《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告》PPT課件.ppt

1、2010經(jīng)濟(jì)：增速逐步放緩 通脹壓力依舊,GDP增幅進(jìn)一步放緩 全年呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢(shì) 在國(guó)家“四萬(wàn)億”投資計(jì)劃以及系列擴(kuò)大內(nèi)需政策引領(lǐng)下，一季度GDP增速創(chuàng)出11.9%的高點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)刺激效應(yīng)減弱，國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控措施的不斷加大，尤其是房地產(chǎn)調(diào)控政策、治理地方政府融資平臺(tái)、過剩行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)能減排任務(wù)目標(biāo)要求等一系列調(diào)結(jié)構(gòu)政策措施，導(dǎo)致二、三季度經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下滑。 CPI逐月上行 11月創(chuàng)28個(gè)月新高 從09年末開始，CPI就出現(xiàn)了上升的跡象，而在4月樓市調(diào)控以后，這種趨勢(shì)出現(xiàn)加速，5月CPI同比增長(zhǎng)達(dá)到3.1%，超過3%的警戒線。隨后一路上行，到了11月份，CPI創(chuàng)28個(gè)月新高。,2

2、010土地：土地出讓金達(dá)到2.7萬(wàn)億歷史高位,2010年全國(guó)土地出讓金總額高達(dá)2.7萬(wàn)億元，同比2009年的1.6萬(wàn)億元，漲幅高達(dá)近70%，土地市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)齊漲”是今年全國(guó)土地出讓金收入大增的主要原因。 根據(jù)財(cái)政部公布的財(cái)政收入數(shù)據(jù)計(jì)算，2010年全國(guó)土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重達(dá)66.5%，創(chuàng)下自2004年土地市場(chǎng)實(shí)行“招拍掛”制度以來的新高，如果再加上土地相關(guān)的稅收，毫無疑問國(guó)有土地出讓所產(chǎn)生的相關(guān)收入是地方政府財(cái)政最主要的收入來源；從目前來看，這樣的狀況短期內(nèi)是無法改變的，預(yù)計(jì)在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，土地出讓金在地方財(cái)政中的比重仍將維持在絕對(duì)高位。,2010政策：年內(nèi)三輪調(diào)控 密集

3、程度歷史罕見,關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知 免征公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地城鎮(zhèn)土地使用稅 免征公租房經(jīng)營(yíng)管理單位建造公租房涉及的印花稅 免征公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為公租房的契稅與印花稅 免征公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅 免征企事業(yè)單位與社會(huì)團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源的土地增值稅 免征經(jīng)營(yíng)公租房取得租金收入的營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知 自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅 對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按%稅率征收契

4、稅 對(duì)出售自有住房并在年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅 關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)201010號(hào)文件的通知 嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制：對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力，約談直至追究責(zé)任 暫停第三套房貸：暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款 抬高首套房貸首付比例：首套房貸首付比例提至30%。第二套房貸首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍 支持政策保障房建設(shè)貸款需要：繼續(xù)支持開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)：加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó) 切實(shí)增加住房有效供給：切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃

5、。房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量,2010房地產(chǎn)行業(yè)：開發(fā)投資年度增幅創(chuàng)十年新高,2010年以來，不斷走穩(wěn)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及房?jī)r(jià)仍然快速上漲等方面因素增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促使開發(fā)企業(yè)加大了補(bǔ)庫(kù)存的力度，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2010年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，同比增33.2%，增幅同比提高17.1個(gè)百分點(diǎn)。 全國(guó)商品房投資增幅在2008年和2009年出現(xiàn)連續(xù)下滑，而隨著2009年以來經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁復(fù)蘇，全國(guó)商品房投資在2010年出現(xiàn)大幅上漲，全年同比增長(zhǎng)33.2%，漲幅創(chuàng)下2001年以來的歷史新高。雖然2010年以來

6、經(jīng)歷了三輪房地產(chǎn)調(diào)控，但并未對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成根本影響，房地產(chǎn)開發(fā)的前景依舊被看好。 2010房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持高位，下半年小幅回落。商品住宅投資高位運(yùn)行，全年同比漲幅創(chuàng)歷史新高。政策調(diào)控效果低于預(yù)期，商品房成交量再創(chuàng)歷史高位，西部城市化進(jìn)程加速成交比重積比重上揚(yáng)。三四線城市的購(gòu)房需求逐漸被釋放，其市場(chǎng)容量將成為市場(chǎng)的主體。,2010保障房：推進(jìn)力度加大 保障房建設(shè)目標(biāo)基本達(dá)成,2010年初中央保障房建設(shè)計(jì)劃擬安排保障性住房中央預(yù)算內(nèi)投資632億元，安排住房保障總支出993億元，計(jì)劃2010年完成580萬(wàn)套保障房建設(shè)，2011年繼續(xù)建設(shè)680萬(wàn)套保障房，2012年建設(shè)620萬(wàn)套保障房，3年

7、內(nèi)共建設(shè)1880萬(wàn)套保障房，保障性住房建設(shè)力度不斷加碼。 大幅提高保障房用地供應(yīng) 根據(jù)國(guó)土資源部公布的2010年度住房用地計(jì)劃，全國(guó)30個(gè)省、市、區(qū)（西藏除外）住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18.5萬(wàn)公頃。較2009年全國(guó)住房實(shí)際供地7.65萬(wàn)公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量5.465萬(wàn)公頃有大幅度增加。其中保障性住房用地約2.45萬(wàn)公頃，占總住房用地比重為13.2%；棚改房用地3.66萬(wàn)公頃，占20%；中小套型商品房用地8.04萬(wàn)公頃，占44%。這三類住房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77% 2010年全國(guó)保障性住房建設(shè)目標(biāo)超額完成 2010年全國(guó)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬(wàn)套，

8、基本建成370萬(wàn)套，超額完成年初國(guó)務(wù)院部署的任務(wù)。從重點(diǎn)省市來看，完成情況也都比較理想。,2010住宅：全國(guó)市場(chǎng)穩(wěn)步上揚(yáng) 中西部成支撐力量,全國(guó)市場(chǎng)住宅成交量延續(xù)上漲勢(shì)頭 2010年全國(guó)商品住宅銷售面積為92117萬(wàn)平方米，同比上漲8.0%，雖然今年以來調(diào)控政策頻出，但從整體商品住宅市場(chǎng)成交量走勢(shì)來看，預(yù)期中的大幅萎縮并未出現(xiàn)，市場(chǎng)依然處于穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)中。 中西部市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大 2010年，中西部城市占全國(guó)市場(chǎng)份額已高達(dá)51%，趕超東部城市。 中小城市供應(yīng)大幅回升，部分高房?jī)r(jià)城市供應(yīng)出現(xiàn)下滑 2010年，多數(shù)城市 的供應(yīng)面積同比大幅上漲，在這些上漲的城市中，超過7成的城市供應(yīng)增幅超過20%

9、，其中太原供應(yīng)漲幅最為明顯，達(dá)到111%。這些城市多為近幾年來房?jī)r(jià)漲幅不大，成交走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)的二三線城市。隨著2009年市場(chǎng)的快速回暖，開發(fā)商恢復(fù)信心加速施工，推動(dòng)這些城市供應(yīng)大幅增加。 北京、南京、杭州、成都、揚(yáng)州、南寧、海口等城市供應(yīng)量基本與去年持平；而上海、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)城市供應(yīng)較去年出現(xiàn)明顯下滑，其中上海降幅最大。這些城市多為房?jī)r(jià)較高的東部沿海城市以及漲幅較快的華南區(qū)域城市。由于中央的三輪調(diào)控，針對(duì)的就是房?jī)r(jià)較高、上漲較快的城市，因此這些城市受政策影響較為明顯，在成交下滑的情況下開發(fā)商也相應(yīng)縮減了供應(yīng)量。,2010商辦：商業(yè)地產(chǎn)倍受關(guān)注 商業(yè)用房投資穩(wěn)中有升,從年度走勢(shì)來看，2

10、002年以來商業(yè)用房投資增幅呈現(xiàn)出一個(gè)“U”型走勢(shì)，從2003年39.5%的高速增長(zhǎng)滑落至2005-2008年期間15%左右的低位徘徊，主要因?yàn)檫@一期間房地產(chǎn)投資多集中于商品住宅，而商業(yè)地產(chǎn)受到冷遇。而近兩年，商業(yè)地產(chǎn)投資強(qiáng)勁反彈，開發(fā)商開始將注意力轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，投資增幅連續(xù)兩年超過30%。從月度走勢(shì)來看，2010年商業(yè)用房投資繼續(xù)保持高位增長(zhǎng)，月度累計(jì)同比增幅均保持在30%以上，并在7月份達(dá)到35.3%的峰值，月度平均增長(zhǎng)率遠(yuǎn)超越2009年平均水平。7月以后，受商品住宅市場(chǎng)調(diào)控影響，商業(yè)住房投資同比增幅也出現(xiàn)小幅回落，但總體態(tài)勢(shì)良好,2010房企：誕生千億房企 重點(diǎn)企業(yè)向三四線城市拓展

11、,企業(yè)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng) TOP10門檻提升超百億 從企業(yè)入榜門檻來看，2010年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10榜單和銷售面積TOP10榜單的門檻分別為321億元和255萬(wàn)平方米，對(duì)比2009年，TOP10企業(yè)銷售金額入榜門檻增幅超過100億元。 企業(yè)積極拓展三、四線土地儲(chǔ)備 2009年企業(yè)新增土地49%集中在二線城市，二線城市成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)重鎮(zhèn)。一線和三、四線占比相對(duì)平均。進(jìn)入2010年來，一線城市受調(diào)控政策的影響最大，且土地成本居高不下，新增土地儲(chǔ)備占比較2009年下滑13個(gè)百分點(diǎn)。2010年典型企業(yè)的布局重點(diǎn)以二線城市及三、四線城市為主，積極看好華東及中南區(qū)域經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的小城鎮(zhèn)未來發(fā)展空間。三

12、、四線城市的新增土地儲(chǔ)備相對(duì)2009年上升了19%。,2010樓市項(xiàng)目： 高端與小戶型產(chǎn)品尤為突出,2010年，在樓市頻繁調(diào)控的壓力下，市場(chǎng)成交呈現(xiàn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)，但高端項(xiàng)目成交持續(xù)火熱。從2010年典型城市金額排行榜來看，高端項(xiàng)目占據(jù)了主力地位。大戶型項(xiàng)目成為保值增值、規(guī)避通脹的首選。在調(diào)控政策逐漸加碼的背景下，90平方米以下的小戶型成交仍占優(yōu)勢(shì)。 資金保值增值需求集中 提升高檔住宅成交比重 從趨勢(shì)上看，2010年典型城市高端住宅 成交比重整體上升。北京高端住宅成交比重上升最快，較全年上升了14.42個(gè)百分點(diǎn)，全年所占比重上升至25.06%；上海、南京、杭州、成都高端住宅成交情況也較好，高檔所占比

13、重較2009年上升了8個(gè)百分點(diǎn)左右；而深圳由于關(guān)外市場(chǎng)高速發(fā)展，高端住宅比重上升較慢，同比上升了3.40個(gè)百分點(diǎn)。 剛需旺盛 小戶型成交活躍 2010年，在調(diào)控政策逐漸加碼的背景下，不少項(xiàng)目成交趨于冷淡，而90平方米以下的小戶型成交仍占優(yōu)勢(shì)，一線城市小戶型成交比重有所增加，二線城市整體表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。在樓市調(diào)控政策的打壓下，部分改善性需求退出市場(chǎng)，而市場(chǎng)上潛在的剛性需求仍較為旺盛，推動(dòng)小戶型成交保持較好勢(shì)頭。,2011房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：全年成交總量預(yù)計(jì)將有所下滑,總量：預(yù)計(jì)全年銷售面積在910億平方米之間 新國(guó)八條的出臺(tái)，特別是未來各地細(xì)則的執(zhí)行將對(duì)短期市場(chǎng)需求造成一定的影響，預(yù)計(jì)全年成交總量將在

14、910億平方米之間波動(dòng)，與09年基本相當(dāng)。 時(shí)間：上半年市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，下半年有待觀望 在新國(guó)八條的影響之下，我們預(yù)計(jì)2011年上半年市場(chǎng)可能將進(jìn)入調(diào)整期。新國(guó)八條是在毫無征兆的前提下出臺(tái)如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策，樓市各方最緊急的反應(yīng)就是暫時(shí)觀望，這在過去歷次的調(diào)控中也有所體現(xiàn)。因此短期內(nèi)，導(dǎo)致成交量下滑明顯。下半年市場(chǎng)走勢(shì)仍有待觀望，但我們預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)對(duì)政策逐步消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交可能會(huì)逐步反彈。 中西部城市化進(jìn)程加快 房地產(chǎn)開發(fā)加速 今年樓市調(diào)控的重點(diǎn)是房?jī)r(jià)漲幅過快的一線及部分二線城市，但在經(jīng)歷了短暫的回落后，市場(chǎng)就逐步出現(xiàn)反彈，上海、深圳、杭州等城市房?jī)r(jià)沒有明顯回調(diào)。因此在2011年這些城市仍

15、將是調(diào)控的重點(diǎn)，政策力度可能逐步加大，在政策的高壓下，部分需求將退出市場(chǎng)，從而使得成交量回落。但由于一線以及房?jī)r(jià)較高的二線城市，整體市場(chǎng)供應(yīng)不足，潛在需求旺盛，決定了房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅下跌的可能，總體來看2011年房?jī)r(jià)以平穩(wěn)為主。 中西部和三四線城市受規(guī)劃利好推動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速發(fā)展期，由于價(jià)格泡沫較低，市場(chǎng)以剛性需求為主，明年成交量?jī)r(jià)還將保持較高水平。 政府對(duì)中西部城市和三四線中小城市政策上的扶持，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來機(jī)遇，隨著物流貿(mào)易的轉(zhuǎn)移、內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，使得中西部城市和三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程加速，尤其是上海、北京等一二線城市周邊小城市，由于一二線城市限貸限購(gòu)政策的擠壓，部分資

16、金將轉(zhuǎn)移到周邊小城市中去?？傮w來看，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展前景良好，2011年市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)將持續(xù)保持較高水平,2011宏觀環(huán)境預(yù)測(cè)：通脹預(yù)期壓力猶存 經(jīng)濟(jì)增速可能進(jìn)一步放緩 呈現(xiàn)“前低后高”態(tài)勢(shì) 作為“十二五”的開局之年，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將是明年經(jīng)濟(jì)工作的重要目標(biāo)，但各種下行力量和上行力量相互交織，使得明年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)顯得尤為復(fù)雜。其中下行力量有三：一是在防通脹的要求下，流動(dòng)性回收將成為宏觀調(diào)控重點(diǎn)；二是房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)有可能進(jìn)一步加碼；三是發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩，貿(mào)易不平衡等原因?qū)⑹沟猛獠凯h(huán)境惡化。上行因素有二：一是作為“十二五”的開局之年，新規(guī)劃中所提及的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、民

17、生工程、收入分配改革等內(nèi)容將帶來刺激效應(yīng)；二是城市化加速、“高鐵時(shí)代”到來等因素的釋放，也將為明年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定提供支撐。綜合來看，2011年經(jīng)濟(jì)增速由于基數(shù)影響，普遍預(yù)計(jì)不會(huì)低于9%，且可能呈現(xiàn)“前低后高”的走勢(shì)。,工業(yè)生產(chǎn)增速將會(huì)進(jìn)一步趨緩 十二五”時(shí)期是我國(guó)工業(yè)轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、促升級(jí)的關(guān)鍵戰(zhàn)略機(jī)遇期。明年節(jié)能減排、自主創(chuàng)新、落后產(chǎn)能淘汰等任務(wù)進(jìn)一步加大，各地的工業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將面臨更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，再加上今年同期基數(shù)較高，明年整體工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速將保持穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)。,物價(jià)仍將保持在高位運(yùn)行 通脹壓力猶存 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年要更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通

18、脹預(yù)期的關(guān)系，把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置。盡管隨著國(guó)家穩(wěn)定物價(jià)調(diào)控政策的繼續(xù)實(shí)施，食品價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)會(huì)得到一定的抑制，但這并不意味著通脹風(fēng)險(xiǎn)已過，推升物價(jià)上漲的因素并未消失,2010年房地產(chǎn)經(jīng)歷了三輪嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但并未阻止房?jī)r(jià)上漲的步伐。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲了6.4%；中房信對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅均超過10%，其中?？凇⒑贾?、太原、北京、上海、深圳等城市漲幅超過40%。政策效果從控制房?jī)r(jià)的角度并不理想。 新國(guó)八條出臺(tái) 全面限購(gòu)力度最大 2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)

19、調(diào)控工作，頒布了新的國(guó)八條。2011年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控就此拉開帷幕。本次調(diào)控中全面限購(gòu)令對(duì)市場(chǎng)的沖擊最大。 調(diào)整稅費(fèi)：對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。 差別信貸：對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 增加土地出讓：今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。 限購(gòu)升級(jí)：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)鼐用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用?/p>

20、家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 房產(chǎn)稅試點(diǎn)落地并有望逐步向全國(guó)推廣 1月27日晚，上海、重慶分別出臺(tái)了上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法和重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法及實(shí)施細(xì)則，并從2011年1月28日起實(shí)施，這標(biāo)志著爭(zhēng)論了一年多的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作正式拉開序幕。 從上海、重慶兩市出臺(tái)的房產(chǎn)稅暫行辦法來看，在征收對(duì)象和征收稅率上都低于先前的市場(chǎng)預(yù)期。如上海房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為本市居民家

21、庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，即針對(duì)新增量超額部分征收；而先前市場(chǎng)預(yù)期是對(duì)多套住房的存量部分也一起征收。重慶房產(chǎn)稅在征收稅率上根據(jù)價(jià)格高低不同，分為0.5%、1%和1.2%三檔，也低于先前市場(chǎng)流傳的最高1.5%2%的預(yù)期。這樣做的目的是為了避免市場(chǎng)對(duì)政策實(shí)施的過度反應(yīng)，采取小范圍內(nèi)先行推出，再在實(shí)踐中不斷擴(kuò)大范圍和征收力度，讓市場(chǎng)慢慢的適應(yīng)起來。,2011政策預(yù)測(cè)：樓市調(diào)控持續(xù) 力度進(jìn)一步升級(jí),2011房企發(fā)展預(yù)測(cè)：調(diào)整戰(zhàn)略，積極應(yīng)變,當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛調(diào)整戰(zhàn)略、尋找新的出路以分散風(fēng)險(xiǎn)、順應(yīng)宏觀走勢(shì)。房企戰(zhàn)略調(diào)整的趨勢(shì)主要包括：通過項(xiàng)目合作回

22、避風(fēng)險(xiǎn)，逐步形成行業(yè)寡頭；增加商業(yè)尤其是城市綜合體的比重，以回避政策調(diào)控；尋找新業(yè)務(wù)方向，如：旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等；通過與著名酒店運(yùn)營(yíng)商達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，幫助企業(yè)迅速擴(kuò)張酒店業(yè)務(wù)且提高酒店服務(wù)水平；關(guān)注政府所關(guān)注的保障房建設(shè)，并從中發(fā)掘契機(jī)。 格局：集中度進(jìn)一步上升 企業(yè)發(fā)展路徑現(xiàn)分化 從上榜企業(yè)金額對(duì)全國(guó)商品住宅銷售金額的貢獻(xiàn)率上可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)集中度進(jìn)一步上升。前十大房地產(chǎn)企業(yè)集中度超過10%，而前二十大房企的集中度則突破20%。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前十大房企集中度由90年代的10%發(fā)展至如今的30%，中國(guó)房市的集中度將仍有提升空間，未來將繼續(xù)上升。 戰(zhàn)略：新環(huán)境

23、下企業(yè)戰(zhàn)略六變 （1）戰(zhàn)略調(diào)整一：項(xiàng)目合作開發(fā) 面對(duì)日益高企的地價(jià)及建材原料，房企開發(fā)項(xiàng)目投入越來越大，為應(yīng)對(duì)有所帶來的資金與風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)間合作的項(xiàng)目漸趨頻繁。大企業(yè)在此背景下通過建立利益共同體逐漸形成行業(yè)寡頭。比如，萬(wàn)科與多家國(guó)企進(jìn)行合作，綠城、富力則通過輸出品牌，獲取資本支撐；九龍倉(cāng)與規(guī)模性企業(yè)合作，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 （2）戰(zhàn)略調(diào)整二：開拓二三線城市 盛高置地、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等紛紛在長(zhǎng)春、無錫等二線城市樹立標(biāo)志性項(xiàng)目，彰顯公司建筑實(shí)力，擴(kuò)大品牌影響力，為進(jìn)入二三線城市做好鋪墊。同時(shí)，與地方政府?dāng)y手打造地標(biāo)性建筑物，也幫助公司拉近與政府間的關(guān)系。 （3）戰(zhàn)略調(diào)整三：發(fā)力商業(yè)地產(chǎn) 房企逐漸重視商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利等企業(yè)均加大商業(yè)地產(chǎn)投資比例至20或以上。就在三季度，面對(duì)頻繁的樓市調(diào)控，龍湖地產(chǎn)公開宣布轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，聚焦多業(yè)態(tài)的城市綜合體也成為近期的投資熱點(diǎn)。無獨(dú)有偶，自9月底以來，先后有世茂集團(tuán)、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華瑞置地、綠地等企業(yè)與政府簽署協(xié)議，投資重金打造城市綜合體項(xiàng)目。 （4）戰(zhàn)略調(diào)整四：探索旅游、養(yǎng)老地產(chǎn) 住宅市場(chǎng)飽受宏觀調(diào)控之困；商業(yè)地產(chǎn)又面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，很多企業(yè)都在擴(kuò)大房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域的內(nèi)涵，尋找新的機(jī)遇。對(duì)于資金實(shí)力