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，就項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目及商戶的定位進行階段性判斷。雖然在現(xiàn)階段完成該方案有存在偏差的可能性，但初步確定

2、仍是必需的。我深信，在后面的環(huán)節(jié)中，通過各方面的支持及團隊協(xié)作，可以將本方案豐富并做出最適合的調(diào)整。,目 錄,ContentsPage,A.項目簡介4 B.項目定位6 C.業(yè)態(tài)分析8 D.項目SWOT分析9 E.商業(yè)布局10 F.招商規(guī)劃11 品牌營銷24,項目簡介,金搖籃在哪里 ？,地理位置,- 金搖籃商業(yè)坐落于天津市紅橋區(qū)大胡同商圈內(nèi)，位于東北角新華書店旁。 - 北鄰大胡同商業(yè)街； - 東臨大胡同文化街； - 西臨大胡同商品批發(fā)城； - 臨街于北馬路，項目正門處擁有10多條公交線路。 - 本項目具有購物、餐飲、健康休閑、娛樂等多功能特色購物商城。,項目簡介,我們的 開發(fā)目標 是什么 ？,本

3、項目坐落于繁華的大胡同成熟商圈，具有得天獨厚的地理優(yōu)勢，并且能容納日均上萬的客流。最大限度提升項目商業(yè)價值，成為總體價值較高的大胡同特色購物商城，不僅能夠滿足大胡同經(jīng)營商家的在經(jīng)營需求，而且能夠打造成為大胡同商圈的特色購物商城的一大亮點。 本項目經(jīng)營運作，只租不售！更大的保證在商城經(jīng)營商家的穩(wěn)定性和長期有效性！也保證商城在經(jīng)營過程中統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一規(guī)劃的嚴謹性和管理規(guī)范性。,項目定位,調(diào)研說明,通過對周邊商業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北馬路臨街靠近金搖籃項目的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂，門臉房居多。本項目臨東北角新華書店，靠近北馬路與東馬路交叉路口，客流密集，擁有較多公交線路。 大胡同商貿(mào)區(qū)是聞名全國的小商品流

4、通集散地，不光是批發(fā)商，更多的市民也是消費龐大客群，因為商品多，價格實惠。但目前大胡同商貿(mào)區(qū)內(nèi)，單體商業(yè)項目內(nèi)并沒有一座具備集購物、休閑、餐飲娛樂為一體的商業(yè)綜合體模式，因此我們可以把金搖籃項目打造成多功能性的商業(yè)綜合體經(jīng)營項目，以滿足更多更挑剔的購物群體，同時也是增強現(xiàn)有大胡同商貿(mào)區(qū)商業(yè)體經(jīng)營的人性化經(jīng)營理念。增加購物的欣賞性、增強購物者的內(nèi)在印象，同樣給在大胡同商貿(mào)區(qū)的經(jīng)營商家更多地提供經(jīng)營場所為先導。,項目定位,周邊商業(yè),1公里范疇 大胡同南方小商品市場 大胡同商業(yè)街 東北角新華書店,3公里范疇 萬隆商城、天奕商廈、新溫州服裝城、估衣街、大胡同古文化街、物美連鎖超市、天津古玩城、新世界百

5、貨、大胡同小商品批發(fā)城,業(yè)態(tài)分析,娛樂,餐飲,傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài),為了增強商業(yè)經(jīng)營的多面元素，同時避免經(jīng)營的單一和單板，在本項目的較高樓層處引進一些娛樂性的相關(guān)業(yè)態(tài)，例如，電玩類、數(shù)碼科技類、成人玩具、音樂工作室等文化性質(zhì)的元素,采取精品店與檔口式餐飲相結(jié)合的經(jīng)營模式，以中式快餐為主，西式為輔的產(chǎn)品定位。達到與其他商業(yè)錯層式經(jīng)營目的，更好的滿足現(xiàn)有消費群體的消費習慣。,1-4層的商業(yè)主要分布更多的傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)，例如服裝、鞋帽、箱包、小百等品類進行經(jīng)營。主要目的不脫離現(xiàn)有大胡同商貿(mào)區(qū)的經(jīng)營氛圍，有機的與現(xiàn)有經(jīng)營氛圍相結(jié)合。,S,W,T,項目地點，處于大胡同人流量密集區(qū)； 樓體臨街，外沿突出，視覺感直觀

6、，并且周邊具備濃厚的商業(yè)氛圍； 交通便利，擁有10多條交通干線通往此地，并且樓體前有車站； 項目空置，便于整改及調(diào)整。,周邊商業(yè)項目經(jīng)營項目扁平，單一，缺乏功能性。 周邊項目商圈成熟穩(wěn)定，且有在開發(fā)經(jīng)營空間。,項目為開發(fā)失敗后產(chǎn)品，口碑較差。在經(jīng)營年限上有門檻限制，無法引進長期合作的主力商家 。,O,SWOT,機遇,劣勢,對手,周邊臨街底商，具有地點優(yōu)勢，并且商業(yè)氛圍濃厚。,項目SWOT分析,優(yōu)勢,一層：小百、首飾、玉器,二層：女裝、女鞋、女內(nèi),三層：男裝、休閑裝、男鞋,四層：運動系列,五層：精品屋,六層：餐飲街區(qū),七層：休閑娛樂/商場辦公區(qū),商業(yè)布局,招商規(guī)劃,我們的 商戶 都是誰 ？,7層

7、： 文化傳媒廣播室、音樂教學屋、高檔棋牌室、電玩娛樂場 6層： 餐飲風情走廊，中低端中式餐飲+餐飲檔口經(jīng)營（自營） 5層： 精品屋，婚紗攝影、男女裝精品屋、裘皮大衣精品館 4層：運動系列服飾 3層：男人根據(jù)地 2層：女人世界 首層：小件商品,招商內(nèi)容,招商規(guī)劃,備注：百貨類主管：2人，其余崗位，1人編制。,我們的團隊架構(gòu),招商規(guī)劃,兵不在多而在精！ 招商人員和普通行政管理存在很大區(qū)別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業(yè)績在于招商成果，招商人員需要保持連續(xù)性，因此需要良好的激勵措施。 故此需要有招商獎勵傭金作為招商人員的工作激勵。 （具體傭金方案暫略，隨后另附）,團隊約束及獎勵,

8、招商規(guī)劃,招商時間,以下招商時間計劃表，以“金搖籃廣場”2010年12月28日開業(yè)為前提。 招商時間為2010年4月初至2010年12月中旬。 鑒于本人是站在局外了解項目現(xiàn)狀，本方案中涉及的招商周期皆通過以往招商經(jīng)驗，基于項目已成功立項且各方面驗收合格，以及政府相關(guān)及其他手續(xù)業(yè)已齊備的前提而得。 本方案若被采納，具體時間周期應(yīng)與相關(guān)支持部門及招商團隊商議后細做調(diào)整。 本方案中招商相關(guān)預(yù)算暫略，費用涉及招商、宣傳相關(guān)文本資料，招商推介活動，商業(yè)氛圍包裝，宣傳推廣活動等，細則確定后預(yù)算方案另附。,招商規(guī)劃,招商時間,招商規(guī)劃,招商時間,招商規(guī)劃,招商時間,招商規(guī)劃,招商時間,招商規(guī)劃,招商時間,招

9、商規(guī)劃,招商時間,招商規(guī)劃,招租價格,租金策略,制定價格的原則 以市場平均租金價格水平參考為依據(jù)的定價原則 整體把控、局部靈活 租金價格策略整體上采用“低開高走”的租金策略。前期加大招商優(yōu)惠力度，吸引商家入場，匯集人氣，刺激銷售，打擊周邊競爭對手，在市場逐漸經(jīng)營成熟后，在不同階段采取不同的調(diào)價比例，逐漸提高租金的執(zhí)行價格。,招商規(guī)劃,制定價格標準,租金策略,交納（一年）租金經(jīng)濟分析 根據(jù)可出租實際使用面積按（萬平方米計算）； 按照每層出租實際使用面積平方米計算； 平均租金價格按每天每平方米*元人民幣計算；,價格分析：天津大胡同商貿(mào)區(qū)商業(yè)代表項目具體租金價格數(shù)據(jù)（略）,招商規(guī)劃,優(yōu)惠政策,租金策

10、略,一次性簽訂3年租約并交納1年租金，可享受免租期10個月。 一次性簽訂1年租約并交納1年租金的，可享受免租期6個月。 一次性簽訂3年租約并首期交納3年租金的30，入駐前交齊3年租金全款?？上硎苊庾馄?2個月。除可享受以上優(yōu)惠政策外，還可以獲優(yōu)先挑選一間商鋪位置的機會。 一次性簽訂一年合同，并交納半年以上的租金的，享受免租期三個月。,品牌營銷,強化“金搖籃”形象宣傳，擴大“金搖籃”社會影響力； 提高“金搖籃”成熟樓盤知名度，在行業(yè)中造成震撼性影響力； 加強新聞炒作，形成良好的輿論導向； 為今后的銷售樹立良好的策劃典范。,提高知名度,目標,品牌營銷,注重目標受眾的直接傳播，以“金搖籃”逐步形成信息傳播源。 媒介傳播方式報紙先行，軟、硬廣告相同主題同版?zhèn)鞑?，軟、硬并舉攻心為上。通過報媒一系列的形象展示逐步樹立“金搖籃”獨特的品牌形象。 輔以電視專題、戶外廣告牌、印刷品（寫字樓）及網(wǎng)絡(luò)定向宣傳。,策略,提升美譽度,品牌營銷,開業(yè)營銷策劃 開業(yè)策劃是購物中心最重要的里程碑，開業(yè)策劃至關(guān)重要。開業(yè)前進行預(yù)熱宣傳，保證有足夠多的客流量。 同時應(yīng)做好現(xiàn)場的環(huán)境管理，設(shè)立美觀明晰的導示系統(tǒng)。 策劃營造營銷氣氛，讓利優(yōu)惠， 利用項目公共區(qū)域促銷布展，隆重開業(yè)，實