12-個(gè)案研究民安北郡

1、民安北郡/基本信息湖景房低密度生態(tài)區(qū)項(xiàng)目地址惠濟(jì)區(qū)文化路開(kāi)元路交匯處西開(kāi)發(fā)商民泰置業(yè)商二期總占地2002畝建筑面積200萬(wàn)容積率2.3綠化率30%一期售罄 二期規(guī)劃6棟連排花園洋房5層 2梯4戶138-230LOFT公寓 4梯32戶 45-55梯項(xiàng)目現(xiàn)狀7棟小高層18層 23戶 2梯4戶 67兩房 89-135三房區(qū)內(nèi)配套1000中心湖景 7500宮廷會(huì)所 幼兒園 恒溫泳池收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)公司河南民安物業(yè)2.20元/月/平主力戶型89、113-116、125-135三房入市時(shí)間2013.7.20銷(xiāo)售現(xiàn)狀二期洋房、公寓剩余10民安北郡/一期洋房首期產(chǎn)品約310套房源已基本售罄，主要以三房和四房為主，

2、三房的面積段在119-139平方米之間，四房面積段在136-165平方米之間。層數(shù)梯戶戶型編號(hào)戶型面積（）套數(shù)總套數(shù)6層172F戶型四室兩送地下室9917152G戶型四室兩廳13614352贈(zèng)送地下室6152H戶型三室兩廳12452I戶型三室兩廳11952J戶型四室兩廳（復(fù)式）170526層172N1戶型四室兩廳1631655250地下室9010252N2戶型三室兩廳13813952地下室606210N3/N4戶型三室兩廳13920N5/N6戶型三室兩廳13620合計(jì)310民安北郡/一期小高層26、12號(hào)樓戶型分布17、21、16、11、25號(hào)樓戶型分布8989898

3、912012068686868114樓棟面積段（）房型套數(shù)（套）占比（%）26#、12#89三室兩廳一衛(wèi)1442168兩室兩廳一衛(wèi)1442117#、21#、16#、11#、25#120三室兩廳兩衛(wèi)26138114三室兩廳一衛(wèi)13020合計(jì)68-120679100%民安北郡/二期高層18#20#16#10#17#12#9#6#3#8#7#1#高層2#洋房產(chǎn)品Loft公寓二期高層分析：1.二期產(chǎn)品自身配套有湖景、環(huán)湖跑道、首層架空層的休閑場(chǎng)所，同時(shí)臨東風(fēng)渠，景觀資源比較好；二期與一期類(lèi)似，項(xiàng)目外圍的景觀已經(jīng)做好，示范性比較強(qiáng)； 二期以90以下產(chǎn)品為主，剛需客戶關(guān)注度高；項(xiàng)目前期口碑較好，后期產(chǎn)品會(huì)

4、贏得比較多的客戶關(guān)注，但隨著天倫莊園、美景麟起城、金水灣等高層產(chǎn)品入市，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈。2.3.4.二期高層房源10# 12# 16# 17# 18# 20#二期高層套數(shù)約702套預(yù)計(jì)均價(jià)8500-8800優(yōu)惠認(rèn)籌中，5000元抵2萬(wàn)元備注預(yù)計(jì)6 月17日開(kāi)盤(pán)二期高層入會(huì)時(shí)間2015年4月25日售樓部房源6棟18層高層，共702套房源產(chǎn)品為 67小兩房、89小三房、113-116微改善三房、125/134.8改善型三房?jī)?yōu)惠 交5000元抵2萬(wàn)元優(yōu)惠認(rèn)籌結(jié)果當(dāng)天認(rèn)籌約100余組價(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)8500-8800元/二期民安北郡/二期小高層戶型分析：二期戶型面積基本與一期高層差別不大，但二期面積包含1

5、25/134三房產(chǎn)品； 從配比來(lái)看，90以下戶型套數(shù)占比達(dá)61.6%，主要以剛需產(chǎn)品為主；其次為改善型產(chǎn)品（125/134產(chǎn)品占比達(dá)25.7%）； 從戶型設(shè)計(jì)來(lái)看，臥室?guī)эh窗，客廳帶陽(yáng)臺(tái)，有一定的附加值贈(zèng)送；116以下產(chǎn)品設(shè)計(jì)與一期差別不大。 125/134產(chǎn)品首次在高層出現(xiàn)，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)深（13.1米）過(guò)長(zhǎng)，整個(gè)戶型稍顯狹長(zhǎng)，戶型設(shè)計(jì)一般。67.59二房113-116三房89小三房89小三房125-134三房戶型面積（）套數(shù)（套）套數(shù)占比3-2-189.98/8921630.8%2-2-167.5921630.8%3-2-1113-1169012.8%3-2-2125.816223.1%3-

6、2-2134.83182.6%合計(jì)702100.0%民安北郡/二期洋房u F戶型：一層為四室兩廳，正門(mén)設(shè)置入戶平臺(tái)及接待室，保證私密性；客廳與餐廳相連，充分利用空間；兩臥朝南，主臥帶陽(yáng)臺(tái)，采光效果好； 北面書(shū)房與大面積陽(yáng)臺(tái)相連，可打通改為臥室；u 贈(zèng)送大面積地下室，南北面均設(shè)有采光井，可布置為活動(dòng)室及會(huì)客廳， 增加實(shí)用功能；地下室與一層之間有步梯相連，且直達(dá)停車(chē)場(chǎng)，動(dòng)線設(shè)置合理；u H戶型：入戶花園連通露臺(tái)，增加居住品質(zhì)；北向兩露臺(tái)、一陽(yáng)臺(tái)充分保證采光；空中花園與露臺(tái)相連，可改為臥室或書(shū)房，增加功能空間；但主臥未設(shè)陽(yáng)臺(tái)與飄窗，且實(shí)用面積與南向次臥相比略小，影響主人居住舒適度；u J戶型：五層入

7、戶為大面積露臺(tái)，開(kāi)闊視野；主臥與次臥均朝南，通風(fēng)采光效果好；六層套房設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間及書(shū)房，且贈(zèng)送大面積露臺(tái)，可作空中花園，豐富空間多樣性。民安北郡/在售剩余二期TOP 四室花園洋房55LOFT45LOFT四室兩廳 布局不舒適客廳獨(dú)立 小陽(yáng)臺(tái)不合理148.7-149.87四室兩廳布局規(guī)整 雙陽(yáng)臺(tái)民安北郡/項(xiàng)目分析項(xiàng)目可借鑒之處 銀杏路、櫸樹(shù)路、香樟路三大主題大道形成天然綠色屏障，并創(chuàng)造性的用植物把停車(chē)場(chǎng)、BUS站圍合起來(lái)配合外部景觀打造生態(tài)、宜居的生活氛圍 三級(jí)入戶管理從禮儀入口、組團(tuán)大堂到公寓門(mén)廳，逐級(jí)入戶管理，給客戶以安全感與尊貴感 7500峰尚會(huì)所以包含恒溫泳池、SPA坊、茶室、紅酒、健身等

8、全能空間的7500綜合性會(huì)所，提升項(xiàng)目品質(zhì)感。S W O T分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)北區(qū)生態(tài)區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)配套齊全低密度建設(shè) 項(xiàng)目?jī)?nèi)有中央湖景稀缺湖景房項(xiàng)目劣勢(shì)位置較偏 遠(yuǎn)離主干道 戶型設(shè)計(jì)不合理 區(qū)域配套不成熟定價(jià)偏高交通條件差 道路窄外部機(jī)會(huì)鄭州規(guī)劃生態(tài)北區(qū) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐 地鐵修建提升通達(dá)度外部風(fēng)險(xiǎn)天倫莊園優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目壓力 周?chē)?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)民安北郡/洋房分析外立面材質(zhì)：干掛石材熱效果。但隨著時(shí)間的推移，石材會(huì)有脫落的可能，有一定的危險(xiǎn)性。建筑風(fēng)格：法式洋房建筑風(fēng)格偏重于莊重大方，整個(gè)建筑采用對(duì)稱(chēng)造型，屋頂采用孟莎式，坡度有轉(zhuǎn)折，上部平緩，下布陡直，屋頂有精致的老虎窗。民安北郡/洋房景觀外部景觀資源： 北臨2350公頃的黃河濕地公園試點(diǎn) 東依2000米東風(fēng)渠河岸線 西靠600畝古樹(shù)苑內(nèi)部景觀打造：精美法式園林小品，浪漫風(fēng)情渲染，中央綠地景觀區(qū)展示宮廷花園的恢弘大氣。全冠移植原生植被，結(jié)合臻稀喬木品種，銀杏路、櫸樹(shù)路、香樟路三大主題大道，形成天然綠色屏障；此外，北郡創(chuàng)造性地用植物把停車(chē)場(chǎng)、BUS站圍合起來(lái)，營(yíng)造出景觀是主角的自然氛圍。 。民安北郡/建筑風(fēng)格法式風(fēng)格民安北郡/往期開(kāi)盤(pán)民安北郡/節(jié)點(diǎn)29/30/32/33#18層2T3共426套8700元/二期LOFT開(kāi)盤(pán)