XXXX113合肥恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案

1、XXXX113合肥恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案合肥恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案編制：審核：批準(zhǔn)：日期 :金碧物業(yè)有限公司合肥分公司恒大中央廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中心目錄一、項(xiàng)目概況 .2（一）位置及區(qū)域環(huán)境 .2（二）建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo). . 3（三）客戶定位 . .4二、項(xiàng)目特點(diǎn) .4三、管理定位及管理模式 .5（一）物業(yè)管理定位 . .5（二）物業(yè)管理模式 . .5四、整體管理思路及創(chuàng)新舉措.5（一）整體管理思路 . .5（二）創(chuàng)新舉措 . .7五、差異化管理標(biāo)準(zhǔn) . .8六、客服中心管理架構(gòu) .15七、定崗定編方案及職責(zé) .16八、物業(yè)構(gòu)成及業(yè)務(wù)分?jǐn)偨y(tǒng)計(jì).18九、定編人數(shù)的原因分析 .19十、裝備配

2、置計(jì)劃 .19（一）辦公設(shè)備（二）維修裝備（三）安防裝備. . 19. . 20. . 21十一、費(fèi)用測(cè)算22（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算221/35一、項(xiàng)目概況（一）位置及區(qū)域環(huán)境恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目位于安徽省合肥市瑤海區(qū)勝利路以西、明光路以北，西至廬橋路，北至瑯琊山路，靠近逍遙津公園、汽車客運(yùn)總站、合肥火車站，交通便捷、區(qū)域地理環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)目規(guī)劃用地位于城市商業(yè)中心繁華區(qū)，距合肥火車站僅2 公里，緊鄰城市主次干道勝利路、明光路，交通便捷，建設(shè)中的地鐵1 號(hào)線從地塊東側(cè)經(jīng)過，并在地塊東南角設(shè)有站點(diǎn)。項(xiàng)目南面為城區(qū)最大開放式古跡公園逍遙津，景觀資源優(yōu)越，周邊設(shè)備齊全成熟。有大型商業(yè)綜合體、高檔酒店、商業(yè)步

3、行街等。項(xiàng)目?jī)?nèi)部為凈地，地勢(shì)較為平整。恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃用地約363.26畝，占地 25 公頃，共計(jì) 7 個(gè)地塊，分別被市政道路隔開，總?cè)莘e率4.39 。項(xiàng)目包括高層住宅、辦公、酒店、商業(yè)街區(qū)以及配套功能。總建筑面積137.14萬方，其中住宅面積51.26 萬方，商業(yè)面積20.55 萬方，地下商業(yè)面積6.67 萬方，超高層辦公、酒店面積20.24萬方，商務(wù)寫字樓13.32萬方。地塊北部主要為高檔住宅區(qū)，南部為集中商業(yè)、酒店及辦公區(qū)。住宅區(qū)域設(shè)計(jì)分高層和超高層及商業(yè)步行街，南部的大型集中商業(yè)辦公區(qū)域，超高層辦公寫字樓。恒大中央廣場(chǎng)共計(jì)規(guī)劃住宅51.26 萬方，分別位于 1#（295944方）、

4、2# （102493方）、3# （54302方）、5# （59866方）地塊，建成23 棟32 個(gè)單元 26-49層高層及超高層高檔精裝大宅，構(gòu)筑大合肥最最壯觀的空中豪宅。在劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)構(gòu)思，根據(jù)小區(qū)所處的地理環(huán)境特征，充分結(jié)合地形及現(xiàn)狀條件，以社會(huì)化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)，2/35力求做到布局合理，用地經(jīng)濟(jì)，設(shè)施完善，配套齊全，生活方便，環(huán)境優(yōu)雅，品味高雅、可持續(xù)發(fā)展社區(qū)。多種戶型設(shè)計(jì)滿足不同人群的需求，各戶型方便緊湊，功能分區(qū)合理，做到了“面積不大功能全，占地不多環(huán)境美，造價(jià)不高品質(zhì)優(yōu)”的特點(diǎn)，戶型設(shè)計(jì)充分考慮了新規(guī)范的制約因素，使戶型更合理。同時(shí)充分考慮用地周圍道路的影響。在

5、整體空間布局上，交通流線設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)體系、景觀綠化等進(jìn)行全面協(xié)調(diào)，合理搭配，形成結(jié)構(gòu)清晰、空間序列層次分明、富有特色的環(huán)境。園林景觀的整體風(fēng)格為歐式皇家園林，與“歐陸新古典主義”的建筑風(fēng)格相得益彰，彰顯出尊貴、精致、氣派的歐洲巴洛克風(fēng)格。園林以大面積的核心水景為特色，利用大型的地面羅紋鋪裝、修剪成型的植物色塊，結(jié)合自然生態(tài)的人工湖森林景觀及觀賞性較強(qiáng)的植物景觀， 同時(shí)穿插多樣的歐式雕塑和特色花缽，從而營(yíng)造出浪漫而華麗的歐式皇家水岸園林。（二）項(xiàng)目住宅地塊建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目住宅部分一共有 4 個(gè)地塊，均被市政道路分開，設(shè)置八個(gè)出入口，流暢的道路系統(tǒng)，體現(xiàn)“人車分流”的基本原則，所有車輛在小區(qū)外

6、入口即直接進(jìn)入地下停車場(chǎng)方便住戶的生活與出行。小區(qū)內(nèi)部環(huán)形主干道及景觀軸的設(shè)置，使小區(qū)內(nèi)組團(tuán)分區(qū)明確。根據(jù)規(guī)劃條件，整個(gè)項(xiàng)目分為3 期開發(fā)，具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：3/35恒大中央廣場(chǎng)住宅項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)名稱數(shù)值單位備注1規(guī)劃用地總面積183536.40m 22地上總建筑面積589423m 23住宅512605m 24公共配套建筑2694m 25物業(yè)管理1550m 26其中社居用房1475m 27商業(yè)65725m 28幼兒園2939m 29綜合樓2435m 210地下總建筑面積177300m 211地下商業(yè)25484m其中12地下車庫(kù)151816m 213居住總戶數(shù)4037戶14居住總?cè)藬?shù)1

7、2198人戶均 3.2人15建筑密度22%16綠地率38.85%17容積率3.2-18機(jī)動(dòng)車停車位10271輛19其中地上5134輛4/3520地下5137輛21機(jī)動(dòng)車停車位5418輛22地面車位738輛其中23地下停車4680輛（三）客戶定位2012 年合肥全市生產(chǎn)總值 （GDP ）4164.3億元，占安徽省的 24.2% ；按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) 13.6% ，漲幅高于全國(guó)、全省平均水平，居中國(guó)中部省會(huì)城市第四，居武漢、長(zhǎng)沙、鄭州之后。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 25434 元，農(nóng)民人均純收入 9081 元，人均 GDP 達(dá) 5.537 萬元。2013年上半年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 1952.1 億元

8、，同比增長(zhǎng) 11.3% ，增幅分別高于全國(guó)、全省 3.7 個(gè)和 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。合肥恒大中央廣場(chǎng)定位城市高端住宅，采用最優(yōu)規(guī)劃、最佳設(shè)計(jì)、最高施工標(biāo)準(zhǔn)、最優(yōu)裝修標(biāo)準(zhǔn)、最佳園林、最完美配套等全系列高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，目標(biāo)客戶針對(duì)合肥地區(qū)中高端職業(yè)階層。根據(jù)合肥當(dāng)?shù)厥杖牒捅卷?xiàng)目配套設(shè)施的綜合考慮，我們未來的客戶群體主要有：一是公務(wù)員群體，主要以安徽省直及合肥市機(jī)關(guān)單位為主，高收入人群，同時(shí)又享有較為穩(wěn)定的工資和社會(huì)保障，有二次置業(yè)傾向與能力；二是以商界成功人士和高薪階層白領(lǐng)為主體，且二次置業(yè)者在整體購(gòu)房者中所占的比例較高；三是周邊城市高收入群體；四是投資客，看好大盤的升值保值能力；五是養(yǎng)老客戶，選擇

9、一個(gè)好環(huán)境安度晚年；六是周邊升級(jí)客戶，現(xiàn)有住房面積小環(huán)境差，改善居住條件等二、項(xiàng)目特點(diǎn)1 、恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目住宅區(qū)域分部在四個(gè)地塊，且均被市政道路阻隔，樓盤面積較大，給物業(yè)服務(wù)帶來一定的困難。2 、恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目配套商業(yè)較多，業(yè)態(tài)復(fù)雜，管理難度大。5/353 、恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目周圍環(huán)境復(fù)雜，人流量大，容易產(chǎn)生治安隱患。如何做好小區(qū)安全防范工作，是本項(xiàng)目物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一。4 、小區(qū)購(gòu)買群體以高收入階層為主體，且二次置業(yè)者在整體購(gòu)房者中所占的比例較高。他們具有較高的文化素質(zhì)，擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，他們追求時(shí)尚和前沿的生活方式，注重物業(yè)管理的品位和質(zhì)素等特點(diǎn)。他們買房要求的不僅僅是買一套房子

10、，而是買一個(gè)家，買的是實(shí)物與服務(wù)相結(jié)合的綜合體，要求體現(xiàn)的不僅僅是對(duì)于物業(yè)的管理，更重要的是滿足業(yè)主的各項(xiàng)生活需求，是對(duì)人的服務(wù)。他們注重物業(yè)公司提供全方位的增值特約服務(wù)，以滿足業(yè)主的居住需求。5 、合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)最高政府指導(dǎo)價(jià)為 1.44/ 月（含水電公攤），經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，合肥市已交付住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均在 1.44元 / 月以內(nèi)。這給我們新項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)帶來很大壓力。6 、在目前的商品房市場(chǎng)中，精裝房的房產(chǎn)品在市場(chǎng)中仍然較少，加上精裝修施工量特別集中，難免產(chǎn)生較多裝修質(zhì)量的問題，同時(shí)社會(huì)上對(duì)房屋裝修的相關(guān)知識(shí)有著各種渠道的普及，使得業(yè)主在入戶領(lǐng)房時(shí)，對(duì)相關(guān)裝修中出現(xiàn)的問

11、題提出各種要求，使得物業(yè)服務(wù)工作難度成倍加大。7 、合肥屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，溫暖濕潤(rùn)，利于綠化植被生長(zhǎng)，有利于提高環(huán)境品質(zhì)。8 、項(xiàng)目業(yè)主以高收入階層為主體，教育程度和綜合素質(zhì)較高，便于我們提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)。三、管理定位及管理模式（一）物業(yè)管理定位合肥作為安徽省的省會(huì)，隨著合肥市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，居民對(duì)物業(yè)服務(wù)要求相對(duì)較高。依照合肥市政府物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，合肥市物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行“一費(fèi)制” ，且物業(yè)服務(wù)費(fèi)普遍較低，從物業(yè)公司成本測(cè)算和營(yíng)銷角度看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)過高將不利于房產(chǎn)銷售，故物業(yè)服務(wù)定位為舒適、溫馨、整潔、安全的中高檔物業(yè)服務(wù)。（二）物業(yè)管理模式物業(yè)服務(wù)中心提供

12、 24 小時(shí)“家居式”物業(yè)服務(wù)，貫徹“急業(yè)主所急，6/35想業(yè)主所想，全心全意為業(yè)主服務(wù)”的質(zhì)量方針，執(zhí)行“過程與結(jié)果雙滿意”的工作原則，與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系。四、整體管理思路及創(chuàng)新舉措根據(jù)“舒適、溫馨、整潔、安全”的物業(yè)服務(wù)定位，本項(xiàng)目將以集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化管理模式為基礎(chǔ)，結(jié)合合肥市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從客戶服務(wù)、安全防范、環(huán)境管理、設(shè)備維護(hù)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、社區(qū)文化、成本控制七個(gè)方面著手，讓業(yè)主擁有一個(gè)舒適、溫馨、整潔、安全的居住環(huán)境，從而樹立良好的公司品牌形象。具體如下：（一）整體管理思路1 、牢固樹立“貼心管家”形象，提供細(xì)致、周到物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)水平的高低， 直接體現(xiàn)在我們

13、的服務(wù)是否細(xì)致、周到。因此，在客戶服務(wù)方面， 我們向廣大業(yè)主提供全方位的細(xì)致、周到服務(wù)，做到“事事有著落，件件有回音” ，牢固樹立起業(yè)主“貼心管家”形象。2 、智能化安防系統(tǒng)與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匕卜来胧闃I(yè)主提供安全的家現(xiàn)代化的安防系統(tǒng)是以智能化系統(tǒng)的配備為主，科學(xué)合理的布崗、經(jīng)培訓(xùn)可按管理規(guī)程上崗執(zhí)勤的保安員以及訓(xùn)練有素地處理應(yīng)急事件的保安隊(duì)伍為輔，形成了為區(qū)內(nèi)公共財(cái)產(chǎn)的防范以及區(qū)內(nèi)人員進(jìn)出有效地控制，以期達(dá)到安防工作目標(biāo)。3 、高度重視環(huán)境管理，全員參與，創(chuàng)造優(yōu)美舒適、干凈、和諧的居住環(huán)境。我們將環(huán)境保護(hù)工作納入物業(yè)管理日常工作中。設(shè)立專人負(fù)責(zé)，齊抓共管。擬定制度，及時(shí)監(jiān)督，并邀請(qǐng)居民代表組成環(huán)保小組

14、，義務(wù)監(jiān)督溝通信息，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。另外，也定期對(duì)保潔人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，打造良好的服務(wù)意識(shí)。 在綠化管理上， 客服中心將根據(jù)小區(qū)的綠化規(guī)劃特點(diǎn)，合理劃分管理區(qū)域，抓好綠化管理工作。同時(shí)，結(jié)合集團(tuán)園林管理的標(biāo)準(zhǔn)開展管理，從而打造恒大城花園式 “綠色 ” 住宅小區(qū)。4 、設(shè)施設(shè)備分區(qū)管理，提倡“保養(yǎng)優(yōu)于維修”的管理理念，有效降低設(shè)施設(shè)備的故障率和維修成本。針對(duì)小區(qū)各區(qū)域的設(shè)施設(shè)備，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的保養(yǎng)7/35計(jì)劃及巡查制度，嚴(yán)格設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)過程，并不定期抽查各區(qū)域保養(yǎng)情況從而降低設(shè)施設(shè)備的故障率和維修成本。5 、建立強(qiáng)有力的激勵(lì)考核機(jī)制，提高員工團(tuán)隊(duì)整體作戰(zhàn)能力。高效率的物業(yè)服務(wù)團(tuán)

15、隊(duì)需要建立科學(xué)、合理的量化績(jī)效考核機(jī)制，通過工作量化，目標(biāo)考核，做好分工明確、責(zé)任到人，同時(shí)進(jìn)行量化考核、獎(jiǎng)勤罰賴，提高團(tuán)隊(duì)整體作戰(zhàn)能力。6 、開展社區(qū)文化活動(dòng)，打造和諧的人文社區(qū)環(huán)境社區(qū)文化是創(chuàng)造小區(qū)良好人文環(huán)境和提高住戶生活品味的重要手段，也是實(shí)施物業(yè)管理的潤(rùn)滑劑。日常的工作管理中，在考慮全體業(yè)主多層次需要的基礎(chǔ)上，突出老人和小孩的地位與需求，在時(shí)間分布上既考慮節(jié)日重大性活動(dòng)，又考慮平日經(jīng)常性活動(dòng)。根據(jù)不同層次的需求，實(shí)現(xiàn)社區(qū)文化的有效開展。7 、全力配合地產(chǎn)開發(fā)銷售，妥善處理工程遺留問題在開發(fā)銷售階段，我們通過優(yōu)質(zhì)的對(duì)客服務(wù)，向潛在的業(yè)主展示物業(yè)員工和物業(yè)服務(wù)良好的形象和品質(zhì)， 倡導(dǎo)“買

16、房即是買物業(yè)服務(wù)” 的理念；在業(yè)主入伙階段，我們將全力做好物業(yè)服務(wù)工作，積極配合地產(chǎn)公司妥善處理戶內(nèi)工程遺留問題，可以在一定程度上彌補(bǔ)地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)中存在的一些不足，同時(shí)，在處理工程遺留問題過程中，讓業(yè)主充分感受到物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，體現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)的保值、增值。8 、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能，完善成本控制物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來源較少，我們將充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強(qiáng)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、成本考核等方面入手，減少各種不必要的開支和浪費(fèi)，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)有效降低管理成本。（二）創(chuàng)新舉措1 、貫徹集團(tuán)管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際，設(shè)立規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，巧妙化解矛盾物業(yè)管理

17、是一項(xiàng)非常煩瑣的工作， 考慮到從業(yè)人員流動(dòng)性較大的特點(diǎn)，為保證物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，需對(duì)物業(yè)管理的每個(gè)過程和每個(gè)環(huán)節(jié)都制定8/35規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格要求所有物業(yè)管理人員必須按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范服務(wù)。2 、提倡互動(dòng)性管理，建立業(yè)主溝通平臺(tái)為拉近與業(yè)主之間的距離，需開展多項(xiàng)活動(dòng)，建立互動(dòng)溝通的平臺(tái)。如定期舉行業(yè)主代表座談會(huì)，建立客戶服務(wù) QQ 群和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，從而提高業(yè)主主人翁意識(shí)，共同參與小區(qū)管理。3 、倡導(dǎo)情感服務(wù)理念，建立親密、融洽的業(yè)主關(guān)系網(wǎng)。在日常物業(yè)服務(wù)過程中，如逢業(yè)主生日和婚慶時(shí)送上卡片祝福、在重要節(jié)日以短信、卡片、代表性小禮品等方式送上節(jié)日的溫馨問候等，加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)主之間的情感溝通。4 、充

18、分發(fā)掘社區(qū)資源，廣泛開展各項(xiàng)社區(qū)有償服務(wù)等物業(yè)管理延伸服務(wù)。充分利用小區(qū)業(yè)主的現(xiàn)有資源， 開展切實(shí)可行的物業(yè)延伸服務(wù)， 以“利民、便民”的宗旨服務(wù)于業(yè)主，同時(shí)有效地拓展物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)收入；為合理有效的實(shí)現(xiàn)增收創(chuàng)收， 小區(qū)需結(jié)合實(shí)際完善管理。 如為業(yè)主提供洗車、房產(chǎn)中介、家政等延伸有償服務(wù)等。五、差異化管理標(biāo)準(zhǔn)因本項(xiàng)目處在鬧市區(qū)，在合肥市屬于高檔樓盤，物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用酬金制計(jì)費(fèi)方式，根據(jù)取之于業(yè)主，用之于業(yè)主的原則，結(jié)合合肥市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 甲級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要求， 特制定差異化管理標(biāo)準(zhǔn)如下：合肥恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目差異化管理標(biāo)準(zhǔn)序內(nèi)服務(wù)要求號(hào)容（ 1 ）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，并設(shè)物業(yè)服務(wù)中

19、心，公示服務(wù)電話；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。物 業(yè)（2 ）在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)1 服 務(wù) 印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)中心目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（3 ）配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等辦公設(shè)9/35234施及辦公用品；辦公場(chǎng)所整潔有序，設(shè)置專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。（ 1 ）小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理持證上崗， 有十年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷，五年以上大型項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。（ 2 ）綜合管理部、客服部、工程維修部負(fù)責(zé)人均本科畢業(yè)，五年以上工作經(jīng)驗(yàn)，三年以上物業(yè)行業(yè)同等崗位

20、工作經(jīng)驗(yàn)。（ 3 ）客服主管、物業(yè)主管、行政人員、客服助理、物業(yè)助理管 理人 員第一學(xué)歷均為本科，具有三年以上物業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，工程維修人員和 服 專科以上學(xué)歷，五年以上同崗位工作經(jīng)驗(yàn)。務(wù) 人（4）秩序維護(hù)部經(jīng)理高中以上學(xué)歷，退伍軍人，三年以上物員 要業(yè)行業(yè)同等崗位工作經(jīng)驗(yàn)，保安員均為退伍軍人，身高1.70米以求上， 35周歲以下。（ 5 ）管理人員、專業(yè)操作人員按規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。（ 6 ）管理人員服裝統(tǒng)一，佩戴工牌，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明，服務(wù)主動(dòng)熱情。服 務(wù) 物業(yè)服務(wù)中心提供 24 小時(shí)“家居式”物業(yè)服務(wù)，及時(shí)處理時(shí)間 各種臨時(shí)或突發(fā)事件。（ 1 ）制定小區(qū)物業(yè)管

21、理與服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。（ 2 ）建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。日 常（3 ）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系， 定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、 考核。管 理（4 ）建立物業(yè)管理檔案（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理與 服務(wù)檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運(yùn)行檔案、內(nèi)部管理檔案等），設(shè)有專職人員、檔案資料室；歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。（5 ）使用專業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、 物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。10/35（ 6 ）按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建

22、立裝飾裝修管理服務(wù)制度。受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記， 與業(yè)主或使用人、 施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)；裝飾裝修期間，客服部、工程部每日巡查 1 次，秩序維護(hù)部每日巡查 2 次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄；業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時(shí)告知并勸阻，拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會(huì)，并在小區(qū)內(nèi)公示；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理；裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。（7 ）在物業(yè)服務(wù)中心前臺(tái)、 每棟樓宇大堂公示 24 小時(shí)服務(wù)電話、董事長(zhǎng)信箱。水、電、氣等急迫性報(bào)修半個(gè)小時(shí)內(nèi)，

23、一般修理 1 日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位；對(duì)業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投拆在 24 小時(shí)內(nèi)處理回復(fù)；有報(bào)修、維修、處理記錄，維修完成后 24 小時(shí)內(nèi)回訪，回訪率 100% 。（ 8 ）小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，定期巡視檢查并做好記錄，包括各棟、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)識(shí)、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)識(shí)。（ 9 ）涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ?，履行告知義務(wù)。（ 10 ）按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范管理，使用專項(xiàng)維修資金。（ 11 ）每周組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查

24、，做好記錄。（ 12 ）每年組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。（ 13 ）做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。（14 ）每年至少公開征集 2 次物業(yè)服務(wù)意見， 問卷率達(dá)到實(shí)際入住業(yè)主 80% 以上，公示整改情況。（ 15 ）在小區(qū)醒目位置設(shè)立公共信息欄；配合有關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。11/35公共區(qū)域5 衛(wèi)生保潔服務(wù)（ 16 ）按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。（ 17 ）按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。（18 ）能提供八種以上特約服務(wù) （有償）和六種以上便民（無償）服務(wù)；重

25、要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾；每年組織四次以上的社區(qū)文化活動(dòng)。（ 19 ）專項(xiàng)服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)；專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書；專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明；對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。（ 20 ）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（ 21 ）對(duì)小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告有關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。一、 生活垃圾的收集、清運(yùn)（ 1 ） 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每棟樓宇按單元設(shè)置垃圾收集容器，園

26、區(qū)公共部位設(shè)置果皮箱。（ 2 ） 生活垃圾實(shí)行分類收集。（ 3 ）每周清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。每月進(jìn)行一次全面消殺。（ 4 ） 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾收集場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。（ 5 ） 保潔車外觀整潔、擺放整齊。二、 物業(yè)共用部分清潔（一）樓內(nèi)（ 1 ） 每日清潔 2 次、每日清拖 1 次大堂地面，擦凈玻璃門、柱、扶手、消防設(shè)備，刮凈 2 米以下玻璃、墻面、噴灑空氣清12/35新劑。（ 2 ）每周擦拭 5 次信報(bào)箱，清洗或清擦玻璃， 大理石地面保養(yǎng)，清潔室內(nèi)綠色植物，清潔消防通道及設(shè)施。（ 3 ）每月洗地打蠟并拋光，擦拭壁面、天花、裝飾燈

27、具，清潔排風(fēng)口、空調(diào)口，擦拭墻面，清潔標(biāo)識(shí)設(shè)備，清潔消防通道。（ 4 ）每季度清潔高位照明燈具，大理石晶面處理；每日巡視保潔 2 次。（二） 電梯（ 1 ） 每日擦拭 2 次電梯轎廂門、面板；每日清拖 2 次電梯轎廂地面；每日巡視保潔 2 次。（ 2 ） 不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護(hù)理4 次。石材地面的電梯每月養(yǎng)護(hù)1 次。（三）天臺(tái)屋面每周清掃 1 次樓頂天臺(tái)、屋面。有天臺(tái)、內(nèi)天井的每周巡查 2 次，有雜物及時(shí)清掃。（四）外圍保潔（ 1 ） 每日清掃 1 次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔 2 次；廣場(chǎng)地面磚每半月沖洗 1 次，全天候保潔。（ 2 ） 每周清潔 2 次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；

28、每月清潔1 次雨蓬、門頭等。（五）水景（ 1 ） 定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。13/35（ 2 ）每日打撈漂浮物、清理周邊垃圾、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)（ 3 ）每周水池吸污，處理水質(zhì)；（ 4 ）每月清潔 1 次水池池底。三、 有害生物防治（ 1 ） 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防治。（ 2 ） 投放藥物提前兩天預(yù)先告知，投藥位置設(shè)置明顯警示標(biāo)識(shí)。四、 雨雪天氣（ 1 ） 雨后清潔。雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。（ 2 ） 掃雪鏟冰。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日 9 時(shí)前清掃干凈。五、衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，迅速組織人員對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗

29、和消毒。六、 檢查記錄（ 1 ） 每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。（ 2 ）每周檢查進(jìn)行一次全面檢查，做好記錄（ 3 ）每月進(jìn)行清潔質(zhì)量綜合評(píng)定，做好記錄。（ 4 ） 清潔檔案齊全。（1 ）秩序維護(hù)人員均是退伍軍人，35 周歲以下。公 共6秩 序（2 ）秩序維護(hù)人員全部配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)維護(hù)衛(wèi)器械。14/35（3 ） 出入口有專人 24 小時(shí)值守，主出入口 2 雙人值守；當(dāng)值時(shí)坐、立姿勢(shì)端正，并有詳細(xì)交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（4 ）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行“放行條”制度。（5 ）實(shí)行 24 小時(shí)巡視檢查。重點(diǎn)

30、部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓梯天面、地下車庫(kù)）設(shè)巡更點(diǎn)，秩序人員手持巡更采集器，按指定的時(shí)間和路線每2 個(gè)小時(shí)巡查 1 次，在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過2 分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。（6 ）接到火警、警情后 3 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告物業(yè)服務(wù)中心與警方。（7 ）在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施。（8 ） 維護(hù)道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。（9 ）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點(diǎn)至少覆蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)主要道路出入口） 、樓宇對(duì)講（可視）、周界報(bào)警、住戶報(bào)警（對(duì)講功能）、門鎖智能卡等五項(xiàng)以上技防設(shè)施，24 小時(shí)開通，并有人駐守，注視各

31、設(shè)備所傳達(dá)的信息。監(jiān)控影像資料，應(yīng)當(dāng)留存 30 日備查。（10 ）監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后， 秩序維護(hù)人員應(yīng) 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并報(bào)告管理處與警方；接到住戶緊急求助15/35停車7管理時(shí)，秩序維護(hù)人員應(yīng)5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施（11 ）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于 4 次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。專業(yè)人員 24 小時(shí)值守安防控制室；報(bào)警記錄由系統(tǒng)打印留存。（12 ） 在強(qiáng)降雨、雪天氣期間， 備勤人員 24 小時(shí)待崗， 人數(shù)不少于秩序維護(hù)專業(yè)人員的 50% ，配備必要的應(yīng)急工具。（13 ）記錄與檔案。各項(xiàng)工作記錄完整有效；檔案齊全。（1 ）建

32、立停車管理制度。（2 ）建立停車管理檔案。（3 ）定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。（4 ）在顯著位置公示停車須知。（5 ） 設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。（6 ）機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。（7 ） 24 小時(shí)有專人定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫(kù)） ，車庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視等設(shè)施設(shè)備。（8 ） 停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。（9 ） 停車場(chǎng)設(shè)置專人保潔，地面每日清掃 1 次，地下停車庫(kù)地面（含車位地面）每月清拖 2 次，全天候保潔。（10 ）車庫(kù)無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。公 共8一、基本

33、要求：綠16/35化 養(yǎng)護(hù)1 、小區(qū)綠地率達(dá)38% 以上。2 、綠地總體布局合理，滿足居住環(huán)境的需要，集中綠地率15% 以上。3 、利用植物、山石、水景等設(shè)置景點(diǎn)，且與環(huán)境協(xié)調(diào)。4 、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好。花壇、花境面積占綠地總面積的 0.5% 以上。5 、綠地保存率 100% ，喬、灌、草等保存率 98% 以上。綠地設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。二、草 坪：修剪草坪保持平整， 草高不超過 8cm ；隨時(shí)清除雜草， 目視無雜草；常年保證有效供水，有低洼及時(shí)整平，基本無積水；按肥力、草種、生長(zhǎng)情況及時(shí)施肥，每年二遍以上；及時(shí)做好病蟲害防治；草地生長(zhǎng)正常，斑禿黃萎率低于 5% 。

34、三、樹 木 ：修剪喬、灌木修剪每年四次以上， 基本做到無枯枝、 萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時(shí)修剪，每年不少于六遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀緣植物修剪及時(shí)，每年不少于四次，基本無枯枝；適時(shí)中耕除草 ,做到基本無雜草，土壤疏松；按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適時(shí)施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治結(jié)合、及時(shí)滅治，無病蟲害發(fā)生；樹木基本無傾斜；喬灌木生長(zhǎng)良好，樹冠完整；花灌木按時(shí)開花結(jié)果；球、籬、地被生長(zhǎng)良好，無缺枝、空檔。17/35共用部位及共用設(shè)9 施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理花壇花境：一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，無積水；缺枝倒伏不超過三處；及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃

35、葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次；適時(shí)做好病蟲害防治。四、 垃圾處理綠化垃圾能隨時(shí)清理干凈，無垃圾堆放過夜情況。五、樹干涂白涂白時(shí)間一般在11 月上旬至 12 月中旬，小區(qū)內(nèi)的樹干涂白高度應(yīng)保持一致。六、 檢查記錄（1 ） 各項(xiàng)工作記錄完整有效，（2 ） 綠化檔案齊全。（3 ）每月至少檢查綠化工作 4 次并對(duì)植物的養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行記錄。一、綜合管理（1 ） 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。（2 ） 按照相關(guān)規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估檢查。（3 ）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。（4 ） 對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維

36、修養(yǎng)護(hù)18/35并做好記錄。（5 ） 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測(cè)并做好記錄。（6 ）在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。（7 ）設(shè)備機(jī)房。 每日巡視 2 次、每周清潔 1 次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物； 按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書；各類管線有分類標(biāo)志和流向標(biāo)志； 交接班記錄齊全、完整。二、共用部位（一）房屋結(jié)構(gòu)（1 ） 根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。（2 ） 每季度檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)

37、構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。（3 ） 對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知全體業(yè)主。（二）建筑部件（1 ） 每月檢查 1 次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（2 ）每周巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任19/35范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（3 ）每季度檢查 1 次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（4 ）每年汛期前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。（三）附屬構(gòu)筑物（

38、1 ） 每月巡查 4 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（2 ）每月 1 次對(duì)屋面泄水溝、 樓內(nèi)外排水管理道進(jìn)行清掃、疏通，保證排水暢通；每年 6 月至 9 月每月檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理。各項(xiàng)工作應(yīng)做好記錄。（3 ） 每月巡查 4 次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（4 ） 每月巡查 4 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設(shè)施，兒童樂園等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（5 ）每年檢測(cè) 1 次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。三、空調(diào)系統(tǒng)（1 ） 溫度控制符

39、合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施，每月20/35對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（2 ） 每年檢查 1 次管道、閥門并除銹。（3 ）定期檢驗(yàn)壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。（4 ） 每月清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、 表冷器、箱體；每年清洗消毒 2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑聪?1 次風(fēng)管。四、二次供水設(shè)備（1 ） 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。（2 ） 二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（3 ） 每 4 小時(shí)巡查 1 次

40、水箱間、水泵房，做好巡視記錄。（4 ） 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。（5 ）每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)行 1 次整體養(yǎng)護(hù)。（6 ） 生活水箱封閉或上鎖，鑰匙由專人保管。每半年進(jìn)行清洗，有清洗記錄，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好（7 ）每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆 1 次，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。（8 ）水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)，有衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的水質(zhì)化驗(yàn)合格21/35證明并在樓棟大堂內(nèi)公示五、排水系統(tǒng)（1 ） 按照市排水管理機(jī)構(gòu)的要求取得排水許可證。（2 ）排水設(shè)施。每年汛期前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理

41、、疏通；每次降雨前后及強(qiáng)降雨過程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。（3 ） 污水泵。每周巡視1-2 次，每季度養(yǎng)護(hù)1 次。（4 ） 窨井、化糞池。定期檢查，每半年清掏1 次。六、公共照明和電氣設(shè)備（1 ） 室內(nèi)照明。每周巡檢 2 次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障 2 日內(nèi)修復(fù)。（2 ） 室外照明。每周巡檢 2 次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障 3 日內(nèi)修復(fù)；適時(shí)調(diào)整時(shí)間控制器。（3 ） 應(yīng)急照明。每周巡檢 2 次，故障即時(shí)修復(fù)；斷電后維持照明時(shí)間達(dá)標(biāo)，指示燈表面亮度和應(yīng)急照明照度達(dá)標(biāo)；每季度活化 1 次蓄電池。（4 ） 高壓柜及高壓線路。 每 8 小時(shí)巡檢 1 次高壓柜；定期進(jìn)行設(shè)備和線路的檢

42、測(cè)；每年活化 1 次直流屏蓄電池；每 2 年檢測(cè) 1 次中央信號(hào)屏；做好記錄。（5 ） 干式變壓器。每日巡檢1 次，做好記錄。（6 ） 油浸變壓器。每日巡檢1 次，做好記錄。（7 ）低壓柜。每日巡檢1 次；每半年養(yǎng)護(hù)1 次；每年檢查22/352 次電氣安全；每半年檢測(cè)1 次接地電阻；每年校驗(yàn)1 次儀表；做好記錄。（8 ）低壓配電箱和低壓線路。每月巡檢3 次；每年養(yǎng)護(hù)1次；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)；做好記錄。（9 ）電動(dòng)機(jī)。每周巡檢1 次運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。（10 ） 控制柜。每周巡檢1 次；每年養(yǎng)護(hù) 2 次。每半年校正各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值。每年檢查1 次各類遠(yuǎn)

43、控裝置和節(jié)能裝置；做好記錄。（11 ） 發(fā)電機(jī)。每月試運(yùn)行1 次；每年 1 次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化 2 次蓄電池；每周巡檢1 次充電機(jī)和蓄電池；做好記錄。（12 ） 電氣檢測(cè)。每 2 年 1 次預(yù)防性試驗(yàn)；每年檢測(cè)2 次高壓個(gè)人防護(hù)用品；每2 年檢測(cè) 1 次直流屏；每 2 年檢測(cè) 1 次高壓電纜；每年校驗(yàn)1 次內(nèi)部結(jié)算電能表；做好記錄。（13 ） 變配電室。 24 小時(shí)有人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用品完好；防小動(dòng)物措施完備。七、安全防范系統(tǒng)（1 ） 對(duì)講門口機(jī)。每月檢查 4 次按鍵、顯示屏等，表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。（2 ） 網(wǎng)絡(luò)控制箱。每季度檢查1 次外觀、接線，表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。23/35（3 ） 紅外對(duì)射探測(cè)器。每月檢查 1 次防水、探測(cè)范圍、接線等，表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。（4 ） 圖像采集設(shè)備。每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。（5 ） 攝像機(jī)。每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔 1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵 1 次。（6 ） 解碼器。每季度檢查1 次防雨罩、接線等，表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。（7 ） 云臺(tái)。每季度檢查 1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔 1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上