舊城改造規(guī)劃的理解和案例(PPT 28頁).ppt

1、2020/8/26,舊城改造規(guī)劃的理解和案例關于改造規(guī)劃的專題及應用,2,舊城改造規(guī)劃的不同層面,3,應從不同層面看待舊城改造規(guī)劃項目,舊城改造規(guī)劃特殊性在于：它不同于普通的規(guī)劃項目、也不同于單純的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，它同時兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性 。從多角度和層面看待有利于制定正確的改造方向：,技術角度（微觀層面） 市場角度（中觀層面） 城市發(fā)展角度（宏觀層面）,4,技術角度 （微觀層面） 市場角度 （中觀層面） 城市發(fā)展角度 （宏觀層面）,容積率 建筑 承載力 水電 配套 交通 外觀 負面影響（消防、治安） 資源占用等,5,技術角度 （微觀層面） 市場角度 （中觀層面） 城市發(fā)展角度 （

2、宏觀層面）,拆賠代價（經(jīng)濟測算） 房地產(chǎn)市場發(fā)展 開發(fā)順序及難易 資金問題 開發(fā)商意愿 利益平衡等 政策規(guī)劃獎勵、改造政策、規(guī)劃審批,6,技術角度 （微觀層面） 市場角度 （中觀層面） 城市發(fā)展角度 （宏觀層面）,產(chǎn)業(yè) 環(huán)境 空間布局、功能用途 風險（政治、社會、管理） 緊迫性 城市意象 可持續(xù)發(fā)展 外部環(huán)境 未來機遇,7,舊城改造規(guī)劃的視野,城市未來十年發(fā)展大戰(zhàn)略、大方針,與周邊大區(qū)域未業(yè)發(fā)展找到關聯(lián),舊城改造帶來的機遇及對城市未來發(fā)展的影響,舊城改造,為城市能貢獻什么？,改造對未來城市發(fā)展能夠起到的作用,城市未來發(fā)展的瓶頸,判斷舊改造對城市未來的意義,建立指標體系,活力 競爭力 土地利用

3、稅收 城市管理 ,成為城市發(fā)展的利器,對未來的預見力,8,對未來的預見是改造規(guī)劃“定位”的基礎,城市現(xiàn)所處階段,對未來發(fā)展指標判定,GDP 人口 產(chǎn)業(yè) 城市化 房地產(chǎn),國內(nèi)外相同階段的城市指標,通過對比國內(nèi)外城市相同階段各項指標,對城市未來發(fā)展預見,改造對城市未來發(fā)展影響預見,人口要素,文化要素,資本要素,產(chǎn)業(yè),土地要素,市場,城市環(huán)境,法制與政策,9,改造規(guī)劃“定位”的最佳方向,我們的定位,對城市未來發(fā)展預見,城市優(yōu)化 城市競爭力 城市管理,站在“城市”的視角而非“項目”,對城市舊城改造剖析,剖析舊城,舊城改造對城市未來的影響,對未來準確的預見是領導決策的基礎,舊城改造發(fā)展綱領與策略,實施應

4、具備的條件,實現(xiàn)條件的策略,10,局限于物質(zhì)性改造為主 阻止城市物質(zhì)性老化（有形磨損） 環(huán)境的改善和城市美化 多個城市項目的組合,舊城改造和城市更新的比較，對舊城改造進行重新界定,舊城改造,城市更新,涵蓋了城市結(jié)構的更新，功能體系更新等更多層面的內(nèi)容,內(nèi)容,動因,注重,內(nèi)涵,防止城市功能性和結(jié)構性衰退（無形磨損）,著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市的整體更新,城市的綜合戰(zhàn)略計劃,一個城市的舊城改造不應僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新計劃”,11,舊城改造規(guī)劃的重點問題,12,需解決的一些主要問題,I定位 發(fā)展戰(zhàn)略立意、目標取向，決

5、定戰(zhàn)略高度 整體定位決定價值實現(xiàn) II規(guī)劃成果 功能布局 技術成果 III容積率 經(jīng)濟測算制定容積率依據(jù) 容積率確定與現(xiàn)狀規(guī)劃的對比和調(diào)整 IV實施支撐 實施策略改造目標、改造政策、拆賠比、資金平衡、安置政策、實施階段、合作形式、土地出讓、開發(fā)方案、居民參與、風險控制 規(guī)劃獎勵決定資源利用 政府規(guī)劃審批審批支撐,13,改造規(guī)劃需研究解決的關鍵點,應重點關注以下八大關鍵點：,改造目標體系建立 改造政策問題研究 資金平衡問題研究 開發(fā)控制問題研究,社會效益目標 市場價值實現(xiàn) 改造進程目標,對開發(fā)主體的政策：容積率獎勵、地價減免等 對拆遷補償?shù)恼?對“原居民”安置的政策,政府資金援助條件及方式 投

6、資收益細目的分類列舉及平衡計算 新增土地價值清算,政府在開發(fā)過程中的權利、責任及收益 開發(fā)商在過程中的權利、責任及收益 社會及國家在過程中的權利、責任及收益 風險控制,14,需解決的關鍵點（續(xù)）,功能布局與規(guī)劃指標問題研究 建筑風格問題研究 開發(fā)模式問題研究 拆賠方案研究,核心功能區(qū) 規(guī)劃如何為土地增值 指標如何使利潤平衡 指標如何使土地增值,改造前后規(guī)劃建筑風格的統(tǒng)一性問題 新建建筑與整體風格相容性問題 改建建筑與整體風格相容性問題 街區(qū)改造與整體風格相容性問題,改造主體分析 改造中利潤實現(xiàn)主體與風險控制主體考慮 整體改造與局部改造 整體開發(fā)與分期開發(fā),拆賠模式 拆賠比 經(jīng)濟測算 補償方式,

7、15,舊城改造規(guī)劃案例上海新天地,16,上海新天地城市發(fā)展的新動力,舊城改造啟動項目 新天地為上海太平橋改造的啟動項目 城市中心的中心 新天地距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右 占地面積52萬m2 太平橋改造的范圍 緊鄰淮海中路商務圈 北至太倉路 西至馬當路 南至自忠路 東至西藏南路 原自然街坊23個 原居住人口7萬人,17,新天地的改造只是太平橋改造規(guī)劃中的一部分,太平橋改造規(guī)劃 A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車庫，已成為市中心景觀 B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。 C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬 D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬，興建辦公樓、

8、酒店、商場等 E瑞安集團總部大樓，區(qū)域的標志性建筑,18,新天地改造歷程,1997年 規(guī)劃構想 1998年 拿地 1999年 新天地北里動工 中心綠地及人工湖動工 2001年 新天地北里開業(yè)（商業(yè)只租不售） 中心綠地及人工湖開放 新天地南里動工 住宅一期動工 寫字樓一期動工 2002年 新天地南里開業(yè)（商業(yè)、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，銷售率100 寫字樓一期完工，銷售率90以上 .,2001年進度 新天地北里（商業(yè)） 綠地、人工湖,2002年進度 新天地南里（商業(yè)、公寓）,2003年進度 住宅、寫字樓一期,太平橋改造秩序,19,改造前的上海新天地,破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中

9、表現(xiàn)。 富有特色的石門建筑元素，體現(xiàn)上海20年代建筑特色，是建筑修繕的基礎,20,上海新天地項目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心,功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身 客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客,功能構成 客戶定位 具有shoppingmall功能,提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費的場所 定位三步曲：多功能，旅游景點，國際化 將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點 希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地 一個國際交流和聚會的地點

10、 里會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會,21,改造后的上海新天地,新天地規(guī)劃布局,北里以保留石庫門舊建筑為主 ，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設備，變?yōu)槎嗉腋呒壪M場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。,南里以反映時代特征的新建筑為主，包括總建面達2.5平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。,22,新天地北里石庫門建筑為主,新天地北里，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯的15個里弄，密布著3萬平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。,23,新天地南里現(xiàn)代建筑為主,24,石庫門建筑元素,25,舊城改造規(guī)劃案例深圳大沖村,26,南山區(qū)大沖村提升居住環(huán)境與區(qū)域素質(zhì),項目：南山區(qū)大沖村改造 項目規(guī)模：130萬平方米 項目類型：城中村改造項目 改造重點： 改造前提條件研究 實施階段劃分 拆賠方案 開發(fā)方案 招商方案 風險控制措施 實施細則,（初稿）,27,小結(jié),28,小結(jié),根據(jù)以往改造案例，對舊城改造及城市更新有如下認識：,觀點一：舊城改造是城市發(fā)展到一定階段的必然，是一項城市更新的計劃 觀點二：良好的城中村改造不只局限于物質(zhì)形態(tài)的改造，而是著眼于城市和區(qū)域整體發(fā)展的綜合系