外國人生活社區(qū)調(diào)查報告.ppt

1、境外人員居住調(diào)查報告,中國第六次人口普查結果數(shù)據(jù)顯示，居住在中國境內(nèi)并接受普查登記的港澳臺居民和外籍人員有102萬。 按國籍分，韓國則以120750人，位居第一。美國71493人，占總外籍人員的約12%，排名第二；其余從多到少的國家依次為，日本，緬甸，越南，加拿大，法國，印度，德國，澳大利亞。 數(shù)據(jù)顯示，港澳臺居民和外籍人士，大部分集中居住在廣東?。?1 6138人）及上海市（20 8602人），北京位列第三。以商務為目的的人為最多，為204962人，而分別以就業(yè)和學習為目的人數(shù)與這一數(shù)據(jù)較為相近。,一、全國境外人員概述,二、西安境外人員現(xiàn)狀,截至2010年11月統(tǒng)計，西安市常住境外人員為73

2、62人，是2004年的3倍多。分別來自韓國、日本、美國等40多個國家，其中韓國、日本和美國占較大比例。在西安工作的境外人員大多集中在高新、經(jīng)開、曲江和航空基地等幾個開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)基地。在西安成立的外國領事館有韓國、,陜西省首個社區(qū)外國人服務管理辦公室設在高新區(qū)楓葉新都市，為社區(qū)境外人員提供住宿登記、簽證和居留許可業(yè)務咨詢、涉外法律宣傳等服務。 在楓葉新都市，有境外人員28戶113人，境外人員在高新區(qū)內(nèi)多從事軟件開發(fā)、語言交流、文化傳播等工作。,二、西安境外人員現(xiàn)狀,問題：在西安居住的境外人員遇到的難題之一是其子女入學問題。 目前西安可以接收外籍中小學生的學校有十余家，但大多采用的是中西結合的組合

3、型教學方式，主要服務對象為準備進入歐美大學學習的國內(nèi)學生。只接收外籍學生，實行全英文西式教學的國際學校只有高新國際學校、西安國際學校等三四家。 西安市境外人員子女約有200人，來自19個國家和地區(qū)，生源少成為發(fā)展國際學校的瓶頸。,三、二線城市境外人士居住分析,1、常州,2011年，駐常外籍人口約1萬人，2010年來常境外人員達到7萬多。 主要集中市中區(qū)和新北區(qū)，新北高新技術園區(qū)由于投資環(huán)境優(yōu)越，大量外資企業(yè)云集。以日韓為主，少部分歐美人。,1）境外人員概況,三、二線城市境外人士居住分析,行業(yè)： 由于常州是一個重工業(yè)城市，因而外企投資主要集中在機械類、自動化。 職業(yè)分類： 外籍人士來常主要由于投

4、資，因而，按照職業(yè)大致分為三類：企業(yè)老板、經(jīng)理（分為總經(jīng) 理和部門經(jīng)理）、技術人員。 居住方式： 外籍人士在常州居住方式主要有二種： 居住酒店：主要為短期居住。一兩天-兩三個月。一般為短期居住，也有和酒店簽定長期合同。酒店檔次不同，居住的外籍人士級別也不同。歐美人、老板級別注重生活的品位，因而多選擇較高檔次的酒店；日韓 比較注重實惠，一般居住中等檔次的酒店。總體而言在常住酒店的外籍人士多為歐美人。 租賃住宅小區(qū)：主要為長期居住。半年到一年以上。多為日韓三地。多租賃三房。,三、二線城市境外人士居住分析,2）境外人員特征分析,特征一：來常州主要由于工作，一般一人單獨前往，很少會協(xié)同家人前來； 特征

5、二：在常州出行工具主要為出租車，總經(jīng)理和老板為私家車或單位配車； 特征三：不同國籍休閑愛好差異很大。歐美人在常很寂寞，日韓臺在常很逍遙。歐美人士在常 活動圈子較小，日常休閑方式：喝咖啡、健身、看書、購物（主要到常州購物中心）；臺灣、 韓國、日本人在?；顒虞^豐富，如：唱卡拉OK、打牌、乒乓球； 特征四：經(jīng)常在公司用餐。一天在公司吃飯的頻率在一到兩次，午飯通常在公司吃。晚飯歐美 人在常通常在西式餐廳用餐，日韓臺喜歡集體開伙； 特征五：都有上網(wǎng)的習慣，幾乎每天上網(wǎng)； 特征六：居住有分別。歐美人普遍獨居，日韓臺普遍群居； 特征七：很注重隱私。涉及到收入、年齡、花費個人情況，立刻高度警戒； 特征八：綜合

6、素質(zhì)較高。歐美最高，日本其次，韓臺次之；,三、二線城市境外人士居住分析,3）境外人員對居住物業(yè)的需求,租賃社區(qū)的境外人員主要是外資企業(yè)的高級管理人員、工程師以及財務管理人員，或者做外貿(mào)的商務人士。經(jīng)濟實力強，對居住條件的要求較高對租金的考慮較少。,居住物業(yè)選址：大部分為公司確定，租金均全部由公司支付。愿意在工作地附近居住。 建筑類型：無太多要求，但傾向多層電梯物業(yè)。 戶型要求：歐美人普遍選擇兩室兩廳，四房兩廳；日韓普遍選擇二房、三房，要求大廚房、兩個衛(wèi)生間。 對配套設施的要求：要求滿足基本配套，銀行、超市、干洗店、健身中心、咖啡吧。 對室內(nèi)裝修、配套要求：精裝修，全套家具及家電。韓國要求木地板

7、、地熱。日本人對衛(wèi)生間設施要求 高，如浴缸等。 對室內(nèi)設備的要求：24小時冷熱水供應，凈水系統(tǒng)。 對物業(yè)管理的要求：注重安全，要求24小時保安服務，此外還需要：代理代辦信函、鐵路航空票務服務、 保姆服務、室內(nèi)清潔、送餐、傳真、電腦服務。,三、二線城市境外人士居住分析,3）境外人員對居住物業(yè)的需求,最看重的四點： 注重細節(jié)。歐美注重隱私偏好大房子，喜歡簡潔的裝修；日韓注重廚房、衛(wèi)生間設施，生活習慣決定。 綠化景觀好。 配套設施齊全，如會所、停車場、健身房、網(wǎng)球場、游泳館等一應俱全； 要有完善的物業(yè)保安系統(tǒng)，確保小區(qū)的安全。外國人對物業(yè)的選擇比較嚴 格，除了設施齊備、保安措施周密之外，更注重物業(yè)管

8、理質(zhì)量，而且對小區(qū)安 全性問題尤其重視。,三、二線城市境外人士居住分析,2、成都,1）境外人員概況,目前成都世界500強企業(yè)已超過100多家。在成都外企投資主要集中在IT、制造業(yè)、商業(yè)服務和金融服務業(yè)領域，因此在成都就業(yè)的外國人也多數(shù)分布在這些行業(yè)。 境外人員居住區(qū)域主要集中在城南。主要是看中其居住環(huán)境的文化氛圍以及完善的商務辦公、商業(yè)服務、生活、娛樂等多功能配套；,三、二線城市境外人士居住分析,2）境外人員居住狀況,外籍人士居住板塊劃分板塊 目前成都大部分境外人員分布居住在市中心 區(qū)域和城南區(qū)域；主要分為四大板塊：桐梓林板 塊、棕北板塊、神仙樹板塊、市中心板塊。 桐梓林、神仙樹、市中心板塊集

9、中管理人員及 技術人員。 棕北靠近美國領事館和四川大學，居住的多為 外籍教師和留學生；,三、二線城市境外人士居住分析,2）境外人員居住狀況,各板塊特征 桐梓林板塊，最早成形的外籍人士高端聚集區(qū)域； 代表項目：錦繡花園、中華園、凱萊帝景等項目。 板塊特征：內(nèi)物業(yè)形態(tài)多樣，定位較為高端。在社區(qū)環(huán)境和內(nèi)部配套上都能滿足外籍人士居住需求；由于板塊內(nèi)居住舒適度較高；居住人口高端。房屋租金水平一直居高不下，在此居住的外籍人士群體多數(shù)屬于外企高管，企業(yè)技術專家； 板塊配套：隨著外籍人士在板塊內(nèi)的人數(shù)逐漸增加，板塊內(nèi)自發(fā)的出現(xiàn)了針對外國人服務的場所，高檔的外貿(mào)店、咖啡廳、酒吧、餐廳等娛樂休閑場所。07年由政府

10、打造的歐洲風情街在桐梓林開街，將中國與西方的生活方式、娛樂方式自然的融合起來，使板塊不光成為外籍人士居住的地方，也成為他們在此休閑娛樂的理想場所。,三、二線城市境外人士居住分析,2）境外人員居住狀況,各板塊特征 神仙樹板塊，在桐梓林板塊的基礎上發(fā)展和延伸起來的新興居住區(qū)； 代表項目：中海名城、上?；▓@等。 板塊特征：區(qū)域定位中高端，板快內(nèi)各項目在產(chǎn)品設計和內(nèi)部配套上，都按照中高檔標準進行建設，以滿足高消費人群的居住習慣。 板塊配套：眾多的餐館、酒吧、休閑會所、超市、花店、服飾店等，為區(qū)域內(nèi)提供了豐富的生活配套。,三、二線城市境外人士居住分析,2）境外人員居住狀況,各板塊特征 市中心板塊，傳統(tǒng)城

11、市CBD商務辦公區(qū)域； 代表項目：雅典國際社區(qū)、銀唐國際公寓及各大星級酒店 板塊特征：擁有便利快捷的交通體系，傳統(tǒng)的商務中心區(qū)； 板塊配套：有完整齊全的城市商業(yè)配套設施； 小結：外籍人士對居住環(huán)境和周邊配套都要求較高，并且希望居住地點和工作地點距離較近； 部分外籍人士對于本地文化的向往，更愿意融入本地的居住氛圍，選擇在市中心居住。,3）境外人員特征分析,特征一：工作和生活于成都的外籍人士中，由歐美地區(qū)而來的人士所占比重最大。 特征二：工作原因來到成都。 特征三：多數(shù)為單身。 特征四：眾多大型外資企業(yè)在高新設立公司分部、建設廠區(qū)，因此生活居住區(qū)域集中在城南。 特征五：交通便捷、商業(yè)配套成熟、成都

12、本土氣息濃厚的城市中心區(qū)域受到偏愛。 特征六：租賃方式成為工作和生活的外籍人士取得其在成都的居所的主要手段。 特征七：1年以上的長期租賃是外籍人士租賃房屋的主要方式。 特征八：高管住房問題均由其公司解決，其他人員住房福利補貼高。,三、二線城市境外人士居住分析,三、二線城市境外人士居住分析,4）境外人員對居住物業(yè)的需求,居住物業(yè)選址：對于其所居住區(qū)域的居住氛圍（國際氛圍）、配套設施、生活的便捷性以 及區(qū)域居住的成熟度等條件要求較高。 建筑類型：高端社區(qū)、酒店 戶型要求：居住面積能夠盡量大，尤其是希望廚房與衛(wèi)生間的尺寸能夠大。 200平米以上的戶型成為家庭人口在3人以上的外籍人士的居住首選； 10

13、0-140平米戶型成為眾多家庭人口在1-2人的外籍人士的居住需求； 亦有單身外籍人士表示希望居住面積在70-80平米左右。 居住方式：租賃 對配套設施的要求：運動設施、超市、社區(qū)醫(yī)院。 對物業(yè)管理的要求：安全、私密性、服務周全。,四、國際社區(qū)項目案例,1、上海碧云國際社區(qū),1）項目簡介 位置：位于上海浦東 規(guī)模：占地總面積約4平方公里，為迄今上海規(guī)模最大、社區(qū)配套功能最完善、綜合環(huán)境最具創(chuàng)意特色的新型國際社區(qū)，是上海最適宜外籍人士居住的國際社區(qū)之一。 規(guī)劃：整個國際社區(qū)布局由城市道路劃分為18個地塊，建成了碧云別墅，碧云花園等歐美風格的涉外高檔住宅小區(qū)，總建筑面積達20余萬平方米。,四、國際社

14、區(qū)項目案例,碧云別墅,碧云花園,四、國際社區(qū)項目案例,2）社區(qū)配套 體育休閑方面：建成了以碧云體育休閑中心為主體，兼有健身、游泳、橄欖球、足球等多種運動的配套設施； 社區(qū)商業(yè)方面：已形成了較成熟的商業(yè)街區(qū)，引入了大型超市、特色餐飲、酒吧、品牌專賣店以及金融服務機構、書店、畫廊等現(xiàn)代商業(yè)、文化項目； 教育設施方面：建有專供外籍人士子女就讀的上海德威英國國際學校，上海協(xié)和國際學校以及由歐盟資助的中歐國際工商學院，九年制寄宿制學校上海平和雙語學校等； 醫(yī)療服務方面：建成了全國第一家中外合資醫(yī)院華山醫(yī)院（浦東分院）、婦幼保健醫(yī)院、Worldlink涉外診所、日資德真會牙科診所等。,四、國際社區(qū)項目案例

15、,社區(qū)球場,美格菲運動俱樂部,紅楓路商業(yè)街,經(jīng)營外文圖書和期刊的小店,特色酒吧,上海德威英國學校,中歐國際工商學院,教堂,3）社區(qū)環(huán)境 社區(qū)環(huán)境保護和管理標準已達到國際水準，社區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，根據(jù)不同的地域和功能，因地制宜合理布置人工生態(tài)植物群落，設有防護林綠帶、道路綠地、居住區(qū)綠地和公用綠地等。,四、國際社區(qū)項目案例,4）入住情況 集聚了來自世界60多個國家和地區(qū)近5000余戶外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90左右。全球500強企業(yè)中，已有26家跨國公司亞太區(qū)總裁和高級執(zhí)行官級別的外籍人士入駐，成為上海和浦東新區(qū)外籍人士家庭集聚度最密集的國際社區(qū)。 據(jù)統(tǒng)計，碧云別墅的常年出租率近100，碧

16、云花園一期公寓的常年出租率在90以上。整個社區(qū)已形成以“碧云品牌”為主體，以境外人士為目標群的高檔住宅產(chǎn)品，社區(qū)呈現(xiàn)出濃厚、現(xiàn)代和時尚的國際化氛圍。,四、國際社區(qū)項目案例,四、國際社區(qū)項目案例,2、北京陽光上東,1）項目簡介 位置：位于北京上東區(qū)核心位置 規(guī)模：總占地面積47.53公頃，總建筑面積72萬平米 交通：陽光上東周邊路網(wǎng)發(fā)達，30分鐘到達機場。 規(guī)劃：由10個不同風格的建筑組團組成，多層、小高層、高層等形態(tài)各異的建筑分布其間。,四、國際社區(qū)項目案例,四、國際社區(qū)項目案例,2）社區(qū)配套 商業(yè)：精品店、銀行、郵局、超市、健身中心、西式餐飲等會所 教育配套：小學和幼兒園 酒店：商務型酒店，主力消費人群是國內(nèi)外商務旅行者、國內(nèi)外大中型會議團體、追求新穎酒店享受的一般旅游者、與國際機場相關行業(yè)的短期客戶。,商業(yè),幼兒園,酒店,五、空港建設國際社區(qū)思考,1、區(qū)域環(huán)境 目前空港新區(qū)處于建設初期，大型企業(yè)（500強、外企）入駐少，常駐人口少、區(qū)域配套缺乏，雖然距離機場近交通便利，但居住環(huán)境有待發(fā)展。 2、境外人員對物業(yè)需求 1）境外人員選擇物業(yè)集中于工作周邊，對配套設施、生活便捷性以及區(qū)域成熟度等條件要求較高。 2）租賃方式成為其取得居所的重要手段；購買住房比例小。對