招拍掛專題報(bào)道(ppt).ppt

1、“招、拍、掛”專題報(bào)告,開發(fā)部 2007.3.15,英皇（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,目 錄,2001年4月，國務(wù)院發(fā)出15號文件關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知，掀起了土地使用制度改革的高潮，北京市土地整理儲備中心在此背景下成立的。當(dāng)時主要承擔(dān)土地整理、土地收購儲備、土地一級開發(fā)和土地交易市場等方面的工作。同時，從2003年開始至今，全市18個區(qū)縣和亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)陸續(xù)組建了20個土地儲備分中心。目前，全市土地儲備系統(tǒng)已經(jīng)形成了市和區(qū)縣兩級土地儲備管理的格局。 2003年開始，央行出臺“121號”文件，直接抬高房地產(chǎn)開發(fā)門檻，隨即的2004年，國土資源部71號令明確規(guī)定，此前濫用的

2、所謂“土地使用權(quán)協(xié)議出讓制度”廢止，經(jīng)營性國有土地使用權(quán)必須通過土地招拍掛途徑獲取。,一、“招、拍、掛” 實(shí)施背景,2004年6月25日，國土資源部在其發(fā)布的關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知中明確指出 ：通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)是從源頭上防治土地供應(yīng)環(huán)節(jié)產(chǎn)生腐敗的有效措施 。 2004年8月9日，對北京，國土資源局關(guān)于北京市處理經(jīng)營性用地歷史遺留問題政策界定標(biāo)準(zhǔn)的通知正式印發(fā)施行，明確了歷史遺留項(xiàng)目處理完畢的時限，被喻為國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的“831”大限。 從2001年11月到2006年3月底，土地儲備中心共組織有202宗、1372公頃國有土地入市成交，

3、成交價款為358億元，政府土地收益113億元。其中，通過招拍掛為政府多增加土地收益39.8億元，占政府土地收益總額的35%！ 在道理上，“831”意義也顯而易見：通過土地招拍掛，讓一切都透明！,一、“招、拍、掛” 實(shí)施背景,“招、拍、掛” 實(shí)施背景,2006年土地交易成交一覽表（摘選）,資料來源：北京市土地整理儲備中心,基礎(chǔ)知識,全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使； 集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。,一、中國大陸現(xiàn)行土地制度,國有土地使用權(quán)出讓,國 家,土地使用者,土地使用權(quán)(一定年限),土地使用權(quán)出讓金(提

4、前支付),土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。,只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。,國有土地使用權(quán)出讓方式,招標(biāo)方式 拍賣方式 掛牌方式,國有土地使用權(quán)出讓年限,居住用地：70年 工業(yè)用地：50年 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年 綜合或其它用地：50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年,基礎(chǔ)知識,二、當(dāng)前 “招、拍、掛” 的特點(diǎn),北京：招標(biāo)走向前臺，土地未必價高者得 招標(biāo)除了出價之外，還要綜合考慮投標(biāo)企業(yè)的其他情況，例如開發(fā)資質(zhì)、資金水平、施工質(zhì)量、先前業(yè)績等，綜合這些因素之后，由評標(biāo)委員會最終決定誰中標(biāo)，因此，土地未必價高者得。 2006年12月29日，朝陽區(qū)廣渠路36號住宅及配套用地

5、，北京城開和城建聯(lián)合體最終以總價26億元的價格中標(biāo)。其標(biāo)價僅排在第五位，比第一名華潤置地的報(bào)價低4.5億元。 2006年11月25日，朝陽四惠橋東北側(cè)住宅用地，金地（集團(tuán)）股份有限公司以75668萬元中標(biāo)，標(biāo)價位列第二，低于中遠(yuǎn)地產(chǎn)的80000萬元。,基礎(chǔ)知識,北京：土地一級開發(fā)招投標(biāo) 土地一級開發(fā)是指土地在出讓前，進(jìn)行拆遷、平整、市政配套建設(shè)等對土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。 目前，越來越多的開發(fā)商看中了土地一級開發(fā)市場，不但是為了其8%左右的利潤，而更看重的是能順利拿到經(jīng)過一級開發(fā)后的“熟地”。,基礎(chǔ)知識,基礎(chǔ)知識,國土部 ：用地預(yù)申請制度（勾地政策） 2006年5月31日，國土部頒布的招標(biāo)

6、拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 中提出了有條件的地方，可以建立用地預(yù)申請制度。 但到目前為止，由于政府缺乏對這一制度的明確解釋，因此該制度還遠(yuǎn)未進(jìn)入探討技術(shù)問題的階段。(到目前為止還未有實(shí)施先例),基礎(chǔ)知識,操作流程,一、取得國有土地使用權(quán),辦理土地登記,核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書 交付土地,發(fā)布出讓公告,編制出讓文件,地價評估 確定出讓底價,編制、確定 出讓方案,公布出讓計(jì)劃 確定供地方式,簽訂出讓合同 公布結(jié)果,招 標(biāo),拍 賣,掛 牌,招拍掛實(shí)施,操作流程,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申請及資格審查,(6),(10),二、“招、拍、掛”出讓國有土地使用權(quán)的流程,

7、操作流程,招 標(biāo),招標(biāo)方式概念,是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。,招標(biāo)流程,評標(biāo),出讓人,確定標(biāo)的及標(biāo)底,投標(biāo)人,投標(biāo),出讓人、投標(biāo)人,開標(biāo),評標(biāo)小組,確定中標(biāo)人,對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。,操作流程,拍 賣,拍賣方式概念,按照指定時間、地點(diǎn)，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人 ）。,拍賣流程,一、 發(fā)布拍賣公告；二、 有意向的競買人購買拍賣文件；三、 現(xiàn)

8、場踏勘、答疑；四、 競買人提出競買申請；五、 競買人交納競買保證金并領(lǐng)取競買號牌；六、 拍賣會；七、 競買人競價；八、 確定競得人；九、 簽署拍賣成交確認(rèn)書；十、 退還未競得人的競買保證金；,操作流程,掛 牌,掛牌方式概念,出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報(bào)價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。,掛牌流程,接受新報(bào)價,出讓人,宗地信息掛牌公布,競買人,報(bào)價,出讓人,更新掛牌價格,出讓人,確定競得人,掛牌起始日,掛牌截止日,掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報(bào)價，且報(bào)

9、價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報(bào)價的，出價最高者為競得人；報(bào)價相同的，先提交報(bào)價單者為競得人，但報(bào)價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報(bào)價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報(bào)價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。,操作流程,協(xié) 議,協(xié)議方式概念（少）,指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。,劃 拔,劃拔方式概念（少）,指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納

10、補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。,三、出讓方式的適用范圍,操作流程,四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同,操作流程,三、 投標(biāo)文件實(shí)例,投標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)招標(biāo)意向書規(guī)定，該地塊招標(biāo)底價達(dá)5.3億元，其中投標(biāo)保證金為1億元。 其評分標(biāo)準(zhǔn)為：設(shè)總分為100分， 投標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)力占15分； 投標(biāo)人資質(zhì)及業(yè)績占10分； 投標(biāo)價格占30分； 開發(fā)理念及方案說明占15分； 付款進(jìn)度占25分； 綜合印象占5分。,投標(biāo)文件實(shí)例,投標(biāo)文件實(shí)例,投標(biāo)文件實(shí)例,投標(biāo)文件實(shí)例,投標(biāo)文件實(shí)例,投標(biāo)文件實(shí)例,投標(biāo)文件實(shí)例,投標(biāo)文件實(shí)例,投標(biāo)文件實(shí)例,四、2007年即將入市地塊,1、2007

11、年即將入市地塊信息表 2、2007年即將入市地塊推介 朝陽區(qū)西大望路住宅及公共服務(wù)設(shè)施用地 海淀區(qū)西三旗住宅及配套用地 北京濱水居住區(qū)2地用地,2007年即將入市地塊,2007年即將入市地塊,2007年即將入市地塊,預(yù)計(jì)2007年第二季度入市，該地塊位于朝陽區(qū)西大望路24號，建設(shè)用地面積18288平方米，總規(guī)劃面積為45720平方米。 該地塊距離國貿(mào)僅5分鐘車程，地處東三環(huán)與東四環(huán)間，坐守新擴(kuò)建的西大望路和廣渠路黃金交接點(diǎn)。交通十分便利。 地處珠江帝景、風(fēng)度柏林，樂城國際幾大社區(qū)之間，生活設(shè)施非常完備，與家樂福百安居shoppingmall隔路相望，步行只需5分鐘。優(yōu)越的地理位置，便利的交通，

12、使其具有極大的升值潛力。,、朝陽區(qū)西大望路住宅及公共服務(wù)設(shè)施用地（）,朝陽區(qū)西大望路住宅及公共服務(wù)設(shè)施用地,2007年即將入市地塊,2007年即將入市地塊,預(yù)計(jì)2007年第二季度入市，該地塊位于朝陽區(qū)廣渠門外大街10號 ，建設(shè)用地面積32800平方米，總規(guī)劃面積為67500平方米。 地塊東側(cè)為東三環(huán)中路,往北步行15分鐘可達(dá)國貿(mào)、銀泰、央視、北京電視臺,開車10-20分鐘可達(dá)燕莎、賽特、建國門,南側(cè)為光華北一街，目前已經(jīng)通車，可連通東三環(huán)和東二環(huán)，交通十分便利,北側(cè)規(guī)劃為30-50米景觀綠化帶及光華北路，緊鄰?fù)ɑ莺?西側(cè)規(guī)劃為廣和東二路,沿東三環(huán)南北向?yàn)?地鐵5號線,多條公交車線路可達(dá)。 其周

13、邊項(xiàng)目富力城、合生國際花園等售價已近2萬/平米，地塊升值潛力巨大。,2、廣渠門外10號地 （）,廣渠門外10號地,2007年即將入市地塊,該地塊建設(shè)用地面積22.38萬平方米，規(guī)劃建筑面積48.60萬平方米，是即將在07年第二季度海淀成熟區(qū)域推出的最大面積地塊之一。 地塊緊鄰八達(dá)嶺高速以及地鐵13號線，交通比較便利，但生活配套大多都是一些小超市、小飯館，缺乏消費(fèi)休閑娛樂的場所； 從周邊項(xiàng)目來看，項(xiàng)目品質(zhì)和價格差別較大，既有五六千一平方米的項(xiàng)目，如育新家園、森林大第家、新龍城等，也有單價在萬元左右的項(xiàng)目，如上第MOMA。,2007年即將入市地塊,3、海淀區(qū)西三旗住宅及配套用地,海淀區(qū)西三旗新都東

14、路住宅及配套項(xiàng)目用地,2007年即將入市地塊,其它即將上市地塊推介（）,五、總 結(jié),“ 8.31 ” 后，開發(fā)商獲得土地的主要方式已經(jīng)演變成公開市場的招拍掛形式。 英皇（北京）公司若意欲發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目，必須將 “招、拍、掛” 做為其獲得土地的重要手段之一。,優(yōu)勢及機(jī)會 在公開市場上拿到的項(xiàng)目，其背景相對于轉(zhuǎn)讓所得的而言較為 “干凈” ，且手續(xù)齊全，因此投資及政策風(fēng)險較小。 許多 “項(xiàng)目位置佳、升值潛力大” 的地塊會通過“招、拍、掛” 被推向土地公開市場。,今后北京市土地一級開發(fā)市場也將以“ 招標(biāo) ” 的形式全面開放，這一政策將會為公司拿地提供更多的渠道。 英皇公司如果通過 “招、拍、掛” 在公開市場拿地，必將會引