社會其它相關論文-關于房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃與城市發(fā)展的研究.doc

社會其它相關論文-關于房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃與城市發(fā)展的研究論文關鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃城市發(fā)展論文摘要住宅（房地產(chǎn)）作為城市居民生活的基本消費資料，在城市發(fā)展中取著非常重要的作用，而居民的生活與城市的發(fā)展和規(guī)劃又是息息相關并且相互影響的。住宅（房地產(chǎn)），是城市居民生活的基本消費資料，是人民安居樂業(yè)的關鍵所在。作為關系整個城市人民的生活質(zhì)量的重大問題，是各級政府和相關部門需要研究的重要課題，因此住宅的規(guī)劃設計與城市的發(fā)展存在著相互影響的相互依存的關系。城市規(guī)劃設計需要綜合考慮城市經(jīng)濟、地理、環(huán)境、居民需求、心理、行為等種種因素，而隨著住宅的商品化,住宅開發(fā)建設的產(chǎn)業(yè)化，提供住宅商品流通的場所和信息、評價住宅商品價值的市場成為我們?nèi)找嫘桕P注的新領域。為了在比較中提出問題，我們首分析一下市場中的房地產(chǎn)開發(fā)行為與城市規(guī)劃的關系。作為密切相關的兩個領域,城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)都對城市建設與發(fā)展擔以重任。城市規(guī)劃是一門開放性很強的綜合科學，而房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性的社會經(jīng)濟活動。由于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)涵、性質(zhì)不同，在編制城市規(guī)劃和進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程，難免有不同的側重點，城市規(guī)劃側重于從宏觀、長遠、整體的角度考慮問題，更加關注社會效益和環(huán)境效益，房地產(chǎn)開發(fā)注重微觀、近期、局部的效果，更關心開發(fā)項目或企業(yè)的經(jīng)濟效益；從信息反饋角度看，城市規(guī)劃側重聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要，而房地產(chǎn)開發(fā)側重搜集市場信息，適應市場的需要。雖有側重點，它們卻相輔相成，相互影響，共同作用。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)和規(guī)劃設計之間是密不可分的，規(guī)劃與設計并非孤立的創(chuàng)造工作，而是整體開發(fā)流程中的一環(huán)。在城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃設計處于不同階段，面對著住宅這一商品從生產(chǎn)、流通到消費過程中顯露的不同方面的性質(zhì)，也就是說，兩者的勞動和經(jīng)營對象是處于不同階段的同一商品。房地產(chǎn)企業(yè)由于對開發(fā)全程負責，直接面對市場，有切身的風險和利益，因此，對市場機制和市場靈敏性有更加透徹的了解；反之，在規(guī)劃設計領域，傳統(tǒng)的以物質(zhì)形體規(guī)劃為主的規(guī)劃指導思想暴露出明顯的不足，落后于社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的步伐。這便是人們評論開發(fā)商走到了城市規(guī)劃前頭的原因。其實，相關行業(yè)應隨市場而調(diào)整以適應市場的發(fā)展為宗旨，與住宅開發(fā)相關的各行業(yè)都在進行有效的調(diào)整。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，投資能否成功取決于時機、地段和建筑質(zhì)量。地段的選擇、總圖布置與規(guī)劃有關。當然，地段的選擇與城市規(guī)劃中的總體布局有關，經(jīng)濟因素、規(guī)劃條件、業(yè)主的意圖等等因素對規(guī)劃設計都有很大的影響和限制。因此，作為業(yè)主或開發(fā)者越來越傾向于積極創(chuàng)造條件，以便得出符合整體城市規(guī)劃的方案，同時要考慮與整個城市的發(fā)展相結合，做到可持續(xù)發(fā)展。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，住宅的商品化市場價值長期以來依附于基本建設設施。建筑企業(yè)成為了獨立的商品生產(chǎn)者，它面對的是變幻不定的市場，其中包括建筑市場、原材料市場、勞動力市場、技術市場和資金市場等等。它有自主經(jīng)營的權利，在市場競爭中也承擔風險。它不能在依靠國家計劃分配生產(chǎn)任務，而要了解市場的產(chǎn)品需求，占領市場，爭取生存和發(fā)展的空間。建筑企業(yè)要按照市場的需求生產(chǎn)高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品。對比而言，城市規(guī)劃具有的時間跨度式比較大的，規(guī)劃設計人員在思路和運作方法等方面做出相應的調(diào)整成為當務之急，良好的相互理解和溝通是達成共同目標-滿足消費者利益的先決條件。面對同一的住宅商品設計生產(chǎn)，規(guī)劃設計除了上述綜合因素外，還應將對市場的關注放在一個重要的地位上。當前，我國城市規(guī)劃是由政府主導的，但規(guī)劃設計管理還沒有做到完全理性，還很不科學，這樣就造成規(guī)劃設計的不合理現(xiàn)象嚴重存在。有的城市房地產(chǎn)開發(fā)處于無序狀態(tài)，這于城市的總體規(guī)劃不明確的主要原因。而開發(fā)商主要選擇地段好，中心城區(qū)的黃金位置，有開發(fā)價值的土地進行開發(fā)，而規(guī)?；那闆r不明朗。有的城市土地價格和商品房平均銷售價格連續(xù)幾年大幅上漲，遠遠高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭難以買房。有的城市大量建造高檔、高價的所謂“豪宅”，造成大戶型、高檔公寓嚴重積壓，住房供求結構失衡，空置量增加。在信息反饋角度方面，以往城市規(guī)劃側重聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要。但是，這一行為往往并沒有確定的途徑和制度來實現(xiàn)，信息帶有片面性、主觀性和滯后性，因此市民的廣泛反饋實際上難以達成。而房地產(chǎn)開發(fā)商對市場信息的搜集卻是行之有效的，市場調(diào)查正作為用的手段在發(fā)揮著顯著的作用這一點值得規(guī)劃設計人員借鑒。因此，市場反饋這一概念的提出，不僅切實可行，而且會對一般的市民反饋形成客觀有效的補充，面對飛速發(fā)展變化的住宅規(guī)劃設計，提高了反饋的實時性和高效性。在現(xiàn)在的社會中，消費者的需求受到多種因素的影響，而且隨著經(jīng)濟、政治、文化、教育水平的變化而經(jīng)常發(fā)生變化。隨著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅市場本身在不斷發(fā)展變化，而且市場環(huán)境也在不斷變化。這一切都要求參與者以消費者需求為中心，運用科學的方法和手段，有目的、有系統(tǒng)地收集、分析和研究相關的信息，為規(guī)劃和決策提供客觀可靠的依據(jù)?？傊?，房地產(chǎn)的整體規(guī)劃應該滿足整個城市的功能分區(qū)和整體布局，由于房地產(chǎn)市場的地域性很強，中心城區(qū)的黃金位置不能作為房地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域，否則將無形中提高整個城市