教學(xué)培訓(xùn)講座PPT房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì).ppt

項(xiàng)目5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì),1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容。 3.了解城市規(guī)劃的概念、城市規(guī)劃的層次、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理， 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想。,本章學(xué)習(xí)要求,5.1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā),城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)程序的強(qiáng)制性管理 城市規(guī)劃管理是政府調(diào)控地價(jià)的手段,5.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā),規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想,規(guī)劃設(shè)計(jì)中的和諧理念 （1）與自然生態(tài)相和諧 （2）與社會(huì)發(fā)展相和諧 （3）與用戶需求變化相和諧,居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),居住區(qū)總用地 居民每人占地 居住區(qū)總建筑面積 平均每戶居 住建筑面積 居住建筑密度 人口毛密度 人口凈密度 住宅平均層數(shù) 居住區(qū)平均造價(jià) 高層比例 住宅間距 容積率 綠地率,非居住區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),建筑容積率 總建筑面積 地上建筑面積 規(guī)劃建設(shè)用地面積建筑密度 建筑高度 綠地率 停車位個(gè)數(shù) 有效面積系數(shù) 開發(fā)項(xiàng)目總造價(jià) 平均造價(jià) 開發(fā)建設(shè)周期,5.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),1、居住總用地km2 2、居民每人占地m2/人 3、居住區(qū)總建筑面積m2 4、總戶數(shù)、總?cè)藬?shù)、平均每戶人口 5、平均每戶居住建筑面積m2/戶 6、居住建筑密度（基底面積/居住區(qū)用地面積） 7、容積率（建筑面積/居住區(qū)用地面積） 8、人口毛密度（總?cè)丝?總用地） 9、人口凈密度（總?cè)丝?建筑用地面積）,居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),10、住宅平均層數(shù)（建筑總面積/住宅基底總面積） 11、高層比例（高層建筑面積/居住區(qū)總建筑面積） 12、住宅間距 13、居住區(qū)平均造價(jià)（總造價(jià)/居住區(qū)總建筑面積） 14、綠地率,非居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),1、建筑容積率。 2、總建筑面積。 3、地上建筑面積。 4、建筑密度。 5、規(guī)劃用地面積。 6、建筑高度。 7、綠地率。 8、停車位個(gè)數(shù)。 9、有效面積系數(shù)。 10、開發(fā)項(xiàng)目總造價(jià)、平均造價(jià)和開發(fā)建設(shè)周期。,5.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的 主要內(nèi)容,影響項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要素主要有：國(guó)家及項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)的基本政策；項(xiàng)目所在地城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定；項(xiàng)目所在地現(xiàn)場(chǎng)狀況；市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果與市場(chǎng)定位、項(xiàng)目開發(fā)理念；建設(shè)項(xiàng)目的總投資和資金運(yùn)作方式。,5.道路交 通規(guī)劃,2.建筑 選型,1。規(guī)劃 布局,4.配套設(shè) 施規(guī)劃,6.綠地與 景觀規(guī)劃,3.住宅 戶型,5.3.1 居住區(qū)規(guī)劃布局,常見的規(guī)劃布局形式,5.3.1 居住區(qū)規(guī)劃布局,居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的、相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體，遵循一定原則。,5.3.1布局規(guī)劃原則,5.3.1常見的規(guī)劃布局形式,5.3.2 住宅建筑選型,按建筑層數(shù) 劃分,按平面特點(diǎn) 劃分,按結(jié)構(gòu)類型 劃分,按戶內(nèi)空間 布局劃分,低層住宅 多層住宅 高層住宅,點(diǎn)式住宅 條式住宅,磚混結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架剪力墻 結(jié)構(gòu),平層式 錯(cuò)層 復(fù)式 躍層,住宅建筑分類,聯(lián)排低層住宅,多層住宅,高層住宅,點(diǎn)式住宅,點(diǎn)式住宅,條式住宅,磚混結(jié)構(gòu)住宅,框架結(jié)構(gòu)住宅,框架剪力墻結(jié)構(gòu)住宅,平層住宅,躍式住宅,復(fù)式住宅,錯(cuò)式住宅-一錯(cuò)再錯(cuò)的美麗,建筑風(fēng)格是一個(gè)建筑物的個(gè)性和獨(dú)特表征，主要在于建筑在平面布局、形態(tài)構(gòu)成、藝術(shù)處理和手法運(yùn)用等方面所顯示的獨(dú)特和意境，它作為凝固的建筑語(yǔ)言深刻地體現(xiàn)出人類的價(jià)值觀和審美傾向。,建 筑 風(fēng) 格,中式建筑風(fēng)格,歐陸風(fēng)格,現(xiàn)代主義風(fēng)格,主題 風(fēng)格,異域 風(fēng)格,新古典主義風(fēng)格,5.3.3建筑風(fēng)格,1、中式建筑風(fēng)格 講究序列組合，尺度宜人，建筑內(nèi)向，色調(diào)淡雅，造型簡(jiǎn)樸，裝修精致，建筑與花木山水相結(jié)合。如北京的四合院、江南園林風(fēng)格、新徽派建筑風(fēng)格等。 2、歐陸風(fēng)格 “粉紅外墻，白線條，通花欄桿，外飄窗臺(tái)，綠色玻璃窗”為特色，以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號(hào)為特征，多出現(xiàn)在山花尖頂、飾花柱飾、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處，裝飾效果強(qiáng)烈。,3、異域風(fēng)格 將國(guó)外建筑式“原版移植”，植入現(xiàn)代生活理念，同時(shí)帶有種種異域情調(diào)。如地中海風(fēng)情、北歐風(fēng)情、北美風(fēng)情、德式風(fēng)格、西班牙建筑風(fēng)格等。 4、新古典主義風(fēng)格 吸取“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，加以簡(jiǎn)化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架，色彩上以淺色為住，比“歐陸風(fēng)格”理性、簡(jiǎn)潔。,5、現(xiàn)代主義風(fēng)格 以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒有過分的裝飾，注重功能性，講究造型比例適度，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡(jiǎn)潔。體現(xiàn)現(xiàn)代生活的快節(jié)奏、簡(jiǎn)約與實(shí)用，又富有生活朝氣。 6、主題風(fēng)格 以策劃為主導(dǎo)，構(gòu)造樓盤的開發(fā)主題和營(yíng)銷主題。如西安市的巧克力公寓。,中式古典風(fēng)格建筑,中式建筑,歐陸風(fēng)格,廣州帝景山莊（北美風(fēng)格）,卡爾生活館（德式）,新古典主義風(fēng)格,現(xiàn)代主義風(fēng)格,巧克力公寓(主題風(fēng)格）,項(xiàng)目外立面風(fēng)格簡(jiǎn)潔細(xì)膩，飾面選材高檔，社區(qū)中央規(guī)劃2300硬質(zhì)景觀廣場(chǎng)，整體設(shè)計(jì)強(qiáng)烈的傳達(dá)出城市的時(shí)尚與活力。,5.3.4 住宅戶型,內(nèi)外分區(qū)原則,動(dòng)靜分區(qū)原則,潔污分區(qū)原則,私人行為空間,公共行為空間,家務(wù)行為空間 衛(wèi)生行為空間,交通空間 室外過渡空間,住宅功能分區(qū)的原則,住宅功能分區(qū),5.3.5 公共設(shè)施規(guī)劃,配套設(shè) 施規(guī)劃,1,2,3,4,5,公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃,市政公用設(shè)施規(guī)劃,停車設(shè)施,戶外場(chǎng)地設(shè)施,安全設(shè)施,5,服務(wù)管理設(shè)施,5.3.6 道路交通規(guī)則,（1）順而不穿，保證居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整和舒適； （2）分級(jí)布置，逐級(jí)銜接，保證居住區(qū)交通安全、環(huán)境安靜以及居住空間領(lǐng)域的完整； （3）因地制宜，使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理、建設(shè)經(jīng)濟(jì)； （4）功能復(fù)合化，營(yíng)造人性化的街道空間； （5）構(gòu)筑方便、系統(tǒng)、豐富、整體的居住區(qū)交通、空間和景觀網(wǎng)絡(luò)； （6）避免影響城市交通；,交通組織方式,人車分流,人車混行結(jié)合局部分行,路網(wǎng)規(guī)劃原則,道路交通規(guī)劃要求,道路寬度要求,其他要求,5.3.7 綠地與景觀規(guī)劃,目前，根據(jù)我國(guó)城市居