奧園地產(chǎn)低成本精裝修提高產(chǎn)品性價(jià)比.ppt

奧園地產(chǎn)低成本精裝修提高產(chǎn)品性價(jià)比,主講：李澤流,南 奧 廣 告 篇,南國奧林匹克花園前廣場,廣場,銷售通道,銷 售 中 心 開 盤 熱 賣 實(shí) 景,銷售中心開盤熱賣實(shí)景,銷售通道,參觀樣品房,參觀樣品房,產(chǎn)品外觀,產(chǎn)品外觀局部,80平方兩房,80平方上復(fù)式（130平方）,110平方三房,110平方復(fù)式上（180平方）,產(chǎn)品內(nèi)部交 房標(biāo)準(zhǔn)局部,產(chǎn)品內(nèi)部交房標(biāo)準(zhǔn)局部,產(chǎn)品內(nèi)部交房標(biāo)準(zhǔn)局部,物業(yè)配套延伸期望值,窗外延伸期望值,一 房地產(chǎn)實(shí)操三大核心思考 簡單歸納為“三看”,1、如何讓人來看？ 2、來看什么？ 3、看完買不買？ 買不買根本就是“產(chǎn)品”是否合適,二 產(chǎn)品也是商品，它與 商業(yè)的共性,1、吸引顧客進(jìn)入商店的原因 A、品牌(目的性強(qiáng)) B、隨意性(目的性弱) C、尋找好的產(chǎn)品(目的性較強(qiáng)),三 什么樣的商店才是好的商店,1、有良好的商業(yè)氛圍 2、有個(gè)性品味的店面 3、與品味相匹配的前臺(tái) 4、綜合質(zhì)量高的產(chǎn)品 5、產(chǎn)品的形象,四 樓盤與商業(yè)的理解,地產(chǎn)樓盤的區(qū)位,店面,前廣場,銷售部,前臺(tái),產(chǎn)品,房屋（室內(nèi)外）,期望值,形象,商業(yè)氛圍,產(chǎn)品是一個(gè)綜合素質(zhì)的體現(xiàn) 一個(gè)好的產(chǎn)品必須具備上述的硬件襯托,產(chǎn)品 房子,市場兩種產(chǎn)品: 毛坯收房,銷售表現(xiàn)為豪華裝修，稱示范單位。,精裝修房,樣板房,概念“秀”,通用“秀”,品味,風(fēng)格取向,質(zhì)量體系,潮流觸覺,市場人性把握,市場引領(lǐng)力量,發(fā)展商品味,發(fā)展商水平,風(fēng)格取向,設(shè)計(jì)能力,示范單位,樣板房,包裝產(chǎn)品,房地產(chǎn)品“秀”,共同的展示手法“四覺”,創(chuàng)造和諧、 協(xié)調(diào)、理想之家,味覺,家的幽香,聽覺,和諧音樂,觸覺,材料質(zhì)感,視 覺,風(fēng)格的創(chuàng)造,現(xiàn)代與后代,現(xiàn)代 主張自由平面、開放空間、造型洗練、工藝精湛、 反對裝飾、追求構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化，并重視功能和技術(shù) 的合理性和科學(xué)性。提出“裝飾就是罪惡、建筑是 住人的機(jī)器、少就是多”的觀點(diǎn)。,后現(xiàn)代 主張當(dāng)代建筑兼容并蓄，主張自由的設(shè)計(jì)方法和 表現(xiàn)高科技、關(guān)照歷史，主張刺激甚至寧要新奇 也不要有秩序，提出“多不是少、少是厭煩”的概念。,細(xì)分,1、按風(fēng)格劃分 a、中式 b、中西合壁 c、西式 d、法式 e、馬來風(fēng)格 f、日式,2、按時(shí)代表現(xiàn)方法劃分,a、古典 b、新古典 c、現(xiàn)代、后現(xiàn)代 d、概念前衛(wèi),3、按主題劃分,a、白色純潔 b、歲月情懷 c、紋理相對 d、情結(jié)馬來,無論是示范單位，還是樣板房，它的表現(xiàn)方法都是多樣的。其目的是通過包裝的手法，使原本生硬的水泥石灰空屋，使人們在空間中能找到與自己生活歷程有共鳴的元素，勾起他對空間聯(lián)系。,區(qū)別,大膽,成本高,夸張,施工難度大,保守,有成本控制,合理,施工簡單,五 如何設(shè)計(jì)示范單位,A、對樓盤的風(fēng)格取向定位 B、對當(dāng)?shù)厥袌鲲L(fēng)格分析，了解當(dāng)?shù)刈詈玫?示范單位(所謂知己知彼，百戰(zhàn)百勝) C、對戶型分析 D、鎖定風(fēng)格大膽構(gòu)思 E、手法夸張，使用元素準(zhǔn)確,六 如何設(shè)計(jì)樣板房 “三三四”理論,設(shè)計(jì)30%,1、對當(dāng)?shù)厥袌隽私夂头治?2、戶形的了解和分析 3、市場劃分 4、材料成本、性能了解、對使用的可行性分析 5、設(shè)立造型產(chǎn)業(yè)化施工的可行性分析 6、對當(dāng)?shù)刂放菩畔⑹占?7、對材料大批量采購的分析 8、對當(dāng)?shù)卮笈渴┕な欠駱?gòu)成難度 9、結(jié)構(gòu)簡單，減少木作業(yè)，避免日后維修 10、銷售員容易解說，客戶容易理解 不是簡單對美的把握，而是產(chǎn)品性價(jià)比的綜合評分,現(xiàn)場30%,1、土建與裝修圖紙的差異 2、現(xiàn)場必須跟蹤到位 3、共同研究在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)化施工的可能 4、監(jiān)理好施工工藝 5、完成施工后，做好施工圖,后期配飾40%,1、提前做好布飾方案 2、發(fā)展商配合設(shè)計(jì)師提前采購 3、找尋與設(shè)計(jì)風(fēng)格相匹配并能引起與其生 活共鳴的元素 4、引起其對家的人性觸覺和擁有的欲望 5、把握好美學(xué)原則和原理 和協(xié)、協(xié)調(diào)、平衡、夸張、創(chuàng)意、飽滿,七 如何設(shè)計(jì)最適合本公司的交樓方案,兩種情況，三種可能,實(shí)操個(gè)案 番禺金業(yè)別墅花園,實(shí)操個(gè)案 廣州奧林匹克花園,實(shí)操個(gè)案 番禺奧林匹克花園,實(shí)操個(gè)案 南國奧林匹克花園,實(shí)操個(gè)案 大連優(yōu)豪斯,實(shí)操個(gè)案 常州奧林匹克花園,實(shí)操個(gè)案 南國奧林匹克花園,實(shí)操個(gè)案 鎮(zhèn)江恒順翠谷,實(shí)操個(gè)案 沈陽奧林匹克花園,不同樓盤不同的方法北京東一時(shí)區(qū),目前成品房在國內(nèi)剛剛起步，一切按市場方向走，老百姓對成品房還不太了解和未完全接受。在老百姓心目中有著自己的豪華度和品味的平衡標(biāo)準(zhǔn)，和各人心目中的參照物不一樣；因而構(gòu)成了不同的地方有不同的方法去適應(yīng)，目的是更好的讓銷費(fèi)者接受。,八、成品房全程操作必須優(yōu)化基因 以裝修反推建筑,目前已完成奧林匹克花園技術(shù)手冊的編碼,常洲奧林匹克花園平面,南國奧林匹克花園平面,九、成品房全程操作五步走,分析樓盤，根據(jù)市場買家的狀況，研造最適合市場的產(chǎn)品(提出做65%人的生意) 根據(jù)竟?fàn)帉κ譀r狀，做好成本分析，只能走快半步 根據(jù)客戶群的生活方式，設(shè)計(jì)最合適的板房風(fēng)格，并找尋與之相對應(yīng)的軟裝飾，做好后期布展 產(chǎn)品定形后，做好竣工圖，重點(diǎn)水電 與施工圖同步，必須完成收樓標(biāo)準(zhǔn)說明，統(tǒng)一口徑，方便銷售，避免后期交樓磨擦。,十、做好成本控制、拆分部件進(jìn)行招投標(biāo),水電交由土建工程公司預(yù)理 裝修工程公司接手時(shí)必須做好驗(yàn)收工作，解決漏水防水問題 整合資源做好招投標(biāo)工作有多種方案可行 A 一個(gè)總承包公司(或甲供材料) B 多部隊(duì)作戰(zhàn)(或甲供材料) C 組合式混戰(zhàn)(多項(xiàng)目分包),十一、 成立交樓小組，統(tǒng)一培訓(xùn)、 統(tǒng)一口徑,隊(duì)員人員包括: A 工程管理人員 B 物業(yè)管理人員 C 銷售人員 D 工程施工公司現(xiàn)場管理員,我們的 服務(wù)流程,廣州某樓盤樣板房 設(shè)計(jì)方案講演,目錄,一、市場分析產(chǎn)品定位 二、分類方法 三、設(shè)計(jì)思路分析 四、本方案的構(gòu)思,一、市場分析定位,1、單間戶型 （炒家，或讀書人士 35歲） 2、一房一廳 （投資或過渡型人士 30歲） 3、二房二廳 （第一次置業(yè) 35歲） 4、三房二廳 （第二次置業(yè) 40歲） 5、四房二廳 （第二、三次置業(yè) 45歲）,二、B2戶型風(fēng)格分類,1、單間戶型（2個(gè)） 豪華酒店公寓（紅櫻桃） 2、一房一廳（1個(gè)） 前衛(wèi)單身公寓（白色 ） 3、二房二廳（1個(gè)） 三口之家 （紅櫻桃） 4、三房二廳（1個(gè)） 新西方主意 （紅櫻桃） 5、四房二廳（1個(gè)） 簡約中式 （黑斑馬）,三、設(shè)計(jì)思路及交樓方案,一）無任何立面設(shè)計(jì) 精裝標(biāo)準(zhǔn)交樓 二）無硬立面設(shè)計(jì) 但以涂料、墻紙方法處理，精裝交樓（立面不列為交樓范圍） 三）有硬立面設(shè)計(jì)以產(chǎn)業(yè)化簡單有效的立面、局部有天花設(shè)計(jì)（立面部份可送可不送） 四）夸張手法個(gè)性設(shè)計(jì)夸張部份非交樓標(biāo)準(zhǔn),案例,詳見次頁,案例一 無立面,凱旋新世界,無立面,無立面,凱旋新世界,案例二、無硬立面設(shè)計(jì) 但以涂料、墻紙方法處理,無硬立面設(shè)計(jì) 但以涂料、墻紙方法處理,無硬立面設(shè)計(jì) 但以涂料、墻紙方法處理,無硬立面設(shè)計(jì) 但以涂料、墻紙方法處理,案例三 產(chǎn)業(yè)化簡單有效立面、天花,南國奧園,南國奧園,產(chǎn)業(yè)化簡單有效立面、天花,產(chǎn)業(yè)化簡單有效立面、天花,案例四 夸張手法個(gè)性設(shè)計(jì),夸張手法個(gè)性設(shè)計(jì),夸張手法個(gè)性設(shè)計(jì),夸張手法個(gè)性設(shè)計(jì),該樓盤的設(shè)計(jì)手法 詳見下頁,一、B2-04、05單間戶型 （酒店式公寓風(fēng)格圖片）,單間戶型 （B2-05） 平面布置圖,單間戶型（B2-05）效果圖不做衣柜550-600元/m2,二、一房一廳 （B2-06）,白 色 調(diào) 風(fēng) 格 圖 片,B2-06 平面布置圖,一房一廳 （B2-06）效果圖不做衣柜550-600元/m2,三、二房二廳、 三房二廳 （B2-02、03）風(fēng)格圖片,B2-03紅櫻桃飾面,二房二廳 （B2-03） 平面布置圖,二房二廳（B2-03）效果圖不做衣柜450-500元/m2,B2-02紅櫻桃飾面,三房二廳 （B2-02） 平面布置圖,四、三房二廳（B2-02）效果圖不做衣柜450-500元/m2,五、四房二廳（B2-01）,簡中式風(fēng)格圖片,B2-01電視墻立面,B2-01黑斑馬飾面,四房二廳 （B