房地產(chǎn)項目工程管理偷面積的實用案例分析.ppt

1、房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)項目工程管理 團圓網(wǎng) www.tuanyuan.tv, 何為“偷面積” “偷面積”之常用方法 “偷面積”經(jīng)典案例,本文綱要：,一、何為“偷面積”,【概念詮釋】： 依據(jù)：建筑工程建筑面積計算規(guī)范 偷法： 把只計算半建筑面積（比如未封閉的陽臺，挑梁等） 和不計算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插 層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 臺，飄窗等)的面積盡量的放大； 增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實用（多為頂樓復式），通過減少分攤，增加 實惠，促進銷售。,二、 “偷面積”的幾種常用方法,房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總,房地產(chǎn)商“偷面積”慣

2、用手法匯總,三、深圳偷面積由來,背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛； 地根緊縮，寸土寸金，樓面地價日益飆升，銷售單價水 漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實用率的產(chǎn) 品成為市場不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深圳 所有開發(fā)商贏得市場的利器；,利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(一）,其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設計規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。 在設計中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。

3、發(fā)展到現(xiàn)在已有改進，開發(fā)商在設計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。 這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。 缺點：大凸窗設計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設計上下功夫。,“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例,綠洲豐和的臥室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有0.9米深的凸窗，衛(wèi)生間的凈高要求低，落地凸窗的應用最為理想,“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例,利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(二）可

4、拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁,開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設計出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。 缺點：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫 。,“桂芳園”凸窗經(jīng)典案例,“城市主場”凸窗經(jīng)典案例,隱藏式衣櫥的設計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完

5、成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。 缺點：外墻的保溫和整個小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。,隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”的無微不至,利用超大入戶花園和大陽臺 “偷面積”,由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。 缺點：作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。,利用超大入戶花園和大陽臺 “偷面積”,入戶花園可以隔成一個

6、小書房，非常實用,利用超大入戶花園和大陽臺 “偷面積”,大陽臺設計，陽臺面積12,錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”,雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對視的問題，如采用內(nèi)封閉的方式。,錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”,奇數(shù)層露臺可能有對視問題,露臺經(jīng)典案例,露臺經(jīng)典案例,“京地海世界”露臺經(jīng)典案例,“入戶花園” 全新設計理念,6米高入戶花園”采用左右錯層設計，將入戶花園設計成兩層高度，可以100%的“偷面積”

7、。左右錯層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主得到了實惠。“6米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓（見下頁圖片）。,入戶花園經(jīng)典案例,入戶花園經(jīng)典案例,空中院館“偷面積” 電梯廳,電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近3040平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。 空中花園，一般是兩層或者三層做一個。 由于電梯廳露臺兩層高度，按照建筑計算有關(guān)規(guī)定，不計入容積率部分，因此這部分面積沒計入公攤面積，給業(yè)主帶來了實惠,電梯廳露臺是兩層高度，可以不計算建筑面積,空中院館“偷面積” 電梯廳,空中院館 空中過道,在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一

8、部 分空間。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。,50,空中院館 空中過道,陽光房“偷面積”,利用地下室和半地下室“偷面積”,“17英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例,“17英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例,夾層的層高低于2.2米，可以不計算建筑面積。客廳設計成3.9-4米，標準層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標準層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接 。夾層處于兩個標準層之間，一般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標準層下面，另兩層的夾層在標準層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標準層的上面，偶數(shù)層的夾層在標準層的下面，同

9、時夾層在標準層下面的一般客廳、夾層、標準層不在同一水平面上，形成三錯層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復雜，沒有基本的透視圖，現(xiàn)場圖片資料很難說清楚。 缺點：結(jié)構(gòu)復雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價較高。 附平面圖,利用送夾層“偷面積”,長沙新景祥房地產(chǎn)投資顧問有限公司,27,利用送夾層“偷面積”,該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯層。,利用送夾層“偷面積”,這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設計到4.8米、4.9米甚至更高后，購房者通常可以將其隔成兩層，使空間得到充分利用。 一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成

10、兩層。 缺點：在限高的情況下，減少建筑面積，單價較高，同時在消防要求上很難達標，許多地方都已經(jīng)禁止這種設計。,層高做大，變成挑高房源,49,空調(diào)機安放處變生活陽臺,THE END,內(nèi)容簡介： 一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量 二、41個細分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè) 三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風火 四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島 五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、

11、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！貨到付款！ 由于篇幅所限，以下僅列出2010年更新的部分資料 如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取若干資料，聯(lián)系客服驗證！ 更多詳情介紹請登陸： www.tuanyuan.tv 聯(lián)系QQ：1323556639,2010年中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控走向分析-41頁 pdf2010年上半年全國房地產(chǎn)市場研究報告-163頁 pdf2010年上半年北京別墅銷售排行-2頁 pdf2010年8月上海房地產(chǎn)市場月度報告-38頁 ppt2010年8月南通房地產(chǎn)市場成交分析-6頁 word

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