龍湖地產(chǎn)細(xì)節(jié)式成本管理.ppt

1、1,龍湖“細(xì)節(jié)式”成本管理 2012.7,龍湖的成本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別 龍湖進(jìn)行“細(xì)節(jié)式”成本管理的原因 龍湖進(jìn)行成本管理的方法,目 錄,龍湖的成本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別,與 傳 統(tǒng) 成 本 管 理 的 區(qū) 別,龍湖成本管理的特征 細(xì)節(jié)化 階段性 動態(tài)性 項(xiàng)目制 系統(tǒng)性 全員參與性 信息化,與 傳 統(tǒng) 成 本 管 理 的 區(qū) 別,市場的要求 傳統(tǒng)成本管理的弊端 1、事后算賬 2、無法預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)，無法保證利潤的實(shí)現(xiàn) 3、管理范圍過窄 開發(fā)速度的加快 1、拿地周期的縮短，要求必須對項(xiàng)目的成本進(jìn)行快速、準(zhǔn)確的判斷； 2、開發(fā)周期的縮短，要求我們必須在最短的時(shí)間內(nèi)能夠拿出滿足市場的產(chǎn)品，過去那種

2、大概計(jì)算成本的方式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在的項(xiàng)目開發(fā)要求了。,進(jìn) 行 細(xì) 節(jié) 式 成 本 管 理 的 原 因,合理利用資源的要求 人力 1、將成本管理流程化，可以有效地控制人力成本； 2、將有些固定的、便于控制的工作交予外委的咨詢公司完成 物力 根據(jù)各項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，將開發(fā)進(jìn)度類似的各項(xiàng)目統(tǒng)一安排采購、 招投標(biāo)，增加甲方的議價(jià)能力，以便有效地節(jié)約和控制成本 信息 進(jìn)行成本的“細(xì)節(jié)式”管理，要求做到信息的對稱和共享 財(cái)力 在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，“細(xì)節(jié)式”成本管理可以合理化使用資金，使資金使用的高峰期和低谷期能夠得到合理的分布,進(jìn) 行 細(xì) 節(jié) 式 成 本 管 理 的 原 因,變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé)

3、成本管理的幾個(gè)要素 目標(biāo)成本管理 招投標(biāo)管理 合同管理 材料設(shè)備采購管理 簽證變更、資金計(jì)劃管理 動態(tài)成本管理 結(jié)算管理 成本信息化管理 考核,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé) 組織架構(gòu)的變革 組織架構(gòu)變更前后的區(qū)別 成本管理中各部門的職責(zé) 造價(jià)采購部的組織架構(gòu) 集團(tuán)對地區(qū)公司的成本管理模式,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,組織架構(gòu)變更前后的區(qū)別,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,成本管理中各部門的職責(zé),龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,

4、龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,集團(tuán)對各地區(qū)公司的成本管理模式,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé) 成本管理的幾個(gè)要素 目標(biāo)成本管理 招投標(biāo)管理 合同管理 材料設(shè)備采購管理 簽證變更、資金計(jì)劃管理 動態(tài)成本管理 結(jié)算管理 成本信息化管理 考核,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,成本管理的幾個(gè)要素 管理主線-目標(biāo)成本 管理核心-合同管理 目標(biāo)成本與實(shí)際成本的轉(zhuǎn)換點(diǎn)-招投標(biāo),龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé) 成本管理的幾個(gè)要素 目標(biāo)成本管理 招投標(biāo)管理 合同管理 材料設(shè)備采購管理 簽證變更、資金計(jì)劃管理

5、 動態(tài)成本管理 結(jié)算管理 成本信息化管理 考核,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,目標(biāo)成本管理 成本的構(gòu)成 成本管理的階段 成本管理中各個(gè)階段的作業(yè)指導(dǎo) 成本分?jǐn)傇瓌t 目標(biāo)成本的分解 成本責(zé)任部門 成本調(diào)整的方式及審批流程 景觀工程和公區(qū)裝飾工程的成本管理 目標(biāo)成本管理中的相關(guān)表格,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,成本的構(gòu)成,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理

6、 的 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,成本分?jǐn)傇瓌t 適用于分期開發(fā)的項(xiàng)目,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,說明： 1、本分?jǐn)偡绞街饕m用于分期開發(fā)的項(xiàng)目； 2、可售面積不含贈送面積，地下車庫按照建筑面積的50%計(jì)算可售面積。,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,1、塔樓的基礎(chǔ)成本=X塔樓面積/（塔樓+裙房+地下室）面積 2、裙樓的基礎(chǔ)成本=X裙房面積/ （塔樓+裙房+地下室）面積+X裙房面積/（裙房+地下室面積 3、地下室的基礎(chǔ)成本= X地下室面積/（塔樓+裙房+地下室）面積X地下室面積/（裙房+地下室）面積+

7、,目標(biāo)成本的分解,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,成本責(zé)任部門,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,成本調(diào)整的方式及審批流程,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,成本敏感分析在工程各階段中的應(yīng)用,設(shè)計(jì)階段 確定成本敏感項(xiàng)目，并確定進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的 各項(xiàng)指標(biāo)（如平米鋼筋量、平米混凝土量、戶型、窗地比等）。 工程實(shí)施階段 （1）節(jié)能工程 （2）外立面工程 （3）園林景觀工程 （4）消防通風(fēng)工程 （5）電梯、閥門等設(shè)備的采購 工程竣工階段 要根據(jù)結(jié)算數(shù)據(jù)，驗(yàn)證前期的分析判斷，為新項(xiàng)目的成本敏感分析提供參考。,景觀工程和公區(qū)裝飾工程成本管理階段,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理

8、 的 方 法,景觀工程和公區(qū)裝飾工程成本管理特點(diǎn) 一、根據(jù)景觀工程和公區(qū)裝飾工程的特性，分階段進(jìn)行成本管理； 二、在投標(biāo)時(shí)需要提供喬木的照片，并和擬中標(biāo)單位共同確認(rèn)喬木來源(即號苗），在乙供喬木不能滿足工程要求時(shí)，采用甲供喬木的方式，乙方保成活和栽植； 三、預(yù)留簽證變更費(fèi)用，比例一般為8-10%； 四、考慮軟景的效果調(diào)整費(fèi)，減少因?yàn)橐圃缘仍蛟斐傻暮炞C變更費(fèi)用； 五、為了保證工程效果和成活率，在絕大多數(shù)地區(qū)公司都有自己的苗圃，石材和用量較大的面層材料采用甲供方式； 六、景觀工程的竣工圖僅作為結(jié)算的參考，以實(shí)際收方的數(shù)量作為結(jié)算依據(jù)。,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,目標(biāo)成本管理中的

9、相關(guān)表格 1、目標(biāo)成本目標(biāo)成本編制模板.xls 2、竣工成本竣工成本模板.xls 3、成本調(diào)整目標(biāo)成本調(diào)整.doc,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé) 成本管理的幾個(gè)要素 目標(biāo)成本管理 招投標(biāo)管理 合同管理 材料設(shè)備采購管理 簽證變更、資金計(jì)劃管理 動態(tài)成本管理 結(jié)算管理 成本信息化管理 考核,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,招投標(biāo)管理 招標(biāo)方式及適用范圍,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,招投標(biāo)的管理流程及須提供的成果,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,說明： 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的組成：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、工程經(jīng)理、研發(fā)經(jīng)理、成本經(jīng)理、營銷經(jīng)

10、理、財(cái)務(wù)經(jīng)理,招投標(biāo)管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)和對策,一、考察和確定入圍單位的風(fēng)險(xiǎn)和對策 等級劃分 限制投標(biāo) 對工程類的考察 對于材設(shè)類的考察,二、投標(biāo)報(bào)價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)和對策,(一）技術(shù)標(biāo)（打分方式存在主觀性,采用符合性評標(biāo)） （二）商務(wù)標(biāo)（不平衡報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)） 不平衡報(bào)價(jià)的三種類型 （1）時(shí)間型不平衡報(bào)價(jià) (2)工程量型不平衡報(bào)價(jià) （3）圖紙和實(shí)際不符部分，先報(bào)低價(jià)，變更后提高單價(jià) 反不平衡報(bào)價(jià)對策 （1）完善招標(biāo)文件和施工合同條款。 （2）改善評標(biāo)方法。 （3）要求投標(biāo)人澄清。 （4）“霸王條款”的使用。,舉例說明不同工程（或材料）招投標(biāo)的管理特征 一、土方、護(hù)壁、降水工程 二、深基坑工程 三、鋁合金門窗工

11、程 四、總包工程 五、景觀工程 六、外電工程 七、消防工程 八、外墻面磚的采購招標(biāo) 九、樣板房所用設(shè)施設(shè)備,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,招投標(biāo)管理中的相關(guān)管理辦法和表格 1、招投標(biāo)管理辦法.doc 2 、招標(biāo)計(jì)劃.xls 3、考察計(jì)劃及評估考察計(jì)劃及評估.rar 4、招標(biāo)文件招投標(biāo)文件總包工程投標(biāo)報(bào)價(jià)樣表.xls及附件（總包工程合同示例）.doc 5、評標(biāo)報(bào)告.rar 6、投標(biāo)澄清函.doc 7、中標(biāo)通知書.doc 8、中標(biāo)結(jié)果通知書.doc,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé) 成本管理的幾個(gè)要素 目標(biāo)成本管理 招投標(biāo)管理 合同管理 材料設(shè)備

12、采購管理 簽證變更、資金計(jì)劃管理 動態(tài)成本管理 結(jié)算管理 成本信息化管理 考核,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,合同管理 合同類型及責(zé)任部門,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,合同管理中需要注意的事項(xiàng) 1、合約規(guī)劃由項(xiàng)目成本經(jīng)理編制，編制的范圍為開發(fā)成本和銷售費(fèi)用； 2、實(shí)際簽訂合同時(shí)，合同經(jīng)辦人須要與合約規(guī)劃進(jìn)行對應(yīng)，成本經(jīng)理負(fù)責(zé)審核； 3、對于工期小于6個(gè)月，總價(jià)較低的工程合同宜采用總價(jià)包干合同；但是對于工期 大于6個(gè)月或者總價(jià)較高的工程合同因?yàn)樵趫?zhí)行過程中存在較多的可變因素，一般不采用總價(jià)包干合同。 4、合同簽訂后，為了使

13、合同中的相關(guān)內(nèi)容具有較好的執(zhí)行性，及時(shí)對供應(yīng)商（含施 工單位）進(jìn)行合同交底，并將交底的會議紀(jì)要作為合同執(zhí)行和合同結(jié)算的有效依據(jù)； 5、合同簽訂生效以后3日內(nèi)完成合同付款計(jì)劃的編制并上傳至成本系統(tǒng)備案。 6、合同執(zhí)行過程中，須及時(shí)對大于5萬元的變更簽證簽訂補(bǔ)充協(xié)議確定工作內(nèi)容和金額； 7、合同執(zhí)行完畢后，及時(shí)對合同進(jìn)行評估，評估的內(nèi)容包括合同內(nèi)容制定的合理性、分析其優(yōu)勢和不足之處以及對供貨商（含施工單位）的評估（包括但不限于其的履約能力、信譽(yù)以及是否可以繼續(xù)合作等）。,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,合同執(zhí)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)和對策,履約保證金 違約金的約定 付款的約定不要產(chǎn)生歧義,合同管

14、理中的相關(guān)表格 1、合約規(guī)劃合約規(guī)劃模板.xls 2、合同統(tǒng)計(jì)臺帳合同統(tǒng)計(jì)臺帳.xls 3、合同執(zhí)行評估表合同執(zhí)行評估表.xls,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé) 成本管理的幾個(gè)要素 目標(biāo)成本管理 招投標(biāo)管理 合同管理 材料設(shè)備采購管理 簽證變更、資金計(jì)劃管理 動態(tài)成本管理 結(jié)算管理 成本信息化管理 考核,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,材料設(shè)備采購管理 供應(yīng)方式及適用范圍,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,材料設(shè)備的采購管理由造價(jià)采購部牽頭并負(fù)責(zé),龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法

15、,材料設(shè)備采購管理 甲供材料設(shè)備的采購方式及適用范圍,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,材料設(shè)備采購管理中的相關(guān)表格 1、供貨計(jì)劃表供貨計(jì)劃表.doc 2、甲供材料采購結(jié)算甲供材料采購結(jié)算表.xls 3、甲供材料領(lǐng)用結(jié)算甲供材料領(lǐng)用結(jié)算表.xls,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé) 成本管理的幾個(gè)要素 目標(biāo)成本管理 招投標(biāo)管理 合同管理 材料設(shè)備采購管理 簽證變更、資金計(jì)劃管理 動態(tài)成本管理 結(jié)算管理 成本信息化管理 考核,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方

16、 法,簽證變更管理 簽證變更類型、辦理?xiàng)l件及責(zé)任部門,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,說明：單項(xiàng)簽證變更的金額原則上不超過5萬元，超過5萬元的簽證變更須要簽訂補(bǔ)充協(xié)議確定價(jià)格和相關(guān)事項(xiàng)。,簽證變更管理制度的簡介 1、簽證變更管理辦法設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定和現(xiàn)場簽證管理辦法.doc 2、現(xiàn)場簽證單現(xiàn)場簽證單.doc 3、設(shè)計(jì)變更（或技術(shù)核定）單設(shè)計(jì)變更（或技術(shù)核定）單.doc 4、現(xiàn)場收方單現(xiàn)場收方單.xls,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,現(xiàn)場簽證的處理原則,審核審批原則(向下優(yōu)先順序遞減) 簽事實(shí)，不直接簽解決結(jié)果。 簽狀況（原始實(shí)際情況）不簽量。 簽工作量不簽消耗。 簽

17、量不簽價(jià)。 簽單價(jià)，盡量不簽總價(jià)。 附件原則 返工簽證(引發(fā)返工的設(shè)計(jì)變更或技術(shù)核定） 返工、隱蔽工程量的簽證（現(xiàn)場收方單） 涉及到第三方扣款的簽證（第三方的扣款通知） 涉及到“合同外新增零星工程”的簽證（工程指令單）,處理簽證問題的準(zhǔn)繩,滿足，合法原則 明確，責(zé)任原則 準(zhǔn)確，合理原則 權(quán)利，舉證原則 證據(jù)，充分原則 缺陷，就低原則,資金計(jì)劃管理,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé) 成本管理的幾個(gè)要素 目標(biāo)成本管理 招投標(biāo)管理 合同管理 材料設(shè)備采購管理 簽證變更、資金計(jì)劃管理 動態(tài)成本管理 結(jié)算管理 成本信息化管理 考核,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的

18、 方 法,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,動態(tài)成本的管理流程 一、動態(tài)成本跟蹤 1、合同簽訂人在簽訂合同時(shí)，須與合約規(guī)劃對應(yīng)，并對付款計(jì)劃進(jìn)行拆分。項(xiàng)目 成本經(jīng)理負(fù)責(zé)復(fù)核。 2、施工圖完成后45天內(nèi)，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)組織完成施工圖預(yù)算，并對目標(biāo)成本 進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)將預(yù)算調(diào)整錄入成本系統(tǒng)。 3、每月25日前由采購工程師將庫存材料費(fèi)用進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)入項(xiàng)目成本。項(xiàng)目成本 經(jīng)理負(fù)責(zé)審查。 4、合同變更( 包括：現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定）所產(chǎn)生的合同金額變化， 按照簽證變更管理辦法的要求進(jìn)行確認(rèn)及審核后7天內(nèi)，由項(xiàng)目成本經(jīng)理 負(fù)責(zé)錄入成本系統(tǒng)。 二、季度成本回顧 1、每季度最后一個(gè)月25日前，合同責(zé)任人對未發(fā)生合同進(jìn)行清理、預(yù)估，對已發(fā) 生合同金額的調(diào)整進(jìn)行確認(rèn)，并匯總提交給項(xiàng)目成本經(jīng)理審核。 2、項(xiàng)目成本經(jīng)理在每季度最后一個(gè)工作日前形成項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（季度） 報(bào)公司和集團(tuán)進(jìn)行審核。,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,動態(tài)成本的管理制度 1、動態(tài)成本管理辦法動態(tài)成本管理辦法.doc 2、動態(tài)成本管理表格動態(tài)成本管理表格.rar,龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法,變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé) 成本管理的幾個(gè)要素 目標(biāo)成本管理 招投標(biāo)管理 合同管理 材料設(shè)備采購管理 簽證變更、資金計(jì)劃管理 動態(tài)成本管理 結(jié)算管理 成本信息化管理 考核,龍 湖