金茂集團(tuán)上海新場(chǎng)古鎮(zhèn)總體開發(fā)戰(zhàn)略策劃方案

金茂集團(tuán)上海新場(chǎng)古鎮(zhèn)總體開發(fā)戰(zhàn)略策劃方案2012年12月14日金茂集團(tuán)新場(chǎng)古鎮(zhèn)總體開發(fā)戰(zhàn)略策劃方案SHAPDW00220090410SLGB總目錄項(xiàng)目評(píng)估2旅游市場(chǎng)分析與發(fā)展空間15戰(zhàn)略定位和思路41戰(zhàn)略舉措71金茂集團(tuán)投資意向94SHAPDW00220090410SLGB1新場(chǎng)古鎮(zhèn)發(fā)展回顧與內(nèi)部評(píng)估新場(chǎng)古鎮(zhèn)歷史新場(chǎng)建鎮(zhèn)約在南宋建炎二年（公元1128年），至今有800余年的歷史，得名源于下沙鹽場(chǎng)之南遷形成新的鹽場(chǎng)，故名“新場(chǎng)”，元代初年，即有兩浙鹽運(yùn)司署松江分司遷衙于此，是一座因鹽而成、因鹽而興的江南古鎮(zhèn)。隨著鹽業(yè)的不斷發(fā)展，商人鹽販紛紛聚集到這里，于是新場(chǎng)人口急劇增加。當(dāng)時(shí)鎮(zhèn)區(qū)歌樓酒肆，商賈云集，其繁華程度曾一度超過上海縣城，有“新場(chǎng)古鎮(zhèn)賽蘇州”之譽(yù)，是當(dāng)時(shí)浦東平原上的第一大鎮(zhèn)。后來因鹽場(chǎng)變遷以及戰(zhàn)亂等變化，曾幾經(jīng)興衰，但新場(chǎng)鎮(zhèn)仍是一個(gè)很有文化氣息的江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。新場(chǎng)古鎮(zhèn)上穿鎮(zhèn)而過的狹窄河道，雕刻精致的一座座石拱橋，傍水而筑的民居，高壘的石駁岸，沿河人家的一座座馬鞍形的水橋，這與周莊、朱家角等地的小鎮(zhèn)非常相似。新場(chǎng)古鎮(zhèn)概況區(qū)位交通新場(chǎng)鎮(zhèn)位于滬南公路南匯段的中間，是南匯區(qū)的中心地帶。距上海市中心36公里，離南匯城區(qū)12公里。1、S202滬南公路往西行至新奉公路掉頭海泉街右轉(zhuǎn)新場(chǎng)古鎮(zhèn)2、內(nèi)環(huán)（滬南公路口下）滬南公路往南行至海泉街右轉(zhuǎn)新場(chǎng)古鎮(zhèn)3、G1501新豐公路滬南公路往東行至海泉街右轉(zhuǎn)新場(chǎng)古鎮(zhèn)地鐵路線軌道交通7號(hào)線芳華路車站下，出站乘滬南線至新場(chǎng)古鎮(zhèn)。自駕車路線公共交通1、滬南線東昌路渡口新場(chǎng)古鎮(zhèn)南匯汽車站2、塘南線塘橋渡口新場(chǎng)古鎮(zhèn)南匯汽車站3、龍平蘆線龍陽路地鐵新場(chǎng)古鎮(zhèn)蘆潮港4、龍大線龍陽路地鐵新場(chǎng)古鎮(zhèn)大團(tuán)5、蘆杜線杜行新場(chǎng)古鎮(zhèn)蘆潮港6、628專線奉賢新場(chǎng)古鎮(zhèn)川沙凝聚浦東歷史的都市古鎮(zhèn)這一目標(biāo)定位有兩大核心內(nèi)涵其一，新場(chǎng)有別于其他江南水鄉(xiāng)名鎮(zhèn)，是一個(gè)最靠近國際大都市中心城區(qū)，與大都市息息相關(guān)，能滿足大都市居民綜合性旅游休閑需求的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，呈現(xiàn)新場(chǎng)古鎮(zhèn)的獨(dú)特性；其二，作為新區(qū)唯一的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，新場(chǎng)古鎮(zhèn)不但要承載和弘揚(yáng)當(dāng)?shù)氐奈幕z存，而且要成為發(fā)揚(yáng)光大浦東歷史、文化的重要載體，顯示新場(chǎng)在本土文化傳承上的典型性。新場(chǎng)古鎮(zhèn)概況要在浦東新區(qū)“十二五”規(guī)劃、浦東新區(qū)城市總體規(guī)劃、浦東新區(qū)旅游專業(yè)規(guī)劃等文件精神的指導(dǎo)下，立志超越、立足創(chuàng)新，規(guī)劃建設(shè)好新場(chǎng)千年古鎮(zhèn)。在2020年前基本建成長三角獨(dú)樹一幟的都市古鎮(zhèn)、創(chuàng)新發(fā)展的旅游名鎮(zhèn)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)。力爭(zhēng)在2020年，趕超江南八大水鄉(xiāng)名鎮(zhèn)，躋身“江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)”世遺名單，并力爭(zhēng)獲得“聯(lián)合國亞太地區(qū)遺產(chǎn)保護(hù)獎(jiǎng)”。新場(chǎng)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)總體目標(biāo)新場(chǎng)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)該階段在時(shí)間上與迪斯尼開園時(shí)間相匹配。該階段的主要任務(wù)是基本完成古鎮(zhèn)的上、下水、煤氣通信和河道整治等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，接待中心、賓館、餐飲、停車場(chǎng)等游客公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，以及對(duì)古鎮(zhèn)范圍內(nèi)主要廳、宅、路、橋等歷史遺存的保護(hù)性修復(fù)工程（力爭(zhēng)完成70以上的工程量），基本完成大劇場(chǎng)、浦東非遺基地、酒吧街、本幫菜美食街、世外桃源等主要景點(diǎn)建設(shè)，使古鎮(zhèn)具備接納大客流的條件。近期目標(biāo)（20122015）中期目標(biāo)（20162020）該階段一方面加速完成歷史遺存的保護(hù)性修復(fù)的二期工程，另一方面重點(diǎn)完善野趣公園、古鎮(zhèn)的六大旅游要素建設(shè)，著力提高游客接待能力和日均消費(fèi)水平，在此基礎(chǔ)上，重新恢復(fù)“筍山十景”和“十三牌樓九環(huán)龍”的歷史風(fēng)貌。力爭(zhēng)全面完成古鎮(zhèn)的公共服務(wù)設(shè)施、歷史遺存修復(fù)、旅游產(chǎn)業(yè)設(shè)施等工程項(xiàng)目建設(shè)。遠(yuǎn)期目標(biāo)（20212030）該階段主要任務(wù)是對(duì)已建項(xiàng)目的推陳出新和優(yōu)化提升，對(duì)古鎮(zhèn)旅游的品牌建設(shè)，包括浦東非遺文化集聚區(qū)、古今浦東、世外桃源、上海民間技藝傳承中心等美譽(yù)度高的項(xiàng)目，通過宣傳、展示、推介等商業(yè)化運(yùn)作，成為新場(chǎng)古鎮(zhèn)的特色旅游品牌。新場(chǎng)古鎮(zhèn)門面房權(quán)屬信息表經(jīng)營狀況由于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，多數(shù)處于無序經(jīng)營狀態(tài)，紀(jì)念品、餐館、美發(fā)、中介、農(nóng)產(chǎn)品等混雜，形象較差。洪橋景區(qū)部分商鋪環(huán)境及形象較好。有酒吧、油畫工作室、知名特產(chǎn)等，租金在每日256元?，F(xiàn)存商業(yè)基本情況洪橋景區(qū)門面房權(quán)屬信息表現(xiàn)存商業(yè)基本情況現(xiàn)存商業(yè)基本情況項(xiàng)目是按照城隍廟風(fēng)格設(shè)計(jì)和建造，位于新場(chǎng)鎮(zhèn)牌樓東路和東后老街交匯處?？偨ㄖ娣e為16萬多平方米，分地下一層和地上三層，地下一層擁有150多個(gè)停車位，地上一層為小商品、餐飲、小吃等，二層為服裝、唐裝等，三層為茶飲、茶樓等，商鋪面積為140500平方，最大面積1000平方，商鋪均價(jià)16800元/。租金每日每平方1525元。目前，莫泰168連鎖旅店、餐飲、老鳳祥、超市等商家已開始對(duì)外開業(yè)。周邊競(jìng)爭(zhēng)新場(chǎng)老地坊休閑廣場(chǎng)（石筍里風(fēng)情街）重要可用資源及古鎮(zhèn)核心價(jià)值南山寺萬科清林徑新場(chǎng)桃園觀光農(nóng)田新場(chǎng)古鎮(zhèn)周邊資源豐富，有249畝觀光農(nóng)田、500畝新場(chǎng)桃園、1700畝人工森林等自然資源，有700年歷史的南山寺及15萬平方米古建筑等人文資源，以及周邊快速興起的城市住宅等消費(fèi)需求。新場(chǎng)古鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，交通便利。距迪士尼樂園10公里，距陸家嘴金融中心30公里，距浦東國際機(jī)場(chǎng)20公里。新場(chǎng)鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)基本形成了四橫四縱外加軌交的路網(wǎng)格局，可快速抵達(dá)上海的各個(gè)重要區(qū)域。新場(chǎng)古鎮(zhèn)的商業(yè)及旅游服務(wù)業(yè)在理順產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)關(guān)系后可以迎來新發(fā)展，借助“都市古鎮(zhèn)”、“迪士尼“、”浦東機(jī)場(chǎng)”、“軌道交通”概念迎來新的效益增長空間。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅新場(chǎng)古鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，與迪士尼主題公園距離較近新場(chǎng)古鎮(zhèn)保存完好，特色鮮明旅游交通設(shè)施最為完善古鎮(zhèn)周邊有優(yōu)越的生態(tài)旅游資源2015年浦東迪士尼將對(duì)外開業(yè)，將帶動(dòng)上海整體旅游產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)政府已邀請(qǐng)改革發(fā)展研究院對(duì)古鎮(zhèn)進(jìn)行開發(fā)形態(tài)規(guī)劃古鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)原住居民較多，動(dòng)遷難度較大項(xiàng)目投資巨大，回報(bào)較慢古鎮(zhèn)已進(jìn)行部分開發(fā)，整體布局較為凌亂相對(duì)其他江南古鎮(zhèn)，知名度較低相對(duì)一線江南水鄉(xiāng)（烏鎮(zhèn)、同里、周莊）歷史底蘊(yùn)不足，亮點(diǎn)較少投資風(fēng)險(xiǎn)較大，不確定因素較多缺乏旅游景點(diǎn)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)新場(chǎng)古鎮(zhèn)項(xiàng)目SWOT分析新場(chǎng)古鎮(zhèn)項(xiàng)目SWOT分析新場(chǎng)古鎮(zhèn)地理位置較好，離迪士尼主題樂園較近，車程在20分鐘左右。新場(chǎng)古鎮(zhèn)保存完好，特色鮮明旅游交通設(shè)施最為完善，古鎮(zhèn)周邊有優(yōu)越的生態(tài)旅游資源。結(jié)論金茂集團(tuán)對(duì)新場(chǎng)古鎮(zhèn)考察研判的結(jié)論是雖然新場(chǎng)古鎮(zhèn)相對(duì)一線江南水鄉(xiāng)（烏鎮(zhèn)、同里、周莊）歷史底蘊(yùn)不足，亮點(diǎn)較少，年接待游客數(shù)量較少，整體運(yùn)營情況不佳。但是在迪斯尼開發(fā)的總體背景下，新場(chǎng)古鎮(zhèn)具備了開發(fā)價(jià)值。2外部環(huán)境分析與發(fā)展空間典型古鎮(zhèn)研究古鎮(zhèn)旅游市場(chǎng)研究新場(chǎng)古鎮(zhèn)發(fā)展空間古鎮(zhèn)古場(chǎng)鎮(zhèn)屯堡官寨古城鎮(zhèn)古村落軍事工事、人文建筑、集市、民間節(jié)慶、文化藝術(shù)老街、碼頭水道、宅邸商號(hào)、古橋、手工藝作坊、廟會(huì)城堡、碉樓、民居、堡壘包圍的街道、軍旅色彩的民俗土司官衙、碉樓、廟宇、佛堂宗族建筑、民居、牌坊、石板路、古樹、橋、戲樓、鄉(xiāng)村節(jié)慶、農(nóng)家風(fēng)情、民族工藝、名人古跡大理黃龍溪云山屯卓克基土司束河1、古鎮(zhèn)的功能類別典型古鎮(zhèn)研究古鎮(zhèn)功能類別水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)要塞古鎮(zhèn)山區(qū)古鎮(zhèn)山水古鎮(zhèn)典型古鎮(zhèn)研究古鎮(zhèn)功能類別（續(xù)上頁）古鎮(zhèn)的功能類別私人建筑民居主要是以四合院為主天井正房廂房大門門罩照壁封火墻典型古鎮(zhèn)研究2、古鎮(zhèn)的構(gòu)成古鎮(zhèn)作為居民點(diǎn)，其建筑的構(gòu)成的規(guī)律是可循的，大致分為私人建筑和公共建筑兩大類，私人建筑主要如故居、私家花園。公共建筑類祠堂、廟宇、書院、戲樓、會(huì)館、橋梁、大塊青石板鋪成的街道等。街道是古鎮(zhèn)的主要組成部分，也是區(qū)別于古村落的主要建筑。古街一般以大青石板鋪就，兩側(cè)有水槽，雨后極其干凈，街道旁兩邊的林立的店鋪民居。典型古鎮(zhèn)研究建筑類型3、古鎮(zhèn)的建筑類型建筑藝術(shù)斗拱、藻井、木雕、石雕、磚雕、浮雕、透雕、牌坊集雕刻、繪畫、匾聯(lián)文辭等多種藝術(shù)于一身，熔古人社會(huì)生活理念、封建禮教、古代民風(fēng)民俗于一爐具有豐富深度的歷史文化內(nèi)涵。3、古鎮(zhèn)的建筑類型典型古鎮(zhèn)研究建筑類型風(fēng)水理念運(yùn)用覓龍、察砂、觀水、點(diǎn)穴等考察技巧來選擇環(huán)境，充分體現(xiàn)對(duì)山水、自然的和諧統(tǒng)一追求，缺山的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)追求水系的合理利用和街巷的和諧，多山的山區(qū)古鎮(zhèn)則一定追求山水相融，天人合一。古鎮(zhèn)還設(shè)置寶塔、水池、樹木等植物來辟邪消災(zāi)，來彌補(bǔ)風(fēng)的不足。宗族制度很多的古鎮(zhèn)是由一個(gè)或多個(gè)大家族逐漸繁衍發(fā)展起來的，這些家族決定著古鎮(zhèn)的命，運(yùn)，具有濃厚的家族宗族色彩，高大的牌坊、豪華的大院則是大家族炫耀的資本。典型古鎮(zhèn)研究人文景觀民俗風(fēng)情民俗在古鎮(zhèn)中得到最好的傳承，婚喪嫁娶、祭祀、禁忌習(xí)俗，民間故事、神話、典故等文化商業(yè)文化古鎮(zhèn)承擔(dān)著重要的商業(yè)貿(mào)易作用老街作為古物質(zhì)的交流商業(yè)中心，會(huì)館作為商人聚會(huì)的場(chǎng)所，他們催生繁榮的商業(yè)文化，染坊、瓷窖、酒窖、礦山也是古鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要地方。典型古鎮(zhèn)研究古鎮(zhèn)的人文景觀美食文化飲食是最貼近古鎮(zhèn)居民的生活內(nèi)容，不同的氣候和物產(chǎn)決定了各地的不同的美食。典型古鎮(zhèn)研究古鎮(zhèn)的人文景觀商業(yè)業(yè)態(tài)集觀光、購物、娛樂、餐飲、住宿、休閑、體驗(yàn)于一體原生水鄉(xiāng)風(fēng)情休閑慢生活以原生的文化為根基；以“悠適、休閑、放松、輕松、情調(diào)”為基調(diào)，為游客和居民提供休閑放松的好去處。典型古鎮(zhèn)研究古鎮(zhèn)的戰(zhàn)略定位歷史文化內(nèi)涵厚重文物古跡的獨(dú)特性歷史格局的完整性民俗風(fēng)情的傳統(tǒng)性地理位置的優(yōu)越性祠堂、廟宇、書院、戲樓、會(huì)館、故居、私家花園、民居、橋梁、大塊青石板鋪成的街道等成為古代政治、經(jīng)濟(jì)、軍事、教育、宗教、文化的“活標(biāo)本”。文物古跡具有較高的歷史價(jià)值，是其核心文化、精髓文化、傳世佳作。需有濃厚的文化氛圍，民風(fēng)淳樸，眾多的民俗活動(dòng)，具有區(qū)域特色的典型建筑。需有便利發(fā)交通、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。典型古鎮(zhèn)研究古鎮(zhèn)的開發(fā)條件古鎮(zhèn)開發(fā)需要具備5大基本條件即“歷史格局的完整性、歷史文化內(nèi)涵厚重、文物古跡的獨(dú)特性、民俗風(fēng)情的傳統(tǒng)性、地理位置的優(yōu)越性”。1、深度挖掘古鎮(zhèn)的歷史、文化、民俗、民風(fēng)、美食這些古鎮(zhèn)的靈魂。保證其文化的原真性活著的居民及其文化。2、民族文化和經(jīng)濟(jì)的成功對(duì)接。3、明確界定資產(chǎn)或者資源的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)關(guān)系，使資產(chǎn)具備流動(dòng)性。4、延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)品鏈，使顧客從觀光游到體驗(yàn)、休閑游的旅游方式的轉(zhuǎn)變。5、讓古鎮(zhèn)居民參與旅游開發(fā)、保護(hù)，利益惠及。6、企業(yè)須與當(dāng)?shù)卣浞趾献鳌?、各種節(jié)慶活動(dòng)對(duì)外營銷古鎮(zhèn)。典型古鎮(zhèn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)古鎮(zhèn)開發(fā)主要有7條主要經(jīng)驗(yàn)文化經(jīng)營從戰(zhàn)略高度經(jīng)營民族文化產(chǎn)業(yè)。古城風(fēng)貌打造將一座“死城”變成“活城”。發(fā)展模式創(chuàng)造了“民族文化和經(jīng)濟(jì)的成功對(duì)接”的“麗江現(xiàn)象”和“世界遺產(chǎn)帶動(dòng)旅游發(fā)展”的“麗江模式”。開發(fā)保護(hù)堅(jiān)持保護(hù)第一的原則，處理好保護(hù)與利用的關(guān)系；處理好遺產(chǎn)保護(hù)與旅游業(yè)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系?？沙掷m(xù)發(fā)展著眼未來，不追求黃金周的短期效應(yīng)，而力求可持續(xù)發(fā)展。典型古鎮(zhèn)研究麗江總體開發(fā)戰(zhàn)略即政府投入巨資實(shí)施，通過建章立制，使積極的保護(hù)與旅游開發(fā)有機(jī)結(jié)合。主要包括憑借得天獨(dú)厚的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游資源，周莊堅(jiān)持“保護(hù)與發(fā)展”并舉，大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過20余年的努力成功打造了“第一水鄉(xiāng)”品牌，開創(chuàng)了江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)游的先河，成為全國古城鎮(zhèn)旅游中第一個(gè)5A級(jí)旅游景區(qū)。典型古鎮(zhèn)研究周莊總體開發(fā)戰(zhàn)略門票價(jià)格100元/人營業(yè)時(shí)間8002100年接待游客數(shù)量350萬人預(yù)計(jì)全年門票收入3億元中國旅游景點(diǎn)百強(qiáng)排名35位典型古鎮(zhèn)研究烏鎮(zhèn)總體開發(fā)戰(zhàn)略烏鎮(zhèn)發(fā)展模式政府授權(quán)特許經(jīng)營（被聯(lián)合國冠予古鎮(zhèn)保護(hù)的“烏鎮(zhèn)模式”）政府對(duì)古鎮(zhèn)實(shí)行保護(hù)的同時(shí)，對(duì)經(jīng)營性活動(dòng)實(shí)行政府授權(quán)下的特許經(jīng)營。烏鎮(zhèn)經(jīng)過“開門尋歷史、閉門搞保護(hù)”，與中信實(shí)業(yè)銀行簽約投入25億元用于烏鎮(zhèn)的古鎮(zhèn)保護(hù)與旅游開發(fā)。門票價(jià)格150元/人營業(yè)時(shí)間7302100年接待游客數(shù)量525萬人預(yù)計(jì)全年門票收入58億元中國旅游景點(diǎn)百強(qiáng)排名18位1998年編制烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃，規(guī)劃明確了烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)保護(hù)和旅游開發(fā)的整體發(fā)展方向，總面積達(dá)198公頃。1999年，制訂烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)首期整治保護(hù)總體規(guī)劃和詳細(xì)的修復(fù)與整治方案，開始實(shí)施烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)保護(hù)與開發(fā)的東柵工程，簡(jiǎn)稱“東柵景區(qū)”。2001年，烏鎮(zhèn)保護(hù)開發(fā)一期工程?hào)|柵景區(qū)正式對(duì)外開放，主要定位為民風(fēng)民俗展示區(qū)，占地046平方公里，總投資125個(gè)億；2003年啟動(dòng)烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)保護(hù)二期工程西柵景區(qū)，對(duì)烏鎮(zhèn)西柵實(shí)施保護(hù)開發(fā)。2006年西柵景區(qū)投入運(yùn)營，主要定位為休閑商務(wù)度假區(qū)，占地3平方公里，總投入資金約46億元。2007年桐鄉(xiāng)市政府與北京中青旅合作，由中青旅集團(tuán)控股經(jīng)營。2009年引入戰(zhàn)略投資者IDG，烏鎮(zhèn)旅游股東會(huì)同意將授予烏鎮(zhèn)旅游公司管理層15的期權(quán)由IDG控股。典型古鎮(zhèn)研究烏鎮(zhèn)總體開發(fā)戰(zhàn)略組建成立平遙古城旅游股份有限公司；實(shí)施古城景區(qū)門票一票制，加快平遙古城由社區(qū)向景區(qū)的轉(zhuǎn)變程；政府主導(dǎo)，民營、股份齊頭并進(jìn)的局面；整合旅游資源，開發(fā)多層次的旅游產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)向農(nóng)村輻射升城市功能和品位，營造良好的旅游業(yè)發(fā)展環(huán)境，遵循開發(fā)服從保護(hù)的原則，圍繞“吃住行游購?qiáng)省甭糜伟l(fā)展要素，不斷加快旅游配套設(shè)施建設(shè)；通過各種節(jié)慶活動(dòng)對(duì)外營銷平遙古城。如平遙國際攝影大展等。平遙發(fā)展模式政府主導(dǎo)典型古鎮(zhèn)研究平遙總體開發(fā)戰(zhàn)略南潯發(fā)展模式政企合作上海博大投資公司和浙江湖州南潯區(qū)簽訂了共同開發(fā)南潯古鎮(zhèn)旅游合作協(xié)議，總投資23億元，由上海博大投資公司以70控股其余30則由南潯區(qū)政府持有。近期欲把南潯打造成為特色鮮明的江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)典范，遠(yuǎn)期目標(biāo)則是具有完備城市功能的國際知名旅游勝地。典型古鎮(zhèn)研究南潯總體開發(fā)戰(zhàn)略旅游人氣日趨旺盛，品牌效應(yīng)已經(jīng)形成。文化遺存積淀深厚，水古結(jié)合頗有成效。典型古鎮(zhèn)研究江南六大古鎮(zhèn)的開發(fā)成效與存在問題重視景點(diǎn)文化建設(shè)，忽視地域文化建設(shè)重視傳統(tǒng)文化建設(shè)，未與時(shí)尚文化相融旅游模式彼此同質(zhì)，經(jīng)濟(jì)效益較為低下依據(jù)資源條件稟賦，第一層次旅游地可以劃分為目的地型、區(qū)域型、本地型RESORT。新場(chǎng)古鎮(zhèn)應(yīng)評(píng)估為兼具本地及區(qū)域市場(chǎng)的特征。旅游市場(chǎng)研究本地旅游休閑自住類區(qū)域旅游度假RESORT類目的地型RESORTRESORT的功能單一復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿足市場(chǎng)需求與區(qū)域市場(chǎng)保持100300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能本地型至目的地型RESORT表現(xiàn)為漸進(jìn)關(guān)系，伴隨著功能復(fù)合和覆蓋面等的升級(jí)。結(jié)合迪斯尼項(xiàng)目的開發(fā)，新場(chǎng)古鎮(zhèn)應(yīng)該超前定位于中等業(yè)態(tài)綜合旅游度假目的地，而尚不具備旅游目的地的條件。區(qū)域市場(chǎng)廣泛市場(chǎng)麗江周莊新場(chǎng)旅游市場(chǎng)研究旅游市場(chǎng)研究三大規(guī)律旅游業(yè)進(jìn)化層次越高，旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)三大規(guī)律1、相比自然風(fēng)光，文化元素是更為核心的賣點(diǎn)。2、餐飲休閑類業(yè)態(tài)所占比例越高，所能支撐的項(xiàng)目檔次和規(guī)模也更大。3、經(jīng)營業(yè)態(tài)上普遍多元化，大多形成了較明顯的業(yè)態(tài)分區(qū)，強(qiáng)調(diào)夜景和景觀小品對(duì)商業(yè)氛圍的烘托。旅游業(yè)發(fā)展階段旅游市場(chǎng)研究市場(chǎng)需求分析經(jīng)過對(duì)古鎮(zhèn)旅游動(dòng)機(jī)及消費(fèi)吸引元素分析后認(rèn)為，本土文化元素是古鎮(zhèn)旅游的核心吸引力?？紤]到上海以及新場(chǎng)古鎮(zhèn)的城市特點(diǎn)和商業(yè)發(fā)展水平，本項(xiàng)目的客戶群主要包括四大類人群。上海居民（休閑度假，目的性消費(fèi)）國內(nèi)外游客（依托迪斯尼項(xiàng)目客流）政務(wù)、商務(wù)客群（依托商務(wù)會(huì)展休閑區(qū)）周邊常住居民（休閑度假，目的性消費(fèi)）旅游市場(chǎng)研究市場(chǎng)需求分析只有迎合游客的多方面需求新場(chǎng)古鎮(zhèn)項(xiàng)目才能做到最好問題與反思相比世界級(jí)的度假圣地，新場(chǎng)古鎮(zhèn)我們存在先天資源的不足，我們應(yīng)該站在中國市場(chǎng)的高度來審視項(xiàng)目，從而引領(lǐng)新一輪的消費(fèi)浪潮。要站在中國市場(chǎng)的高度，引領(lǐng)新一輪的消費(fèi)浪潮必須具備國際度假區(qū)的規(guī)模和品質(zhì)配套。新場(chǎng)古鎮(zhèn)在上海打造休閑之都的時(shí)代背景下，如何與城市互動(dòng)在未來的中國、上海休閑競(jìng)爭(zhēng)格局中，新場(chǎng)古鎮(zhèn)應(yīng)該怎樣培植它的核心競(jìng)爭(zhēng)力3戰(zhàn)略定位和思路古鎮(zhèn)文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)堅(jiān)持保護(hù)性開發(fā)原則，加強(qiáng)古鎮(zhèn)風(fēng)貌的保護(hù)，重要文化遺存的保護(hù)和生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。在時(shí)序上，堅(jiān)持保護(hù)優(yōu)先，在保護(hù)方案不落實(shí)、保護(hù)工程未實(shí)施之前，不急于開發(fā)；在環(huán)境保護(hù)設(shè)施未建成、旅游環(huán)境容量未達(dá)標(biāo)之前，暫緩開發(fā)。在不破壞古鎮(zhèn)文化遺存和不增加環(huán)境承載壓力的前提下，科學(xué)、合理、有序地促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)。一、指導(dǎo)思想根據(jù)打造5A景區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)，倒推新場(chǎng)古鎮(zhèn)的總體開發(fā)方案、硬件及軟件建設(shè)，實(shí)現(xiàn)投入、產(chǎn)出的可平衡。二、新場(chǎng)古鎮(zhèn)的功能定位1、凝聚浦東歷史的都市古鎮(zhèn)培育能滿足都市人多樣化需求的都市古鎮(zhèn)。打造凝聚浦東文化遺存的新平臺(tái)。構(gòu)建精彩紛呈的都市休閑新天地。2、體驗(yàn)江南風(fēng)情的旅游名鎮(zhèn)體驗(yàn)傳統(tǒng)文化。體驗(yàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)事。體驗(yàn)回歸自然。3、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的示范城鎮(zhèn)以古鎮(zhèn)為核心，整合產(chǎn)業(yè)資源。圍繞古鎮(zhèn)旅游，建設(shè)四化農(nóng)業(yè)基地。聚焦旅游市場(chǎng)，發(fā)展都市工業(yè)。模式制勝打造新場(chǎng)古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)規(guī)模制勝完善配套做升級(jí)主題制勝深挖資源做特色三、指導(dǎo)思想從三個(gè)方面切入完成對(duì)江南古鎮(zhèn)的學(xué)習(xí)、創(chuàng)新和超越，實(shí)現(xiàn)古鎮(zhèn)新城的統(tǒng)籌發(fā)展模式。實(shí)現(xiàn)新城古鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。拉大旅游度假區(qū)框架，以大旅游的概念，以新場(chǎng)古鎮(zhèn)為核心，對(duì)接迪斯尼項(xiàng)目，對(duì)接上海區(qū)域市場(chǎng)，以江南及海派文化為指引；以水鄉(xiāng)田園、禪茶文化為載體，打造以休閑、度假、問禪、修學(xué)等產(chǎn)業(yè)為特色的大上海新場(chǎng)養(yǎng)生旅游5A景區(qū)。四、戰(zhàn)略定位新場(chǎng)古鎮(zhèn)國際旅游度假區(qū)五、空間結(jié)構(gòu)一核、七區(qū)、多組團(tuán)、多點(diǎn)、多線一核古鎮(zhèn)核心區(qū)七區(qū)老場(chǎng)鎮(zhèn)保護(hù)改造區(qū)、田園風(fēng)光展示區(qū)、新建商業(yè)區(qū)等十個(gè)功能片區(qū)。（具體見下頁）多組團(tuán)分布于鎮(zhèn)域的各個(gè)旅游核心組團(tuán)，承載各自特色的旅游職能多點(diǎn)各個(gè)組團(tuán)中，排布具體的旅游項(xiàng)目。多線串聯(lián)組團(tuán)與組團(tuán)，點(diǎn)不點(diǎn)的多層級(jí)線路。大治河水岸休閑片區(qū)。田園養(yǎng)生度假片區(qū)。1700畝片林度假片區(qū)。千畝現(xiàn)代桃園農(nóng)業(yè)片區(qū)。野趣森林體育休閑公園片區(qū)。歡樂激動(dòng)主題公園片區(qū)。六、七大分區(qū)功能定位通過重大項(xiàng)目的集中投入，形成“七馬拉車”的旅游度假區(qū)的發(fā)動(dòng)引擎，對(duì)整個(gè)城區(qū)的總體形象進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)、整治、提升，促成全局風(fēng)貌和諧統(tǒng)一。通過“古”與“新”的結(jié)合、“水”與“陸”的結(jié)合、“傳統(tǒng)”與“時(shí)尚”的結(jié)合、“傳承”與“創(chuàng)新”的結(jié)合，形成一套做強(qiáng)旅游經(jīng)濟(jì)的完整、高效、新型的發(fā)展理念，引領(lǐng)旅游經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。新場(chǎng)古鎮(zhèn)文化旅游片區(qū)尊重歷史，尊重文化，正確地開發(fā)思路是保障開發(fā)成功的關(guān)鍵。古鎮(zhèn)旅游風(fēng)貌區(qū)。整體風(fēng)貌，建筑體量，建筑色彩。建筑高度。七大分區(qū)功能定位（古鎮(zhèn)文化旅游片區(qū)）新場(chǎng)古鎮(zhèn)的保護(hù)規(guī)劃面積148平方公里。新場(chǎng)大街南北長15公里，構(gòu)成鎮(zhèn)的長軸，引導(dǎo)古鎮(zhèn)形態(tài)呈南北延伸的狹長格局。洪東、洪西街東西走向，長05公里，與新場(chǎng)大街呈十字交叉結(jié)構(gòu)。受此影響，新場(chǎng)旅游產(chǎn)業(yè)的空間布局形成“一主一副兩個(gè)軸，四個(gè)節(jié)點(diǎn)隨主軸”的基本格局。新場(chǎng)八景酒店酒吧街博物館零售中心水木新場(chǎng)古鹽場(chǎng)七大分區(qū)功能定位（古鎮(zhèn)文化旅游片區(qū)）1、文化遺存保護(hù)修復(fù)工程。嚴(yán)格按照規(guī)模以舊修舊、以舊修故，保證古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌的統(tǒng)一性和協(xié)調(diào)性，著眼于長遠(yuǎn)的保護(hù)措施。開放王家花園（現(xiàn)新場(chǎng)醫(yī)院）、奚家廳、張廳、胡宅。重塑“筍山十景”、“十三牌樓九環(huán)龍”。寺廟工程。古鎮(zhèn)占地面積048平方公里，保存了15萬平方米的古建筑，69座老宅古儀門，1200米明清駁岸；古鎮(zhèn)多古宅，保持基本完好的宅第庭院有奚家廳、張宅宅第、王家花園、胡宅、陸宅等；水鄉(xiāng)多河流，河上多拱橋，曾有千秋橋等明清石拱橋九座，故有九環(huán)龍之稱，一派“小橋流水人家”的江南水鄉(xiāng)美景；加之江南絲竹、浦東說書、賣鹽茶、浦東派琵琶等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)源自新場(chǎng)，歷史文化積淀深厚。七大分區(qū)功能定位（古鎮(zhèn)文化旅游片區(qū)）非物質(zhì)文化遺產(chǎn)集聚區(qū)。古鎮(zhèn)保護(hù)不僅要保護(hù)眾多的建筑，更要保護(hù)完整的生活形態(tài)和深厚的地域文化。浦東有23項(xiàng)國家級(jí)、市級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，包括文藝曲藝類10項(xiàng)、傳統(tǒng)民間工藝類7項(xiàng)、傳統(tǒng)食品4項(xiàng)加工類、傳統(tǒng)中醫(yī)療法類2項(xiàng)，其中賣鹽茶、江南絲竹、鑼鼓書、浦東派琵琶等源于新場(chǎng)，已建江南絲竹、浦東派琵琶兩個(gè)非遺基地。2、新場(chǎng)古鎮(zhèn)商業(yè)街。古鎮(zhèn)旅游片區(qū)業(yè)態(tài)特色零售。在保護(hù)中強(qiáng)調(diào)保護(hù)歷史街區(qū)的氛圍，避免商業(yè)化程度過多的泛濫。七大分區(qū)功能定位（古鎮(zhèn)文化旅游片區(qū)）3、星級(jí)酒店。在老鎮(zhèn)區(qū)建一家中式建筑、農(nóng)家風(fēng)味的新型客棧。客棧一條街。還應(yīng)允許有條件的業(yè)主開設(shè)家庭旅館。七大分區(qū)功能定位（古鎮(zhèn)文化旅游片區(qū)）七大分區(qū)功能定位（古鎮(zhèn)文化旅游片區(qū)）3、開辟水上游覽線路。4、洪東酒吧街。云南麗江酒吧街、上海新天地都是一種穿越時(shí)空的新理念指導(dǎo)下獲得成功的時(shí)尚休閑場(chǎng)所。新場(chǎng)洪橋港兩側(cè)，特別在千秋橋和東橫港附近，十分適合建酒吧街條件。在不起眼的古老民居中，供應(yīng)各種品牌的酒類和飲料，對(duì)著小河，就著小吃，聽著音樂，愜意聊天，心曠神怡。浦東新區(qū)十分需要而又特別缺少此類既古老又時(shí)尚的休閑場(chǎng)所，這也可成為一項(xiàng)高效的留客工程。七大分區(qū)功能定位（古鎮(zhèn)文化旅游片區(qū)）5、南山寺鐘樓。建設(shè)成為新場(chǎng)古鎮(zhèn)地標(biāo)。七大分區(qū)功能定位（古鎮(zhèn)文化旅游片區(qū)）1、古鎮(zhèn)南端，大治河北岸，建設(shè)水上碼頭、書院禪村、國際度假酒店、高端會(huì)所、特色商業(yè)區(qū)等休閑商務(wù)商業(yè)養(yǎng)生區(qū)（在南山寺東側(cè)的東橫港上建水上旅游碼頭）。七大分區(qū)功能定位（大治河水岸休閑片區(qū)）在功能上包括住宿、茶坊、咖啡屋、餐廳、SPA等的多樣而實(shí)用的休閑功能。利用基地中的水系，向院落式的建筑中引入水景。使得人巟建筑不自然環(huán)境，傳統(tǒng)文化不現(xiàn)代文明完美融合。創(chuàng)造輕松愜意、自然安寧的養(yǎng)生環(huán)境。建筑設(shè)計(jì)方面，整體建筑控制在13層。采用傳統(tǒng)院落式布局的方式，功能和形態(tài)上結(jié)合現(xiàn)代商業(yè)需求，適弼穿插現(xiàn)代功能和形態(tài)。2、新場(chǎng)的賓館設(shè)施嚴(yán)重不足，可考慮建一家5星級(jí)賓館。七大分區(qū)功能定位（大治河水岸休閑片區(qū)）3、大型劇院。參照“魅力湘西”、“印象西湖”模式，按長年演出“古今浦東”（暫名）需要，建筑一座聲、光、電設(shè)施先進(jìn)、以歌舞表演為主的大型劇院。這是宣傳浦東，提升浦東形象，提高古鎮(zhèn)旅游經(jīng)濟(jì)效益的留客工程。七大分區(qū)功能定位（大治河水岸休閑片區(qū)）4、本幫菜美食街?？稍诜钚鹿肺鱾?cè)的大治河附近地區(qū)建造一條本幫菜美食街，引進(jìn)本幫特色飯店，如老正興、德興館、陸家莊、老八樣等，集中供應(yīng)本幫菜和當(dāng)?shù)睾吁r美食，成為全市品嘗最佳本幫菜之地，不但為古鎮(zhèn)游客提供美食，而且成為浦東居民餐飲聚會(huì)場(chǎng)所，成為弘揚(yáng)浦東美食文化的重要載體。七大分區(qū)功能定位（大治河水岸休閑片區(qū)）七大分區(qū)功能定位（大治河水岸休閑片區(qū)）田園養(yǎng)生風(fēng)貌區(qū)，形成住宅、養(yǎng)老、度假社區(qū)。七大分區(qū)功能定位（田園養(yǎng)生度假片區(qū)）七大分區(qū)功能定位（1700畝片林度假片區(qū)）在大治河以南的片林深處，建設(shè)五星級(jí)酒店及大型國際會(huì)展中心，占地300400畝。七大分區(qū)功能定位（1700畝片林度假片區(qū)）七大分區(qū)功能定位（現(xiàn)代桃園農(nóng)業(yè)片區(qū)）位于古鎮(zhèn)之西，奉新公路西側(cè)。千畝桃園僅僅作為賞花摘桃景點(diǎn)，游客會(huì)受到季節(jié)因素的制約。建議將千畝桃園打造成一個(gè)體驗(yàn)農(nóng)耕農(nóng)事、農(nóng)民生活的“世外桃源”，游客可以根據(jù)各自喜好，參與摘桃、種菜、放牛、牧羊、趕鴨子、喂兔子、挑野菜、織土布、踩水車等農(nóng)事活動(dòng)，體驗(yàn)裹粽子、包團(tuán)子、磨糯米粉、做塌餅、做春卷、扮新郎、坐花轎等節(jié)慶民俗和農(nóng)民生活，青少年還可體驗(yàn)滾鐵環(huán)、打彈子、造房子、玩空竹等農(nóng)村孩子的傳統(tǒng)玩樂。七大分區(qū)功能定位（野趣森林體育休閑片區(qū)）把1700畝片林打造成一個(gè)野趣森林公園，以清新脫俗的原生態(tài)環(huán)境讓游客從思古幽情中回歸大自然懷抱。野趣公園中除高等級(jí)的度假村外，還可以設(shè)濱河茶室、自彈自唱、拓展運(yùn)動(dòng)、PICNIC、草地排球、羽毛球、門球、吊床、千秋、垂釣、河濱步道等參與性、休閑性、生態(tài)化的各類設(shè)施，讓旅游者放松心情、放飛激情、修復(fù)心態(tài)、增添活力。七大分區(qū)功能定位（歡樂激動(dòng)主題公園片區(qū)）集乘騎游樂、特技劇場(chǎng)、巡游表演、生態(tài)休閑、特色餐飲、主題商店、綜合服務(wù)于一體，具國際先進(jìn)技術(shù)和管理水平的超大型世界頂尖主題游樂園。總體業(yè)態(tài)定量建議參考成都寬窄巷子、麗江古城、陽朔西街、蘇州李公堤等商業(yè)街的業(yè)態(tài)構(gòu)成，結(jié)合區(qū)域現(xiàn)狀，以及我們建議，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)主要以零售、餐飲、娛樂休閑（酒吧）、文化、服務(wù)（酒店）及配套行業(yè)（如高端住宅）為主。目標(biāo)顧客為中外游客、上海及周邊居民以及會(huì)展中心的商務(wù)政務(wù)客人，按不同功能區(qū)針對(duì)懷舊休閑客群、主題精品消費(fèi)的目的性消費(fèi)客群及都市年輕人客群。餐飲、休閑娛樂、零售、服務(wù)酒店四大類業(yè)態(tài)混合配置。按數(shù)量分，休閑娛樂占比44，餐飲業(yè)占比39，零售及文化藝術(shù)類占比7，服務(wù)業(yè)占比3。按面積分，餐飲業(yè)占44，休閑娛樂約占36，零售占10，服務(wù)業(yè)酒店占8。七、總體業(yè)態(tài)定位基于圈層結(jié)構(gòu)，形象的控制分為四個(gè)方面核心保護(hù)區(qū)的形象重塑；水體和綠化的綜合設(shè)計(jì)；道路和景觀軸線的控制；建筑和城市形態(tài)的控制。八、旅游度假區(qū)景觀優(yōu)化定位鎮(zhèn)、水、田、林構(gòu)成了新場(chǎng)古鎮(zhèn)自然的景觀特色，古樸的人文景觀，民居、會(huì)館、民俗餐飲等傳統(tǒng)鄉(xiāng)村特色同樣是新場(chǎng)古鎮(zhèn)不可缺少的景觀部分。未來規(guī)劃的景觀構(gòu)建，就是新場(chǎng)古鎮(zhèn)自然景觀傳承和人文景觀傳承和發(fā)展的過程。自然延續(xù)的表現(xiàn)方式水的利用、植物種植的設(shè)計(jì)，人文延續(xù)的表現(xiàn)方式人文景觀文化內(nèi)涵的發(fā)展與提升?！霸崩砟畎恕⒙糜味燃賲^(qū)景觀優(yōu)化定位擴(kuò)大水域，引水，打造河濱綠帶。通過擴(kuò)大水域面積，在此基礎(chǔ)上形成淺水濕地系統(tǒng)，增強(qiáng)河流自凈能力，解決水質(zhì)，同時(shí)部分放大的水域節(jié)點(diǎn)可作為重要的旅游景觀節(jié)點(diǎn)。文化原生、民俗原生、規(guī)劃原生建筑原生、材料原生、植物原生、親水原生大量配置配套景觀小品。從自然延續(xù)、人文延續(xù)兩方面實(shí)施景觀優(yōu)化。八、旅游度假區(qū)景觀優(yōu)化定位4重大開發(fā)戰(zhàn)略舉措一、制定總體開發(fā)方案加快開發(fā)的戰(zhàn)略舉措梳理重大項(xiàng)目落實(shí)體制保障總體開發(fā)方案加強(qiáng)客流導(dǎo)入推進(jìn)資源整合泛化區(qū)緊密區(qū)新場(chǎng)古鎮(zhèn)可供開發(fā)的面積為148平方公里，有048平方公里的核心面積不能作為開發(fā)地塊。古鎮(zhèn)開發(fā)的原則為保護(hù)性開發(fā)，不能破壞古鎮(zhèn)現(xiàn)有的原生態(tài)環(huán)境，到目前為政府沒有確定具體開發(fā)的地塊及方案。保護(hù)第一古鎮(zhèn)開發(fā)節(jié)奏第一步，2013年完成區(qū)內(nèi)土地整理與儲(chǔ)備、拆遷統(tǒng)計(jì)，完成新場(chǎng)古鎮(zhèn)項(xiàng)目的總體策劃、規(guī)劃、立項(xiàng)等前期籌備工作。基礎(chǔ)設(shè)施工程。污水納管工程、煤氣通信管網(wǎng)。第二步，2014年2015年完成新場(chǎng)古鎮(zhèn)核心區(qū)、緊密區(qū)的引擎項(xiàng)目建設(shè)，包括古建保護(hù)改造、水木清華、博物館、水療養(yǎng)生、新場(chǎng)八景等，新場(chǎng)古鎮(zhèn)基本形象打造成型，“新場(chǎng)古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)”總體之勢(shì)形成。第三步，2016年2020年重點(diǎn)完成新場(chǎng)古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)的泛化區(qū)開發(fā)建設(shè)工作，以及部分區(qū)內(nèi)舊城改造工作，基本成功實(shí)現(xiàn)新場(chǎng)古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)。統(tǒng)一規(guī)劃，同時(shí)啟動(dòng)，地標(biāo)性、引領(lǐng)性重大投資項(xiàng)目先行。根據(jù)整個(gè)新場(chǎng)古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)“三步走”開發(fā)策略，建議度假區(qū)內(nèi)的可開發(fā)土地量也實(shí)行“三步走”。開發(fā)節(jié)奏新場(chǎng)古鎮(zhèn)的開發(fā)在服從新場(chǎng)古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)總體戰(zhàn)略下，需實(shí)行有計(jì)劃、有步驟的開發(fā)策略，通過開發(fā)節(jié)奏的控制，實(shí)現(xiàn)的總體開發(fā)目標(biāo)。土地開發(fā)的總體控制為了充分挖掘新場(chǎng)古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)的土地價(jià)值，需對(duì)目前園區(qū)的可開發(fā)土地進(jìn)行總體控制，實(shí)施有計(jì)劃批量開發(fā)，避免土地?zé)o序的集中開發(fā)。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的總體控制新場(chǎng)古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)的產(chǎn)業(yè)以休閑娛樂業(yè)為主導(dǎo)，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上對(duì)非相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格控制。環(huán)境建設(shè)的總體控制新場(chǎng)古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)風(fēng)格的統(tǒng)一主要體現(xiàn)在環(huán)境建設(shè)上，因此為了望叢文化園建設(shè)風(fēng)格與形象的統(tǒng)一，對(duì)重要板塊必須提出環(huán)境設(shè)計(jì)的總體要求，尤其是對(duì)核心層和緊密層區(qū)域。一期開發(fā)048平方公里，用時(shí)三年（2013年2015年）二期開發(fā)148平方公里，用時(shí)五年（2016年2020年）項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期總體開發(fā)周期八年時(shí)間一期開發(fā)目標(biāo)爭(zhēng)取到2016年，日均接待游客3000人次，全年接待游客量100萬人次，人均消費(fèi)水平達(dá)500元（包括門票、餐飲、住宿、購物、娛樂等），實(shí)現(xiàn)旅游銷售總收入54億元。一期開發(fā)內(nèi)容在時(shí)間上與迪士尼開園時(shí)間相匹配。基本完成古鎮(zhèn)的上、下水、煤氣通信和河道整治等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，接待中心、賓館、餐飲、停車場(chǎng)等游客公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，以及對(duì)古鎮(zhèn)范圍內(nèi)主要廳、宅、路、橋等歷史遺存的保護(hù)性修復(fù)工程（力爭(zhēng)完成70以上的工程量），基本完成浦東非遺基地、美食街等主要景點(diǎn)建設(shè)，使古鎮(zhèn)具備接納大客流的條件。一期開發(fā)思路第一階段用一年半的時(shí)間重點(diǎn)開發(fā)核心區(qū)域內(nèi)的洪橋景區(qū)，以洪福橋?yàn)橹行膶⑼＼噲?chǎng)、新場(chǎng)大街、景觀河、牌樓有機(jī)連接，形成核心景觀，初步形成開發(fā)模式。第二階段用一年半的時(shí)間對(duì)048平方公里其它區(qū)域?qū)嵤╅_發(fā)，與核心景觀形成結(jié)構(gòu)型互動(dòng)，初步形成規(guī)模效應(yīng)、品牌傳播、經(jīng)濟(jì)效益良性循環(huán)。與浦東“迪士尼”項(xiàng)目同時(shí)形成浦東旅游新亮點(diǎn)。一期開發(fā)思路一期開發(fā)區(qū)域?qū)?48平方公里核心區(qū)域?qū)嵤┓蛛A段開發(fā)。二、梳理重大引領(lǐng)項(xiàng)目梳理重大項(xiàng)目落實(shí)體制保障總體開發(fā)方案加強(qiáng)客流導(dǎo)入推進(jìn)資源整合加快開發(fā)的戰(zhàn)略舉措梳理重大引領(lǐng)項(xiàng)目新場(chǎng)古鎮(zhèn)總體定位項(xiàng)目模塊（功能板塊）可選擇的N個(gè)項(xiàng)目引擎性項(xiàng)目不能改變隨機(jī)而變對(duì)新場(chǎng)古鎮(zhèn)的主題定位、文化定位、產(chǎn)品定位深入挖掘，形成與競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的差異化、高端化、個(gè)性化定位。梳理出各分區(qū)、各業(yè)態(tài)的招商引資項(xiàng)目。三、加強(qiáng)客流導(dǎo)入梳理重大項(xiàng)目落實(shí)體制保障總體開發(fā)方案加強(qiáng)客流導(dǎo)入推進(jìn)資源整合加快開發(fā)的戰(zhàn)略舉措總體客流分布和客源結(jié)構(gòu)遵循錯(cuò)位發(fā)展、互補(bǔ)共贏的原則，跨出新場(chǎng)，主動(dòng)與迪斯尼樂園、陸家嘴都市旅游區(qū)、臨港新城等主要旅游空間對(duì)接，通過產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、行業(yè)合作和交通連接等形式，接受其他旅游空間的對(duì)接和輻射，做強(qiáng)、做優(yōu)新場(chǎng)旅游經(jīng)濟(jì)。新場(chǎng)古鎮(zhèn)旅游線路陸路旅游線路雙日游第一天旅游接待中心洪西街洪福橋洪東街（奚家廳、胡宅等）千秋橋洪橋港南街第一樓茶館江南絲竹館新場(chǎng)古鎮(zhèn)陳列館（午餐），王家花園新場(chǎng)大街浦東非遺展演中心中國民間博物館古玩商店（本幫菜美食街晚餐）夜間活動(dòng)酒吧街、古今浦東歌舞綜藝演出任選一項(xiàng)雙日游第二天南山寺撞鐘擊鼓水上旅游世外桃源體驗(yàn)旅游（午餐）、片林野趣公園。水上旅游路線1、千秋橋洪橋港后市河包家橋雙向水上游船，沿途設(shè)停靠站上下游客。2、南山寺大治河片林野趣公園。2016年，預(yù)計(jì)新場(chǎng)古鎮(zhèn)作為旅游景點(diǎn)的運(yùn)作情況景點(diǎn)運(yùn)營情況門市價(jià)80元/人特殊人群A免費(fèi)政策14米以下兒童免費(fèi)B優(yōu)惠政策60歲以上老人8折優(yōu)惠營業(yè)時(shí)間9001600年接待游客數(shù)量50萬人預(yù)計(jì)全年門票收入2000萬元四、落實(shí)體制保障梳理重大項(xiàng)目落實(shí)體制保障總體開發(fā)方案加強(qiáng)客流導(dǎo)入推進(jìn)資源整合加快開發(fā)的戰(zhàn)略舉措政府主導(dǎo)模式也可以稱之為“平臺(tái)模式”，政府運(yùn)用掌握的城市規(guī)劃審批權(quán)力對(duì)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)進(jìn)行宏觀的管理；開發(fā)資金的投入主要依賴地方財(cái)政，但是對(duì)公共設(shè)施的投入引入相關(guān)的市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)游客收取費(fèi)用古城保護(hù)費(fèi)，對(duì)具體的旅游開發(fā)項(xiàng)目不作具體干預(yù)，主要通過城市規(guī)劃和行政審批來調(diào)控。麗江大研古鎮(zhèn)旅游開發(fā)屬于這種模式的代表。政府主導(dǎo)的項(xiàng)目公司模式政府成立相應(yīng)的旅游開發(fā)項(xiàng)目公司，相關(guān)資產(chǎn)以政府財(cái)政劃撥的形式注入項(xiàng)目公司或者以資產(chǎn)作價(jià)形式出資，資產(chǎn)所有者擁有項(xiàng)目公司相應(yīng)的股權(quán)，項(xiàng)目公司以政府組織注入的資產(chǎn)為抵押，向銀行借款，獲得的資金用于古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目的開發(fā)，旅游開發(fā)所獲得的收益用于償還銀行借款，如此滾動(dòng)開發(fā)古鎮(zhèn)旅游。浙江烏鎮(zhèn)是這一模式的主要代表。經(jīng)營權(quán)出讓模式這方面的代表是湖南鳳凰古鎮(zhèn)，地方政府將管轄范圍內(nèi)的旅游景點(diǎn)資源性資產(chǎn)開發(fā)出來后，通過出讓旅游開發(fā)經(jīng)營權(quán)的方式，吸引投資商介入古鎮(zhèn)旅游開發(fā)。由投資商根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)需要對(duì)外融資，繼續(xù)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)進(jìn)程，政府只在行業(yè)宏觀層面上對(duì)投資商開發(fā)商進(jìn)行管理。古鎮(zhèn)開發(fā)管理體制模式江南古鎮(zhèn)的管理體制概述古鎮(zhèn)開發(fā)管理體制模式目前，浦東新區(qū)成立了新場(chǎng)古鎮(zhèn)保護(hù)與開發(fā)聯(lián)席會(huì)議制度，由一名副區(qū)長擔(dān)任組長，相關(guān)委、辦、局和新場(chǎng)鎮(zhèn)作為成員，全面統(tǒng)籌新場(chǎng)古鎮(zhèn)建設(shè)。新場(chǎng)鎮(zhèn)成立新場(chǎng)古鎮(zhèn)開發(fā)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)具體事務(wù)的落實(shí)推進(jìn)。古鎮(zhèn)公司進(jìn)行股權(quán)變更，增加注冊(cè)資本金，對(duì)古鎮(zhèn)的項(xiàng)目和工程進(jìn)行實(shí)施操作，對(duì)古鎮(zhèn)的核心區(qū)域進(jìn)行管理。五、推進(jìn)資源整合梳理重大項(xiàng)目落實(shí)體制保障總體開發(fā)方案加強(qiáng)客流導(dǎo)入推進(jìn)資源整合加快開發(fā)的戰(zhàn)略舉措古鎮(zhèn)旅游開發(fā)比起一般的旅游景區(qū)開發(fā)在投融資體制方面面臨更多的困難和挑戰(zhàn)。具體表現(xiàn)為開發(fā)進(jìn)程長與古鎮(zhèn)城市化相結(jié)合；產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜牽涉面廣；面對(duì)提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)體綜合競(jìng)爭(zhēng)力的壓力。新場(chǎng)古鎮(zhèn)開發(fā)實(shí)施中的瓶頸在管委會(huì)的管理和協(xié)調(diào)下，古鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)初期基本由古鎮(zhèn)所在地國資控股的企業(yè)具體運(yùn)行，如烏鎮(zhèn)、周莊、西塘等古鎮(zhèn)均在古鎮(zhèn)開發(fā)之初設(shè)立了相應(yīng)的開發(fā)主體，如烏鎮(zhèn)旅游開發(fā)有限公司、江蘇水鄉(xiāng)周莊旅游發(fā)展有限公司等。隨著古鎮(zhèn)的發(fā)展，各古鎮(zhèn)為拓展發(fā)展空間，開拓市場(chǎng)資源，均引進(jìn)外部戰(zhàn)略投資者，如烏鎮(zhèn)先后引進(jìn)中青旅控股、IDG集團(tuán)，南潯則引進(jìn)上海博大（2010年上海博大退出），同里引進(jìn)中國世貿(mào)集團(tuán)，周莊計(jì)劃引進(jìn)香港中旅集團(tuán)等。新場(chǎng)古鎮(zhèn)旅游投資估算新場(chǎng)古鎮(zhèn)和旅游開發(fā)建設(shè)經(jīng)費(fèi)預(yù)算表1、新場(chǎng)古鎮(zhèn)核心區(qū)范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、古建筑保護(hù)和修復(fù)、旅游中心建設(shè)、動(dòng)遷費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)約為123684億元人民幣，其中財(cái)政資金約為588億元人民幣，自籌資金規(guī)模約為6486億元人民幣。2、古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)動(dòng)遷費(fèi)用。風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)占地1平方公里，將在保持建筑、景觀與核心區(qū)協(xié)調(diào)的前提下，適度實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)，需對(duì)居民進(jìn)行動(dòng)遷安置，初步估算動(dòng)遷費(fèi)用約為266億元。3、片林動(dòng)遷及回購費(fèi)用。片林占地1700畝左右，其中尚有居民約500戶，需進(jìn)行動(dòng)遷安置，動(dòng)遷費(fèi)用需723億。片林原由民營企業(yè)經(jīng)營，如需開發(fā)需要新場(chǎng)鎮(zhèn)政府進(jìn)行回購，初步估計(jì)回購費(fèi)用