開封海寧三水成本動態(tài)分析

1、L/O/G/O開封上城項目、海寧住宅一期、臺州三水潤園一期 成本動態(tài)分析會杭州開元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2014年9月5日整體情況 總建筑面積88435m2 地下室面積14550m2 銷售面積73435m2其中地上73885m2地下室占比16.45% 可售比83.04%開 封 上城項目 總建筑面積249204m2 地下室面積80887m2 銷售面積160701m2其中地上168317m2地下室占比32.46% 可售比64.49%海 寧 住宅一期 總建筑面積94980m2 地下室面積24939m2 銷售面積69648m2其中地上70066m2地下室占比26.26%可售比73.33%臺州三水潤園一期一

2、、招商地產(chǎn)：雍景灣13幢（7幢30層，3幢27層、1幢25層、1幢24層、1幢18層）?？偨?筑面積127046M2，地下室27740M2,（占比21.83%），銷售面積97446.5M2（可售比76.7%）二、徐州四期地下室占比25.7%，可售比75.28%；名郡地下室占比33.3%，可售比63.72%開封上城項目成本情況啟動會情況動態(tài)情況總成本：34904.94萬元總成本：33795.11萬元銷售單方：4602.06元/m2銷售單方：4746.41元/m2差異：1、總成本減少1019.83萬元上城項目-目標(biāo)成本動態(tài)比對表2、銷售單方減少144.35元/m2開封上城項目成本動態(tài)差異分析表序號

3、主要變動項目標(biāo)總額(啟動會）已發(fā)生預(yù)計發(fā)生合計差異總額（萬元）差異原因分析1土建工程費(fèi)14263.5815276.57-1356.57013920-343.58 原目標(biāo)總額聯(lián)系單估算920萬；現(xiàn)聯(lián)系單預(yù)計406.89萬，其他為預(yù)算書內(nèi)外墻涂料、保溫及防火門拆項編制原因。2外立面石材1065382.00 50.00 432-633.00 原石材干掛估算：立柱1000元/平方*6600 方、墻面800元/平方*1268方、300高線條2500元/米*864米、1300高線條4000元/米*222米?？們r1065萬；現(xiàn)根據(jù)現(xiàn)場成本優(yōu)化，節(jié)約633萬元。3外立面涂料1100917.92 27.54 9

4、45.46-154.54 進(jìn)行施工技術(shù)優(yōu)化。4鋁合金門窗890668.681420.06688.74-201.26 原鋁合金門窗：平均綜合單價540元/平方* 暫定面積16481平方=890萬；現(xiàn)根據(jù)門窗優(yōu)化結(jié)果已簽合同予以調(diào)整5鋁合金陽臺欄桿、百16.00 原欄桿1.1米高：暫定240元/米*長度約5218米=125萬，室外百葉窗：綜合單價暫定280元/平方*面積暫定1957平方=55萬， 合計180萬元；現(xiàn)根據(jù)集采已簽合同予以調(diào)整。6采暖工程00288.3288.3288.30 熱力公司收費(fèi)調(diào)整7人防設(shè)備0303030.00 目前人防驗收較嚴(yán)，設(shè)備竣工前要求到位8

5、合計-1030.08開封城項目損益變動表開封上城項目損益變動表上序號項目啟動會目標(biāo)損益現(xiàn)預(yù)測損益差異（萬元）各物業(yè)售價（元）總價（萬元）各物業(yè)售價（元）總價（萬元）1銷售類型銷售面積銷售面積5300（5873）735413897766363520034509-4467.752高層7001（9537）68254778501070013507-1270.603多層14796（1480）225033292061140032886-442.66商業(yè)4138150000207013815000020705地下車位82754491547343542973-6181.016小計33213.1632103.3

6、3-1109.837開發(fā)成本總額1691.781691.780.00期間費(fèi)用84043.512379.75-1663.769經(jīng)營稅費(fèi)13095.586507.65-6587.9310稅前利潤3273.901626.91-1646.98企業(yè)所得稅119821.694880.74-4940.9512稅后利潤土地增值稅海寧項目住宅一期成本情況啟動會情況動態(tài)情況總成本：156635.84萬元總成本：152750.04萬元銷售單方：9505.23元/m2銷售單方：9747.03元/m2差異：1、總成本減少3885.80萬元海寧開元名都住宅一期項目-目標(biāo)成本2、銷售單方減少241.8元/m2海寧項目住宅一

7、期成本動態(tài)差異分析表，序號主要變動項目標(biāo)總額13年11月已發(fā)生預(yù)計發(fā)生合計差異總額（萬元）差異原因分析1電信及智能化工程1249.75663120783-466.75 原預(yù)算按50元/平方制定（參考項目：臺州25元/平方，寧波D區(qū)114元/平方，三期52元/平方，徐州32元/平方），在 設(shè)計時規(guī)定單方造價不能超過45元/平方；且招標(biāo)時為節(jié)約 成本部分設(shè)備品牌變更為中等品牌，根據(jù)設(shè)計提供的工程量實(shí)際招標(biāo)后為598萬元，原18#樓弱電智能化為65萬元，合計663萬元，單方造價為26.6元/平方（合同價）。2土建工程45951.7535958.007191.60 43149.6-2802.15 原預(yù)

8、算編制時施工圖紙尚未出具，按地上1500元/平方，地 下2500元/平方編制（參考項目：徐州四期地上1450元/平方，地下2680元/平方），實(shí)際設(shè)計時對鋼筋、混凝土等主 要材料單方含量給予明確約定，導(dǎo)致總價下浮明顯。3消防工程1999.591310.00 157.00 1467-532.59 原預(yù)算編制時考慮到本項目為地下兩層，消防工程單方造價會比單層地下室有所提高（一般單層地下室消防工程單方造價在50元/平方左右），經(jīng)咨詢產(chǎn)業(yè)稽核管理部后按80 元/平方暫估，招標(biāo)后合同造價為1310萬元（不含18#樓）， 單方造價為53.21元/平方，低于原先暫估價。4（截住宅一期銷售金額至7 月21日）

9、15633116457115191131648-24683.00 1、原項目啟動會中銷售單價（一期均價）為10211元/平方 而實(shí)際根據(jù)市場情況4月份首開盤（2#、4#、6#三幢樓）均 價僅為8435元/平方，一期（1-7#）平均價格預(yù)計為8603元/平方，因此從銷售單價上比預(yù)期降低了將近1600元/平方， 故而住宅一期總銷售金額與原目標(biāo)總額差異較大。5一期商業(yè)銷售金額預(yù)計18743.480.00 13727.2713727.27-5016.21 2、一期商業(yè)原銷售面積（10480平方）為設(shè)計圖紙數(shù)據(jù)， 現(xiàn)經(jīng)預(yù)測會得出可售商業(yè)面積（7675.3平方），故可銷售 面積相差2804.7平方，從而一

10、期商業(yè)銷售金額存在差異。6合計-33500.70海寧項目住宅一期損益變動表序號項目啟動會目標(biāo)損益現(xiàn)預(yù)測損益差異（萬元）各物業(yè)售價（元）總價（萬元）各物業(yè)售價（元）總價（萬元）銷售類型銷售面積銷售面積1153101102111563291530268603131648-24680.91高層217885（24422）104801874476751788513727-5016.423商業(yè)1851120000222121851120000222124地下車位（個）163581197285160701167587-29697.335小計150518.06146632.26-3885.8開發(fā)成本總額661

11、17.786117.787期間費(fèi)用15181.0812873.91-2307.16經(jīng)營稅費(fèi)825467.811963.44-23504.379稅前利潤6366.95490.86-5876.09企業(yè)所得稅1019100.851472.58-17628.2711稅后利潤9.68%0.88%12銷售凈利潤率高層開盤價8300元/m2現(xiàn)一期可售比64.49%，地下室占比32.46%；如果能達(dá)到可售比73%（三水、 徐州數(shù)據(jù)），地下室占比26%。則地下地上差額建少65元/M2，可售比差減少成 本1254元/M2,整體降低1319元/M2，按此折算一期可獲利2.1億元（14%）。臺州三水潤園項目一期成本情

12、況目標(biāo)成本動態(tài)情況總成本：該項目無啟動會三水一期總成本81487.70萬元參照名郡銷售單方12668.61元/m2三水一期銷售單方11699.97元/m2差異：1、該項目無啟動會數(shù)據(jù)。土建部分名郡2650元/M2，三水2658元/M2；建安成本名郡4356 元/M2，三水4963元/M2（幕墻部分多出580元/M2）2、銷售單方與名郡項目比較，低968.64元/m2土地成本名郡5667元/M2，三水3302元/M2，高三水項目-目標(biāo)成本動態(tài)比對表2365元/M2。財務(wù)成本三水高出650元/M2。臺州三水潤園項目一期與名郡項目銷售單方對比差異表序號與名郡相比，差異較大項名郡項目（萬元）三水潤園一

13、期項目（萬元）名郡項目銷售單方三水潤園一期銷售單方1幕墻設(shè)計費(fèi)27124.08銷售單方1.71元/平米銷售單方17.82元/平米2市政、道路、排水及綜合管線設(shè)計費(fèi)0 73.27 未考慮銷售單方10.52元/平米3景觀、綠化設(shè)計費(fèi)155.00 195.69 銷售單方9.83元/平米銷售單方28.10元/平米4城建配套費(fèi)-防雷費(fèi)23.8549.03銷售單方1.51元/平米銷售單方7.04元/平米5城建配套費(fèi)-其他065.78未考慮銷售單方9.44元/平米，考慮（物業(yè)維修保修、管理費(fèi)）6前期工程費(fèi)-其他01262.59未考慮銷售單方181.28元/平米，考慮（人防費(fèi)用）7安裝工程材料(甲供) 配電箱0273.16無此項銷售單方39.22元/平米8外立面石材2065.645572.5165銷售單方130.98元/平米銷售單方800.10元/平米9樣板房設(shè)備2397.47銷售單方1.46元/平米銷售單方13.99元/平米10泛光照明0100未考慮銷售單方14.36元/平米11樁基檢測80147.44銷售單方5.07元/平米銷售單方21.17元/平米12配套設(shè)施費(fèi)會所0120.13未考慮銷售單方17.25元/平米13開發(fā)間接費(fèi)2039.616305.48銷售單方129.33元/平米銷售單方2341.13元/平米臺州三水潤園項目一期損益表序號項目三水