房屋維修管理綜合概述

第八章 房屋維修管理第一節(jié) 房屋維修管理概述一、房屋維修概念及特點(diǎn)（一）房屋維修概念 l 房屋維修的概念有廣義和狹義之分。 狹義的房屋維修僅指對(duì)房屋的維護(hù)和修繕； 廣義的房屋維修則包括房屋的維護(hù)、修繕和改建。l 物業(yè)管理的基本目的不外乎3個(gè)方面： 使物業(yè)獲取最大的期望收益； 使物業(yè)得到良好的保值和增值效果； 給業(yè)主和使用人提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境。而保證物業(yè)處于正常而良好的經(jīng)營(yíng)和使用狀態(tài)，保證房屋足夠的壽命，是達(dá)到上述基本目的的前提。l 由于房屋的不可移動(dòng)性，使其始終處于千變?nèi)f化的自然狀態(tài)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)之中。不管房屋是否使用，它始終受到自然因素及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的作用。（二）房屋磨損概念1房屋的物理壽命和經(jīng)濟(jì)壽命l 衡量一幢房屋壽命的大小一般有兩種方式，即房屋的物理壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 房屋的物理壽命是指由于受到各種實(shí)體因素的作用，而使房屋磨損破壞直至不能使用而報(bào)廢的時(shí)限； 房屋的經(jīng)濟(jì)壽命是指房屋在經(jīng)濟(jì)功能上的壽命，是指由于物理因素、經(jīng)濟(jì)因素及功能因素的作用，使房屋在經(jīng)濟(jì)、功能上失去其使用價(jià)值而被淘汰的時(shí)限。 經(jīng)濟(jì)壽命是房屋綜合磨損的結(jié)果。通常經(jīng)濟(jì)壽命均小于等于使用壽命，具體見下圖9.1所示。 建成淘汰報(bào)廢經(jīng)濟(jì)壽命（物理磨損）物理壽命（綜合磨損）圖9.1 房屋的物理壽命和經(jīng)濟(jì)壽命l 通常，物業(yè)業(yè)主關(guān)心房屋的經(jīng)濟(jì)壽命超過關(guān)心其物理壽命。這是因?yàn)闃I(yè)主作為一名投資經(jīng)營(yíng)者，考慮問題主要是從房屋的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，追求物業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益及保值增值效益。2房屋的磨損根據(jù)房屋磨損特性的不同，可以將磨損分為有形磨損與無形磨損，不同的磨損類型有著不同的成因和影響。（1） 有形磨損。l 有形磨損也稱為物理磨損，是指房屋在使用或閑置過程中所受到的實(shí)體上或物質(zhì)上的磨損。這種磨損是看得見的，是有形的。l 這種磨損使房屋逐漸受到損壞而最終不能使用。它是限制房屋物理壽命的根本原因，也是限制房屋經(jīng)濟(jì)壽命的主要原因之一。 l 一般情況下，房屋有形磨損產(chǎn)生的原因有兩個(gè)： 第一種有形磨損，是指房屋在使用過程中，受到諸如摩擦、沖擊、振動(dòng)、疲勞，甚至火災(zāi)等外力作用而產(chǎn)生的物理上或物質(zhì)上的磨損。 第二種有形磨損，是指房屋在閑置狀態(tài)下受到自然力的侵蝕作用所產(chǎn)生的磨損，包括風(fēng)、雨、酸濕氣體及氧化作用，也包括非正常的自然災(zāi)害(洪水、地震、滑坡、龍卷風(fēng)、冰雹等)以及生物因素(如白蟻、霉菌等)的影響。l 事實(shí)上，房屋的有形磨損通常是以上兩種磨損綜合作用的結(jié)果，l 房屋有形磨損程度可以用以下兩種方法進(jìn)行度量。 用房屋被磨損部分的價(jià)值占房屋總價(jià)值的比例表示。即通過建筑師與結(jié)構(gòu)工程師對(duì)房屋各主要組成部分破損程度的測(cè)量，算出房屋損失價(jià)值，將其與房屋總價(jià)值的比值作為度量房屋有形磨損的程度。用房屋維修費(fèi)用的大小來度量。即用修復(fù)房屋全部主要組成部分的磨損所需總費(fèi)用與房屋重置價(jià)值的比例來度量。（2） 無形磨損。l 無形磨損有時(shí)也稱為精神磨損，它是一種抽象的磨損概念。主要是指由于時(shí)代與技術(shù)的發(fā)展，而使房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值下降或貶值的磨損。這種磨損是看不到的，是無形的。l 這種磨損產(chǎn)生的結(jié)果是，即使房屋仍處于比較新的狀態(tài)，但房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值會(huì)下降很大，甚至逐漸被更有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的房屋所替代。無形磨損是限制房屋經(jīng)濟(jì)壽命的另一個(gè)主要原因。l 房屋無形磨損產(chǎn)生的原因有3個(gè)： 第一種無形磨損是由于房屋建造技術(shù)的改進(jìn)，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，建造同樣房屋所需的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)消耗減少，使其再生產(chǎn)價(jià)值相應(yīng)降低而使原有房屋的價(jià)值貶值。由于這種磨損不會(huì)影響房屋的正常使用及使用功能，所以它不會(huì)產(chǎn)生房屋保養(yǎng)與維修問題。 第二種無形磨損是由于房屋功能與設(shè)施設(shè)備在技術(shù)上的進(jìn)步，使原有房屋的功能及技術(shù)不能適應(yīng)社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，使其逐漸被性能更先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)效益更好的房屋所淘汰。由于這種磨損會(huì)影響房屋的使用功能，所以它會(huì)涉及房屋的保養(yǎng)與維修問題，主要是房屋改造的問題。 第三種無形磨損則是指由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，使物業(yè)房屋所處的環(huán)境條件變差，如規(guī)劃及區(qū)域行政法規(guī)的影響導(dǎo)致周圍環(huán)境條件變差，而使房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值下降。l 無形磨損程度的衡量可以通過房屋在新的狀態(tài)下原始價(jià)值與重置價(jià)值的差額同其原始價(jià)值的比例來表示。 在實(shí)務(wù)中，房屋的原始價(jià)值與重置價(jià)值可通過測(cè)量師或估價(jià)師，采取常用的估價(jià)方法，包括成本法、比較法和收益法，進(jìn)行綜合估算得出。 值得注意的是房屋的原始價(jià)值與重置價(jià)值均不包括其相應(yīng)的土地部分價(jià)值。（3） 綜合磨損。l 房屋的磨損同時(shí)受到有形磨損和無形磨損的作用，所以，房屋的磨損過程實(shí)際上是一個(gè)綜合磨損的過程。l 房屋綜合磨損程度的衡量可以根據(jù)房屋的有形磨損與無形磨損程度綜合取定。案例：例如：某房屋的原始價(jià)值為1000萬元，由于磨損需要大修，其所需的大修理費(fèi)用為300萬元，若該房屋當(dāng)前的重置價(jià)值為700萬元，求：該房屋的有形磨損程度；該房屋的無形磨損程度；該房屋的綜合磨損程度；該房屋現(xiàn)時(shí)的凈價(jià)值。解：根據(jù)題意有，原始價(jià)值01000萬元，大修理費(fèi)用300萬元，重置價(jià)值700萬元，則有：房屋有形磨損的程度： 300有 10043 700房屋的無形磨損程度：0 1000-700 無 -100 0 100030 房屋的綜合磨損程度：綜 （有）（無）（43）（30）60房屋現(xiàn)時(shí)的凈價(jià)值：凈 0 （綜 ）1000(160)400（萬元） （三）房屋維修的分類房屋維修根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類。（1）從對(duì)房屋磨損的作用來說，可以分成維護(hù)（保養(yǎng)）和修繕。這也是維修這個(gè)詞的兩個(gè)本質(zhì)的組成部分。l 延緩或補(bǔ)償房屋的磨損，延長(zhǎng)房屋的物理與經(jīng)濟(jì)壽命，其有效的途徑不外乎有兩條，即對(duì)房屋的維護(hù)管理和修繕管理。 房屋維護(hù)主要用來減緩房屋在使用或閑置過程中的磨損程度，維持房屋正常的使用狀態(tài)，達(dá)到延長(zhǎng)房屋物理與經(jīng)濟(jì)壽命的效果。房屋的維護(hù)主要包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)與零星小修兩項(xiàng)工作。 房屋的修繕主要用來補(bǔ)償房屋所受的磨損，彌補(bǔ)并修復(fù)房屋各主要組成部分的破損，延長(zhǎng)房屋的物理與經(jīng)濟(jì)壽命。（2）房屋的修繕可按修繕的性質(zhì)分為恢復(fù)性修繕和改良性修繕。l 恢復(fù)性修繕是指物業(yè)管理者對(duì)房屋由于受到物理磨損而損壞部分的修復(fù)工作，是房屋簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的實(shí)物及價(jià)值補(bǔ)償形式。l 改良性修繕包括房屋功能和裝修的改善、設(shè)備與設(shè)施的更新改造等。l 這兩者在內(nèi)容上缺一不可，在時(shí)間上也交叉或同時(shí)進(jìn)行。l 房屋的恢復(fù)性修繕包括緊急性修繕與計(jì)劃性修繕兩種類型，l 而改良性修繕則屬于計(jì)劃性修繕的范疇。（3）房屋修繕按時(shí)間的特點(diǎn)可分為計(jì)劃性修繕和緊急性修繕。l 緊急性修繕是指對(duì)突然發(fā)生的故障進(jìn)行的搶修。 發(fā)生在時(shí)間上沒有規(guī)律， 對(duì)房屋的使用功能產(chǎn)生較大的影響 搶修工作的時(shí)間要求緊、費(fèi)用較大 工作的組織困難較大。 這種類型的修繕大多為小修及中修項(xiàng)目。l 房屋的計(jì)劃性修繕是指物業(yè)管理者為避免房屋使用功能的嚴(yán)重破壞，在使用一定年限后，組織必要的人力與物力，集中一段時(shí)間對(duì)房屋實(shí)施有計(jì)劃的修復(fù)或改良工作。 房屋計(jì)劃性修繕項(xiàng)目一般僅占整個(gè)保養(yǎng)修繕項(xiàng)目的2，而其費(fèi)用則往往占整個(gè)保養(yǎng)修繕費(fèi)用的90左右。 修繕工作有一定規(guī)律的周期性； 計(jì)劃性較強(qiáng)；物業(yè)管理者有充裕的時(shí)間，根據(jù)房屋完損情況、修繕規(guī)模與要求，組織相應(yīng)的人力與物力資源 多數(shù)為中修、大修以上項(xiàng)目。（4）房屋修繕也可按修繕的規(guī)模分為小修、中修、大修、翻修及綜合性修繕5大類。（這5類修繕的含義，將在下面的章節(jié)中作介紹。）（四）房屋維修的特點(diǎn)房屋維修具有以下特點(diǎn)：（1）技術(shù)性。房屋維修技術(shù)不僅包括建筑工程專業(yè)及相關(guān)的技術(shù)，還包括獨(dú)特的設(shè)計(jì)和施工操作技術(shù)。（2）限制性。房屋維修是在原有房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行的，并且一般情況是在使用不停頓的情況下進(jìn)行的， （3）普遍性。由于房屋的有形磨損和無形磨損無處、無時(shí)不在， （4）分散性。由于房屋損壞的發(fā)生從時(shí)間上、空間上都是隨機(jī)的，因此決定了維修工作是零星的、分散的。（5）服務(wù)性。房屋維修往往是由房屋的住用者提出要求，并且維修的結(jié)果直接由住用者承受，是與住用者的切身利益密切相關(guān)的二、房屋維修管理概念及特點(diǎn)（一）房屋維修管理概念l 房屋維修管理是指物業(yè)管理組織按照國(guó)家有關(guān)房屋維修管理標(biāo)準(zhǔn)和要求以及科學(xué)的管理程序和制度，對(duì)所管理房屋進(jìn)行維護(hù)維修的技術(shù)管理。l 包括房屋的安全與質(zhì)量管理、房屋維修的技術(shù)管理、房屋維修的施工管理和房屋維修行政管理。l 房屋維修管理是物業(yè)管理的主體工作和基礎(chǔ)工作。（二）房屋維修管理的特點(diǎn)（1）房屋維修管理的復(fù)雜性。l 房屋的多樣性或個(gè)體性，造成了維修方案的多樣性；l 是房屋維修的廣泛性和分散性，帶來管理上復(fù)雜性；l 房屋維修與房屋使用的并行性，給房屋維修的設(shè)計(jì)、施工組織及安全管理等帶來新建筑施工所沒有的困難；l 房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的多元性，也會(huì)帶來不同產(chǎn)權(quán)人由于利益不同而給房屋維修帶來的人為障礙。（2）房屋維修管理的技術(shù)性。l 房屋維修本身所具有的技術(shù)性決定了房屋維修管理具有技術(shù)性，l 房屋維修工作中的質(zhì)量管理、成本控制、進(jìn)度控制以及合同管理等都需要房屋建筑工程的專業(yè)知識(shí)以及相關(guān)的專業(yè)知識(shí)。（3）房屋維修管理的計(jì)劃性。l 房屋維修過程本身存在著各階段、各步驟之間從技術(shù)角度來說不可違反的工作流程，l 來自管理、資金、環(huán)境等方面的約束，都要求房屋維修管理必須要有計(jì)劃、有程序地進(jìn)行。l 例如，房屋維修一般都必須經(jīng)過房屋現(xiàn)狀調(diào)查、維修方案的制定、房屋維修的組織和實(shí)施以及檢查驗(yàn)收等程序，從人員組織、技術(shù)要求、材料和設(shè)備的調(diào)配、資金的調(diào)用、場(chǎng)地的規(guī)劃、用戶關(guān)系的處理、時(shí)間進(jìn)度的安排等眾多方面事先就做好詳細(xì)計(jì)劃，才能保證房屋維修工作的正常開展。三、房屋維修管理的意義和原則（一）房屋維修管理的意義l 在物業(yè)管理所有的工作中，房屋維修管理不僅是物業(yè)管理的主體工作和基礎(chǔ)性工作，而且是衡量物業(yè)管理企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志， l 一般來說，房屋維修管理具有以下意義：（1）確保房屋的使用價(jià)值。（2）增加房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（3）提升企業(yè)的信譽(yù)價(jià)值。（4）增加城市的社會(huì)價(jià)值。（二）房屋維修管理的原則（1）用戶第一，服務(wù)第一原則。l 房屋維修的目的就是為了不斷地滿足社會(huì)生產(chǎn)和人民居住生活的需要。l 物業(yè)管理企業(yè)本身是服務(wù)性企業(yè)，房屋維修又帶有強(qiáng)烈的服務(wù)性質(zhì)，服務(wù)是企業(yè)的立身之本；l “用戶第一，服務(wù)第一”不是口號(hào)，而是要體現(xiàn)在思想、制度、規(guī)范和態(tài)度等各個(gè)方面，體現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)所有員工的一言一行中，體現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度的字里行間。（2）預(yù)防為主，管修結(jié)合原則。l 房屋的使用、管理、修繕、保養(yǎng)是一個(gè)統(tǒng)一的過程。強(qiáng)調(diào)這一原則就要貫徹預(yù)防為主的方針，使房屋的使用、維護(hù)、日常保養(yǎng)、修繕改造等有機(jī)地結(jié)合起來。l 預(yù)防為主，首先可以避免大的損失和事故，其次也能保證用戶正常的生活、工作；l 而嚴(yán)格的管理制度、管理措施既可以防止人為因素造成的房屋損壞，又可以及時(shí)地發(fā)現(xiàn)隱患、排除故障與險(xiǎn)情，防止事故的發(fā)生和擴(kuò)大 。（3）經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用原則。l 經(jīng)濟(jì)，即在房屋修繕過程中，為業(yè)主精打細(xì)算，節(jié)約和合理地使用人力、財(cái)力和物力；l 合理，即在修繕過程中，要符合國(guó)家的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，要符合全體業(yè)主的共同利益；l 安全，即在修繕過程中，堅(jiān)持質(zhì)量第一和房屋完好標(biāo)準(zhǔn)的要求，保證主體結(jié)構(gòu)牢固、功能運(yùn)轉(zhuǎn)正常、用戶住用安全；l 實(shí)用，就是要因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，以滿足用戶在房屋質(zhì)量與使用功能上的需要，充分發(fā)揮房屋的效用。（4）區(qū)別對(duì)待，因房制宜原則。這個(gè)原則就是根據(jù)房屋的不同類型采取不同維修方針的原則。l 對(duì)新建房屋，主要搞好日常的保養(yǎng)工作。l 對(duì)有保存價(jià)值建筑需加強(qiáng)維護(hù)管理，合理使用和計(jì)劃維修，保持原有的建筑風(fēng)格、風(fēng)貌。l 對(duì)尚可利用的建筑，要通過有計(jì)劃的維修與適當(dāng)?shù)母慕ǎ怪邆浠蚪咏F(xiàn)行住用標(biāo)準(zhǔn)的基本要求。l 對(duì)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，破舊老朽的舊房、危房，要全部或大部分進(jìn)行有計(jì)劃的拆建，進(jìn)行再開發(fā)。第二節(jié) 房屋維修及維修管理內(nèi)容一、房屋維修的內(nèi)容l 房屋維修的內(nèi)容包括房屋維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容及房屋修繕的內(nèi)容。l 房屋的保養(yǎng)工作區(qū)別于通常所講的房屋修繕工作： 房屋的保養(yǎng)是對(duì)房屋進(jìn)行的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工作，而房屋修繕則是對(duì)房屋損壞部分進(jìn)行的修復(fù)工作； 房屋保養(yǎng)的對(duì)象主要是房屋結(jié)構(gòu)完好、裝修及設(shè)備完整良好的房屋，而修復(fù)的對(duì)象則主要是結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備受到一定損傷的一般損壞房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋及危險(xiǎn)房屋； 房屋保養(yǎng)工作一般具有經(jīng)常性，且較零碎，工程量較小，而修復(fù)工作則大多具有周期性，有規(guī)律且工程量較大。l 但在整個(gè)物業(yè)管理中，房屋的保養(yǎng)與維修通常又是密不可分和交叉進(jìn)行的，而且在內(nèi)容上也是有重疊的，如房屋的保養(yǎng)與維修都包括對(duì)房屋的小修內(nèi)容。所以，在對(duì)待與處理房屋保養(yǎng)與維修的關(guān)系上，應(yīng)同樣重視、不可偏頗和協(xié)調(diào)開展。（一）房屋保養(yǎng)的內(nèi)容1房屋保養(yǎng)工作的內(nèi)容。l 包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和零星小修兩方面的內(nèi)容。日常養(yǎng)護(hù)與零星小修往往在房屋保養(yǎng)工作中同時(shí)進(jìn)行。（1）房屋的日常養(yǎng)護(hù)。l 通常是指房屋經(jīng)常性或周期性開展的維護(hù)工作，如清掃、檢查、加油、涂漆和清理等保養(yǎng)工作。l 房屋日常養(yǎng)護(hù)工作可以有不同的養(yǎng)護(hù)周期， 可以是每天或幾天進(jìn)行一次的養(yǎng)護(hù)，如地面、扶梯、墻面等部位的清潔工作，每天巡視檢查工作等； 可以是每周或每月一次的養(yǎng)護(hù)，如對(duì)有關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行擦洗、加油，排水渠、管道的清理疏通等工作； 也可以是每年或幾年一次的養(yǎng)護(hù)，如對(duì)房屋外墻的重新粉刷等工作。（2）房屋的零星小修。l 主要是指簡(jiǎn)單、零星分散、時(shí)間要求緊迫的小型維修工程項(xiàng)目。l 這項(xiàng)工作往往具有經(jīng)常性，但無規(guī)律性，所以管理難度較大。l 一般房屋的小修項(xiàng)目可分為一般小修項(xiàng)目和急修項(xiàng)目?jī)煞N，其差別是時(shí)間要求上的不同，急修項(xiàng)目的時(shí)間通常要明顯短于一般小修項(xiàng)目。l 一般情況下，民用房屋保養(yǎng)中的急修項(xiàng)目應(yīng)在1天內(nèi)修理；一般小修項(xiàng)目應(yīng)在報(bào)修后3天內(nèi)修理；需安排計(jì)劃修理的項(xiàng)目也應(yīng)在1周內(nèi)進(jìn)行查勘，確定修理時(shí)間。急修項(xiàng)目。l 急修項(xiàng)目是指因房屋的損壞部分會(huì)嚴(yán)重影響房屋的正常使用或使用安全，而需立即修理的小修項(xiàng)目。l 通常這些急修項(xiàng)目是在房屋結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備基本完好情況下的局部損壞項(xiàng)目。l 主要包括：房屋結(jié)構(gòu)性損壞易產(chǎn)生危險(xiǎn)的；因供電線路故障產(chǎn)生的停電及漏電；因水箱、水泵、水表或水管故障所產(chǎn)生的停水及水龍頭嚴(yán)重漏水；樓地板、扶梯踏步斷裂及陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等各扶手、欄桿松動(dòng)及損壞；樓梯發(fā)生故障；污水管嚴(yán)重阻塞冒溢；其他有危險(xiǎn)的急修項(xiàng)目。一般小修項(xiàng)目。l 一般小修項(xiàng)目是指房屋保養(yǎng)過程中的常規(guī)性小修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目。這些損壞項(xiàng)目會(huì)影響房屋的正常使用功能及使用狀態(tài)，但對(duì)于整個(gè)房屋的業(yè)主、租戶或用戶不會(huì)產(chǎn)生危險(xiǎn)，其修復(fù)時(shí)間一般較短，但面較廣，且可以有一定的修復(fù)時(shí)間。l 主要包括：一般門窗的損壞；水落管、雨水管、污水管等管道阻塞；屋面滲漏水；小塊樓板損壞；5平方米以內(nèi)的平頂和內(nèi)墻粉刷脫落；2平方米以內(nèi)的小塊落地起殼龜裂；水斗、面盆、浴缸滲漏水，衛(wèi)生設(shè)備零件損壞；其他一般小修項(xiàng)目。2特定季節(jié)的房屋保養(yǎng)工作l 在房屋保養(yǎng)過程中，物業(yè)管理者還應(yīng)注意特定季節(jié)的房屋保養(yǎng)工作，特別是對(duì)于災(zāi)害天氣和危險(xiǎn)性自然因素，應(yīng)針對(duì)其可能對(duì)房屋產(chǎn)生的破壞及影響，提前做好預(yù)防性保養(yǎng)及小修工作，同時(shí)應(yīng)組織相應(yīng)物資及力量，以用于災(zāi)害出現(xiàn)后的應(yīng)急需要。l 一般情況下，災(zāi)害性天氣和危險(xiǎn)性自然因素引起的危害主要來自兩方面： 一是每年春季的洪訊、臺(tái)風(fēng)，冰雪融化期間易出現(xiàn)積水、房屋屋面漏水，地基受洪水沖擊而引起的瀉土、塌方、損壞，房屋防雷設(shè)施不善引起雷擊等現(xiàn)象以及冰雪融化后房屋結(jié)構(gòu)可能由于松酥而倒塌或部件塌落的事故。 二是每年秋冬季節(jié)的暖轉(zhuǎn)寒以及寒潮侵襲期間易出現(xiàn)外墻水管、水箱的封管凍裂，影響正常供水與排水；屋面由于不堪積雪冰霜重負(fù)而發(fā)生塌落事故；供暖設(shè)施運(yùn)行故障影響正常生活以及房屋結(jié)構(gòu)損壞而又不宜維修(受冬季施工條件的限制，門窗損壞不能及時(shí)修復(fù)而受寒等等)。l 房屋的保養(yǎng)應(yīng)首先著重于季節(jié)性的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工作。著重做好以下工作：（1）普遍對(duì)房屋完損程度進(jìn)行檢查，對(duì)損壞較嚴(yán)重以及危險(xiǎn)的房屋或部位進(jìn)行著重保養(yǎng)或維修，確保房屋順利過季；（2）檢查房屋的綜合防寒防凍性能，及時(shí)整修門窗、裝配玻璃、修補(bǔ)屋面和墻體等；（3）徹底清查房屋的排水系統(tǒng)，清理屋面、排水管、窨井以及室外雨水排放通道，確保雨季、暴風(fēng)雨及冰雪融化時(shí)的排水暢通；（4）及時(shí)做好寒凍來臨之前水管、水箱等設(shè)施的防凍裂工作，對(duì)外露的水管、水箱等設(shè)施進(jìn)行包扎、粉刷、覆蓋等，提高其防凍能力；（5）大雪及冰凍期間，及時(shí)組織人員清掃屋面、外廊、屋檐、天棚、陽(yáng)臺(tái)等部位積雪、積冰，以減輕其荷載，防止塌落事故的發(fā)生；（6）對(duì)空調(diào)等供暖設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)漏、壞等現(xiàn)象及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或更換，以保證整個(gè)供暖期的工作正常；（7）其他保養(yǎng)小修工作。3保養(yǎng)工作應(yīng)注意的事項(xiàng)（1）定期進(jìn)行房屋的完損程度的測(cè)定。科學(xué)制定房屋的日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及制度。（2）建立管理人員的隨訪制度。及時(shí)了解他們對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)要求以及房屋的隱患和養(yǎng)護(hù)工作的缺陷。（3）建立管理人員的日常巡查制度。常規(guī)的巡查項(xiàng)目有：對(duì)房屋的基本結(jié)構(gòu)，如基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓地板、屋面、屋頂及樓梯等部 分進(jìn)行日常性檢查，發(fā)現(xiàn)缺損、松動(dòng)、裂縫等及時(shí)申報(bào)；對(duì)房屋的裝修部分，如門、窗、內(nèi)外墻裝飾、地面、天花板裝修、油漆及其它裝飾進(jìn)行檢查，檢查是否有損壞、松動(dòng)、脫落、起殼、蟲蛀及外表亂涂亂畫等臟亂現(xiàn)象；對(duì)房屋基本設(shè)備設(shè)施，如供排水、供電、空調(diào)、電梯、消防、報(bào)警、公用天線等設(shè)施進(jìn)行日常性檢查，檢查是否有堵塞、漏冒、漏電、損壞等現(xiàn)象，同時(shí)應(yīng)檢查是否有用戶偷接或亂接電線，私駁煤氣管、水管等現(xiàn)象；對(duì)房屋附屬設(shè)施及周圍環(huán)境的日常性檢查，如區(qū)域道路、庭園設(shè)施、廣場(chǎng)、綠化等，防止人為破壞并及時(shí)修復(fù)所受損壞；其他日常性巡查工作。（4）建立業(yè)主、租戶或用戶隨時(shí)報(bào)修制度。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)組織專門人員值班，全天24小時(shí)負(fù)責(zé)接待業(yè)主、租戶或用戶的報(bào)修電話、信函或來訪； 設(shè)置報(bào)修信箱，及時(shí)掌握房屋的破損情況或?qū)︷B(yǎng)護(hù)工作的意見。l 物業(yè)管理者在收集和了解需保養(yǎng)的項(xiàng)目后，首先應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分類處理，按輕重緩急或工作難易程度，逐一落實(shí)。（二）房屋修繕的內(nèi)容l 房屋修繕是指物業(yè)管理者為了維持物業(yè)的正常使用狀態(tài)，而對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備部分所受磨損實(shí)施的修復(fù)性工作，有時(shí)也稱為房屋維修。l 房屋修繕可以按照修繕規(guī)?；蛭飿I(yè)完損情況的不同分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修。1房屋小修l 房屋維修工作中，凡是為修復(fù)房屋的小損小壞，維持房屋原來的使用狀態(tài)及完損等級(jí)為目的所進(jìn)行的零星養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目均稱為房屋的小修項(xiàng)目。房屋小修工作的特點(diǎn)是面廣量小，工作時(shí)間短及人力、物力消耗少。小修項(xiàng)目的綜合年均費(fèi)用為房屋造價(jià)的1以下。l 建筑物的小修項(xiàng)目。（1）屋面補(bǔ)漏、換瓦；屋脊、泛水的整修；屋面裂縫修補(bǔ)；修復(fù)或拆改天窗等；（2）墻體局部修補(bǔ)、局部粉刷；樓地面修補(bǔ)及局部新做；天棚、雨棚、墻裙、踢腳線的修補(bǔ)、刷漿等；（3）室內(nèi)外給排水管道的疏通及局部更換；明溝、散水、窖井、化糞池等的清理；井蓋、井圈的修配等；（4）門窗的維修及局部更換；玻璃、五金等的裝配；屋架加固；樓梯扶手、欄桿及細(xì)木裝修的加固及部分拆換等；（5）衛(wèi)生潔具的修補(bǔ)及部分拆換；水咀、閥門等的整修、拆換；水箱的修理、清污等；（6）燈座、電線、開關(guān)的修換及故障排除；配電箱、板、盤的修配及部分調(diào)換；電表的修理及調(diào)換等；（7）門窗、樓地面、墻面的補(bǔ)漆等；（8）其他小修項(xiàng)目。l 在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，房屋的小修是與房屋保養(yǎng)工作分不開的，所以我們?cè)谟懻摲课蒺B(yǎng)護(hù)過程中也同時(shí)討論了零星養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容，房屋的小修、養(yǎng)護(hù)往往是同時(shí)進(jìn)行的。2房屋中修l 房屋的中修是指需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但仍保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的維修項(xiàng)目為中修項(xiàng)目。房屋的中修主要適用于一般損壞房屋，中修的一次費(fèi)用一般占該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25以下。l 主要包括：（1）整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯維修及油漆，墻面的重新粉刷等；（2）整幢房屋的上下水管道、通風(fēng)采暖設(shè)備管道、電氣照明線路等的全面修復(fù)或局部更換、更新，供配電系統(tǒng)的整修或局部更換、改裝；（3）整幢房屋的衛(wèi)生潔具的整修及局部更換、更新，整幢房屋的所有水咀、閥門、水箱等零部件的更換、更新；（4）對(duì)房屋結(jié)構(gòu)某個(gè)單項(xiàng)的修復(fù)或改善；（5）其他中修項(xiàng)目。l 事實(shí)上，房屋的中、小修理是很難明顯劃分的，一般通常以維修工程量的大小及維修費(fèi)用的多少來區(qū)分。在房屋中修過程中，也包括了多種類型的小修項(xiàng)目。3房屋大修l 房屋大修是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除的維修工作。l 房屋的大修主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。大修的一次費(fèi)用占同類結(jié)構(gòu)房屋新建造價(jià)的25以上。l 主要包括：（1）整幢房屋的重新裝修，可以包括全部門窗，內(nèi)外墻及樓地面的重新裝修或改善；（2）整幢房屋的水電、通風(fēng)采暖、電梯及其他共有設(shè)施的全部或部分更換或改善；（3）房屋主體結(jié)構(gòu)的加固修復(fù)，如抗震加固等；（4）房屋的部分建筑物的改建；（5）其他大修項(xiàng)目。同樣，房屋的大、中維修的區(qū)分也是相對(duì)的，實(shí)際房屋大修過程中包括了中、小修理工作，甚至可以是它們的組合或規(guī)模擴(kuò)大。4房屋翻修l 房屋翻修是指需全部拆除，另行設(shè)計(jì)、重新建造的改造工程。l 房屋翻修的費(fèi)用一般均低于同類結(jié)構(gòu)重新造價(jià)，這是因?yàn)榉课莘杀M量利用原有舊料或設(shè)備。l 房屋翻修一般適用于主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重破壞、喪失正常使用功能、有倒塌危險(xiǎn)且不能通過一般維修恢復(fù)的或無維修價(jià)值的房屋。l 屬于這類房屋的情況一般為：（1）對(duì)檢測(cè)評(píng)定為危險(xiǎn)房屋實(shí)行的全面重建；（2）對(duì)房屋功能喪失，無利用價(jià)值，且不能維修恢復(fù)房屋的拆除重建；（3）對(duì)地處易滑山坡無安全性房屋的拆除、重建；（4）無維修價(jià)值簡(jiǎn)易房屋的拆除、重建；（5）其他情況。l 房屋的翻建與大、中、小維修的區(qū)別明顯，所以對(duì)它們的區(qū)分比較容易，但房屋翻建的情況是相對(duì)很少的。5房屋的綜合維修l 房屋的綜合維修是指需對(duì)成片多幢房屋同時(shí)進(jìn)行大、中、小維修的工作。其工作的面廣量大，一次費(fèi)用一般為同類結(jié)構(gòu)的該片房屋新建造價(jià)的20以上。l 房屋的綜合維修從維修規(guī)模上看，可以作為大修項(xiàng)目的范疇，但其對(duì)參加的房屋無完損程度的限制，即綜合維修可以對(duì)各種完損情況的成片房屋同時(shí)進(jìn)行。l 房屋的不同維修形式有不同的修復(fù)要求，通常仍用修復(fù)后的房屋完損情況來表示。 小修后要求能夠保持房屋原來的完損等級(jí)； 中修要求修復(fù)后房屋的完好率達(dá)到70以上； 大修后房屋須達(dá)到基本完好房屋的要求； 翻修后房屋須符合完好房屋要求， 綜合維修后的房屋須符合基本完好或完好房屋的要求。二、房屋維修管理內(nèi)容房屋維修管理的主要內(nèi)容包括房屋維修計(jì)劃管理、房屋安全與質(zhì)量管理、房屋維修施工管理、房屋維修技術(shù)管理和房屋維修的費(fèi)用管理等。（一）房屋維修計(jì)劃管理l 房屋維修計(jì)劃管理是指物業(yè)管理者根據(jù)房屋的完損程度，用戶對(duì)房屋保養(yǎng)與維修的要求以及政府對(duì)保養(yǎng)與維修的有關(guān)規(guī)定，為科學(xué)制定并實(shí)施房屋的綜合保養(yǎng)與維修計(jì)劃所進(jìn)行的各項(xiàng)管理工作。l 房屋保養(yǎng)與維修往往是交叉進(jìn)行的，在制定房屋保養(yǎng)與維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮各方面工作的實(shí)際，注意其科學(xué)合理性。l 房屋保養(yǎng)與維修計(jì)劃根據(jù)計(jì)劃周期的不同，可以分為短期計(jì)劃、中期計(jì)劃及長(zhǎng)期計(jì)劃等。l 通常，房屋的保養(yǎng)與維修計(jì)劃周期越短，則越強(qiáng)調(diào)其實(shí)際操作性，往往要求也越詳細(xì)、具體；而計(jì)劃周期越長(zhǎng)，則往往強(qiáng)調(diào)其可控性、協(xié)調(diào)性。l 房屋保養(yǎng)與維修計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括保養(yǎng)與維修的目的、內(nèi)容、實(shí)施辦法、人員、材料、費(fèi)用及質(zhì)量考核等方面。（二）房屋安全與質(zhì)量管理1房屋安全與質(zhì)量管理的概念l 房屋維修管理中的安全與質(zhì)量管理，主要是指房屋日常使用過程中的安全與質(zhì)量管理。即是在房屋的使用過程中，通過定期和不定期對(duì)房屋的質(zhì)量鑒定、安全檢查以及危房的鑒定和排險(xiǎn)工作，隨時(shí)掌握房屋的質(zhì)量分布狀況，為房屋的合理使用、維護(hù)管理和計(jì)劃修繕提供基本的依據(jù)，確保房屋的完好和住用安全。2房屋安全與質(zhì)量管理內(nèi)容房屋安全與質(zhì)量管理包括3方面的工作：房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定，房屋使用安全檢查及危房的鑒定和排險(xiǎn)。（1）房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定。l 房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定是指按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目和方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完損等級(jí)評(píng)定。評(píng)定的依據(jù)是建設(shè)部1985年頒布的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。l 房屋質(zhì)量鑒定的基本任務(wù)就是要搞清現(xiàn)有房屋的質(zhì)量分布狀況，為房屋的管理、保養(yǎng)、修繕提供基本依據(jù)。l 房屋完損等級(jí)評(píng)定是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備3個(gè)部分的完好和損壞程度，將房屋劃分為完好、基本完好、一般損壞、嚴(yán)重?fù)p壞和危險(xiǎn)房5大類，其中：完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分完好無損，不需進(jìn)行修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋。基本完好房。是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部件及構(gòu)件基本完好無損，或雖有輕度損傷，但仍能穩(wěn)定使用、保證安全；裝修與設(shè)備部分也有輕度損傷，但不影響正常使用；經(jīng)一般維修能修復(fù)的房屋。一般損壞房。是指房屋的結(jié)構(gòu)部分有一般性損壞，并已影響了房屋的安全性；裝修、設(shè)備部分有損傷、老化或殘缺，使其不能正常使用；經(jīng)中修或局部大修就能修復(fù)的房屋。嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋的主要結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備部分有明顯損壞，房屋已無法使用，需經(jīng)大修或改造才能修復(fù)的房屋。危房。是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備全部破壞，房屋不僅不能使用，而且有倒塌或事故危險(xiǎn)，無修復(fù)可能的房屋。（2）房屋使用安全檢查。l 房屋安全檢查就是通過對(duì)房屋的經(jīng)常性檢查，了解房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)房屋存在的隱患，及時(shí)采取搶修加固和排除險(xiǎn)情的措施。l 房屋安全檢查與房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定的工作性質(zhì)、基本目的和主要作用大致相同，即掌握房屋完損狀況，為房屋的管、用、養(yǎng)、修提供基本資料。但它們還有一定的區(qū)別，主要是：安全檢查是一種經(jīng)常性的工作，質(zhì)量等級(jí)鑒定是階段性的工作；安全檢查的側(cè)重點(diǎn)是發(fā)現(xiàn)和排除隱患，而質(zhì)量等級(jí)鑒定是對(duì)房屋情況的全面評(píng)定。l 房屋的安全檢查按時(shí)間間隔劃分，可分為定期檢查和不定期檢查；按任務(wù)和內(nèi)容劃分，可分為日常性檢查、抽查、重點(diǎn)檢查及普查等類型。（3）危房的鑒定和排險(xiǎn)。l 危房的鑒定，可由政府危房鑒定機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的房屋安全鑒定部門或指定技術(shù)人員負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。l 根據(jù)鑒定情況，對(duì)危房作以下4方面處理：第一，觀察使用。適用于采取技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需隨時(shí)觀察危險(xiǎn)程度的房屋。第二，處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解危的房屋。第三，停止使用。是用于已無修繕價(jià)值，暫無條件拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。第四，整體拆除，適用于整幢危險(xiǎn)且無修繕價(jià)值，隨時(shí)可能倒塌并危及他人生命財(cái)產(chǎn)安全的房屋。（三）房屋維修技術(shù)管理1房屋維修技術(shù)管理的概念房屋維修技術(shù)管理是指對(duì)房屋維修過程中的各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)，按國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的科學(xué)管理。2房屋維修技術(shù)管理的內(nèi)容房屋維修技術(shù)管理的內(nèi)容或基本環(huán)節(jié)為：房屋維修設(shè)計(jì)、施工方案的制定，維修施工質(zhì)量的管理，房屋技術(shù)檔案資料的管理及技術(shù)責(zé)任制的建立。（1）房屋維修設(shè)計(jì)、施工方案的制定。（2）維修施工質(zhì)量的管理。l 維修施工質(zhì)量管理包括兩個(gè)方面：一是維修施工過程質(zhì)量控制，二是維修工程質(zhì)量的檢查、驗(yàn)收。l 房屋維修工程的質(zhì)量檢驗(yàn)與評(píng)定按分項(xiàng)、分部、單位工程三級(jí)進(jìn)行。 分項(xiàng)是按修繕工程的主要項(xiàng)目分； 分部工程是按修繕房屋的主要部位分； 單位工程是指以一幢大樓為一個(gè)單位。工程質(zhì)量分為合格和優(yōu)秀兩個(gè)等級(jí)。（3）技術(shù)檔案資料的管理。l 房屋技術(shù)檔案是記述和反映房屋建設(shè)、裝飾和修繕活動(dòng)，具有保存價(jià)值的房屋技術(shù)資料。l 房屋技術(shù)檔案資料管理的基本任務(wù)是為房屋的管、修、用提供必要的信息資料。l 技術(shù)檔案資料的主要內(nèi)容包括：房屋新建竣工驗(yàn)收的竣工圖及有關(guān)原始資料；現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料；房屋維修過程中產(chǎn)生的技術(shù)文件。（4）建立技術(shù)責(zé)任制。l 技術(shù)責(zé)任制是指房屋管理單位和修繕施工單位根據(jù)需要設(shè)置總工程師、主任工程師、技術(shù)隊(duì)長(zhǎng)等技術(shù)崗位，實(shí)現(xiàn)技術(shù)工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和分級(jí)管理，形成有效的技術(shù)決策管理體系以及以總工程師為首的技術(shù)責(zé)任制體系。（四）房屋維修施工管理l 房屋維修施工管理是指按照一定的施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的科學(xué)管理。l 內(nèi)容主要包括：維修施工隊(duì)伍的選擇，維修施工的組織與準(zhǔn)備，維修施工的技術(shù)交底，施工的調(diào)度與管理，施工工程的竣工驗(yàn)收及資料的交接。（五）房屋維修的費(fèi)用管理l 房屋的維修費(fèi)用主要是指房屋保養(yǎng)維修過程中，所花費(fèi)的人工、材料及設(shè)備使用等方面的費(fèi)用。l 房屋保養(yǎng)與維修的費(fèi)用管理要求物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同及政府的有關(guān)規(guī)定，本著科學(xué)與合理的原則，核定及控制費(fèi)用的來源及支出，以保證整個(gè)保養(yǎng)與維修工作的順利開展。l 房屋的保養(yǎng)與維修費(fèi)用一般包括房屋日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用及各種類型的維修費(fèi)用。 房屋日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要是指物業(yè)管理人員用于檢查、維護(hù)房屋公共區(qū)域及公共設(shè)施的費(fèi)用，一般由管理費(fèi)中支出； 而房屋的維修費(fèi)用則是用于房屋各種維修項(xiàng)目，包括緊急性維修項(xiàng)目與計(jì)劃性維修項(xiàng)目的維修費(fèi)用，也包括小修、中修、大修、翻修及綜合維修的費(fèi)用。l 根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致的產(chǎn)權(quán)理論，作為物業(yè)管理企業(yè)首先應(yīng)科學(xué)界定不同項(xiàng)目的費(fèi)用承擔(dān)者。一般的原則是：（1）房屋公共區(qū)域及公共設(shè)施的各種保養(yǎng)與維修費(fèi)用，一般由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。（2）用戶擁有單元內(nèi)的保養(yǎng)與維修費(fèi)用，原則上由用戶自行承擔(dān)；在保修期內(nèi)，且屬于保修范圍的維修費(fèi)用，用戶可不予承擔(dān)，而由發(fā)展商或施工單位承擔(dān)。（3）對(duì)于公共區(qū)域及公共設(shè)施的維修，如果是人為原因，即使是房屋保修期內(nèi)保修項(xiàng)目的維修費(fèi)用，也均由責(zé)任者承擔(dān)。l 房屋保養(yǎng)維修費(fèi)用管理的另一個(gè)內(nèi)容，是合理監(jiān)督和控制各項(xiàng)保養(yǎng)與維修費(fèi)用的支出額，以保障廣大用戶的利益。第三節(jié) 房屋維修工程的組織與管理l 一般的房屋維修工程的運(yùn)作，涉及到業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及維修工程公司3個(gè)主體，同時(shí)涉及技術(shù)和事務(wù)兩方面的工作。l 物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主與維修工程公司這兩個(gè)主體之間的橋梁，處于中間的管理位置，承擔(dān)的是維修工程的事務(wù)管理和維修工程技術(shù)管理，因此，必須以物業(yè)管理公司為核心，負(fù)責(zé)房屋維修工程的全過程。l 大型房屋維修工程的組織與管理分成3個(gè)階段：計(jì)劃階段、實(shí)施階段和整理階段。一、計(jì)劃階段的工作內(nèi)容計(jì)劃階段要做的工作主要包括防務(wù)的劣化診斷、工程方案的制定及維修工程招標(biāo)3個(gè)方面：（一）房屋的劣化診斷l(xiāng) 房屋的劣化診斷可以利用房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定和房屋安全檢查的結(jié)果，也可以單獨(dú)進(jìn)行。l 診斷房屋劣化的方法主要是工程技術(shù)人員用眼光判斷的“目視調(diào)查”，同時(shí)結(jié)合用手“觸診”，根據(jù)目視和觸診，把診斷部位的劣化項(xiàng)目制成建筑物劣化狀況明細(xì)表（圖），以供制定維修方案時(shí)參考。（二）工程方案的制定l 在劣化診斷的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)可以擬定具體的維修工程方案，即根據(jù)房屋劣化的狀況來確定房屋維修工程的規(guī)模、材料、經(jīng)費(fèi)和管理事項(xiàng)。l 房屋的劣化診斷和工程方案的制定和監(jiān)管是一項(xiàng)技術(shù)要求很高的工作，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有足夠的人力資源承擔(dān)該項(xiàng)工作，可以外聘相應(yīng)的顧問公司承擔(dān)。（三）維修工程招標(biāo)這方面有兩方面的工作：一是招標(biāo)文件的制作；二是招標(biāo)的實(shí)施。1招標(biāo)文件的制作招標(biāo)文件的內(nèi)容主要有兩部分內(nèi)容，第一部分是列明甲乙雙方在合約中的責(zé)任條款，第二部分是詳細(xì)列明工程技術(shù)上的規(guī)格要求。招標(biāo)文件可以由物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)工程人員或顧問公司來擬定，并經(jīng)企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。2招標(biāo)的實(shí)施（1）招標(biāo)方式的確定。l 招標(biāo)的實(shí)施首先是確定招標(biāo)的方式：選擇性招標(biāo)還是公開招標(biāo)。 選擇性招標(biāo)是先挑選一些有實(shí)力而又有良好記錄的施工單位，然后邀請(qǐng)這些單位投標(biāo)。好處是：減少顧問公司及管理公司的資源浪費(fèi)，也減少不合格的施工單位在投標(biāo)中的資源浪費(fèi)。壞處是：不能做到完全的開放性和競(jìng)爭(zhēng)性，因而招標(biāo)的結(jié)果可能不是最佳或相對(duì)較佳結(jié)果。 公開招標(biāo)是在報(bào)章上刊登招標(biāo)啟示，邀請(qǐng)有興趣的施工單位進(jìn)行投標(biāo)。優(yōu)點(diǎn)是：它的開放性和競(jìng)爭(zhēng)性，招標(biāo)結(jié)果相對(duì)較好。缺點(diǎn)是：在人力和財(cái)力的消耗上相對(duì)較高。兩種方法各有千秋，采用哪種方法要視實(shí)際情況或業(yè)主的要求。（2）投標(biāo)者資格審查和考核。l 投標(biāo)者的資格審查，主要就是根據(jù)招標(biāo)書的要求審核投標(biāo)者的企業(yè)資質(zhì)、財(cái)務(wù)信用等；l 考核就是到投標(biāo)者的現(xiàn)場(chǎng)查看施工企業(yè)的素質(zhì)和業(yè)績(jī)。這部分也作為評(píng)標(biāo)的一部分內(nèi)容。（3）開標(biāo)和評(píng)標(biāo)。l 根據(jù)國(guó)家招投標(biāo)有關(guān)法規(guī)，由物業(yè)管理企業(yè)或其所聘請(qǐng)的顧問公司組成的招標(biāo)工作組組織開標(biāo)和評(píng)標(biāo)。l 為做到公正、公平，所有的標(biāo)書必須在截標(biāo)前由專人統(tǒng)一放置于保險(xiǎn)箱內(nèi)。在約定的時(shí)間和地點(diǎn)，在投標(biāo)單位代表均在場(chǎng)的情況下，由招標(biāo)工作組負(fù)責(zé)開標(biāo)。l 針對(duì)開標(biāo)的結(jié)果，物業(yè)管理企業(yè)或顧問公司進(jìn)行分析，并對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行面對(duì)面的質(zhì)詢，在綜合投標(biāo)價(jià)、施工單位的能力及以往業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)上作出最終中標(biāo)者的決定。二、實(shí)施階段的工作內(nèi)容這一階段的工作可以分成施工前、施工中和施工后3個(gè)階段，下面分別介紹一下。（一）施工前的工作在施工前應(yīng)做好以下兩項(xiàng)工作：（1）對(duì)施工計(jì)劃書進(jìn)行再確認(rèn)。施工計(jì)劃書應(yīng)記載的主要事項(xiàng)包括：工程概要：工程名稱、地點(diǎn)、發(fā)包單位、施工單位、監(jiān)理單位、工期、工作條件、工程內(nèi)容等；施工組織體制：施工現(xiàn)場(chǎng)體制、緊急聯(lián)絡(luò)體制；施工管理的措施和手段：現(xiàn)場(chǎng)的管理人員、現(xiàn)場(chǎng)的管理制度和表格、檢查和監(jiān)控制度、工程例會(huì)制度等；安全衛(wèi)生管理：房屋住用者及近鄰的安全對(duì)策、施工人員的安全對(duì)策、防火防災(zāi)對(duì)策、工地衛(wèi)生對(duì)策。（2）做好對(duì)住用者的宣傳工作。在施工前，物業(yè)管理企業(yè)需會(huì)同施工單位召開住用者說明會(huì)或發(fā)送工程說明書，針對(duì)工程施工給住用者帶來的不便和需住用者配合的內(nèi)容作詳細(xì)說明。例如：腳手架搭建帶來通風(fēng)、采光及安全上的問題；因涂料和防水工程施工導(dǎo)致露臺(tái)、曬臺(tái)不能使用的時(shí)間和事先聯(lián)系方式；外墻用高壓水槍清洗時(shí)，門窗關(guān)閉以防漏水的安排；維修工程期間，車輛停放的安排及注意事項(xiàng)等。（二）施工中的工作施工中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好以下工作：（1）施工技術(shù)管理：提出工程應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及保證質(zhì)量、安全的技術(shù)措施；拆建工程和減輕對(duì)毗鄰房屋影響的安全技術(shù)措施；冬、雨季及夜間施工的技術(shù)措施；針對(duì)質(zhì)量通病采取的預(yù)防技術(shù)措施；舊料利用的技術(shù)措施等。（2）過程檢查和技術(shù)復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理人員要隨時(shí)對(duì)工程的質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行檢查和復(fù)核，特別是對(duì)關(guān)鍵部位的質(zhì)量檢查和復(fù)核工作。（3）施工材料的檢查驗(yàn)收。施工材料的好壞，對(duì)施工質(zhì)量的影響極大。因此通常物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理人員比照設(shè)計(jì)和工程合同的要求，對(duì)進(jìn)入工地時(shí)或使用時(shí)的各種材料的品種、規(guī)格、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。有的要與工地辦公室封樣的樣品進(jìn)行比對(duì)或抽樣送檢，以判斷產(chǎn)品的真?zhèn)?。（三）施工后的工作施工后的工作就是進(jìn)行維修工程的竣工驗(yàn)收。辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，必須要求工程符合房屋交驗(yàn)條件和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：（1）房屋交驗(yàn)條件。房屋交驗(yàn)條件為：按維修設(shè)計(jì)方案完成所有的維修工程內(nèi)容；水、電、路通和供熱通風(fēng)等恢復(fù)正常；竣工圖等技術(shù)資料齊全；（2）質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國(guó)家關(guān)于房屋維修工程的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程質(zhì)量分為“優(yōu)良”和“合格”兩種。由物業(yè)管理企業(yè)、監(jiān)理公司及施工單位等，采用多種檢測(cè)手段和科學(xué)方法對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的核驗(yàn)。三、整理階段的工作內(nèi)容在房屋通過竣工驗(yàn)收后，施工單位與物業(yè)管理企業(yè)辦理維修房屋的交接手續(xù)。其間，雙方共同查驗(yàn)以下資料：（1）工程質(zhì)量保證書；（2）房屋維修工程合同；（3）施工計(jì)劃書等工程量文件；（4）房屋劣化調(diào)查報(bào)告；（5）工程記錄以及監(jiān)理報(bào)告書。第四節(jié) 房屋維修標(biāo)準(zhǔn)和考核指標(biāo)一、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)房屋的修繕標(biāo)準(zhǔn)按主體工程，木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉刷工程，水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其它等9個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。（1）主體工程。主要指屋架、梁、柱、墻、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。當(dāng)主體結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重時(shí)，不論修繕哪一類房屋，均應(yīng)要求牢固、安全、不留隱患。（2）木門窗及裝修工程。木門窗應(yīng)開關(guān)靈活，不松動(dòng)，不透風(fēng)；木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。（3）樓地面工程。樓地面工程的維修應(yīng)牢固、安全、平整、不起沙、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開裂，地坪無倒泛水現(xiàn)象。如廚房、衛(wèi)生間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境，可增設(shè)防潮層；木基層或夾砂樓面損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。（4）屋面工程。必須確保安全、不滲漏、排水暢通。（5）抹灰工程。應(yīng)接縫平整，不開裂，不起殼，不起泡，不松動(dòng)，不剝落。（6）油漆粉刷工程。要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對(duì)木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件應(yīng)進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。各種油漆和內(nèi)、外墻涂料，以及地面涂料，均屬保養(yǎng)性質(zhì)，應(yīng)制訂養(yǎng)護(hù)周期，達(dá)到延長(zhǎng)房屋使用年限的目的。（7）水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。房屋附屬設(shè)備均應(yīng)保持完好，保證運(yùn)行安全，正常使用。電氣線路、電梯、安全保險(xiǎn)裝置及鍋爐等應(yīng)定期檢查，嚴(yán)格按照有關(guān)安全規(guī)程定期保養(yǎng)。對(duì)房屋內(nèi)總電氣線路破損老化嚴(yán)重、絕緣性能降低的，應(yīng)及時(shí)更換線路。當(dāng)線路發(fā)生漏電現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及時(shí)查清漏電部位及原因，進(jìn)行修復(fù)或更換線路。對(duì)供水、供暖管線應(yīng)做保溫處理，并定期進(jìn)行檢查維修。水箱應(yīng)定期清洗。（8）金屬構(gòu)件工程。應(yīng)保持牢固、安全，不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的應(yīng)拆除。（9）其他工程。對(duì)所管轄區(qū)域的院墻、院墻大門、院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通。庭院綠化，不應(yīng)降低綠化標(biāo)準(zhǔn)，并注意對(duì)庭院樹木進(jìn)行檢查、剪修，防止大風(fēng)暴雨時(shí)對(duì)房屋造成破壞。二、房屋維修的考核指標(biāo)根據(jù)建設(shè)部（88）建房字第328號(hào)文房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)定，考核指標(biāo)、計(jì)算公式及說明如下。（一）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）房屋完好率：50%60%；（2）年房屋完好增長(zhǎng)率：2%5%；年房屋完好下降率：不超過2%；（3）房屋維修工程量：100-150平方米/人.年；（4）維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率：5000元/人.年；（5）大、中修工程質(zhì)量合格品率：100%，其中優(yōu)良品率3050%；（6）維修工程成本降低率：58%；（7）安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故,年職工負(fù)傷事故頻率：小于3；（8）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率：99%；（9）房屋租金收繳率：9899%；（10）租金用于房屋維修率：不低于6070%；（11）流動(dòng)資金占用率：小于30%