房地產(chǎn)銷(xiāo)售員的必備基礎(chǔ)知識(shí)

1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售員的必備基礎(chǔ)知識(shí)五行地緣理論即理想的房產(chǎn)應(yīng)處于這樣的大環(huán)境中：東有木，如森林、綠化帶等；南有火，如大型商務(wù)功能、生活配套資源等；西有金，如山、軍隊(duì)、金融系統(tǒng)等；北有水，如河流、水庫(kù)、研究機(jī)構(gòu)等；中央之地屬土，置業(yè)的佳選應(yīng)是東取光木，南鬧中取靜，西安全堅(jiān)固，北休閑養(yǎng)神。所謂風(fēng)水，“風(fēng)”又稱(chēng)為氣，能藏住氣的地方才能建房子，且地方要足夠大，才能使內(nèi)氣與外氣兩旺。要截住風(fēng)，往往要有山，所以風(fēng)水好的地方常被稱(chēng)為“環(huán)山抱水”“背山面水”，背山、環(huán)山都可以藏風(fēng)。水更重要，風(fēng)水論常講，“風(fēng)水之法，得水為上，藏風(fēng)次之”。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段：8090年代，開(kāi)始了住房商品化、社會(huì)化的模式，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)

2、現(xiàn)了從無(wú)到有、從小到大的歷史性發(fā)展；90年2000年，以鄧小平南巡為契機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由弱到強(qiáng)、由不規(guī)范到理性發(fā)展的第二個(gè)發(fā)展期；20012010年，隨著WTO及奧運(yùn)的舉辦，房地產(chǎn)將進(jìn)入黃金發(fā)展期（第三次飛躍）。 年租金（月供款+物管費(fèi)）*12房產(chǎn)投資回報(bào)率 = * 100% 首付款開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)（按自有流動(dòng)資金）一級(jí)企業(yè)為2000萬(wàn)以上；二級(jí)為1000萬(wàn)以上；三級(jí)為500萬(wàn)以上；四級(jí)為200萬(wàn)以上；五級(jí)應(yīng)不低于30萬(wàn)?！胺?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”分三類(lèi)：1、 大堂，公共門(mén)廳，走廊，過(guò)道，公共廁所；2、 墻體的面積（非套內(nèi)墻體軸線以外的水平投影面積之和）3、 主要設(shè)備的分?jǐn)偅?“八房五室兼兩道，

3、電梯管井莫忘掉” ）八房指電梯機(jī)房，水泵房，冷凍機(jī)房，衛(wèi)星電視接受房，空調(diào)機(jī)房，熱水鍋爐房，物業(yè)管理用房，其它功能上為本建筑服務(wù)的設(shè)備用房；五室指消防控制室，變（配）電室，煤氣調(diào)壓室，電梯工作休息室，值班警衛(wèi)室；兩道指垃圾道，消防通道；電梯管井指電梯井，管道井國(guó)外企業(yè)對(duì)物業(yè)（不動(dòng)產(chǎn)）主要有幾點(diǎn)硬指標(biāo)：硬件要達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，外觀要與企業(yè)檔次相協(xié)調(diào)，周邊配套設(shè)施完善，層高足夠高，單層面積在15003000平方米為好，大堂、電梯等公用部位和設(shè)施也很重要?！爸悄芑ㄖ钡臋z測(cè)驗(yàn)收規(guī)范由市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局公布的該規(guī)范包括“十三項(xiàng)”標(biāo)準(zhǔn)，有通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與信息安全，建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)

4、警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)等。其中火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、電源與接地、安全保密技術(shù)這三項(xiàng)是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。高層建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑空間跨度最多8米，即8米內(nèi)必須有承重墻或承重柱；大跨度預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)，可使跨度擴(kuò)展到15米，還可最終實(shí)現(xiàn)塔樓內(nèi)無(wú)承重墻。（大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)一般用于橋梁建設(shè)）新建小區(qū)綠化面積不能低于30% ；改造小區(qū)綠化面積不能低于25%住宅間距以冬至日（太陽(yáng)距地球最遠(yuǎn)）為計(jì)算依據(jù)，透過(guò)前棟樓照在后棟樓一層的日照時(shí)間不能低于1小時(shí)。板式建筑的間距系數(shù)在建筑朝向與正南夾角為0-20時(shí)最大，為1.7（新建區(qū)）；1.6（改建區(qū)）單棟塔式建筑在兩側(cè)無(wú)其它遮擋建筑時(shí)間距系數(shù)不得小于1.0多棟塔式建

5、筑東西排列，相鄰建筑的間距等于或大于單塔的長(zhǎng)度時(shí)，與被遮擋的板式建筑的間距系數(shù)不得小于1.2防火間距房子與房子間的最小距離為（多層）6米，（高層）13米。指窗與窗，若墻與墻面對(duì)則不必。若實(shí)在達(dá)不到此距離，則必須采用防火門(mén)或防火窗。為保證消防車(chē)通行，小區(qū)道路必須是環(huán)行的。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，每幢商品房所分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，最高不得超過(guò)千分之六。關(guān)于面積測(cè)量的規(guī)范文件為北京市房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)則房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范北京市地籍測(cè)繪細(xì)則。關(guān)于房屋保修問(wèn)題合同一般最多寫(xiě)到“不低于政府的相關(guān)規(guī)定”，而建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例說(shuō)明，主體結(jié)構(gòu)保修時(shí)間不低于設(shè)計(jì)文件的規(guī)定，而設(shè)計(jì)文件業(yè)主一般

6、是拿不到的，即使得到，開(kāi)發(fā)商也可以不承認(rèn)。（所以有待解決）國(guó)家規(guī)范（國(guó)標(biāo)）的配電設(shè)計(jì)公寓：40瓦/平方米 別墅：50瓦/平方米陽(yáng)臺(tái)建筑面積的計(jì)算：按照建筑面積計(jì)算規(guī)則的規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1、 封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算；2、 非封閉陽(yáng)臺(tái)（1） 挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；（2） 凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；（3） 半挑半凹陽(yáng)臺(tái)的挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)入建筑面積，凹進(jìn)部分的按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。購(gòu)房人可在市房產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)大廳自行委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房產(chǎn)

7、測(cè)繪單位為自己進(jìn)行面積測(cè)繪。取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：住宅 1.36元/建筑平米 寫(xiě)字樓 2.04元/建筑平米“七通一平”指宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力和宗地?nèi)土地平整?！拔逋ㄒ黄健敝缸诘赝馔?、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整。A級(jí)住宅認(rèn)定：建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心推出了商品住宅性能認(rèn)定管理辦法，把住宅性能分為適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能5方面共380多條具體指標(biāo)。其中：面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房的最高性能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為1A級(jí)，即經(jīng)濟(jì)適用型住宅；面向中高收入家庭的普通商品住房的最高性能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為2A級(jí)，即舒適型住宅；面向高收入家庭的高檔公寓、別墅的最高

8、性能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為3A級(jí)，即高舒適度住宅。由于1A、2A、3A都是精品，故統(tǒng)稱(chēng)為“A級(jí)住宅”躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般首層安排客廳、餐廳、客臥、廚衛(wèi)等，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等；復(fù)式住宅概念上是單層，但層高較普通住宅高，在局部做夾層，安排臥室或書(shū)房，以樓梯聯(lián)系上下，目的是在有限的空間內(nèi)增加使用面積，提高住宅利用率。土地使用權(quán)出讓年限：（最高年限）1、居住用地70年 2、工業(yè)用地50年 3、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地50年 4、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 5、綜合或其它人用地50年。但土地使用者在使用期滿(mǎn)時(shí)申請(qǐng)續(xù)期，可重新簽定合同，支付出讓金，并辦理登記，繼續(xù)

9、享受土地使用權(quán)。房屋基本造價(jià)通常指房屋建造成本，包含六個(gè)方面：1、征地拆遷費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償款 2、勘察設(shè)計(jì)前期工程費(fèi)3、住宅建筑、安裝工程費(fèi) 4、管理費(fèi)5、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)建筑費(fèi)和小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建建設(shè)費(fèi) 6、貸款利息“五證”發(fā)證機(jī)關(guān)：建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)建設(shè)工程開(kāi)工證由市建委核發(fā)國(guó)有土地使用證商品房預(yù)售許可證由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)是指政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)已投入和近期預(yù)期投入的費(fèi)用部分，主要包括大市政、四源工程及小區(qū)建設(shè)的配套等。其中四源指自來(lái)水、煤氣、供熱和污水處理等。建筑密度 = 總建筑面積 / 建筑基礎(chǔ)占地面積容積率 =

10、 總建筑面積 / 項(xiàng)目用地面積暖氣（專(zhuān)業(yè)稱(chēng)散熱器）從產(chǎn)品換代上可分為三代：1、 鑄鐵式散熱器。 由于工藝落后，生產(chǎn)中能耗高且粗糙笨重，尤其不能用于分戶(hù)熱計(jì)量的供暖系統(tǒng)中，國(guó)家已將其列為限制淘汰產(chǎn)品；2、 鋼質(zhì)、鋁質(zhì)復(fù)合式輕型散熱器。 在材料和散熱性能上大大提高，但熱效率低，散熱成本高，售價(jià)又高，被認(rèn)為是過(guò)渡型產(chǎn)品；3、 鋁翼型對(duì)流式散熱器。 它將金屬物質(zhì)傳導(dǎo)、輻射和對(duì)流等機(jī)理結(jié)合起來(lái)，使室內(nèi)溫度均勻無(wú)冷角，尤其適合熱計(jì)量和高層建筑使用，并增加了裝飾功能，是一次質(zhì)的飛躍。入住前后至少要交的7種費(fèi)1、 契稅。普通住宅按成交價(jià)的1.5%繳納；高檔住宅（度假村、別墅和平米單價(jià)在9432元以上的公寓）按

11、成交價(jià)的3%繳納。2、 合同印花稅。簽定合同時(shí)按總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之5繳納；辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)交證照印花稅，標(biāo)準(zhǔn)為每件5元人民幣。3、 測(cè)量費(fèi)。所購(gòu)房屋的每建筑平方米0.3元。4、 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。80元/套5、 公共維修基金?？偡靠畹?%6、 物業(yè)管理費(fèi)。按建筑面積收取7、 供暖費(fèi)。16.530元/建筑平米/供暖季商品住宅的價(jià)格構(gòu)成商品住宅的價(jià)格=土地使用權(quán)取得費(fèi)+住宅開(kāi)發(fā)成本+住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用+利潤(rùn)+稅金+商品住宅差價(jià)其中：住宅開(kāi)發(fā)成本=A+B+C+D+EA指前期工程費(fèi)。包括勘察、測(cè)繪、可行性研究、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、通水電路及場(chǎng)地平整B指建筑、安裝工程費(fèi)及設(shè)備費(fèi)。房屋主體土建工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)

12、C指附屬工程費(fèi)=小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D指開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用E指其它符合國(guó)家規(guī)定并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)的費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用 稅金主要指營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等十種情況不計(jì)入建筑面積根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，10種情況下建筑面積不計(jì)算。10種情況包括：1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷；3、房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊；4、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池；5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上

13、料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；6、騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分；7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；8、活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋；9、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。10、據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為0.26、0.6、1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測(cè)量誤差為1.4。 健康住宅 2004年4月，國(guó)家住宅工程中心修訂出臺(tái)了健康住宅新標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)在強(qiáng)調(diào)健康住宅的光環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)時(shí)提出，每套住宅至少有一間居室每天日照時(shí)長(zhǎng)在2小時(shí)以上。 所謂健康住宅，是指在滿(mǎn)足住宅建設(shè)基本要素的基礎(chǔ)上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社會(huì)適應(yīng)等多

14、層次的健康需求，促進(jìn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步提高住宅質(zhì)量，營(yíng)造出舒適、健康的居住環(huán)境。從3年前國(guó)際有關(guān)組織首次正式提出這一理念，此后國(guó)家有關(guān)部門(mén)每年都根據(jù)實(shí)際情況對(duì)既定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改。 2004新版健康住宅標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)了居住環(huán)境的健康性，如居住空間、空氣環(huán)境、聲、光、熱、水、綠化環(huán)境等方面都應(yīng)達(dá)到相關(guān)的量化技術(shù)指標(biāo)。其中，對(duì)健康住宅的光環(huán)境方面，新標(biāo)準(zhǔn)指出，每套住宅至少有一間居室（四居室以上戶(hù)型至少有兩間居室）要達(dá)到日照標(biāo)準(zhǔn)，即2個(gè)小時(shí)以上；冬季以大寒日為標(biāo)準(zhǔn)，住宅的日照時(shí)段應(yīng)從8時(shí)至16時(shí)。另外，住宅區(qū)室外照明包括道路、廣場(chǎng)、綠地、標(biāo)志、建筑小品等的照明，其光線不得射入住宅室內(nèi)。低密度住宅并不等

15、于健康住宅健康住宅定義為：在符合住宅基本要求的基礎(chǔ)上，突出健康要素，以人類(lèi)居住健康的可持續(xù)發(fā)展的理念，滿(mǎn)足居住者生理、心理和社會(huì)多層次的需求，為居住者營(yíng)造一處健康、安全、舒適和環(huán)保的高品質(zhì)住宅和社區(qū)。也就是說(shuō)，健康住宅應(yīng)該是能使居住者在身體上、精神上、社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)的住宅?？梢詮囊韵聝煞矫鎭?lái)理解健康住宅的概念：一方面是包括與居住相關(guān)聯(lián)的物理量值：諸如溫度、濕度、通風(fēng)換氣、噪音、光和空氣質(zhì)量等，另一方面還應(yīng)包括主觀性心理因素值：諸如平面空間布局、私密保護(hù)、視野景觀、感官色彩、材料選擇等。什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？ 消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來(lái)

16、越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷(xiāo)售中常見(jiàn)的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。什么是樓盤(pán)的剪力墻結(jié)構(gòu)？ 剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類(lèi)荷載引起的內(nèi)

17、力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱(chēng)為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用。土地使用權(quán)最高年限城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其它用地50年。北京市房屋土地管理局在關(guān)于實(shí)施北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法具體問(wèn)題的通知中關(guān)于土地出讓年限的確定：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)的房屋，其土地使用年限最高不超過(guò)70年；磚木結(jié)構(gòu)的房屋，其土地使用年限最高不超過(guò)50年。依據(jù)上述規(guī)定：住宅用地最高

18、年限不超過(guò)70年。在最高年限內(nèi)所定土地使用年限，應(yīng)當(dāng)允許。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)，方可有償出讓。六類(lèi)供暖方式分析 透過(guò)“花樣看本質(zhì)”六種方式解讀供暖 據(jù)負(fù)責(zé)多個(gè)樓盤(pán)供暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)的北京市建筑設(shè)計(jì)研究院第三設(shè)計(jì)所執(zhí)行主任工程師、北京市暖通空調(diào)技術(shù)交流網(wǎng)負(fù)責(zé)人張杰介紹，目前，北京的開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)、廣告和銷(xiāo)售說(shuō)辭上雖然把供暖設(shè)備說(shuō)得“花樣多”，科技創(chuàng)新多，但從大的方面看，主要分集中供暖和分戶(hù)供暖兩種。具體從供暖設(shè)備設(shè)施看，主要分為六種： 一是集中供熱：這是比較傳統(tǒng)的供暖方式，主要又分兩種：市政熱力管網(wǎng)或小區(qū)內(nèi)鍋爐集中供熱。以這兩種

19、方式集中供暖的小區(qū)主要分布在城區(qū)市政熱力管線分布的區(qū)域以及2002年以前沒(méi)有市政熱力管線分布區(qū)域的小區(qū)，2003年以后，市政熱力管線不能到達(dá)的區(qū)域開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)，很多采用戶(hù)式獨(dú)立供暖，開(kāi)發(fā)商多不再建小區(qū)供熱鍋爐集中供暖。 二是分布式采暖方式：即每戶(hù)獨(dú)立成一個(gè)供暖體系。常見(jiàn)的有3種形式： 1.小型戶(hù)式燃油、燃?xì)饣螂婂仩t：如最早回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)采用的燃?xì)獗趻鞝t。 2.電熱膜及電熱導(dǎo)體采暖方式：如雙?；▓@采用的電熱膜供暖系統(tǒng)。 3.電暖氣 三是變頻空調(diào)，冬季供熱、夏季制冷。 四是水源中央空調(diào)系統(tǒng)：又稱(chēng)地源熱泵，利用地下20-30米處1235左右的地下水資源或各類(lèi)水源，夏季提供57的冷水給房間供冷；

20、冬季提供45左右的熱水給房間供暖，如鋒尚國(guó)際公寓。 五是地?zé)岵膳航鼛啄暌恍┑叵掠袩崴Y源的樓盤(pán)采用了這種采暖方式。 六是戶(hù)式中央空調(diào)系統(tǒng)：此系統(tǒng)主機(jī)為風(fēng)冷式小型冷熱水機(jī)組，房間內(nèi)采用送風(fēng)道或風(fēng)機(jī)盤(pán)管。 從供暖系統(tǒng)的終端看，即具體到房子里，熱能是以一種什么樣的形式讓房子暖和，主要有自然對(duì)流、輻射、熱風(fēng)三種方式。通?？吹降呐瘹馄闶峭ㄟ^(guò)自然對(duì)流供暖，輻射供暖包括電熱膜、電纜以及地板采暖；熱風(fēng)主要是空調(diào)機(jī)。如有的小區(qū)雖然采用的是壁掛爐，但終端也采用地板采暖。 六種供暖方式各有所長(zhǎng) 張杰詳細(xì)地介紹了六種供暖方式的優(yōu)劣： 市政熱力管網(wǎng)：市熱力集團(tuán)把市政熱力通過(guò)管線輸送到住戶(hù)家中是最清潔最有保證的一種供

21、暖方式，目前的收費(fèi)情況是：市熱力集團(tuán)供應(yīng)的民用供暖價(jià)格為采暖季每建筑平方米24元；供應(yīng)旅游飯店、使館、出租公寓的供暖價(jià)格仍為采暖季每建筑平方米30元。但由于目前北京很多住宅樓每套住宅內(nèi)沒(méi)有分戶(hù)計(jì)量的閥門(mén)和熱表，這種供暖方式的缺點(diǎn)也就暴露無(wú)遺：住戶(hù)不能根據(jù)自己的需要調(diào)整熱量，住與不住，用多少都得統(tǒng)一交錢(qián)。 小區(qū)內(nèi)鍋爐集中供熱：開(kāi)發(fā)商在建設(shè)小區(qū)的時(shí)候要先期投入鍋爐房的建設(shè)，前期成本較大，羊毛出在羊身上，買(mǎi)房人肯定要為此買(mǎi)單。目前很多小區(qū)的鍋爐都由燃煤改成燃?xì)?，供暖費(fèi)因此提高，燃?xì)忮仩t每采暖季約合30元/平方米。 每戶(hù)獨(dú)立供暖的分布式采暖方式：不管是燃?xì)獗趻鞝t還是電熱膜、電暖氣，好處是可根據(jù)自己的需

22、要隨時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉采暖時(shí)間和溫度。具體看，燃?xì)鉅t還能同時(shí)提供生活熱水，比較方便，但采暖爐的造價(jià)一般在9000元到1萬(wàn)元之間，買(mǎi)房人有可能面臨設(shè)備更新的問(wèn)題，除此外，燃?xì)馊紵煌耆纬傻牡涂湛諝馕廴臼且淮髥?wèn)題。電熱膜及電熱導(dǎo)體采暖方式除了建安成本較高外，電能轉(zhuǎn)化為熱能效率低也是一個(gè)問(wèn)題，不能提供生活熱水也是一個(gè)缺陷。 變頻空調(diào)：好處是每個(gè)房間都可以靈活控制。 水源中央空調(diào)系統(tǒng)：又稱(chēng)地源熱泵，節(jié)能環(huán)保是優(yōu)點(diǎn)，但受地下水限制。 地?zé)岵膳菏艿責(zé)釛l件限制，但節(jié)能環(huán)保。 戶(hù)式中央空調(diào)系統(tǒng)好處是每個(gè)房間可以控制，但不能提供生活熱水。 六種供暖方式哪種最經(jīng)濟(jì) 專(zhuān)家認(rèn)為，看六種供暖方式哪種最經(jīng)濟(jì)要具體情況具體分

23、析，不能籠統(tǒng)地比較，但不妨可以從它們所用的能源上進(jìn)行比較。據(jù)了解，在今冬采用熱力集團(tuán)集中供暖的，以及直供燃煤鍋爐供暖、普通住宅燃煤供暖、燃油或燃?xì)夤┡?，仍?shí)行去年的供暖價(jià)格。即民用住宅每個(gè)采暖季24元/平方米，小區(qū)燃?xì)忮仩t每個(gè)采暖季建筑平方米30元。電采暖今年收費(fèi)還像去年一樣有低谷電價(jià)的優(yōu)惠，但這種低谷用電計(jì)價(jià)方式只適用于北京行政區(qū)域內(nèi)的電采暖用戶(hù)。具體優(yōu)惠時(shí)段及價(jià)格，為電采暖用戶(hù)在每年11月1日至次年3月31日間享受低谷用電優(yōu)惠，低谷時(shí)段為晚23：00至次日早7：00。低谷優(yōu)惠時(shí)段不區(qū)分用電性質(zhì)、供熱對(duì)象，一律按0.2元千瓦時(shí)(含三峽建設(shè)基金和城市公用事業(yè)附加費(fèi))計(jì)費(fèi)，其它時(shí)段電價(jià)不變。分戶(hù)電采暖與集中電采暖略有不同：集中供熱的用戶(hù)，電采暖設(shè)備單獨(dú)計(jì)量；分戶(hù)式電采暖居民需實(shí)施“一戶(hù)一表”，安裝一塊分時(shí)電能計(jì)量裝置，低谷優(yōu)惠時(shí)段內(nèi)，采暖設(shè)備、居民生活用電一并享受低谷優(yōu)惠。 買(mǎi)房時(shí)如何選擇供暖方式 買(mǎi)房時(shí)如何判斷樓盤(pán)的供暖方式好不好，張杰認(rèn)為，得從兩個(gè)方面入手：一個(gè)是看入戶(hù)后的供暖成本，另一個(gè)要看房間末端的供暖方式。 供暖費(fèi)的計(jì)算買(mǎi)房