當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析.ppt

當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析,02/11/2010,2,特別聲明 本報(bào)告僅作提供資料之用，客戶并不能盡依賴此報(bào)告而取代行使獨(dú)立判斷。本公司力求報(bào)告內(nèi)容準(zhǔn)確完整，但不對(duì)因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的任何后果承擔(dān)法律責(zé)任。本報(bào)告的版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。任何人使用本報(bào)告，視為同意以上聲明。,3,新政解析和市場(chǎng)表現(xiàn),1,出臺(tái)背景：在政策沒(méi)有放松的前提下，8、9月樓市成交全面回暖,5,世聯(lián)全國(guó)樣本城市代理樓盤(pán)成交情況,世聯(lián)一類城市代理樓盤(pán)成交情況,世聯(lián)二類城市代理樓盤(pán)成交情況,世聯(lián)三類城市代理樓盤(pán)成交情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái),一類城市：從8月份開(kāi)始，成交量全面回暖，已達(dá)到或超過(guò)調(diào)控前的水平；成交均價(jià)基本上都低于新政出臺(tái)當(dāng)月,6,北京商品住宅成交走勢(shì),深圳商品住宅成交走勢(shì),上海商品住宅成交走勢(shì),杭州商品住宅成交走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái),二類城市：除廈門(mén)外，其他3個(gè)城市成交量全面回暖，已接近或超過(guò)調(diào)控前的水平， 成交均價(jià)與新政出臺(tái)當(dāng)月基本持平,7,天津商品住宅成交走勢(shì),大連商品住宅成交走勢(shì),廈門(mén)商品住宅成交走勢(shì),佛山商品住宅成交走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái),三類城市：成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，在此前提下，成交量出現(xiàn)回暖，但時(shí)間不一,8,長(zhǎng)沙商品住宅成交走勢(shì),沈陽(yáng)商品住宅成交走勢(shì),西安商品住宅成交走勢(shì),鄭州商品住宅成交走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái),市場(chǎng)回暖的原因：政策效力邊際遞減，市場(chǎng)力量主導(dǎo)行業(yè)走勢(shì),9,調(diào)查時(shí)間：9月7-9日，調(diào)查范圍：世聯(lián)分公司所在的25個(gè)城市在售項(xiàng)目,全國(guó)城市回暖特點(diǎn),全國(guó)城市回暖原因,面對(duì)持續(xù)回暖的市場(chǎng)，中央領(lǐng)導(dǎo)、各大部委明確表態(tài)：政策調(diào)控層面“決不半途而廢”，新一輪的落實(shí)政策于9月底重新頻繁出臺(tái),10,929樓市新政將地方政府的落實(shí)擺在首位，是對(duì)“國(guó)十條”的嚴(yán)格化,11,929政策執(zhí)行及后續(xù)政策的亮點(diǎn)：限購(gòu)、加息和預(yù)售資金監(jiān)管,12,外部流動(dòng)性過(guò)剩、通貨膨脹預(yù)期上升， 進(jìn)一步推高了資產(chǎn)價(jià)格、促使房?jī)r(jià)越調(diào)越高,流動(dòng)性過(guò)剩,通貨膨脹,可持有資產(chǎn)價(jià)格上漲,09樓市反彈,新國(guó)十條,9.29新政,宏觀背景,行業(yè)背景,4萬(wàn)億救市,CPI持續(xù)升高,黃金、白銀、大蒜、綠豆。,嚴(yán)格問(wèn)責(zé)、約談 最低首付三成 調(diào)整稅收優(yōu)惠 應(yīng)該限購(gòu)套數(shù),建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制 首套可二成 二套五成1.1倍利率 可以限購(gòu)套數(shù),首付二成，利率7折 商品房銷售面積漲42.1% 商品房銷售金額漲77% 商品房銷售均價(jià)漲23.2%,救市,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái),13,一落實(shí)： 9.29政策出臺(tái)后，多個(gè)城市限購(gòu)令迅速跟進(jìn)，均分布在東南沿海房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域,*溫州的限購(gòu)令自6月10日起，至12月31日止，其它城市多是即時(shí)生效。,4.15新政后，僅北京1個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令，9.29政策后，13個(gè)城市迅速出臺(tái)限購(gòu)令,14,限購(gòu)城市：限購(gòu)令出臺(tái)后成交量應(yīng)聲而跌，抑需求之效果立竿見(jiàn)影,北京,深圳,廈門(mén),杭州,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái),成交環(huán)比降幅在3成-7成,15,非限購(gòu)城市：9.29政策出臺(tái)首周成交面積有所下滑，目前又重新回暖 價(jià)格處于小幅波動(dòng)中,東莞,佛山,成都,長(zhǎng)沙,16,二信貸：銀行按揭首付比例再度提高至三成，預(yù)防市場(chǎng)成交繼續(xù)回暖引起政策失效,世聯(lián)調(diào)查：信貸政策對(duì)不同購(gòu)房者的影響,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)購(gòu)房者調(diào)查數(shù)據(jù) 調(diào)查時(shí)間：2010年9月,世聯(lián)調(diào)查：按揭購(gòu)房者所能承受的最大首付比例,從首付比例來(lái)看，首付三成將誤傷三成的首次置業(yè)者，二套房首付五成以上對(duì)該類置業(yè)者有不同程度的影響,415新政的信貸政策以誤傷三成首套購(gòu)房者的代價(jià)抑制了六成以上的多次置業(yè)者，打擊投機(jī)投資行為效果顯著,面對(duì)剛需釋放造成的成交回暖，政府又選擇了短期迅速見(jiàn)效的信貸政策，防止市場(chǎng)再度過(guò)熱而失控,17,11月1日起，全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85% 。,商業(yè)貸款首套房貸月供計(jì)算 （以總房款100萬(wàn)為例）,商業(yè)貸款二套房貸月供計(jì)算 （以總房款200萬(wàn)為例）,公積金貸款首套房貸月供計(jì)算（以總房款100萬(wàn)為例）,開(kāi)展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市的公積金貸款首套房貸月供計(jì)算（以總房款100萬(wàn)為例）,注：共有包括北京在內(nèi)的全國(guó)28個(gè)城市確定為試點(diǎn)城市,注：以上均按等額還款計(jì)算,二信貸：緊信貸再加碼，7折優(yōu)惠取消，按揭利率重回85折,18,個(gè)稅政策出臺(tái)，長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)抑制購(gòu)房炒作具有明顯的抑制作用 深圳11月份將推出按評(píng)估價(jià)征收二手房交易環(huán)節(jié)的所得稅和營(yíng)業(yè)稅,稅收政策成為地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的主要手段之一，在平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)，還將增加地方政府的收入來(lái)源。稅收調(diào)控可能成為長(zhǎng)期調(diào)控手段之一,房產(chǎn)稅和土地增值稅尚不能全面推廣 加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)；加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查,三稅收：增加房屋購(gòu)置或持有成本，阻止購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)或增加存量房的供給,契稅政策可執(zhí)行性較高，對(duì)抑制需求有一定作用 自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅,19,三稅收：各地相繼調(diào)整交易契稅，對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房成本的增加比較明顯,9.29新政后，全國(guó)已有十余個(gè)城市按新政對(duì)契稅進(jìn)行調(diào)整，各地稅率標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整幅度不一，契稅的調(diào)整對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房成本有直接影響，尤其對(duì)大戶型的影響更為明顯。 以下為最新出臺(tái)的重慶市交易契稅調(diào)整政策，調(diào)整前后的稅負(fù)變化對(duì)比如下：,與契稅有關(guān)的房地產(chǎn)交易稅歷年調(diào)整變化情況：,注：有關(guān)房屋面積的認(rèn)定，調(diào)整前后有建筑面積和套內(nèi)面積的區(qū)別,20,房產(chǎn)稅平抑房?jī)r(jià)的邏輯,房產(chǎn)稅,新房,二手房,抑需求,促供給,增加購(gòu)買成本,增加持有成本,抑制購(gòu)買欲望,轉(zhuǎn)讓或出租,房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。,中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例第三、四條款中規(guī)定： 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值計(jì)算繳納，扣除比例由當(dāng)?shù)卣?guī)定。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。,解決供求矛盾 平抑房?jī)r(jià),21,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市率先試點(diǎn)征收，尚不具備全國(guó)開(kāi)征的條件,22,房產(chǎn)稅政策推進(jìn)的幾種可能性,23,四供給：三管齊下：加快建設(shè)保障性住房、加快已出讓土地轉(zhuǎn)化為實(shí)際供應(yīng)、擴(kuò)大土地供應(yīng)等方式，著眼于增加市場(chǎng)長(zhǎng)期供應(yīng),8月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前公布，北京、天津、重慶、唐山等28個(gè)城市，作為利用公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)城市； 9月29日，住建部首次公布了今年保障房建設(shè)進(jìn)展情況：今年計(jì)劃建設(shè)的580萬(wàn)套,前8月已開(kāi)工70%,竣工30%,總體完成情況良好，但是各地區(qū)之間進(jìn)展不平衡，部分地區(qū)進(jìn)度緩慢的主要原因是當(dāng)?shù)卣匾暡粔颉?促供給方式,保障房,國(guó)土部嚴(yán)查開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地情況： 8月19日，國(guó)土資源部披露了全國(guó)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地情況； 上海、山東、甘肅等地新規(guī)都明確規(guī)定，欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、履行土地使用權(quán)出讓合同存在嚴(yán)重違約行為等房產(chǎn)商，將被禁止參加土地競(jìng)買活動(dòng)，矛頭直指閑置土地、囤地炒地等房產(chǎn)商違法違規(guī)用地行為。,促開(kāi)發(fā),北京市土地整理儲(chǔ)備中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，四季度，北京將有50宗土地入市，合計(jì)供應(yīng)建筑面積達(dá)897.876萬(wàn)平方米。其中涉及居住用地45塊，合計(jì)供應(yīng)面積為855.046萬(wàn)平方米。 粗略估算四季度所供應(yīng)的土地可供北京銷售12個(gè)月以上。截至10月14日，今年北京已供應(yīng)住宅用地合計(jì)705萬(wàn)平方米。,增供地,24,加息背景及其邏輯,25,加息對(duì)樓市影響的邏輯分析,借貸資金成本上升、銀行存款利率上升、流動(dòng)性收緊,資金緊張,資金較寬松,加快銷售 回籠資金,主動(dòng)跟進(jìn),首套需求,改善需求,保值型需求,購(gòu)買力較弱的暫時(shí)觀望,購(gòu)買力較強(qiáng)、初期受影響小,初期受影響較小,價(jià)量平穩(wěn),跌,多次加息后,通常要到加息周期的后期，房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯下降,加息初期,單純從加息對(duì)樓市的影響來(lái)看，其調(diào)控邏輯主要是通過(guò)調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)商的資金成本、需求者的購(gòu)房成本，來(lái)促進(jìn)供應(yīng)、降低需求，從而使供求關(guān)系發(fā)生改變、降低房?jī)r(jià)；但從加息的實(shí)質(zhì)影響來(lái)看，其初期影響較小，主要是通過(guò)連續(xù)加息、作用累加后房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯下降。,初期對(duì)不同檔次物業(yè)影響會(huì)有不同,26,從香港經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，單一使用貨幣政策，發(fā)揮作用往往需要較長(zhǎng)的反應(yīng)期；而多種政策組合使用，能夠迅速發(fā)揮調(diào)控作用,1994年：多種政策組合使用 措施：規(guī)定新樓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)成數(shù)和限制樓花買賣、增加公屋及土地供應(yīng)等，進(jìn)一步調(diào)升利率 效果：下半年的物價(jià)交易縮減，樓價(jià)回落，投機(jī)活動(dòng)收斂,2002年：?jiǎn)我回泿耪?措施：調(diào)低利率，但對(duì)持續(xù)低迷的樓市效果不明顯，效果 兩年后才顯現(xiàn),27,歷次加息效果不可能一蹴而就，是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響，更多的體現(xiàn)在漸進(jìn)加息的過(guò)程中,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)人民銀行,加息后近兩年，房?jī)r(jià)才首次出現(xiàn)環(huán)比下跌,利率、CPI與房?jī)r(jià)關(guān)系圖,28,監(jiān)管預(yù)售資金，必將進(jìn)一步加劇開(kāi)發(fā)商的資金緊張程度，降價(jià)壓力更進(jìn)一步,自2010年11月1日起，浙江省將開(kāi)始監(jiān)管商品房預(yù)售資金。開(kāi)發(fā)商收存商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶，預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理。 自2010年12月1日起，北京市商品房預(yù)售資金將全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。,當(dāng)前的資金面比07年927調(diào)控時(shí)要樂(lè)觀許多，不足以支撐房?jī)r(jià)的下跌 但從長(zhǎng)期來(lái)看，資金來(lái)源指數(shù)逐月下降，資金長(zhǎng)久充足面臨挑戰(zhàn),住宅價(jià)格（環(huán)比）、資金來(lái)源與投資變動(dòng)情況,29,2010年前三季度中國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況,部分開(kāi)發(fā)商未完成預(yù)期銷售目標(biāo)，銀行回款減少可能會(huì)增加資金壓力,30,銀行資金在開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中占比約55%，調(diào)控對(duì)開(kāi)發(fā)商資金狀況影響較為顯著,2007年開(kāi)發(fā)商來(lái)源于銀行的金額和所占比例,2010年開(kāi)發(fā)商來(lái)源于銀行的金額和所占比例,從占比來(lái)看，銀行資金依然是開(kāi)發(fā)商主要的資金來(lái)源渠道。加息的出臺(tái)，使的開(kāi)發(fā)商銀行貸款的成本增加。 限購(gòu)令加上加息的影響，市場(chǎng)需求將進(jìn)一步下滑，銀行資金來(lái)源中，預(yù)付款金額和個(gè)人按揭貸款將減少，將加劇開(kāi)發(fā)商的資金緊張程度。 開(kāi)發(fā)商來(lái)自銀行的資金包括銀行貸款、購(gòu)房者個(gè)人按揭貸款以及定金和預(yù)收款,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái),31,效果：通過(guò)影響市場(chǎng)預(yù)期和持續(xù)加息對(duì)購(gòu)房成本的增加，作用逐漸釋放 市場(chǎng)心態(tài)變化：主要在加息后期出現(xiàn)明顯變化,效果：投資/投機(jī)型需求在本次重點(diǎn)打擊之列,大戶型/拼合戶型受政策影響明顯 市場(chǎng)心態(tài)變化：供求方處于觀望階段、市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)下一波反彈,效果：通過(guò)監(jiān)管開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金，加劇開(kāi)發(fā)商資金的緊張程度，進(jìn)而迫使其加快供應(yīng) 市場(chǎng)心態(tài)變化：一旦嚴(yán)格執(zhí)行，部分開(kāi)發(fā)商將會(huì)受到嚴(yán)重影響,限購(gòu)令,加息,預(yù)售資金 監(jiān)管,未來(lái)需警惕限購(gòu)、加息和預(yù)售資金監(jiān)管政策效應(yīng)疊加，加重房?jī)r(jià)下跌預(yù)期,32,發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)對(duì)建議,2,新政出臺(tái)，市場(chǎng)觀望成交量急劇下跌,價(jià)格小幅波動(dòng)保持堅(jiān)挺態(tài)勢(shì),受促銷刺激，需求小幅釋放,價(jià)格下降到部分客戶的預(yù)期成交量回暖,成交量快速回升價(jià)格上漲,觀點(diǎn)一：未來(lái)市場(chǎng)的不確定是常態(tài)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前做好預(yù)案，避免被動(dòng),量跌價(jià)穩(wěn) 觀望階段,量升價(jià)穩(wěn) 促銷階段,量?jī)r(jià)齊跌 降價(jià)階段,量升價(jià)跌 局部回暖,量?jī)r(jià)齊升 全面回暖,2010.4,2010.6,部分城市二次觸底的成交量可能略高于首次觸底，如虛線所示；具體可參考世聯(lián)新政系列研究之五,局部促銷,全面促銷,局部降價(jià),全面降價(jià),2010.8,世聯(lián)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的初步研判,34,量長(zhǎng)期處于低位開(kāi)發(fā)商降價(jià)回款,市場(chǎng)看空者繼續(xù)觀望,量首次觸底,量二次觸底,價(jià)格觸底,政策加碼,GO,從07年927調(diào)控來(lái)看，一二三類城市均具有如下特征： 價(jià)格堅(jiān)挺量首次觸底回升價(jià)格下跌量二次觸底回升價(jià)格觸底,注：數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)一次移動(dòng)平均處理，并消除春節(jié)效應(yīng),一類城市價(jià)格相對(duì)于新政當(dāng)月降低6.7，相對(duì)于調(diào)控期高點(diǎn)，降低21.1,注：14個(gè)城市分別為北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、長(zhǎng)沙、西安、佛山、無(wú)錫、大連、廈門(mén)、鄭州,9.27新政后二類城市量?jī)r(jià)變動(dòng)情況,9.27新政后三類城市量?jī)r(jià)變動(dòng)情況,三類城市價(jià)格高于新政當(dāng)月水平，相對(duì)于調(diào)控期高點(diǎn)，降低3.8,二類城市價(jià)格相對(duì)于新政當(dāng)月降低5.1，相對(duì)于調(diào)控期高點(diǎn)，降低15.7,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái),35,一類城市4.15新政前后成交量走勢(shì)與9.27前后極為類似,深圳,北京,上海,廣州,單位：萬(wàn)平米,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái),09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,36,二三類城市4.15新政前后成交量走勢(shì)與9.27前后較為類似 4.15新政波動(dòng)更明顯,天津,西安,廈門(mén),鄭州,單位：萬(wàn)平米,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái),09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,09.7 09.9 09.11 10.1 10.3 10.5 10.7,37,BACK,觀點(diǎn)二：二三類城市市場(chǎng)供給開(kāi)始超越一類城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由一類城市轉(zhuǎn)向二、三類城市、甚至是一些縣級(jí)城市,來(lái)源：世聯(lián)專題研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)梯次轉(zhuǎn)移研究,38,觀點(diǎn)三：企業(yè)應(yīng)當(dāng)保持合理的租售物業(yè)比以提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因?yàn)樵诘衅冢钟行臀飿I(yè)具有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,通過(guò)1981-2009年29年的數(shù)據(jù)計(jì)算，得到香港房?jī)r(jià)、租金之間存在如下關(guān)系： 住宅租金波動(dòng)1%，住宅售價(jià)會(huì)相應(yīng)同向波動(dòng)1.69%； 寫(xiě)字樓租金波動(dòng)1%，寫(xiě)字樓售價(jià)會(huì)相應(yīng)同向波動(dòng)1.57%。 注：以上關(guān)系均是相關(guān)關(guān)系，不存在因果關(guān)系，其他與