破解征收拆遷難題需要解決三個(gè)問題

1、破解征收拆遷難題需要解決三個(gè)問題 （發(fā)布日期: 2012-2-27 作者： 王達(dá) ） 來源： 中國(guó)房地產(chǎn) 王達(dá) 廣州大學(xué)公法研究中心 在現(xiàn)有體制和法律框架下，如何破解征收拆遷難題是地方政府的重大課題，甚至有人認(rèn)為是地方政府的“死穴”。政府的招商引資、危舊城區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造決定了必須全面推進(jìn)征收拆遷工作。稅收、gdp、財(cái)政收入等考量地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，城市面貌改觀，人居環(huán)境改善等無不與征收拆遷有直接關(guān)系。當(dāng)前的征收拆遷包括國(guó)有土地上房屋征收、集體土地征收以及違法建筑治理。依法征收拆遷應(yīng)當(dāng)適用國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(下稱征收條例)、土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律

2、法規(guī)，將上述法律法規(guī)靈活、有機(jī)、準(zhǔn)確適用，才能破解征收拆遷難題。 一、破解信訪難題應(yīng)樹立法治權(quán)威 征收拆遷無法回避信訪問題。信訪不信法成為普遍，對(duì)法治進(jìn)步危害極大。筆者通過調(diào)研，選擇以下典型信訪案例，聊以說明反思信訪現(xiàn)狀的必要性。 案例一，遼寧省某市在擬征收的危舊城區(qū)范圍的房屋上寫上“征收”二字，其中一被征收人上訪稱政府在其房屋上寫字給其造成巨大精神壓力，提出巨額賠償要求。 案例二，就職于浙江省某縣拆除公司的三名女員工在郊區(qū)偷盜瓜果時(shí)被60多歲的看瓜人員發(fā)現(xiàn)并阻止。這三位婦女惱羞成怒，辱罵看瓜人，看瓜人極度氣憤，摔倒后死亡。死者的親屬組織幾十人到政府上訪，并到該拆遷區(qū)塊的拆遷公司辦公區(qū)砸毀辦公

3、家具及門窗。事實(shí)上，拆遷公司與拆除公司沒有任何法律關(guān)系，后組織者被司法機(jī)關(guān)定性為故意毀壞財(cái)物犯罪，依法處理。 案例三，黑龍江省某市某區(qū)一兄妹因遺產(chǎn)繼承發(fā)生糾紛，后房屋因危舊城區(qū)改造按程序被依法拆遷。其妹從此到處上訪，區(qū)政府花錢買平安，便定期向其發(fā)放不上訪獎(jiǎng)金。從此，上訪人便隔三差五到拆遷辦要求領(lǐng)取獎(jiǎng)金，不發(fā)放獎(jiǎng)金就上訪。 征收拆遷動(dòng)輒引發(fā)信訪，令地方黨委政府無所適從。筆者不得不追問：信訪考核、一票否決、信訪排名、信訪誡勉談話、信訪問責(zé)等現(xiàn)狀是否可以區(qū)分有理訪和無理訪?信訪終結(jié)制度是否落實(shí)到位?少數(shù)信訪干部是否存在“銷號(hào)”拿好處等腐敗現(xiàn)象?是在維護(hù)穩(wěn)定還是在煽動(dòng)信訪?是否在破壞司法權(quán)威?基層黨委

4、、政府對(duì)愈演愈烈的“信訪不信法”觀象日益感到束手無策，許多地方政府的信訪專項(xiàng)資金日益感到捉襟見肘，一些人在利用信訪的不規(guī)范管理煽動(dòng)社會(huì)矛盾甚至群體性事件。解決此類問題，地方黨委和政府應(yīng)當(dāng)樹立法治權(quán)威，區(qū)別對(duì)待信訪人，嚴(yán)厲打擊煽動(dòng)、串聯(lián)、脅迫、以財(cái)物誘使、幕后操縱他人信訪或者以信訪為名借機(jī)斂財(cái)，遏制不正常信訪。 二、制訂科學(xué)的征收補(bǔ)償安置方案 根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，房屋所有權(quán)、房屋抵押權(quán)、房屋承租權(quán)、土地使用權(quán)均屬于物權(quán)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫焦窖a(bǔ)償。公平補(bǔ)償是征收條例的明確要求，何為公平補(bǔ)償?筆者認(rèn)為征收補(bǔ)償安置不低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，通過分析征收拆遷實(shí)際，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)做到“三個(gè)不降低”：貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)值不

5、降低，安置房屋的區(qū)位條件不降低，居住面積不降低。其中，土地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償，有些地方認(rèn)為土地屬于國(guó)家所有，土地使用權(quán)不予補(bǔ)償，而無證房屋卻從寬給予補(bǔ)償或安置，這就助長(zhǎng)了違法建筑的盛行，一邊拆一邊建、聽說拆就開始建。土地使用權(quán)給予合理補(bǔ)償同時(shí)嚴(yán)厲打擊違法建筑，可以防止違章建筑肆意。 住宅改商業(yè)是一大難題，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知(國(guó)辦發(fā)明電200342號(hào))的規(guī)定，筆者研究出一計(jì)算公式：被征收房屋所有權(quán)證“用途”中記載為住宅或未辦理房屋所有權(quán)證，但存在依法經(jīng)營(yíng)的，采用假設(shè)評(píng)估法，確定住宅房屋的單價(jià)、營(yíng)業(yè)房屋的單價(jià)及“用途差價(jià)”，根據(jù)營(yíng)業(yè)

6、執(zhí)照及納稅憑證證明的經(jīng)營(yíng)期限，計(jì)算被征收房屋的單價(jià)=假設(shè)為住宅房屋的單價(jià)+用途差價(jià)(46)經(jīng)營(yíng)年限(不超過20年)，最多不得超過營(yíng)業(yè)房屋的單價(jià)。 應(yīng)公開征求意見，組織座談會(huì)、聽證會(huì)、論證會(huì)，體現(xiàn)民主并保障被征收入的參與權(quán)。做好社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，將社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)降到最低。保障征收補(bǔ)償資金足額到位，防止拆除房屋后不能及時(shí)補(bǔ)償安置，損害被征收人利益。評(píng)估公司的中立和公信力非常重要，征收中政府處于強(qiáng)勢(shì)地位，為了防止評(píng)估公司受制于政府，應(yīng)要求被征收人選擇評(píng)估公司或者抽簽隨機(jī)選擇評(píng)估公司。安置房屋存在優(yōu)劣的差異，為了體現(xiàn)公平，采取先簽先選的方式確定安置房屋的挑選順序。建立早簽多獎(jiǎng)、復(fù)合獎(jiǎng)勵(lì)制度，以激勵(lì)被征收

7、人踴躍簽訂協(xié)議。建立承諾追加制度，打消先簽吃虧的顧慮。構(gòu)筑物、附屬物按照重置價(jià)補(bǔ)償，不讓被征收人吃虧?？傊?，不能因?yàn)檎恼魇斩档捅徽魇杖氲纳钏健p少被征收人的財(cái)產(chǎn)數(shù)額。筆者雖然為許多地方政府起草制定征收補(bǔ)償安置方案，這些方案也有許多共同點(diǎn)，但區(qū)別也是顯而易見的，所以難以提供通用的模式供地方政府借鑒。一個(gè)優(yōu)秀的征收方案必須考慮地方的特殊性及習(xí)慣做法，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，才可能制定切實(shí)可行的征收方案。 三、強(qiáng)制力保障，形成合力 征收具有強(qiáng)制性，而強(qiáng)制性需要體現(xiàn)多部門在職權(quán)范圍內(nèi)依法履行職責(zé)，構(gòu)架權(quán)力監(jiān)督與制約機(jī)制，避免職能部門不作為和濫作為，形成合力。各部門應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，恪盡職守、相互

8、配合，保障征收拆遷項(xiàng)目改造工作順利進(jìn)行。 縣市級(jí)人民政府負(fù)責(zé)制訂征收補(bǔ)償安置方案。在集體土地征收中，對(duì)于拒不簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議的，國(guó)土資源局作出限期收回土地決定。工商行政管理局對(duì)征收區(qū)域內(nèi)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照進(jìn)行核實(shí)，屬于騙取或者未依法年檢的，應(yīng)當(dāng)注銷并抄送征收部門。偽造或者騙取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，不予按照商鋪進(jìn)行補(bǔ)償安置，監(jiān)察局或檢察院向工商局調(diào)取工商審批檔案，違法頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的應(yīng)當(dāng)依法糾正錯(cuò)誤，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。在征收補(bǔ)償公告發(fā)布后，不得在征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋、裝修和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，由規(guī)劃執(zhí)法部門依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律規(guī)定予以處罰，在征收時(shí)不予補(bǔ)

9、償。征收范圍內(nèi)的房屋暫停辦理買賣、分戶、遷入戶口、工商登記等手續(xù)。有關(guān)部門作出行政行為后，行政相對(duì)人不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向人民法院依法提起行政訴訟。行政相對(duì)人既不起訴又不搬遷超過3個(gè)月的，可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院可以對(duì)被執(zhí)行人實(shí)施拘留，也可以組織強(qiáng)制執(zhí)行。公安機(jī)關(guān)對(duì)于違法甚至犯罪行為依法處理直至追究刑事責(zé)任，包括：(1)以自焚、自殘、自殺以及對(duì)他人進(jìn)行毆打、威脅、恐嚇、侮辱、謾罵、毀謗以妨礙依法征收的；(2)在家存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕、放射性物質(zhì)的；(3)散放惡犬妨礙依法征收的。采取偽造或者虛構(gòu)手段騙取征收補(bǔ)償?shù)?，除收回不?dāng)?shù)美?，公安機(jī)關(guān)依法處理直至追究刑事責(zé)任

10、。對(duì)于既未簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，有關(guān)行政機(jī)關(guān)又未依法作出行政行為，對(duì)被征收合法房屋實(shí)施強(qiáng)制拆遷的，公安機(jī)關(guān)依法處理直至追究刑事責(zé)任。審計(jì)部門對(duì)征收補(bǔ)償資金的使用應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告公告。強(qiáng)制拆除決定書、執(zhí)行裁定書規(guī)定的搬遷期限屆滿后，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令自來水、電力、燃?xì)獾炔块T停止供應(yīng)，以防止造成安全事故。紀(jì)檢監(jiān)察監(jiān)督部門應(yīng)當(dāng)加大對(duì)有關(guān)人員不作為和濫作為進(jìn)行事后監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市應(yīng)當(dāng)預(yù)防城市規(guī)劃部門、國(guó)土資源部門推諉扯皮不作為現(xiàn)象。紀(jì)檢監(jiān)察部門在預(yù)防瀆職和打擊瀆職方面享有廣泛的權(quán)力，征收拆遷具有深入的專業(yè)性，紀(jì)檢監(jiān)察部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)專業(yè)學(xué)習(xí)及研究，重在事前預(yù)防、事中參與監(jiān)督，避免事后諸葛亮。司法強(qiáng)制執(zhí)行是合法房屋征收拆遷的唯一強(qiáng)制執(zhí)行通道，但由