房產(chǎn)中介基礎知識

1、& 房產(chǎn)中介業(yè)務流程：房地產(chǎn)中介業(yè)務大致分為房屋租賃、買賣兩種。一.房屋租賃 租賃：出租人、承租人通過中介機構,達成租房意向并簽定房地產(chǎn)租賃契約的過程。1.收集房源：（一）中介機構通過上門、電話、網(wǎng)絡等方式收集房源，了解產(chǎn)權形式、產(chǎn)權人、共有人情況，確立房源的真實性。（二）詳細詢問并登記房屋座落、小區(qū)名稱、樓號、單元、樓層、房號、面積、租金、配套、裝修、以前使用（是否一直租賃等）情況、現(xiàn)在室內(nèi)狀況，對房屋進行全面了解。（三）了解小區(qū)水、電、氣、暖的運行狀況，落實水、電、氣、暖、清潔、物管等相關費用，做到心中有數(shù)，避免拖欠現(xiàn)象。（四）了解小區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點、醫(yī)院、公交車、大、中、小學、幼兒園等與居

2、民生活息息相關的情況，便于向客戶介紹。（五）協(xié)商房屋的月租金、付款期限、方式及保證金額度，有家具、家電等附屬設施的還應協(xié)商該項押金數(shù)額以便介紹。（六）將收集到得房源信息登記造冊輸入微機，并及時地通過報紙、廣播、網(wǎng)絡等媒體發(fā)布出去。也可電話告知與該房屋較近的同行，橫向聯(lián)合擴大信息發(fā)布渠道，提高成交率。2.推介房源：（一）接待租賃客戶時，首先應摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息庫電腦配對，選擇房源后及時聯(lián)系房東確定看房時間。（二）將配對房屋情況向客戶做詳盡介紹，及時告知外地客戶看房所乘車次，到站地名，互留聯(lián)系電話，方便看房。（三）房源無法與客戶要求匹配，可推薦就近地段、價格、套型、

3、樓層等房屋，一時不能滿足，應留下電話繼續(xù)查找，或通過橫向合作促成交易。3.現(xiàn)場看房：（一）公司留有鑰匙的房源屬于自有存量房，是向客戶首推之房源。在約好看房時間、地點、聯(lián)絡方式，辦理委托手續(xù)后由業(yè)務員帶客戶看房。（二）無鑰匙而房東又在室內(nèi)居住的房源，看房前應分別與租、賃雙方簽定租賃委托書后方可看房，防止雙方跳墻。對于承租人因故不在房屋或不能到場，應讓客戶看到與之對應的房屋，有個初步印象。（三）帶客戶看自有存量房不能滿足時，可就近選擇證照、資質(zhì)齊全的中介機構，說明意圖調(diào)取房源，最大程度地滿足客戶。（四）對于客戶所提出的疑問應正確回答，客觀介紹房屋優(yōu)劣，以室內(nèi)擺設、布局、裝飾等作出引導和設計。對于客

4、戶提出房屋的不足之處要有充分的化解和引導的方法，提高成交率。 總之租房與買房客戶的心理（要求）是不一樣的，買房者對房屋的要求較高，看房較細致，對結構、采光等硬性條件比較嚴格。而租房是臨時行為，只要能達到其要求的50%以上即可滿足。4.簽訂契約：（一）租賃雙方簽定制式房地產(chǎn)租賃契約，租、賃、中介三方各執(zhí)一份，中介應提醒出租人持契約到房管部門辦理備案登記。（二）產(chǎn)權人應留產(chǎn)權證（或其它房產(chǎn)證明）復印件，客戶應留單位營業(yè)執(zhí)照及法人身份證復印件，個人留身份證復印件給中介備案。（三）對于契約所涉稅收等問題，租賃雙方應協(xié)商解決。對于企業(yè)租賃個人住宅作為辦公、居住用途，需要開具租賃發(fā)票的，應到當?shù)氐囟惒块T辦

5、理，產(chǎn)權人、中介可以代為辦理。 應嚴格按照上述步驟進行房屋的租賃，對于承租客戶應仔細查閱核對身份證，杜絕違法犯罪成員趁機鉆中介的空子，逃避打擊，給社會治安留下隱患，鑄成大錯。 二.房屋買賣 買賣：買、賣雙方通過中介機構，達成買房意向并簽定房地產(chǎn)買賣契約的過程。1.收集房源：（一）按照上述租賃收集房源的五點收集和發(fā)布房源信息。（二）了解產(chǎn)權人售房原因，實地查看小區(qū)及房屋狀況，查驗房產(chǎn)手續(xù)，合理評估房屋價值，協(xié)商房屋報價并取得出售房屋委托書。（三）畫出該房屋的平面圖，有條件的應實地照相、錄像，通過微機等工具讓客戶在實地看房前對房屋情況等有初步了解。2.推介房源、接受委托、實地看房：（一）按照租賃推

6、介房源的方式推介房源，但在實地看房前一定要與客戶鑒定購房委托書，載明所購房屋的具體情況，將客戶的身份證號、電話登記清楚，由委托人當面簽名，確立法定委托關系。（二）根據(jù)產(chǎn)證發(fā)放日期向客戶介紹房屋所涉及的一切收費項目，對于房改房、職工集資建房所涉及規(guī)費以外的稅費，以及需要交納營業(yè)稅、個稅的房屋，應提前講明、算清，不要因遺漏帶來客戶不滿。（三）請業(yè)主配合說明房屋使用情況，使購買人對賣房成因有所了解。根據(jù)客戶要求和房屋結構，指導客戶在不違反小區(qū)物業(yè)規(guī)章的前提下，如何拆改墻面或窗戶以及上、下水管道等。（四）介紹物業(yè)周邊情況、小區(qū)狀況、當?shù)仫L俗、鄰居情況；樓房建筑年代、物業(yè)服務、收費情況；夜間查看小區(qū)公共

7、照明、車輛停放、安防狀況、門禁制度，全面掌握與房產(chǎn)相關的資料。3.簽訂契約：（一）客戶選定房源后應按房產(chǎn)價值10%收取定金（不足1萬元的按1萬元收?。?，并將50%定金轉(zhuǎn)交給產(chǎn)權人，置壓產(chǎn)權證，從而形成互相牽制的局面，便于辦理過戶手續(xù)。（二）持產(chǎn)權證、產(chǎn)權人身份證到房管局核檔，確定房屋有無抵押、置壓、典當、查封，是否具備交易條件，如無意外情況及可告知雙方確定成交日期（核檔證明有效期為五個工作日），應保留核檔收費的收據(jù)。（三）簽訂制式房地產(chǎn)買賣契約、買賣雙方持上述表格及賣方夫妻結婚證、身份證復印件，買 方身份證和雙方印鑒到交易大廳面簽詢問筆錄，辦理過戶手續(xù)，取得過戶收件單，交清房款，交易完畢。購房

8、人持收件單在20個工作日后到產(chǎn)籍處交納契稅領 取產(chǎn)證。（四）對于產(chǎn)權清晰而暫無產(chǎn)證，但持有住房證（注明全產(chǎn)權）或拆遷協(xié)議書的客戶，在確定購房意向后應及時辦理公證，對能更名的房屋應盡量配合雙方辦理更名手續(xù)。辦理買賣房屋公證時應在公證人員的面前辦理房款交割手續(xù)。（五）對于采用公積金或商業(yè)貸款形式購買二手房，應先確定貸款人資格，請評估公司、擔保公司先行看房評估，待相關部門審批后再行過戶。取得產(chǎn)權證后辦理他相權利證，換評估報告，然后放款。4.房屋交割：（一）所要交易的房屋原則上應騰空，若遇有租賃客戶還在租賃該房屋時，應征得承租人書面同意騰房（有關規(guī)定為兩個月）或重新與購房人簽訂租賃契約。（二）交割時原

9、產(chǎn)權人應將此房之前所產(chǎn)生的水、點、暖、物業(yè)、收視清潔等費用一并清繳，無拖欠費用時方可交割。（三）購房人應查驗室內(nèi)留存的設施、家具，造表后雙方簽字以確定。對于原業(yè)主暫時無法搬離的家什，應在該表上注明搬離時間。（四）售房人應向購房人書寫收款憑證，確定上述幾項無異議時向購房人交接房門鑰匙、電、氣卡，物業(yè)收費清單等，至此交割完畢。 房屋買賣中辦理過戶和房屋交割可同時進行，也可提前協(xié)商好先過戶后交割。需要注意的是房屋騰空是前提，如果房屋正在租賃，應提前與承租人協(xié)商好，或提前解約或重新簽定租賃契約，從而減少橫生枝節(jié)保護善意購房者權益。 房地產(chǎn)中介機構業(yè)務流程一般大致如此，除一些外來大規(guī)模中介連鎖機構進駐（

10、加盟）時，隨身帶來原有業(yè)務流程與之有些區(qū)別外，傳統(tǒng)中介基本按此流程運行。不論什么經(jīng)營方式，只要能夠起到為買賣雙方牽線搭橋、促成交易，并且能夠充分保障交易安全就是可取的。& 房產(chǎn)中介相關名詞1、 房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。2、 地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權屬關系。3、 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉(zhuǎn)讓權等）。4、 房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)

11、、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。5、 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。6、 土地開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。7、 土地所有制現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除

12、外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。8、 集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。9、 征用土地指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。10、 土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土簽訂土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”。 房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地

13、；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權利構成的財產(chǎn)。(構筑物是指不能進入的建筑，如：煙筒、樹、路等) 房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產(chǎn)用(50年)；3、經(jīng)營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。 二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務性企業(yè)的總稱。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容： 1、 土地的開發(fā)和再開發(fā)； 2、 房屋的開發(fā)和建設； 3、 地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)； 4、 房地產(chǎn)經(jīng)

14、營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)； 5、 房地產(chǎn)中介服務(包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等)； 6、 房地產(chǎn)物業(yè)管理； 7、 房地產(chǎn)金融(包括信息、保險、金融投資等)。 三、房地產(chǎn)的特性 1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同； 3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10

15、%。 名詞解釋 一、基本參數(shù) 復式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟型躍層結構(上下不一樣高)； 錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； 進深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)； 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m3.9m較舒適)； 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m); 靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m); 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用

16、以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到：路通、電通、水通，土地平整。 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。 與產(chǎn)權有關的概念 房屋產(chǎn)權：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產(chǎn)權指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權利。 房屋權屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產(chǎn)生的抵押權等房屋他項權利

17、進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。房屋產(chǎn)權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。 房地產(chǎn)權登記：通常稱“產(chǎn)權登記”(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權管理部門申請所有權登記，經(jīng)審查確認產(chǎn)權后，由房屋管理機關發(fā)給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產(chǎn)權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產(chǎn)權實施有效的管理 共有產(chǎn)權：指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指

18、共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權利，并承擔相等的義務。 房屋抵押：產(chǎn)權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權仍由產(chǎn)權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產(chǎn)權人收回房契抵押即告終結。 過戶：即更換房屋承租人姓名。三、與面積有關的概念 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積 公攤面積： 1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2、

19、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分攤公用面積 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量

20、大的地方，使用率低。房屋一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎，層高一般在2.2米以上的永久性場所。但根據(jù)某些地方的生活習慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內(nèi)。 商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。 房改房已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。 存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。 集資

21、房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。 微利房亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門組織建設和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。 平價房是根據(jù)國家安居工程實施方案的有關規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定

22、。 解困房是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。 再上市房是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售的房屋。 廉租住房是指政府和單位在住房領域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚓哂谐擎?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。 公寓式住宅相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、

23、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。 安居工程住房是 指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售 給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承 擔，一半計入房價）、1%3%的管理費、貸款利息和稅金等7項因素構成。 經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減

24、半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。& 房產(chǎn)中介信息化建設現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢房產(chǎn)中介行業(yè)的信息化建設，多數(shù)的中介公司對信息化建設建設都有自己不同的理解，其實房產(chǎn)中介信息化建設包括許多方面的內(nèi)容?，F(xiàn)階段一部分中介企業(yè)和行業(yè)內(nèi)人士憑借著對網(wǎng)絡信息化認識的領先優(yōu)勢，利用自己所掌握的資源，率先建立起自己的網(wǎng)絡信息發(fā)布平臺，利用自己的平臺獲取更多的信息資源和優(yōu)勢。事實證明，他們的嘗試和實踐是正確的、有益的房產(chǎn)中介信息化建設現(xiàn)狀：國外房產(chǎn)中介信息化現(xiàn)狀：國外的房地產(chǎn)中介已發(fā)展了近百年的歷史，不論買賣存量還是增量房地產(chǎn)幾乎都是通過中介進行交易，所有買房信息都通過經(jīng)紀人協(xié)會傳送。房地產(chǎn)中介行業(yè)憑

25、借電子商務化早已獲得了飛速的發(fā)展。如今，歐美絕大多數(shù)房地產(chǎn)中介服務公司早已將自己的房源信息系統(tǒng)和無所不在的互聯(lián)網(wǎng)“牽手”在了一起。數(shù)據(jù)顯示，在美國，房地產(chǎn)交易有85是通過中介服務交易而成。其中信息技術的應 用十分廣泛。1997年以來,美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的70多萬名成員中,上網(wǎng)人員的比例已經(jīng)從27增加到72； 平均有90的經(jīng)紀人擁有電腦,60的經(jīng)紀人使用E-mail與客戶聯(lián)系；60的房地產(chǎn)公司在互聯(lián)網(wǎng)上建有自己的 網(wǎng)站,72的房地產(chǎn)公司直接通過網(wǎng)絡與客戶洽談業(yè)務。國內(nèi)房產(chǎn)中介信息化現(xiàn)狀： 第一、 缺乏對信息化建設的正確認識。很多中小房地產(chǎn)中介簡單地認為只要自己建一個 網(wǎng)站，往網(wǎng)站里放幾張圖片和

26、發(fā)布幾條信息企業(yè)就信息化。第二、 管理者的心態(tài)。企業(yè)信息化失敗的原因很多一部分來自于管理者的認知因素，由于缺乏企業(yè)內(nèi)部領導、管理人員和職工的支持，尤其是管理者的支持是非常重要的。第三、 停留在表面應用層次上,而沒有深入到企業(yè)的運行、管理的各個環(huán)節(jié)。企業(yè)的信息 流通不暢、信息對稱性不夠。企業(yè)領導的監(jiān)控、資源調(diào)配、任務分配、執(zhí)行情況的管理不夠完善第四、 信息化基礎管理工作薄弱, 業(yè)務流程部缺乏規(guī)范性，管理制度體系薄弱，項目管理混亂制約了企業(yè)信息化的發(fā)展。房產(chǎn)中介信息化建設大概包括以下幾個方面：房產(chǎn)中介公司對外的信息發(fā)布對于中小型的中介公司來講，多數(shù)公司現(xiàn)在的信息化建設是做的信息發(fā)布平臺的建設，既建

27、立中介公司自己的網(wǎng)站，或者利用第三方的平臺進行信息的發(fā)布。一個中介公司建立自己的網(wǎng)站大概需要的花費根據(jù)規(guī)模在10005000元不等，以后每年的投入大概在300元/年。需要的投入也不是很大（主要是 一次性的），中介公司完全可以根據(jù)自己的意愿來設計自己的網(wǎng)站。建立公司網(wǎng)站可以宣傳公司的形象，給客戶良好的印象，同時客戶也可以在不同的地區(qū)不同的時間看到貴公司的信息，不一定需要客戶到公司的門店來?？蛻粢部梢栽诰W(wǎng)站上留下自己的需求信息等內(nèi)容。利用第三方的平臺進行信息的發(fā)布就是在門戶網(wǎng)站上發(fā)布公司的信息，花費根據(jù)不同網(wǎng)站的日訪問人數(shù)也是不同的，在5001000元/月左右。在門戶 網(wǎng)站上發(fā)布信息每天看到的人比較多，效果很明顯。公司對外的信息發(fā)布是面向最終客戶的平臺，不光是信息的發(fā)布，還是一個公司對外宣傳的窗口。在現(xiàn)在網(wǎng)上找房人越來越多的情況下，利用外網(wǎng)尋找最終客戶也是房產(chǎn)中介擴大業(yè)務的一條可行之路。房產(chǎn)中介公司的內(nèi)部網(wǎng)絡建設房產(chǎn)中介公司的內(nèi)部網(wǎng)絡建設由于公司規(guī)模的不同是有不同的側重點的。對于大型的中介公司來講，進行公司內(nèi)部的網(wǎng)絡建設強調(diào)的是：信息交互的速度和成本的節(jié)約。由于分店間的信息需要快速的傳遞，傳統(tǒng)模式下的紙張或電 話形式會產(chǎn)生不必要的成本，信息的及時性正確性也不能保證，所以大型中介公司要建立自己的內(nèi)部網(wǎng)絡。對中小公司來講，內(nèi)網(wǎng)的建設就包含兩個方面的內(nèi)容：一是如何把所有中小型中介