農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作指南

1、附件農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作指南為貫徹落實中共中央 國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好 “三農(nóng)”工作的若干意見（中發(fā)20191號）“加快推進宅基地使用 權(quán)確權(quán)登記頒證工作，力爭2020年基本完成”要求和國家“十三五”有關(guān) 目標(biāo)任務(wù)，穩(wěn)妥推進農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，推動農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記 任務(wù)按期完成，根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查有關(guān)政策和技術(shù)規(guī)范，特制定本 指南。一、調(diào)查范圍（一）宅基地和集體建設(shè)用地及地上房屋等建（構(gòu)）筑物均未開 展過權(quán)籍調(diào)查的，應(yīng)按本指南開展房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查；（二）宅基地和集體建設(shè)用地已完成地籍調(diào)查、尚未登記，其地 上房屋等建（構(gòu)）筑物尚未開展權(quán)籍調(diào)查的，應(yīng)按本指南對宅基地和 集體

2、建設(shè)用地地籍調(diào)查成果進行核實，并對房屋等建（構(gòu)）筑物開展 補充調(diào)查，形成房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果；（三）宅基地和集體建設(shè)用地尚未開展地籍調(diào)查，其地上房屋等 建（構(gòu)）筑物已經(jīng)登記的，應(yīng)按本指南開展宅基地和集體建設(shè)用地地 籍調(diào)查，并核實房屋產(chǎn)權(quán)登記信息，形成房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查 成果;（四）宅基地和集體建設(shè)用地已完成地籍調(diào)查、尚未登記的，其 地上房屋等建（構(gòu)）筑物已經(jīng)登記的，應(yīng)按本指南對宅基地和集體建 設(shè)用地地籍調(diào)查成果進行核實，并將其地上已經(jīng)登記的房屋等建（構(gòu)） 筑物信息落宗，形成房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。已完成登記的宅基地或集體建設(shè)用地，不列入本次權(quán)籍調(diào)查范圍。二、具體要求（一）準(zhǔn)

3、備工作。農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作應(yīng)由縣（市、區(qū)）政 府統(tǒng)一組織，按照總調(diào)查的模式開展。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府和農(nóng) 村集體經(jīng)濟組織、村民自治組織等基層力量，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負(fù)責(zé) 人、村民委員會成員或村民代表應(yīng)參與權(quán)屬調(diào)查，可以根據(jù)需要選取 專業(yè)隊伍承擔(dān)不動產(chǎn)測繪工作。在充分做好組織準(zhǔn)備和宣傳發(fā)動的基 礎(chǔ)上，完成技術(shù)設(shè)計、資料收集、表冊與工具器材準(zhǔn)備、人員培訓(xùn)等 準(zhǔn)備工作。（二）預(yù)劃不動產(chǎn)單元及預(yù)編單元代碼。可選用大比例尺（1：500 1:2000）的地形圖、正射影像圖或已有地籍圖作為基礎(chǔ)圖件，參考已 有的地籍調(diào)查、土地登記等資料，會同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負(fù)責(zé)人、村 民委員會成員或村民代表，在地籍區(qū)、地

4、籍子區(qū)界線和集體土地所有 權(quán)界線范圍內(nèi)，劃分不動產(chǎn)單元，預(yù)編單元代碼。（三）權(quán)屬調(diào)查。權(quán)屬調(diào)查是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的核心，是保障不 動產(chǎn)確權(quán)登記頒證的關(guān)鍵。權(quán)屬調(diào)查主要包括：調(diào)查核實宗地和房屋 的權(quán)屬情況、實地指界、設(shè)置界標(biāo)、丈量宗地界址邊長和房屋邊長及 相關(guān)距離、繪制宗地草圖及房屋權(quán)界線示意圖、填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查 表等。1 .土地權(quán)屬狀況調(diào)查（1）宗地狀況調(diào)查。應(yīng)根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行） 要求，借助工作底圖和權(quán)屬來源證明材料，結(jié)合現(xiàn)場核實，調(diào)查每宗 地的土地坐落與四至。（2）宗地權(quán)利人狀況調(diào)查。包括調(diào)查核實權(quán)利人或?qū)嶋H使用人的 姓名或者名稱、單位性質(zhì)、行業(yè)代碼、組織機構(gòu)代碼、法定代表人

5、（或 負(fù)責(zé)人）姓名及其身份證明、代理人姓名及其身份證明等，屬于宅基 地的，除了調(diào)查記錄土地權(quán)利人的情況外，還應(yīng)調(diào)查權(quán)利人家庭成員 情況，復(fù)印權(quán)利人家庭戶口簿等資料。（3）宗地權(quán)屬狀況調(diào)查。調(diào)查核實確定土地權(quán)屬性質(zhì)、使用期限 等，以及宗地是否有抵押權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利和共有情況；宗地批 準(zhǔn)用途和實際用途等。權(quán)利人和宗地界址清楚，四鄰無爭議，因不符合相關(guān)政策不能予 以確權(quán)登記頒證的，可依實際使用情況記錄實際使用人和實際使用范 圍，在地籍調(diào)查表說明欄中，注明“該權(quán)利人為實際使用人，因 不符合x x規(guī)定暫不予確權(quán)登記?！睂⒄{(diào)查成果錄入不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫。存在權(quán)屬爭議的，劃為爭議宗，填寫土地權(quán)屬爭議原

6、由書， 待權(quán)屬爭議解決后再進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。2. 房屋權(quán)屬狀況調(diào)查(1) 房屋權(quán)屬來源調(diào)查。應(yīng)依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人提供的房屋建設(shè)批準(zhǔn) 手續(xù)、符合規(guī)劃材料等，以及房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、 查封、抵押等其他房屋產(chǎn)權(quán)證明，記錄產(chǎn)權(quán)人，并將產(chǎn)權(quán)證明留復(fù)印 件或拍照留存。產(chǎn)權(quán)共有或有爭議的，記錄共有或爭議情況。(2) 房屋狀況調(diào)查。宅基地范圍內(nèi)的房屋，調(diào)查主要建筑物的建 筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、墻體歸屬、建成年份等。主要建筑物指具有上述合法 權(quán)屬來源材料、主要用于居住的房屋。附屬設(shè)施如倉庫、圈舍、門房 等不用作權(quán)屬界線但為永久建筑結(jié)構(gòu)的，可在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中簡 要記錄其相關(guān)信息，說明其位置、用途、數(shù)量等

7、。集體建設(shè)用地范圍 內(nèi)的所有房屋等建(構(gòu))筑物，按不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試 行)相關(guān)規(guī)定調(diào)查。3 .界址調(diào)查(1)宗地界址調(diào)查。按照地籍調(diào)查規(guī)程(td/t 10012012) 要求做好宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)屬調(diào)查指界，實地設(shè)置宗地界標(biāo)并 丈量邊長和關(guān)系距離，確保宗地權(quán)屬清楚、界址清晰(界址空間相對 位置關(guān)系準(zhǔn)確)。-對土地權(quán)屬來源資料齊全，界址明確，經(jīng)實地核實界址無變化的 宗地，無需重新開展界址調(diào)查，只將相關(guān)信息記入不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表 即可。對土地權(quán)屬來源資料中的界址不明確的宗地、界址與實地有變 化的宗地及無合法土地權(quán)屬來源資料的宗地，需進行現(xiàn)場指界，開展 宗地界址調(diào)查。實地指界前，通過指界通

8、知書、公告、廣播、電話、微信等方式通知指界人，確保土地權(quán)利人及相鄰宗地權(quán)利人或雙方合法代理人、 集體經(jīng)濟組織代表按時到現(xiàn)場指界。指界時，調(diào)查員、本宗地及相鄰 宗地指界人、集體經(jīng)濟組織代表應(yīng)同時到場，根據(jù)指界人指定的界址 點，現(xiàn)場設(shè)置界標(biāo)，確認(rèn)界址點類型、位置。指界后，應(yīng)及時填寫地 籍調(diào)查表，將實際用地界線和批準(zhǔn)用地界線標(biāo)繪到工作底圖上，并在 地籍調(diào)查表的權(quán)屬調(diào)查記事欄中予以說明。無論是解析法還是圖解法測量界址點，都應(yīng)采用鋼尺或測距儀實 地丈量宗地的全部界址邊長，及其臨近界址點或明顯地物點與本宗界址點的條件距離或相關(guān)距離，條件距離和相關(guān)距離無法丈量的，應(yīng)在 界址標(biāo)示表中的說明欄說明原因。(2)房

9、屋權(quán)屬界線調(diào)查。房屋權(quán)屬界線是指房屋所有權(quán)范圍的界 線，包括專有部分和共有部分的所有權(quán)界線。應(yīng)實地采用鋼尺或測距 儀丈量房屋邊長，標(biāo)注在房屋權(quán)界線示意圖上，并填寫房屋調(diào)查表。獨立成幢的房屋等建筑物、構(gòu)筑物與宅基地使用權(quán)為同一權(quán)利人 的，無須開展房屋權(quán)屬界線調(diào)查，只須測量房角點、丈量房屋邊長并 標(biāo)繪在宗地草圖上。建筑物為共有的，如新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等，有戶型圖的， 經(jīng)核實與實地一致的，按戶型圖確定房屋權(quán)屬界線；無戶型圖或戶型 圖經(jīng)核實與實地不一致的，須在房屋所有權(quán)人指界下，區(qū)分自有墻、 共有墻或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界，確認(rèn)界址類型、位置，測量 界址點和房屋邊長，標(biāo)注在房屋權(quán)界線示意圖上，

10、并填寫房屋調(diào)查表。4 .填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表按照不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）的要求填寫不動產(chǎn)權(quán) 籍調(diào)查表。對集體建設(shè)用地使用權(quán)宗地和宅基地使用權(quán)宗地，填寫地 籍調(diào)查表；如果其上存在房屋，則需填寫房屋調(diào)查表。如果其上存在 構(gòu)（建）筑物，則需填寫構(gòu)（建）筑物調(diào)查表。5 .繪制草圖應(yīng)根據(jù)宗地和房屋權(quán)屬狀況調(diào)查信息、指界與界址點設(shè)置情況、 界址邊長及相關(guān)距離丈量結(jié)果，按概略比例尺繪制宗地草圖，根據(jù)需 要繪制房屋權(quán)界線示意圖。宗地草圖及房屋權(quán)界線示意圖必須現(xiàn)場繪 制（可直接在地籍調(diào)查表上繪制，也可另附紙繪制），有基礎(chǔ)圖件資 料的地區(qū)，可持打印的相關(guān)圖件到現(xiàn)場，根據(jù)指界和實際丈量邊長情 況做好現(xiàn)場記錄，

11、形成草圖。（四）不動產(chǎn)測量不動產(chǎn)測量包括控制測量、界址點測量、不動產(chǎn)權(quán)籍圖測繪和面 積量算等。1. 數(shù)學(xué)基礎(chǔ)平面坐標(biāo)系統(tǒng)采用2000國家大地坐標(biāo)系統(tǒng)。如果采用其他坐標(biāo)系， 應(yīng)與2000國家大地坐標(biāo)系統(tǒng)建立轉(zhuǎn)換關(guān)系。高程系統(tǒng)釆用“1985國家高 程基準(zhǔn)”。2. 控制測量可根據(jù)需要確定是否開展，對于僅丈量界址邊長不測量界址點坐 標(biāo)的地區(qū)，可不開展控制測量。3. 宗地界址點測量各地為滿足本次確權(quán)登記頒證工作任務(wù)，充分兼顧宅基地制度改 革、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等農(nóng)村土地制度改革的需要，可統(tǒng)籌考 慮本地區(qū)的基礎(chǔ)條件、工作需求和經(jīng)濟技術(shù)可行性，因地制宜地選取 合適的測量方法。原則上，同一地區(qū)內(nèi)可以采用多

12、種測量方法共同開 展工作。解析法。對于工作基礎(chǔ)和經(jīng)濟條件較好、技術(shù)力量較強的地區(qū)或 調(diào)查精度影響土地產(chǎn)權(quán)人切身利益的，如各類農(nóng)村改革試點、征地拆 遷地區(qū)等，可采用解析法測量，即利用測量儀器實地獲取宗地界址點 精確坐標(biāo)，繪制權(quán)籍圖，提取宗地面積等要素信息。圖解法。利用時相較新、分辨率優(yōu)于0.2米的正射影像圖，已有大 比例尺（不小于1:2000）地籍圖、地形圖等資料在圖上采集界址點坐 標(biāo)，實地丈量界址邊長，形成權(quán)籍圖，并計算宗地面積等要素信息?？闭煞āτ诮?jīng)濟條件較差、偏遠(yuǎn)地區(qū)或分散、獨立的宅基地和 集體建設(shè)用地，或不動產(chǎn)生命周期較短，建筑物、構(gòu)筑物更新速度較 快，且調(diào)查精度不影響權(quán)利人切身利益的

13、，在確保宗地權(quán)屬清楚、空 間相對位置關(guān)系準(zhǔn)確的前提下，可采用更為簡便易行的方法，如通過 實地設(shè)置宗地界標(biāo)，確定界址點位置，鋼尺丈量界址邊長并計算宗地 面積。4. 房屋測量(1) 對于已頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的，經(jīng)核實權(quán)利人未發(fā)生變化，房屋 未進行翻改建的，只需將房屋登記的相關(guān)信息與宗地權(quán)籍調(diào)查成果一 并錄入不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫中，無需重新開展測量。(2) 新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，已有戶型圖經(jīng)核實 無變化的，通過戶型圖獲取房屋內(nèi)部邊長，沒有戶型圖的需實地測量。(3) 房屋測量可結(jié)合實際需求，選用解析法、圖解法測量房角點 坐標(biāo)，也可采用勘丈法鋼尺丈量房屋邊長。(4) 無法丈量房屋邊長的，應(yīng)丈量

14、至少兩條房角點與界址點或房 角點與相鄰近地物的相關(guān)距離，便于間接解算房屋邊長和房屋面積。5. 精度指標(biāo)界址點和房角點測量的精度要求如下：表1解析界址點（房角點）的精度一級別相對于鄰近控制點的點位誤差，相鄰界址點或房角點間距誤差（cm）中誤差允許誤差一2.04.0二5.010.0三7.515.0注：明顯界址點或房角點精度不低于二級，隱蔽界址點精度不低于三級。圖解界址點坐標(biāo)的精度與基礎(chǔ)圖件的比例尺和精度緊密相關(guān)。圖 解法獲取界址點坐標(biāo)和界址點間距的精度規(guī)定見表2、表3和表4。表2圖解界址點精度指標(biāo)（全野外數(shù)字測圖）序號項目圖上中誤差（nun）圖上允許誤差（mm）1相鄰界址點的間距誤差0.30.62

15、界址點相對于鄰近控制點的點位誤差0.30.63界址點相對于鄰近地物點的間距誤差0.30.6注：本表規(guī)定的是平原、丘陵地區(qū)明顯界址點精度指標(biāo)?；哪?、高原、山地、森林及隱蔽地區(qū)等可放寬至l5 倍。 表3圖解界址點精度指標(biāo)（數(shù)字編繪法成圖）序號項目圖上中誤差（mm）圖上允許誤差（mm）1相鄰界址點的間距誤差0.61.22界址點相對于鄰近控制點的點位誤差0.61.23界址點相對于鄰近地物點的間距誤差0.61.2注：本表規(guī)定的是平原、丘陵地區(qū)明顯界址點精度指標(biāo)。荒漠、高原、山地、森林及隱蔽地區(qū)等可放寬至 l5 倍。 表4圖解界址點精度指標(biāo)（無人機傾斜攝影測量成圖）序號項目圖上中誤差（mm）圖上允許誤差（

16、mm）1相鄰界址點的間距誤差0.40.82界址點相對于鄰近控制點的點位誤差0.51.03界址點相對于鄰近地物點的間距誤差0.51.0注：本表規(guī)定的是平原、丘陵地區(qū)明顯界址點精度指標(biāo)?；哪⒏咴?、山地、森林及隱蔽地區(qū)等可放寬至 .5倍。由圖解法測量獲取的界址點坐標(biāo)，不得用于放樣確定實地界址點 的精確位置，可利用宗地草圖記載的實際丈量的界址邊長，計算宗地 面積。6. 不動產(chǎn)權(quán)籍圖測繪農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍圖包括地籍圖、不動產(chǎn)單元圖等。其中不動產(chǎn)單 元圖主要包括宗地圖和房產(chǎn)分戶圖等。地籍圖、宗地圖測繪按地籍 調(diào)查規(guī)程(gb/t100l2012) 5.3.3規(guī)定。房產(chǎn)分戶圖在地籍圖、宗地 圖的基礎(chǔ)上，以不動產(chǎn)

17、單元為單位，編制要求和內(nèi)容參照房產(chǎn)測量 規(guī)范(gb/t17986.1 ) 7.3的規(guī)定。7. 面積計算(1) 可釆用坐標(biāo)法或幾何要素法計算面積：坐標(biāo)法。采用解析法獲取宗地界址點和房角點坐標(biāo)的，可通過坐 標(biāo)法計算宗地和房屋面積。幾何要素法。采用圖解法獲取界址點坐標(biāo)或其它簡易方法的，可 以通過實地丈量的房屋邊長和房屋占地范圍的幾何圖形計算面積，如 簡單的矩形房屋可以根據(jù)量取的長和寬直接計算出其面積。(2) 宅基地范圍內(nèi)只對其主要建筑物計算建筑面積?？梢园捶?產(chǎn)測量規(guī)范要求計算面積，也可以采取簡便易行的方式，如以一層 建筑面積乘以層數(shù)計算。對于主要建筑物的門廊、陽臺、樓梯等設(shè)施 面積可根據(jù)地方規(guī)定或

18、當(dāng)?shù)亓?xí)慣計算。集體建設(shè)用地內(nèi)的所有房屋及建(構(gòu))筑物均應(yīng)計算面積。(3) 新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，可直接利用已有的 戶面積成果。無戶面積成果的可通過戶型圖(經(jīng)核實無變化的)或?qū)?地丈量的成果計算面積。（4）應(yīng)在地籍調(diào)查表和房屋調(diào)查表中說明宗地和房屋面積的計算 方法和過程。（五）調(diào)查結(jié)果公示?？h級以上地方人民政府統(tǒng)一組織宅基地、 集體建設(shè)用地和房屋權(quán)籍調(diào)查的，應(yīng)將權(quán)籍調(diào)查結(jié)果在本集體經(jīng)濟組 織范圍內(nèi)進行公示，并在村民會議或村民代表會議上說明，對于外出 務(wù)工人員較多的地區(qū)，可通過電話、微信等方式將權(quán)籍調(diào)查結(jié)果告知 權(quán)利人及利害關(guān)系人。公示期不少于15日，公示期滿無異議的，進行 建庫歸檔。（六）數(shù)據(jù)庫建設(shè)。嚴(yán)格按照不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行） 等