房地產(chǎn)項目成本控制講義教程.ppt

房地產(chǎn)項目成本控制,頤中房地產(chǎn)研討班講義,第一章 房地產(chǎn)成本管理制度,頤中房地產(chǎn)研討班講義,緒論,矩陣式項目管理組織matrix type organization of project management 結(jié)構(gòu)形式呈矩陣狀的組織,項目管理人員由企業(yè)有關(guān)職能部門派出并進行業(yè)務指導,受項目經(jīng)理的直接領(lǐng)導。 直線職能式項目管理組織straight line and function type organization of project management 結(jié)構(gòu)形式呈直線狀且設有職能部門或職能人員的組織,每個成員(或部門)只受一位直領(lǐng)導人指揮。 事業(yè)部式項目管理組織federal structure of decentralized power type organization of project management 在企業(yè)內(nèi)作為派往項目的管理班子,對企業(yè)外具有獨立法人資格的項目管理組織,一、總 則,制度制定的目的： 增強成本控制力度 降低成本費用 提高市場競爭力 制度制定的依據(jù)： 國家有關(guān)法規(guī)政策 成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓。,一、總 則,成本管理的基本原則： 以市場需求為導向 保證質(zhì)量為前提 過程控制為環(huán)節(jié) 規(guī)范操作為手段 提高經(jīng)濟效益為目的。 成本監(jiān)控的任務是： 遵守國家有關(guān)法規(guī)政策 落實成本崗位責任制 完善成本管理基礎 形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng) 努力降低成本 提高經(jīng)濟效益。,二、房地產(chǎn)成本管理職責,（一）成本管理（審計預算）部的成本管理職責 1、制定、修正成本管理制度，督促、指導各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。 2、進行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。 3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本控制。,立項審查的重點是： 立項資料是否齊全、規(guī)范； 市場定位是否明確、恰當； 投資成本估算是否經(jīng)濟、合理； 投資回報是否符合利潤目標要求； 投資風險能否有效控制。,二、房地產(chǎn)成本管理職責,4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況。協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控制工作。 5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。 6、組織成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提高。 7、根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標。 8、逐步實行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。,二、房地產(chǎn)成本管理職責,（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責 1、認真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。 2、根據(jù)本單位業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設想，并按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程序。 3、規(guī)劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。 4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術(shù)組織措施。,二、房地產(chǎn)成本管理職責,5、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目標成本范圍內(nèi)。 6、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。 7、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。 8、熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。 9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報財務部。,三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控,（一）成本監(jiān)控系統(tǒng) 1、根據(jù)管理體制 建立以管理監(jiān)控為核心、以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領(lǐng)導下、項目經(jīng)理負責、各職能部門具體實施的運行機制。 2、各監(jiān)控中心應樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控 3、各開發(fā)企業(yè)應根據(jù)管理需要和項目實際情況，設置成本部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行。,三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控,（二）成本監(jiān)控的要求 制度建設 各房地產(chǎn)公司應制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并備案： 成本管理責任制及監(jiān)控程序； 計劃管理制度（包括指標、定額、考核管理辦法）； 招、投標管理制度； 合同管理制度； 工程（質(zhì)量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、期工驗收移交）管理制度； 預決算（包括概算、設計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算、款項撥付）管理制度 費用控制制度； 材料設備管理制度。,三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控,計劃管理 1、各開發(fā)企業(yè)應按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況： 開發(fā)產(chǎn)品成本計劃（按完全成本口徑）； 期間費用計劃； 降低成本技術(shù)組織措施計劃。 2、成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。 3、各開發(fā)企業(yè)應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標。,三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控,分析檢查 各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓，做好下一步成本控制工作、分析的重點是： 計劃及其執(zhí)行情況； 實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因； 分析研究控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策； 評價、結(jié)論與揭示。 公司根據(jù)管理需要，應按項目就成本控制情況進行分析檢查。,三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控,信息交流 應上報的常規(guī)性成本資料主要包括： 項目基本情況； 按會計制度規(guī)定應編報的成本核算報表； 成本動態(tài)情況及其分析資料； 當?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標準、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。,三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控,2. 按例外管理原則。對下列成本異常偏差及其處置辦法，應隨時上報； 當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整： 成本超降率占單項工程成本總額10以上、占其本身預算成本或計劃成本30以上的的項目、事件（包括停工、嚴重窩工、重大設計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件）： 合作條件更改。 補交地價。 3. 各開發(fā)企業(yè)應建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制 1、新項目立項時必須提交立項請示和詳細的可行性研究報告，并經(jīng)立項聽證會討論通過。 可行性研究報告除應具備地塊基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)目及市場定位等基礎內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： 成本費用估算和控制目標及措施； 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排； 稅務環(huán)境及其影響； 資金計劃； 竟投方案（僅限招標、拍賣項目）； 投資風險評價及相應的對策； 項目綜合評價意見。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,2、可行性研究報告應至少在立項聽證會前提前一周上交。 3、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對構(gòu)成重大不利影響時，應重新提交立項申請。 4、招標或拍賣項目的競價不得突破批準的最高限階；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本； 5、招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應經(jīng)律師審核后正式簽署。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 1、規(guī)劃設計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負責，但應遵循以下原則： 能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設計工作，應由內(nèi)部自行完成（資本運作方式、資源的充分利用環(huán)境、地形地質(zhì)、設計及策劃公司）；需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，應采取招標方式，擇優(yōu)確定。 2、總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報領(lǐng)導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具設計概（預）算，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上編制公司的建造成本概（預）算，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 能、地、水、氣、聲、光、熱、智能化、材、綠化、垃圾,20,萬科東海岸-建設及園林風格,建筑風格： 簡約現(xiàn)代的熱帶風情 將現(xiàn)代風格與熱帶氣候和景觀的地域特色相結(jié)合 模糊內(nèi)外空間的概念，強調(diào)建筑效果 熱帶園林風格： 風情為主 藍綠交融的設計理念 開放式加勒比海商業(yè)街 山地公園和大湖面,21,香港愉景灣-產(chǎn)品,海澄湖畔多層,海澄湖畔全景,海澄湖畔近景,海澄湖畔近景,22,模型來源參考案例,三里屯soho 三里屯soho項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。三里屯soho由5個購物中心、9幢30層高的寫字樓和公寓樓組成，旱冰場、帶燈光的小河將5個購物中心串連起來，功能豐富，46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀，在這種得天獨厚的環(huán)境中三里屯soho將成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場。,23,入口位置,辦公空間單元面積300平米,精品小戶型單元面積300平米,方案一,22,28,28,24,高層為退臺變樓層以充分利用屋頂，合計355個單元面積=305 300=9萬平米（約）。附加裙房面積1萬（三層退臺），面積為10萬平米，容積率3.8密度在小于30%，,退還空間單元面積300平米,24,入口位置,辦公空間單元面積300平米,精品小戶型單元面積300平米,方案二,24,24,28,高層為退臺變樓層以充分利用屋頂，合計355個單元面積=319 300=10萬平米（約）。精品小戶型下設裙房（餐飲面積三層合計1.2萬平米附加部分約6000平米）面積為10萬平米，容積率3.8密度在小于30%，,30,連排別墅,退還空間單元面積300平米,25,入口位置,辦公空間單元面積300平米,精品小戶型單元面積300平米,方案三,22,26,29,高層為退臺變樓層以充分利用屋頂，合計355個單元面積=344 300=10萬平米（約）。辦公空間下設裙房（餐飲面積三層合計1.2萬平米附加部分約6000平米）面積為10萬平米，容積率3.8密度在小于30%，,30,連排別墅,退還空間單元面積300平米,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 帝國大廈 ：1931年 381米 102層 辦公樓 謝里夫藍柏哈蒙事務所 / 史德雷特兄弟和艾肯事務所 / 貝爾康工程公司 1930年4月7日到1931年5月1日（20個月） 六個月86層樓鋼構(gòu)架架設完成。史德雷特 兄弟和艾肯事務所精準的規(guī)劃及各方通力 合作和極力協(xié)調(diào)。在施工的規(guī)模最龐大時， 總共動用了三千五百名左右的工人，在架 設鋼構(gòu)架期間，為了減少他們坐電梯到一樓 的趟數(shù)，就在適當?shù)臉菍釉O置臨時餐廳。每 天最多有超過五百輛卡車將材料送到工地來 ，所有的材料直接送進地下室結(jié)構(gòu)的泥艙 里。在適當?shù)牡攸c把建材迅速卸貨、幾天就 可以送到各樓層去。匹茲堡生產(chǎn)的鋼梁才冷 卻幾小時，就已經(jīng)抵達工地了，,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 項目的策劃與推進 企業(yè)競爭力： 資源（巴菲特）、技術(shù)（比爾蓋茨）、運作（沃爾瑪）。 商業(yè)地產(chǎn)的特點： 項目管理的三要素 資源人員、資金、設備、設施和資料 時間項目工作開始日期和它的結(jié)束日期 范圍產(chǎn)品或結(jié)果 項目管理基本業(yè)務 計劃：指明要取得的各種結(jié)果、制訂進度表、估計所需資源。 組織：明確人員角色和職責：制度、規(guī)范。 管理：控制與協(xié)調(diào)。控制：執(zhí)行、檢查；協(xié)調(diào)：溝通和處置。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 科學管理：責、權(quán)、利?；窘ㄔO中司法立法行政的三權(quán)。 檢測及概率：風險控制 流程再造：效率。 pdca： p-plan ,d-do ,c-check , a-action what ? why? when ? where ? who ? how ?,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,3、施工圖設計合同應具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的施工圖預算原則上不得突破公司編制的建造成本預算。 規(guī)劃方案：成倍；建筑方案：20-50%；結(jié)構(gòu)：10-20%，施工：5% 4、設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。 生命周期價格,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制 1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定 2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。 3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內(nèi)容、招標條件等進行進詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考查，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。 4、同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。質(zhì)量成本 過程：技術(shù)-造價-進度-安全。施工企業(yè)的技術(shù)能力水準。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,5、凡投資額超過人民幣1，000萬元的工程項目若采取邀請招標方式。應事后提交有關(guān)招標、評標等工作的文字備忘。（絕對權(quán)力-腐?。?6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行選擇。 7、壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。（設備廠家的作用） 8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工（項目部的作用）。 9、 應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。 10、出包工程應嚴禁擅自轉(zhuǎn)包。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（四）施工過程的成本控制 現(xiàn)場簽證 1、現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。 2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。 3、現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在職事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結(jié)算依據(jù)。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證 4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。 5、因業(yè)主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫設計變更審批表并編制預算，經(jīng)設計、監(jiān)理單位和公司有關(guān)負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。公司設計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況而定。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,工程質(zhì)量與監(jiān)理 1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。 2、密切配合，嚴格把關(guān)。一旦發(fā)工程質(zhì)量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質(zhì)檢部門認可的書面處理方案予以落實。爭故報告與處理方案應一并存檔備案。 范圍：質(zhì)量。 監(jiān)理公司項目管理公司。公司的人員缺項的補充 監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理大綱、監(jiān)理實施意見?！昂酶傻幕睢?。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,工程質(zhì)量與監(jiān)理 3、應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術(shù)檔案。 現(xiàn)場管理的力度的體現(xiàn)。 質(zhì)量成本、效益及其索賠。 施工現(xiàn)場管理的利器。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,工程進度款 1、原則上不向施工單位支付備料款確需支付者 應不超過工程造價的15并在工程進度款支付到工程造價50時開始抵扣預付備料款。 2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理： 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報。 工程、預算部門會同監(jiān)理人員對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料。 預算部門整理復核工程價值量。 經(jīng)財務部門審核后按有關(guān)批準程序付款并登記付款臺帳。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,工程進度款 3、應要求施工單位在公司開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為公司融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。 4、工程進度款支付達到工程造價85時 原則上應停止付款，預留至少10工程尾款和5保修款以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（五）工程材料及設備管理 1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備消單，一般按照下列原則決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確： 1）、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供； 2）、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。 3）、應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。 各類井道及吊頂和地面敷設材料的確定及現(xiàn)場放樣,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,4）、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商： 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商： 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商； 售后服務和信譽良好的供貨商。 三張紙：1、主要產(chǎn)品；2、產(chǎn)品特色；3、推薦理由。 營銷促銷 廣而告之-誠信展示-客戶口碑-品牌效應,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,2、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。 3、采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時造成質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。 4、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度， 不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。 招標小組（boss）：選擇題與問答題。 成本、工程/設計、項目（材料采購）、,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,5、對于乙供材料和設備，公司必須按認定質(zhì)量及選型。在預算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進行封樣，并盡量采取公司限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證并對疑點抽樣（合同約定不合格的處置原則）。 6、材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監(jiān)理單位通過。成本部門同意領(lǐng)導批準。 7、甲供材料、設備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和公司工程管理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單經(jīng)審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。 誠信原則：東海世家的案例。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 1、單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交 2、設計、工程、成本、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等。“移交證明書” 應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署 3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給公司造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。 設計變更、時間、空間、工作、人員范圍不清的后果。設計變更：結(jié)構(gòu)可做不做的不做。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,4、工程移交后，應按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。 5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。 6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用 應在工程承包合同中便明確由乙方承擔。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（七）工程結(jié)算管理 1、工程竣工結(jié)算應具備以下基本條件； 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； 具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料； 項目設計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢； 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,2、工程結(jié)算要以公司掌握的設計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。 3、“點工” 必須按照定額價計取、結(jié)算。 4、成本部門應詳細核對工程量、審定價格、取費標準，計算工程總造價。做到資料完整、有根有據(jù)、數(shù)據(jù)準確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進行復審。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,5、編制的預、結(jié)算書，應當有工資、材料、設備和有關(guān)經(jīng)濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。 6、成本部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算” 對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見 7、在成本部門提供的結(jié)算資料基礎上，財務部門應當結(jié)合預付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 1、正式發(fā)售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的銷售承諾事項清單，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核。對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)，銷售承諾事項清單及有關(guān)成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。 2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準后方可實施。,四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制,3、應盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應注意加快項目開發(fā)節(jié)奏，應減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。 4、各開發(fā)企業(yè)應按回避、竟爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。 工期成本的概念： 自身價值、附加價值、財務成本,五、附 則,1、本制度適用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)本單位的具體情況和項目特點，結(jié)合本制度的要求。制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實際工作中不斷完善，并備案。 2、本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項應按照國家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本制度由財務管理部根據(jù)成本管理的需要進行修訂和完善。,第二章 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導,頤中房地產(chǎn)研討班講義,一、總 則,1、 為了加強成本管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國家頒布的有關(guān)會計準則、會計制度以及制定的有關(guān)規(guī)定的要求、制定本指導。 2、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本的費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。 3、 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算方法，嚴格按照國家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受公司監(jiān)督。,二、成本核算的基本程序,成本核算的一般步驟： 1：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 2：設置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。 3：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。 4：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。,二、成本核算的基本程序,5：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 6：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。 7：正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。 8：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 與產(chǎn)品定位的關(guān)系密切,三、成本核算對象的確定,1、成本的核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要;便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應成本監(jiān)控的要求。 2、各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。 （1） 單位開發(fā)項目，一般以每一項目編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。 （2）在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。 風和日麗的多層例子,三、成本核算對象的確定,（3）對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象。 一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結(jié)構(gòu)的，還應按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 便于審核比較原則。 地下室底板、頂板、樓板的不同。半地下與地下的不同。,三、成本核算對象的確定,4、根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。,四、成本費用項目及核算內(nèi)容,1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括： 土地獲得價款 開發(fā)前期準備費：規(guī)劃中的高程關(guān)系。 主體建筑工程費：建筑與結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一，奇異造型的避免 主體安裝工程費：管線布置的匯總，井道優(yōu)化， 社區(qū)管網(wǎng)工程費：地下車庫頂管線管線綜合與高程的關(guān)系。 園林環(huán)境工程費：園林設計的技巧。微地形。 配套設施費：功能與取舍。會所的建立。 開發(fā)間接費,三、成本核算對象的確定,2、各成本項目的開支范圍如下： 土地獲得價款 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容： 政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。 紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。 拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費。,三、成本核算對象的確定,開發(fā)前期準備費: 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容： （一）勘查設計費 1、勘測丈量費：包括初勘、詳勘。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘查費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等 2、規(guī)劃設計費： 規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果 圖設計費、總體規(guī)劃設計費。 設計費：施工圖設計費、修改設計費等 其他： 可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。 3、建筑研究用房費： 包括材料及施工費。,三、成本核算對象的確定,報建費 1、報批報建費 包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等。 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。 2、增容費 包括水、電、煤氣增容費,三、成本核算對象的確定,“三通一平”費： 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。 場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。,三、成本核算對象的確定,臨時設施費 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用,三、成本核算對象的確定,主體建筑工程費 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)的各項費用。主要包括： （一）基礎造價 包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費、基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水 （二）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價 結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙房架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓，轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。,三、成本核算對象的確定,主體建筑工程費 （三）門窗工程 主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用 （四）公共部位精裝修費 主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用 （五）戶內(nèi)精裝修費 主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。,三、成本核算對象的確定,主體安裝工程費 一）、室內(nèi)水暖氣電管線設備費： 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費； （自來水/直飲水/熱水/消防栓/噴淋/排水（雨污）； 2.室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）； 3.室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費； 4.室內(nèi)電氣系統(tǒng)費（強、弱電預埋管）,三、成本核算對象的確定,二）、室內(nèi)設備及其安裝費 空調(diào)及安裝費 電梯及其安裝費 發(fā)電機及其安裝費 高低壓配電及安裝費 消防通風、排煙、報警監(jiān)控及安裝費 背景音樂及安裝費,三、成本核算對象的確定,三）、室內(nèi)智能化系統(tǒng)費 保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費用 電信及寬帶網(wǎng)絡費用 衛(wèi)星電視費用：有線電視機頂盒卡 三表遠傳系統(tǒng)費用:一卡通 家居智能化系統(tǒng)費用 家庭網(wǎng)關(guān)系統(tǒng),三、成本核算對象的確定,社區(qū)管網(wǎng)工程費 1、室外給排水系統(tǒng)費 主要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng) 2、室外采暖系統(tǒng)費 主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用 3、室外燃氣系統(tǒng)費 主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站 4、室外電氣系統(tǒng)費 主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉所 5、室外智能化系統(tǒng)費 主要包括電信網(wǎng)絡系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng) 6、室外消防系統(tǒng) 水箱或消防管道、室外消防水拴、水泵接合器。 7、弱電管道系統(tǒng) 有線電視、寬帶、電信、小區(qū)智能化。,三、成本核算對象的確定,園林環(huán)境工程費 指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括： 環(huán)境設計費 綠化建設費：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出 建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等 道路、廣場建造費、道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等 圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門 室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 室外背景音樂 室外零星設施：各種指示牌、標識牌、示意圖等,三、成本核算對象的確定,配套設施費 指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其受益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類： 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出。 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。,三、成本核算對象的確定,3. 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。 4. 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權(quán)，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。 該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如“ 游泳池：設計、土建、設備、設施 業(yè)主會所：設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu) 幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置 學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置 兒童游樂設施 車站建造費：土建、設備、各項設施,三、成本核算對象的確定,開發(fā)間接費 開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。 一）工程管理費 1）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。 2）預結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結(jié)算所支付的費用。,三、成本核算對象的確定,3）行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的行政費 4）施工合同外獎金：趕工獎、進度獎 5）質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費。,三、成本核算對象的確定,二）營銷推廣費 項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓書、模型等所有營銷推廣費用，主要包括： 1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏 2）廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告 3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 4）促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費,三、成本核算對象的確定,5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等 7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等 8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等 9）賣點增加費： 10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用 11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內(nèi)的樣板間的設計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。 12）銷售模型費 13）展銷費：展位費、布置費、制作費等 14）其他,三、成本核算對象的確定,三）資本化利息 直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失、減去利息收入和匯兌受益的凈額。 四）物業(yè)管理完善費 包括按應撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他的專項基金。,三、成本核算對象的確定,期間費用 期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設置、歸集內(nèi)容、核算程序詳見費用核算辦法。 三類期間費用與“開發(fā)間接費”均由聯(lián)系和區(qū)別，詳細界定與核算辦法詳見費用核算辦法,四、會計科目與帳簿設置,5-1 “開發(fā)成本”科目：核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的詳置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表” 在各級明細科目下，在按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立。 為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條“待分攤成本”進行歸集。 *項目 在建一期 住宅/ 裙樓/地下室 在建二期 待開發(fā)土地 跨期待分攤成本 項目開工前，所有成本均在成本核算對象待開發(fā)土地中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自”待開工土地中轉(zhuǎn)入“在建*期”。,四、會計科目與帳簿設置,52“開發(fā)間接費“科目： 歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與樓盤推廣銷售有關(guān)并發(fā)生在開盤前費用支出。 這類費用先歸集，再并按一定標準分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。,四、會計科目與帳簿設置,53“預提費用”科目： 核算按權(quán)責發(fā)生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未結(jié)算或支付的成本、費用。 費用預提的時間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預提。 費用預提金額的確定：以電算化成本信息系統(tǒng)中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。 對于預提費用，也可不作帳務處理。在自定義資產(chǎn)負債表中，預提費用直接取帳務中“開發(fā)成本各成本核算對象的貸款余額，存貨取帳務開發(fā)成本各成本核算對象的借方余額”。,四、會計科目與帳簿設置,54“待攤費用“科目 按權(quán)責發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內(nèi)的費用。 55“開發(fā)產(chǎn)品“科目 核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。 各單位在進行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細資料。,六、房地產(chǎn)成本核算科目明細表,七、成本費用的歸集與分配,土地獲得價款 一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關(guān)成本核算對象。 按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時 方法一; 將共用占地面積分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上, 房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積,再乘以單位面積的土地成本來分配。,七、成本費用的歸集與分配,方法二: 先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到小區(qū);再將分配到小區(qū)內(nèi)的土的成本,按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路,廣場等共用場所的占地面積進行直接分配,然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路,廣場等共用場所的占地面積的土地成本,按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配,計入房屋等成本核算的開發(fā)成本; 房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù),即為該房屋等成本核算對象應承擔的土地成本.,七、成本費用的歸集與分配,按建筑面積征（或補償）時：按成本核算對象的建筑面積來分攤。 開發(fā)前期準備費 主體建筑工程費 社區(qū)管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境工程費 配套設施費 能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象。 開發(fā)間接費,七、成本費用的歸集與分配,開發(fā)間接費 應先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際開發(fā)數(shù)，在每月末，根據(jù)實際發(fā)生數(shù)按一定標準分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。 不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施，留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。 關(guān)于借貸費用資本化 借貸費用資本化的期限：自開發(fā)投入起至完工交付日止的貸款費用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工其間不包括在內(nèi)； 可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關(guān)的借款利息支出，匯兌損失等借款費用，但不包括借款手續(xù)費及傭金； 可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_發(fā)項目的，可將貸款費用直接計入受益的開發(fā)項目；不能分清、具體用途的借款費用，可采用各項累計投資額，各項目缺口資金等標準在受益的各開發(fā)項目間分攤。,八、附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表,八、附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表,開發(fā)間接費中，還包含利息、營銷費用、媒介廣告費、廣告設施及發(fā)布費、物業(yè)完善費,第三章 責任成本管理體系,頤中房地產(chǎn)研討班講義,一、目的,為提高公司成本管理水平，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成體系特制定本管理指引。,二、方法與過程控制,1 責任成本體系釋義 1.1 地產(chǎn)業(yè)務操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程。各個專業(yè)過程所確定、形成的經(jīng)濟支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。 1.2 房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作。房地產(chǎn)成本管理依賴于各環(huán)節(jié)之間有機協(xié)調(diào)與配合。 1.3 責任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。 1.4 責任成本體系旨在加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機 協(xié)調(diào)的責任成本體系。,二、方法與過程控制,2 責任成本體系組成要素 1 責任主體：以公司設計、工程、項目經(jīng)理部、銷售等職能部門為責任主體，在各業(yè)務環(huán)節(jié)區(qū)分主導部門和配合部門。 2 責任范圍：按照造發(fā)生成本核算程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范用。 3 責任目標：按公司成本管理宗旨，以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。各個責任范圍內(nèi)成本管理目標應以經(jīng)濟合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標 4 反饋指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數(shù)值反映項目成本特性單一反饋高低并不能如實反映成本理性 5 評價部門：及時討論并提供反饋指標。在各部門發(fā)表自我評價的基礎上，就各責任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理，是否符合成本管理宗旨發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責任成本分析報告。,第四章 目標成本管理實施細則,頤中房地產(chǎn)研討班講義,一、目標成本釋義,1.1、目標成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。應體現(xiàn)“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形