上海業(yè)主主導型物業(yè)管理模式的探索與.ppt

2019/6/22,1,上?！皹I(yè)主主導型”物業(yè)管理模式的探索與實踐,和諧社區(qū)沙龍（上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務有限公司） 劉生敏中國業(yè)主委員會網(wǎng) QQ群：138914244,2019/6/22,2,劉生敏 Samuel Liu,Senior Engineer, Registered Consulting Expert General Secretary, Harmonious Community Institute General Secretary, China Owners Organization Institute 00860086-21-50904115， QQ：1005351299,2019/6/22,3,一、物業(yè)管理模式的類型,物權法第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。 一、業(yè)主共同委托物業(yè)服務企業(yè)； 二、業(yè)主共同委托其他管理人； 三、業(yè)主或業(yè)主委員會實行自管。,2019/6/22,4,北京市住宅區(qū)管理規(guī)約制定規(guī)范5.2 物業(yè)管理方式：,按照物權法、北京市物業(yè)管理辦法的規(guī)定，業(yè)主大會可以決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行自行管理、委托物業(yè)服務企業(yè)或者專業(yè)性服務企業(yè)管理、委托其他管理人管理。,2019/6/22,5,北京市住宅區(qū)管理規(guī)約（示范文本）,第二部分 物業(yè)管理方式 四、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，實行下列第 種物業(yè)管理方式。 1由全體業(yè)主自行管理； 2全體業(yè)主依法選聘物業(yè)服務企業(yè)； 3由全體業(yè)主依法選聘其他人管理； 4 采取第1種物業(yè)管理方式的，書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門；采用第2、3種物業(yè)管理方式的，雙方依據(jù)物業(yè)服務合同共同對物業(yè)共用部分進行管理、維修、養(yǎng)護，并維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。 北京市物業(yè)管理辦法實施后，申請辦理商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，全體業(yè)主確定物業(yè)管理方式時，可以根據(jù)住宅物業(yè)服務標準（編號DB11/T 751-2010）選定相應的物業(yè)服務標準。,2019/6/22,6,上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定,第四十七條 經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對下列事項作出決定： （一）自行管理的執(zhí)行機構； （二）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限； （三）聘請專業(yè)機構的方案； （四）其他有關自行管理的內(nèi)容。 電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。 業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的中介機構對管理費用、專項維修資金、公共收益等進行財務管理，根據(jù)委托財務管理合同開通專項維修資金賬戶，并應當向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。 業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實施辦法由市人民政府另行制定。,2019/6/22,7,二、上海“業(yè)主主導型物業(yè)管理模式”的特點,1、小區(qū)銀行賬戶單列，業(yè)委會主任與物業(yè)公司法定代表人共同用?。?2、小區(qū)財務獨立核算，實行年度審計； 3、物業(yè)服務費實行部分包干、部分按實結(jié)算的收費模式，逐步實行全面按實結(jié)算的酬金制； 4、實行履約保證金制度； 5、實行第三方參與監(jiān)管制度； 6、通過市場競爭方式產(chǎn)生物業(yè)服務企業(yè)； 7、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織機構完善，職責分明。,2019/6/22,8,實踐案例：,楊浦區(qū)三湘世紀花城 楊浦區(qū)雍景苑（新江灣城、上海夢想） 閘北區(qū)越秀苑 徐匯區(qū)鑫城苑 松江區(qū)榮盛名邸小區(qū) 靜安區(qū)三和花園,2019/6/22,9,三、推廣實踐中出現(xiàn)的問題與對策,1、定期評估監(jiān)督工作尚未得到實行； 幾個實踐小區(qū)均沒有做好定期物業(yè)服務評估的工作，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)矛盾依然存在。 2、第三方參與監(jiān)管的資金保證無法落實； 主要是業(yè)主的物業(yè)管理義務不清楚，不認為業(yè)主大會業(yè)主委員會本身需要資金支持。 3、物業(yè)費的本質(zhì)屬性認識不足； 業(yè)主誤認為物業(yè)費是物業(yè)公司收取的，不是業(yè)主委員會的，不屬于業(yè)主。物業(yè)費本質(zhì)屬于分攤費用，物業(yè)公司屬于代收代付。 4、主管部門和社會支持不夠。 政府部門普遍對酬金制或者按實結(jié)算有抵制，對于業(yè)主大會主導物業(yè)管理有抵觸情緒，侵害業(yè)主的物權。,2019/6/22,10,四、各地不同物業(yè)管理模式的規(guī)定，以北京和上海為例比較。,附件：關于構建和諧社區(qū)的思考北京和上海物業(yè)管理新規(guī)定對比分析,2019/6/22,11,北京和上海物管立法制訂過程比較,北京市物業(yè)管理辦法,民間參與立法 突出業(yè)主自治 細化操作方法 建立評估監(jiān)理,上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定,政府立法弊端 兩次征詢倒退 多頭管理依舊 政府負擔增加,2019/6/22,12,結(jié)論：,業(yè)主是物業(yè)管理的主體； 業(yè)主大會是物業(yè)管理的決策機構； 業(yè)主委員會是物業(yè)管理的執(zhí)行機構； 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人是業(yè)主大會選聘的專業(yè)服務機構； 建立業(yè)主主導型的物業(yè)管理模式是減少物業(yè)管理糾紛、解決物業(yè)費漲價難、物業(yè)服務水平低下的重