廊坊香河安平城市綜合體營銷策劃報(bào)告（197p） .ppt

展望地產(chǎn)香河安平項(xiàng)目 全案營銷策劃報(bào)告,卓正偉業(yè),zhuozhengweiye,北 京 卓 正 偉 業(yè) 地 產(chǎn) 綜 合 服 務(wù) 機(jī) 構(gòu),2012年7月,我們站在銷售終端看項(xiàng)目，站在消費(fèi)者需求的角度分析項(xiàng)目，我們也站在開發(fā)商的角度思考項(xiàng)目； 站在執(zhí)行者的角度，我們?yōu)檎雇禺a(chǎn)喝彩，因?yàn)殚_發(fā)商面對市場的睿智，無論產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整還是政策打壓，剛需產(chǎn)品，不受影響。 站在消費(fèi)者需求上思考，我們?yōu)殚_發(fā)商喝彩，北京房價(jià)高漲釋放的剛需人群、京東新城規(guī)劃的未來勢必與河北接軌，資源共享。 但是，我們也在思考，規(guī)劃、接軌、政策對高房價(jià)打壓對于項(xiàng)目都是利好，如何讓利好為項(xiàng)目所用并形成唯一性的價(jià)值點(diǎn)？如何直擊消費(fèi)者需求？如何快速去化,達(dá)到利潤最大化 給予客戶最實(shí)際需要的，同樣，客戶也能通過他們的方式給予我們最需要的，是我們執(zhí)行中思考的重點(diǎn)； 我們相信，我們項(xiàng)目的基礎(chǔ)和未來都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期。 對市場的把握、產(chǎn)品去化和價(jià)值提升，我們信心十足。,前 言,第一章 市場分析 第二章 項(xiàng)目定位 第三章 項(xiàng)目客群定位 第四章 項(xiàng)目整體營銷策略 第五章 項(xiàng)目現(xiàn)階段營銷建議 第六章 項(xiàng)目綜合建議,目 錄,part 1 市場分析,1、宏觀政策 2、發(fā)展規(guī)劃 3、城市概況 4、房產(chǎn)概況 5、本章小結(jié),1、我們抓住了一個(gè)抑制投機(jī)和投資性需求的要害問題，采取了有針對性的政策措施。 2、我們說住有其居，并不意味著住者有其屋。從方向上看，應(yīng)該鼓勵(lì)更多的人租房。 3、要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展。如果盲目發(fā)展，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦破滅，不僅影響房 地產(chǎn)市場，而且會拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)。 4、我以為合理的房價(jià)，應(yīng)該是使房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房價(jià)與投入和合理的利潤相匹配。 5、房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。 6、調(diào)控不能放松。,溫家寶總理答中外記者問,宏觀政策,房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位！,宏觀政策來自最高層的聲音,宏觀政策,2012年上半年，經(jīng)濟(jì)政策適時(shí)預(yù)調(diào)、微調(diào)、存款準(zhǔn)備金下調(diào)、降息、利率下調(diào)、放寬公積金貸款,宏觀政策解讀,1、2011年6月初，香河縣人民政府頒布樓市限價(jià)令，要求本行政區(qū)域內(nèi)的新建普通商品住房預(yù)售、銷售均價(jià)控制在6500元/平方米以內(nèi)，最高售價(jià)不得超過7500/平方米。,已獲得預(yù)售許可、未簽署商品房預(yù)售合同的，要按照控制目標(biāo)提出的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，否則不予銷售備案； 對未申請、批準(zhǔn)預(yù)售許可的新建商品住房項(xiàng)目，要按照控制目標(biāo)提出的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定價(jià)，否則不予受理、批準(zhǔn)預(yù)售許可。,2、2011年6月，香河縣房管局明確，將以“三項(xiàng)舉措”狠抓房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，其中重點(diǎn)是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度。,嚴(yán)格監(jiān)督開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部房源一次性公開，并對每套商品房實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)銷售； 嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)和銷售過程中虛假宣傳等違法違規(guī)行為； 嚴(yán)肅查處不執(zhí)行限價(jià)規(guī)定的商品住房開發(fā)項(xiàng)目。,香河土地風(fēng)波雖然已告一段落，但從目前來看，短期內(nèi)仍舊屬于政府高監(jiān)管地區(qū),宏觀政策解讀香河,1、房地產(chǎn)投機(jī)行為或投資性購房需求將成為政策打壓的重點(diǎn)； 2、政府將加大保障性住房建設(shè)力度，形成商品房與保障性住房并行機(jī)制； 3、房地產(chǎn)市場的發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)低速增長階段，地方政府的試水行為都將被制止； 4、房地產(chǎn)將告別暴利時(shí)代； 5、人們對房價(jià)的態(tài)度從觀望到有了主心骨，購房者對房價(jià)下跌預(yù)期增強(qiáng)； 6、房地產(chǎn)市場的高壓政策堅(jiān)持不動搖。,房地產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)決不動搖是未來的主流方向，但經(jīng)濟(jì)政策上的適時(shí)微調(diào)導(dǎo)致各地方政府出臺一些支持性政策，從近期的房產(chǎn)市場來看，成交量大幅上漲，回暖跡象明顯。,宏觀政策解讀,part 1 市場分析,1、宏觀政策 2、發(fā)展規(guī)劃 3、城市概況 4、房產(chǎn)概況 5、本章小結(jié),發(fā)展規(guī)劃大北京規(guī)劃解讀,北京大北京，從單一城市到區(qū)域發(fā)展觀念的轉(zhuǎn)變,大北京區(qū)域規(guī)劃及“新七環(huán)”規(guī)劃的逐步演進(jìn)，北京正從單一城市規(guī)劃步向大北京區(qū)域發(fā)展； 北京與天津作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的兩個(gè)核心經(jīng)濟(jì)增長極，實(shí)現(xiàn)“京津經(jīng)濟(jì)一體化”，使北京與天津未來連為一體是必然趨勢。,香河,“北京新七環(huán)：規(guī)劃,香河縣地處京津之間，同時(shí)又作為環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈十三縣市之一，依托大北京規(guī)劃未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?首都經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃成為承接京津冀多個(gè)城市發(fā)展連接的紐帶,依托環(huán)“首都經(jīng)濟(jì)圈” 及北京“兩軸兩帶多中心”的發(fā)展規(guī)劃，憑借北京政府東遷的利好消息，北京東部將迎來發(fā)展的重大機(jī)遇。,“兩軸兩帶多中心” 空間結(jié)構(gòu)”規(guī)劃,發(fā)展規(guī)劃大北京規(guī)劃解讀,香河與北京的聯(lián)系越來越密切，區(qū)域發(fā)展被提升到全新高度，未來城市發(fā)展?jié)摿薮蟆?規(guī)劃體系: 環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈13個(gè)縣(市、區(qū))高標(biāo)準(zhǔn)做好園區(qū)和基地總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的編制工作，加強(qiáng)與北京相關(guān)規(guī)劃的對接，明晰產(chǎn)業(yè)承接方向及發(fā)展重點(diǎn)； 交通體系: 以建設(shè)快速通道為重點(diǎn)，以同城化為目標(biāo)，推進(jìn)13個(gè)縣(市、區(qū))交通基礎(chǔ)設(shè)施與北京全面對接； 通訊體系: 將通訊基礎(chǔ)設(shè)施納入城鄉(xiāng)建設(shè)總體規(guī)劃，加強(qiáng)衛(wèi)星通信、移動通信、網(wǎng)絡(luò)通信、固話通信等通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)，加快與北京聯(lián)網(wǎng)、同網(wǎng)改造，實(shí)現(xiàn)與北京固話通信無長途、移動通信無漫游； 信息體系: 加強(qiáng)電子政務(wù)、電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，加快構(gòu)建與北京協(xié)調(diào)聯(lián)動的商貿(mào)、物流、旅游、金融等信息服務(wù)體系，提高信息服務(wù)能力，逐步實(shí)現(xiàn)區(qū)域人力資源供需、技術(shù)成果交易、環(huán)境監(jiān)測、治安交通、招商引資等各種公共信息共享； 金融體系: 推進(jìn)京冀金融一體化進(jìn)程，引導(dǎo)鼓勵(lì)北京的主要金融機(jī)構(gòu)到環(huán)首都地區(qū)設(shè)立網(wǎng)點(diǎn)和分支機(jī)構(gòu)。健全區(qū)域票據(jù)交換系統(tǒng)，逐步實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)支票通用、銀行儲蓄跨行政區(qū)通存通兌； 服務(wù)保障體系: 推進(jìn)與北京供電、供水、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施的共建共享，加快環(huán)首都縣(市、區(qū))醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等政策與北京的對接融合，實(shí)現(xiàn)互通互認(rèn)。,發(fā)展規(guī)劃 環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈帶來的發(fā)展機(jī)遇,未來環(huán)京津經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的城市公共管理各體系將實(shí)現(xiàn)全面對接，香河的衛(wèi)星城定義正在被逐步落實(shí)，區(qū)域搶攤正當(dāng)時(shí)。,2009年年底，北京市委十屆七次全會明確提出，2010年北京新城建設(shè)的重心將向通州傾斜。據(jù)悉，通州新城規(guī)劃今年將正式進(jìn)入實(shí)施階段，其中最重要的變動是將運(yùn)河核心區(qū)的面積由原先規(guī)劃中的11.8平方公里擴(kuò)大到48平方公里。 新城規(guī)劃還確定了三大重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，分別為城市創(chuàng)意港臺湖特色小城鎮(zhèn)、文化創(chuàng)意港宋莊以及商務(wù)創(chuàng)意港運(yùn)河城市段。通州新城的功能定位是“面向區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的綜合服務(wù)新城，北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要基地”。,2010年規(guī)劃中的政府東移，促使京東板塊升值，與通縣張家灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)接壤的香河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)安平鎮(zhèn)，將隨著張家灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的逐漸成熟，而成為京東地區(qū)最大的移民居住新城，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?發(fā)展規(guī)劃通州新城發(fā)展規(guī)劃,通州新城改為“外向發(fā)展” 新規(guī)劃中，中心地區(qū)將同京哈高速銜接，輻射環(huán)渤海區(qū)域，模式上將轉(zhuǎn)為“外向型發(fā)展”，且以河為軸，更能突出運(yùn)河文化底蘊(yùn)。 均衡功能配備、改造棚戶區(qū) 通州新城的規(guī)劃已實(shí)現(xiàn)全覆蓋，將155平方公里分為56塊，并根據(jù)每個(gè)地塊的人口均勻配備學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等。啟動西海子周邊棚戶區(qū)改造。 新北京東站選址通州果園 主要功能是京唐城際鐵路的始發(fā)，也是北京到秦皇島城際鐵路最重要的一個(gè)部分。串聯(lián)起亦莊、通州、順義三個(gè)新城的市郊鐵路s6線以及兩廣路大容量公交將在新北京東站換乘。,發(fā)展規(guī)劃,發(fā)展規(guī)劃通州新城發(fā)展規(guī)劃,通州新城作為北京城市副中心，職能逐步完善，與之接壤的香河、大廠等區(qū)域?qū)㈦S之增值。城市副中心的建立促使現(xiàn)有人口外溢，客戶以工作區(qū)域、學(xué)區(qū)等為主的置業(yè)思路將發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。,廊坊產(chǎn)業(yè)布局的總思路：兩帶一軸一中心，香河處于環(huán)北京產(chǎn)業(yè)帶之中,兩帶：即依托固安、龍河、廊坊、香河、大廠、燕郊六個(gè)開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，沿涿密高速公路建設(shè)環(huán)北京產(chǎn)業(yè)帶；依托東阜、左各莊、勝芳、東沽港等園區(qū)，沿廊泊公路建設(shè)環(huán)天津產(chǎn)業(yè)帶。 一軸：即依托永清、霸州、文安等工業(yè)園區(qū)，沿規(guī)劃建設(shè)的廊滄高速公路建設(shè)特色產(chǎn)業(yè)軸。 一中心：即發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，提升城市的綜合競爭力和輻射帶動力，使市區(qū)成為全市的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心。,發(fā)展規(guī)劃,發(fā)展規(guī)劃香河在廊坊發(fā)展規(guī)劃中的地位,廊坊市支柱經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心在北三縣，北三縣的重心在燕郊和香河。香河的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對其他縣市最為齊全，在對外經(jīng)濟(jì)、對內(nèi)經(jīng)濟(jì)方面，未來的地位不容忽視。,發(fā)展規(guī)劃香河在廊坊發(fā)展規(guī)劃中的地位,在河北（北三縣）的地位和機(jī)會,北三縣：三河、大廠回族自治區(qū)、香河，隸屬于河北省廊坊市，地處北京、天津兩大直轄市之間，是目前中國最大的“飛地”。 總區(qū)域面積1277平方公里，設(shè)轄24個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口總數(shù)88萬。,發(fā)展規(guī)劃,香河作為廊坊市北三縣之一，受到市政府重點(diǎn)關(guān)注,三河打造好“三條線”：北京綠色食品供給線、北京高新技術(shù)產(chǎn)品接收線、北京旅游延伸線；其中：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)； 大廠發(fā)揮自身優(yōu)勢，變圍繞京津發(fā)展為融入京津發(fā)展，大力發(fā)展畜牧業(yè)； 香河面向京津市場，打造五大特色產(chǎn)業(yè)，即家俱業(yè)、機(jī)械鈑金業(yè)、包裝印刷業(yè)、汽車配件、新型材料；其中：家俱成為支柱產(chǎn)業(yè)。香河縣目前已發(fā)展成為全國第二、北方最大的家俱集散地。,三河市,大廠回族自治縣,香河縣,北三縣發(fā)展規(guī)劃,part 1 市場分析,1、宏觀政策 2、發(fā)展規(guī)劃 3、城市概況 4、房產(chǎn)概況 5、本章小結(jié),城市概況城市定位京津后花園,環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈8+2的模式：包括北京、天津兩個(gè)直轄市和河北省的石家莊、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州、張家口、承德八地市,香河素有“京畿明珠”之稱，距北京cbd45公里，距首都國際機(jī)場60公里；距天津機(jī)場70公里，距天津新港110公里，距京唐港150公里。從香河出發(fā)， 30分鐘可達(dá)北京市區(qū)或天津市區(qū)。 新北京城市總體規(guī)劃確定了“兩軸、兩帶、多中心”的城市空間發(fā)展布局，中心人口和產(chǎn)業(yè)將在15年內(nèi)實(shí)現(xiàn)東移，通州區(qū)規(guī)劃建設(shè)7090萬人的新城，并預(yù)留百萬人口規(guī)模的發(fā)展空間。屆時(shí)，香河到北京市新中心距離將縮短到15分鐘車程。,城 市 概 況區(qū)位發(fā)展,城市概況區(qū)位發(fā)展,城 市 概 況交通,交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)密集，出行十分便利 境內(nèi)及周邊有4條鐵路干線，6條高速公路，4條國家級公路通過，京沈高速公路在縣城北側(cè)設(shè)有“河北第一出口”，京津輕軌鐵路和第二條京津高速公路已開始建設(shè)并在香河西側(cè)通過。正在籌建中的首都第二機(jī)場準(zhǔn)備選址在天津太子務(wù)，而新址距離香河不足30公里。以香河為中心，500公里為半徑的區(qū)域內(nèi)，百萬人口以上城市11座，總?cè)丝诮?億，完全具備國際通行的“一小時(shí)工業(yè)區(qū)”的最佳條件。,城市概況交通,鐵路：京秦 、京山 、京津線 國家級公路：京哈、京沈、京福、京廣、103國道 高速公路：京沈、京滬、京津塘、京開、津保、京石 公交車：往北京方向938、810；縣內(nèi)有1-5路( 另有分別到燕郊、廊坊、天津等客運(yùn)車)。 高鐵：規(guī)劃中的京唐高鐵將在香河設(shè)有站點(diǎn) （北京站、通州站、香河站、寶坻站、鴉鴻橋站、機(jī)場站及唐山站等7個(gè)車站，總投資335.9億元，設(shè)計(jì)時(shí)速350公里，運(yùn)行時(shí)間約38分鐘。）,香河縣交通道路系統(tǒng)豐富，交通極為便利，京沈高速將香河與北京緊密相連起來,城 市 概 況交通,城市概況交通,縣城內(nèi)重要交通要道有：五一路、新華大街、新開街、秀水街、迎賓路、永泰路、通唐線，而去往安平鎮(zhèn)的道路干線主要有大香線、平安大街,城 市 概 況境內(nèi)交通,城市概況交通,城 市 概 況行政人口,行政劃分： 香河縣隸屬河北省廊坊市管轄，2011年底，香河縣轄300個(gè)行政村；轄淑陽鎮(zhèn)、安平鎮(zhèn)、劉宋鎮(zhèn)、安頭屯鎮(zhèn)、渠口鎮(zhèn)、五百戶鎮(zhèn)、蔣辛屯鎮(zhèn)、錢旺鄉(xiāng)、鉗屯鄉(xiāng)9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，新開、新華2個(gè)街道辦事處；河北香河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、香河現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、中國北方家具產(chǎn)業(yè)基地3大省級園區(qū)， 1個(gè)省級農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園區(qū)。,行政人口：2011年底香河縣目前總?cè)丝?2萬人（2011年），其中安平鎮(zhèn)人口約2.1萬。,香河縣下轄9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3個(gè)省級園區(qū)，1個(gè)省級農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園區(qū)，總?cè)丝诩s32萬,城市概況行政人口,安平鎮(zhèn)地處香河縣最西端，位于京、津、冀三省市交匯處。鎮(zhèn)政府駐地距縣城12.5公里。全鎮(zhèn)總面積33平方公里。轄29個(gè)行政村街，總?cè)丝?.1萬人，居民多為漢族?；亍M民族為330人。農(nóng)業(yè)人口18870人，非農(nóng)業(yè)人口1654人。（2009年）,城 市 概 況行政人口,城市概況項(xiàng)目區(qū)域介紹安平鎮(zhèn)介紹,資料來源：香河政府網(wǎng),經(jīng)濟(jì)情況：2011年，地區(qū)生產(chǎn)總值完成118億元，同比增長10.4%；財(cái)政收入完成17億元，同比增長31.5%；固定資產(chǎn)投資完成80億元，同比增長20.7%；金融機(jī)構(gòu)存貸款余額分別達(dá)到184億元和123億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到25571元和10337元,同比分別增長12%和12.7%。,城 市 概 況經(jīng)濟(jì)概況,香河生產(chǎn)總值增長保持在8%以上，經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段,億元,2007-2011香河gdp總額及增幅,城市概況經(jīng)濟(jì)屬性,城 市 概 況城市板塊劃分,香河下轄9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中淑陽鎮(zhèn)依托縣城、安平鎮(zhèn)依托天下第一城，發(fā)展成各方面相對其它鎮(zhèn)成熟的兩大板塊,城市概況城市板塊劃分,迎賓路,安撫路,永泰路,繡水街,商業(yè)區(qū),家具城,華聯(lián)超市,縣人大,縣國稅局,縣經(jīng)貿(mào)局,縣政府,家具城:繡水街、安撫路、永泰路區(qū)域眾多家具城聚集是家具城的核心區(qū)域。展廳總面積達(dá)120萬平米，從業(yè)人員2.5萬多人。,政務(wù)區(qū),新華大街,五一路,政務(wù)中心：在迎賓路北段，縣政府，縣經(jīng)貿(mào)委等政府機(jī)構(gòu)較多,商業(yè)中心：以新開大街的華聯(lián)商場為中心，主要商業(yè)集中在新開大街與迎賓路交界處,新開大街,城 市 概 況城市板塊劃分,淑陽鎮(zhèn)縣城板塊：香河的政務(wù)中心、商業(yè)中心、居住中心，配套成熟，其中家具城有廣泛的知名度；,城市概況城市板塊劃分,城 市 概 況城市板塊劃分,高爾夫會所,古城酒店,福蘭德超市,朝陽酒店,新園酒店,帝都大酒店,第一城垂釣城,安平鎮(zhèn)第一小學(xué),安康大藥店,香河縣開發(fā)區(qū)管委會,網(wǎng)通營業(yè)廳,以天下第一城為核心的配套設(shè)施,天下第一城,安平鎮(zhèn)第一城板塊：依托香河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天下第一城配套設(shè)施、便捷的交通等優(yōu)勢成為香河發(fā)展的熱點(diǎn)板塊,城市概況城市板塊劃分,香河確立以“西擴(kuò)南進(jìn)”為發(fā)展戰(zhàn)略方針，構(gòu)建起縣城西擴(kuò)、開發(fā)區(qū)東移，以對接京津?yàn)槟繕?biāo)的城市發(fā)展大框架加快拉開,城 市 概 況規(guī)劃發(fā)展方向,城市概況規(guī)劃發(fā)展方向,依托一區(qū)五園和家具生產(chǎn)基地，實(shí)施“三極帶三線”布局方略，帶動整體園區(qū)發(fā)展，園區(qū)經(jīng)濟(jì)集群化,城 市 概 況產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,城市概況產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,香河新城：多家國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)囤地香河，分布在京沈高速兩側(cè)，其中以南側(cè)居多，取得土的地量及開發(fā)量龐大，由此可見未來香河城區(qū)將具備更加完善的都市生活氛圍和品質(zhì),城 市 概 況香河新城規(guī)劃,城市概況香河新城規(guī)劃,香河縣區(qū)位優(yōu)越，距離京城cbd45公里，與通州張家灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)接壤，交通便利。 京津冀經(jīng)濟(jì)一體化、環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈、北京東擴(kuò)及通州新城等規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)職能承接，促使香河區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮螅?香河縣有“北方家具之都”之稱，屬于廊坊市重要支柱經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)地，安平鎮(zhèn)屬于香河富有鎮(zhèn)之一，區(qū)域具備購買力；,小 結(jié)一個(gè)承載都市人口轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域,part 1 市場分析,1、宏觀政策 2、發(fā)展規(guī)劃 3、城市概況 4、房產(chǎn)概況 5、本章小結(jié),房 產(chǎn) 概 況主要項(xiàng)目分布,大運(yùn)河孔雀城,共青社,萬通 紫藤堡,珠光御景,公園壹號,香城酈舍,香語世界城,雀禧,縣城板塊,第一城板塊,京漢君庭,領(lǐng)郡one,塞納城邦,羅納河谷,未明1898,盛世嘉園,貴都新城,香河房產(chǎn)項(xiàng)目主要集中分布在縣城（淑陽鎮(zhèn)）、安平鎮(zhèn)（天下第一城）兩大板塊?？h城板塊項(xiàng)目較集中在五一路沿線，另外新華大街和秀水街附近也有部分項(xiàng)目分布；安平鎮(zhèn)項(xiàng)目主要以第一城為依托，主要以舒適性產(chǎn)品為主，分布在天下第一城周邊及安平鎮(zhèn)中心附近。,國隆府,富力新城,房產(chǎn)概況主要項(xiàng)目分布,房 產(chǎn) 概 況主要項(xiàng)目情況,香河縣項(xiàng)目主要集中在縣城板塊，建筑類型以高板為主，體量較大，30萬平米以上的樓盤一共7個(gè)，戶型以一到三居為主，多以毛坯，部分公共部位精裝標(biāo)準(zhǔn)交房；安平板塊目前在售項(xiàng)目較少，多以舒適型產(chǎn)品為主，對本項(xiàng)目不構(gòu)成過多威脅。目前，與本項(xiàng)目形成競爭的是入市一期的共青社，房源所剩不多。,房產(chǎn)概況主要房產(chǎn)情況,房 產(chǎn) 概 況施工竣工銷售面積表,香河近年商品房施工面積較為平穩(wěn)，每年施工量在30-50萬平方米/年左右，竣工面積每年在30-40萬平方米左右，銷售面積波動較大，2009年銷售面積成倍增加，2010年開始受調(diào)控政策的影響，銷售速度有所放緩。2011年總銷售面積約70萬平方米。,房產(chǎn)概況施工竣工銷售面積表,億元,房 產(chǎn) 概 況總量價(jià)格表,香河縣市場主要項(xiàng)目總體量為577萬平方米（其中安平板塊占67.8萬平方米），待售項(xiàng)目總面積120萬平方米，在售項(xiàng)目總面積為457萬平方米，在售項(xiàng)目目前房源不多，但仍有約40%60%左右的房源可供后續(xù)上市，加上待售項(xiàng)目面積，未來幾年內(nèi)市場可供房源在302394萬平方米，按70萬平方米/年的去化速度，約需5年的去化時(shí)間。,房產(chǎn)概況總量價(jià)格表,房 產(chǎn) 概 況面積總價(jià)表,區(qū)域項(xiàng)目戶型面積區(qū)間呈兩極分化，普通住宅主要集中在40-130平方米之間，別墅項(xiàng)目則主要集中在180-260平方米之間； 普通住宅主要集中在40-70萬元/套，別墅項(xiàng)目則主要集中在170-220萬元/套之間；,房產(chǎn)概況面積總價(jià)表,香河縣主要項(xiàng)目面積總價(jià)表,房 產(chǎn) 概 況客群分析,總體來看，縣城內(nèi)板塊項(xiàng)目本地客戶比例較高（約占80%比例）；縣城周邊板塊（如安平、蔣辛屯板塊）項(xiàng)目北京客戶占明顯優(yōu)勢（約占75%），且隨著北京房價(jià)的增長，北京客戶的比例仍不斷增加；,房產(chǎn)概況客群分析,房 產(chǎn) 概 況重點(diǎn)個(gè)案分析,開發(fā)商： 國元地產(chǎn) 項(xiàng)目位置：香河安平經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（中信天下第一城國際會議中心對面） 建筑設(shè)計(jì):都市元素 物業(yè)公司： 香河貝德 物業(yè)類型： 高層、板樓 整合推廣公司:北京恒嘉視野 景觀設(shè)計(jì):北京源樹景觀 物業(yè)費(fèi)：1.28元/平方米/月 建筑面積： 127642平方米 占地面積： 26833平方米 綠化率：30% 容積率：3.5 現(xiàn)均價(jià)：6400元/平米 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯，部分公共地方精裝 供水系統(tǒng)：市政 停 車 位： 440個(gè)，戶數(shù)1026戶,房產(chǎn)概況重點(diǎn)個(gè)案分析共青社,房 產(chǎn) 概 況重點(diǎn)個(gè)案分析,項(xiàng)目特點(diǎn),項(xiàng)目定位為青年居住社區(qū)，客戶群體絕大部分來自于在北京工作的青年白領(lǐng)階層，是目前安平鎮(zhèn)板塊唯一在售的剛需型產(chǎn)品，與同板塊內(nèi)產(chǎn)品形成差異化。,戶型設(shè)計(jì)為1-3居，面積在49-119平方米之間，戶型設(shè)計(jì)較為靈活多變，贈送面積較多，可以打造成升級型產(chǎn)品，一居變兩居，兩居變?nèi)拥?，十分受青年人的青睞。,戶型特點(diǎn),銷售情況,項(xiàng)目僅剩下8號樓在售，總戶數(shù)為188套，由于是6月份剛推出上市，因此可供選擇房源較多，項(xiàng)目自2011年8月份開售，至今歷時(shí)共10個(gè)月，共計(jì)約銷售了830套，月均去化83套，去化速度較快。,房產(chǎn)概況重點(diǎn)個(gè)案分析共青社,贈送露臺,全封閉陽臺 設(shè)計(jì),兩居77.5,房 產(chǎn) 概 況重點(diǎn)個(gè)案分析,主要推廣方式： 推廣主題：先進(jìn)“青年”以及他們的驕傲社區(qū)，以青年社區(qū)的主題不斷的進(jìn)行宣傳； 網(wǎng)絡(luò)：焦點(diǎn)、新浪、搜房； 短信：不定期的發(fā)送項(xiàng)目信息； 戶外：擎天柱、工地圍擋、京沈高速入口廣告牌； 活動：由搜房網(wǎng)組織的不定期的看房活動、及節(jié)假日組織的活動、購房免費(fèi)提供家居設(shè)計(jì)活動； 其他：樣板間；營銷中心體驗(yàn)等；,房產(chǎn)概況重點(diǎn)個(gè)案分析共青社,房 產(chǎn) 概 況重點(diǎn)個(gè)案分析,開發(fā)商： 珠光集團(tuán) 項(xiàng)目位置：香河五一路與北環(huán)路交叉口西200米 建筑單位:中國建筑第四工程局第六建筑工程公司 物業(yè)公司：珠光物業(yè)管理有限公司 物業(yè)類型：板塔結(jié)合 高層 物業(yè)費(fèi)：1.3元/平方米/月 建筑面積： 300000平方米 占地面積： 16000平方米 綠化率：30% 容積率：1.9 現(xiàn)均價(jià)：6500元/平米 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 供水系統(tǒng)：市政 停 車 位： 1500個(gè)，1:0.5 戶數(shù)：3000戶,房產(chǎn)概況重點(diǎn)個(gè)案分析珠光御景,項(xiàng)目特點(diǎn),目前香河縣城板塊售價(jià)最高的樓盤，項(xiàng)目內(nèi)部有一萬平方米的人工湖及正在建設(shè)當(dāng)中的新市政公園緊鄰項(xiàng)目。在園林水系等環(huán)境打造方面，其他在售項(xiàng)目無法比擬，交通方面也非常方便屬于京沈高速下高速后的第一個(gè)項(xiàng)目，受益于這些優(yōu)勢，使得珠光御景項(xiàng)目成為香河縣城板塊目前售價(jià)最高的樓盤。,戶型面積在74-130平方米之間，主力戶型以100平米左右的南北通透舒適性戶型為主，主要客戶為香河當(dāng)?shù)乜蛻?，在?dāng)?shù)叵碛休^好的口碑。,戶型特點(diǎn),銷售情況,主要剩18號樓在售，整個(gè)項(xiàng)目所剩房屋套數(shù)約20套左右，后續(xù)上市時(shí)間目前未定。項(xiàng)目自2011年7月份推出13號樓，2012年5月份推出18號樓，至今歷時(shí)共11個(gè)月，共計(jì)約銷售了500套，月均去化45套。,房 產(chǎn) 概 況重點(diǎn)個(gè)案分析,房產(chǎn)概況重點(diǎn)個(gè)案分析珠光御景,三居111.84 南北通透，舒適性高,主要推廣方式： 推廣主題：主打園林、水景等生態(tài)住宅牌； 網(wǎng)絡(luò)：搜狐、新浪、搜房、焦點(diǎn)等門戶網(wǎng)絡(luò)； 短信：不定期的發(fā)送項(xiàng)目信息； 戶外：工地圍擋、京沈高速入口廣告牌、938車身廣告； 活動：推介會、業(yè)主答謝會等活動； 其他：與珠江集團(tuán)北京其他項(xiàng)目的聯(lián)動、營銷中心體驗(yàn)等；,房 產(chǎn) 概 況重點(diǎn)個(gè)案分析,房 產(chǎn) 概 況重點(diǎn)個(gè)案分析,房產(chǎn)概況重點(diǎn)個(gè)案分析珠光御景,part 1 市場分析,1、宏觀政策 2、發(fā)展規(guī)劃 3、城市概況 4、房產(chǎn)概況 5、本章小結(jié),小 結(jié)燕郊模式，房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段,營銷推廣策略分析： 香河在售樓盤的銷售工具基本為戶型圖、沙盤、宣傳單頁等，從珠江御景來看，配合銷售工具，寬敞、氣派的售樓處已經(jīng)成為衡量樓盤品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)以及售樓處的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)； 區(qū)域項(xiàng)目賣點(diǎn)多為地段、位置、交通以及938路高速公交車等有利影響，吸引香河周邊地區(qū)的購房者； 各大樓盤的銷售團(tuán)隊(duì)紛紛采用強(qiáng)銷型購買策略爭取客戶，對香河房地產(chǎn)銷售口碑造成不良影響； 售樓處多為簡單裝修，面積在50-300不等，空間氛圍多凌亂、冷清，品質(zhì)感不足。 總 結(jié) 香河目前生活配套略差，地產(chǎn)項(xiàng)目主要分為縣城和安平兩大板塊，縣城板塊客源主要以當(dāng)?shù)貫橹鳎财芥?zhèn)等板塊客戶的主要訴求為北京高房價(jià)、限購政策擠出的客源； 市場在售房源不多，但后續(xù)供應(yīng)量龐大，未來市場競爭激烈，2011年市場去化量約70萬平方米左右。供應(yīng)量的增加和去化說明本地市場正處于快速發(fā)展階段； 建筑規(guī)模多在20-40萬平方米之間，供應(yīng)規(guī)模較大，建筑形態(tài)以高層為主，少量多層，板樓，南北通透，適宜居住。戶型多為70-100平米兩居和110-130平米三居，一居室設(shè)計(jì)較少，基本沒有創(chuàng)新點(diǎn)。共青社有贈送面積，其它項(xiàng)目產(chǎn)品比較普通； 大多數(shù)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)簡單，珠江御景主打概念景觀設(shè)計(jì)，有別于其它項(xiàng)目。,總體來看，縣城內(nèi)大盤集結(jié)，未來會形成一定的市場競爭，但大部分產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重，基本都出現(xiàn)客源截留狀況，面對粥多僧少的市場狀況，本項(xiàng)目適宜尋找差異點(diǎn)并形成強(qiáng)勢賣點(diǎn)。,part 2 項(xiàng)目定位,1、區(qū)域資源優(yōu)劣勢分析 2、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 3、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)分析 4、項(xiàng)目swot分析 5、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提煉 6、項(xiàng)目定位 7、項(xiàng)目概念定位,知己,差異化決定項(xiàng)目口碑建立的基礎(chǔ),發(fā)展規(guī)劃,目前區(qū)域現(xiàn)狀優(yōu)質(zhì)生態(tài)和成熟的居住環(huán)境,安平鎮(zhèn),淑陽鎮(zhèn),京沈高速公路入口,香河肉餅,天下第一城,在建的經(jīng)濟(jì)適用房,大運(yùn)河,淑陽鎮(zhèn),淑陽鎮(zhèn),發(fā)展規(guī)劃,預(yù)期的區(qū)域未來,原生態(tài)的健康生活,承載都市人口轉(zhuǎn)移的城市職能,具有國際氛圍的都市衛(wèi)星城市,舒適的生活居住環(huán)境,區(qū)域資源優(yōu)劣勢分析基礎(chǔ)很好，尚待建設(shè),1、區(qū)域資源優(yōu)劣勢分析 2、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 3、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)分析 4、項(xiàng)目swot分析 5、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提煉 6、項(xiàng)目定位 7、項(xiàng)目概念定位,part 2 項(xiàng)目定位,地塊現(xiàn)狀分析地塊四至,地塊北側(cè)，緊臨夏安路（平安大街）,地塊西側(cè)，緊臨主干道安泰南路,地塊南側(cè)，為政府正在修建的城市主道路,地塊東側(cè)，為項(xiàng)目自建道路,地塊地段優(yōu)越，緊鄰三條主要城市道路，交通便利，938總站。地塊方正，不涉及拆遷。,地塊現(xiàn)狀分析,嵌在地塊東南角的電廠,地塊北側(cè)夏安路,地塊西南角經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建筑基地,位于地塊西邊沿線有一廠家，與地塊相鄰,地塊北沿線，位于地塊中間位置，是從北京開打香河第一城的938支線香河起始站的上車站,地塊南側(cè)為香河政府主建的市政道路道路，目前無居民，為空地,地塊南側(cè)空地,地塊西北角為安泰路、夏安路（平安大街）交叉口，為區(qū)域主要交通路口,與地塊一路之隔為中信修建的天下第一城,地塊現(xiàn)狀分析地塊西側(cè),地塊西側(cè)為政府主導(dǎo)修建道路安泰南路，道路西側(cè)有938總站，出行比較便利。,地塊現(xiàn)狀分析地塊南部,地塊南側(cè)為政府主導(dǎo)修建的道路工程，本項(xiàng)目距污水處理廠約2公里。地塊南側(cè)未來建設(shè)將對本項(xiàng)目形成一定影響。,市政路,南側(cè)邊界,南側(cè)邊界,地塊現(xiàn)狀分析地塊東南角,地塊東南角為電廠，搬遷之后將減少對本項(xiàng)目的不利影響。,項(xiàng)目東側(cè)圍墻,地塊東側(cè)與電廠之間的凹空地，地塊呈現(xiàn)不規(guī)則形狀。,地塊現(xiàn)狀分析地塊西南角,與安泰南路相隔的在建經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，體量較大，但與本項(xiàng)目目標(biāo)客群沒有明顯沖突。,在售的孔雀城項(xiàng)目,地塊現(xiàn)狀分析地塊北部,地塊北側(cè)緊臨夏安路（平安大街），較適宜打造項(xiàng)目形象主入口；,地塊現(xiàn)狀分析地塊東部,項(xiàng)目東側(cè)邊界適宜打造人車分流行人出入口，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。,地塊現(xiàn)狀分析地塊西北角看過去,地塊北臨主路夏安路，西臨安泰南路，地塊四周均有低矮圍墻，后期可作圍擋使用； 地塊西北角為主交通的十字路口距離地塊圍墻有一扇形地帶，視野開闊，交通便利，適宜售樓處選址和樹立項(xiàng)目大型看板；,地塊西北角的938車站,路口北側(cè)為紫藤堡項(xiàng)目看板,地塊路口西側(cè)為第一城,路口到圍墻的扇形地帶,地塊現(xiàn)狀分析從地塊西北角看過去,緊臨夏安路（平安大街）的地塊北側(cè)及西北角,地塊西北角的扇形開闊區(qū)域及大型看板；如果售樓處設(shè)立在此，大型看板將遷移；,夏安路（平安大街）為政府主要打造的景觀街，也屬于連通其它區(qū)域的交通主干線；,地塊現(xiàn)狀分析地塊內(nèi)部,內(nèi)部有低矮廠房，即將拆遷,地塊現(xiàn)狀分析從地塊東南角看過去,天下第一城既是景區(qū)也是區(qū)域配套之一,地塊現(xiàn)狀分析地塊交通,交通便利，安泰南路設(shè)有938總站 北側(cè)夏安路（平安大街）屬于主交通要道，車流較大,出入便利,地塊現(xiàn)狀分析地塊配套,銀行酒店餐館交通均有，配套初級，不能形成品質(zhì),1、區(qū)域資源優(yōu)劣勢分析 2、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 3、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)分析 4、項(xiàng)目swot分析 5、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提煉 6、項(xiàng)目定位 7、項(xiàng)目概念定位,part 2 項(xiàng)目定位,項(xiàng)目產(chǎn)品分析-項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目產(chǎn)品分析-技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目產(chǎn)品分析-規(guī)劃分析,規(guī)劃： 地塊平坦，北高南低，中心散落式布局，不影響采光；托幼放在地塊東南角，安全性強(qiáng)；地塊沿西側(cè)、北側(cè)排布商業(yè)，可作為社區(qū)自建配套。,規(guī)劃： 外立面簡潔，流暢；灰白色系的搭配，及三段式歐式古典建筑的語匯，拱形窗和哥特式尖屋頂，利用橫豎線條的有序交割，呈現(xiàn)出歐式建筑的規(guī)則感和品質(zhì)感，明快、質(zhì)樸的清新； 分析： 1、填補(bǔ)區(qū)域建筑風(fēng)格空白質(zhì)樸、明快、典雅，氣質(zhì)明顯。 2、整體風(fēng)格明快，有灰、白、青組成高壓的灰色系，既削弱高聳帶來的壓抑，也能讓35歲以上的客戶群接受；,項(xiàng)目產(chǎn)品分析-外立面風(fēng)格分析,項(xiàng)目產(chǎn)品分析-園林分析,優(yōu)點(diǎn)：以中心軸為環(huán)境推演，逐步呈現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)；以中央主軸線控制整體, 輔之以幾條次要軸線，與大小路徑組成幾何格網(wǎng), 主次分明，軸線與路徑的交叉點(diǎn)多安排噴泉、雕像小品，既突出布局的幾何性, 又有豐富的節(jié)奏感,營造出多變的景觀效果。采用石塊砌成形狀規(guī)整的水池或溝渠, 并結(jié)合水景, 設(shè)置大量精美的噴泉。,建議： 1、目前，除了別墅產(chǎn)品以外，區(qū)域內(nèi)其它產(chǎn)品沒有做環(huán)境，項(xiàng)目已經(jīng)具備競爭力，但若借鑒北京萬國城項(xiàng)目中建湖的做法，增加湖面面積，可以為項(xiàng)目加分，銷售去化速度更快； 2、建議在b組團(tuán)增加水域面積，與軸線景觀共同形成區(qū)域中心景觀大道；,原規(guī)劃,規(guī)劃建議,項(xiàng)目產(chǎn)品分析-配套分析,優(yōu)點(diǎn)： 1、臨街商業(yè)的設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)小型精致配套； 2、商業(yè)的設(shè)計(jì)使社區(qū)成為一個(gè)能夠獨(dú)立運(yùn)營的領(lǐng)域，方便業(yè)主即便不出社區(qū)也可以消費(fèi)，從而忽略目前尚不完善的外部配套環(huán)境； 建議： 建議先期進(jìn)行部分必要業(yè)態(tài)的招商，如超市、洗衣店、蛋糕房、咖啡廳等，塑造未來生活形象，除吸引客戶外，同時(shí)也塑造出成熟的社區(qū)形象，利于招商及銷售，形成內(nèi)部完善和具備檔次的配套；,項(xiàng)目產(chǎn)品分析-交通動線及出入口分析,優(yōu)點(diǎn)： 主干道設(shè)立主入口，能夠從外部提升項(xiàng)目形象并保持品質(zhì)。 公交938上車站位于入口附近，便于出行；地塊內(nèi)部交通路網(wǎng)繁多，便捷。,建議： 建議采取人車分流設(shè)計(jì)，南、北出入口為車行入口，東、西出入口為人行出入口。,建議環(huán)行車道設(shè)計(jì)及外圍停車帶,原規(guī)劃,規(guī)劃建議,建議增加出入口,項(xiàng)目產(chǎn)品分析-b戶型分析,規(guī)劃： 兩梯四戶 優(yōu)點(diǎn)： 小戶型，可以做到低總價(jià)，客源層廣；鎖定剛需首次置業(yè)客戶，面積無浪費(fèi)，實(shí)用性強(qiáng)，除中間戶的衛(wèi)生間不是明衛(wèi)，其它都能做到明廚明衛(wèi)； 戶型均方方正正，無異性或拐角；三室為邊戶型； 美中不足之處： b1戶型東北側(cè)臥室面寬只有2.6米； b3戶型廚房位于兩個(gè)臥室中間，不利于居住 陽臺面積偏??； 無一居室設(shè)計(jì)；,建議： 是否可以調(diào)整b1、b3的部分設(shè)計(jì)，使戶型更好使用,項(xiàng)目產(chǎn)品分析-b1調(diào)整建議,建議修改b1戶型方案： 改1：去掉北側(cè)衛(wèi)生間，將面積分配給廚房與東北側(cè)臥室； 原衛(wèi)生間面積分給廚房400毫米，臥室分1200毫米.同時(shí)減少入戶門右側(cè)實(shí)墻面積，增加視覺通透感，廚房呈條狀，留出的面積作為餐廳，使餐廳客廳成為獨(dú)立區(qū)域，同時(shí)又有通道相連，增加戶型的步入感和實(shí)際使用率； 改2：調(diào)換廚房餐廳與東北側(cè)臥室 改3：動靜分區(qū)明顯,原b1戶型： 入口北側(cè)臥室面寬只有2.6米，居住不舒適； 衛(wèi)生間都是公用設(shè)計(jì)，略嫌多余 餐廳面積過小，擁擠 客廳小，過道占用公共面積過多 動靜分區(qū)混亂,去掉北側(cè)衛(wèi)生間，面積分非配給廚房與臥室，同時(shí)臥室與廚房位置對調(diào),調(diào)整點(diǎn),改飄窗為北側(cè)工作陽臺,將原衛(wèi)生間窗與廚房窗合并成一個(gè)窗，并增加實(shí)墻面積,減少入戶門實(shí)體墻面積,項(xiàng)目產(chǎn)品分析-b3調(diào)整建議,建議修改b3戶型方案： 改1：將中間廚房改設(shè)在東北角，餐廳設(shè)在入口處 改2：將客廳與北側(cè)臥室調(diào)換位置，改原餐廳位置的墻為窗，作為客廳主要采光 優(yōu)點(diǎn)：客廳好用，兩個(gè)臥室朝南，更具賣點(diǎn) 動靜分區(qū)明顯 缺點(diǎn)：客廳采光不足,原b3戶型： 廚房設(shè)計(jì)在中間，干擾南北臥室； 北側(cè)臥室采光不足,修改點(diǎn),調(diào)整點(diǎn),項(xiàng)目產(chǎn)品分析-戶型配比分析,根據(jù)戶型配比可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，無過多浪費(fèi)面積，規(guī)矩方正，適宜剛需型客戶，滿足基本使用功能； 項(xiàng)目無一居室戶型，基本以精致小兩居、小三居為主； 主抓客群適宜26-35歲年齡段，滿足三口居?。?90平米以下做到兩居和精致三居，既合理控制總價(jià)，又不損失實(shí)際功能；,建議： 一居室戶型總價(jià)低，區(qū)域產(chǎn)品少，建議增加部分一居室，同時(shí)增加部分三居室面積，吸附區(qū)域改善型住房客戶需求；,1、區(qū)域優(yōu)劣勢分析 2、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 3、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)分析 4、項(xiàng)目swot分析 5、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提煉 6、項(xiàng)目定位 7、項(xiàng)目概念定位,part 2 項(xiàng)目定位,（優(yōu)勢）,（劣勢）,（機(jī)會）,t（威脅）,地塊大體量開發(fā)，有空間自建配套利于銷售 可售物業(yè)達(dá)61萬平方米，開發(fā)周期長，適宜根據(jù)市場變化調(diào)整銷售價(jià)格 項(xiàng)目注重環(huán)境設(shè)計(jì)，周邊無類似產(chǎn)品，短期內(nèi)無競爭 地塊無拆遷 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、客群定位準(zhǔn)確,周邊配套初級，生活品質(zhì)不足 客群訴求與區(qū)域其它項(xiàng)目形成競爭，易出現(xiàn)客源截留 規(guī)劃中僅有幼托，安平鎮(zhèn)內(nèi)無優(yōu)質(zhì)小學(xué)，易流失以子女就學(xué)為購買動因的客戶 整體市場生活環(huán)境品質(zhì)需要提升，消費(fèi)者觀望強(qiáng)烈,北京城市發(fā)展東擴(kuò)，消費(fèi)力外溢趨勢明顯 項(xiàng)目不同于區(qū)域內(nèi)其他產(chǎn)品，具有唯一性，價(jià)值提煉具備條件 通州區(qū)的定位及張家灣開發(fā)區(qū)與香河開發(fā)區(qū)的接壤，帶來大量的工作機(jī)會和人流 開發(fā)商在區(qū)域的立足，適宜入市起始就開始塑造項(xiàng)目口碑,周邊交通雖便捷，但擁堵 京東新城的規(guī)劃、建設(shè)周期長，區(qū)域成熟需要時(shí)間 市場潛在供應(yīng)量較大 規(guī)劃無小學(xué)，客戶很多為年輕族群，未來需要考慮子女就學(xué)，優(yōu)質(zhì)的教育資源是他們購買的主要?jiǎng)右?項(xiàng)目swot分析,1、產(chǎn)品定位 2、客戶定位 3、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)分析 4、項(xiàng)目swot分析 5、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提煉 6、項(xiàng)目定位 7、項(xiàng)目概念定位,part 2 項(xiàng)目定位,1、為區(qū)域打造一座品質(zhì)之城，以項(xiàng)目樹立品牌； 2、從產(chǎn)品、環(huán)境、宜居等層面，以建造有景又不浪費(fèi)的房屋，樹立真誠、真實(shí)的項(xiàng)目口碑； 3、建設(shè)精致園林，提升居住品質(zhì)，塑造區(qū)域宜居生活典范； 4、從居住本質(zhì)上，開發(fā)商為消費(fèi)者的未來居住提供最大便利；,我們理解的開發(fā)商用心,以歐式風(fēng)格引領(lǐng)區(qū)域生活方式的高尚社區(qū),一個(gè)解決居住需求的項(xiàng)目 一個(gè)不當(dāng)房奴的項(xiàng)目 一個(gè)保障生活品質(zhì)不會下降的項(xiàng)目 一個(gè)不用思考戶籍而能享受城市未來資源的項(xiàng)目 45公里。一端是家，一端是國際 從擁有的角度，從現(xiàn)實(shí)的角度、從性價(jià)比的角度 直擊客戶心靈,項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)挖掘,非買不可的理由產(chǎn)品到服務(wù)，是我們能給予的,消費(fèi)者時(shí)代的到來，注定不能單純的提供產(chǎn)品，也不能單純的解讀產(chǎn)品就能促進(jìn)快速的產(chǎn)品去化，將服務(wù)融入其中，將一個(gè)剛性的產(chǎn)品變成不可或缺的產(chǎn)品，需要加入服務(wù)，以及我們能夠?yàn)橄M(fèi)者做到多少，我們能做多少，消費(fèi)者就能回饋多少，因?yàn)樗麄冞€有朋友，有親人，有面子，有企圖 開發(fā)商用心軟性服務(wù)的提升，為消費(fèi)者提供最大的便利服務(wù) 產(chǎn)品無浪費(fèi)空間 距離無縫對接的45公里 交通不支付擁堵成本的回家通路 價(jià)格高性價(jià)比，提前完成資產(chǎn)升級 環(huán)境公園般的居住價(jià)值，與健康同步 區(qū)域未來京東新城帶給區(qū)域未來的增值潛力 區(qū)域歷史可講的故事,1、產(chǎn)品定位 2、客戶定位 3、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)分析 4、項(xiàng)目swot 5、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提煉 6、項(xiàng)目定位 7、項(xiàng)目概念定位,part 2 項(xiàng)目定位,我們希望傳遞的項(xiàng)目精神 真誠 真實(shí) 真值 競爭激烈的區(qū)域，真誠的展示能為客戶做到什么才最重要? 因此，我們認(rèn)為，在合適的地點(diǎn)，合適的時(shí)間，并向合適的人，引領(lǐng)并講述一個(gè)置辦“家”和“生活”的故事,引領(lǐng)45公里外的生活氣質(zhì),即便北京買房，也不可能解決戶口 即便再喜歡北京城，北京城也僅僅需要你的付出，卻不會給你任何北京市民的待遇 即便在北京郊區(qū)買普通住宅，價(jià)格也在15000元/平方米左右 即便已經(jīng)習(xí)慣北京生活的便利，壓力、亞健康、交通、居住環(huán)境，都透支著健康 要表面的融合，還是要踏實(shí)的生活和逐步的資產(chǎn)積累？ 選擇，就在45公里的距離,具備區(qū)域唯一的生活方式和產(chǎn)品格,我們希望倡導(dǎo)客戶享受不被“三高”綁架的生活 我們提供的產(chǎn)品格為消費(fèi)者需求思考的，提供真誠的、健康的、平安的、幸福的、自由的、有面子的、屬于自己的、個(gè)性的、交際的、無國界的，開放的、文化的、上升的、自信的、一個(gè)詮釋現(xiàn)代語匯、時(shí)尚、年輕人的、可居住十年以上的激情社區(qū),無浪費(fèi)面積，方正，風(fēng)格獨(dú)特，規(guī)避同類產(chǎn)品競爭 精致型、時(shí)尚型、緊湊型的年輕態(tài)產(chǎn)品,項(xiàng)目定位差異化,香河安平城中城、實(shí)用型、環(huán)境型,花園里的歐式城邦 區(qū)域唯一大型高尚人居典范,建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位,1、產(chǎn)品定位 2、客戶定位 3、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)分析 4、項(xiàng)目swot 5、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提煉 6、項(xiàng)目定位 7、項(xiàng)目概念定位,part 2 項(xiàng)目定位,我們認(rèn)為，項(xiàng)目距離不是問題，問題是 1、今天，你買房了嗎？ 2、今天，你有資產(chǎn)嗎？ 3、政策限購制造的購買時(shí)機(jī)，你抓住了嗎？ 4、你愛北京，稅收交給北京，你在做任何一個(gè)合格市民該做的事情，但是，你享受到了同等待遇了嗎？如果沒有，為房價(jià)、生活費(fèi)去支付僅有的收入，值不值？ 5、你的需求與你的工作生活是否一致？你愛這里，這里是不是給了你想要的？ 從發(fā)現(xiàn)問題入手，剝離表象 理性及理性的判斷 從本質(zhì)的生活層面，引導(dǎo)消費(fèi)者，創(chuàng)造最合適的購買時(shí)機(jī),對項(xiàng)目概念定位的思考生活方式,打拼創(chuàng)業(yè)家親人放心安心面子資產(chǎn)性價(jià)比 從情感層面，我們的客戶需要什么？ 從資產(chǎn)擁有層面，他們?nèi)绾慰焖偻瓿稍假Y本積累？ 從親情層面，游子如何讓父母放心？ 從事業(yè)層面，同學(xué)會上如何比拼？ 客戶需要什么？ 距離是不是主要考量因素？ 做到為客戶需求思考,對項(xiàng)目概念定位的思考客戶需求,建議項(xiàng)目概念定位真誠的自我平臺,自由的、自有的、自我的棲息之所 舒適、自然的歐式居住城邦,1、我們對目標(biāo)客群的理解 2、競爭成交客群分析 3、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)分析 4、主抓客群分析,part 3 項(xiàng)目客群定位,知彼,博弈，就是對手之間的競技,大北京,究竟什么人群能夠構(gòu)建本案的核心需求？,愿意在都市永久停留的，有著都市印象的，手邊有點(diǎn)錢的，不愿意為高昂的都市生活買單的，不愿意為感官支付多一倍甚至兩倍價(jià)格的 有識之士,尋找客群的差異化,目標(biāo)客群分析,北京被動外溢客群： 因限購名額、高房價(jià)等原因被動離開的購房者 工作在北京，渴望擁有住房、婚房以及不符合北京購房條件的首次置業(yè)者 認(rèn)可性價(jià)比，寬容交通及居住環(huán)境 北京主動外出客群： 限購令導(dǎo)致房產(chǎn)投資者走向周邊進(jìn)行投資 希望擁有多套住房的需求者 看重居住品質(zhì)，接受一小時(shí)車程 本地客群： 對于5分鐘車程之外的居住區(qū)域不做主選，看重城中心的生活配套，大多為周邊進(jìn)城的年輕人，婚房需求性強(qiáng) 家具城的個(gè)體經(jīng)營者、企業(yè)主或市場管理人員、當(dāng)?shù)仄渌駹I企業(yè)主 各大銀行香河支行、區(qū)糧食局國家糧食儲備庫、煤氣公司、現(xiàn)財(cái)政局等事業(yè)單位管理層 在北京打工的香河本土人士，傳統(tǒng)的落葉歸根觀念和在有意愿在家鄉(xiāng)置業(yè)的潛在客戶 安平鎮(zhèn)包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、新富階層,我們對目標(biāo)客群的理解,1、我們對目標(biāo)客群的理解 2、競爭成交客群分析 3、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)分析 4、主抓客群分析,part 3 項(xiàng)目客群定位,競爭項(xiàng)目成交客戶分析,盡管客源有所重疊，但產(chǎn)品存在很大差異，本產(chǎn)品還是以經(jīng)濟(jì)舒適為主，無過多浪費(fèi)空間。 共青社在本地塑造的高單價(jià)高總價(jià)的形象，以及北京客戶的認(rèn)同，已經(jīng)給本區(qū)域樹立了標(biāo)桿，對于我們的入市和姿態(tài)，都將是很好的借鑒,1、我們對目標(biāo)客戶的理解 2、競爭成交客戶分析 3、主抓客群分析 4、小結(jié),part 3 項(xiàng)目客群定位,主抓客群分析-人群定義,接受過良好的教育，具備大專及以上的學(xué)歷 25-35歲現(xiàn)在北京工作及生活的打拼者，具有一定穩(wěn)定收入 他們都希望在北京能夠安家，事業(yè)處于發(fā)展階段 20-30歲安平鎮(zhèn)及周邊有婚房需求的本土年輕人,主抓客群分析-行為學(xué),交際渴求占據(jù)客戶生活的一部分，有自己的朋友，也有自己對事物的看法 他們希望通過努力改變生活和階層，希望有更大的朋友圈 希望尋找到更多的對事業(yè)有幫助的機(jī)會點(diǎn) 他們很理性，不會為感覺付費(fèi)，對于他們認(rèn)為沒有必要的開支，他們不會消費(fèi) 他們務(wù)實(shí)理性，選購更多從實(shí)用出發(fā) 他們渴望被更多的人認(rèn)可,客群分析-消費(fèi)行為,過高的生活成本造成他們小心翼翼的行為，但是他們非常喜歡都市生活 喜歡并且向別人強(qiáng)調(diào)知性、喜歡超市購物、喜歡周末去電影院看電影、喜歡情人節(jié)買玫瑰花喜歡都市生活的一切便利和享受 如果不是他們迫切需要的，即便再喜歡，再強(qiáng)的銷售也無法賺到他們的錢 經(jīng)濟(jì)上，他們有很多的限制，在關(guān)注性價(jià)比同時(shí)，也關(guān)注品牌帶給他們的面子，力圖在兩者之間找到平衡,看上去他們都略微顯得緊張，但是年輕的本質(zhì)就是自信和激情，他們有信心改善目前的生活 京城高昂的生活成本給他們帶來巨大的壓力 相對位置，他們更在意價(jià)格 他們更相信未來，他們所走的每一步都在試圖為自己帶來各種各樣的機(jī)會 他們屬于打拼一族，不屬于社會精英階層，但他們都夢想自己有朝一日也能成為精英,主抓客群分析-心理學(xué),產(chǎn)品形象不一定襯托出身份，但一定實(shí)用，一定要有環(huán)境，因?yàn)樗麄兊慕?jīng)濟(jì)條件促使他們比都市人更注重健康 產(chǎn)品不一定很高檔，但是一定要具有時(shí)尚、現(xiàn)代的都市氣息，可以讓他們能夠向親朋炫耀 他們不關(guān)注產(chǎn)品線，關(guān)注實(shí)際使用率和空間，他們希望提供交際空間 風(fēng)格對他們看似若有若無，具備高性價(jià)比即可，但是具備現(xiàn)代造型和建筑語匯的產(chǎn)品，更能促使他們實(shí)際購買 如果產(chǎn)品中有實(shí)際贈送的面積，會更加吸引他們,客群分析產(chǎn)品需求,-產(chǎn)品形象，能襯托其身份，滿足其人群基本屬性特點(diǎn) -產(chǎn)品傳達(dá)出時(shí)尚、現(xiàn)代的都市氣息，滿足其年齡層次人群的需求特性 -產(chǎn)品提供豐富、且有足夠檔次的交際空間，滿足其行為層面的特性 -產(chǎn)品具備后續(xù)發(fā)展，滿足其心理層面的特性 -產(chǎn)品具備檔次和品牌，滿足其消費(fèi)層面的特性 -產(chǎn)品具備性價(jià)比，滿足其資本屬性的需要,客群分析我們需要提供這樣的產(chǎn)品,1、我們對目標(biāo)客戶的理解 2、競爭成交客戶分析 3、主抓客群分析 4、小結(jié),part 3 項(xiàng)目客群定位,從消費(fèi)者需求來看，創(chuàng)造銷售上揚(yáng)的條件之一，是整合服務(wù)+產(chǎn)品+推廣的力量，立體地向消費(fèi)者提供更加實(shí)際的產(chǎn)品和環(huán)境 一路之隔的共青社二期未來將截留項(xiàng)目客源 大北京及安平鎮(zhèn)客源將是本項(xiàng)目主力客源 借用未來區(qū)域發(fā)展，展示本項(xiàng)目未來生活以及與都市資源的接軌 配合產(chǎn)品層面為客戶提供更多軟性服務(wù)，是展現(xiàn)項(xiàng)目最具競爭力的價(jià)值點(diǎn) 放大產(chǎn)品性價(jià)比，快速占領(lǐng)市場，創(chuàng)造產(chǎn)品利潤最大化，快速回籠資金，滾動開發(fā)，建立項(xiàng)目品牌和口碑，便于后期蓄客及項(xiàng)目銷售,小 結(jié),part 4 項(xiàng)目整體營銷策略,1、項(xiàng)目整體推廣策略 2、項(xiàng)目整體推廣形象定位 3、項(xiàng)目整體推廣策略 案名建議 slogan建議 項(xiàng)目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目營銷階段推廣主軸 廣告策略 廣告整合推廣戰(zhàn)術(shù)表 媒介組合 媒介傳播重點(diǎn) 媒介傳播節(jié)奏,速度,提煉項(xiàng)目唯一性，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品快速去化,項(xiàng)目整體推廣策略,線上線下 解讀居住本質(zhì) 引領(lǐng)全新生活方式,確立市場地位和客戶認(rèn)可度。 （樹立產(chǎn)品形象、影響市場） 微營銷概念 主戰(zhàn)場：外圍,確立產(chǎn)品地位和促成客戶購買。 （產(chǎn)品解讀、景觀優(yōu)化、體驗(yàn)服務(wù)） 體驗(yàn)營銷概念 主戰(zhàn)場：案場（北京、安平鎮(zhèn)營銷體驗(yàn)中心）,part 4 項(xiàng)目整體營銷策略,1、項(xiàng)目整體推廣策略 2、項(xiàng)目整體推廣形象定位 3、項(xiàng)目整體推廣策略 案名建議 slogan建議 項(xiàng)目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目營銷階段推廣主軸 廣告策略 廣告整合推廣戰(zhàn)術(shù)表 媒介組合 媒介傳播重點(diǎn) 媒介傳播節(jié)奏,全面放大區(qū)域未來，整合綜合資源，從服務(wù)到產(chǎn)品，從產(chǎn)品到服務(wù)，從客戶需求的最本質(zhì)層面，整體而系統(tǒng)的思索項(xiàng)目定位和營銷策略。,找資源，拉高度,項(xiàng)目整體推廣形象思考弱點(diǎn)轉(zhuǎn)為優(yōu)點(diǎn),我們放大45公里線上的故事 講述家、安家、健康之家的故事 講述都市生活的低成本生活故事 講述原始資本積累的故事 講述看透表象之后的幸福生活的故事 講述幸福與辛酸的界限 直擊客戶內(nèi)心,項(xiàng)目推廣形象定位成為區(qū)域項(xiàng)目引領(lǐng)者,以資產(chǎn)