某某生態(tài)園社會(huì)康樂度假休閑福利中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄第一章總論1第一節(jié)項(xiàng)目基本情況1第二節(jié)研究依據(jù)與范圍3第三節(jié)研究結(jié)論4第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及建設(shè)必要性6第一節(jié)和平與發(fā)展為旅游業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間6第二節(jié)國(guó)家對(duì)老年人旅游事業(yè)發(fā)展的政策支持7第三節(jié)憑借江西旅游業(yè)快速發(fā)展的契機(jī)10第四節(jié)某某新福利康復(fù)度假休閑中心項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)11第三章市場(chǎng)分析與定位15第一節(jié)旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀15第二節(jié)茂龍度假休閑業(yè)未來發(fā)展及預(yù)測(cè)20第三節(jié)新福利康復(fù)度假休閑中心項(xiàng)目客源分析預(yù)測(cè)21第四節(jié)市場(chǎng)定位23第四章建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件25第一節(jié)建設(shè)地點(diǎn)25第二節(jié)建設(shè)條件26第五章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模29第一節(jié)建設(shè)內(nèi)容29第二節(jié)建設(shè)規(guī)模30第六章建設(shè)方案32第一節(jié)新建建筑物設(shè)計(jì)情況32第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)原則32第三節(jié)總體布局33第四節(jié)工程建設(shè)方案34第七章消防及安全44第八章環(huán)境保護(hù)與能源節(jié)約46第一節(jié)環(huán)境保護(hù)46第二節(jié)能源節(jié)約47第九章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員50第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置50第二節(jié)勞動(dòng)定員51第三節(jié)人員培訓(xùn)51第十章項(xiàng)目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)52第一節(jié)建設(shè)管理52第二節(jié)招標(biāo)投標(biāo)52第十一章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排54第一節(jié)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度54第二節(jié)質(zhì)量保證體系55第十二章投資估算與資金籌措56第一節(jié)投資估算56第二節(jié)資金籌措59第十三章財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)61第一節(jié)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析遵循的主要依據(jù)61第二節(jié)各項(xiàng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)61有關(guān)證明材料一、附件1、項(xiàng)目承擔(dān)單位事業(yè)法人證書2、項(xiàng)目單位事業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證書3、項(xiàng)目土地租賃合同三、附圖1、項(xiàng)目“社會(huì)康樂度假休閑福利中心”建設(shè)地點(diǎn)區(qū)位圖2、項(xiàng)目“社會(huì)康樂度假休閑福利中心“總平面布置圖第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱某某生態(tài)園社會(huì)康樂度假休閑福利中心二、項(xiàng)目業(yè)主該項(xiàng)目業(yè)主為某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司。某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司成立于2008年1月，注冊(cè)資本二千萬元，法定代表人，辦公地址168號(hào)，是一家以農(nóng)業(yè)開發(fā)為主的有限責(zé)任制公司。三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)湖田鄉(xiāng)林田村四、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模（一）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容根據(jù)公司未來發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)與規(guī)劃用地情況，整個(gè)項(xiàng)目分兩期建設(shè)1、第一期將擬建成三幢某某新福利康復(fù)度假休閑中心，總共建筑面積20400M2。主要建設(shè)內(nèi)容A幢的層數(shù)為7層，BC幢的層數(shù)各為4層，其中A幢的第1層為老年人活動(dòng)室及醫(yī)療生活配套用房，A幢的第24層和BC幢的第14層為老年人公寓，A幢的第57層為辦公及工作人員用房，同時(shí)室外配套建設(shè)生態(tài)停車場(chǎng)、游泳池、綠地及植物園等。2、第二期在主體建筑物周圍加建六棟9000M2兩層聯(lián)體別墅與三棟3600M2四層獨(dú)立別墅。（二）建設(shè)規(guī)模1、新建三幢某某新福利康復(fù)度假休閑中心，總共建筑面積20400M2其中A幢層數(shù)為7層，總建筑面積13200M2，第1層為封閉式對(duì)中心內(nèi)老年人活動(dòng)室及醫(yī)療生活配套用房（3600M2）；第24層為老年人公寓（185間、55套，4800M2）；第57層為辦公及工作人員用房（4800M2）；B幢層數(shù)為4層，總建筑面積3780M2，其中第14層為老年人公寓（147間、70套）C幢層數(shù)為4層，總建筑面積3780M2，其中第14層為老年人公寓（147間、70套）2、另加建六棟9,000M2（290間、套）兩層聯(lián)體別墅，三棟3,600M2（100間、套）四層獨(dú)立別墅?？偨ㄖ娣e33000M2，共有住房869間（585套），可同時(shí)接待1200人以上老年人居住。五、總投資估算及資金籌措（一）總投資估算總投資估算為348475萬元。其中建設(shè)投資298475萬元、流動(dòng)資金500萬元。（二）資金籌措項(xiàng)目所需資金348475萬元，由業(yè)主自籌248475萬元，擬申請(qǐng)上級(jí)扶持1000萬元。第二節(jié)研究依據(jù)與范圍一、研究依據(jù)1、某某工程咨詢有限公司與某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司簽定的“編制項(xiàng)目可研報(bào)告合同書”；2、業(yè)主提供的有關(guān)項(xiàng)目資料；3、國(guó)家有關(guān)編制可行性研究報(bào)告的規(guī)范規(guī)定；4、現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范大全；5、現(xiàn)行建設(shè)結(jié)構(gòu)規(guī)范大全；6、現(xiàn)行建筑設(shè)備規(guī)范大全；7、工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)大全；8、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)第二版；9、國(guó)標(biāo)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ1697；10、民用建筑設(shè)計(jì)通則；二、研究范圍本可行性研究報(bào)告的研究范圍為項(xiàng)目建設(shè)背景及建設(shè)必要性、某某新福利康復(fù)度假休閑中心市場(chǎng)的分析與定位、建設(shè)地點(diǎn)與外部建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、消防及安全、環(huán)境保護(hù)與能源節(jié)約、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員、項(xiàng)目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)、投資估算與資金籌措、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等。三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)某某新福利康復(fù)度假休閑中心主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、某某新福利康復(fù)度假休閑中心總建筑面積33000M22、總投資348475萬元其中建設(shè)資產(chǎn)298475萬元流動(dòng)資金500萬元3、年凈利潤(rùn)525萬元4、全部投資稅后內(nèi)部收益率16205、全部投資稅后投資回收期664年6、投資利潤(rùn)率20107、投資利稅率15078、資本金凈利潤(rùn)率1506第三節(jié)研究結(jié)論由于該項(xiàng)目以老年人健康快樂第一為新生活理念。憑借某某生態(tài)園的自然優(yōu)勢(shì)，將公益性事業(yè)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合，既充分考慮到老年人的利益，又考慮到企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，同時(shí)還可將傳統(tǒng)的孝道文化與現(xiàn)代精神文明相結(jié)合，它的建成在為全國(guó)老年事業(yè)方面發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)的同時(shí)，還使得老年人在精神上身體上得到極大的愉悅。因此，該項(xiàng)目的建成，不僅為茂龍的旅游增加新的亮點(diǎn)，并以其成功的經(jīng)營(yíng)和自身的形象成為茂龍生態(tài)園度假休閑新的模式。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資348475萬元，其中建設(shè)資金298475萬元，流動(dòng)資金500萬元。項(xiàng)目建成投入使用后，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為1754（稅后）、投資利潤(rùn)率2010，全部投資回收期664年（稅后），項(xiàng)目具有良好的清償能力和盈利能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及建設(shè)必要性第一節(jié)和平與發(fā)展為旅游業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間當(dāng)今，世界正處于相對(duì)和平時(shí)期，各國(guó)之間的經(jīng)濟(jì)、政治、文化得到了飛速發(fā)展，為國(guó)際旅游業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境和條件。在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，度假旅游已經(jīng)成為一種勢(shì)不可擋的潮流。自二十世紀(jì)九十年代起，隨著全球相對(duì)過剩的經(jīng)濟(jì)格局的形成，旅游業(yè)成為刺激各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源動(dòng)力之一。在此背景下，全球旅游業(yè)如虎添翼，以年均44的速度持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)帶動(dòng)了其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)如交通運(yùn)輸業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等的發(fā)展。據(jù)專家預(yù)測(cè)，未來20年內(nèi)，全球游客人數(shù)將達(dá)到15億，旅游總收入將達(dá)至2萬億美元，旅游業(yè)將成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。中國(guó)擁有著幾千年淵源的歷史文化資源和豐富的旅游資源，有漫長(zhǎng)的海岸線和高質(zhì)量的海灘，有眾多適合開發(fā)為旅游度假地的山川和溫泉，構(gòu)成了獨(dú)特的中華旅游文化脈系。它將成為世界旅游文化的一支“奇葩”，并隨著旅游業(yè)的全球一體化進(jìn)程，將日益受到國(guó)外游客的青睞，中華旅游資源的不可替代性使其有希望在2020年成為世界旅游觀光的首選地。隨著我國(guó)改革開放的不斷深入，21世紀(jì)的中國(guó)旅游業(yè)將會(huì)迎來一個(gè)更加美好的春天。老年，是人類社會(huì)發(fā)展中不可避免的付出的代價(jià)，老年人是我們這個(gè)社會(huì)中特殊的困難群體，根據(jù)中國(guó)老年人抽查調(diào)查測(cè)算，中國(guó)有視力老年、聽力言語老年、肢體老年、智力老年、精神老年等各類老年人6000萬，占人口總數(shù)的5，18的家庭有老年人。在黨和政府的關(guān)懷下，廣大老年人自強(qiáng)不息、頑強(qiáng)拼搏、樂觀向上、開拓進(jìn)取，已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)精神文明、政治文明和物質(zhì)文明建設(shè)中一支不可缺少的力量。他們渴望與健全人一起平等參與社會(huì)生活。共享社會(huì)物質(zhì)文化成果，渴望進(jìn)一步融入社會(huì)，在飽覽祖國(guó)各地錦繡山河的同時(shí)在精神上身體上得到極大的愉悅。在國(guó)外，老年人旅游已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，有的國(guó)家甚至專門設(shè)立了老年人旅游服務(wù)機(jī)構(gòu)，目的就是滿足老年人對(duì)旅游的渴望。去年8月，意大利國(guó)家旅游部門呼吁各有關(guān)單位給予老年人旅游市場(chǎng)高度關(guān)注，為老年人旅游者多提供一些便利條件，以帶動(dòng)老年人旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)為了推進(jìn)老年人旅游，開通“直通假期”的網(wǎng)站，宗旨是為老年旅游者提供更為便利的服務(wù)，鼓勵(lì)他們出外旅行。在國(guó)內(nèi)，這項(xiàng)工作雖方興未艾，卻又任重道遠(yuǎn)，在國(guó)內(nèi)外旅游事業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，某某新福利康復(fù)度假休閑中心的成立，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)老年人旅游市場(chǎng)的空白。第二節(jié)國(guó)家對(duì)老年人旅游事業(yè)發(fā)展的政策支持1998年11月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，做出的把旅游業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的決策，明確了旅游業(yè)是經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，并將其作為拉動(dòng)國(guó)內(nèi)內(nèi)需的杠桿手段。國(guó)家計(jì)委首次把旅游項(xiàng)目列入國(guó)債項(xiàng)目；國(guó)家經(jīng)貿(mào)委制定旅游產(chǎn)業(yè)政策；以及財(cái)政部大力增加對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的財(cái)政支持，表明了國(guó)家對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的政策支持力度。與此同時(shí)，國(guó)家采取了一系列相應(yīng)措施，如延長(zhǎng)假期，以啟動(dòng)假日旅游消費(fèi)，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的供需，大力發(fā)展“假日經(jīng)濟(jì)”，使國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展駛?cè)肓夹匝h(huán)軌道。據(jù)此，江西省委、省政府在1998年就明確提出“有必要突出和強(qiáng)調(diào)旅游業(yè)在江西經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，使之成為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭”。從而把旅游業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位提升到了一個(gè)新的高度，旅游業(yè)成了江西省的優(yōu)勢(shì)龍頭產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，江西省旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中起著越來越重要的作用。為保證旅游業(yè)健康發(fā)展，省政府先后頒布了江西省旅游規(guī)劃大綱、江西省旅游管理?xiàng)l例、江西省旅游市場(chǎng)管理規(guī)定，充分體現(xiàn)了我省對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的高度重視，將旅游業(yè)推向了法制建設(shè)的正確軌道。對(duì)旅游資源的開發(fā)和保護(hù)，江西省制定了一系列相應(yīng)的規(guī)定對(duì)旅游資源特點(diǎn)突出、旅游景點(diǎn)相對(duì)集中、旅游經(jīng)營(yíng)效益顯著的區(qū)域，可以劃定為國(guó)家和省級(jí)旅游開發(fā)區(qū)，享受有關(guān)優(yōu)惠政策。還鼓勵(lì)外商以合資、合作等方式參與開發(fā)旅游資源、建設(shè)旅游設(shè)施和經(jīng)營(yíng)旅游項(xiàng)目，并在稅收等方面給予優(yōu)惠政策的支持，為旅游業(yè)快速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。我國(guó)目前13億人口中，老年人有135億人，解決老年人問題，滿足老年人不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化需要，實(shí)現(xiàn)老年人康復(fù)事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)公平和穩(wěn)定，是社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)一項(xiàng)重要而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。如何解決老年人在經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文化等方面日益增長(zhǎng)的需求，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的一個(gè)重大社會(huì)問題。為此，黨的十六大報(bào)告中首次寫進(jìn)“發(fā)展老年人事業(yè)”。胡錦濤同志在為反映老年人自強(qiáng)模范和助殘先進(jìn)事跡的自強(qiáng)之歌撰寫的序言中指出“滿腔熱情地關(guān)心老年人，切實(shí)尊重老年人的公民權(quán)利和人格尊嚴(yán)，給他們以平等的地位和均等的機(jī)會(huì)，讓他們共享社會(huì)物質(zhì)文化發(fā)展的成果，是我國(guó)社會(huì)主義制度的本質(zhì)要求。”各級(jí)黨委、政府也非常重視做好老年人這個(gè)弱勢(shì)群體的工作，充分認(rèn)識(shí)到落實(shí)好老年人優(yōu)惠政策，依法保障老年人合法權(quán)益的重要意義，并把這項(xiàng)工作納入政府重要議事日程，作為實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想為老年人排憂解難辦實(shí)事的一件大事抓好抓實(shí)，努力營(yíng)造一個(gè)良好的貫徹落實(shí)老年人優(yōu)惠政策的社會(huì)環(huán)境。為支持老年人事業(yè)發(fā)展，江西省制定了一系列稅收優(yōu)惠政策對(duì)開辦的私營(yíng)民政福利企業(yè)，凡安置“四殘”（盲、聾、啞、肢體老年）人員占生產(chǎn)人員總數(shù)35以上（含35），憑市民政局證明，經(jīng)地稅局批準(zhǔn)，其經(jīng)營(yíng)屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目范圍內(nèi)（廣告業(yè)除外）的業(yè)務(wù)，免征收營(yíng)業(yè)稅。減免增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人同時(shí)享受減免城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。對(duì)新開辦的或非中途轉(zhuǎn)辦的服務(wù)型私營(yíng)企業(yè)凡安置“四殘”（盲、聾、啞、肢體老年、智殘、弱視）人員占生產(chǎn)人員總數(shù)35以上，暫免征收企業(yè)所得稅。政策的支持，為江西老年人旅游事業(yè)的發(fā)展提供了有力的保障。第三節(jié)憑借江西旅游業(yè)快速發(fā)展的契機(jī)江西省是我國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，也是聯(lián)合國(guó)世界旅游組織和中國(guó)國(guó)家重點(diǎn)規(guī)劃、加快建設(shè)的國(guó)際旅游開發(fā)區(qū)之一。這里空氣新鮮、風(fēng)光旖旎、景色迷人、令人神往。現(xiàn)代人們旅游所需要的五要素陽光、鄉(xiāng)村、森林、綠樹椰林、空氣，一應(yīng)俱有，特別是鄉(xiāng)村旅游資源和野山特產(chǎn)資源為國(guó)內(nèi)所獨(dú)具，更為江西旅游業(yè)的發(fā)展增添新的生命力。目前，江西省正在向“旅游強(qiáng)省”進(jìn)軍。江西省旅游產(chǎn)業(yè)十一五規(guī)劃和2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃綱要提出江西的戰(zhàn)略目標(biāo)是到2020年，江西建成中國(guó)旅游強(qiáng)省，成為全國(guó)最佳、著名的生態(tài)園旅游度假勝地之一，屆時(shí)年接待游客達(dá)到7500萬人次，旅游總收入和創(chuàng)匯分別達(dá)到650億元人民幣和10億美元。據(jù)江西省旅游部門統(tǒng)計(jì)2001年，江西省接待國(guó)內(nèi)外游客達(dá)到112476萬人次，實(shí)際旅游收入8789億元人民幣，占全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值162，高于全國(guó)平均水平的10。旅游人數(shù)和收入分別比上年增長(zhǎng)116和118。到2003年，全省接待入境旅游人數(shù)12341萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入9355億元。旅游業(yè)已成為江西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，茂龍生態(tài)園的建成，將會(huì)成為中外游客向往的旅游目的地。2002年10月9日，新華社發(fā)布了第一份中國(guó)旅游品牌問卷調(diào)查，報(bào)告結(jié)果表明，江西被列為全國(guó)最愿意游覽的旅游區(qū)之一，與蘇杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、廣州、深圳之并列。市作為江西省的都會(huì)城市，計(jì)劃56年之內(nèi)建成2個(gè)以上江西省旅游強(qiáng)縣、10個(gè)以上旅游型村鎮(zhèn)、50個(gè)以上鄉(xiāng)村旅游示范點(diǎn)和100個(gè)以上星級(jí)農(nóng)家旅館，以點(diǎn)帶面，將“茂龍生態(tài)樂園”打造成為在國(guó)內(nèi)具有較大影響力的旅游品牌，以鄉(xiāng)村旅游為支柱產(chǎn)業(yè)的自然村要占到全市村莊總數(shù)的5，直接從事旅游業(yè)的農(nóng)民2萬人，間接從事旅游業(yè)的農(nóng)民10萬人，鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)總收入12億元，占全市旅游總收入的20，使鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的重要?jiǎng)恿?。市大旅游的發(fā)展格局已初步形成，旅游業(yè)發(fā)展前景廣闊。某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司精心打造的某某新福利康復(fù)度假休閑中心正是在這樣的背景下提出的。對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)，希望得到江西省委省政府、江西省市民政局和政府有關(guān)部門的高度重視，市內(nèi)其主要領(lǐng)導(dǎo)同志分別到項(xiàng)目所在地現(xiàn)場(chǎng)考察指示，這充分表明江西省政府對(duì)本項(xiàng)目的重視和支持。第四節(jié)某某新福利康復(fù)度假休閑中心項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在地“某某新福利康復(fù)度假休閑中心”（以下簡(jiǎn)稱“休閑中心”）項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)在西部10公里處新田鄉(xiāng)下山村，東距高速公路和西線高速公路入口處100米，北距正在建的明月山機(jī)場(chǎng)3公里，東北距昌北機(jī)場(chǎng)一個(gè)多小時(shí)的路程，周圍環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，交通往來暢快便捷，十分方便。由于該項(xiàng)目的特殊性與不可替代性，決定了它所具有的三大優(yōu)勢(shì)一、位置優(yōu)勢(shì)由于老年人的特殊性，要求的復(fù)雜、多樣性，因此在項(xiàng)目的選址上就必須要求1、與市中心繁華鬧市區(qū)要有一些距離，太近則喧鬧，嘈雜影響休息；但又不能太遠(yuǎn)，否則生活會(huì)不方便。2、交通便利。3、周邊沒有污染工業(yè)項(xiàng)目，環(huán)境要好。4、離機(jī)場(chǎng)、高速公路、醫(yī)院較近。項(xiàng)目所在地距市中心繁華市區(qū)10公里，東距高速公路和西線高速公路入口處100米，距市30分鐘車程，北距正在建的明月山機(jī)場(chǎng)3公里，距南昌昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)驅(qū)車約80分鐘路程。距市人民醫(yī)院20分鐘車程，袁州區(qū)人民醫(yī)院5分鐘車程，周圍環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，無污染工廠，氣候宜人，交通往來暢快便捷，這是本項(xiàng)目在此建設(shè)的優(yōu)勢(shì)所在。二、強(qiáng)大的客源優(yōu)勢(shì)隨著社會(huì)文明程度以及人們生活水平的提高，旅游業(yè)已成為新世紀(jì)大眾消費(fèi)的新看點(diǎn)，但由于受身體殘障以及觀念的影響，老年人旅游事業(yè)一直沒有得到很好的發(fā)展，事實(shí)上，老年人同樣渴望領(lǐng)略萬千風(fēng)物與美景，從手搖輪椅游天下的尹小星，到倚凳登長(zhǎng)城的肢殘志士，從與導(dǎo)盲犬為伴聽游美國(guó)的盲人道格拉斯，到獨(dú)腿攀喜馬拉雅的韓國(guó)青年，我們看到了老年人對(duì)大自然真摯的熱愛之情與執(zhí)著的探索精神，也看到了他們不屈從于身體障礙，向自己挑戰(zhàn)的非凡勇氣，他們用忍韌與堅(jiān)毅打開自然之門，去尋找物主予那些不屈的探索者們的更珍奇的禮物。據(jù)調(diào)查顯示，我國(guó)的老年人口接近總?cè)丝跀?shù)量的1/20，其中60以上的老年人有旅游的愿望，17的老年人有現(xiàn)實(shí)的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一個(gè)人陪同，很多人是重復(fù)同一旅游路線，毫無疑問，老年人的旅游市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。旅游業(yè)是江西國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，江西已成為中外游客向往的旅游目的地。2002年10月9日，新華社發(fā)布了第一份中國(guó)旅游品牌問卷調(diào)查，報(bào)告結(jié)果表明，江西被列為全國(guó)最愿意游覽的旅游區(qū)之一，與蘇杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、廣州、深圳并列。2003年，全省接待入境旅游人數(shù)12341萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入9355億元。由此可見本項(xiàng)目在此建設(shè)客源沒有問題。三、業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者的品牌和實(shí)力優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目的業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者分別是某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司和某某生態(tài)園。某某生態(tài)園是某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司的下屬，是屬于綜合農(nóng)業(yè)發(fā)展行業(yè)，具有不可比喻的社會(huì)影響力和強(qiáng)大的滲透力；茂龍生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司成立于2008年1月，經(jīng)過數(shù)年在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，公司在茂龍積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，有很好的知名度和誠(chéng)信度。某某生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司和某某生態(tài)園均是當(dāng)?shù)刂放?，不僅產(chǎn)生巨大的品牌效應(yīng)，更為項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)提供了廣闊的市場(chǎng)空間和豐富的利潤(rùn)回報(bào)。第三章市場(chǎng)分析與定位第一節(jié)旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀一、江西旅游市場(chǎng)情況一近年江西省旅游接待人次隨著鄉(xiāng)村旅游環(huán)境的改善，江西省旅游接待人次近年來呈逐年遞增趨勢(shì)，具體如下1997年至2008年旅游接待、收入統(tǒng)計(jì)年份國(guó)際游客萬人次國(guó)內(nèi)游客萬人次創(chuàng)匯萬美元國(guó)內(nèi)旅游收入億元年1997年23972554461549434201998年24732648770560041811999年32783282480980045772001年33904519085420049872002年412874872101210053272003年39428165596249058972004年454988358105060063742005年493195826108829469512006年456810790887900079102007年38909229091990087742008年2930907307957008696二酒店業(yè)接待能力逐年變化情況近幾年，江西省酒店業(yè)的接待能力發(fā)生了一些新的變化，特別是對(duì)四、五星級(jí)酒店的需求逐年提高。如江西賓館、江西錦峰大酒店、南昌嘉萊特以及和平國(guó)際酒店等五星級(jí)酒店，年平均入住率達(dá)75以上；江西飯店、江西民航花園酒店等四星級(jí)酒店，年平均入住率達(dá)80左右市內(nèi)的四星級(jí)以上的酒店入住率平均在70左右。四、五星級(jí)酒店的市場(chǎng)需求一直有所上升。特別是隨著人們生活水平的提高，游客逐步講求旅游品位、注重旅游服務(wù)質(zhì)量，高星級(jí)酒店的需求正在逐年增加。三酒店入住率和房?jī)r(jià)走勢(shì)近幾年，部分三星級(jí)以下、經(jīng)營(yíng)期限長(zhǎng)且未重新裝修的酒店在經(jīng)營(yíng)上遇到了新的挑戰(zhàn)，競(jìng)爭(zhēng)較激烈。但四星級(jí)以上且周邊環(huán)境良好的酒店，如鄉(xiāng)村、河畔、池塘等，經(jīng)營(yíng)狀況良好。酒店開房率同酒店檔次形成正比的發(fā)展趨勢(shì)，而四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)和房?jī)r(jià)基本適應(yīng)當(dāng)前國(guó)內(nèi)外游客的消費(fèi)水平，其酒店入住率和經(jīng)營(yíng)效益要高于其它級(jí)別的酒店。二、市旅游市場(chǎng)情況（一）近年旅游接待人次市2006年接待國(guó)內(nèi)外游客12481萬人次，比上年增長(zhǎng)1681；旅游總收入602億元人民幣，比上年增長(zhǎng)1086。2007年接待國(guó)內(nèi)外游客1698萬人次，比上年增長(zhǎng)1385；旅游總收入779億元人民幣，比上年增長(zhǎng)68。到2008年接待國(guó)內(nèi)外旅客19409萬人次，旅游總收入1042億元。旅游人數(shù)及經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)近幾年來的最高水平。（二）酒店接待能力逐年變化情況據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，市目前涉外定點(diǎn)酒店有70佘家，接待能力為每年180萬人次。其中，五星級(jí)酒店3家、四星級(jí)酒店7家、三星級(jí)酒店21家。為了能更準(zhǔn)確地反映市酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)大酒店未來的經(jīng)營(yíng)狀況，現(xiàn)對(duì)幾家有代表性的酒店現(xiàn)狀進(jìn)行必要的分析位于市區(qū)的德和大酒店、錦繡山莊、青龍酒店、賓館以及陽光大酒店，無論從建設(shè)規(guī)模、裝修品質(zhì)、硬件設(shè)施以及酒店管理上均可稱目前市內(nèi)一流酒店。但酒店地處市區(qū)內(nèi)，距茂龍生態(tài)園最近的錦繡山莊酒店與陽光大酒店也必須驅(qū)車前往度假休閑中心。盡管目前絕大部分港、澳、臺(tái)及外國(guó)游客入住該酒店，但這四個(gè)酒店從功能上看仍屬商務(wù)酒店而非休閑、度假式酒店。而賓館地處市金融貿(mào)易區(qū)，是典型的商務(wù)型酒店，以接待商務(wù)散客為主，但酒店內(nèi)有關(guān)適合老人休閑度假設(shè)施項(xiàng)目少，且規(guī)模小，接待能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求。三、老年人旅游市場(chǎng)狀況據(jù)調(diào)查顯示，我國(guó)的老年人口接近總?cè)丝跀?shù)量的1/20，其中60以上的老年人有旅游的愿望，17的老年人有現(xiàn)實(shí)的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一個(gè)人陪同，很多人是重復(fù)同一旅游路線，毫無疑問，老年人的旅游市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。正是注意到這一具有開發(fā)價(jià)值的市場(chǎng)，各旅游相關(guān)部門開始為老年旅游者提供服務(wù)，在南昌，長(zhǎng)沙旅行社率先推出專業(yè)老年人旅游服務(wù)，開辟適宜老年人游玩的旅游路線，聘請(qǐng)手語老師做聾啞旅游者的導(dǎo)游員，還為重度肢殘者提供背負(fù)服務(wù)；四川的重慶賓館、安徽的黃山國(guó)際大酒店和青島的黃金海岸大酒店提供帶有老年人輔助設(shè)施的老年人客房,各旅游區(qū)的無障礙設(shè)施建設(shè)也在逐步的開展之中，那么老年人是否也能夠快意與山水之間，究竟旅游離老年人多遠(yuǎn)呢在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，老年人旅游事業(yè)已發(fā)展的相對(duì)成熟，老年人旅游協(xié)會(huì)、促進(jìn)老年人旅游協(xié)會(huì)等社會(huì)團(tuán)體成為組織老年人旅游的固定機(jī)構(gòu)，并對(duì)國(guó)家旅游管理局、旅行社、賓館、旅游景區(qū)等部門和企業(yè)提供建議與監(jiān)督，為老年人旅游創(chuàng)造良好的環(huán)境。在德國(guó)的柏林，有一座獨(dú)特的旅館，是歐洲第一家專為老年人服務(wù)的旅館，這里服務(wù)周到，設(shè)備完善，大部分設(shè)施都采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，以滿足老年人的特殊需要。整個(gè)旅館看不到一個(gè)護(hù)欄或臺(tái)階，老年人可坐輪椅直接進(jìn)入自己的房間。房間的寬度在一米以上，客房的門鎖、電源開關(guān)都可在床上遙控，聾啞人房間還裝有助聽裝置和光信號(hào)發(fā)生器。因老年人的老年程度不同，旅館安裝了5種不同類型的澡盆，即使是最嚴(yán)重的老年人也能入浴。該旅館目前有65名服務(wù)人員，其中4名是老年者。這家設(shè)備完善的旅館，吸引著來自世界各地的老年者。RCI（ROYALCARIBBEANINTERNATIONAL）是美國(guó)的一個(gè)頗具實(shí)力的旅游服務(wù)公司，為了進(jìn)一步推廣老年人旅游市場(chǎng)，RCI將協(xié)助旅游代理公司提高對(duì)老年人旅游團(tuán)的服務(wù)水平，并且更新代理商旅游手冊(cè)，補(bǔ)充滿足老年游客需求的相關(guān)指導(dǎo)內(nèi)容。對(duì)RCI游船上及岸上的員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，如何對(duì)待老年游客，RCI的員工都很有經(jīng)驗(yàn)，相信能為老年游客提供最可心的服務(wù)。吸引并服務(wù)于老年游客及他們的旅游代理商，項(xiàng)目包括將一艘RCI游船進(jìn)行改裝，專門供老年游客使用。RCI的新項(xiàng)目由LAURAAMOR主持進(jìn)行，并全權(quán)負(fù)責(zé)。她說“這個(gè)計(jì)劃推廣的關(guān)鍵就是使有老年的客人感到在RCI的游船上，他們是受歡迎的，感覺舒適；同時(shí)要幫助旅游代理商提高為老年客人服務(wù)的效率。開拓老年人市場(chǎng)對(duì)RCI公司來說非常重要，這個(gè)計(jì)劃有幸得到了RCI公司管理層的大力支持。RCI在電視廣告中以一個(gè)輪椅乘客形象推廣該項(xiàng)目，不僅首開RCI公司的先例，對(duì)于整個(gè)旅游業(yè)也是一個(gè)創(chuàng)新。1999年RCI接待了22500人次散團(tuán)老年游客，而1998年僅為16800人次，RCI預(yù)計(jì)今后的數(shù)量會(huì)進(jìn)一步增加。RCI還將在公司網(wǎng)站HTTP/WWWRCCLCOM上介紹為老年游客提供的各種設(shè)施，包括詳細(xì)介紹艙內(nèi)門的尺寸，淋浴設(shè)施，特殊的床，如何安排旅游等內(nèi)容。在我國(guó)，老年人旅游事業(yè)雖默默無聲，卻也正值風(fēng)生水起之時(shí)。在未來幾年，茂龍生態(tài)園均以鄉(xiāng)村旅游為核心，市及周邊地區(qū)因缺少有特色的旅游景點(diǎn)及相關(guān)設(shè)施使茂龍生態(tài)園僅作為鄉(xiāng)村旅游的到達(dá)點(diǎn)和離境點(diǎn)，隨著明月山機(jī)場(chǎng)的新建，來茂龍生態(tài)園的公路通道并非茂龍生態(tài)圓門口一處，這就使市旅游發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。因此，大力發(fā)展以茂龍生態(tài)園為中心的鄉(xiāng)村旅游資源，建設(shè)有特色的觀光、休閑度假型旅游，成為當(dāng)務(wù)之急，也是未來中心地區(qū)旅游特色品牌。正在新建中的某某新福利康復(fù)度假休閑中心，無論從建設(shè)地的自然、生態(tài)環(huán)境還是建設(shè)規(guī)模、風(fēng)格以及設(shè)施，均堪稱一流的鄉(xiāng)村休閑度假中心，再加之某某農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司和某某生態(tài)園以及市民政局推廣福利品牌效應(yīng)，必將對(duì)國(guó)內(nèi)外老年人游客產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。第二節(jié)茂龍度假休閑業(yè)未來發(fā)展及預(yù)測(cè)自從江西省確立了發(fā)展旅游業(yè)的重要地位后，相關(guān)的旅游優(yōu)惠政策及方案相繼出臺(tái)，大大刺激了旅游業(yè)的發(fā)展，昌北機(jī)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)旅游團(tuán)隊(duì)和散客人數(shù)大大增加，“黃金周”之前，曾因旅游團(tuán)隊(duì)數(shù)量的不斷增加，一度出現(xiàn)接團(tuán)空調(diào)大巴車緊張，導(dǎo)致某些旅行社不得不放棄個(gè)別接團(tuán)計(jì)劃。所以，與旅游相關(guān)的配套設(shè)施的完善尤為重要，也正因?yàn)榇耍袃?nèi)的高品質(zhì)的度假休閑中心逐年增加，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。從前述有效數(shù)據(jù)中可以看出，在相對(duì)穩(wěn)定、相對(duì)平衡的價(jià)格構(gòu)架中市內(nèi)度假休閑業(yè)以其越來越完善、越來越高檔的硬件設(shè)施，和更趨嚴(yán)格的管理制度、更趨一流的服務(wù)水準(zhǔn)，創(chuàng)造出年平均入住率在874以上的業(yè)績(jī)。可以說，市以其獨(dú)特的氣候資源和旅游資源，吸引了如潮的游客，使度假休閑業(yè)出現(xiàn)了空前的淡季不淡的經(jīng)營(yíng)狀況。市是我國(guó)重要的鄉(xiāng)村旅游城市和旅游休閑度假勝地，是江西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、交通運(yùn)輸中心。作為大特區(qū)省會(huì)，不僅享有國(guó)家許多優(yōu)惠政策，而且，其良好的投資環(huán)境，更為國(guó)內(nèi)外投資者提供了得天獨(dú)厚的風(fēng)水寶地和無限商機(jī)。作為茂龍生態(tài)園建設(shè)的步驟之一，市將建設(shè)成為我國(guó)著名的對(duì)外開放城市，具有現(xiàn)代水平和國(guó)際化的新型鄉(xiāng)村旅游城市，成為我國(guó)乃至東南亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、貿(mào)易、旅游、考察、會(huì)議、休閑、度假、療養(yǎng)中心，進(jìn)而為度假休閑中心業(yè)的發(fā)展打開了廣闊的空間。隨著明月山機(jī)場(chǎng)的新建，空中變通成為事實(shí)，茂龍生態(tài)園連接國(guó)外國(guó)內(nèi)各地的劃時(shí)代已經(jīng)到來。由于解決了制約某某旅游業(yè)的最重要的交通問題，屆時(shí)，到茂龍生態(tài)旅游的人數(shù)將成倍增長(zhǎng)，從東北三省到黃土高原；從長(zhǎng)江兩岸到西南山區(qū)；從祖國(guó)的四面八方，不論男女老幼，都可以乘坐安全、舒適、價(jià)格適宜的火車橫渡全國(guó)黃山、黃河、長(zhǎng)江、河流海峽，實(shí)現(xiàn)游覽鄉(xiāng)村旅游的夢(mèng)想。成千上萬乘坐火車紛至沓來的大陸游客，為茂龍生態(tài)園和度假休閑業(yè)帶來無限商機(jī)，開辟了更加廣闊輝煌的前景。第三節(jié)新福利康復(fù)度假休閑中心項(xiàng)目客源分析預(yù)測(cè)某某新福利康復(fù)度假休閑中心項(xiàng)目其中一個(gè)基本功能是使其成為某某農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司和市民政局下屬的中國(guó)殘聯(lián)定點(diǎn)接待中心和老年人康復(fù)度假休閑中心，這部分固定的客源占據(jù)了度假休閑中心較大成份的入住率，從而有效地保證了某某新福利康復(fù)度假休閑中心的穩(wěn)定的收入。市是一座綠色生態(tài)城市，是首批全國(guó)綠化模范城市、國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)。全市境內(nèi)分布著三座國(guó)家級(jí)森林公園，四個(gè)省級(jí)自然保護(hù)區(qū)，森林覆蓋率達(dá)到76以上，負(fù)氧離子含量高，空氣質(zhì)量常年保持在二級(jí)以上。茂龍生態(tài)園從千島湖七十米深處噴涌而出，下游22公里江面不僅清澈見底，未經(jīng)任何處理就達(dá)到國(guó)家一級(jí)飲用水標(biāo)準(zhǔn)，而且水溫長(zhǎng)年保持在攝氏16度左右，形成了冬暖夏涼、水清霧奇的獨(dú)特景觀，是最適宜人類、尤其是老年人居住的地方。某某新福利康復(fù)度假休閑中心的推出，在改變老年人傳統(tǒng)生存方式上獨(dú)有創(chuàng)新，它改變了中國(guó)老年人沿襲久遠(yuǎn)的功能簡(jiǎn)單、家庭型、溫飽型生活模式，將老年人的衣食住行、文化娛樂、精神慰藉通盤關(guān)愛，率先提出了老年人快樂第一的新生活理念。他們將公益性事業(yè)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合，既充分考慮到老年人的利益，又考慮到企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。他們將傳統(tǒng)的孝道文化與現(xiàn)代精神文明相結(jié)合，憑借某某生態(tài)園的自然優(yōu)勢(shì)，在潛心探索助老助殘事業(yè)方面邁出了積極的步伐。我國(guó)已進(jìn)入老年化社會(huì)，全國(guó)現(xiàn)有老年人135億，占總?cè)丝诘?0以上。同時(shí)老年人口正以年均約32的速度增長(zhǎng)，到2030年我國(guó)人口出生時(shí)平均預(yù)期壽命將超過75歲,2050年將超過80歲,有可能達(dá)到國(guó)際組織預(yù)測(cè)的發(fā)達(dá)國(guó)家年平均達(dá)到85歲的水平。據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，19902020年世界老齡人口平均年增速度為25，同期我國(guó)老齡人口的遞增速度為33；世界老齡人口占總?cè)丝诘谋戎貜?995年的66上升至2020年的93，同期我國(guó)由61上升至115。中國(guó)老齡化進(jìn)程無論從增長(zhǎng)速度和比重都超過了世界老齡化進(jìn)程。到2020年我國(guó)65歲以上老齡人口將達(dá)167億，約占世界老齡人口698億人的24，全世界四個(gè)人中就有一個(gè)是中國(guó)老年人。在黨和政府的關(guān)懷下，廣大老年人自強(qiáng)不息、頑強(qiáng)拼搏、樂觀向上、開拓進(jìn)取，已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)精神文明、政治文明和物質(zhì)文明建設(shè)中一支不可缺少的力量。他們渴望與健全人一起平等參與社會(huì)生活。共享社會(huì)物質(zhì)文化成果，渴望進(jìn)一步融入社會(huì)，在飽覽祖國(guó)各地錦繡山河的同時(shí)在精神上身體上得到極大的愉悅。據(jù)中國(guó)殘聯(lián)統(tǒng)計(jì)全國(guó)有60以上的老年人有旅游的愿望，70即1億的老年人有現(xiàn)實(shí)的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一個(gè)人陪同，很多人是重復(fù)同一旅游路線，茂龍長(zhǎng)夏無冬市老年人最好的康復(fù)休閑地，毫無疑問，老年人的旅游市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆５谒墓?jié)市場(chǎng)定位某某生態(tài)園的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品有巨大的市場(chǎng)與潛力，根據(jù)國(guó)內(nèi)外老年人旅游市場(chǎng)需求的分析，大部分旅游的客源結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)為觀光游向度假游過渡，出游方式為散客游逐年增多。某某公司在對(duì)國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)需求的宏觀預(yù)測(cè)分析基礎(chǔ)上，以市內(nèi)現(xiàn)有老年人為主的客源市場(chǎng)為基礎(chǔ)，但更著重于開拓消費(fèi)層次較高的老年人度假游客，將其市場(chǎng)定位在“康復(fù)休閑度假旅游”，目標(biāo)市場(chǎng)為1、某某農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司和市民政局分別將此作為茂龍生態(tài)園和中國(guó)老聯(lián)定點(diǎn)度假休閑中心和康復(fù)中心。2、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的高、中等收入階層的老年人、老年人度假散客，主要以北京、上海、廣東、港澳、臺(tái)灣地區(qū)等為目標(biāo)區(qū)域。可見，某某新福利康復(fù)度假休閑中心的市場(chǎng)前景是很可觀的。第四章建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件第一節(jié)建設(shè)地點(diǎn)一、項(xiàng)目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會(huì)務(wù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個(gè)方面的要求地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有公交線路，而且站點(diǎn)近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100200畝，大則500800畝，因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。地塊距離城郊35KM，距離中心城區(qū)1015KM為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡(jiǎn)單的把老年住宅與社會(huì)隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠(yuǎn)郊區(qū)，因?yàn)檫@樣一來，老年人經(jīng)常面對(duì)或老或病的同伴，看著他們一個(gè)個(gè)離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將會(huì)承受很大的壓力，不利于身心健康。二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)某某老年康樂休閑中心項(xiàng)目位于市區(qū)西北方向10公里的丘陵山區(qū)，某某生態(tài)園（新田鄉(xiāng)下山村），規(guī)劃用地約400畝。項(xiàng)目所在地環(huán)繞相鄰于油茶基地。該項(xiàng)目地處城市郊區(qū)，周圍有水庫、池塘、山地、樹林，空氣清新，環(huán)境怡人，可供老人康復(fù)、休閑、健身、旅游、勞動(dòng)，是較為理想的老年康復(fù)與娛樂休閑場(chǎng)所。第二節(jié)建設(shè)條件一、自然環(huán)境條件1、地理位置袁州區(qū)位于江西省西部，袁河上游，東經(jīng)1135411437，北緯27332805。東連新余，西臨萍鄉(xiāng)，南界安福，北接萬載、上高和湖南瀏陽?？偯娣e253236平方千米。2007年末，全區(qū)戶籍人口為10214萬人，比上年增長(zhǎng)12。轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，8個(gè)街道。袁州歷為市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化、信息中心。新田鄉(xiāng)地處中西部，周邊與湖田、西村、遼市、金瑞、洪塘等五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)接壤，距城區(qū)僅13公里，交通便捷，地理位置優(yōu)越，全鄉(xiāng)總?cè)丝?萬余人，轄區(qū)面積97平方公里。下轄14個(gè)村委會(huì)和2個(gè)直屬林場(chǎng)，村民小組232個(gè)。2、自然條件袁州區(qū)地屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，年平均氣溫167182，年均降水量1808毫米，年太陽總輻射量為1087千卡/平方厘米，適宜老年人觀光旅游。新田屬中亞熱帶季風(fēng)型濕潤(rùn)氣候，全年平均氣溫約17，年降雨量1600毫米左右。糧、油、麻、生豬、煤炭是新田的傳統(tǒng)產(chǎn)品，在全區(qū)享有盛譽(yù)，自古就有三倉之說，山上有油倉（茶油），地上有糧倉（優(yōu)質(zhì)水稻），地下有寶倉（煤炭），是國(guó)家商品糧基地，優(yōu)質(zhì)苧麻基地，優(yōu)質(zhì)油茶之鄉(xiāng)。全鄉(xiāng)山林面積約10萬畝，其中油茶面積67795畝，經(jīng)濟(jì)林面積30000多畝，樟木資源比較豐富。地下資源以優(yōu)質(zhì)煤炭、石灰石為主，其中煤炭熱量高，在6500卡以上，儲(chǔ)量大。二、其他配套設(shè)施條件袁州區(qū)不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度，農(nóng)業(yè)積極創(chuàng)新政府投入機(jī)制和農(nóng)民參與機(jī)制，大力抓好農(nóng)田水利建設(shè)，實(shí)施農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，提高土地產(chǎn)出率。水利、電力、能源、交通、郵電通訊、城市建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施及文化、娛樂、服務(wù)配套設(shè)施不斷完善。為創(chuàng)業(yè)者提供良好的投資環(huán)境和理想的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。袁州區(qū)電力屬贛東北供電網(wǎng)，緊鄰黃埠電廠輸電干線，電力充足。新田鄉(xiāng)通訊發(fā)達(dá)，全鄉(xiāng)已全面開通程控電話，已建好移動(dòng)通信發(fā)射基站和聯(lián)通通信發(fā)射基站，各種通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鄉(xiāng)。電力充沛，順利完成農(nóng)網(wǎng)改造，供電已納入國(guó)家電網(wǎng)。新田鄉(xiāng)集鎮(zhèn)建設(shè)初具規(guī)模。新集鎮(zhèn)規(guī)劃面積達(dá)19平方公里，自2000年來，累計(jì)投資3千多萬元，開發(fā)土地800多畝，建筑面積6萬余平方米，吸納居民4000人，鄉(xiāng)政府、駐鄉(xiāng)各站所辦公樓先后竣工投入使用，新集鎮(zhèn)已成為全鄉(xiāng)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。三、外部建設(shè)條件可經(jīng)高速公路和普通等級(jí)公路通往全省各地，可經(jīng)鐵路、空中到達(dá)國(guó)內(nèi)外各港口，機(jī)場(chǎng)建成后，可經(jīng)空運(yùn)通往全國(guó)各地，交通十分方便。項(xiàng)目所在地已具備完善的供水系統(tǒng)，可確保本項(xiàng)目用水。項(xiàng)目的生活污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后，可排入豐產(chǎn)水庫污水管網(wǎng)。市電力供應(yīng)充足，項(xiàng)目建設(shè)地已接通茂龍生態(tài)園電網(wǎng)，可確保本項(xiàng)目用電。項(xiàng)目所在地具備程控電話和移動(dòng)電話條件，可為本項(xiàng)目提供良好的通訊設(shè)施。第五章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模第一節(jié)建設(shè)內(nèi)容茂龍生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司擬投資新建三幢某某新福利康復(fù)度假休閑中心綜合樓，ABC幢設(shè)計(jì)均為框架結(jié)構(gòu)，A幢為七層，建筑面積13200M2，B幢為四層，建筑面積3780M2，C幢為四層，建筑面積3780M2。加建兩層聯(lián)體別墅，建筑面積9000M2，加建三棟四層花園獨(dú)立別墅，建筑面積3600M2，此項(xiàng)目新的形象和內(nèi)涵，使之達(dá)到老年人休閑度假要求。一、項(xiàng)目土地現(xiàn)狀1、土地項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為400畝，用地形狀不規(guī)則，南北兩面有大型豐產(chǎn)水庫，目前未按規(guī)劃全面開發(fā)，土地大部分空閑。2、建筑物新建三幢休閑中心綜合樓，設(shè)計(jì)均為框架結(jié)構(gòu)，A幢為七層，建筑面積13200M2，B幢南側(cè)四層，建筑面積3780M2，C幢北側(cè)四層，建筑面積3780M2，合計(jì)建筑面積20400M2。A幢外墻為建成條形瓷磚，內(nèi)墻裝修；B幢外墻為涂料裝飾，內(nèi)墻為抹灰；C幢外墻為涂料裝飾，內(nèi)墻裝修，安裝水電。三幢建筑物的大部分窗采用鋁合金窗結(jié)構(gòu)。加建六棟兩層聯(lián)體別墅9000M2、三棟花園四層獨(dú)立別墅3600M2。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容某某新福利康復(fù)度假休閑中心項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃用地情況及老年住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求，擬建設(shè)成三幢康復(fù)休閑客房和配套設(shè)施。主要建設(shè)內(nèi)容有1、A幢的第1層建成大堂、餐廳、商務(wù)中心、KTV、老年人活動(dòng)室及醫(yī)療生活配套用房，A幢的第24層與BC幢的第14為老年人公寓，第57為辦公及工作人員用房，同時(shí)室外配套建設(shè)生態(tài)停車場(chǎng)、游泳池、綠地及建筑小品等公共設(shè)施。2、新建六棟兩層聯(lián)體別墅9000M2，三棟花園四層獨(dú)立別墅3600M2。第二節(jié)建設(shè)規(guī)模按照某某農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)與規(guī)劃用地情況，項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積為400畝。分二期發(fā)展一、第一期新建三幢“休閑中心”建筑物總占地面積為16000M2，總建筑面積為20400M2其中1、A幢“休閑中心”主建筑層數(shù)7層，建筑面積13200M2，其中第1層為封閉式對(duì)中心內(nèi)老年人活動(dòng)室及醫(yī)療生活配套用房，建筑面積為3600M2；第24層為老年人公寓（160間、套），建筑面積4800M2；第57層為辦公及工作人員用房，建筑面積為4800M2；2、B幢“休閑中心”南側(cè)層數(shù)為4層，總建筑面積3780M2，其中第14層為老年人公寓（126間、套）3、C幢“休閑中心”北側(cè)層數(shù)為4層，總建筑面積3780M2，其中第14層為老年人公寓（126間、套）二、第二期另在主體建筑物周圍加建六棟9000M2（260間、套）兩層聯(lián)體別墅，三棟3,600M2（90間、套）四層獨(dú)立別墅?？偨ㄖ娣e33000M2，共有住房762間（套），可同時(shí)接待1200人以上老年人居住。第六章建設(shè)方案第一節(jié)新建建筑物設(shè)計(jì)情況新建三幢休閑中心綜合樓，設(shè)計(jì)均為框架結(jié)構(gòu)，A幢為7層，建筑面積13200M2，B幢南側(cè)4層，建筑面積3780M2，C幢北側(cè)4層，建筑面積3780M2，合計(jì)建筑面積20400M2。A幢外墻為建成條形瓷磚，內(nèi)墻裝修，安裝水電；B幢外墻為涂料裝飾，內(nèi)墻為抹灰，安裝水電；C幢外墻為涂料，內(nèi)墻裝修，安裝水電；ABC幢建筑物的大部分窗子采用鋁合金窗結(jié)構(gòu)。加建9000M2六棟兩層聯(lián)體別墅，3600M2三棟花園四層獨(dú)立別墅。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)原則1、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)為適合老年人居住、老年人康復(fù)、度假、休閑為一體的高檔次康復(fù)休閑中心。2、必須滿足老年人、老年人生活、娛樂相關(guān)要求。3、必須符合民用建設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求。4、項(xiàng)目建設(shè)緊扣“山村旅游”風(fēng)格、主體建筑的造型、內(nèi)外裝修裝飾、樓前窗口的綠化處處顯現(xiàn)山村的風(fēng)格特色，讓客人在住宿和餐飲之中感受幾分“異國(guó)情調(diào)”，領(lǐng)略濃郁的山村旋旎風(fēng)光。5、進(jìn)入21世紀(jì)的度假休閑中心必須真正的樹立綠色環(huán)保的設(shè)計(jì)理念，要不惜重金投入為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)可以信賴的綠色環(huán)保的新天地，以此來提升度假休閑中心的生命力。6、原有土地資源能利用部分盡可能的利用。7、投資做到經(jīng)濟(jì)合理。8、對(duì)外墻要全面裝修，但新建別墅部分立面設(shè)計(jì)應(yīng)與主體建筑外立面風(fēng)格協(xié)調(diào)。9、新建項(xiàng)目功能設(shè)施要與老年人、老年人康復(fù)、度假、休閑配套，建筑風(fēng)格與度假休閑中心主樓及周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。第三節(jié)總體布局一、總平面布置1、總平面布置根據(jù)使用功能要求在建筑物建設(shè)基礎(chǔ)與老年住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求上進(jìn)行全面規(guī)劃。2、度假休閑中心大樓為主體結(jié)構(gòu)，考慮功能需要，主入口仍正對(duì)豐產(chǎn)水庫，前面空地除預(yù)留必須機(jī)動(dòng)車道外，全部予以綠化，營(yíng)造室外環(huán)境。第57樓為辦公、員工生活服務(wù)的設(shè)施。3、度假休閑中心東面、西面依圍墻各安排加建六棟兩層聯(lián)體花園別墅，南面依圍墻安排加建三棟三層獨(dú)立花園別墅，為休閑中心主樓提供配套。4、休閑中心地帶設(shè)置無障礙生態(tài)綠色園區(qū)供老年人、老年人散布休閑，呼吸新鮮空氣用。二、交通組織與停車場(chǎng)所度假休閑中心大廈兩側(cè)新建成道路作為停車場(chǎng)車輛出入口，與度假休閑中心前主出入口車道圍合形成環(huán)形車道，即方便交通，又保證消防通道要求。停車場(chǎng)內(nèi)的交通線路采用與出入口行駛方向一致的單向行駛路線，避免互相交叉的干擾，利于車輛的行走和方便接送三、綠化度假休閑中心前部及中部設(shè)置綠色園區(qū)。中心前部的綠色園區(qū)主要考慮選擇能代表山村風(fēng)情的高大的山村樹種，設(shè)置疏密有致，與大樓一起充分體現(xiàn)南國(guó)特色。中部的綠色園區(qū)主要考慮為住戶戶外小憩，通過種植高低層次不同的各類樹木、熱帶植物和各色花卉，使環(huán)境悅目怡人，與配備的小品、雕塑營(yíng)造一個(gè)充滿自然情趣的綠色空間，使客人在舒適的住宿環(huán)境中在享受到周到服務(wù)的同時(shí)也欣賞到濃郁的熱帶園林藝術(shù)景觀。第四節(jié)工程建設(shè)方案一、建筑建設(shè)方案（一）平面布置老年人、老年人的生活休閑需要，必須新建的建筑物平面功能進(jìn)行全面規(guī)劃以及布局。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃土地情況，建筑建設(shè)方案包括兩部分內(nèi)容，一部分為新建主體建筑物，一部分為新增部分建筑。新建主體建筑物平面布置方案見下1、A幢A幢部分作為接待大堂、餐廳、商務(wù)中心、KTV、老年人活動(dòng)室及醫(yī)療生活配套用房。大堂設(shè)計(jì)成四季廳，在弧型樓梯側(cè)設(shè)置了一個(gè)水池，水池中矗立著散發(fā)著天然氣息的石山，廳內(nèi)種植熱帶觀賞植物，點(diǎn)綴一些代表某某農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司及市民政局下屬中國(guó)殘聯(lián)文化內(nèi)涵的藝術(shù)作品，創(chuàng)造出現(xiàn)代文明與自然相結(jié)合的文化氛圍。大堂右側(cè)設(shè)置大堂吧，方便客人小憩。左側(cè)和中后部主要設(shè)置主要設(shè)置飯?zhí)?、小餐廳、商務(wù)中心、KTV、老年人活動(dòng)室及醫(yī)療生活配套設(shè)施、美容美發(fā)室、商場(chǎng)、廚房等用房。A幢的第一層建筑面積3600M2，其中大堂200M2，飯?zhí)?、小餐廳，650M2（可同時(shí)容納850人進(jìn)餐），美容美發(fā)15M2，商務(wù)中心15M2，廚房，老年人活動(dòng)室及醫(yī)療室200M2，商場(chǎng)50M2，大堂吧80M2。A幢的第24層建筑面積4800M2，建成老年人公寓83M2三房一廳一衛(wèi)35套（105間客房），947M2四房一廳一衛(wèi)20套（80間客房）。A幢第57層建筑面積4800M2，為辦公及、員工住宿用房。2、B幢（位于A幢南側(cè)）B幢的第一層總建筑面積為945M2，建成老年人公寓一房一衛(wèi)25M2套標(biāo)準(zhǔn)客房35套（35間客房），一房一廳一衛(wèi)35M2套標(biāo)準(zhǔn)客房2套（2間客房）。B幢的第24層建筑面積2835M2，建成老年人公寓82M2三房一廳一衛(wèi)22套（66間客房），937M2四房一廳一衛(wèi)11套（44間客房）。3、C幢（位于A幢北側(cè)）C幢的第一層總建筑面積為945M2，建成老年人公寓一房一衛(wèi)25M2套標(biāo)準(zhǔn)客房35套（35間客房），一房一廳一衛(wèi)35M2套標(biāo)準(zhǔn)客房2套（2間客房）。C幢的第24層建筑面積2835M2，建成老年人公寓82M2三房一廳一衛(wèi)22套（66間客房），937M2四房一廳一衛(wèi)11套（44間客房）。新增部分建筑平面布置方案見下1、兩層聯(lián)體別墅度假休閑中心東面、西面依圍墻各安排六棟9,000M2兩層聯(lián)排花園別墅，共設(shè)置一房一廳一衛(wèi)30M2套標(biāo)準(zhǔn)客房260套（260間客房），一房一廳一衛(wèi)一廚40M2套標(biāo)準(zhǔn)客房30套（30間客房）。2、四層獨(dú)立別墅度假休閑中心南面依圍墻安排新建三棟3,600M2四層獨(dú)立花園別墅，為休閑中心主樓提供配套。共設(shè)置一房一廳一衛(wèi)35M2套標(biāo)準(zhǔn)客房80套（80間客房），一房一廳一衛(wèi)一廚40M2套標(biāo)準(zhǔn)客房20套（20間客房）?？头垦b修間潔而不失精致與獨(dú)特，設(shè)施配套有兩張舒適的軟墊床、梳妝臺(tái)、衣櫥及衣架、茶幾、沙發(fā)、床頭多功能控制柜、呼叫鈴、臺(tái)燈、床頭燈等中高檔配套家具，室內(nèi)滿鋪高級(jí)地磚?？蛥栃l(wèi)生間均單獨(dú)配置裝有低噪音抽水桶、梳妝臺(tái)配備面盆、梳妝鏡、熱水器帶淋浴噴頭，均配有浴簾、晾衣繩。均采取無障礙、有效的使用、防滑措施。衛(wèi)生間采用防滑、防水建筑材料裝修地面，墻面、色調(diào)高雅柔和。二主要技術(shù)指標(biāo)新建主體建筑面積20400M2；新建附體建筑面積12600M2；總建筑面積33000M2；客房總數(shù)量585套（869間）；停車位50輛。三立面造型主體建筑物立面造型簡(jiǎn)約大方，項(xiàng)目建成后將成為鄉(xiāng)村周圍一道亮麗的風(fēng)景，其建筑立面造型必須凸現(xiàn)簡(jiǎn)約明快、典雅時(shí)尚的風(fēng)格，力圖表達(dá)出茂龍生態(tài)園和中國(guó)殘聯(lián)豐富的文化底蘊(yùn)。二、結(jié)構(gòu)工程建設(shè)方案休閑中心主體建筑樓房要進(jìn)行全面裝飾裝修，新建別墅需要按老年住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)?；撅L(fēng)壓07KNRM2。地震基本烈度八度，按八度設(shè)防。場(chǎng)地土屬中軟類型，類型號(hào)為類。場(chǎng)地地脈動(dòng)卓越周期為0419S。地下水埋深02120M。地下水對(duì)混凝土具有弱中等腐蝕性新建別墅采用框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)三、給水排水工程建設(shè)方案一給水1、給水水源及用水量建筑用水為城市自來水，給水水壓按01MPA計(jì)。建筑最大日用水量為400M3D。2、給水系統(tǒng)1室外給水采用原豐產(chǎn)水庫供水方式，由水庫水管網(wǎng)引入兩條DN100給水管，繞建筑組成環(huán)網(wǎng)，在給水環(huán)網(wǎng)上設(shè)四個(gè)消火栓并從不同的方向各引一條給水管，進(jìn)入休閑中心主樓和別墅，以供建筑用水。失火時(shí)，市政消防車經(jīng)室外消火栓從給水管網(wǎng)上取水滅火，管網(wǎng)可供給約180M3的水量。另一部分消防用水量（約50M3）貯存在地下室的蓄水池內(nèi)。在室外設(shè)一消防吸水井，以連通管將其與地下室蓄水池速通，并以閥門控制，以供市政水防車取水滅火（2）室內(nèi)給水主體建筑室內(nèi)給水供水方式在豎向分布。在地下設(shè)有蓄水池，水泵房在地上，水池容積為V50M3，內(nèi)貯存有生活用水和