資產(chǎn)評估價值類型及其基礎(chǔ)

1、第5章 資產(chǎn)評估價值類型及其基礎(chǔ),5.1 資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù) 5.2 價值定義分類 5.3 資產(chǎn)評估價值 5.4 明確劃分資產(chǎn)評估中的市場價值 與市場價值以外價值的意義和作用,5.1 資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),5.1.1 定義評估價值的基本依據(jù) 價值定義：對資產(chǎn)評估的價值內(nèi)涵、屬性及合理性指向的概括和規(guī)范說明。 資產(chǎn)評估價值內(nèi)涵：是決定一種評估價值區(qū)別于其他評估價值的基本標(biāo)志。,資產(chǎn)評估價值屬性：對資產(chǎn)評估價值內(nèi)涵所含蘊(yùn)的主要特性、特質(zhì)和特點(diǎn)的彰顯和概括。 資產(chǎn)評估價值合理性指向：表明評估結(jié)論合理性的具體指向，即評估結(jié)果對誰合理，以及評估結(jié)果的具體用途。 反映評估價值合理性的基礎(chǔ)及其

2、指向是定義資產(chǎn)評估結(jié)論，或進(jìn)行資產(chǎn)評估價值定義的基本依據(jù)。,5.1.2 關(guān)于資產(chǎn)評估實(shí)踐中定義評估價值的具體依據(jù) 資產(chǎn)評估的四大估價標(biāo)準(zhǔn)（重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價、清算價值）； 資產(chǎn)評估依據(jù)的假設(shè)前提； 引起資產(chǎn)評估的評估業(yè)務(wù)（特定目的）； 資產(chǎn)評估所依據(jù)的條件，以及資產(chǎn)評估結(jié) 論合理性指向；,重置成本： 在現(xiàn)時的條件（市場條件和技術(shù)條件）下， 獲得與被評估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài) 下的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。 一般按照資產(chǎn)的完全重置價格減去各種損 耗來確定。 適用：一般在非市場或有限市場條件下適用。,收益現(xiàn)值（內(nèi)在價值）： 資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。 現(xiàn)行市價（公允市場價值）： 資產(chǎn)

3、在評估基準(zhǔn)日的公開市場上的交易價 格。 清算價值： 企業(yè)停止經(jīng)營，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所 有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。,5.1.3 不同價值定義依據(jù)的特點(diǎn)與評價 “資產(chǎn)評估的四大估價標(biāo)準(zhǔn)” 優(yōu)點(diǎn)：基本上承襲了現(xiàn)代會計(jì)理論中關(guān)于資產(chǎn)計(jì)量屬性的劃分方法和標(biāo)準(zhǔn)； 缺點(diǎn)：價值合理性的而依據(jù)及其指向不明晰，不利于評估結(jié)論使用人理解和使用評估結(jié)論，尤其不利于產(chǎn)權(quán)變動下的評估報告使用人理解評估結(jié)論。,“資產(chǎn)評估依據(jù)的假設(shè)前提” 優(yōu)點(diǎn)：有利于了解資產(chǎn)評估結(jié)果的假設(shè)前提條件和使用條件，同時也強(qiáng)化了評估人員對評估假設(shè)前提條件的運(yùn)用； 缺點(diǎn)：由于資產(chǎn)評估的前提假設(shè)數(shù)量有限，以此作為評估定義評估價值顯得過于籠統(tǒng)。,

4、“引起資產(chǎn)評估的評估業(yè)務(wù)” 優(yōu)點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)了與引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)的對應(yīng)性，評估結(jié)論使用的指向性非常明確； 缺點(diǎn)：由于引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)種類繁多，評估人員很難給出與每種資產(chǎn)業(yè)務(wù)相對應(yīng)且具有獨(dú)立價值內(nèi)涵的價值定義。,“資產(chǎn)評估所依據(jù)的條件，以及資產(chǎn)評估結(jié)論合理性指向” 優(yōu)點(diǎn)：注重了資產(chǎn)評估結(jié)果的適用范圍與資產(chǎn)評估所依據(jù)條件的匹配，資產(chǎn)評估結(jié)論合理性指向相對明確； 缺點(diǎn)：較為抽象，實(shí)際運(yùn)用過程中會有一定難度。,5.1.4 資產(chǎn)評估中的價值定義推介 市場價值： 資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公開市場上的交易價格。 反映了市場作為一個整體對其效用的認(rèn)可。,5.1.4 資產(chǎn)評估中的價值定義推介 在用價值：指屬于企

5、業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價值。不考慮該資產(chǎn)的最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。,5.1.4 資產(chǎn)評估中的價值定義推介 投資價值：指某項(xiàng)資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值。表現(xiàn)為該資產(chǎn)給其所有者或未來所有者帶來的未來收益的現(xiàn)值。 對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因?yàn)橘Y產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關(guān)。,持續(xù)經(jīng)營價值： 被評估企業(yè)按照評估基準(zhǔn)日時的用途、經(jīng)營方式、酒館里模式等繼續(xù)經(jīng)營下去所能實(shí)現(xiàn)的預(yù)期收益的折現(xiàn)值。,殘余價值： 假設(shè)在未進(jìn)行特別修理或改進(jìn)的情況下，將資產(chǎn)中所包含的各

6、組長部分進(jìn)行變賣處置的價值。非繼續(xù)使用時的價值。,清算價值：指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。 強(qiáng)制清算與有序清算 與公允市場價值的區(qū)別： 1、買賣雙方地位不平等 2、沒有充足的時間詢價 清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價,特殊價值：按評估對象相對于特定所有者或使用者（或潛在所有者、使用者）具有特殊作用和功效的情況為依據(jù)判斷的資產(chǎn)價值估計(jì)數(shù)額。 合并價值：由兩種或兩種以上資產(chǎn)相結(jié)合而產(chǎn)生的價值增值，即合并后的資產(chǎn)價值要大于原有各項(xiàng)資產(chǎn)價值的簡單相加。,5.2 價值定義分類（資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)）,5.2.1 市場價值 資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上正常使用（最

7、佳使用或最有可能使用條件下）所能實(shí)現(xiàn)的交換價值的估計(jì)值。 市場價值標(biāo)準(zhǔn)通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。該標(biāo)準(zhǔn)要求被估資產(chǎn)視為可在公開市場上出售的資產(chǎn)。,5.2.1 市場價值 應(yīng)滿足的要求： （1）承載市場價值的評估對象及其權(quán)益時明確的； （2）整個評估過程中以公開市場假設(shè)來設(shè)定資產(chǎn)評估所依據(jù)的市場條件的； （3）以評估對象被正常使用，并能達(dá)到正常使用稅和效益水平作為評估對象在評估時的使用狀態(tài)。 （4）在評估過程中使用的數(shù)據(jù)均來自于市場。,5.2.2 市場價值的特點(diǎn) （1）市場價值是一種經(jīng)過嚴(yán)格定義的價值。 （2）市場價值是一種相對理想狀態(tài)下的價值。 （3）市場價值是評估業(yè)務(wù)中使用頻率最高的

8、一種價值定義和類型。 （4）市場價值是整體市場認(rèn)同的價值，而非個性化的價值。,【注意】： 市場價值是資產(chǎn)相對于市場整體的價值，而非資產(chǎn)對特定市場主體的價值。其反映了資產(chǎn)評估所依據(jù)的市場整體對資產(chǎn)效用及其價值的認(rèn)知和認(rèn)同，即反映了作為一個整體的市場對被評估資產(chǎn)價值的認(rèn)可。,5.2.3 市場價值以外的價值 泛指所有不符合市場價值定義條件的其他價 值定義的統(tǒng)稱。 非市場價值的分類： 評估主體從資產(chǎn)所有權(quán)獲得的收益，如投資價值； 為交換某項(xiàng)資產(chǎn)，特定雙方達(dá)成合理的協(xié)議價格。如清算價值、殘余價值、特殊價值、合并價值等；,法律法規(guī)或合同協(xié)議中規(guī)定的價值； 為特定經(jīng)濟(jì)行為服務(wù)的資產(chǎn)評估，其評估 結(jié)果的價值類

9、型的選擇和定義要受相關(guān)法律 法規(guī)、合同、協(xié)議等具體條款的約束和限定。 課稅目的、保險目的、城市拆遷改造目的； 課稅價值、保險價值、抵押價值、拆遷補(bǔ)償 價值；,非市場價值中的具體價值定義表達(dá)或表現(xiàn)了 某個或某些市場參與者對資產(chǎn)價值的認(rèn)同，而 不是整體市場對資產(chǎn)價值的認(rèn)同。 資產(chǎn)評估依據(jù)的是充分競爭的公開市場、買 方市場、賣方市場將會影響評估師對資產(chǎn)評估 價值類型的選擇。,屬于非市場價值的評估結(jié)果既適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，也適用于非產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。 （一）特殊評估目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù) 如以破產(chǎn)清算為目的的資評業(yè)務(wù)；以賠償為目的的資評業(yè)務(wù)等。 （二）特殊評估對象的資產(chǎn)業(yè)務(wù) 如公共設(shè)施、宗教財(cái)產(chǎn)、

10、鐵路、航道、自制專用設(shè)備、專用生產(chǎn)線等。,資產(chǎn)評估價值定義及其類型的作用： 對評估者來說，資產(chǎn)評估中的價值定義和類型首先是一個評估價值目標(biāo)，即指明評估結(jié)果的性質(zhì)和形式，為評估人員提供評估指引及明確評估結(jié)果的使用者。 對評估報告及評估結(jié)果使用者來說，其表明了評估結(jié)果的價值屬性、合理性指向和適用范圍。,5.3 資產(chǎn)評估價值基礎(chǔ),資產(chǎn)評估價值基礎(chǔ)：指能得出某種價值定義及其類型的評估結(jié)果應(yīng)滿足的具體條件及其組合。 市場價值基于市場 基于市場的資產(chǎn)評估假定基于發(fā)生的市場的運(yùn)作沒有受到來自非市場作用力的限制； 基于市場的資產(chǎn)評估必須假定資產(chǎn)處于最充分、最佳利用或最可能利用狀態(tài)；,基于市場的資產(chǎn)評估取自特定

11、市場中的專門數(shù)據(jù)，并通過一系列的方法和程序試圖反映在這些市場中市場參與者博弈的過程。 基于市場的資產(chǎn)可以通過采用市場售價類比法、收入資本化法、成本法得到評估價值。每種方法的數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)必須來自市場。,非市場價值基礎(chǔ)需要對特別當(dāng)事人的狀況來 說是特定的、更加明確的假設(shè)。以此為基礎(chǔ) 的評估不能重新劃分市場價值。 資產(chǎn)評估價值基礎(chǔ)及其構(gòu)成的基本要素： 資產(chǎn)評估的特點(diǎn)目的； 被評估資產(chǎn)的功能、權(quán)益、使用方式及狀態(tài)和 資產(chǎn)； 評估依據(jù)的市場條件,5.3.1 資產(chǎn)評估的市場價值基礎(chǔ) 資產(chǎn)評估特定目的： 沒有非市場因素特別限制的資產(chǎn)評估特定目的是資產(chǎn)市場價值的基礎(chǔ)條件之一。 資產(chǎn)自身功能及使用狀態(tài)： 資產(chǎn)的權(quán)益清晰，具有獨(dú)立功能、可獨(dú)立具有轉(zhuǎn)讓，且隱含著資產(chǎn)功能的有效發(fā)揮或有效使用的前提。 資產(chǎn)的市場價值產(chǎn)生于公開市場條件。,5.3.2 資產(chǎn)評估中的市場價值以外的價值基礎(chǔ) 主要源于特殊的經(jīng)濟(jì)行為或資產(chǎn)以外，特 別的評估對象和特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場條件。 特殊的經(jīng)濟(jì)行為或資產(chǎn)：資產(chǎn)評估目的的 特殊性； 特別的評估對象：性質(zhì)、用途和使用者的 特殊性；,評估對象性質(zhì)的特殊性 非經(jīng)營性資產(chǎn)、非競爭性經(jīng)濟(jì)資源、特殊空間位置資產(chǎn)、不可卻只得無形資產(chǎn)； 評估對象用途的特殊性 使用用途單一