住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析.ppt

1、4. 物業(yè),3. 銷售,2. 建設(shè),1. 前期,住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析,主體施工 配套施工 施工管理 階段驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收,選項(xiàng)決策 立項(xiàng) 可研 征地 前期規(guī)劃準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 場(chǎng)地三通一平 招投標(biāo) 銷售準(zhǔn)備 工程準(zhǔn)備,主要活動(dòng)：,主要產(chǎn)出：,主要活動(dòng)：,主要活動(dòng)：,辦理預(yù)售手續(xù) 按揭手續(xù) 房產(chǎn)證手續(xù) 預(yù)售/銷售,主要產(chǎn)出：,預(yù)售證 銷售許可證 按揭協(xié)議 產(chǎn)權(quán)證 預(yù)售協(xié)議書 預(yù)售定金 銷售合同 銷售貨款,1. 項(xiàng)目建議書 2. 可行性研究報(bào)告 3. 土地使用證 4. 拆遷許可證 5. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 6. 建筑工程規(guī)劃許可證 7. 開工證 8. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書,主要活動(dòng)：,主要產(chǎn)出：,制訂物業(yè)

2、管理方案 建設(shè)過程中代表業(yè)主行權(quán),簽定物業(yè)管理合同 收取物業(yè)管理費(fèi)用,主要產(chǎn)出：,商品房 公共設(shè)施,開工證,房屋驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,銷售許可證,地塊信息 市場(chǎng)調(diào)研 堪察 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 經(jīng)濟(jì)分析 決策 編制經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,主要活動(dòng)：,主要產(chǎn)出：,1. 決策 2. 項(xiàng)目開發(fā)報(bào)告 3. 合作意向協(xié)議書 4. 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書,住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析(續(xù)),1.3 可研編制、審批,1.2 立項(xiàng) 申報(bào)/審批,1.1 選項(xiàng)決策,1.4 征地、拆遷前期規(guī)劃準(zhǔn)備,主要活動(dòng)：,申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn) 編制項(xiàng)目建議書 編制立項(xiàng)報(bào)告 獲取立項(xiàng)批復(fù),主要活動(dòng)：,編制可研報(bào)告 可研批復(fù) 開規(guī)劃任務(wù)通知,主要產(chǎn)出：,1. 可研報(bào)告 2. 規(guī)劃任務(wù)通

3、知,主要產(chǎn)出：,1. 項(xiàng)目建議書 2. 立項(xiàng)報(bào)告 3. 立項(xiàng)批復(fù)文件,主要活動(dòng)：,取得土地使用證 編制安置方案 辦理拆遷許可證 拆遷 場(chǎng)地三通一平 申請(qǐng)臨時(shí)用電、用水、排水,主要產(chǎn)出：,1. 土地使用證 2. 拆遷安置方案 3. 拆遷許可證 4. 熟地 5. 具備開工條件,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 委托施工設(shè)計(jì) 辦理投資許可證 招投標(biāo) 辦理開工許可證,1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2. 房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè) 3. 施工圖 4. 招標(biāo)書及標(biāo)底 5. 施工合同 6. 工程預(yù)算 7. 開工許可證,控制性規(guī)劃,1. 確定用地性質(zhì) 2. 路網(wǎng)結(jié)構(gòu) 3. 市政走向 4. 簽定委托設(shè)

4、計(jì)合同 與勘測(cè)合同,主要活動(dòng)：,政府批準(zhǔn)的控制性規(guī)劃圖冊(cè),主要產(chǎn)出：,征 地,修建性規(guī)劃,1. 市政規(guī)劃； 2. 委托設(shè)計(jì) 3. 簽定委托合同,主要活動(dòng)：,政府批準(zhǔn)的修建性規(guī)劃圖冊(cè),主要產(chǎn)出：,土地國(guó)有化手續(xù)： 1、土地測(cè)量； 2、整體測(cè)量。,主要 活動(dòng)：,1、地形圖 2、土地整測(cè)報(bào)告,主要 產(chǎn)出：,政府部門協(xié)調(diào),主要 活動(dòng)：,土地證,主要 產(chǎn)出：,拆 遷,1、制訂拆遷補(bǔ)償方案 2、辦理拆遷許可證 3、與住戶簽定拆遷協(xié)議 4、實(shí)施拆遷,主要活動(dòng)：,施工圖設(shè)計(jì),1. 施工圖的委托設(shè)計(jì)； 2. 施工圖審查 3. 編制施工圖預(yù)算,主要活動(dòng)：,施工圖 施工圖預(yù)算,主要產(chǎn)出：,政府部門協(xié)調(diào),主要 活動(dòng)：

5、,征地協(xié)議,主要 產(chǎn)出：,主要產(chǎn)出：,1、拆遷補(bǔ)償方案 2、拆遷許可證 3、拆遷協(xié)議,征地拆遷及前期規(guī)劃準(zhǔn)備流程分析,招投標(biāo),辦理開工證,投資許可證,建設(shè)工程 規(guī)劃許可證,主要活動(dòng)：,1. 編制標(biāo)底及招標(biāo)書 2. 組織招標(biāo) 3. 辦理招標(biāo)審查手續(xù) 4. 編制施工合同 5. 簽定施工合同 6.確定監(jiān)理單位,主要活動(dòng)：,銷售準(zhǔn)備,主要產(chǎn)出：,招投標(biāo)文件 施工合同,工程前期準(zhǔn)備,主要產(chǎn)出：,開工證,主要活動(dòng)：,1. 項(xiàng)目組組建 2. 編制管理規(guī)章制度 3. 編制工程管理實(shí)施 細(xì)則,主要活動(dòng)：,1. 資料準(zhǔn)備 2. 人員招募與培訓(xùn) 3. 擬訂銷售合同 4. 銷售許可證辦理,主要產(chǎn)出：,1. 銷售資料

6、2. 具有上崗資格銷售人員 3、銷售合同 4。銷售許可證,主要產(chǎn)出：,1. 項(xiàng)目組 2. 項(xiàng)目及項(xiàng)目組相關(guān)管 理規(guī)定 3. 工程管理實(shí)施細(xì)則,辦理開工證,住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析（續(xù)）,2.2 過程管理,2.1工程前 期準(zhǔn)備,2.4 竣工驗(yàn)收,主要活動(dòng)：,主要活動(dòng)：,主要活動(dòng)：,主要產(chǎn)出：,主要產(chǎn)出：,主要產(chǎn)出：,主要產(chǎn)出：,主要活動(dòng)：,項(xiàng)目組組建 編制管理規(guī)章制度 編制工程管理實(shí)施 細(xì)則，應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1 工程概況 2施工部署 3施工方案 4施工進(jìn)度計(jì)劃 5資源供應(yīng)計(jì)劃 6施工準(zhǔn)備工作計(jì)劃 7施工平面圖 8技術(shù)組織措施計(jì)劃 9項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理,1.項(xiàng)目組 2.項(xiàng)目及項(xiàng)目組相關(guān)管 理規(guī)定 3.工程

7、管理實(shí)施細(xì)則,進(jìn)度管理 質(zhì)量管理 投資管理 安全管理,1.施工組織計(jì)劃 2.現(xiàn)場(chǎng)簽證 3.各種過程管理資料,2.3 分項(xiàng)/分部工 程驗(yàn)收,組織分項(xiàng)工程驗(yàn)收 組織分部工程驗(yàn)收,編制竣工驗(yàn)收計(jì)劃 組織現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 進(jìn)行竣工結(jié)算 移交竣工資料 辦理交工手續(xù)。,1.合格產(chǎn)品 2.竣工資料 3.竣工結(jié)算文件,2.5 項(xiàng)目回訪保修管理,主要活動(dòng)：,對(duì)工程進(jìn)行評(píng)價(jià) 組織質(zhì)量缺陷的維修 確保工程質(zhì)量保修書承諾的落實(shí),主要產(chǎn)出：,1.質(zhì)量缺陷的及時(shí)修復(fù) 2.工程質(zhì)量保修書,1.合格的分部工程 2.分項(xiàng)/分部工程相關(guān)的驗(yàn)收資料,住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析（續(xù)）,施工現(xiàn)場(chǎng)流程分析,2.2.1質(zhì)量管理,2.2.2進(jìn)度管理,2.

8、2.3安全管理,2.2.4投資管理,現(xiàn)場(chǎng)簽證管理,工程款支付管理,分包管理,物資管理,施工圖管理,1. 審核施工單位 上報(bào)的進(jìn)度計(jì)劃 2. 檢查施工進(jìn)度 計(jì)劃執(zhí)行情況 3. 召開現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì) 及時(shí)分析問題原因 解決問題 4. 監(jiān)督施工單位 采取措施修正計(jì)劃,主要產(chǎn)出,主要活動(dòng),1. 施工進(jìn)度計(jì)劃 2.施工進(jìn)度計(jì)劃 執(zhí)行的實(shí)際記錄。 3施工進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z 查結(jié)果 4施工進(jìn)度計(jì)劃的 調(diào)整資料,1. 進(jìn)行安全教育 2. 審核施工單位的 安全保證計(jì)劃 3. 檢查安全保證計(jì) 劃執(zhí)行情況 4. 組織安全事故原 因分析，督導(dǎo)施工 單位及時(shí)糾正并制 定必要的預(yù)防措施,主要產(chǎn)出,主要活動(dòng),1. 審核施工單位的 質(zhì)量控制計(jì)劃 2. 施工過程堅(jiān)持進(jìn) 行自檢、互檢和交 接檢 3.檢查質(zhì)量控制計(jì) 劃執(zhí)行情況 4. 完成分項(xiàng)、分布 工程驗(yàn)收 5.