中原_深圳觀瀾湖高爾夫產(chǎn)品解析_51頁.ppt

1、地產(chǎn)新政下的 觀瀾湖,一、國家房地產(chǎn)政策導(dǎo)向分析,三、深圳城市規(guī)劃分析,二、觀瀾湖“活地”開發(fā)理念,四、觀瀾湖別墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),目錄,一、國家房地產(chǎn)政策導(dǎo)向分析,主要政策法規(guī)列表,關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 國土資源部2003年9月14日, 嚴(yán)格控制高檔商品住宅用地，停止申請(qǐng)報(bào)批別墅用地。 ,停止 申請(qǐng)報(bào)批,采取措施落實(shí)嚴(yán)格保護(hù)耕地制度的通知 國土資源部2003年11月17日, 對(duì)不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目、不切實(shí)際的“形象工程”、“政績(jī)工程”、別墅項(xiàng)目、高爾夫項(xiàng)目，一律不得報(bào)批用地。 ,（四）嚴(yán)把用地審批關(guān)，加強(qiáng)批后實(shí)施監(jiān)管,一律停批,國務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停新建高爾夫球場(chǎng)的

2、通知 國務(wù)院辦公廳2004年1月10日, 自本通知印發(fā)之日起至有關(guān)新的政策規(guī)定出臺(tái)前，地方各級(jí)人民政府、國務(wù)院各部門一律不得批準(zhǔn)建設(shè)新的高爾夫項(xiàng)目。 ,一、暫停新的高爾夫球場(chǎng)建設(shè),二、清理已建、在建的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目。,停止新批 /清理已建,關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 國土資源部2006年5月30日, 嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定，從即日起，一律停止其供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進(jìn)行全面清理。 ,三、確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實(shí)處,堅(jiān)決執(zhí)行,主要政策法規(guī)列表,國八條國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 國務(wù)院辦公廳2005年3月2

3、6日,深八條深圳市人民政府關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見 深圳市人民政府2005年3月28日,主要內(nèi)容：,一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作,二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任,三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求,五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期,六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行,七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施,八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查,國八條國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 國務(wù)院辦公廳2005年3月26日,深八條深圳市人民政府關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見 深圳市人民政府2005年3月28日,主要調(diào)控思想：,1、防止房?jī)r(jià)

4、增漲過快（2年內(nèi)全額征收5%營業(yè)額）,2、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)（缺乏硬性指標(biāo)）,3、規(guī)范房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)（廣告推廣、信息公開）,規(guī)范房地產(chǎn) 銷售行為,穩(wěn)定房地產(chǎn) 價(jià)格,回顧05年“國八條”后的深圳市場(chǎng),下跌期,回漲期,下跌期,回漲期,市場(chǎng)僅用兩個(gè)月 就消化政策影響,下跌期,回漲期,下跌期,回漲期,市場(chǎng)僅用兩個(gè)月 就消化政策影響,主要政策法規(guī)列表,穩(wěn)定房?jī)r(jià) 規(guī)范市場(chǎng) 缺乏硬指標(biāo),國六措施溫家寶主持常務(wù)會(huì)研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六條措施 國務(wù)院辦公廳2006年5月17日,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知 國務(wù)院辦公廳2006年5月24日,關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房

5、價(jià)格的意見 建設(shè)部 國土資源部等九部2006年5月24日,2006年國家組合拳式房地產(chǎn)調(diào)空措施,國十五條,【政策分析】： 1、5月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施，俗稱“國六條”，“國六條”是一個(gè)指導(dǎo)性的措施，它的出臺(tái)已經(jīng)給市場(chǎng)帶來了一定的警示作用。 2、而此次九部門的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見，則可以說是“國六條”的一個(gè)細(xì)則。 3、縱觀整個(gè)意見，六大部分十五條措施、九個(gè)硬化指標(biāo)，可以看出政府對(duì)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，此次意見的出臺(tái)相比2005年5月11日出臺(tái)的“意見”有過之而無不及。,主要政策法規(guī)列表,中央表態(tài) 九部委聯(lián)合下文 9硬性指標(biāo),穩(wěn)定房?jī)r(jià) 規(guī)范市場(chǎng)

6、 缺乏硬指標(biāo),近期城市住房建設(shè)規(guī)劃9月底前公布； 90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上； 空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物； 項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款； 國家明確個(gè)人住房貸款首付比例：不低于三成； 居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型； 土地閑置2年將被收回使用權(quán)； 購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅； 各地城市年內(nèi)安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)；,此次意見是一個(gè)組合拳，從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)入手，利用稅收、信貸、土地政策等手段，同時(shí)以行政手段規(guī)范市場(chǎng)管理，完善市場(chǎng)秩序。與以往較為機(jī)動(dòng)的政策不同的是，這次意見共有9個(gè)硬性指標(biāo)。,（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例

7、“十一五”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。,與觀瀾湖最密切的措施1,（六）保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng) 各級(jí)城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供

8、應(yīng)總量的70；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。,與觀瀾湖最密切的措施2,國家房地產(chǎn)政策導(dǎo)向影響綜述,1、土地供應(yīng)環(huán)節(jié)停批別墅用地,2、產(chǎn)品雷同可能性停批高爾夫用地,3、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)大大減少大面積別墅產(chǎn)品,因?yàn)橄∪?所以珍貴,二、觀瀾湖“活地”概念,華僑城地產(chǎn)自成立以來，始終秉承“在花園中建城市”的開發(fā)理念，已經(jīng)將華僑城4.8平方公里的城區(qū)建設(shè)成了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套完善、文化氛圍濃郁的高尚生活居住區(qū)，營造出了蜚聲中外的人居環(huán)境。 自2001年起，華僑城地產(chǎn)就開始了

9、旅游主題地產(chǎn)開發(fā)模式的實(shí)踐，其開發(fā)的波托菲諾是這一模式的典范作品。先后建成了東方花園、海景花園、湖濱花園、錦繡花園、中旅廣場(chǎng)和波托菲諾等高檔樓盤。,招商地產(chǎn)全稱招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，成立于1984年，是國家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司和中國最早的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。從蛇口工業(yè)區(qū)地產(chǎn)開發(fā)起家，蛇口工業(yè)區(qū)總占地面積10.85平方公里，現(xiàn)已累積開發(fā)面積超過600萬平方米。,駿豪集團(tuán)：橫跨深圳、東莞兩地城市運(yùn)營商,整體運(yùn)營面積 20平方公里,70年持續(xù)升值的“活地”別墅,50億港幣奢侈配套,五星度假休閑酒店 （駿豪酒店、賽維納）,亞洲最大網(wǎng)球中心 （51塊網(wǎng)球場(chǎng)）,亞洲最大的觀瀾湖國際頂級(jí)時(shí)尚SP

10、A， 總占地面積達(dá)20000平方米,占地面積達(dá)80000的三大高爾夫會(huì)所,擬建中的商業(yè)配套，締造完美社交生活平臺(tái),觀瀾湖12年不斷投入營造的 人文環(huán)境與品位,持續(xù)投入的城市運(yùn)營理念 持續(xù)增值的觀瀾湖板塊,三、深圳城市規(guī)劃分析,“功能拓展、活力之城強(qiáng)大的綜合實(shí)力、高效的交通體系、優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境”,觀瀾湖板塊 交通配套發(fā)展前景,【觀瀾湖長(zhǎng)堤認(rèn)籌客戶調(diào)研問卷分析結(jié)果1】： 約65%客戶認(rèn)為30分鐘內(nèi)到達(dá)市區(qū)為 可接受時(shí)間 (有效客戶樣本數(shù)40個(gè),占總體比例約34%),觀瀾湖至主要地點(diǎn)車程時(shí)間： 觀瀾湖 至 市區(qū) 約25分鐘 觀瀾湖 至 南山 約40分鐘 觀瀾湖 至 深圳國際機(jī)場(chǎng) 約30分鐘 觀瀾湖 至 皇崗口岸 約35分鐘,四、觀瀾湖別墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),前后無遮擋，開闊視距，永遠(yuǎn)站在風(fēng)景第一線,觀瀾湖產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)1單線形規(guī)劃,傳統(tǒng)塊狀規(guī)劃,某地產(chǎn)公司龍華項(xiàng)目,傳統(tǒng)塊狀規(guī)劃,某地產(chǎn)公司寶安項(xiàng)目,傳統(tǒng)塊狀規(guī)劃,某地產(chǎn)公司梅林關(guān)口項(xiàng)目,觀瀾湖產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)2絕佳景觀、環(huán)境,觀瀾湖產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)3專屬18洞短桿球場(chǎng),觀瀾湖產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)4戶型可靈活分拆組合,觀瀾湖產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)51：4超高贈(zèng)送面積,觀瀾湖產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)6雙首層設(shè)計(jì),結(jié)束別墅半成品狀態(tài) 開創(chuàng)別墅全享受時(shí)代,“升值的實(shí)在太快了！”陳女士 籌號(hào)