房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策培訓.ppt

1、,一、綜合類二、企業(yè)所得稅類,一、綜合類,1、房地產(chǎn)企業(yè)如何進行稅務(wù)風險控制 認識“稅”的本質(zhì) 。 公司領(lǐng)導(dǎo)需高度重視納稅籌劃與風險管理。 重視財務(wù)人員，提高財務(wù)人員地位。 嚴把合同關(guān) 。 尋找外部專業(yè)人員的協(xié)助。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法憑證有哪些？, 受讓土地的票據(jù)：土地出讓金應(yīng)當取得國土部門出具的“國有土地有償使用收費專用收據(jù)”；繳納的契稅應(yīng)當為“中華人民共和國契稅完稅憑證” 房地產(chǎn)開發(fā)的票據(jù):工程支出：施工方屬于建筑安裝勞務(wù)的，應(yīng)向?qū)Ψ剿魅〗ㄖ惭b業(yè)發(fā)票；施工方為生產(chǎn)建筑材料、設(shè)備的增值稅納稅人的，應(yīng)向?qū)χ魉魅　肮I(yè)企業(yè)專用發(fā)票”；施工方為經(jīng)銷建筑材料、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)向?qū)Ψ剿魅?/p>

2、“商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”,土地開發(fā)的憑據(jù) 支付給個人的拆遷補償費可以憑與拆遷戶簽訂的補償協(xié)議與付款記錄計入開發(fā)成本；支付給拆遷資格單位費用，應(yīng)當取得地稅部門監(jiān)制的“建筑安裝業(yè)發(fā)票”；直接向行政事業(yè)單位繳納的規(guī)費應(yīng)取得行政事業(yè)性收費收據(jù)；向企業(yè)單位支付的勘察、設(shè)計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢費用，應(yīng)向?qū)Ψ剿魅〉囟悪C關(guān)監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)”發(fā)票；支付給代銷公司的銷售傭金應(yīng)當向?qū)Ψ剿魅〉囟悪C關(guān)監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；支付給金融機構(gòu)的利息為銀行開具的付息憑證、支付給非金融機構(gòu)的利息為地稅機關(guān)監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；其他費用類票據(jù)：一般對屬于營業(yè)稅范圍的，應(yīng)向?qū)Ψ剿魅〉囟悪C關(guān)監(jiān)制的發(fā)票，屬于增值稅范圍的，應(yīng)向?qū)Ψ剿魅?/p>

3、監(jiān)制的發(fā)票。,3、向準業(yè)主收取的誠意金是否需要預(yù)繳企業(yè)所得稅、營業(yè)稅和土地增值稅？,企業(yè)所得稅的處理: 不確認企業(yè)所得稅。依據(jù)國稅發(fā)200931號第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。 營業(yè)稅和土地增值稅的處理 營業(yè)稅和土地增值稅方面，現(xiàn)有政策均沒有強調(diào)合同問題，在稅收征管實踐中，為售房而收取的訂房誠意金一般會被作為預(yù)收賬款要求計征營業(yè)稅和土地增值稅。,4、財務(wù)費用中沒有體現(xiàn)向企業(yè)及個人借款，利息支出如何處理？,企業(yè)所得稅 對于未在賬上體現(xiàn)的對個人的利息支出部分，可以在獲得合規(guī)票據(jù)后再重新入賬。如果利息支出部分應(yīng)劃分在不同年度的，應(yīng)按歸

4、屬期回歸到那當年度去處理。如2012年度發(fā)生的利息支出，當年沒有支付也沒有獲得票據(jù)的，在2013年度支付并獲得票據(jù)的，應(yīng)回歸2012年度賬，對于多繳稅的，應(yīng)申請退稅。 土地增值稅方面 可以扣，但需關(guān)注：一利息支出是否實際發(fā)生；二是利率是否超過同期銀行貸款利率；三是是否取得合法票據(jù)；四是利息支出是否全部用于該項目。,5、合作開發(fā)項目中收入與成本費用沒有在同一方應(yīng)如何處理 ？,如：甲公司為國有企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，與乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)某項目，甲以土地作為投資，乙負責整個項目的開發(fā)建設(shè)，但沒有成立新公司，還是以甲公司為開發(fā)主體。收入在甲公司核算，成本在乙公司核算。 甲公司在保證業(yè)務(wù)的真實性

5、、合理性與合法性的前提條件，將歸屬于該項 目的所有會計資料，包括各種發(fā)票、人工費用列支單據(jù)、行政事業(yè)性收費等全部匯總后，在取得主管稅務(wù)機關(guān)的同意后，按企業(yè)所得稅法及土地增值稅的要求進行核算。 企業(yè)之間的合作開發(fā)符合合作開發(fā)條件的，對于乙公司分回的利潤可以視同投資收益，不再征收企業(yè)所得稅。,二、企業(yè)所得稅類,1、取得財政返還的征地補償費用是當期所得還是沖減成本？ 我公司下屬房地產(chǎn)開發(fā)公司坐落于某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，在取得某塊土地的過程中，當?shù)卣兄Z土地為每畝80萬元，如經(jīng)過招拍程序土地價超過80萬/畝的部分由當?shù)貐^(qū)政府給予返還。最后，公司實際取得區(qū)政府對超過80萬/畝的土地返還款共4000萬元。

6、按照現(xiàn)行政策規(guī)定，對此4000萬元的返還款是并入當期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，還是作沖減征地費用成本處理？,企業(yè)所得稅的處理 該公司取得子公司所在地政府的征地補償，應(yīng)確認為貼補收入，并入實際收到的當期，計算企業(yè)所得稅。 土地增值稅的處理 對于土地增值稅的處理，各地稅務(wù)機關(guān)大多認同政府返還土地款，直接沖減土地成本的處理方法。在核定征收方法下，作收入處理對其影響不大；但查賬征收方式下，征地補償如果作收入不沖減土地成本會加大加計扣除的基數(shù)，降低土地增值稅稅負。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)公共配套設(shè)施因移交給政府等有關(guān)部門獲得的補償應(yīng)如何處理?,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補償以及財政補

7、貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)公共配套設(shè)施，建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑安裝工程費。,3、用稅后利潤轉(zhuǎn)增資本如何納稅？,(1)對于股東為自然人的，根據(jù)國稅函1998333號文的規(guī)定，公司將從稅后利潤中提取的法定公積金和任意公積金轉(zhuǎn)增注冊資本實際是該公司將盈余公積金向股東分配了股息、紅利股東再以分得的股息、紅利增加注冊資本。因此，對屬于個人股東分得再投入公司的部分，應(yīng)按照“利息、股息、紅利所得”項目征收個人所得稅。 (2)對于股東為法人股東以及對于非居民企業(yè)

8、股東分得轉(zhuǎn)增注冊資本的部分，應(yīng)根據(jù)企業(yè)所得稅法及其實施條例的規(guī)定，按照“股息、紅利等權(quán)益性投資收益”征收企業(yè)所得稅，由該公司代扣代繳。但符合企業(yè)所得稅法第二十六條第三項條件(即在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構(gòu)場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益投資收益)的予以免征。,4、地下車位未結(jié)轉(zhuǎn)完的成本如何處理?,案例：由于國稅發(fā)200631號文，對利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所未作明確規(guī)定，2007年底我公司將停車場所車位成本從總的成本中分出一部分單獨核算，對其中售出的車位單獨結(jié)轉(zhuǎn)了成本?，F(xiàn)在，根據(jù)國稅發(fā)200931號文第三十三條，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施

9、進行處理。請問，在2008年之后，我公司是否應(yīng)該將車位成本中還沒有結(jié)轉(zhuǎn)的成本作為公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)入還沒有銷售房屋成本中，在剩余的房屋銷售時結(jié)轉(zhuǎn)成本? 該公司所述單獨核算成本的停車場，或在“開發(fā)產(chǎn)品”下待售，或按規(guī)定作為自有固定資產(chǎn)核算。不能將車位成本中還沒有結(jié)轉(zhuǎn)的成本作為公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)入還沒有銷售房屋成本中在剩余的房屋銷售時結(jié)轉(zhuǎn)成本。,5、自用期間計提的折舊能否扣除?,案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，于2008年11月將未出售的商品房轉(zhuǎn)作辦公室自用，該行為是否視同銷售?2009年房地產(chǎn)市場行情好轉(zhuǎn)企業(yè)計劃將該套商品房在2009年“五一”期間出售請問該套商品房已計提的折舊能否在稅前扣除? 轉(zhuǎn)為自用不視同銷

10、售(國稅函2008828號） 計提的折舊不能稅前扣除（國稅發(fā) 200931號） 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。,6、新31號文件對于地下車庫是如何規(guī)定的？,國稅發(fā) 200931號文件第三十三條規(guī)定“企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理”。對此，我們理解利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所不論是否擁有產(chǎn)權(quán)及可否出售，對其成本均作為公共配套設(shè)施進行處理，攤完其成本。如果以后有產(chǎn)權(quán)的車庫出售了，其收入計繳企業(yè)所得稅則無配比成本，即相當于車庫成本提前在稅前進行了抵扣。這樣理解的理由

11、是新31號文件較舊31號文件單獨提出關(guān)于車庫處理問題，很明顯看出是對舊31號文件中車庫處理辦法的修改，與有無產(chǎn)權(quán)和能否銷售無關(guān)。,地下車庫在實務(wù)中一般分為四種： (1)有產(chǎn)權(quán)的地下車庫；(2)無產(chǎn)權(quán)的地下車庫；(3)無產(chǎn)權(quán)的地下自行車庫； (4)利用人防設(shè)施改造而成的車庫，包括汽車庫與自行車庫。 公共配套設(shè)施(如利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所包括地下車庫)作為開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的一項內(nèi)容不存在單獨核算成本問題。取得收入(出售或出租)時計人收入繳納企業(yè)所得稅，不再有開發(fā)成本與之配比。而建造非公共配套設(shè)施(如單獨建造的停車場所)同建造開發(fā)產(chǎn)品一樣應(yīng)作為成本對象單獨核算。 在實際操作中需要注意，如果在

12、商品房買賣合同中約定了其產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主所有而是屬于開發(fā)商，則稅務(wù)機關(guān)會要求企業(yè)將其成本作為固定資產(chǎn)管理如果能銷售則在銷售時結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)成本，如不能銷售就會非常麻煩。所以，合同中的相應(yīng)約定非常重要。,7、以股權(quán)收購形式獲得的土地，其支付價能否全部計入土地成本?,我公司2009年1月通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式取得乙房地產(chǎn)公司100的股權(quán)支付股權(quán)款12000萬元乙公司成立于2007年初凈資產(chǎn)中唯有未開發(fā)土地一宗，該土地賬面成本為5600萬元。我公司支付的12000萬元雖然以股權(quán)的形式支付但目的就是收購該土地。請問，我方支付的購買股權(quán)的全部資金是否可列入企業(yè)所得稅與土地增值稅的扣除成本?為什么要以股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得

13、土地使用權(quán) ？ 企業(yè)所得稅方面(國稅發(fā)20093l號)：土地成本應(yīng)為5600萬元。 土地增值稅方面（財法字1995006號）：土地成本為賬面成本即5600萬元。 (3)為什么要以股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán) ？處分土地使用權(quán)和處分股權(quán)是兩個層面和不同主體所形成的法律關(guān)系。,8、無發(fā)票的評估資產(chǎn)提取折舊可否稅前列支?,會計處理 企業(yè)用非貨幣資產(chǎn)對外投資時需要對出資資產(chǎn)進行評估以確定投入資產(chǎn)的公允價值。 營業(yè)稅方面 以不動產(chǎn)對外投資共擔風險的不征收營業(yè)稅。 土地增值稅方面 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，

14、暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的。應(yīng)征收土地增值稅。 企業(yè)所得稅方面 對接受投資取得的房屋是可以計提折舊的，但其稅前扣除需要有合法的憑證，而合法的憑證就是銷售不動產(chǎn)的發(fā)票，因此無票的評估資產(chǎn)提取折舊不可稅前扣除。,9、支付借款利息應(yīng)出具什么發(fā)票？,根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強和規(guī)范稅務(wù)機關(guān)代開普通發(fā)票工作的通知（國稅函20041024號）規(guī)定，如果企業(yè)間借款支付利息，可以要求對方到稅務(wù)機關(guān)申請開具稅務(wù)機關(guān)代開統(tǒng)一發(fā)票。,10、福利費中列支的項目是否憑發(fā)票才能扣除?,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的職工食堂、對職工發(fā)放的一些福利費(如月餅、大米、食用油)以及從福利費中列支的外購貨物(

15、食堂用的一些設(shè)備)，在進行稅前扣除時即使沒有合法有效的列支憑證也不需要納稅調(diào)整，但必須保證業(yè)務(wù)的真實性及相關(guān)的手續(xù)要完備。請問是這樣的嗎? 根據(jù)發(fā)票管理辦法、稅收征收管理法的規(guī)定發(fā)票是指在購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證。購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，應(yīng)當按照法規(guī)開具、使用、取得發(fā)票。 因此，我們認為從福利費中列支的外購貨物或勞務(wù)，不屬于“不需要或客觀上無法取得發(fā)票”的情形，而是屬于按有關(guān)規(guī)定應(yīng)該取得發(fā)票的支出。,11、差旅費中餐費的企業(yè)所得稅問題如何處理?,(1)是否已對出差人員實行了定額補助的制度，如果已對出差人員進行了定額補

16、助，則在補助中應(yīng)包括有餐費的補助不能再對其報銷餐費。 (2)如果對于出差人員的交通費、住宿費、伙食補助費等全部實行實報實銷的方式，無現(xiàn)金補助的形式則出差人員的餐費應(yīng)該可以憑票實報實銷。 但這里應(yīng)該注意，即餐費支出是屬于個人性質(zhì)還是招待客戶性質(zhì)。如果屬于招待客戶的則毫無疑問應(yīng)并人業(yè)務(wù)招待費進行核算；而如果確屬于個人餐費性質(zhì)，則額度應(yīng)符合要求，而且企業(yè)應(yīng)該有完善的出差報銷制度可循否則還是可能會被稅務(wù)機關(guān)調(diào)整為業(yè)務(wù)招待費。此外，如果企業(yè)將出差人員的餐費列在差旅費中核算在稅務(wù)機關(guān)稽查時大多還是會被認定為業(yè)務(wù)招待費而進行調(diào)整的，這種風險很大。,12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”應(yīng)否視同銷售?,按照企業(yè)所得

17、稅法實施條例第二十五條的規(guī)定“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)”。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”屬于以開發(fā)產(chǎn)品(房屋)抵償應(yīng)向被拆遷人支付的拆遷補償款，應(yīng)視同銷售，繳納相應(yīng)營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。,13、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算能否扣減未完工預(yù)收款所繳的稅金?,2010年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算，未完工、未結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收房款所繳的稅金等(含預(yù)繳的土地增值稅)，能否在匯算時扣減? 2010年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算時，未完工、未結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收房款，應(yīng)按省、自治區(qū)、直轄市國

18、家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局確定的未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，計算預(yù)計毛利額計入當期應(yīng)納稅所得額，其實際發(fā)生的期間費用、實際繳納營業(yè)稅金及附加與土地增值稅準予匯算期按規(guī)定扣除。,14、股東放棄債權(quán)需要納稅嗎 ？,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年3月以借款方式向投資者借入資金1580萬元。2009年7月，因該投資人放棄債權(quán)，甲公司將該項借款轉(zhuǎn)為資本公積，需要繳納所得稅嗎？ 對外向投資者借入的資金轉(zhuǎn)入資本公積，如果確屬股東放棄債權(quán)，無需償付的應(yīng)付款項，應(yīng)計入營業(yè)外收入，并入當期應(yīng)納稅所得計算繳納金企業(yè)所得稅。,15、查補以前年度的稅款應(yīng)如何進行稅前扣除?,我公司在2009年度房地產(chǎn)稅收專項稽查中，查補2006至2008年度三個年度房產(chǎn)稅、土地使用稅及印花稅合計200萬元，滯納金及罰款100萬元。請問查補的稅款及罰款如何進行會計及所得稅處理? 會計處理：