龍湖：總圖研發(fā)心得案例版.ppt

1、,總圖研發(fā)心得（案例版）,目錄,劍指總圖-定性之言 總圖七劍-詳解 七劍導(dǎo)航-工具與圖表,劍指總圖,定性之言： 若項目研發(fā)階段決定了項目總貨值的90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的80%。 若項目研發(fā)階段已將成本控制了70%，那么總圖階段就已將成本控制了50%。 總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局。 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ),總圖設(shè)計七劍,用足指標(biāo) -青干劍 貨值最大化 -由龍劍 復(fù)制模塊 -天瀑劍 配套用房最小化 -舍神劍 贈綠規(guī)劃和底層挖掘 -競星劍 控制地庫 -莫問劍 減少入口 -日月劍,總圖精細化的研究，景觀精細化的營造，可以突破項目價值的天花板。,“掏干吃凈” -用足指標(biāo),1、用足容積

2、率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明） 2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用2.2米以下不計面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。,一、用足指標(biāo),1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明） 2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用

3、2.2米以下不計面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。,1.1 用足容積率,損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1、容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設(shè)計與測算得出的此地塊的用地強度，具有一定的科學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。 2、影響容積率有幾個客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 案例：北京唐寧ONE項目,總用地面積：56640 代征道路：6225 代征綠地：1338 消防站用地：2800 建設(shè)用地：約49077 容積率：3

4、.8 地上總建筑面積：176000 公建面積占20%-40% 住宅面積占60%-80% 綠地率：30% 集中綠地：6000 建筑限高：80m,用地內(nèi)另含公交場站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面積：6000 平米，不含在以上總建筑面積指標(biāo)內(nèi),規(guī)劃條件,規(guī)劃難點： 建筑限高從80米突破到90米； 日照；,1.1案例：北京唐寧ONE,北京唐寧ONE -雕刻空間,把無法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積 多元化產(chǎn)品，混合分布,北京唐寧ONE,樓型的選擇大大提高了容積率 一棟住宅占到住宅總面積的36%,北京唐寧ONE,北京唐寧ONE,大進深多單元的平面組合單體對容積率貢獻大 北方地區(qū)在好的地段可采

5、用少量的東西向布局,北京唐寧ONE-,一、用足指標(biāo),1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明） 2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用2.2米以下不計面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。,1.2 用足建筑密度,損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1、建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) -首層戶型（贈送私家花園）是項目賣價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉。相關(guān)案例

6、在第六部分底層挖掘和分率原則中論述 -好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。,1.2用足建筑密度,一、用足指標(biāo),1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明） 2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用2.2米以下不計面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。,雙層高可變空間的利用 優(yōu)點：零面積變2房，3房戶型成5房 功能：可以做為家庭娛樂、書房、保姆間、空中花園等多種用途，上

7、下層不等高分隔，靈活多變。 實景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、游戲,閣樓平面,剖面圖,用足地方法規(guī)案例二:贈送空間的樓板改為花架，驗收后封上變?yōu)榉块g,“肚里有貨” -貨值最大化,1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型） 2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍 4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積,二、貨值最大化,1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（

8、分析兩個案例） 2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍 4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積,1.1 不平衡使用容積率案例A-成都郫縣項目,建設(shè)用地 77.88畝,建設(shè)用地 111.32畝,各業(yè)態(tài)市場分析,含金量高 容積率面積收益 容積率面積收益 預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本 地價外成本 前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施及配套費,這里可以看到聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍是含金最高的，其次是多建電梯洋房，最后剩余的容積率為高層。,規(guī)劃要求： 1.容積率:4.1 2.覆蓋率:30%其中住宅26%,1、

9、聯(lián)排別墅占地較大，但不易出面積 2、一般底躍雖然可類別墅，但只有12層的面積可溢價 3、電梯7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面積，且能激活4、5、6和頂躍溢價,商業(yè)占足4%的覆蓋率，在適當(dāng)?shù)奈恢玫咨?1,2,3,4,5,6,7,7+1,1,2,2+1,1,2,3,4,5,5+1,高層提高覆蓋率20%，少占地，容積率8,聯(lián)排,無電梯洋房,電梯洋房,替代,替代,不平衡容積率的規(guī)律： 1、高層占地要最小 補足容積率就好 布置在北面和西面,2、洋房占地要最大 面積越多越好 7+1電梯洋房居中布置,3、洋房組團要均好 向外借景要用好 小區(qū)中部形成系列組團 向40米綠帶借景,花園洋房集中、規(guī)?；?，城市形象

10、 1、主道路入口形成洋房規(guī)模視覺 2、形成點、線、面豐富城市空間,多層返遷房,規(guī)劃未建小區(qū),景尚景（高層）,電梯花園洋房,34層高層,社區(qū)商業(yè),不平衡使用容積率后的總貨值為40億元左右 ， 大于單一產(chǎn)品的總貨值，比如只做高層的貨值為36.5億左右 本方案占地比：花園洋房區(qū)/高層區(qū)=6.3/3.7 本方案可售住宅面積比（含下躍贈送）：花園洋房/高層=3.1/6.9,效果圖,1.2 不平衡使用容積率案例B-重慶睿城項目,虎溪河,市政停車場,建設(shè)用地,建設(shè)用地,以配比的方式用足1.5的容積率 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有： 1、商業(yè)洋房 2、商業(yè)聯(lián)排/大院高層 3、商業(yè)聯(lián)排/大院洋房高層,7層,7層,總圖 配比研

11、究,洋房,洋房,7層,7層,洋房,洋房,含金量高 容積率面積收益 容積率面積收益 預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本 地價外成本 前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施及配套費期間費用,這里可以看到商鋪是含金最高的，應(yīng)在市場容量內(nèi)盡量多建。剩余的土地應(yīng)多建大院別墅、洋房，最后剩余的容積率換為高層。,不平衡使用容積率后的總貨值：10.8億左右，大于單一住宅產(chǎn)品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為9.7億左右,東西分區(qū)高檔住區(qū) vs 商業(yè)與小戶型高層,南北分區(qū)大院別墅 vs 花園洋房 商業(yè)vs小戶型高層,利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。,洋房布置在南側(cè)可減少高層對大院別墅的影響

12、。商業(yè)盡量接近學(xué)校大門、公交站點。 高層布置在遠端。,重大大門,公交站點,總圖價值挖掘,用地面積: 106688 m2 地上建筑面積: 160035 m2 總建筑面積: 215671 m2 容積率:1.5 綠化率:30% 建筑密度:30% 其中: 住宅: 136052 m2 (計容) 14410 m2 (不計容） 商業(yè): 22788 m2 (計容) 車庫: 38326 m2 (車位) 地下超市: 2918 m2 (不計容) 其他:1195 m2 (計容),效果圖,二、貨值最大化,1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個案例） 2、運用兩種業(yè)態(tài)

13、之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。(產(chǎn)品類型示意案例） 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍 4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積,獨,花,高,容積率：0.3 0.6 1.5 4,類獨棟別墅,聯(lián)排大院,類聯(lián)排洋房,高town,0.5 0.8 2.0,500W,200W,100W,1800W,50W,獨,聯(lián),花,高,七合院,成都：郫縣新城（弗萊明戈）,類聯(lián)排洋房案例,成都：郫縣新城（弗萊明戈）,成都：郫縣新城（弗萊明戈）,成都郫縣新城（弗萊明戈）,增值空間,類聯(lián)排別墅洋房案例-富陽受降項目,類聯(lián)排別墅洋房案例,二、貨值最大化,1

14、、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個案例） 2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。(產(chǎn)品類型示意案例） 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍（案例分析） 4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積,基地形態(tài)界面,基地界面,基地位于獨墅湖西岸，受蘇州運河的隔離，為湖中島嶼的組成部分。 基地位于島嶼的南部，三面臨水，北側(cè)相鄰為居住用地。 西側(cè)隔蘇州運河為南環(huán)橋批發(fā)市場（商業(yè)），南側(cè)隔水相望為規(guī)劃中的湖中綠島。 在岸線分布上，沿獨墅湖一側(cè)岸線共計1257.2m，其中北側(cè)地塊

15、（a地塊）沿湖岸線長度為511.76m，南側(cè)地塊（b地塊）沿湖岸線長度為745.48m。 沿河岸線集中于b地塊，長度為558.9m。,案例2：晶藍半島項目的外部資源有限，只能依靠自己創(chuàng)造一個大的景觀中庭，來解決特色景觀資源的問題,晶藍半島一期景觀單元分析表,二、貨值最大化,1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個案例） 2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。(產(chǎn)品類型示意案例） 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍 4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積（案例）,附

16、送閣樓,一樓,二樓,聯(lián)排：200250（實得350400） 送 : 2F閣樓，半地下層庭院 疊拼：180220（實得220300） 送: 4F閣樓，半地下層庭院,案例：贈送半地下室和閣樓面積,附送閣樓,二層,首層,重慶睿城大院,聯(lián)排戶型解析,送閣樓,贈送車庫,贈送半地下室,后花園,前花園,疊拼戶型解析,重慶睿城大院,花園洋房(優(yōu)化面積后的大城小院)：,控制平層數(shù)量，控制單套面積大小 每個單元：4戶底躍，6戶平層，2戶頂躍，電梯花園洋房,送閣樓,車庫,贈送半地下室,前花園,空中花園,平層120平米,頂躍 170180平米,底躍 140150平米,后庭院,1,2,3,4,5,6,7,重慶睿城大院,

17、三千城將政府要求的首層架空部分送給二層客戶作私家花園,“拿來主義” -復(fù)制模塊,1、利用產(chǎn)品庫（9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進行復(fù)制，速度快，風(fēng)險低。 如：大城小院系列、弗萊明哥系列、 郡系列、 滟瀾系列、香醍系列、星座系列等 2、使用模塊產(chǎn)品和組團復(fù)制 如：西班牙大院、七合圍院、高TOWN 3、會所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊,三、復(fù)制模塊,1、利用產(chǎn)品庫（9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進行復(fù)制，速度快，風(fēng)險低。 如：大城小院系列、弗萊明哥系列、 郡系列、 滟瀾系列、香醍系列、星座系列等 2、使用模塊產(chǎn)品和組團復(fù)制 如：西班牙大院、七合圍院、高TOWN 3、會所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊,現(xiàn)代風(fēng)格

18、的七合院模型,風(fēng)格可變 更加關(guān)注空間效果的模塊化設(shè)計，塑造了良好的建筑形態(tài)。立面，可更具市場而變。 已有： 現(xiàn)代風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 英國都繹風(fēng)格,英國都繹風(fēng)格 的七合院模型,西班牙風(fēng)格 的七合院立面,七合院 項目運用 七合院院設(shè)計時同樣考慮了產(chǎn)品模塊化和對復(fù)雜地形的適應(yīng)性，因此布局簡單，移植方便?？纱罅抗?jié)省項目研究、運作的難度和時間。,項目A,項目B,模塊可方便使用于不同項目，大幅加快項目進度。,“削減龍?zhí)住?配套用房最小化,嚴格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。 會所應(yīng)布置在沿街位置，便于對外經(jīng)營，總圖報建時，會所要標(biāo)注為商業(yè)用房,會所室內(nèi)泳池、

19、乒乓球室均在地下一層網(wǎng)球場下沉，布置在地下室底板上底上沿街布置，一層為架空茶座、二樓為茶室、屋頂為竹林茶座。地上面積391平米,地下泳池,室內(nèi)泳池、健身房、兒童游樂室、 跳操房均布置在地下一層 地上可作為臨時售樓處和商業(yè)，沿街布置 地上面積：400平米左右,“錦上添花”-贈綠規(guī)劃、底層挖掘,1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加 親地戶型的數(shù)量。 盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層 2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家,五、贈綠規(guī)劃、底層挖掘,1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加 親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例） 盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層 2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家

20、,1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量的案例。,C,下層前花園贈送,A戶型特點：親地、贈綠、送面積 1、邊戶型，一躍二。面積：194 2、贈送親地花園：45 3、贈送地下架空：106,入戶花園贈送,下層后花園贈送,地下室架空贈送,下層前花園贈送,B戶型特點：親地、贈綠、送面積 1、一躍二。面積：171 2、贈送親地花園：69 3、贈送地下架空：77,臺式花園贈送,下層花園贈送,地下室架空贈送,入戶花園贈送,C戶型特點：親地、贈綠、送面積 1、邊戶型，二躍三。面積：198203 2、贈送親地花園：46.7 3、贈送平臺陽臺：約20,私家花園贈送,地下室架空贈送,三層戶型贈地面花園,洋房C戶型的底層挖掘,五、贈綠規(guī)劃、底層挖掘,1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加 親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例） 盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層 2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家（案例）,私家花園總計面積 40900平方米,私家花園占住宅區(qū)景觀面積 65%,私家花園邊界處理,私家花園相臨小徑方案,重慶睿城分綠案例,大面積 中戶型 花園大于100平方米 邊戶型 花園 大于250平方米,花園入戶,重慶睿城分綠案例,“地下黃金”-控制地庫,在不占用容積率的前提下，盡量將車庫抬