家庭居住規(guī)劃與購(gòu)房抵押融資規(guī)劃(ppt 23頁(yè)).ppt

1、1,第6章 家庭居住與抵押貸款融資規(guī)劃,本章包含如下內(nèi)容： 家庭居住規(guī)劃 購(gòu)房抵押融資規(guī)劃 購(gòu)房及貸款融資規(guī)劃案例,2,第1節(jié) 家庭居住規(guī)劃,家庭居住規(guī)劃的重要性 無(wú)正確的居住規(guī)劃，影響居住質(zhì)量 陷入低首付的陷阱，買自己負(fù)擔(dān)不起的房子 優(yōu)良的購(gòu)房規(guī)劃，可以強(qiáng)制儲(chǔ)蓄 屋涯規(guī)劃 指根據(jù)自己的支付能力和住房需求，在一生中隨生涯階段的改變而換房。 屋涯規(guī)劃一般可分為： 成家前或新婚時(shí)的首次購(gòu)房 中年前期的換房,3,中年后期的換房 退休后的換房 家庭居住規(guī)劃流程（見下頁(yè)的流程圖） 購(gòu)房與租房決策 購(gòu)房與租房具有類似的居住效用 其決策，牽涉到擁有自己房產(chǎn)的心理效用和對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期。 年成本法 購(gòu)房與租房

2、的年使用成本 租房：房租和押金的機(jī)會(huì)成本 購(gòu)房：首付款的機(jī)會(huì)成本和房屋貸款利息,4,家庭居住規(guī)劃流程圖,5,案例1： 王先生想購(gòu)買位于上海莘莊地區(qū)的一套80m2的房產(chǎn)，開發(fā)商可租可售：若租，租金3000元/月，押金3個(gè)月；若購(gòu)，總價(jià)80萬(wàn)元，首付30萬(wàn)，貸款50萬(wàn)，利率6%。（假設(shè)資金的機(jī)會(huì)成本是一年期的存款利率3%） 年成本法： 租房年成本：300012+3000 3 3% = 36 270 購(gòu)房年成本：30萬(wàn)3%+50萬(wàn)6% = 39 000 分析：從年成本看，租房更劃算，但需考慮以下因素： 房租的上漲：只要未來房租上漲超過7.6%，購(gòu)房就將更劃算。,6,房?jī)r(jià)的上漲：房?jī)r(jià)的上漲將對(duì)決策產(chǎn)生

3、什么影響？ 租房年居住成本率=36 270 / 80萬(wàn) = 4.5% 購(gòu)房年居住成本率=39 000 / 80萬(wàn) = 4.875% 相差0.375% 只要房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率超過0.375%，房屋的資本利得將降低購(gòu)房的居住成本，購(gòu)買變得劃算。 因此，當(dāng)事人對(duì)房租及房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷是非常重要的因素。 貸款利率的降低 凈現(xiàn)值法 考慮在一固定居住時(shí)期內(nèi)，比較租房和購(gòu)房的現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。,7,案例2： 王小姐看中了淮海路附近的一處房產(chǎn)，可租可售：若租，租金3萬(wàn)元/月，押金3個(gè)月；若購(gòu)，總價(jià)800萬(wàn)元，首付300萬(wàn)，貸款500萬(wàn)，利率6%，貸款期限為20年。假設(shè)她確定要在該處居住5年，預(yù)計(jì)房租平均每年調(diào)升1.2

4、萬(wàn)元（假設(shè)資金的機(jī)會(huì)成本是一年期的存款利率3%） 凈現(xiàn)值法 租房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值 = 1 767 725元,8,購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值 貸款的年還款額：500萬(wàn)(A/P, 20, 6%) = 435920 購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值= a 1.035 3 000 000 435920 (P/A, 5, 3%) = a 1.035 4 996 385 (設(shè)5年后售房?jī)羲脼閍，a = 5年后售房?jī)r(jià)格 5年后的房貸余額 ) 分析 當(dāng)租售的年現(xiàn)金流現(xiàn)值相等時(shí)： a 1.035 4 996 385 = 1 767 725，即：a = 3 742 017 其對(duì)應(yīng)的售房?jī)r(jià)格應(yīng)是： 5年后售房?jī)r(jià)格 = 3 742 017

5、 + 435920 (P/A, 15, 6%) = 7 975 672 因此，5年后售房?jī)r(jià)格只要高于798萬(wàn)，購(gòu)房將更優(yōu),9,凈現(xiàn)值法的結(jié)果受居住年數(shù)的影響：一般而言，居住年數(shù)越長(zhǎng)，用凈現(xiàn)值法計(jì)算的購(gòu)房比租房劃算的概率越大。參考經(jīng)驗(yàn)是：若不打算居住3年以上，最好以租代購(gòu)。 凈現(xiàn)值法與年成本法的比較： 凈現(xiàn)值法考慮得更全面： 考慮了居住年數(shù) 還可以考慮房租的調(diào)整和房?jī)r(jià)的變化 年成本法比較簡(jiǎn)單 購(gòu)房規(guī)劃 在購(gòu)房規(guī)劃中需決定家庭負(fù)擔(dān)的起房屋總價(jià)、單價(jià)和區(qū)位。,10,購(gòu)房規(guī)劃的基本方法 案例3：郭先生家庭年收入10萬(wàn)元，目前家庭凈資產(chǎn)15萬(wàn)元，打算5年后購(gòu)房，貸款的年限為20年，利率6%。其購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄或

6、負(fù)擔(dān)房貸的上限為收入的40%；資金投資報(bào)酬率為10%。 估算5年后負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià) 可負(fù)擔(dān)的首付款額 = 15 (F/P, 5, 10%) + 1040%(F/A, 5, 10%) = 48.6萬(wàn) 可負(fù)擔(dān)的貸款總額 = 10 40% (P/A, 20, 6%) = 45.9萬(wàn) 可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià) = 48.6 +45.9 = 94.5萬(wàn),11,負(fù)擔(dān)得起的房屋單價(jià) 與家庭需要的房屋面積有關(guān)。 家庭需要的房屋面積取決于家庭人口及空間舒適度要求（一般人均50-80平方米的建筑面積，比較寬敞） 案例3中：郭先生是三口之家，選擇三室兩廳，150m2，則： 可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)=94.5萬(wàn)150=6 300元

7、/m2 區(qū)位的選擇 房屋總價(jià)同時(shí)受區(qū)位和房屋面積的影響。 一般在可接受的面積下，選擇適合區(qū)域 在比較區(qū)域時(shí)需考慮：交通成本、交通時(shí)間成本、房?jī)r(jià)差異部分的利息成本等因素。,12,我國(guó)(自用)住房抵押貸款的主要種類及操作方式 商業(yè)性個(gè)人住房貸款 貸款操作流程 貸款擔(dān)保方式：抵押、質(zhì)押、保證 還款方式 傳統(tǒng)還款方式 一次性還本付息：期限在一年以內(nèi)的貸款。 等額還款與等本還款 還款方式的創(chuàng)新 我國(guó)抵押貸款還款方式的多樣化，是抵押貸款融資規(guī)劃的基礎(chǔ)。,第2節(jié) 購(gòu)房抵押融資規(guī)劃,13,專題：我國(guó)抵押貸款還款方式的創(chuàng)新（2005年10月前）,等額遞增(減)還款 操作方法：在初始時(shí)，銀行會(huì)根據(jù)客戶的貸款總額、

8、期限和資信水平測(cè)算出一個(gè)首期還款金額，客戶在期初按此額度還款；此后根據(jù)間隔期和相應(yīng)遞增或遞減額度進(jìn)行還款的操作辦法。 推出銀行：建設(shè)銀行北京分行（2005年9月） 組合還款法 操作方法：還款人可以將整個(gè)還款期設(shè)定為多個(gè)期限，每個(gè)還款期限的還款額度可根據(jù)自己的情況決定還款額的多與少。比如先少還后多還，先多還后少還，甚至選擇一段時(shí)間內(nèi)停止歸還貸款本金。 推出銀行：民生銀行（2003年）,14,專題（續(xù)）,無(wú)障礙還款法 操作方法：購(gòu)房者在還款期內(nèi)不限次數(shù)、不嚴(yán)格限制金額地在資金充裕時(shí)提前還款，資金緊張的時(shí)候還可及時(shí)取得二次抵押貸款，以此減少業(yè)主的利息支出。 推出銀行：浙商銀行（2004年10月）；民

9、生銀行 寬限期還款法 操作方法：銀行允許客戶在一定期限內(nèi)（稱為寬限期，如：入住前）只歸還貸款額本期利息，以后再開始?xì)w還本金。 推出銀行：浙商銀行（2004年10月）；中國(guó)銀行,15,住房公積金貸款（參見第3章） 個(gè)人住房組合貸款 公積金貸款不足的部分用商業(yè)貸款補(bǔ)充。 貸款流程：一般在同一個(gè)銀行進(jìn)行 住房?jī)?chǔ)蓄貸款（參見第3章）,16,購(gòu)房抵押貸款的型態(tài)選擇 購(gòu)房抵押貸款的型態(tài)選擇是考慮購(gòu)房者個(gè)人的家庭狀況作出的，可分為以下幾類： 到期還款型 若預(yù)計(jì)家庭收入在很長(zhǎng)時(shí)期只能勉強(qiáng)支付月還款，就應(yīng)選者利率較低，不允許提前還款的貸款品種；或選擇住房?jī)?chǔ)蓄貸款 提前還款型 若家庭常有額外的收入來源，收入起伏較

10、大，且無(wú)較好投資能力，可選擇交款有彈性，可根據(jù)收入多少選擇交款額，無(wú)提前還款罰款的貸款品種。 這類貸款的利率可能較高,17,理財(cái)型 若家庭有較好的投資能力，可向貸款人申請(qǐng)一定的房地產(chǎn)抵押授信額度，以循環(huán)使用。 可在以下兩種情況下獲得： 購(gòu)房時(shí)，未用足銀行給與的購(gòu)房貸款額度 開始償還貸款后，貸款本金余額小于銀行給與的購(gòu)房貸款額度 此類貸款的利率通常較高 超額貸款型 主要指裝修貸款、家具貸款等 適用于目前家庭資金不足，但在今后有足夠的償還能力的情況。,18,購(gòu)房抵押融資規(guī)劃案例 住房?jī)?chǔ)蓄與商業(yè)貸款進(jìn)行組合購(gòu)房貸款的示例 目標(biāo):以較低的成本迅速獲得20萬(wàn)元貸款。 1.利用商業(yè)抵押貸款迅速得到購(gòu)房貸款

11、20萬(wàn)元，還貸期為20年，需首付4萬(wàn)元，貸款額為16萬(wàn)元，月均還款額為1059.47元，還貸總額為254272.29元，支付利息總額為94272.29元。 2 .同時(shí)購(gòu)買一份合同額為13萬(wàn)元的住房?jī)?chǔ)蓄（中德住房銀行）， 類型為AB，月存款額為1040元，5年6個(gè)月后得到13萬(wàn)元的全額貸款，在以后的6年8個(gè)月時(shí)間內(nèi)，每月還貸額為910元，直到還清全部貸款，貸款利息總額為7800元。,19,3.六年后，抵押貸款已還本息76282元（其中本金31961元；利息44321元），還差128039元，此時(shí)用住房?jī)?chǔ)蓄得到的貸款還清按揭剩余的所有款項(xiàng)，將直接節(jié)省按揭貸款利息49951元。 4. 二者的貸款利息

12、差額為42151元（即為您節(jié)省的貸款利息總額），同時(shí)為您節(jié)省了還貸周期，貸款利率的絕對(duì)穩(wěn)定，又有利于您的長(zhǎng)期資金規(guī)劃。,20,第3節(jié) 購(gòu)房及貸款融資規(guī)劃案例,已確定購(gòu)房總價(jià)后的籌資規(guī)劃 案例4：郭小姐看中一期房項(xiàng)目，總價(jià)100萬(wàn)，設(shè)簽約付款額、工程期付款額和貸款比例分別為：15%、15%、70%，工程期3年。她該如何進(jìn)行籌資規(guī)劃？ 購(gòu)房需要的現(xiàn)金流為： 簽約1年2年3年以后每年 15萬(wàn)5萬(wàn)5萬(wàn)5萬(wàn)6.1萬(wàn)(70萬(wàn), 20年, 6%) 若其家庭有20萬(wàn)現(xiàn)金及每年5萬(wàn)元的儲(chǔ)蓄能力。 第8年后的困難，可通過提高儲(chǔ)蓄率或依靠收入的增加來克服。若估計(jì)不具備這樣的能力，可通過延長(zhǎng)還款期限(?),21,若其家庭有15萬(wàn)現(xiàn)金及每年5萬(wàn)元的儲(chǔ)蓄能力？ 運(yùn)用寬限期還款法：假設(shè)貸款期20年,寬限期5年