2011年6月寧波寧興大廈營(yíng)銷及租賃招商方案

1、再見(jiàn)，是為了全新的開(kāi)始！寧興大廈營(yíng)銷及租賃招商方案合潤(rùn)地產(chǎn)。正高地產(chǎn)2011.6這是一個(gè)向東的世界這是一座向東的城市這是城市重心從三江口轉(zhuǎn)向東部新城的時(shí)代如果說(shuō)，20世紀(jì)是寧波的“三江口時(shí)代”那么，21世紀(jì)就是寧波的“東部時(shí)間”在寧波的東部時(shí)間， 有一座建筑，正散發(fā)著獨(dú)有的魅力這就是寧興大廈我們的原則：本次提報(bào)，解決問(wèn)題是不二法則實(shí)用、實(shí)效是我們的思考源點(diǎn)讓我們一一道來(lái)市場(chǎng)篇第一章市場(chǎng)宏觀分析寧波寫(xiě)字樓只租不售將越來(lái)越成為趨勢(shì)市場(chǎng)趨勢(shì)寫(xiě)字樓只租不售的發(fā)展模式在歐港、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)已廣泛運(yùn)用，隨著寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速發(fā)展，只租不售的模式將成為必然趨勢(shì)： 更具靈活性，節(jié)省資金流，可隨時(shí)根據(jù)需要搬遷

2、或增加減少租賃面積； 三省心，三管理，更有檔次（省心省力省錢(qián)，統(tǒng)一管理、經(jīng)營(yíng)、招商） 受政策限制，外企不能在國(guó)內(nèi)購(gòu)買房產(chǎn)，只能選擇租賃辦公； 寧波日益擴(kuò)張和成熟的城市腳步，催生出更寬廣的租賃需求。存款準(zhǔn)備金率高頻率上調(diào)，銀根緊縮致企業(yè)資金面巨壓，租賃寫(xiě)字樓對(duì)企業(yè)將更有吸引力宏觀政策國(guó)內(nèi)CPI持續(xù)上升，通貨膨脹程度嚴(yán)重，今年5月份CPI同比上漲5.5%，漲幅環(huán)比上升0.2%；6月20日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，也是年內(nèi)6次上調(diào)，可凍結(jié)資金3800億，存款準(zhǔn)備金率21.5%，達(dá)歷史最高位。有利于吸引本區(qū)域及其他區(qū)域企業(yè)入駐本項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)惠政策1、生產(chǎn)性企業(yè)所得稅減免按15%征收，其中經(jīng)營(yíng)期在

3、十年以上的，從獲利年度起，所得稅享受“二免三減半”的優(yōu)惠政策；2、產(chǎn)品出口企業(yè)，按規(guī)定減免所得稅期滿后，按10%征收企業(yè)所得稅；先進(jìn)技術(shù)企業(yè)按規(guī)定減免所得稅期滿后，可延長(zhǎng)3年減半期；3、高新技術(shù)項(xiàng)目地方給予一定的財(cái)政補(bǔ)助；4、新創(chuàng)辦的軟件企業(yè)經(jīng)認(rèn)定以后，自獲利年度起，企業(yè)所得稅享受“二免三減半”的優(yōu)惠政策，2010年前增值稅，實(shí)際稅負(fù)超過(guò)3%的部分即征即退；5、符合外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄鼓勵(lì)類和限制乙類項(xiàng)目，在投資總額內(nèi)進(jìn)口的自用設(shè)備、隨設(shè)備進(jìn)口的技術(shù)及配套件、備件免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅，新園區(qū)的招商優(yōu)惠政策扶持；小結(jié)大勢(shì)所趨，企業(yè)需求，城市成熟及擴(kuò)張，區(qū)域優(yōu)惠政策，為本項(xiàng)目奠定了良好的市場(chǎng)基

4、礎(chǔ)。第二章寧波各板塊寫(xiě)字樓及代表項(xiàng)目分析發(fā)展十分迅速，由三江口單核到多中心全面鋪開(kāi)板塊劃分區(qū)域成熟、商務(wù)配套齊全典型項(xiàng)目：泰富廣場(chǎng)、世紀(jì)東方廣場(chǎng)、波特曼、利時(shí)大廈租金：2.0-3.5元/.天依托高新區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政策優(yōu)勢(shì)典型項(xiàng)目：萬(wàn)特商務(wù)中心 寧波研發(fā)園、綠園大廈租金：1.01.5元/.天區(qū)域非常成熟、地段認(rèn)可度較高典型項(xiàng)目：中心、銀泰國(guó)際、時(shí)代廣場(chǎng)、恒隆中心、萬(wàn)豪中心、中信銀行大廈租金：2-3元/.天高新區(qū)三江口商務(wù)區(qū)江東區(qū)海曙西區(qū)域較為成熟、性價(jià)比較高典型項(xiàng)目： 麗園尚都、科創(chuàng)大廈租金：1.5-2.0元/.天東部新城區(qū)域區(qū)域未來(lái)潛力較大典型項(xiàng)目：城投大廈、金融中心租金：2.5元/.天快速發(fā)展

5、區(qū)域典型項(xiàng)目：博納國(guó)際、商會(huì)大廈、總部一號(hào)、奧克斯大廈、廣博大廈租金：1.3-1.7元/.天鄞州南部商務(wù)區(qū)三江口商務(wù)圈代表項(xiàng)目樓盤(pán)面積范圍（）物業(yè)費(fèi)(元/.月)物業(yè)公司租金（元/.天）入住企業(yè)（性質(zhì)）入住率時(shí)代廣場(chǎng)90-7005銀億物業(yè)22.2培訓(xùn)，外貿(mào)，投資、物流90%匯金大廈150-5502.5銀億物業(yè)2.73外貿(mào)，房地產(chǎn)、培訓(xùn)，投資、政府95%中農(nóng)信150-4503.6之信物業(yè)1.1-1.5設(shè)備安裝，房產(chǎn)，外貿(mào)，物流等小公司95%萬(wàn)豪中心整層140010.8CBRE顧問(wèn)2.8-3.2外資、物流、保險(xiǎn)、律師95%中心整層12008.8高力國(guó)際顧問(wèn)33.5交付中0銀泰國(guó)際整層20007.5銀

6、泰物業(yè)2.8-3物流公司，投資公司，貿(mào)易公司98%都市仁和200-7503亞太酒店物業(yè)2-2.2物流、貿(mào)易、貨運(yùn)、服裝、圖文設(shè)計(jì)、管理咨詢、進(jìn)出口90%天一豪景150-5503.9亞太酒店物業(yè)2-2.5物流，投資，外貿(mào)95%恒隆中心100-11008亞太酒店物業(yè)1.82.2世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)有五家，中國(guó)五百?gòu)?qiáng)企業(yè)有7家，銀行、證券等95%小結(jié)： 三江口是寧波的門(mén)面，外來(lái)企業(yè)入駐的第一站，地段商務(wù)環(huán)境最成熟, 入駐率基本都在90%以上。 租金集中在2-3元/.天之間，物業(yè)費(fèi)集中在2.5-8元/.月，其中萬(wàn)豪中心物業(yè)費(fèi)達(dá)到了10.8元/.月，入駐率依然達(dá)到95%，可見(jiàn)只要品質(zhì)高，市場(chǎng)仍追捧。 以中農(nóng)信

7、為代表的低端寫(xiě)字樓由于出售導(dǎo)致管理混亂，小企業(yè)眾多，租金和售價(jià)始終低價(jià)徘徊。 入駐企業(yè)以百?gòu)?qiáng)企業(yè)、物流、貿(mào)易、咨詢和金融類企業(yè)為主； 大部分寫(xiě)字樓已過(guò)時(shí)，軟硬件配套落后，從整體來(lái)看，停車難是該區(qū)域目前面臨最大的問(wèn)題。江東商務(wù)圈代表項(xiàng)目樓盤(pán)面積范圍（）物業(yè)費(fèi)(元/月)物業(yè)公司租金（元/天）入住企業(yè)（性質(zhì)）入住率恒富大廈100-1005.5天寧物業(yè)2物流、貨代、貿(mào)易90%泰富廣場(chǎng)500-190010.8永成物業(yè)3-3.5全球500強(qiáng)企業(yè)，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)80%華宏第五大道80-14005.5華宏物業(yè)1.8-2金融、物流、外貿(mào)50%濱江國(guó)際廣場(chǎng)200-10005.0永成物業(yè)1.9網(wǎng)絡(luò)、外貿(mào)25%嘉匯國(guó)貿(mào)

8、135-4504永成物業(yè)1.4-2證券、投資、外貿(mào)、物流、期貨90%利時(shí)商務(wù)大廈600-12003.5新上海1.5-2.5證券、投資、外貿(mào)、物流、期貨90%東航大廈100-2856銀億物業(yè)2金融，裝修公司，物流85%上東國(guó)際120-9305銀億物業(yè)1.5房產(chǎn)、投資、貿(mào)易90%波特曼大廈91-2908.8波特曼物業(yè)3貿(mào)易、投資、船務(wù)、物流、外資95% 泰富廣場(chǎng)占地面積:39500平方米總建筑面積:138600平方米容積率:0.98綠化率:25%開(kāi)發(fā)商：寧波信富置業(yè)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年11月5日交付時(shí)間：2009年12月31日物業(yè)管理:永成物業(yè)物 業(yè) 費(fèi)：8.80元/平方米月 泰富廣場(chǎng)匯聚

9、最強(qiáng)商務(wù)力量，對(duì)接全球500強(qiáng)&國(guó)內(nèi)大型企業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)：中石化（9層）法國(guó)最大進(jìn)出口公司：法國(guó)JJA中國(guó)代表處（8層）世界500強(qiáng)企業(yè)：敦豪全球貨運(yùn)（DHL）（7層）地產(chǎn)500強(qiáng)企業(yè)：寧波嘉里置業(yè)有限公司（6層）世界500強(qiáng)企業(yè)：韓進(jìn)海運(yùn)寧波分公司（5層）世界500強(qiáng)企業(yè)：美國(guó)強(qiáng)生西安楊森寧波公司（6層）全球百年知名企業(yè)：漢宏物流寧波有限公司（6層）電器行業(yè)500強(qiáng)企業(yè)：美的制售有限公司（10層）中國(guó)進(jìn)出口銀行寧波分行（18層）中央直屬機(jī)關(guān)：寧波保監(jiān)局（1617層）中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)：遠(yuǎn)大物產(chǎn)集團(tuán)（1215層）中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)：中海油寧波分公司（11層）A座寫(xiě)字樓已入駐企業(yè)介紹 泰富廣場(chǎng)項(xiàng)

10、目配套 A座寫(xiě)字樓配置7部3.5米/秒 大型中央空調(diào)系統(tǒng)； A座4樓設(shè)置二個(gè)多媒體會(huì)議室，節(jié)省入駐企業(yè)使用面積，提升企業(yè)形象；迅達(dá)進(jìn)口高速客梯以及2部迅達(dá)消防客梯； A座4樓設(shè)有1000平方的員工配套餐廳，并且聘請(qǐng)上海錦江集團(tuán)全面管理，全面提升入駐企業(yè)員工用餐環(huán)境； 充裕的停車位，地上104個(gè)、地下785個(gè)，為商務(wù)出行提供最大的便捷； 4000平方米市民廣場(chǎng)； 綜合性商業(yè)廣場(chǎng)集高端寫(xiě)字樓、特色精品商場(chǎng)以及大型購(gòu)物中心于一體，為客戶提供各種商業(yè)服務(wù)。 政府樓宇服務(wù)中心，為企業(yè)與廣大客戶提供各項(xiàng)服務(wù)。 10米挑高大堂，并引進(jìn)知名咖啡品牌進(jìn)行服務(wù)。 泰富廣場(chǎng) 電梯廳：配置7部3.5米/秒迅達(dá)進(jìn)口高速

11、客梯以及2部迅達(dá)消防客梯 A座大堂：挑高10 米, 建筑面積約1200 平方米并配備大堂咖啡吧A座大堂及電梯 泰富廣場(chǎng) 四層獨(dú)立為企業(yè)配套大型會(huì)議室及大型員工餐廳，并由錦江集團(tuán)全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理，提供簡(jiǎn)餐及高檔自助餐服務(wù)。大型會(huì)議室及員工餐廳 泰富廣場(chǎng)配套車位 地下室將近800個(gè)停車位以包月租賃的形式提供。 地面將近100個(gè)停車位小結(jié)： 江東區(qū)是連接?xùn)|部新城和三江商務(wù)區(qū)圈的樞紐，潛力巨大。 江東區(qū)寫(xiě)字樓租金集中在2-3.5元/.天；物業(yè)管理費(fèi)集中在3-8元/.月，其中泰富廣場(chǎng)物業(yè)費(fèi)達(dá)到了10.8元/.月，品牌和品質(zhì)、成功的招商是其成功的主要因素； 入駐企業(yè)以物流、外貿(mào)和金融類企業(yè)為主； 新一代商務(wù)區(qū)

12、，軟硬件配套設(shè)施與國(guó)際接軌，仍有較大的價(jià)值提升空間東部新城代表項(xiàng)目樓盤(pán)面積范圍（）物業(yè)費(fèi)(元/月)物業(yè)公司租金（元/天）入住企業(yè)（性質(zhì)）入駐率會(huì)展中心大廈270-3504.6新上海1.2外貿(mào)、物流、貨代、培訓(xùn)學(xué)校95%國(guó)際金融中心200-19009.2仲量行聯(lián)行2.5金融企業(yè)，如銀行、會(huì)計(jì)事務(wù)所、投資、律師樓15%城投大廈200-15006.0銀億物業(yè)未定未交付未交付八駿灣整層10002.4安甬物業(yè)1.8外貿(mào)，咨詢，投資， 物流10%小結(jié)： 東部新城是政府重點(diǎn)打造的行政商務(wù)區(qū)，優(yōu)惠政策力度大，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?租金在1.2-2.5元/.天之間；物業(yè)管理費(fèi)集中在2.4-9.2元/.月，其中國(guó)際

13、金融中心物業(yè)費(fèi)最高為9.2元/.月； 入駐企業(yè)以物流、投資和金融相關(guān)企業(yè)為主；高新區(qū)代表項(xiàng)目樓盤(pán)面積范圍（）物業(yè)費(fèi)(元/月)物業(yè)公司租金元/天入住企業(yè)（性質(zhì)）入駐率九五國(guó)際商務(wù)大廈120-4003.5東方米羅1.1物流，快遞，小型外貿(mào)公司90%寧波研發(fā)園1000-18003綠城物業(yè)1.0現(xiàn)已引入5大院士工作室、10大政府公共科技平臺(tái)、15家大院大所科研中心，1期已有海天、方太、天安等80余家龍頭企業(yè)入駐50%科貿(mào)中心110-24004.5寧波市城市廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司1.0設(shè)計(jì)，創(chuàng)意，物流70%綠城綠園大廈200-6703綠城物業(yè)1.5外貿(mào)，物流，咨詢90%小結(jié)： 租金在1-1.5元/.天之間

14、，物業(yè)管理費(fèi)集中在3-4.5元/.月 物業(yè)管理費(fèi)較低；是租金的價(jià)格洼地，未來(lái)升值空間大； 入駐企業(yè)以物流、創(chuàng)意和科研相關(guān)企業(yè)為主； 依托高新產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)政策優(yōu)惠，寫(xiě)字樓發(fā)展迅速，未來(lái)具備較大的發(fā)展前景 研發(fā)園，科貿(mào)中心會(huì)分流本案部分客群。可通過(guò)價(jià)格杠桿截留較優(yōu)質(zhì)的客群。海曙西代表項(xiàng)目樓盤(pán)面積范圍（）物業(yè)費(fèi)(元/月)物業(yè)公司租金（元/天）入住企業(yè)（性質(zhì)）入駐率金都國(guó)際60-7503.5金都物業(yè)1.5保險(xiǎn)、進(jìn)出口、咨詢、辦事處90%麗園尚都100-29004聯(lián)合物業(yè)1.8大型外貿(mào)公司、貨代公司，快遞95%科創(chuàng)大廈150-6508.8亞太物業(yè)1.7-2金融保險(xiǎn)、現(xiàn)代物流、中介咨詢85%BOBO國(guó)際160

15、-14005常青藤物業(yè)1.5大中型寧波本地企業(yè)75%柳汀星座150-7503廣廈物業(yè)1.5旅游，快遞，物流80%香溢泛亞國(guó)際150-20003亞太物業(yè)1.2外貿(mào)，物流，設(shè)備安裝85%小結(jié)： 寫(xiě)字樓租金在1.2-2元/.天之間，租金價(jià)格相對(duì)較低； 物業(yè)管理費(fèi)集中在3-5元/.月；科創(chuàng)大廈達(dá)到8.8元，屬于政府招商項(xiàng)目，有進(jìn)入門(mén)檻。 入駐企業(yè)以物流、外貿(mào)和金融保險(xiǎn)相關(guān)企業(yè)為主； 海曙西商務(wù)環(huán)境較成熟，但寫(xiě)字樓分布不集中，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較少。南部商務(wù)區(qū)代表項(xiàng)目樓盤(pán)面積范圍（）物業(yè)費(fèi)(元/月)物業(yè)公司租金（元/天）入住企業(yè)（性質(zhì)）入住率紅巨大廈200-18006世邦魏理仕1.7-2銀行、證卷35%博納國(guó)

16、際200-14004亞太酒店物業(yè)1.5-1.8機(jī)電，設(shè)備安裝30%中基第一國(guó)際200-4005中基物業(yè)1.4-1.6外貿(mào)、律師事務(wù)所25%總部1號(hào)230-4604.5中奧物業(yè)1.4-1.7外貿(mào)、進(jìn)出口公司30%商會(huì)大廈200-18005銀億物業(yè)1.4-1.8外貿(mào)、會(huì)計(jì)及律師事務(wù)所25%小結(jié)： 寫(xiě)字樓租金集中在1.4-1.8元/.天之間，物業(yè)管理費(fèi)集中在4-6元/.月；隨著商務(wù)氛圍的快速成熟，租金價(jià)格有較大的提升空間； 入駐企業(yè)以外貿(mào)、會(huì)計(jì)及律師事務(wù)所和原在鄞州辦公的企業(yè)，為了提升企業(yè)形象搬至南部商務(wù)區(qū)； 南部商務(wù)區(qū)一期寫(xiě)字樓面積體量中的50%為發(fā)展商持有，持有面積約45，持有中預(yù)計(jì)約有30%（

17、13.5）將投放租賃市場(chǎng)，區(qū)域集群化效應(yīng)優(yōu)于本案，且與本案基本在同一時(shí)段面市，是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。鄞州中心區(qū)代表項(xiàng)目樓盤(pán)面積范圍（）物業(yè)費(fèi)(元/月)物業(yè)公司租金（元/天）入住企業(yè)（性質(zhì)）入住率麒麟大廈整層12003.5中建物業(yè)2銀行，保險(xiǎn)，期貨，證券95%和邦大廈300-1000含在租金和邦物業(yè)1.6物流、投資、軟件90%寧興匯亞國(guó)際200-13003寧興中基1.7汽配，建設(shè)，外貿(mào)85%奧麗賽大廈200-12002.5君悅物業(yè)1-1.1房產(chǎn)，物業(yè)，進(jìn)出口95%小結(jié)： 鄞州中心區(qū)寫(xiě)字樓的租金集中在1-2元/.天之間； 物業(yè)管理費(fèi)在2.5-5元/.月之間； 入駐企業(yè)以物流、外貿(mào)和金融類型企業(yè)為主

18、； 鄞州中心區(qū)寫(xiě)字樓緊依萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商務(wù)配套較成熟，未來(lái)發(fā)展空間較大 非純租賃項(xiàng)目，且大都已租賃完，非本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手第三章寧波現(xiàn)有純租賃寫(xiě)字樓分析寧波現(xiàn)有純租賃模式寫(xiě)字樓情況樓盤(pán)名稱交付時(shí)間區(qū)域租金物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司裝修情況出租率泰富廣場(chǎng)2010-03-01江東區(qū)3.03.510.8永成精裝修80%點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：配套員工餐廳、大型停車場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商優(yōu)質(zhì)的品牌，以國(guó)內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)為主。寧波書(shū)城2010-06-01江東區(qū)2.02.38.5衡信柏迪精裝修100%點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：地段、江景、租金，以金融、物流、旅游為主要行業(yè)?？苿?chuàng)大廈2008-10-01海曙區(qū)1.72.08.8亞太酒店精裝修85%點(diǎn)評(píng)：城西板塊唯

19、一一座區(qū)政府開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，對(duì)科創(chuàng)企業(yè)政策扶持，以科技、保險(xiǎn)為主要行業(yè)。和邦大廈2006-05-01鄞州區(qū)1.31.5租金包含物業(yè)費(fèi)自行管理精裝修98%點(diǎn)評(píng)：寧波市首座純租賃項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商自行管理、自行招商，租金包含物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)。提供 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、優(yōu)惠的價(jià)格。以鄞州區(qū)域企業(yè)或分支公司為主要行業(yè)。 寧波書(shū)城 項(xiàng)目位置: 江東北路221號(hào)占地面積：43999平方米地上建筑面積：10萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商：寧報(bào)集團(tuán)交付時(shí)間：2010年6月份交付寧波書(shū)城是純租賃寫(xiě)字樓，面積685起，租金約為22.3元/.天。現(xiàn)在正在全面招租中。小結(jié)： 寧波書(shū)城地段優(yōu)勢(shì)明顯，緊依甬江江景資源豐富，租金2-2.3元/.天； 和

20、邦大廈是寧波較早的純租賃寫(xiě)字樓，實(shí)現(xiàn)了拎包辦公的需求，市場(chǎng)熱捧不斷； 盡管以上也是純租賃寫(xiě)字樓，但因?yàn)橐炎鉂M，或物業(yè)費(fèi)過(guò)高或租賃面積要求過(guò)大（如書(shū)城，泰富）或有進(jìn)入門(mén)檻，必然導(dǎo)致客群的不同。 所以，總的來(lái)看，現(xiàn)有純租賃寫(xiě)字樓對(duì)本項(xiàng)目影響不大。新交付純租賃寫(xiě)字樓樓盤(pán)名稱交付時(shí)間區(qū)域建筑面積（）租金物業(yè)費(fèi)裝修情況物業(yè)公司和豐創(chuàng)意廣場(chǎng)2011-10-1江東區(qū)1200002.09.0白坯綠城點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：市政府投資項(xiàng)目，創(chuàng)意類企業(yè)享受特殊政策，江景、地段，以創(chuàng)意、文化為主要 行業(yè)。濱江國(guó)際廣場(chǎng)2011-4-1江東區(qū)350001.95.0精裝修永成物業(yè)點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：租金適中、地段、項(xiàng)目商業(yè)配套齊全，已簽約4

21、層，以貿(mào)易為主要行業(yè)。金融中心2011-6-1東部新城370002.59.2精裝修仲量聯(lián)行點(diǎn)評(píng)：優(yōu)點(diǎn)：市政府開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，金融企業(yè)享受優(yōu)惠政策，以政策性導(dǎo)向的金融類企業(yè)為主。迪趣大廈2011-7-1鄞州區(qū)110001.3未定白坯未定點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：租金、迪斯尼與甲方合作的品牌優(yōu)勢(shì)，以動(dòng)漫、創(chuàng)意類企業(yè)為主。 和豐創(chuàng)意廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：江東民安路與江東北路交叉口占地面積:8.54萬(wàn)平方米總建筑面積:33.86萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 預(yù)計(jì)2011年10月入住時(shí)間:預(yù)計(jì)2011年10月物業(yè)公司: 亞太物業(yè)物業(yè)費(fèi)用: 9.0元/平方米月綠化率: 20%容積率: 2.70停車位：地上50個(gè)，地下2291個(gè)鼓勵(lì)政策：（一）

22、對(duì)地方貢獻(xiàn)的獎(jiǎng)勵(lì)政策1、對(duì)特別鼓勵(lì)類企業(yè)，五年內(nèi)按其當(dāng)年地方財(cái)政實(shí)際貢獻(xiàn)的85%給予獎(jiǎng)勵(lì)，行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)給予前三年100%、后兩年85%的獎(jiǎng)勵(lì)；2、對(duì)鼓勵(lì)類創(chuàng)意企業(yè)，五年內(nèi)按其當(dāng)年地方財(cái)政實(shí)際貢獻(xiàn)的75%給予補(bǔ)助，行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)給予前三年90%、后兩年75%的獎(jiǎng)勵(lì)；3、對(duì)一般創(chuàng)意企業(yè)，五年內(nèi)按其當(dāng)年地方財(cái)政實(shí)際貢獻(xiàn)的45%給予補(bǔ)助，行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)給予前三年60%、后兩年45%的獎(jiǎng)勵(lì)；（二）房租優(yōu)惠政策4、對(duì)特別鼓勵(lì)類企業(yè)，第一年減免房租的100%，第二年減免房租的80%，第三年減免房租的60%；5、對(duì)鼓勵(lì)類創(chuàng)意企業(yè)，第一年減免房租的80%，第二年減免房租的60%，第三年減免房租的40%；6、對(duì)

23、一般創(chuàng)意企業(yè)，第一年減免房租的60%，第二年減免房租的40%，第三年減免房租的20%； 寧波國(guó)際金融中心項(xiàng)目位置: 江東 世紀(jì)大道北段1228號(hào)建筑面積: 55萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 2010-01-25入住時(shí)間: 2010-12-30容 積 率: 6.50綠 化 率: 60%物業(yè)公司: 仲量聯(lián)行物業(yè)管理有限公司物 業(yè) 費(fèi): 10.8元/平方米月開(kāi) 發(fā) 商: 寧波東部新城開(kāi)發(fā)投資有限公司鼓勵(lì)政策：（一）對(duì)市外入駐的金融機(jī)構(gòu)法人總部按其注冊(cè)資本4%比例給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)；原在市內(nèi)入駐并增加注冊(cè)資本的，對(duì)增資部分按4%比例給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。單家機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)總額不超過(guò)1000萬(wàn)元人民幣。（二）入駐的金融機(jī)構(gòu)總部或

24、地區(qū)總部按房產(chǎn)開(kāi)發(fā)決算成本價(jià)向東司購(gòu)買，并可享受契稅稅款50%的地方貼費(fèi)；租賃自用辦公用房的，3年內(nèi)按其房屋租金的30%給予補(bǔ)貼。（三）對(duì)創(chuàng)業(yè)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)等提供金融服務(wù)的金融配套服務(wù)機(jī)構(gòu)購(gòu)買自用辦公用房，經(jīng)批準(zhǔn)可享受每平方米1000元的補(bǔ)貼；租賃自用辦公用房的，可按上款標(biāo)準(zhǔn)的50%享受3年租金補(bǔ)貼。（四）入駐的金融機(jī)構(gòu)和金融配套服務(wù)機(jī)構(gòu)，自開(kāi)業(yè)之日起，2年內(nèi)對(duì)其所繳營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅地方留成部分給予50%補(bǔ)貼，第3年至第5年按30%比例給予補(bǔ)貼。（五）入駐的金融機(jī)構(gòu)總部、地區(qū)總部副職以上的高管人員，按其繳納的個(gè)人所得稅地方留成部分的50%予以獎(jiǎng)勵(lì)，用于購(gòu)房補(bǔ)貼，期限不超過(guò)5年。（六

25、）入駐的金融服務(wù)中心的金融機(jī)構(gòu)總部副職待遇以上、地區(qū)總部正職待遇的高管人員，5年內(nèi)按每人每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)給予住房補(bǔ)貼。小結(jié)： 和豐創(chuàng)意廣場(chǎng)和寧波國(guó)際金融中心是政府投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，對(duì)特定行業(yè)有較大的優(yōu)惠，但同時(shí)又具有較高的門(mén)檻，對(duì)本項(xiàng)目不形成競(jìng)爭(zhēng)； 濱江國(guó)際廣場(chǎng)和迪趣大廈都處在交付階段，有一定體量的寫(xiě)字樓將投放租賃市場(chǎng)，將對(duì)本項(xiàng)目形成一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。總結(jié)2011年交付的6座純租賃寫(xiě)字樓從區(qū)位分析，分別坐落在寧波各個(gè)主要的區(qū)域。江東區(qū)的寫(xiě)字樓有3座，可租賃面積約192000平方；海曙區(qū)1座，可租賃面積約15000平方；其次是 高新區(qū)和鄞州區(qū)分別有1座純租賃寫(xiě)字樓，可租賃面積分別為20000和1

26、1000平方。從租金分析，目前市場(chǎng)上寫(xiě)字樓的租金區(qū)間在1.33.0元之間，鄞州區(qū)、高新區(qū)的租金因?yàn)閰^(qū)位原因明顯低于其它區(qū)域1.2.總結(jié)從競(jìng)爭(zhēng)分析看，南部商務(wù)區(qū)在集群效應(yīng)上要優(yōu)于本案，面市時(shí)間、租金和物業(yè)費(fèi)等與本案類似，是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打造產(chǎn)品獨(dú)特的差異性的品牌形象能為本案加分不少?？萍紙@區(qū)如研發(fā)園、95國(guó)際、萬(wàn)特商務(wù)中心等會(huì)分流本案一些客戶，價(jià)格杠杠與優(yōu)秀的物業(yè)是重要的取勝之道。三江口、江東區(qū)的寫(xiě)字樓盡管區(qū)位優(yōu)于本案，但少有純租賃項(xiàng)目，且出租率較高，或者檔次、管理不夠，讓本案有更多的讓客戶重選辦公樓的機(jī)會(huì)。1.2.3.第四章項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)純租賃寫(xiě)字樓 對(duì)接世界商務(wù)本案所采取的純租賃模

27、式是世界高端商務(wù)的主流，世界上高端的寫(xiě)字樓基本上都是以純租賃模式存在。本案只租不售的發(fā)展模式優(yōu)勢(shì)非常明顯。大東城門(mén)戶 高新區(qū)核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)本案位于江南路與楊木碶路交叉處本案屬高新區(qū)核心區(qū)域，與東部新城相高新區(qū)鄰、匯聚眾多世界級(jí)資源、多元化立體交通網(wǎng)絡(luò)、區(qū)域內(nèi)以研發(fā)園、科貿(mào)中心、微軟大樓為代表的寫(xiě)字東部新城樓群集群效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。景觀優(yōu)勢(shì)綠色生態(tài) 告別黑白辦公時(shí)代本案設(shè)置奇偶層，每層設(shè)計(jì)挑高空中露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)之外，南向空間還能觀賞到江南一品小區(qū)內(nèi)部的優(yōu)美景觀。挑高空中露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，營(yíng)造優(yōu)美休閑空間產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)本案奇偶層，每層設(shè)計(jì)挑高空中露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)明顯，入駐的企業(yè)職員在忙碌的工作期間充分享受到自然

28、的愜意。裝修優(yōu)勢(shì)高標(biāo)準(zhǔn)精裝 匹配國(guó)際商務(wù)室內(nèi)礦棉板吊頂，配置隔柵燈，鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)架空地板，網(wǎng)絡(luò)電源預(yù)埋到戶，中央空調(diào)分戶計(jì)量， 無(wú)框不銹鋼玻璃門(mén)，精裝修標(biāo)準(zhǔn)交付讓客戶真正體會(huì)到省時(shí)、省力又省心；寧興品牌，中國(guó)開(kāi)發(fā)500強(qiáng)品牌優(yōu)勢(shì)寧興控股的寧盛置業(yè)有限公司，具有國(guó)家二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，擁有4家控股房產(chǎn)公司，總開(kāi)發(fā)面積已逾100萬(wàn)平方米，中國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)，已樹(shù)立良好的品牌優(yōu)勢(shì)。本案SWOT分析S劣勢(shì)(weakness)優(yōu)勢(shì)(strength)1、項(xiàng)目位于高新區(qū)核心區(qū)，地段優(yōu)越；2、項(xiàng)目只租不售，運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)明顯；3、生態(tài)環(huán)境佳，辦公環(huán)境優(yōu)美；4、項(xiàng)目帶有挑高空中露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯；5、中國(guó)

29、開(kāi)發(fā)500強(qiáng)，品牌價(jià)值高；6、項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)精裝修，企業(yè)可直接入駐。1、項(xiàng)目得房率較低，寫(xiě)字樓通常得房率約70%，本項(xiàng)目得房率66%；W威脅(threat)SWOT1、交付寫(xiě)字樓對(duì)外招租及純租賃寫(xiě)字樓體量較大，競(jìng)爭(zhēng)較激烈。機(jī)會(huì)(opportunity)T1、高新區(qū)首座純租賃寫(xiě)字樓，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)的空白；2、優(yōu)惠的稅收政策吸引區(qū)外企業(yè)爭(zhēng)相入駐。0第五章項(xiàng)目客群定位客群定位寧波作為一個(gè)港口城市，金融、物流、船務(wù)、貿(mào)易已成為寧波市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高新區(qū)內(nèi)進(jìn)駐的企業(yè)主要以貿(mào)易和高科技類型為主、以金融、物流業(yè)為輔。東部新城將集聚全球金融、物流行業(yè)巨頭。因此，本案的客群定位主要為：貿(mào)易、金融、高科技類型的企業(yè)客戶群分類

30、：對(duì)于純租賃的寫(xiě)字樓，我們的客群可謂足夠廣泛，但是就其出發(fā)點(diǎn)分類，一共可以分為以下幾種：1、資金流較緊張型，無(wú)須太多投入，直接入駐。2、業(yè)務(wù)分布較廣型，根據(jù)業(yè)務(wù)側(cè)重點(diǎn)可隨時(shí)更換辦公區(qū)域3、外來(lái)企業(yè)，國(guó)外企業(yè)無(wú)法擁有國(guó)內(nèi)物業(yè)4、其他與高新區(qū)其他核心企業(yè)配套企業(yè)資金流較緊張型不希望將幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)元資金投入固定資產(chǎn)，而將其運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，用以制造更多財(cái)富。但是，由于企業(yè)發(fā)展需要，也渴望入駐一個(gè)檔次感強(qiáng)、相關(guān)行業(yè)齊聚的寫(xiě)字樓。業(yè)務(wù)廣泛型由于業(yè)務(wù)區(qū)域較廣，在不同時(shí)期，各項(xiàng)業(yè)務(wù)的側(cè)重點(diǎn)不同，因此隨時(shí)可 能更換辦公環(huán)境以達(dá)到最佳的辦公效率。此類企業(yè)，流動(dòng)性較大，所以對(duì)純租賃寫(xiě)字樓需求較強(qiáng)。外來(lái)需求型隨著寧波的快

31、速發(fā)展，越來(lái)越多的跨國(guó)企業(yè)在寧波設(shè)置辦事處、分公司。由于受限于國(guó)外總部支配，未必需要在中國(guó)境內(nèi)購(gòu)買物業(yè)，而且相關(guān)的物權(quán)法也限制了這部分國(guó)際企業(yè)的購(gòu)買權(quán)力。租賃，便成為他們的第一選擇。相關(guān)追隨型企業(yè)各行各業(yè)都具備極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。隨著高新區(qū)、東部新城大量寫(xiě)字樓的交付使用、 集群效應(yīng)顯現(xiàn)。必然吸引大量與這些即將入駐企業(yè)相關(guān)行業(yè)的企業(yè)。這類企業(yè)， 資金實(shí)力相對(duì)較弱，但與大牌企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展息息相關(guān)，因此，他們也有著很強(qiáng)的入駐需求。租賃，也就成為他們不二的選擇。第六章項(xiàng)目租金定價(jià)及物業(yè)管理費(fèi)建議各板塊租金圖區(qū)域成熟、商務(wù)配套齊全典型項(xiàng)目：泰富廣場(chǎng)、世紀(jì)東方廣場(chǎng)、波特曼、利時(shí)大廈租金：2.0-3.5元/.天依

32、托高新區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政策優(yōu)勢(shì)典型項(xiàng)目：萬(wàn)特商務(wù)中心 寧波研發(fā)園、綠園大廈租金：1.01.5元/.天區(qū)域非常成熟、地段認(rèn)可度較高典型項(xiàng)目：中心、銀泰國(guó)際、時(shí)代廣場(chǎng)、恒隆中心、萬(wàn)豪中心、中信銀行大廈租金：2-3元/.天高新區(qū)三江口商務(wù)區(qū)江東區(qū)海曙西區(qū)域較為成熟、性價(jià)比較高典型項(xiàng)目： 麗園尚都、科創(chuàng)大廈租金：1.5-2.0元/.天東部新城區(qū)域區(qū)域未來(lái)潛力較大典型項(xiàng)目：城投大廈、金融中心租金：2.5元/.天快速發(fā)展區(qū)域典型項(xiàng)目：博納國(guó)際、商會(huì)大廈、總部一號(hào)、奧克斯大廈、廣博大廈租金：1.3-1.7元/.天鄞州南部商務(wù)區(qū)各板塊租金梳理寧波各區(qū)塊字樓整體平均租金約為：三 江 口 商 務(wù)區(qū)：2.5元/.天區(qū)

33、：1.3元/.天城：1.8元/.天區(qū)：2.0元/.天高新東江部新東南部商務(wù)區(qū)一期：1.5元/.天價(jià)格構(gòu)成分析各區(qū)寫(xiě)字樓租金價(jià)格的依據(jù)同類區(qū)域、同等品質(zhì)權(quán)重對(duì)比參照項(xiàng)目九五國(guó)際廣場(chǎng)萬(wàn)特商務(wù)中心綠園大廈濱江國(guó)際廣場(chǎng)和豐創(chuàng)意廣場(chǎng)本案評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重評(píng)分（X1）評(píng)分（X2）評(píng)分（X3）評(píng)分（X4）評(píng)分（X5）評(píng)分（X6）社區(qū)規(guī)劃（25）社區(qū)規(guī)模5%555555園林景觀7%666677建筑外觀4%334444戶型設(shè)計(jì)9%779886社區(qū)配套（35）地段20%191820202019交通7%667676內(nèi)部配套5%444444周邊配套3%322223產(chǎn)品類型（5）花園辦公10%889989其他（10）產(chǎn)品品質(zhì)

34、5%445445物業(yè)管理5%345444開(kāi)發(fā)商品牌10%88108910企劃包裝10%7998810總評(píng)分100%838495889092各項(xiàng)目租金（元）P1（a）1P2（a）1P3（a）1.5P4（a）1.8P5（a）2參照權(quán)重（%）Y115%Y215%Y335%Y420%Y515%加權(quán)后價(jià)格（元）P1（b）0.15P2（b）0.15P3（b）0.53P4（b）0.36P5（b）0.3本項(xiàng)目加權(quán)后平均價(jià)格1.485本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格1.50本案定價(jià)原則：結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格以及本案配置、所處地理位置、以及本案運(yùn)營(yíng)模式制定價(jià)格。建議本案定價(jià)：1.50元/平方/天各板塊物業(yè)管理費(fèi)圖區(qū)域成熟、商務(wù)配套齊全典型

35、項(xiàng)目：泰富廣場(chǎng)、世紀(jì)東方廣場(chǎng)、波特曼、利時(shí)大廈物業(yè)管理費(fèi)：3.8-10.8元/.月依托高新區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政策優(yōu)勢(shì)典型項(xiàng)目：萬(wàn)特商務(wù)中心寧波研發(fā)園、綠園大廈物業(yè)管理費(fèi)：3-4.5元/.月區(qū)域非常成熟、地段認(rèn)可度較高典型項(xiàng)目：中心、銀泰國(guó)際、時(shí)代廣場(chǎng)、恒隆中心、萬(wàn)豪中心、中信銀行大廈物業(yè)管理費(fèi)：3-10.8元/.月高新區(qū)三江口商務(wù)區(qū)江東區(qū)海曙西區(qū)域較為成熟、性價(jià)比較高典型項(xiàng)目： 麗園尚都、科創(chuàng)大廈物業(yè)管理費(fèi)：3-8.8元/.月東部新城區(qū)域區(qū)域未來(lái)潛力較大典型項(xiàng)目：城投大廈、金融中心物業(yè)管理費(fèi)：2.5-9元/.月快速發(fā)展區(qū)域典型項(xiàng)目：博納國(guó)際、商會(huì)大廈、總部一號(hào)、奧克斯大廈、廣博大廈物業(yè)管理費(fèi)：4-6

36、元/.月鄞州南部商務(wù)區(qū)各板塊物業(yè)管理費(fèi)梳理寧波各區(qū)塊字樓整體平均物業(yè)管理費(fèi)約為：三 江口 商 務(wù)區(qū)：6.0元/.月區(qū) ：3.5元/.月城：5.5元/.月區(qū)：4.5元/.月區(qū)：6.0元/.月高新東海部新曙江東南部商務(wù)區(qū)一期：5.0元/.月結(jié)合寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)各板塊現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)，建議本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)控制在4-6元/.月之間。第七章產(chǎn)品建議硬件建議一：在可能的情況下建議本項(xiàng)目的員工餐廳對(duì)寫(xiě)字樓業(yè)主開(kāi)放，解決用餐之憂；硬件建議二： 建議在寫(xiě)字樓戶外統(tǒng)一安裝大型廣告位，以供入住企業(yè)使用（使用廣告位要求由甲方制定）；硬件建議三： 建議在奇數(shù)層的的朝南陽(yáng)臺(tái)設(shè)置景觀綠化，休閑座椅， 放松心情，打破傳統(tǒng)寫(xiě)字樓

37、的溝通障礙軟件建議一 建議去掉現(xiàn)有13、14層數(shù)字，可用12A,12B代替； 向高新區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)“一樓一策”，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐；軟件建議二建議：甲方選聘全球五大行：第一太平戴維斯、仲量行、戴德梁行、高力國(guó)際及CBRE直接進(jìn)駐管理或只做物業(yè)顧問(wèn)，甲方自己管理。 此外也可選擇本土品牌：綠城等物業(yè)公司進(jìn)駐管理。CBRE（世邦魏理仕）總部位于美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯，是標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)企業(yè)，為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司(按2007年的營(yíng)業(yè)額計(jì)算) 。CBRE物管顧問(wèn)有兩種形式1、費(fèi)用3萬(wàn)一年，基本什么都不管，只是借個(gè)名義。2、薪酬制：所有人員費(fèi)用由甲方承擔(dān)，人員由CBRE提供，另外甲方每年另行支付CBR

38、E物管費(fèi)用1030萬(wàn)企劃篇我們的目標(biāo)：打造大東城獨(dú)具特色的寫(xiě)字樓引領(lǐng)一種全新的國(guó)際商務(wù)模式策略思路 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分我們項(xiàng)目有什么消費(fèi)者需要什么我們說(shuō)什么我們?cè)趺凑f(shuō)或做第一章我們項(xiàng)目有什么項(xiàng)目核心價(jià)值三大價(jià)值寧興大廈品牌價(jià)值 + 區(qū)域價(jià)值 + 產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值【核心優(yōu)勢(shì)】高新區(qū)核心區(qū)域發(fā)展前景寧興大廈【基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)】坐擁東城門(mén)戶依托東部新城高端配套【差異優(yōu)勢(shì)】純租賃+綠色生態(tài)商務(wù)小結(jié)大東城門(mén)戶地位+高新區(qū)核心之上的“純租賃生態(tài)商務(wù)平臺(tái)”第二章客戶需要什么客戶描述：處于上升期的中小企業(yè)他們處于企業(yè)發(fā)展的上升通道，隨著企業(yè)實(shí)力快速的增加，他們目前所 在的辦公場(chǎng)所將不能滿足他們

39、的需求，他們希望找到一個(gè)能匹配他們自身實(shí)力的高性價(jià)比寫(xiě)字樓、既有合適的租金、又有不錯(cuò)的商務(wù)平臺(tái)。客戶描述：國(guó)內(nèi)、國(guó)際企業(yè)總部他們未必是寧波本土企業(yè)，但是在國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際屬于知名的企業(yè)，他們 并不打算在寧波置業(yè)，他們需要的是一處符合他們身份和需求的寫(xiě)字樓作為區(qū)域總部，本案的純租賃項(xiàng)目十分符合他們的要求。他們的共同需求在寧波未來(lái)發(fā)展的方向上尋找一個(gè)符合自我身份的與國(guó)際商業(yè)潮流接軌的商務(wù)平臺(tái)。而這正是寧興大廈寧興大廈能給他們帶來(lái)的是區(qū)域認(rèn)同：東城門(mén)戶，寧波未來(lái)的發(fā)展方向價(jià)值認(rèn)同：在寧興大廈，輕松享受國(guó)際品質(zhì)辦公需求認(rèn)同：精裝修，一切效率化精神認(rèn)同：生態(tài)辦公，緩解工作的壓力第三章我們說(shuō)什么有時(shí)候，說(shuō)什么

40、怎么說(shuō)，比做更重要，特別是對(duì)于千篇一律的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，5A或6A或甲級(jí)寫(xiě)字樓占據(jù)了大多數(shù)的報(bào)紙版面，讓我們看不到最有價(jià)值的閃光點(diǎn)，獨(dú)特性，差異化，我們一直在尋找的USP，建立與眾不同的品牌高度和形象，或許從以下關(guān)鍵詞可以得到啟發(fā).關(guān)鍵詞高新區(qū)純租賃生態(tài)商務(wù)國(guó)際商務(wù)潮流所在國(guó)家級(jí) 高新產(chǎn)業(yè)富人區(qū) 東城門(mén)戶綠色生態(tài)辦公告別黑白商務(wù)時(shí)代形象定位國(guó)家高新區(qū)純租賃總部級(jí)生態(tài)商務(wù)體傳播語(yǔ)再見(jiàn)！黑白辦公時(shí)代世界觸手可及備選傳播語(yǔ)內(nèi)涵及延展再見(jiàn)，是為了新的開(kāi)始再見(jiàn)，是為了對(duì)傳統(tǒng)的告別再見(jiàn)，是彰顯具有新思維的企業(yè)家對(duì)企業(yè)發(fā)展的思考， 是對(duì)員工的一份人文關(guān)懷再見(jiàn)，是青年才俊傳達(dá)對(duì)快樂(lè)工作，享受工作的精神主 張?jiān)僖?jiàn)，

41、是企業(yè)中堅(jiān)對(duì)張弛有度的工作方式的追捧再見(jiàn)是為了和諧、進(jìn)取、積極向上策略定位再見(jiàn)！黑白商辦公代品牌訴求品牌調(diào)性生態(tài)，精致，考究項(xiàng)目定位東城門(mén)戶純租賃生態(tài)聚合體品牌寧興大廈寧興大廈VI體系備選LOGO備選LOGO第四章我們?cè)趺凑f(shuō)或做1. 必須首先建立起獨(dú)特的項(xiàng)目品牌形象高度2. 我司認(rèn)為，不做前期形象推廣及高度的塑造，憑我司力量同樣可以達(dá)到去化目的，但無(wú)法形成競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔，打造市場(chǎng)標(biāo)簽，進(jìn)而為項(xiàng)目的價(jià)格最大化奠定基礎(chǔ)。3. 在渠道上，資源、門(mén)店、人脈是我司的三張王牌優(yōu)勢(shì)。4. 減少通路，直達(dá)目標(biāo)群是我們考慮媒體的主要原則。5. 針對(duì)性的營(yíng)銷活動(dòng)能產(chǎn)生事半功倍的效果?？傮w營(yíng)銷思考 租賃市場(chǎng)傳統(tǒng)意義上的旺

42、季：3月9月淡季：11月2月 鑒于租賃市場(chǎng)淡旺季之分，結(jié)合本案交付的時(shí)間約為2011年11月建議：本案可在2011年9月安排租賃中心就位，人員進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)行客戶前 期積累，有效的把握一年之中最后的旺季時(shí)期。入市最佳時(shí)機(jī)三大攻擊波撬動(dòng)甬城寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段人際傳播內(nèi)部客戶積累樓體包裝內(nèi)部客戶積累廣告鋪墊前期蓄水期廣告強(qiáng)化客戶篩選、確定現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)出租率推廣策略本項(xiàng)目作為純租賃項(xiàng)目，推廣上不太可能與一般銷售項(xiàng)目推廣一樣全方位鋪開(kāi)，大面積撒網(wǎng)，全城轟炸。而是應(yīng)該做到精準(zhǔn)打擊、適當(dāng)利用戶外、報(bào)紙等媒體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和推廣，輔助租賃人員的工作開(kāi)展。同時(shí)要善于利用江南一品之

43、前所積累的良好口碑傳播。利用寧興集團(tuán)入駐節(jié)點(diǎn)進(jìn)行新聞。第一波：渠道攻擊戶外+報(bào)紙為主 網(wǎng)絡(luò)、短信等為輔戶外投放系列1合潤(rùn)建議：選擇江南路、通途路、體育館區(qū)域兩選擇1-2塊高炮戶外，樹(shù)立項(xiàng)目形象、截流區(qū)域客戶，同時(shí)可以保持項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間關(guān)注度。戶外示意： 通途路中興北路路口戶外投放系列2戶外示意：通途路中興北路路口陣地營(yíng)銷戶外建議：利用項(xiàng)目自身十字金街優(yōu)勢(shì)，制作戶外廣告，在擴(kuò)大項(xiàng)目知名度的同時(shí)節(jié)省營(yíng)銷成本，一舉兩得。報(bào)紙投放鑒于項(xiàng)目是純租賃項(xiàng)目，報(bào)紙使用更多承擔(dān)建立項(xiàng)目形象及傳遞租賃信息，頻次不會(huì)太密集。根據(jù)以往寫(xiě)字樓操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，我們建議適量選擇寧波晚報(bào)、東南商報(bào)為主要宣傳陣地，版面除前期和重大之外，

44、更多以小版面為主。輔助媒體-網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)媒體選擇建議：東方熱線和58同城網(wǎng)，根據(jù)合潤(rùn)經(jīng)驗(yàn)，這兩個(gè)網(wǎng)站在寫(xiě)字樓租賃方面的效果好于搜房等地產(chǎn)網(wǎng)站。58同城網(wǎng)示意輔助媒體-相較于其他媒體，短信無(wú)疑是比較高的媒體選擇，可以利用短信在租賃開(kāi)始及旺季配合其他媒體進(jìn)行立體式宣傳。重點(diǎn)發(fā)送區(qū)域：以東部新城、高新區(qū)區(qū)域?yàn)楹诵姆秶?，兼顧?zhèn)海、北侖區(qū)域，其他區(qū)域?yàn)檠a(bǔ)充。示例：寧興大廈，東城門(mén)戶純租賃生態(tài)商務(wù)聚合體，以國(guó)際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)禮遇世界商 業(yè)豪強(qiáng)，現(xiàn)正火熱招租進(jìn)行中精準(zhǔn)定位的渠道攻擊1、與關(guān)系較好的銀行合作，向其VIP客戶發(fā)放資料；2、同時(shí)，銀行的VIP通道設(shè)置資料展架；3、在目標(biāo)客戶所在寫(xiě)字樓大堂設(shè)置資料展架。4

45、、南都樓市?？?，進(jìn)入指定各寫(xiě)字樓第二波：現(xiàn)場(chǎng)攻擊眼見(jiàn)為實(shí)的震撼眼見(jiàn)為實(shí)，震撼才是硬道理。本案的國(guó)際商務(wù)氣質(zhì)有必要讓所有目標(biāo)客群所感知。讓客戶真正感受到國(guó)際品質(zhì)的辦公內(nèi)涵，并形成口碑，讓口碑成為我 們最佳的租賃人員。1、接待中心精心包裝2、空中花園情景體現(xiàn)，體驗(yàn)營(yíng)銷，以景動(dòng)人3、如有大客戶成交，則大力宣傳該單位的入駐第三波：創(chuàng)意營(yíng)銷制作精美的香水樓書(shū)、折頁(yè)，襯托項(xiàng)目檔次實(shí)用、創(chuàng)新、吻合目標(biāo)群心態(tài)的小禮品、（以下禮品可選2-3種）車載香水車載MP3無(wú)線鼠標(biāo)、墊健康煙斗煙盒開(kāi)過(guò)光的汽車掛件（普陀或天童方丈開(kāi)光）高檔或創(chuàng)意類筆筒名片盒第四波：營(yíng)銷結(jié)合政府對(duì)高新區(qū)、東部新城政府的推廣組織營(yíng)銷活動(dòng)1、盡量抓住具有新聞價(jià)值的活動(dòng)，伺機(jī)推廣本項(xiàng)目。比如市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目的考察，伺機(jī)舉辦相應(yīng)的營(yíng)銷活動(dòng)。2、借寧興集團(tuán)入駐之際舉辦隆重典禮，結(jié)合廣告、新聞宣傳。3、邀請(qǐng)大型客戶參觀項(xiàng)目樣板區(qū)。4、利用江南一品高端社區(qū)現(xiàn)有資源?；顒?dòng)1：寧興集團(tuán)進(jìn)駐典禮活動(dòng)2：寧興大廈