第三章+房地產(chǎn)開發(fā)用地.ppt

1、第三章 房地產(chǎn)開發(fā)用地,第一節(jié) 我國(guó)國(guó)有土地使用制度改革狀況,一、傳統(tǒng)土地使用制度的弊端 舊有的土地使用制度的內(nèi)容： 1行政調(diào)撥。（1）行政劃撥，國(guó)家劃給用地單位；（2）行政調(diào)用，國(guó)家無償調(diào)用用地單位的土地。 2無償無限期使用。 3禁止土地的市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。 傳統(tǒng)國(guó)有土地使用制度的弊端： 1忽視價(jià)值規(guī)律，未能有效利用和合理配置土地。 2影響城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)資金的良性循環(huán)。 3影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算和經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。 4滋生官僚主義，影響廉政建設(shè)。,第一節(jié) 我國(guó)國(guó)有土地使用制度改革狀況,二、國(guó)有土地使用制度的改革狀況 一是收取城市土地使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)是城市地租。 二是征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 三是實(shí)行

2、城市土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓。 我國(guó)現(xiàn)行土地稅收政策的弊端： 政府目前在出讓土地時(shí)，各種稅收一次性繳納（開發(fā)商墊付，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給購房者），后續(xù)不再征收。,第一節(jié) 我國(guó)國(guó)有土地使用制度改革狀況,物業(yè)稅的開征探討： 物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅。在不同國(guó)家、地區(qū)其名稱不盡相同，有的稱“房地產(chǎn)稅”，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，有的則稱“物業(yè)稅”，要求其產(chǎn)權(quán)所有人或承租人每年繳付一定稅款，稅值隨土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的升值而提高。 作用: 1、降低房?jī)r(jià)。 2、也許不能降低房?jī)r(jià)，但是能化解政府金融風(fēng)險(xiǎn)。 現(xiàn)實(shí)障礙： 1、土地所有權(quán)缺位 2、個(gè)人利益難以打破 3、從“空轉(zhuǎn)”到“實(shí)轉(zhuǎn)”難點(diǎn)多 （1）計(jì)稅依據(jù)？面積還是價(jià)值

3、？ （2）如何估值？,第一節(jié) 我國(guó)國(guó)有土地使用制度改革狀況,三、城市土地儲(chǔ)備制度 城市土地儲(chǔ)備制度是指由城市委托的機(jī)構(gòu)通過征收、收購、換地、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，并由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行土地開發(fā)、在完成了房屋的拆遷、土地的平整等一系列前期開發(fā)工作后，根據(jù)城市土地出讓年度計(jì)劃，有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)的制度。,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念和特征 （一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓

4、與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的不同： 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)出租的不同：,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,（二）出讓的法律特征 1是一種民事法律行為。 2是一種設(shè)權(quán)行為，創(chuàng)設(shè)了土地使用權(quán)。 3是一種有償行為。 4土地使用權(quán)的出讓附隨特殊義務(wù)。（1）權(quán)利的有期性。（2）土地使用權(quán)屬物權(quán)，其權(quán)利義務(wù)內(nèi)容當(dāng)事人不得自行約定，土地使用者應(yīng)在法定限度內(nèi)行使權(quán)利內(nèi)容。（3）權(quán)利客體的特定性。,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的范圍 城市房地產(chǎn)管理法第二條在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)

5、遵守本法。 三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限和宏觀調(diào)控 （一）土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn) 國(guó)家對(duì)建設(shè)用地實(shí)行年度建設(shè)用地控制和總量控制，土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)屬于國(guó)務(wù)院及各級(jí)地方人民政府。 問題：土地管理者和所有者的重合，模糊了國(guó)家作為土地管理者和所有者的地位,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,（二）土地使用權(quán)出讓的宏觀調(diào)控 1土地使用權(quán)出讓實(shí)行集中管理。 2土地使用權(quán)出讓實(shí)行總量控制。 3土地使用權(quán)出讓貫徹保護(hù)耕地原則。 4土地使用權(quán)出讓實(shí)行價(jià)格管理。 四、國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式 （一）概述 1、協(xié)議出讓 協(xié)議出讓是指出讓方和受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓土地使

6、用權(quán)的民事法律行為。 程序：（1）申請(qǐng)階段。（2）協(xié)商階段。（3）簽約階段。（4）履約階段。,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,我國(guó)對(duì)出讓土地的最高年限予以規(guī)定，并且規(guī)定出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)。 城市房地產(chǎn)管理法第十三條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 物權(quán)法第一百三十七條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。

7、,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,2招標(biāo)出讓 招標(biāo)出讓是指國(guó)家通過招標(biāo)、投標(biāo)和定標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)程序出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。 （1）招標(biāo) （2）投標(biāo) （3）定標(biāo) 一般經(jīng)過開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)三個(gè)階段。 （4）簽約 （5）履約 3拍賣出讓 （1）拍賣委托；（2）拍賣公告與察看；（3）拍賣的實(shí)施；（4）履約。,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,4掛牌出讓 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的民事法律行為。 優(yōu)點(diǎn)：（1）市場(chǎng)化程度較高，土地使用者之間競(jìng)爭(zhēng)激烈；（2）

8、在掛牌期限截止時(shí)如果仍有兩個(gè)獲兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)，可以進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得。（3）有充分的法律依據(jù)。 相關(guān)案例,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,五、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓年限 （一）土地使用權(quán)出讓的最高年限 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： (一)居住用地七十年； (二)工業(yè)用地五十年； (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； (五)綜合或者其他用地五十年。 （二）合同約定的出讓年限 不得超過法律規(guī)定的出讓最高年限。 （三）土地使用權(quán)出讓年限的計(jì)算 以領(lǐng)取土地使用證之日為期間的起算點(diǎn)；劃撥土地

9、使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同的出讓年限，按出讓合同雙方約定的時(shí)間計(jì)算；通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,（四）土地使用權(quán)出讓年限屆滿與續(xù)展 物權(quán)法第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 城市房地產(chǎn)管理法第二十二條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，

10、除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,六、我國(guó)土地使用權(quán)出讓的收回制度 1土地使用者違反城市規(guī)劃或土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定而開發(fā)利用土地，被國(guó)家強(qiáng)制收回。城市房地產(chǎn)管理法第二十六條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相

11、當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。 【相關(guān)資料】,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,2土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿，國(guó)家自動(dòng)收回。 3在土地使用權(quán)期限屆滿前國(guó)家因社會(huì)公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)。 城市房地產(chǎn)管理法第六條為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。4為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地

12、的。,第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥法律制度,一、土地使用權(quán)劃撥的概念和特征 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 法律特征： 1劃撥土地的標(biāo)的限于國(guó)有土地。 2劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性。 3劃撥土地使用權(quán)的取得具有無償性。劃撥的兩種方式：一種是土地使用權(quán)劃撥經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交給土地使用者使用的行為；另一種是土地使用權(quán)的劃撥經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者無須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用就可取的土地使用權(quán)的行為。,第三節(jié) 國(guó)

13、有土地使用權(quán)劃撥法律制度,4劃撥土地使用權(quán)的取得具有無期性。 城市房地產(chǎn)管理法第二十三條第二款 依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 劃撥土地使用權(quán)沒有使用期限的限制并不等于永續(xù)存在。 5劃撥土地的用途具有特定性。 城市房地產(chǎn)管理法第二十四條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥法律制度,二、劃撥土地使用權(quán)的性質(zhì) 1、土地所有人自

14、己占有、使用國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事機(jī)關(guān)等公法人享有的劃撥土地使用權(quán) 2、非土地所有人的占有、使用公司、企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人和其他組織享有的劃撥土地使用權(quán) 三、劃撥土地使用權(quán)的內(nèi)容 （一）占有權(quán) （二）使用權(quán) 使用時(shí)不得違反土地管理和城市規(guī)劃的要求，不得隨意變更劃撥土地時(shí)確定的土地用途。如確需變更原土地用途，應(yīng)當(dāng)取得劃撥方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意。,第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥法律制度,（三）收益權(quán) 城市房地產(chǎn)管理法第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并

15、依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。 城市房地產(chǎn)管理法第五十一條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 城市房地產(chǎn)管理法第五十六條以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 （四）處分權(quán),第三

16、節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥法律制度,四、土地使用權(quán)劃撥的范圍 劃撥用地目錄(2001年10月22日國(guó)土資源部令第9號(hào)發(fā)布 自發(fā)布之日起施行) 1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 (1)黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地 (2)軍事用地 2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 (3)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 (4)非營(yíng)利性郵政設(shè)施用地 (5)非營(yíng)利性教育設(shè)施用地 (6)公益性科研機(jī)構(gòu)用地 (7)非營(yíng)利性體育設(shè)施用地 (8)非營(yíng)利性公共文化設(shè)施用地 (9)非營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地 (10)非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施用地,第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥法律制度,3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 (11)石油天然氣設(shè)施用地 ; (

17、12)煤炭設(shè)施用地 ; (13)電力設(shè)施用地 ; (14)水利設(shè)施用地 ; (15)鐵路交通設(shè)施用地; (16)公路交通設(shè)施用地。高速公路服務(wù)區(qū)(區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地除外)。 (17)水路交通設(shè)施用地 ; (18)民用機(jī)場(chǎng)設(shè)施用地 4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 (19)特殊用地 A.監(jiān)獄。 B勞教所。C.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。 對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對(duì)以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)。,第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥法律制度,五、土地使用權(quán)劃撥的批準(zhǔn)權(quán)限和程序

18、與土地出讓的批準(zhǔn)權(quán)限相同 程序： 1預(yù)審。由土地行政主管部門提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。 2申請(qǐng)。向縣、市人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)。 3審查。 4批準(zhǔn)。 5劃撥。由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 6登記。,第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥法律制度,六、劃撥土地使用權(quán)的終止 1國(guó)家征收，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。 2使用人不再需要。國(guó)家無需給予補(bǔ)償。 3特定項(xiàng)目終止。公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。 4土地滅失。 七、劃撥土地使用權(quán)的商品化 （一）劃撥土地使用權(quán)的現(xiàn)狀及缺陷 缺陷： （1）劃撥土地使用權(quán)使土地國(guó)家所有權(quán)“虛位”。 （2）劃撥土地利用效率低下。 （3）劃撥土地使

19、用權(quán)不利于建立統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。 （4）劃撥土地使用權(quán)不利于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。,第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥法律制度,（二）劃撥土地使用權(quán)商品化的原因 在現(xiàn)實(shí)中存在兩種劃撥土地使用權(quán)：一種是適用于公益目的的新的劃撥土地使用權(quán)；一種是過去體制下形成的舊劃撥土地使用權(quán)。 （三）非公益目的的劃撥土地使用權(quán)的市場(chǎng)化處分的要件： 1990年城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第45條規(guī)定： 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； (二)領(lǐng)有國(guó)有土地

20、使用證； (三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明； (四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。,第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥法律制度,實(shí)質(zhì)要件： 1用于商業(yè)目的或經(jīng)營(yíng)目的； 2使用權(quán)主體為公司、企業(yè)、經(jīng)營(yíng)性組織； 3房地產(chǎn)證齊全，即有土地使用權(quán)證和建筑物所有權(quán)證。,第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥法律制度,（四）劃撥土地商品化的途徑： 1出讓。（1）先出讓后處分。（2）先處分后出讓，即原劃撥土地使用權(quán)人將劃

21、撥土地“轉(zhuǎn)讓”給他人。由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納出讓金。 2出租。（1）國(guó)家收回再出租；（2）先出租后將土地收益上繳國(guó)家。 3作價(jià)出資或入股。 4法律直接規(guī)定。（1）以抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而設(shè)定出讓土地使用權(quán)。城市房地產(chǎn)管理法第五十一條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。（2）因法院強(qiáng)制執(zhí)行而設(shè)定出讓土地使用權(quán)。 相關(guān)案例,第四節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律制度,一、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)人在其權(quán)利年限有效范圍內(nèi)，將其受讓的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移

22、給他人的民事法律行為。 出讓與轉(zhuǎn)讓的不同。轉(zhuǎn)讓與出租的區(qū)別。 二、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 1出售。 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。 2交換。 3贈(zèng)與。 4繼承。 5土地使用權(quán)入股。,第四節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律制度,三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則 1權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)讓原則，又稱“認(rèn)地不認(rèn)人原則”，是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之移轉(zhuǎn)給受讓人，土地使用權(quán)發(fā)生多次移轉(zhuǎn)亦是如此。

23、城市房地產(chǎn)管理法第四十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。權(quán)利不得擴(kuò)張。 2產(chǎn)權(quán)一致原則。是指土地使用權(quán)與其他地上建筑物所有權(quán)的權(quán)利人一致，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)亦隨之轉(zhuǎn)移。 城市房地產(chǎn)管理法第三十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 3效益不可損原則。是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不得損害土地及地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益，并須經(jīng)過政府審批。,第四節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律制度,四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效要件 （一）土地使用權(quán)須具備可轉(zhuǎn)讓的條件 1以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)

24、讓條件 城市房地產(chǎn)管理法三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)支持有房屋所有權(quán)證書。 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十九條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。,第四節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

25、讓法律制度,2以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 （1）先出讓后處分。（2）先處分后出讓 3擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不具有禁止轉(zhuǎn)讓的情形 城市房地產(chǎn)管理法第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 （二）當(dāng)事人須訂立書面合同 （三）須辦理土地使用權(quán)過戶登記 相關(guān)案例,第五節(jié) 國(guó)有土地租賃法律制度,在我國(guó)，存

26、在土地租賃與土地使用權(quán)租賃兩種租賃關(guān)系。二者的主要區(qū)別是： 第一，土地租賃出租的客體是土地，土地使用權(quán)租賃，出租的客體的土地使用權(quán)。 第二，在土地供應(yīng)市場(chǎng)中，國(guó)有土地租賃屬于土地一級(jí)市場(chǎng)；國(guó)有土地使用權(quán)出租屬于土地二級(jí)市場(chǎng)。 第三，租賃主體不同。國(guó)有土地租賃的一方始終是政府，而土地使用權(quán)出租的出租人則為擁有可流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)人。,第五節(jié) 國(guó)有土地租賃法律制度,一、國(guó)有土地使用權(quán)人出租土地的情形 （一）土地使用權(quán)人出租土地的含義 土地使用權(quán)人出租土地是指土地使用權(quán)人作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他定著物出租給承租人使用，承租人向出租人支付租金的雙方民事法律行為。 （二）土地使用權(quán)人出租

27、土地的生效要件 1土地使用權(quán)人須具備出租條件 （1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，與轉(zhuǎn)讓同條件 （2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，與轉(zhuǎn)讓方式同條件 2土地使用權(quán)的出租應(yīng)當(dāng)隨同地上建筑物、其他定著物一起出租 3簽訂土地租賃合同 4出租人須依法辦理登記【相關(guān)案例】,第五節(jié) 國(guó)有土地租賃法律制度,（三）土地使用權(quán)人出租土地的效力 1承租人取得租賃權(quán) 2出租人仍繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同 3承租人取得租賃權(quán)雖為債權(quán)性權(quán)利，但具有某些物權(quán)的效力。 4出租期限不得超過出租人尚享有的權(quán)利年限，超過的部分歸于無效。一次租賃期限也不得超過20，期滿可以續(xù)訂。 二、國(guó)家出租土地情形 （一）國(guó)家出租土地的含義 國(guó)家出

28、租土地是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。 國(guó)有土地租賃是出讓方式的補(bǔ)充。,第五節(jié) 國(guó)有土地租賃法律制度,（二）國(guó)家出租土地的適用范圍 1對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的土地，可以實(shí)行租賃； 2對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。 1997年國(guó)土資源部發(fā)布了規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見當(dāng)中規(guī)定：對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)

29、有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。,第五節(jié) 國(guó)有土地租賃法律制度,（三）國(guó)家出租土地的方式 國(guó)有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政主管部門備案，并向社會(huì)公開披露，接受上級(jí)土地行政主管部門和社會(huì)監(jiān)督。 租賃和出讓的根本區(qū)別在于，出讓行為的受讓人一次性的支付了特定

30、期限的對(duì)價(jià)，因而出讓人與受讓人簽訂的合同的主要義務(wù)已經(jīng)履行完畢，出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等處分行為原則上是無須出讓人同意的，只要履行變更登記手續(xù)；而租賃的租金一般是按年給付的，在出租人與租賃土地使用權(quán)之間始終存在租金給付的債權(quán)關(guān)系，也就意味著在承租人轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租賃土地使用權(quán)時(shí)必須經(jīng)過出租人的同意，否則無效。,第五節(jié) 國(guó)有土地租賃法律制度,（四）國(guó)有土地租賃合同 租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整

31、幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。,第五節(jié) 國(guó)有土地租賃法律制度,1租金 國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。 采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長(zhǎng)期租賃的，應(yīng)在國(guó)有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式。 國(guó)有土地租金由各級(jí)土地行政主管部門征收。各級(jí)土地行政主管部門要切實(shí)加強(qiáng)國(guó)有土地租金的征收工作，協(xié)助財(cái)政部門作好土地租金的使用管理。收取的土地租金應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地出讓金的管理辦法進(jìn)行

32、管理，按規(guī)定納入當(dāng)?shù)貒?guó)有土地有償使用收入，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。,第五節(jié) 國(guó)有土地租賃法律制度,2租賃期限 國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期（即20年），期滿可以續(xù)訂。,第五節(jié) 國(guó)有土地租賃法律制度,（五）國(guó)有土地租賃合同的效力 1出租人的權(quán)利義務(wù) 權(quán)利：承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)

33、交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。 義務(wù)：國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會(huì)公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。 2承租人的權(quán)利義務(wù) 國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,【新聞鏈接】 一、集體土地征收的概念、特征和性質(zhì) （一）征收與征用的比較 征收是指為了公共利益的需要，國(guó)家把私

34、人所有的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制地征歸國(guó)有；征用是指為了公共利益的需要，強(qiáng)制性地使用公民的私有財(cái)產(chǎn)。 征收和征用是既有聯(lián)系又有區(qū)別的兩項(xiàng)法律制度。其共同點(diǎn)在于強(qiáng)行性。 征收和征用的不同點(diǎn)是：征收是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變。,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,（二）集體土地征收的特征 1公共利益性 土地管理法第2條第4款“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。 ” 物權(quán)法第42條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。 十七屆三中全會(huì)中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定文件。中已明確今后政府征地范圍將進(jìn)一步縮小

35、，僅限于滿足公共利益的需要。但決定中僅對(duì)縮小征地范圍進(jìn)行了方向性的表述，其具體落實(shí)則有待于土地管理法等相關(guān)法律的修改。 2強(qiáng)制性。 3補(bǔ)償性。 4權(quán)屬轉(zhuǎn)移性。,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,二、集體土地征收應(yīng)遵循的原則 1珍惜耕地，合理利用土地的原則 物權(quán)法明確規(guī)定：“國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地?！?土地管理法規(guī)定：國(guó)家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開

36、墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,2符合公共利益的原則 按照先征劣、荒、空地、盡量不占用耕地良田等經(jīng)濟(jì)效益高的土地的原則征地。 3妥善安排被征地單位和農(nóng)民的原則 物權(quán)法第42條第2款 征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。 4必須堅(jiān)持有償使用土地的原則,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,四、集體土地征收的批準(zhǔn)權(quán)限和程序 （一）批準(zhǔn)權(quán)限 由國(guó)務(wù)院和省兩級(jí)分別行使征地審批權(quán)。

37、 1征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。 基本農(nóng)田的界定,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,土地管理法第三十四條 國(guó)家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度。下列耕地應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，嚴(yán)格管理：（一）經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（二）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（三）蔬菜生產(chǎn)基地；（四）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田；（五）國(guó)務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。 各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域

38、內(nèi)耕地的百分之八十以上。 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,2征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。 3征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。 相關(guān)案例,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,

39、（二）審批程序 土地管理法實(shí)施條例第二十五條 征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋诒徽饔猛恋厮诘氐泥l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。 被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?第六節(jié) 集體土地征收法律制度,市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的

40、意見。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。 征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起個(gè)月內(nèi)全額支付。,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,問題： 1、缺乏土地征收目的合法性的審查機(jī)制。 2市、縣政府被賦予“絕對(duì)的權(quán)力” 3缺乏公正的矯正機(jī)構(gòu) 4缺乏對(duì)特殊客體的優(yōu)先保護(hù) 5缺乏被征收人參與程序,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,五、集體土地征收的補(bǔ)償 （一）征收集體土地的補(bǔ)償原則 我國(guó)采用適當(dāng)補(bǔ)償原則 1保證被征地

41、農(nóng)民原有的生活水平 2按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,（二）征收集體土地的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn) 1土地補(bǔ)償費(fèi)。是因國(guó)家征用土地而對(duì)土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補(bǔ)償。 征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6-10倍。征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,2、安置補(bǔ)助費(fèi)，是為了安置意圖地位主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。標(biāo)準(zhǔn)：按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地以前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每

42、一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。 依照規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,獲得30倍補(bǔ)償?shù)臈l件： （）在人均耕地特別少的地區(qū)，支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超

43、過土地被征用前年平均年產(chǎn)值的30倍。 （2）經(jīng)批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的征地補(bǔ)償按法定最高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； （）本集體組織土地全部被征收的； （）單獨(dú)選址項(xiàng)目，申請(qǐng)用地單位與被征地村民自愿達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的； （）征地政府與被征地村民達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的。,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,3、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 另外，征用城市郊區(qū)菜地的，用地單位還應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。繳納標(biāo)準(zhǔn)按照城市規(guī)模的大小分別確定不同的標(biāo)準(zhǔn)。 4社會(huì)保障費(fèi)用 相關(guān)案例 思考:集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在哪些問題?,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,征收補(bǔ)償存在的問題： 1補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)極不合理。

44、 一是法定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)游離于土地市場(chǎng)價(jià)格之外。 二是法定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較土地實(shí)際產(chǎn)出價(jià)值而言往往失真。 三是較大的自由浮動(dòng)幅度和“參照”賦予了政府極大的自由裁決權(quán) 2補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重。 3補(bǔ)償方式單一，安置責(zé)任不明確。 4利益分配不合理，被征收人應(yīng)當(dāng)享受的利益被強(qiáng)行歸公,第六節(jié) 集體土地征收法律制度,廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見 4當(dāng)事人因?qū)κ?、縣人民政府批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償、安置方案有爭(zhēng)議，向人民法院提起民事訴訟，主張?zhí)岣呋蚪档脱a(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院不予受理，已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人向縣級(jí)以上

45、人民政府申請(qǐng)?zhí)幚?。?dāng)事人對(duì)征地補(bǔ)償、安置問題達(dá)成了協(xié)議，在履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，向人民法院提起民事訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。 廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于進(jìn)一步提高人民法庭司法能力，為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村提供公正、高效司法保障的意見 11、慎重處理征地補(bǔ)償糾紛。堅(jiān)持多渠道的解決方式，當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議，當(dāng)?shù)厝嗣裾形创_定征地補(bǔ)償安置方案的，應(yīng)先由政府進(jìn)行裁決。對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿與土地使用者達(dá)成補(bǔ)償、安置協(xié)議的，只要該協(xié)議不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，可作為裁判依據(jù)。注意加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，依靠黨委領(lǐng)導(dǎo)，妥善處理糾紛，及時(shí)化解矛盾，維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定。,第七節(jié) 城市房屋拆遷,一、城市房屋拆遷

46、的概念 城市房屋拆遷是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，因公共利益需要拆除房屋及其附屬物，并由拆遷人對(duì)原房屋及其附屬物的所有人或使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為。 風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，國(guó)王不能進(jìn) 具體內(nèi)容： （1）房屋拆建；（2）城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造；（4）環(huán)境治理。 遵循的原則：服從公共利益原則；符合城市規(guī)劃原則；有利于城市舊區(qū)改造原則；有利于生態(tài)環(huán)境改善和文物古跡保護(hù)的原則；保護(hù)拆遷當(dāng)事人尤其是被拆遷人及被拆遷房屋承租人合法權(quán)益的原則。,第七節(jié) 城市房屋拆遷,二、城市房屋拆遷法律關(guān)系 1、主體 主體拆遷人、被拆遷人、被拆遷房屋的承租人、房屋拆遷單位和房屋拆遷管

47、理部門 征收主體應(yīng)當(dāng)是政府 個(gè)人不得成為拆遷人 2、客體 需要拆走的房屋及其附屬物 3、內(nèi)容 拆遷人和被拆遷人所享有的權(quán)利和所承擔(dān)的義務(wù),第七節(jié) 城市房屋拆遷,三、拆遷程序 1、申請(qǐng)； 2、審批 3、房屋拆遷行政公布 物權(quán)法中，第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！?4、簽訂拆遷協(xié)議 5、實(shí)施拆遷 相關(guān)鏈接,第七節(jié) 城市房屋拆遷,學(xué)者觀點(diǎn) 不動(dòng)產(chǎn)征收程序至少應(yīng)包括以下環(huán)節(jié)： （1）政府依據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，在聽取相關(guān)部門和專家的意見后，提出擬征收不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目

48、論證報(bào)告并予以公布； （2）政府就該項(xiàng)目的公共利益性質(zhì)以及征收方案的合法性和可行性舉行公開聽證和以其他方式公開征求意見； （3）政府向項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)征收對(duì)象公布征收方案，并在聽取意見后予以修改完善； （4）政府與被征收人逐一進(jìn)行補(bǔ)償和安置談判，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。,第七節(jié) 城市房屋拆遷,四、拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定 1、拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象 拆遷的補(bǔ)償對(duì)象包括所有人、代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人。對(duì)拆除違章建筑不予補(bǔ)償。 2、拆遷補(bǔ)償原則 （1）對(duì)被拆除房屋及其附屬物給予補(bǔ)償 （2）對(duì)被拆除的違章建筑不予補(bǔ)償 （3）對(duì)拆除的未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予補(bǔ)償 3、拆遷補(bǔ)償

49、的形式：貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 物權(quán)法第42條第3款的規(guī)定，征收不動(dòng)產(chǎn)的，“應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！?4、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：防止損害所有權(quán)人利益，也防止漫天要價(jià)。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，雙方共同委托，協(xié)商不成，應(yīng)當(dāng)由裁決機(jī)關(guān)對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)抽簽決定。,第七節(jié) 城市房屋拆遷,根據(jù)物權(quán)法第42條第3款“維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”的規(guī)定，對(duì)被征收人的征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)適用“權(quán)利恢復(fù)原狀”原則，即權(quán)利人的合法權(quán)益因征收而受到的損失應(yīng)獲得充分的補(bǔ)償。這里所說的“合法權(quán)益”，不僅包括被征收房屋的價(jià)值，而且包括房屋所占用地塊的土地使用權(quán)的價(jià)值。對(duì)于這些損失，應(yīng)

50、當(dāng)給予充分補(bǔ)償。例如，被拆遷人的搬遷成本，出租房屋或經(jīng)商用房因征收而損失的租金收入或利潤(rùn)收入，都應(yīng)給予合理的補(bǔ)償。此外，被拆遷人因征收而蒙受的生活、經(jīng)營(yíng)、受教育等方面的利益損失，例如從市區(qū)遷往郊區(qū)后增加的往返工作單位的交通費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)數(shù)額的一次性補(bǔ)償。 【相關(guān)鏈接】,掛牌出讓土地，因未獲批準(zhǔn)而被撤銷,2002年11月7日,玉環(huán)縣國(guó)土資源局(以下簡(jiǎn)稱國(guó)土局)在玉環(huán)報(bào)上刊登了玉環(huán)縣國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告(以下簡(jiǎn)稱掛牌出讓公告),其主要內(nèi)容有:1、經(jīng)玉環(huán)縣人民政府批準(zhǔn),國(guó)土局定于2002年11月21日8時(shí)到同年12月4日15時(shí),在玉環(huán)縣地產(chǎn)交易窗口掛牌出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，該地

51、塊掛牌起拍價(jià)為4300萬元，凡具有資金實(shí)力,并能在規(guī)定時(shí)間完成建設(shè)的中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其他組織均可參加競(jìng)買；2參加競(jìng)買者在報(bào)名時(shí)須交納保證金2000萬元；3掛牌時(shí)間:2002年11月21日8時(shí)始至同年12月4日15時(shí)止；掛牌地點(diǎn):玉環(huán)縣地產(chǎn)交易窗口。該土地的底價(jià)為5700萬元（底價(jià)函保存與縣公證處）。 2002年11月20日,時(shí)間公司向玉環(huán)縣土地儲(chǔ)備中心匯付保證金2000萬元,國(guó)土局出具了浙江省行政事業(yè)單位往來收據(jù)一份,確認(rèn)收到該筆款項(xiàng)。次日,時(shí)間公司向國(guó)土局提供了“掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)單”,報(bào)價(jià)為5000萬元。21日，又有另一家公司，報(bào)價(jià)5100萬元。,掛牌出讓土地，因未獲批準(zhǔn)而

52、被撤銷,2002年11月20日,浙江省國(guó)土資源廳接到舉報(bào)稱該縣國(guó)土局在當(dāng)日坎門漁港金海灣土地掛牌出讓中有不規(guī)范、暗箱操作行為后,查明該宗土地正在上報(bào)審批而未獲批準(zhǔn),要求國(guó)土局在未經(jīng)依法批準(zhǔn)前停止掛牌。同年11月22日,國(guó)土局分別向時(shí)間公司、渝匯公司發(fā)出了關(guān)于對(duì)2002-005號(hào)海域開發(fā)宗地停止掛牌出讓的通知,宣布停止掛牌，若重新掛牌,另行公告。同日,縣國(guó)土局將2000萬元退還給時(shí)間公司。 2003年1月9日，時(shí)間公司向法院起訴，訴訟請(qǐng)求：（1）判令國(guó)土局繼續(xù)履行合同，將該宗土地出讓給時(shí)間公司；（2）判令國(guó)土局雙倍返還所交定金性質(zhì)的保證金。 如果你是原告的律師，你會(huì)向你的委托人提出何種建議能最大

53、維護(hù)其利益？,閑置土地的界定,國(guó)土資源部和國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本（試行），對(duì)出讓土地的投資總額等作了約定，并明確了閑置土地的認(rèn)定，該協(xié)議將于7月1日起試行。 也即自2006年7月1日起，國(guó)有土地出讓除要簽訂2000年版的出讓合同示范文本外，雙方還要就土地開發(fā)利用等未盡事宜簽訂出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，并對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定等用地條件等作出強(qiáng)制性約定。,閑置土地的界定,對(duì)已動(dòng)工建設(shè)的開發(fā)商，如根據(jù)約定日期已開發(fā)面積不足總面積三分之一或已投資額占總投資不足25，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一

54、年的，同被視為土地閑置，政府有關(guān)部門可依法收回土地或征收土地閑置費(fèi)。 而相比以前對(duì)閑置土地僅認(rèn)定未動(dòng)工時(shí)限和投資比例，新辦法對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)后停工周期作出了嚴(yán)格的時(shí)間和進(jìn)程界定。 這意味著開發(fā)商拿到土地后，必須按照合同約定日期動(dòng)工。逾期不動(dòng)者，或以“挖坑”當(dāng)作幌子“開工”、停工不建的行為，均被視為開發(fā)商長(zhǎng)期變相囤積土地。,中央從嚴(yán)征收20%土地閑置費(fèi),國(guó)務(wù)院近日下發(fā)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（下稱通知），首次提出征繳增值地價(jià)、確立土地利用規(guī)劃優(yōu)先性和制定考核制度等新措施，以求全面盤活存量土地，保住耕地。 在閑置土地處置政策問題上，此次國(guó)務(wù)院的態(tài)度是要求各地“嚴(yán)格執(zhí)行”。 這已是繼2007年中央層面關(guān)

55、于加大閑置土地處置力度的通知和關(guān)于認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知之后，在如何處理閑置土地問題上的第三份通知。 與2007年的兩份通知相比，在征收土地閑置費(fèi)的比例問題上，此次通知?jiǎng)h去了“原則上”的字眼。,中央從嚴(yán)征收20%土地閑置費(fèi),此前執(zhí)行了十多年的政策是，征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20以下的土地閑置費(fèi)。然而，各地大多實(shí)際征收的標(biāo)準(zhǔn)為8%至10%左右。 進(jìn)入2007年9月，鑒于房地產(chǎn)用地閑置情況突出，國(guó)土資源部下發(fā)關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知，首次提出土地閑置費(fèi)按最高限收，要求“原則上”按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。值得注意的是，通知首

56、次提出對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。,廣州收回65萬閑置用地 涉及住宅用地達(dá)22萬,2008年05月22日，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布今年首個(gè)閑置土地處置方案公告，共處置約65公頃（即約650000平方米）閑置土地，其中，工業(yè)建設(shè)用地面積最多，涉及住宅的地塊也多達(dá)221621平方米，閑置地塊分布于花都、海珠、番禺、白云、越秀等城區(qū)。 市國(guó)土房管局收回19宗、面積共62.0808公頃閑置土地，注銷2宗、面積共2.9927公頃閑置土地的用地批文。 根據(jù)用地文號(hào)，這21宗地塊中，最早獲得用地批文、也就是閑置時(shí)間最長(zhǎng)的地塊分別是：海珠區(qū)新港路地段

57、由省建筑工程總公司房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的3155平方米住宅地塊；越秀區(qū)起義路5375號(hào)以西、大新路1846號(hào)以北、解放路以東、大德路以南地段的16810平方米商住樓地塊，由廣州市建筑置業(yè)有限公司（原廣州市房屋拆遷工程公司）開發(fā)。這兩塊地用地文號(hào)顯示，開發(fā)商都是1992年就獲得了用地批文，至今閑置了16年。 目前廣州正在制定新的廣州市閑置土地處理辦法（修訂征求意見稿）。,某學(xué)院與某房地產(chǎn)公司投資建房、房屋使用權(quán)糾紛案,案情某學(xué)院以由政府劃撥的用于辦公、教學(xué)、住宅中的部分土地，與某房地產(chǎn)公司簽訂聯(lián)建合同，合同約定：由房地產(chǎn)公司（乙方）在學(xué)院（甲方）的該劃撥土地上全額出資修建A、B兩座娛樂樓，甲方協(xié)助

58、乙方辦理建設(shè)施工土地基建審批手續(xù)。樓建成后，由甲方給乙方辦理房產(chǎn)使用證，期滿后，產(chǎn)權(quán)仍歸甲方所有。甲方同意乙方使用A、B樓，使用權(quán)限定為A樓20年，B樓10年。乙方除將A樓建成后將7層無償交付甲方使用外，乙方每年向甲方交付支助金40萬元人民幣，每年在原基礎(chǔ)上遞增，任何一方違約，守約方可要求違約方承擔(dān)總投資510的違約金，并有權(quán)要求違約方繼續(xù)履約。某市規(guī)劃局等部門為學(xué)院及施工單位頒發(fā)了建設(shè)A樓的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。,某學(xué)院與某房地產(chǎn)公司投資建房、房屋使用權(quán)糾紛案,施工期間，某市建設(shè)委員會(huì)因該工程項(xiàng)目違法建設(shè)，向?qū)W院發(fā)出行政處罰決定，責(zé)令立即停止違法建設(shè)，待辦完建設(shè)手續(xù)并得到市建設(shè)行政

59、主管部門批準(zhǔn)后方可復(fù)工。某市城市規(guī)劃管理局因A樓的加層屬違法建設(shè)，亦向?qū)W院房地產(chǎn)公司發(fā)出關(guān)于停止違法建設(shè)的通知，要求其立即停止施工，派員持有關(guān)資料接受處罰。學(xué)院以其是為了配合政府有關(guān)部門糾正房地產(chǎn)公司的違法建設(shè)行為、行使其法定權(quán)利為由，對(duì)施工場(chǎng)地采取停水、停電，致A樓工程停建至今。A樓現(xiàn)已封頂，B樓因未辦到相關(guān)手續(xù)，尚未施工。某學(xué)院訴至法院請(qǐng)求解除合同，由被告承擔(dān)違約責(zé)任。,某學(xué)院與某房地產(chǎn)公司投資建房、房屋使用權(quán)糾紛案,最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 第十六條土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。 第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。,建行恩施分行訴海南醫(yī)藥開發(fā)公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛,案情2002年12月24日，海藥公司與定安縣土地管理局簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。海藥公司依約向國(guó)土局付清了出讓土地價(jià)款，并向村民支付了有關(guān)補(bǔ)償款。2003年7月1日，海藥公司取得51畝出讓地的國(guó)有土地使用證。之后，海藥公司即對(duì)該地進(jìn)行規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)，還與廣東省電白縣第二建設(shè)工程公司海南分公司簽訂了土地平整承包協(xié)議書，并向