鄂爾多斯商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告.ppt

1、鄂爾多斯商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告,1,.房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部特征分析,1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容,3.區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析,4.項(xiàng)目地塊分析及趨勢(shì)研究,5.項(xiàng)目市場(chǎng)定位,2,一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,3,1. 鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1.1 綜述,鄂爾多斯整個(gè)“九五”期間，全市GDP以年均20%的速度遞增。 2005年鄂爾多斯全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值550億元、比上年同比增長(zhǎng)45；人均GDP達(dá)到37000元，處于從小康向富裕社會(huì)的轉(zhuǎn)型期；財(cái)政收入達(dá)93.4億元，同比增長(zhǎng)120； 城鄉(xiāng)居民收入大幅提高，社會(huì)消費(fèi)市場(chǎng)逐漸活躍。農(nóng)牧民人均純收入4601元，增長(zhǎng)17.7；增加693元。消費(fèi)需求逐步升級(jí)，

2、消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活躍，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額連年增長(zhǎng)，2005年的攀升160%，2005年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)151.7億元。居民居住消費(fèi)成為熱點(diǎn)。,4,近5年來(lái)，鄂爾多斯市的GDP的一 直保持平穩(wěn)的高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，2005年，鄂爾多斯的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到了550億元,占內(nèi)蒙古同期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的13%。,01年到05年第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快。第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重大幅提升，第一產(chǎn)業(yè)的比重逐步下降。三大產(chǎn)業(yè)的合理劃分必將使城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口將快速增長(zhǎng)，這對(duì)鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展非常有利。,1.1 綜述,5,消費(fèi)品零售總額2004年后增幅更為迅猛。05年鄂爾多斯社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到151

3、.7億元，比上年同比增長(zhǎng)151.7%。鄂爾多斯市城市居民消費(fèi)層次加快升級(jí)，汽車、住房等成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，2005年，市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房支出人均712元，與去年同期相比增長(zhǎng)2.2倍；,2005年，全市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資達(dá)到367.9億元，是“九五”期末2000年的倍。2001年至2005年，鄂市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資930億元 2005年，各類投資均保持了快速增長(zhǎng)，鄂市的工業(yè)投資達(dá)到211.8億元，是2000年工業(yè)投資的10倍；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到13.0億元，是2000年的92倍。,6,1.2 增長(zhǎng)因素分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè),1、固定投資推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 從2003年開(kāi)始，鄂爾多斯市固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率大幅

4、度提高，而國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率也正是從此逐漸走到了高位，這正是投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典型特征。 2005年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到13億元，是2000年的92倍。2001年2005年完成投資25.5億元，占投資比重由2000年0.3提高到2005年的。房地產(chǎn)業(yè)投資逐漸成為鄂市固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。 2、第二產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 2005年，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值211.8億元，增長(zhǎng)20.2%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到21.2%。鄂爾多斯的 第二產(chǎn)業(yè)突出表現(xiàn)為煤炭、電力、化工、羊絨、紡織五大產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)的增加值占到全市規(guī)模以 上工業(yè)增加值的70%以上；全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)由129戶增加到333戶，

5、年均增長(zhǎng)39.5% 。 3、第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 鄂爾多斯第三產(chǎn)業(yè)這些年正是處于一個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)期，它占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例由2001年的26%上 升到2005年的40.1%，第三產(chǎn)業(yè)增加值175.2億元，對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到47%，2006 年有望超過(guò)50%。,7,2.東勝區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,2.1綜述,東勝區(qū)具有豐富的自然資源，在能源型經(jīng)濟(jì)建設(shè)上具有得天獨(dú)厚的條件。正是依托羊絨、石油化工、煤炭、建材四大能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，東勝區(qū)工業(yè)資本原始積累在較低的生產(chǎn)力基礎(chǔ)上，取得了飛躍發(fā)展。持續(xù)數(shù)年的工業(yè)總產(chǎn)值高速增長(zhǎng)。工業(yè)資本聚集已達(dá)到較大規(guī)模，全區(qū)綜合實(shí)力已得到相當(dāng)大的提高。隨著重點(diǎn)建設(shè)取

6、得突破，作為支撐體系的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也有了較大的改善，為全區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 十五以來(lái)，隨著東勝區(qū)城鄉(xiāng)一體化步伐的加大，全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。幾年來(lái)，東勝區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值由2000年的35億元增加到2005年的127.1億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)GDP394.6億元，是1949年至1999年這50年累計(jì)值的2.7倍，僅2003年和2005年三年的累計(jì)值就達(dá)到269.1億元。隨著GDP的快速增長(zhǎng)，東勝區(qū)財(cái)政總收入由2001年的5.98億元增加到2005年的29.4億元，年均增長(zhǎng)近80%。2005年?yáng)|勝區(qū)財(cái)政總收入占年度預(yù)算的226.3，同比增加20.1億元，增長(zhǎng)218，總收

7、入首次實(shí)現(xiàn)了三倍速度的增長(zhǎng)。,8,1、近5年來(lái)，東勝區(qū)的GDP的一直保持平穩(wěn)的高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入良性快速軌道，為各個(gè)行業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 2、2005年，東勝區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到了127.1億元,占鄂爾多斯同期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的23%，對(duì)鄂市的發(fā)展有著重要影響。 3、東勝區(qū) “十五”期間后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更是走上了快行道，2001年到2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了33%，且逐年上升，漲幅不斷加大。十五期間累計(jì)創(chuàng)造GDP360.32億元。,9,1、2001年到2005年三大產(chǎn)業(yè)的比例調(diào)整不斷調(diào)整并向良性的方向發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)雖然比重下降但是絕對(duì)值仍然增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升

8、，說(shuō)明第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)正在不斷增大。第一產(chǎn)業(yè)一直維持在較低水平，這與其產(chǎn)業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)是分不開(kāi)的。第三產(chǎn)業(yè)地位的上升是居民生活水平提高，和消費(fèi)能力增大的重要標(biāo)志。這將達(dá)到加快城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口將快速增長(zhǎng)，這對(duì)東勝區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是非常有利的。 2、東勝區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)好，第一產(chǎn)業(yè)比重低，第二三產(chǎn)業(yè)比重高。說(shuō)明該區(qū)城市化、工業(yè)化水平和服務(wù)業(yè)水平更高，人們生活更加舒適，消費(fèi)能力更強(qiáng)。,10,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部特征分析,11,綜 述,從宏觀經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了快速發(fā)展的趨勢(shì)，但從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)的絕對(duì)值來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在投資總量和價(jià)格方面還處于一個(gè)較低的水平上

9、，與其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所呈現(xiàn)的發(fā)展水平相距甚遠(yuǎn)，充分表明了東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大發(fā)展?jié)摿?。隨著城區(qū)總體規(guī)劃和各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃的確立，以及繼續(xù)推進(jìn)新城區(qū)、鐵西區(qū)建設(shè)，加快舊城區(qū)改造，提高土地利用強(qiáng)度等各項(xiàng)戰(zhàn)略措施的實(shí)施，東勝區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨著迅速高溫。,12,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析,2005年，房地產(chǎn)投資額首次超過(guò)10億元，施工面積近150萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)123%；東勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入了大量?jī)?chǔ)備土地的階段，土地市場(chǎng)非常活躍；也標(biāo)志著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有大量的樓盤(pán)供應(yīng)上市，一場(chǎng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在拉開(kāi)帷幕。,13,當(dāng)前供應(yīng)特征分析,區(qū)域分布特征 供應(yīng)規(guī)模,14,供應(yīng)產(chǎn)品分析,現(xiàn)有產(chǎn)品形式以普通住宅、商業(yè)

10、和普通辦公樓為主，雖然2005年以后產(chǎn)品質(zhì)量和形式有所升級(jí)，出現(xiàn)了一些檔次中等的住宅和辦公物業(yè)，但仍然缺乏一些高檔公寓、高層現(xiàn)代辦公寫(xiě)字樓等；另一方面某些已經(jīng)出現(xiàn)的產(chǎn)品類型也不夠純粹，如別墅項(xiàng)目多數(shù)風(fēng)格不純粹，氛圍也不純粹，降低了別墅產(chǎn)品的品質(zhì)感。但從2006年?yáng)|勝區(qū)供應(yīng)的項(xiàng)目看，東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)升級(jí)的步伐正在加速前進(jìn)，真正高檔、精品的產(chǎn)品有望盡快出現(xiàn)在東勝的地產(chǎn)舞臺(tái)上。,15,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析,從銷售面積和竣工面積的比較看，2005年銷售面積大大超過(guò)竣工面積，超過(guò)的份額也明顯高出前幾年的未售量，表明2005年大量商品房被預(yù)售，東勝區(qū)住宅市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。,16,2005年是東勝區(qū)

11、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有標(biāo)志性的一年，房地產(chǎn)均價(jià)上漲400多元/平米，增幅近40%。明顯地表現(xiàn)為供不及需，提高了市價(jià)。,17,我們分別對(duì)以上四個(gè)樓盤(pán)分三個(gè)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研的價(jià)格數(shù)據(jù)如上圖?？梢钥吹?，平均每個(gè)項(xiàng)目在在2005年12月到2006年4月間價(jià)格都有近20%的漲幅。2006年3月到4月一個(gè)月時(shí)間價(jià)格平均上漲150元/平米，上漲速度頗為驚人。,18,客戶特征分析,目前，東勝區(qū)的置業(yè)者主要可分為四類： 一類是普通工薪階層，以選擇舊城改造的回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房為主，購(gòu)房面積也較小。 第二類是城區(qū)年輕白領(lǐng)或個(gè)體小商戶，他們置業(yè)的位置通常在城區(qū)比較繁華的區(qū)域，房屋單價(jià)較高，但需求的面積較小，需兼有自

12、主和投資兩種功能。 第三類是本市機(jī)關(guān)事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)主或文化界人士。他們是東勝區(qū)中高檔商品房的主力客戶群，主要選擇的商品房總價(jià)范圍在15-25萬(wàn)元之間。 第四類是高級(jí)政府人員、企業(yè)高管或成功商人等高端人群。他們選擇的總價(jià)均在20萬(wàn)以上，多選擇面積在130平方米以上的大戶型。,19,4、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析,土地獲取方式改變引起土地成本提高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)將走高 土地招、拍、掛制度的實(shí)行直接影響了發(fā)展商獲取土地的成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域 受東勝區(qū)政府西遷的影響，西部房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)迅速升溫，供應(yīng)區(qū)域?qū)⒅饕性跂|勝西部地區(qū)，包括鐵西區(qū)和天驕路一帶。預(yù)測(cè)今年天驕南路將是房地產(chǎn)

13、供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，從本年度東勝區(qū)第一次掛牌拍賣的地塊就可看出這一趨勢(shì)。 房地產(chǎn)消費(fèi)者結(jié)構(gòu) 投資客隊(duì)伍壯大將導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。 房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)分析 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)成熟，產(chǎn)品也將出現(xiàn)升級(jí)，將更加注重物業(yè)、景觀、安全、舒適等的產(chǎn)品價(jià)值。 宏觀因素的影響 從目前的城區(qū)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口發(fā)展以及國(guó)家政策等因素來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持持續(xù)的高溫。,20,三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析,21,1、商業(yè)市場(chǎng)總體發(fā)展水平,22,2、商業(yè)市場(chǎng)總體布局,東勝區(qū)現(xiàn)有商業(yè)形成了以達(dá)拉特路與伊金霍洛大街交界帶為核心，向四方延展的格局。,23,3、集中型商業(yè)的商業(yè)特點(diǎn),1東勝區(qū)大型集中商場(chǎng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上具有一定時(shí)代性

14、，但是規(guī)劃水平仍有差距，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)缺乏人性化和對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的理解。 2商業(yè)模式仍存在市場(chǎng)空缺。目前的集中型商業(yè)物業(yè)90%是日常用品零售，而一些專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)明顯份額過(guò)小，批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)僅有一家，這與地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的滯后性有著一定的關(guān)系。 3從功能上雖然增加了一些餐飲、娛樂(lè)的設(shè)施，但并未形成娛樂(lè)的環(huán)境，僅作為購(gòu)物的配套功能，缺乏市場(chǎng)發(fā)展所需要的娛樂(lè)體驗(yàn)； 4從經(jīng)營(yíng)管理上也沒(méi)有引入專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。內(nèi)部鋪位設(shè)計(jì)、流線設(shè)計(jì)不夠合理，產(chǎn)品定位上仍存在市場(chǎng)細(xì)分不夠、市場(chǎng)成熟度較低的問(wèn)題?？傊?，現(xiàn)狀下的產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品理念都需進(jìn)一步提升。 5.商場(chǎng)定價(jià)綜合分析： 總價(jià)在20-100萬(wàn)元間

15、的商鋪是此區(qū)域人們投資的可接受空間，超過(guò)100萬(wàn)的商鋪的銷售將存在較大風(fēng)險(xiǎn)；而單價(jià)范圍最好不超過(guò)10000元/較為合理。,24,4、沿街商鋪的商業(yè)特點(diǎn)分析,1、總體上，沿街商鋪的建筑設(shè)計(jì)缺乏特色，也缺乏具有統(tǒng)一風(fēng)格的商業(yè)街。 2、受核心商業(yè)區(qū)的輻射效應(yīng)，依然是伊金霍洛大街和達(dá)拉特路上的商業(yè)交易情況較好，租金較高，店鋪比較火爆。 3、從業(yè)態(tài)來(lái)講，沿街商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)主要?dú)w為二大類：1）居民日常消費(fèi)類，如超市、餐飲、五金機(jī)電等；2）高檔時(shí)尚消費(fèi)類，如服裝、時(shí)尚休閑等。還缺乏一些發(fā)展程度較高的市場(chǎng)，如專業(yè)電腦市場(chǎng)、手機(jī)市場(chǎng)等等。隨著東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，這些專業(yè)市場(chǎng)將很快出現(xiàn)在東勝區(qū)的商業(yè)舞臺(tái)上。,2

16、5,5、現(xiàn)階段商業(yè)市場(chǎng)問(wèn)題總結(jié),供應(yīng)總量較大，分布不均衡 東勝區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)有總規(guī)模超過(guò)百萬(wàn)平方米，主要集中在東勝東部地區(qū)，而西部商業(yè)存在缺失，分布不均衡。 市場(chǎng)需求也很旺盛，且仍有需求潛力 從東勝區(qū)居民的消費(fèi)特征看，其商業(yè)市場(chǎng)仍有需求潛力。 部分商業(yè)模式還存在較大的空缺 目前的集中型商業(yè)物業(yè)90%是日常用品零售，而一些專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)明顯份額過(guò)小，如電子、家居等；也沒(méi)有特色風(fēng)格、統(tǒng)一主題的商業(yè)街等。 功能單一，未形成一站式消費(fèi)體驗(yàn) 大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)單一、功能單一，缺乏多業(yè)態(tài)的購(gòu)物環(huán)境，不能滿足一站式消費(fèi)的便利條件。 建筑規(guī)劃和內(nèi)部設(shè)計(jì)布局不盡合理 建筑規(guī)劃、商鋪分割、鋪位的排布、公共空間

17、的利用、電梯的設(shè)置等不合理 營(yíng)銷策略和經(jīng)營(yíng)管理水平亟待提高,26,6、商業(yè)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析,商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)放大，需求依然旺盛 商業(yè)物業(yè)形態(tài)越來(lái)越向現(xiàn)代都市潮流方向發(fā)展 商業(yè)檔次和布局水平將不斷提升 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理專業(yè)化 消費(fèi)層次再上一臺(tái)階,27,鐵西區(qū)發(fā)展定位及用地規(guī)劃,規(guī)劃鐵西區(qū)職能定位為：東勝區(qū)的政治、文化和教育中心。在鐵西區(qū)建設(shè)區(qū)級(jí)行政辦公中心、區(qū)級(jí)文化娛樂(lè)中心（博物館、科技館、文化館等）、會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公區(qū)以及配套設(shè)施（商務(wù)酒店、公寓、公務(wù)員小區(qū)等）,28,鐵西區(qū)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),依托鐵西區(qū)的規(guī)劃，我們可以想象此區(qū)域未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)： 1、政務(wù)往來(lái)頻繁。 2、區(qū)域配

18、套成熟， 形成另一個(gè)生活圈； 3、中高端的高素質(zhì)人群在這里匯集。 4、沿著包神鐵路， 將是另一幅人口流動(dòng)、勞碌奔波的生活畫(huà)面。,29,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目地塊特征： 1、集中商業(yè)區(qū) 本項(xiàng)目地塊處于一片集中商業(yè)區(qū)，東南西北四周都有集中的商業(yè)用地。預(yù)示著這里將是一塊商業(yè)繁華、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域。 2、商務(wù)政務(wù)發(fā)展區(qū) 東勝區(qū)四大核心黨政機(jī)關(guān)的遷入，無(wú)疑將為這里政務(wù)的發(fā)展注入活力。而與政務(wù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也將被帶動(dòng)，形成商務(wù)、政務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展，相互推動(dòng)的局面。 3、客運(yùn)中心區(qū) 項(xiàng)目地塊處于交通樞紐位置，承擔(dān)著重要的客運(yùn)、貨運(yùn)功能。地塊周邊將會(huì)形成巨大的人流、物流和信息流。,4、新區(qū) 鐵西區(qū)是東勝區(qū)為拓展城市空間而開(kāi)發(fā)的新區(qū)，就是在一張白紙上勾勒一幅新圖。這意味著這里有充分發(fā)揮的空間，也意味著這里有不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。