房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告畢業(yè)設(shè)計(jì)論文.doc

蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 目 錄1 導(dǎo)論11.1 房地產(chǎn)投資的基本要素11.1.1 房地產(chǎn)的概念11.1.2 房地產(chǎn)投資概述11.1.3 我國(guó)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀21.1.4 房地產(chǎn)投資分析概述32 項(xiàng)目背景分析62.1 宏觀環(huán)境研究62.1.1 城市簡(jiǎn)介62.2 宏觀經(jīng)濟(jì)情況62.2.1 國(guó)民生產(chǎn)總值gdp62.2.2 三大產(chǎn)業(yè)比重72.2.3 社會(huì)消費(fèi)品零售總額82.2.4 人均gdp92.2.5 居民收入及消費(fèi)情況92.3 宏觀市場(chǎng)狀況102.3.1 整體市場(chǎng)表現(xiàn)102.3.2 10-11月各區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)132.3.3 2011年項(xiàng)目新推情況簡(jiǎn)析153 項(xiàng)目定位173.1 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)173.2 地塊swot分析173.3 定位表述183.4 客戶定位193.5 租金和售價(jià)建議193.5.1 市場(chǎng)租金確定193.5.2 售價(jià)確定204 推廣建議234.1 推廣優(yōu)勢(shì)234.2 銷售周期235 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)245.1 分析說(shuō)明與依據(jù)245.1.1 財(cái)務(wù)分析說(shuō)明245.1.2 財(cái)務(wù)分析依據(jù)245.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)255.2.1 開(kāi)發(fā)周期擬定255.2.2 開(kāi)發(fā)成本測(cè)算基礎(chǔ)255.2.3 銷售收入測(cè)算基礎(chǔ)265.3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)275.3.1 投資成本與收入測(cè)算275.3.2 靜態(tài)盈利能力分析285.3.3 動(dòng)態(tài)盈利能力分析305.3.4 資金平衡分析315.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析335.4.1 敏感性分析335.4.2 盈虧平衡分析335.5 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議345.5.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論346 結(jié)論35致 謝36參考文獻(xiàn)37附錄38421 導(dǎo)論1.1 房地產(chǎn)投資的基本要素1.1.1 房地產(chǎn)的概念1.1.1.1 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是土地和地上建筑物及其衍生的權(quán)利的總稱，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。實(shí)物是房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體部分，包括建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、外觀和土地的形狀及基礎(chǔ)設(shè)施完備狀況等。權(quán)益是指由房地產(chǎn)實(shí)物所產(chǎn)生的權(quán)利和收益，房地產(chǎn)交易不僅僅是實(shí)物交易，更重要的是權(quán)益交易。因此，房地產(chǎn)登記在房地產(chǎn)交易過(guò)程中具有特別重要的地位。區(qū)位是房地產(chǎn)實(shí)體在空間和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性。房地產(chǎn)的位置具有固定性，因此，區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響是特別重要的。1.1.1.2 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)與其他物品相比，有著明顯的自身特征。主要包括以下幾點(diǎn)：位置固定性 房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，因而其位置是固定的。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用受制與其所處的空間環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)。數(shù)量有限性 由于受土地總量的限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的數(shù)量也受到制約。用途多樣性 同樣一宗房地產(chǎn)，可以具有不同的用途。在不同的用途下，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也不一樣。供求區(qū)域性長(zhǎng)期使用性大量投資性保值與增值性投資風(fēng)險(xiǎn)性難以變現(xiàn)性外部影響性 一宗房地產(chǎn)的興建、使用會(huì)對(duì)附近的房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，這種影響可能是正面的，也可能是負(fù)面的。1.1.2 房地產(chǎn)投資概述1.1.2.1 房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵 房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體或個(gè)人等投資主體，將一定的資金直接或間接的投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)等活動(dòng)中，期望獲得價(jià)值增值的投資行為。房地產(chǎn)投資從本質(zhì)上說(shuō)是一種放棄即期收益而期望獲得未來(lái)更大的預(yù)期收益得經(jīng)濟(jì)行為。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身具有保值增值的特點(diǎn)，投資者投資房地產(chǎn)的目的就是為了獲得未來(lái)更大得收益，達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)。1.1.2.2 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 房地產(chǎn)自身的特性決定了房地產(chǎn)投資也具有自身的特點(diǎn)。投資金額巨大，回收期長(zhǎng)。投資不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大。流動(dòng)性較差。具有保值增值性。受政府政策影響較大。依賴金融部分的支持。具有專業(yè)性。投資具有相互影響性。1.1.3 我國(guó)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀1.1.3.1 近年全國(guó)房地產(chǎn)投資情況 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況如下表1-1： 近三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況統(tǒng)計(jì)年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 （億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年增長(zhǎng)（%）全社會(huì)固定 資產(chǎn)投資（億元）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比上年增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例（%）20093738221.323459819.415.920104847529.628714022.316.820116200027.935793324.617.3從上表的數(shù)據(jù)來(lái)看，近三年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)以下三個(gè)特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連年增長(zhǎng)，并且增長(zhǎng)的幅度也在加大；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)比例均高于同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)比例；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例也在逐年上升。1.1.4 房地產(chǎn)投資分析概述1.1.4.1 房地產(chǎn)投資分析的研究對(duì)象 房地產(chǎn)投資分析的研究對(duì)象是房地產(chǎn)投資運(yùn)動(dòng)的基本規(guī)律，主要側(cè)重于房地產(chǎn)投資效益分析和房地產(chǎn)投資決策方法。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分析的研究范圍和主要內(nèi)容有：房地產(chǎn)投資的基本原理、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)投資成本估算、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)投資不確定性分析、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析、房地產(chǎn)投資決策分析等。1.1.4.2 可行性研究概述 房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)行之前的分析論證過(guò)程，其核心問(wèn)題是研究投資項(xiàng)目的可行性以及選擇最佳投資方案。 可行性研究是分析、計(jì)算和評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的技術(shù)方案、開(kāi)發(fā)方案、經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)濟(jì)效果，研究項(xiàng)目的必要性和可行性，進(jìn)行開(kāi)發(fā)方案選擇與投資方案決策的科學(xué)分析方法?？尚行匝芯渴窃谏鲜兰o(jì)30年代，美國(guó)在開(kāi)發(fā)田納西流域是就把可行性研究列入流域的開(kāi)發(fā)程序，成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要階段，促使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行，對(duì)提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、優(yōu)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案起了重要作用。此后經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，尤其是伴隨著應(yīng)用計(jì)算技術(shù)的發(fā)展和電子計(jì)算機(jī)的發(fā)展，可行性研究已滲透到許多領(lǐng)域，成為世界各國(guó)項(xiàng)目投資前期的重要工作內(nèi)容。我國(guó)實(shí)行經(jīng)濟(jì)體制改革后，國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)有關(guān)文件，要求投資項(xiàng)目實(shí)行可行性研究，至此，可行性研究便成為投資項(xiàng)目前期不可缺少的環(huán)節(jié)。1.1.4.3 可行性研究的必要性保證投資決策的科學(xué)性和合理性 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目數(shù)額巨大，而且投資活動(dòng)建設(shè)周期長(zhǎng)，牽涉面廣，所含工程項(xiàng)目多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素較多，項(xiàng)目成敗的回旋余地較大。單從建筑施工技術(shù)講， 一般不存在一時(shí)無(wú)法突破的重大難點(diǎn)。關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。只有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)、可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益計(jì)算，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功與否，在相當(dāng)大的程度上取決于可行性研究的成功與否。保證投資項(xiàng)目的優(yōu)化一般情況下，可行性分析要研究多個(gè)方案，從中優(yōu)選出最佳方案。研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)、合理取舍，使投資獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)投資方案選擇的正確與否，幾乎完全依賴于可行性研究成果的正確與否。保證投資項(xiàng)目的有序性 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究過(guò)程，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行周密安排的過(guò)程，尤其是圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度所進(jìn)行的資源配置、資金籌劃等一系列分析研究，可初步確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)、配套工程實(shí)施步驟等。1.1.4.4 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要步驟 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究活動(dòng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，必須按照一定程序進(jìn)行?；I劃 籌劃是可行性研究開(kāi)始前的準(zhǔn)備工作，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)想；委托研究單位；籌集研究經(jīng)費(fèi)；研究項(xiàng)目的界限、范圍、內(nèi)容和要求等。調(diào)研 調(diào)查研究是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究開(kāi)始后第一步要做的工作，也是基礎(chǔ)工作。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時(shí)、準(zhǔn)確，才能使所作出的可行性研究報(bào)告詳實(shí)可信。優(yōu)化及選擇開(kāi)發(fā)方案 優(yōu)化及選擇開(kāi)發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。詳細(xì)研究 詳細(xì)研究階段是對(duì)方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。應(yīng)運(yùn)用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會(huì)效益分析和環(huán)境效益分析。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素較多，還有對(duì)投資方案進(jìn)行敏感性分析，表明在成本、價(jià)格、工期等不確定因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響。編寫(xiě)報(bào)告書(shū)1.2 項(xiàng)目概述我公司為成都中建房屋開(kāi)發(fā)有限公司，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多次獲得國(guó)家各項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)。此次公司在內(nèi)雙楠成都市核心地段準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一個(gè)名為“幸福之家”住宅小區(qū)。該項(xiàng)目為多層電梯框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)居亮點(diǎn)戶型，即60平方米雙向躍層設(shè)計(jì)，兩面采光，獨(dú)居立體形式（一室一廳）。該項(xiàng)目地處于成都市黃金地段，占地30851.1平米，容積率3.00，建筑面積102837.5平米。（一）項(xiàng)目位置與周邊交通項(xiàng)目位于一環(huán)路高升橋七道堰街38號(hào)，周邊有菊樂(lè)路小學(xué)、雙楠中學(xué)、西川中學(xué)、金貝貝幼兒園。高升橋七道成都市的主干道之一，為八快二慢設(shè)計(jì)，快慢車道間有綠化帶。高升橋道上集中了多條公交線路，交通便捷。（二）該項(xiàng)目建筑方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表1-2： 項(xiàng)目名稱單位數(shù)量規(guī)劃用地面積30851.1總建筑面積102837.5容積率%30樓數(shù)個(gè)6居住戶（套）數(shù)戶1368地下停車位個(gè)數(shù)個(gè)1000綠地率%30建筑密度%202 項(xiàng)目背景分析2.1 宏觀環(huán)境研究2.1.1 城市簡(jiǎn)介2.1.1.1 成都?xì)v史成都,別稱“蓉城”、“錦城”，簡(jiǎn)稱“蓉”、“成”。成都物產(chǎn)豐富，享有“天府之國(guó)”美譽(yù)。1982年2月15日，成都躋身首批國(guó)家歷史文化名城。成都堅(jiān)固“四位一體”科學(xué)發(fā)展總體戰(zhàn)略，現(xiàn)已成為西部中心城市，西部政治、商貿(mào)、科技、通信、文化、教育、交通、經(jīng)濟(jì)、軍事、金融中心，享有“西部之心”美譽(yù)。2.1.1.2 地理位置成都位于四川盆地西部的岷江中游地段，介于東經(jīng)102度54分至104度53分，北緯30度05分至31度26分之間。境內(nèi)海拔387-5364米，東界龍泉山脈，西靠邛崍山。西部為縱貫?zāi)媳钡凝堥T(mén)山脈。成都市區(qū)位于成都平原東部，市中心位于北緯30.67度，東經(jīng)104.06度, 平均海拔約500米。 東北與德陽(yáng)市、東南與資陽(yáng)市毗鄰，西南與雅安市相接，西北與阿壩藏族羌族自治州接壤，南與眉山市相連。東西最大橫距192公里，南北最大縱距166公里，轄區(qū)總面積12390平方公里，市區(qū)面積598平方公里。 成都平原是我國(guó)西南地區(qū)最大的平原。2.1.1.3 行政區(qū)域及人口成都市下轄成華區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、雙流縣、郫縣、溫江區(qū)、大邑縣、金堂縣、蒲江縣、新津縣等9區(qū)6縣，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市4市。截止到2011年成都常住人口多達(dá)14047625人，相比第五次人口普查結(jié)果，2000年2010年成都人口大約增加281萬(wàn)人，增長(zhǎng)24.93%。成都市戶籍人口11426985人。成都市都市區(qū)人口529.5萬(wàn)人，成都市都市區(qū)人口比例37.7%。成都常住人口當(dāng)中，城鎮(zhèn)人口約為922萬(wàn)人，城鎮(zhèn)比例約為72.8%。2.2 宏觀經(jīng)濟(jì)情況2.2.1 國(guó)民生產(chǎn)總值gdp 國(guó)民生產(chǎn)總值（億元）圖2-1 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年全市生產(chǎn)總值(gdp)6854億元，比上年增長(zhǎng)23.4，增幅分別高于全國(guó)5個(gè)百分點(diǎn)。而自2009年以來(lái)，成都經(jīng)濟(jì)以每年超過(guò)15的速度快速增長(zhǎng)。2.2.2 三大產(chǎn)業(yè)比重成都市2011年三大產(chǎn)業(yè)比例圖圖2-2 成都市的第三產(chǎn)業(yè)在其國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值中占據(jù)了主導(dǎo)地位，并且其所占比例仍在逐年遞增。2011年成都市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值121.33億元，增長(zhǎng)7.8；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值182.48億元，增長(zhǎng)14.5；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值249.2億元，增長(zhǎng)13.3。2.2.3 社會(huì)消費(fèi)品零售總額圖2-3 2011年成都市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2862.4億元，比上年增長(zhǎng)18.4。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額2234億元，增長(zhǎng)19.2；餐飲業(yè)零售額542.4億元，增長(zhǎng)15：其他行業(yè)零售額86億元，增長(zhǎng)16.7。 另一方面，市場(chǎng)物價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲明顯。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升3。其中，食品價(jià)格上漲8.3，煙酒及甩品價(jià)格上漲0.9，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價(jià)格上漲o.4，居住價(jià)格上漲0.5：衣著價(jià)格下降1.1，醫(yī)療保健及令人用品價(jià)格下降0.2，交通和通訊價(jià)格下降1.7：娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)價(jià)格下降1.4。生產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格有升有降。全年原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格比上年上升5.6，工業(yè)品出廠價(jià)格下降5.3。2.2.4 人均gdp人均gdp(元)圖2-4 成都市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在四川省內(nèi)處于領(lǐng)先地位，其人均gdp高出四川省平均水平2.78倍以上，然而與長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)達(dá)城市人均gdp相比，差距依然十分明顯。2.2.5 居民收入及消費(fèi)情況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元) 人均消費(fèi)支出（元）圖2-5 近年來(lái)，成都市居民生活水平穩(wěn)步提高。2011年居民人均收入23045元，增長(zhǎng)15.7。全年居民人均消費(fèi)性支出17795元，增長(zhǎng)23.3。 成都市民的消費(fèi)層次和結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生變化。其中，交通與通訊類支出2313.35元，占總支出的13，增長(zhǎng)17.4：食品支出8363.65元，占總支出的47，增長(zhǎng)9.6；衣著支出889.75元，占總支出的5，增長(zhǎng)7.1。2.3 宏觀市場(chǎng)狀況2.3.1 整體市場(chǎng)表現(xiàn) 2011年1-11月，成都市主城區(qū)總體供應(yīng)816.93，成交611.91；供應(yīng)量同比2010年1-11月減少2%，基本持平；同比2009年1-11月增加10%；成交量同比2010年1-11月增加12.4%，同比2009年1-11月減少36%。2011年1-11月整體成都市場(chǎng)供求及價(jià)格統(tǒng)計(jì)表2-2：時(shí)間1月2月3月4月5月6月供應(yīng)供應(yīng)面積（萬(wàn)）49.414.8358.8583.0680.8262.37環(huán)比變動(dòng)-38%-70%297%41%-2.70%-23%成交認(rèn)購(gòu)面積（萬(wàn)）111.698.733.433.5342.7643.92環(huán)比變動(dòng)0.24-12%66%0%28%3%價(jià)格均價(jià)（元/）908088618960876289808932環(huán)比變動(dòng)4%-2%1%-3%3%0%時(shí)間7月8月9月10月11月合計(jì)供應(yīng)供應(yīng)面積（萬(wàn)）6582.915867.893.9816.9環(huán)比變動(dòng)-5%28%91%-57%38%成交認(rèn)購(gòu)面積（萬(wàn)）42.647.648.154.155.6611.9環(huán)比變動(dòng)-3%12%1%13%3%價(jià)格均價(jià)（元/）86478890878285218948環(huán)比變動(dòng)-3%3%-1%-3%5%圖2-6（一）1-2月春節(jié)期間，限購(gòu)政策暫未實(shí)施，政策影響尚未深入，延續(xù)2010年底旺銷的局面，供不應(yīng)求；3月份開(kāi)始，供應(yīng)量明顯增加，但成交量出現(xiàn)大幅下滑；（二）3月以后成交量小幅波動(dòng)，持續(xù)維持在較低的水平；（三）3月以來(lái)供應(yīng)量持續(xù)高于成交量，且差距較大，由此推斷到目前已擠壓了較多的庫(kù)存，目前成都市場(chǎng)整體面臨較大的庫(kù)存壓力。圖2-7（一）整體來(lái)看，月均價(jià)格在8500-9000之間波動(dòng)，但上半年平均達(dá)到8929元/，下半年為8758元/，出現(xiàn)小幅下滑的趨勢(shì)（11月價(jià)格上漲與譽(yù)峰、中海城南一號(hào)、華潤(rùn)金月灣、藍(lán)光云鼎、保利康橋等高端項(xiàng)目集中備案有較大關(guān)系）；（二）3月份以來(lái)成交量在33-55萬(wàn)之間波動(dòng)，相比09年、10年下半年，處于較低的水平，與10年上半年較為接近。圖2-8（一）2009年至2011年上半年，價(jià)格不斷攀升，累計(jì)增幅達(dá)66%；2011年下半年，隨著一系列調(diào)控政策持續(xù)深入，客戶觀望情緒逐漸濃厚，價(jià)格下??；（二）2009年供銷兩旺，供不應(yīng)求，價(jià)格大幅上漲；（三）2010年價(jià)格持續(xù)上漲，由于09年主要去化08年庫(kù)存，新增供應(yīng)較少，且隨著“4.15新政”等一系列政策的出臺(tái)，在上半年出現(xiàn)了供應(yīng)量、成交量同時(shí)大幅下滑的局面；下半年隨著供應(yīng)量的增加和政策的松動(dòng)，銷量也隨之上升，出現(xiàn)回暖的趨勢(shì)；（四）2011年伊始，限購(gòu)、限貸政策紛紛出臺(tái)，出現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量跌”的趨勢(shì)；時(shí)至2011年下半年，政策未見(jiàn)松動(dòng)，出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的局面，月均去化量達(dá)到09年以來(lái)的最低值。 2.3.2 10-11月各區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)圖2-9 10月份成都主城區(qū)各區(qū)域供應(yīng)量同比、環(huán)比均有明顯下降圖2-1010月份成都主城區(qū)各區(qū)域成交量除成華區(qū)、青羊區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)之外，其余區(qū)域均有不同程度下降圖2-11（1） 環(huán)比2011年10月份，各區(qū)域11月供應(yīng)面積除高新區(qū)、金牛區(qū)外，其余均有所增加；（2） 同比2010年11月，各區(qū)域供應(yīng)面積均有較大幅度的減少。圖2-12（一）環(huán)比10月，各區(qū)域成交價(jià)格與成交量呈反比，部分價(jià)格有所降低的區(qū)域成交量有所增加，而青羊區(qū)、高新區(qū)，價(jià)格有一定的增長(zhǎng)，成交量降低。（二）11月價(jià)格上漲與譽(yù)峰、中海城南一號(hào)、華潤(rùn)金月灣、藍(lán)光云鼎、保利康橋等高端項(xiàng)目集中備案有較大關(guān)系2.3.3 2011年項(xiàng)目新推情況簡(jiǎn)析 2011年1-11月項(xiàng)目新推情況匯總表2-3：時(shí) 間開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量推售套數(shù)推售面積（萬(wàn)）開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)套數(shù)開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率1月24510635.6242948%2月48517.138745%3月30663458.85331848%4月751643483.06652440%5月24615161.69300449%6月24808173.41373246%7月3811367105.75447639%8月33956376.83410343%9月5915263158570037%10月36822567.8300837%11月36873293.9214525%圖2-13上半年成都市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率維持在40%-50%之間，相對(duì)較為平穩(wěn)；7月份開(kāi)始跌破40%，第四季度以來(lái)更是呈現(xiàn)出逐漸下滑的趨勢(shì)，11月新推項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率僅為25%，市場(chǎng)逐漸走向低迷。3 項(xiàng)目定位3.1 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）占地面積：30851.1平方米（二）容積率：3.0（三）總建筑面積：102837.5平方米3.2 地塊swot分析s-優(yōu)勢(shì)：（一）地理位置優(yōu)越項(xiàng)目位于一環(huán)路高升橋道堰街，這里是成都近幾年重點(diǎn)的住宅地區(qū)，周圍綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，未來(lái)有很大的升值潛力。（二）交通便捷一環(huán)路高升橋道是成都的交通主干道，路幅寬闊，路況良好。這里聚集了眾多公交線路，出行極為方便。（三）小戶型該項(xiàng)目主打“小戶型”，吸引更多的80后，甚至是85后的年輕人購(gòu)房（四）居住氛圍濃厚“幸福之家”住宅小區(qū)，在項(xiàng)目地塊周邊有很多優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，這些小區(qū)聚集在一起形成了濃厚的居住氛圍。（五）能夠得到政府的扶持國(guó)家推出的一系列房地產(chǎn)政策，鼓勵(lì)政府，發(fā)展商建設(shè)小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房，來(lái)滿足市場(chǎng)的需要。w-劣勢(shì)：（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，使項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)有一定壓力o-機(jī)會(huì)（二）“小戶型”的住宅市場(chǎng)的需求在不斷增加隨著成都經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，外來(lái)人口不斷增加，尤其是80后畢業(yè)的大學(xué)生，到了適婚的年齡，需要一個(gè)屬于自己的小家，“小戶型”的住宅樓成為了他們的最佳選擇。t-威脅 由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)被控制，使得未來(lái)的房屋售價(jià)存在著很大的不確定性。3.3 定位表述填補(bǔ)市場(chǎng)空白把握切入時(shí)機(jī)利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)打造地標(biāo)產(chǎn)品利用區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)和已初具規(guī)模的居住氛圍，打造區(qū)域內(nèi)乃至全市范圍最具“幸福感”的小區(qū)市場(chǎng)上可售“小戶型”住宅缺乏，而且“小戶型”價(jià)格較低，可以吸引大部分低收入的年輕人來(lái)購(gòu)買成都市年輕伴侶的“幸福之家”小戶型綠色化中檔住宅樓幸福感以“小戶型”為產(chǎn)品特色以“綠色化”為品牌形象以“中檔住宅樓”為參照標(biāo)準(zhǔn)以“幸福感”為價(jià)值提升利器圖3-13.4 客戶定位本項(xiàng)目雖然定位為甲級(jí)住宅樓，按照通常習(xí)慣應(yīng)該是只售不租的，但由于項(xiàng)目特有的客戶群（80后的年輕人）以及發(fā)展商對(duì)資金回收的要求，我們將本項(xiàng)目確定為可租型住宅樓，因此除了中檔住宅樓的自用客戶外，還包括部分投資客戶。以下為我設(shè)計(jì)的客戶分布情況：本項(xiàng)目客戶構(gòu)成表3-1：客戶種類分布比例自用客7080%其中出售：70%左右租賃：30%左右投資客2030%其中本地：80%左右外地：20%左右3.5 租金和售價(jià)建議3.5.1 市場(chǎng)租金確定市場(chǎng)比較法是目前最為通行而且有效的房地產(chǎn)估價(jià)方法，通常市場(chǎng)比較法又稱為市場(chǎng)法、市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場(chǎng)資料比較法等。從這些名稱中可以看出，這種方法是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上完成交易的實(shí)例進(jìn)行分析比較后，推斷得出待估房產(chǎn)的價(jià)格的。一般把通過(guò)市場(chǎng)比較法求得的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格。從這一方法的適用范圍來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，交易活躍，市場(chǎng)資料易得的情況下較為有效。本項(xiàng)目住宅樓將來(lái)的市場(chǎng)租金按照市場(chǎng)比較法來(lái)確定，選取的比照對(duì)象為目前成都市場(chǎng)上類似的住宅樓表3-2物業(yè)名稱新巢小天竺蜀軍苑龍泉花園商鼎國(guó)際歐成租金（元/m2/月）403545364030 用以上的可比案例作為參考，對(duì)本項(xiàng)目在地段、景觀、品質(zhì)等多個(gè)方面的要素進(jìn)行系數(shù)評(píng)定(條件好則評(píng)定分?jǐn)?shù)大于1，條件差則評(píng)定分?jǐn)?shù)小于l，如本項(xiàng)目相比小天竺地段條件稍差，則地段評(píng)分為0.9，但景觀較好，則評(píng)分為1.1,詳細(xì)的計(jì)算過(guò)程在此省略)，然后加權(quán)平均所有的可比價(jià)格，再考慮市場(chǎng)在一兩年之內(nèi)的價(jià)格走勢(shì)，最終確定本項(xiàng)目在將來(lái)銷售期內(nèi)的租金約為40元平方米月。3.5.2 售價(jià)確定售價(jià)的確定采用市場(chǎng)比較法和收益還原法兩種結(jié)合計(jì)算。（一）收益還原方法： （土地還原率為8%）（二）市場(chǎng)比較法： 由于本項(xiàng)目樓層跨度較大，故先選取下面四個(gè)可比項(xiàng)目5f價(jià)格來(lái)計(jì)算推導(dǎo) 本項(xiàng)目5f價(jià)格。表3-3新巢小天竺龍泉花園蜀軍苑6200元/平方米6000元/平方米6300元/平方米5900元/平方米圖3-2項(xiàng)目比較表3-4：比較內(nèi)容權(quán)重新巢小天竺龍泉花園蜀軍苑比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)地理位置20%10.20010.2000.90.18010.200交通情況14%10.14010.14010.1401.10.154建材標(biāo)準(zhǔn)6%0.90.0540.80.0480.90.05410.060配套設(shè)施10%0.90.09010.1000.90.09010.100物業(yè)管理10%10.1001.10.1100.90.09010.100內(nèi)部結(jié)構(gòu)10%1.10.11010.1001.10.1100.90.090交房標(biāo)準(zhǔn)10%0.90.0900.90.0900.90.09010.100建筑設(shè)計(jì)6%0.90.0540.90.0540.80.0480.80.048智能化5%10.05010.0500.90.0451.10.056車位4%0.90.0360.80.0320.90.0361.10.044開(kāi)發(fā)商知名度5%0.80.0400.90.0450.90.0450.90.045100%0.9640.9690.9280.996價(jià)格（5f）6200600063005900將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得：新巢6432元/平方米小天竺6192元/平方米龍泉花園6789元/平方米蜀軍苑5924元/平方米推出價(jià)格=（6432+6192+6789+5924）=6334元/平方米本項(xiàng)目目前市場(chǎng)售價(jià)為6334元/平方米（五層價(jià)格） 以上兩種方法得出的價(jià)格進(jìn)行平均，再考慮市場(chǎng)在兩年內(nèi)的價(jià)格走勢(shì).最終確定本項(xiàng)目在將來(lái)銷售期內(nèi)的售價(jià)為：63006600元平方米。4 推廣建議4.1 推廣優(yōu)勢(shì)（一）小戶型 大品質(zhì)本項(xiàng)目定位為“小戶型”住宅樓，既有作為普通“工薪族”的自用客，也有作為個(gè)人的小投資客，更有一定的適量的租客。產(chǎn)品在當(dāng)?shù)貙儆谥袡n次，價(jià)格較便宜，并通過(guò)降低面積控制總價(jià)來(lái)吸引中小客戶。但同時(shí)，降低面積不能降低品質(zhì)，優(yōu)質(zhì)的綠化，濃厚的居住氣氛，帶給年輕夫妻以“幸福之家”。（二）可租賃加快資金回收 本項(xiàng)目為可租賃住宅，由于成都近幾年的外來(lái)人口不斷增加，尤其是80后的大學(xué)生，“工薪族”對(duì)可租住宅的需求量較大。而市場(chǎng)上這種專門(mén)的可租賃的住宅還是空白，大多數(shù)年輕人住的都是合租房，甚至是地下室，環(huán)境較為復(fù)雜，租金也很貴。本住宅的推出正好彌補(bǔ)了市場(chǎng)上的空白，為年輕人提供了優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，并加快了資金的回收，減輕了投資商的負(fù)擔(dān)。4.2 銷售周期故本報(bào)告認(rèn)為本項(xiàng)目的全部銷售周期應(yīng)該不低于一年半。具體的銷售周期如下：銷售期持續(xù)時(shí)間銷售目標(biāo)備注市場(chǎng)預(yù)熱期3個(gè)月目標(biāo)為自用客戶看看市場(chǎng)的反應(yīng)，沒(méi)有明確目標(biāo)公開(kāi)銷售期36個(gè)月目標(biāo)為自用客、租客持續(xù)銷售期36個(gè)月目標(biāo)為投資客在售出給投資客之前盡量消化掉所有自用客尾盤(pán)期36個(gè)月清理盤(pán)尾總的銷售周期約為1518個(gè)月5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)5.1 分析說(shuō)明與依據(jù)5.1.1 財(cái)務(wù)分析說(shuō)明（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)是在市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目前期策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。（二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析即不確定性分析，是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析主要包括敏感性分析和盈虧平衡分析。（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期與財(cái)務(wù)報(bào)表按季度編制，即每年分成4期計(jì)算。（四）估算所采用的貨幣單位為人民幣。（五）根據(jù)中國(guó)人民銀行最新公布的商業(yè)貸款基礎(chǔ)利率6.65（一年至三年），并考慮利率浮動(dòng)及其它費(fèi)用，取7為本項(xiàng)目的年貸款利率。（六）基準(zhǔn)收益率的確定：考慮到本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中企業(yè)面對(duì)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目的具體情況，基準(zhǔn)收益率確定公式為： m=a+ym：本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率；a：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)平均基準(zhǔn)收益率：y：根據(jù)本項(xiàng)目具體情況的調(diào)整系數(shù)(采用市場(chǎng)比較法取得)；經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，成都房地產(chǎn)行業(yè)平均基準(zhǔn)收益率為8，即a=8：參照表3.3的計(jì)算結(jié)果，y=0.288；所以，m=8+0.288=8.288 由于本項(xiàng)目特性，投資評(píng)估測(cè)算時(shí)不考慮土地增值稅，也未考慮可能享受的所得稅優(yōu)惠。5.1.2 財(cái)務(wù)分析依據(jù)（一）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析運(yùn)算嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法;（二）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范;（三）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法;（四）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)制度;（五）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù).5.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)5.2.1 開(kāi)發(fā)周期擬定 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期擬定為2年，每年分成4期，共計(jì)8個(gè)開(kāi)發(fā)期。 項(xiàng)目工程進(jìn)度安排，第2期工程開(kāi)工，第5期結(jié)構(gòu)封頂，第7期工程竣工驗(yàn)收，具體工程進(jìn)度如下表5-1：第1期1234567工程進(jìn)度前期開(kāi)工結(jié)構(gòu)竣工 擬定本項(xiàng)目銷售計(jì)劃時(shí)，充分考慮了成都市場(chǎng)銷售去化速度緩慢、預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)較低的特殊性，基于市場(chǎng)定位所提供的銷售周期，銷售周期擬定為18個(gè)月，即6個(gè)期。其中，第3期開(kāi)始預(yù)告、積蓄客戶，第4期丌盤(pán)，第8期結(jié)束銷售，具體銷售計(jì)劃如下表5-2：第2期345678銷售進(jìn)度預(yù)告開(kāi)盤(pán)銷售5.2.2 開(kāi)發(fā)成本測(cè)算基礎(chǔ) 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析中，構(gòu)成投資成本的12大項(xiàng)劃分及計(jì)算方式嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，并參考成都當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開(kāi)發(fā)稅費(fèi)及建筑工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(詳見(jiàn)附表中的本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與費(fèi)用表)。（一）土地費(fèi)用：為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。主要包括：土地出讓金、動(dòng)拆費(fèi)、契稅及相關(guān)手續(xù)費(fèi)。本地塊通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲得，無(wú)須繳納契稅，土地費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額15884萬(wàn)元計(jì)算。（二）建安工程費(fèi)：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。參考成都當(dāng)?shù)亟ㄖこ淘靸r(jià)，本項(xiàng)目建安工程造價(jià)預(yù)計(jì)為2500元平方米。（三）前期費(fèi)用：主要包括：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)、水文地質(zhì)勘查費(fèi)、紅線外道路費(fèi)、紅線外供水費(fèi)、紅線外供電費(fèi)、土地平整費(fèi)等。根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的7%計(jì)提。（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)工程等。根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的10計(jì)提。（五）公共配套設(shè)施：指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施(公建)的建設(shè)費(fèi)。主要包括：居委會(huì)、幼兒園、托兒所、派出所、停車場(chǎng)等。按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算。（六）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)：主要是成都的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)50元平方米。（七）其他工程費(fèi)用：主要包括：臨時(shí)用地、臨建費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制、標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的1.2計(jì)提。（八）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本報(bào)告在測(cè)算中，已將該項(xiàng)并入到管理費(fèi)用中。（九）管理費(fèi)用：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，該費(fèi)用按銷售收入的2.5計(jì)提。（十）銷售費(fèi)用：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括： 銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)，差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷售速度較緩慢的情況，該費(fèi)用按銷售收入的3計(jì)提。（十一）財(cái)務(wù)費(fèi)用：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他則務(wù)費(fèi)用。按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算。（十二）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不可預(yù)見(jiàn)的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)本公司結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他在建項(xiàng)目的測(cè)算，該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的2計(jì)提。5.2.3 銷售收入測(cè)算基礎(chǔ) 根據(jù)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及本項(xiàng)目自身情況，本項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)的價(jià)格定價(jià)依據(jù)，采取穩(wěn)定價(jià)格銷售策略，銷售定價(jià)如下表5-3：產(chǎn)品類型樓數(shù)樓層銷售量銷售均價(jià)住宅6120f102837.565005.3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.1 投資成本與收入測(cè)算 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為51980.70萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)與土地費(fèi)用為主要成本，分別占到總投資的52.6和32.6?？偼顿Y中各項(xiàng)成本估算如下圖：圖5-1表5-4序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量所占比例1建筑安裝工程費(fèi)萬(wàn)元25709.3749.50%2土地費(fèi)用萬(wàn)元15884.4330.60%3前期費(fèi)用萬(wàn)元2570.944.90%4基礎(chǔ)設(shè)施萬(wàn)元2056.744.00%5公共配套設(shè)施萬(wàn)元309.440.60%6開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)萬(wàn)元514.181%7其他工程費(fèi)用萬(wàn)元308.510.60%8間接開(kāi)發(fā)費(fèi)萬(wàn)元0.009管理費(fèi)用萬(wàn)元1671.113.20%10銷售費(fèi)用萬(wàn)元2005.333.80%11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元514.191%12財(cái)務(wù)費(fèi)萬(wàn)元436.460.80%13合計(jì)萬(wàn)元51980.70100.00%(詳見(jiàn)附表中的項(xiàng)目總投資估算表)。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入66844.38萬(wàn)元，均折算為銷售收入。產(chǎn)品名稱銷售收入（萬(wàn)元）銷售數(shù)量（m2）銷售均價(jià)（元/m2）住宅66844.38102837.56500(詳見(jiàn)附表中的銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表)。5.3.2 靜態(tài)盈利能力分析本項(xiàng)目總投資51980.70萬(wàn)元，總銷售收入66844.38萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為14863.68萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為28.59%。項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為6282.45萬(wàn)元，資本金凈利潤(rùn)率為20.94%表5-5序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元51980.702營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元66844.383營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元3676.444土地增值稅萬(wàn)元0增值20%5利潤(rùn)總額萬(wàn)元11187.246所得稅萬(wàn)元4904.79來(lái)考慮可能享受的稅收優(yōu)惠7稅后利潤(rùn)萬(wàn)元6282.458投資利潤(rùn)率%21.529資本金凈利潤(rùn)率%20.94(詳見(jiàn)附表中的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表、銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表)5.3.3 動(dòng)態(tài)盈利能力分析 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量圖5-2分析：根據(jù)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，得出：全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：npv=5164萬(wàn)元全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：irr=66%全部投資動(dòng)態(tài)回收期為：1.22年其中，npv0，irr貼現(xiàn)率8.288，本項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性 自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析圖5-3分析：根據(jù)自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，得出：自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：npv=23957萬(wàn)元自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：irr=137其中，npvo，irr貼現(xiàn)率8.288，本項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性。(詳見(jiàn)附表中的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表)。5.3.4 資金平衡分析 本項(xiàng)目總投資的資金來(lái)源由自有資金、銀行長(zhǎng)期借款、預(yù)銷售收入三部分構(gòu)成。其中，自有資金30000萬(wàn)元，占總投資38.5；銀行借款10000萬(wàn)元，占19.2；以等額還本金方式償還，償還期為1.25年，其它資金來(lái)源于預(yù)銷售收入。圖5-4 根據(jù)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表，得出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各期累計(jì)盈余資會(huì)圖如下圖5-5：分析：根據(jù)累計(jì)盈余資金圖顯示，本項(xiàng)目每期的累計(jì)盈余資金均大于0，表明項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中沒(méi)有資金缺口，資金鏈安全，項(xiàng)目操作具有可行性。(詳見(jiàn)附表中的資金來(lái)源與運(yùn)用表)。5.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析5.4.1 敏感性分析 本項(xiàng)目的敏感性分析，選取銷售收入、建安成本這兩個(gè)敏感性因素，通過(guò)計(jì)算其發(fā)生變化時(shí)對(duì)本項(xiàng)目投資利潤(rùn)的影響程度，判斷本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各影響因素的敏感性。 銷售收入敏感性分析表5-6主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售收入（10%）銷售收入（5%）銷售收入（基本方案）銷售收入（5%）銷售收入（10%）項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）51980.751980.751980.751980.751980.7營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）60159.6063502.1666844.3870186.6073528.82利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）4502.467845.0211187.2414529.4617871.68投資利潤(rùn)率（%）8.6715.0921.5227.9534.38分析： 銷售價(jià)格是重要敏感性因素。當(dāng)銷售收入減少10時(shí)，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為正，項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性。 建安成本敏感性分析表5-7主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建安成本（10%）建安成本（5%）建安成本（基本方案）建安成本（5%）建安成本（10%）項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）49409.8050695.2353266.1651980.7054551.60營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）66844.3866844.3866844.3866844.3866844.38利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）13758.3812472.2811187.249902.208616.30投資利潤(rùn)率（%）27.8524.6021.5219.0515.79分析： 建安成本也是敏感性因素。利用直線內(nèi)插法可得，當(dāng)建安成本下降10，即建安工程造價(jià)下降到2250元平方米時(shí)，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率可達(dá)到27.85。5.4.2 盈虧平衡分析本項(xiàng)目的盈虧平衡分析，測(cè)算產(chǎn)品售價(jià)及建安成本這兩個(gè)不確定性因素發(fā)生變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到基準(zhǔn)收益率即利潤(rùn)為零時(shí)的臨界值。表5-8變化因素基本方案收入或費(fèi)用（萬(wàn)元）盈虧平衡點(diǎn)（利潤(rùn)=0）變化率（%）收入或費(fèi)用萬(wàn)元）銷售收入66844.38-22.2451978.19建安成本25709.3752.8139287.59（一）銷售價(jià)格變動(dòng)臨界點(diǎn)分析 當(dāng)本項(xiàng)目未來(lái)的銷售收入22.24時(shí)，項(xiàng)目投資收益率等于基準(zhǔn)收益率，達(dá) 到臨界點(diǎn)，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為0，不適合投資。（二）建安成本變動(dòng)臨界點(diǎn)分析 當(dāng)本項(xiàng)目未來(lái)的建安成本52.81時(shí)，項(xiàng)目投資收益率等于基準(zhǔn)收益率，達(dá) 到臨界點(diǎn)，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為0，不適合投資。分析： 根據(jù)盈虧平衡分析，銷售價(jià)格位于盈虧平衡點(diǎn)之上的波動(dòng)幅度僅為6.55 可見(jiàn)本項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較大。5.5 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議5.5.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 結(jié)合以上財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，得出本項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論如下（一）本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率較高，達(dá)到21.52。（二）本項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)