土地增值稅計(jì)算方法

1、.計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅增值額稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入， 包括貨幣收入、 實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（ 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（ 2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（ 3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（ 4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（ 5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。增值額超過扣

2、除項(xiàng)目金額 100%、未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。.上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率， 每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：計(jì)算土地增值稅稅額， 可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額 =增值額 30%（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過 100%的土地增值稅稅額增值額 40%扣除項(xiàng)目金額 5%（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過 200%的土地增值

3、稅稅額 =增值額 50%扣除項(xiàng)目金額 15%（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額 =增值額 60%扣除項(xiàng)目金額 35%公式中的 5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、 地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人， 就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超串累進(jìn)稅率， 計(jì)算起來(lái)比較麻煩， 特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手，才能更好的把握其計(jì)算。.一、把握兩個(gè)概念（ 1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。（ 2）扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額

4、中減除項(xiàng)目的金額， 它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。二、掌握稅率土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：（ 1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%，速算扣除數(shù)為 0；（ 2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%，速算扣除數(shù)為 5%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 50%，速算扣除數(shù)為 15%；（ 4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%，速算扣除數(shù)為 35%。三、確定應(yīng)稅收入包括貨幣收入、

5、 實(shí)物收入及其他收入。 其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。 實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評(píng)估收入。四、確定扣除項(xiàng)目（ 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)；（ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用；（ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用， 主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。 其中其.他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯?并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（

6、1）和（ 2）項(xiàng)合計(jì)的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第（ 1）和（ 2）項(xiàng)合計(jì)的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除；（ 4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等；（ 5）其他扣除項(xiàng)目。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按 20%計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬(wàn)不能遺漏。五、計(jì)算方法首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例， 看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運(yùn)用公式 “土地增值稅稅額增值額稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。舉例如下：某房地產(chǎn)公司開發(fā) 100 棟花園別墅，其中 80 棟出售， 10 棟出租， 10 棟待售。每棟地價(jià)

7、 14.8 萬(wàn)元，登記、過戶手續(xù)費(fèi) 0.2 萬(wàn)元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì) 50 萬(wàn)元，貸款支付利息 0.5 萬(wàn)元（能提供銀行證明）。每棟售價(jià) 180 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅率5%，城建稅稅率 5%，教育費(fèi)附加征收率 3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？計(jì)算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入： 1808014400（萬(wàn)元）取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)：（14.8 0.2 50） 80 5200（萬(wàn)元）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除：0.5 8052005%300（萬(wàn)元）.轉(zhuǎn)讓稅金支出： 144005%（ 15%3%） 777.6 （萬(wàn)元）加計(jì)扣除金額： 520020%1040（萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目合計(jì)： 5200300777.6 1040731