上半年工作總結(jié)匯報(bào)(拓展).ppt

1、湖北公司2015年上半年工作匯報(bào),湖北公司投資部 7月4日,PART1 上半年KPI完成情況 PART2 上半年土地市場回顧 PART3 上半年工作總結(jié)及下半年工作方向和措施 PART4 下半年需要協(xié)調(diào)的資源,PART1 上半年KPI指標(biāo)達(dá)成情況,上半年三個(gè)指標(biāo)達(dá)成率均為零。,1 上半年KPI指標(biāo)達(dá)成情況,PART2 上半年土地市場回顧,其他類地塊3塊，全部產(chǎn)生溢價(jià)，平均溢價(jià)率53%。,注：統(tǒng)計(jì)口徑為住宅、商住、公建及住宅三類地塊，純商業(yè)地塊不在統(tǒng)計(jì)范圍。,注：高商住比地塊即商業(yè)比例超過30%的地塊。,土地供應(yīng)大幅萎縮，僅為同期43%，土地價(jià)格跳漲，地王頻出。,2.1 上半年土地市場供求情況,

2、金地獲取光谷的一宗二手地塊、恒大獲取一宗青山的招拍掛地。 從土地儲(chǔ)備看，保利、萬科和福星惠譽(yù)是武漢市眾多開發(fā)商中土地儲(chǔ)備最多的三家，其中又以福星惠譽(yù)居首，高達(dá)350萬方，其土地儲(chǔ)備均以城中村為主，當(dāng)前在售項(xiàng)目也以城中村為主力，對其銷售額貢獻(xiàn)巨大。萬科、保利均在吃老本。,上半年除金地、恒大有所斬獲外，其他主流開發(fā)商均交白卷。,2.2 同業(yè)房企上半年土地儲(chǔ)備,銷售額方面，武漢市場前十名的銷售總額逐年提升，10-14年實(shí)現(xiàn)銷售額翻倍； 15年上半年銷售額排名方面，武漢市場前十名比較穩(wěn)定，以品牌房企為主，萬科、保利、福星惠譽(yù)、武漢地產(chǎn)和金地為榜單常客。 榜單上，單盤運(yùn)作的房企數(shù)有所增加，泛海、萬達(dá)、華

3、僑城上榜。,榜單上，單盤運(yùn)作的房企名次上升較大，這也反應(yīng)出，在土地獲取難度增大的背景下，大盤運(yùn)作優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。,2.3 同業(yè)房企上半年銷售排名,近年來，武漢土地獲取難度增大。萬科、福星惠譽(yù)土地儲(chǔ)備較多，以消耗往年土地儲(chǔ)備為主；保利開始拓展?jié)h陽等項(xiàng)目，進(jìn)入導(dǎo)入型市場；萬達(dá)、泛海、華僑城依賴單盤運(yùn)作，城市拓展并不充分；其他公司以招拍掛為主，進(jìn)行機(jī)會(huì)型拓展。,保利和復(fù)地,華潤和萬科,福星、招商、綠地、中海,2.4 同業(yè)房企區(qū)域布局和項(xiàng)目經(jīng)營情況,同業(yè)房企項(xiàng)目多扎堆在大武昌、漢陽片區(qū)，初萬科進(jìn)入漢口外，其它房企很難進(jìn)駐。,目前競爭企業(yè)包括萬科、保利等企業(yè)在13、14年都實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績，這些企業(yè)的銷

4、售額貢獻(xiàn)主要來自于2013年以前獲取的大規(guī)模城中村項(xiàng)目，13年以后，武漢城中村一級市場和二級市場土地成交明顯萎縮，這些企業(yè)的土地儲(chǔ)備明顯不足，土地儲(chǔ)備已經(jīng)成為這些企業(yè)最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，拿地任務(wù)已經(jīng)成為這些企業(yè)的共性。 反應(yīng)到上年年的土拍來看，就是土地價(jià)格跳漲、地王頻出。中央華城D地塊，成交樓面價(jià)6000元/，刷新后湖板塊單價(jià)地王；二七濱江商務(wù)區(qū)地塊，成交樓面價(jià)13388元/，刷新武漢市單價(jià)地王。地王刷新的背后反應(yīng)的是土地資源的緊張和開發(fā)商對武漢市場的一致看好。,2.5 競爭企業(yè)投資總體態(tài)度的判斷,擬進(jìn)入武漢的房企排隊(duì)，新進(jìn)入的房企無米下鍋，幾乎所有開發(fā)商對武漢市場一直看好，特別是中心城區(qū)。,投資方

5、向主要是依舊關(guān)注市場上尚存的一些城中村收購機(jī)會(huì)，積極關(guān)注舊改的政策變化，積極參與招拍掛。參與城中村的開發(fā)商由原有的萬科、保利、復(fù)地、金地、福星惠譽(yù)、美好等，新增到東原（14年洪山村、雙建村）、旭輝（15年漢橋村）和朗詩（躍進(jìn)村，談判中）。,2.6 競爭企業(yè)投資投資方向,東原、旭輝、朗詩等新進(jìn)武漢的開發(fā)商也開始獲取城中村項(xiàng)目。,PART3 上半年工作總結(jié)及下半年措施,3.1 對城中村和標(biāo)桿企業(yè)的專題研究,上半年完成兩份專題報(bào)告，武漢城中村研究、金地武漢土地投資研究,第一季度提交了武漢市城中村專題研究。報(bào)告中，我們梳理了城中村改造的流程、明確了風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范策略。 第二季度提交了金地武漢土地投資

6、專題研究報(bào)告。報(bào)告中，我們對金地的土拓策略、過往的拿地經(jīng)驗(yàn)、風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行了研究和學(xué)習(xí)，為我司日后在股權(quán)收購類項(xiàng)目、城中村項(xiàng)目的事先防范工作提供了思路。,3.2 拓展前端融資，發(fā)動(dòng)資金方找地,通過資金方加大對股權(quán)類項(xiàng)目的拓展，這類項(xiàng)目交易情況會(huì)比較復(fù)雜，但利潤通常都可以達(dá)到公司要求。,上半年與平安不動(dòng)產(chǎn)、信達(dá)、協(xié)同創(chuàng)新進(jìn)行了前端融資的接洽，就我司可接受的融資方式和融資成本進(jìn)行了溝通。,3.3 上半年工作成果整理,新增初選地塊14幅，立項(xiàng)地塊3幅，評審地塊3幅。,3.4 上半年工作反思,1、虎頭蛇尾。在獲取項(xiàng)目后，不能做到持續(xù)跟進(jìn)，遇到問題，缺乏主動(dòng)解決問題的思考。 2、對本土房企的拓展還不夠，沒

7、能找到核心層人物。 3、對日常工作中的小結(jié)和反思做的還不夠，沒能做到吃一塹長一智。 4、對文件的歸檔做的不夠好，有些資料甚至遺失。,3.4 下半年工作方向及措施,1、集中精力，對有把握獲取的地塊重點(diǎn)推進(jìn)。在工作內(nèi)容上，由面向點(diǎn)轉(zhuǎn)變，把重點(diǎn)放在股權(quán)收購類項(xiàng)目上，其次再是招拍掛土地。 2、加大對本土房企的拓展，上半年我們已經(jīng)接觸到一些關(guān)鍵人物，武漢金地（非金地集團(tuán)）、湖北天地等，這類企業(yè)在武漢擁有強(qiáng)大的一級土地整理能力，保利、萬科、金地、綠地等房企在武漢的多個(gè)項(xiàng)目都是找他們買的。第三季度我們將以專題的形式對這類本土企業(yè)進(jìn)行梳理，一是找到其老板，能做到信息源頭的對接，二是對他們做背調(diào)，通過過往的成交記錄和同行的交流，了解他們的口碑、誠信，公司架構(gòu)，以及過往交易中，其他企業(yè)與他們簽訂合同的付款節(jié)奏是怎樣的，是怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的，預(yù)防在未來的合作上，我們不在合同上吃虧。 3、聯(lián)合凱德、銀泰這類專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司，提高拿高商住比地塊的能力。 4、進(jìn)一步加強(qiáng)與資金方的聯(lián)系，利用資金方去找地。,PART4 下半年需要協(xié)調(diào)的資源,4 下半年需要協(xié)調(diào)的資源,1、組織法務(wù)，針對武漢股權(quán)收購、合作類項(xiàng)目的特點(diǎn)，建立框架合同模板庫，做到關(guān)鍵時(shí)候，能在第一時(shí)間給土地方拋出我們的合作，鎖定地塊，不給其他同行時(shí)間。 2、協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)，拓