通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題研究

題 目： 通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題研究學 院： 商學院 專 業(yè)： 工程管理 姓 名： 王 萌 指導(dǎo)教師： 張 舒 完成日期： 2014/5/4 畢業(yè)論文任務(wù)書畢業(yè)論文題目：通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題研究選題意義、創(chuàng)新性、科學性和可行性論證：新型城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴大內(nèi)需的最大潛力所在，房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體，既是重要的民生行業(yè)，也是為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。研究城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，對推進通遼市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著重要作用，也為通遼市的經(jīng)濟發(fā)展起著積極推動作用。主要內(nèi)容： 本文介紹通遼市的城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，以直觀的數(shù)據(jù)分析通遼市城鎮(zhèn)化過程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題，分析原因并且針對問題逐一提出對策，期望在通遼市城鎮(zhèn)化快速發(fā)展中，為通遼市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供可能的借鑒。目的要求： 要求在大量搜集資料并認真研究的基礎(chǔ)上撰寫論文，同時定期向指導(dǎo)老師匯報情況，虛心征求意見，達到合理分析通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題，最終以科學嚴謹?shù)膽B(tài)度完成整個畢業(yè)論文任務(wù)。計 劃 進 度 ：開題時間：2013年12月下旬確定寫作提綱時間：2014年1月上旬-2月下旬論文寫作時間：2014年2月下旬-4月下旬論文定稿時間：2014年5月上旬指 導(dǎo) 教 師 簽 字： 主管院長（系主任）簽字： 年 月 日遼 寧 大 學本科畢業(yè)論文（設(shè)計）指導(dǎo)記錄表論文題目通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題研究學生姓名王萌學 號100707105年級、專業(yè)10級工程管理指導(dǎo)教師姓名張舒指導(dǎo)教師職稱教授所在院系商學院第一次指導(dǎo)（對確定題目、畢業(yè)論文（設(shè)計）任務(wù)書的指導(dǎo)意見）：論文題目的確定應(yīng)當符合所選擇的研究方向，是對所研究理論的高度概括，并能體現(xiàn)出論文的中心思想。畢業(yè)論文任務(wù)書應(yīng)當結(jié)合研究方向明確選題的意義和新穎性，從與實踐相結(jié)合的角度出發(fā)概要的說明所要研究課題的主要內(nèi)容，由淺入深，循序漸進，緊密圍繞中心思想，條理清晰的開展論證。同時合理安排寫作時間，有序按照進度計劃進行論文后續(xù)的撰寫工作。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日第二次指導(dǎo)（對論文提綱的指導(dǎo)意見）：論文提綱簡潔明確的概括了論文所要涵蓋的論證領(lǐng)域，從通遼市城鎮(zhèn)化的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況分析，存在主要問題及其原因，解決對策幾方面進行寫作。但在各級標題的劃分上還需要修改，主要使用一、二、三級標題，避免劃分過細，出現(xiàn)內(nèi)容重疊混亂的情況。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日第三次指導(dǎo)（對初稿的指導(dǎo)意見）：通過查閱大量參考文獻，結(jié)合自己的選題和所列提綱，對論文進行了認真的撰寫，已初步完成了論文的初稿。文章結(jié)構(gòu)比較清晰，思路基本符合要求，但仍存在一些需要改進的地方，寫作應(yīng)多從通遼市的實際情況出發(fā)，增添一些近年的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)多以表格形式出現(xiàn)。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日第四次指導(dǎo)（對修改稿的指導(dǎo)意見）：總體上較初稿有很大的進步，能夠吸收對初稿提出的修改意見并及時改進，但還存在一定的不足，建議著重細分角度，對策具有針對性，逐條分析，加深論文深度。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日第五次指導(dǎo)（對是否定稿、進入答辯及其它指導(dǎo)意見）：經(jīng)過多次溝通與修改，論文基本完善，脈絡(luò)清晰，內(nèi)容殷實，總體上符合了畢業(yè)論文的要求，論文所研究的內(nèi)容有所創(chuàng)新和深化，只是還有一些細節(jié)需要改進，一是個別格式和圖表排版需要嚴格按照畢業(yè)論文規(guī)范要求進行調(diào)整，二是盡量注意專業(yè)用語的準確性，保證論文的嚴謹可靠。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日主管院長（主任）簽名 院系蓋章 年 月 日指導(dǎo)教師評語學 生： 王萌 專 業(yè)：工程管理 論文題目：通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題研究 論文共 頁，設(shè)計圖紙 0 張。 指導(dǎo)教師評語：本論文選題符合專業(yè)培養(yǎng)目標畢業(yè)論文，能夠達到綜合訓練目標，工作量較大。選題符合當今我國房地產(chǎn)界的發(fā)展方向。該生在畢業(yè)設(shè)計過程中能較為全面收集相關(guān)資料，自主學習能力較強，文字能力較強。文章篇幅/格式完全符合學院規(guī)定，內(nèi)容完整，層次結(jié)構(gòu)安排科學，所得結(jié)論清晰明確。語言表達流暢，格式完全符合規(guī)范要求；參考了較為豐富的文獻資料，有一定的實踐指導(dǎo)作用和前瞻性指導(dǎo)教師評分： 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日遼寧大學畢業(yè)論文（設(shè)計）成績評定單評閱人評語：評閱人評分：評閱人簽字： 年 月 日答辯委員會評語：院（系）畢業(yè)論文答辯委員會（小組）于 年 月 日審查了 屆 專業(yè)學生 的畢業(yè)論文。答辯委員會評語：答辯成績：答辯委員會成員：答辯委員會（小組）組長簽字： 年 月 日 畢業(yè)論文（設(shè)計）成績：評閱人評分：指導(dǎo)教師評分 ：答辯成績：總成績：院長（系主任）簽字： 年 月 日摘 要現(xiàn)如今，城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)成為我國擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟發(fā)展的增長點。我國的城鎮(zhèn)化從改革開放，歷經(jīng)了由起步階段到快速發(fā)展的階段，進程中呈現(xiàn)出發(fā)展速度快、地域分布不均衡、上升空間大等特點。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，從新中國成立起經(jīng)歷了起步到調(diào)整的發(fā)展歷程，呈現(xiàn)出地區(qū)性、周期性等特點。城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)兩者之間既彼此聯(lián)系，又彼此制約。城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的成長提供了基礎(chǔ)和動力，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展又為城鎮(zhèn)化發(fā)展提供保證。城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度和質(zhì)量約束著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展也同樣制約著城鎮(zhèn)化的有序推動。通遼市是全國蒙古族人口最多的地區(qū)，憑借著優(yōu)越的交通區(qū)位條件和自然人文條件，根據(jù)實際選擇分散式的城鎮(zhèn)化模式，以產(chǎn)業(yè)支撐城鎮(zhèn)化發(fā)展。因此，城鎮(zhèn)化發(fā)展成果比較明顯，發(fā)展勢頭良好, 但在城鎮(zhèn)化過程中也存在著許多亟待解決的問題。通遼市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但整體發(fā)展態(tài)勢良好，發(fā)展速度較快。房地產(chǎn)開發(fā)投資額占社會固定資產(chǎn)投資額的比重不斷上升，對全市經(jīng)濟的貢獻也越來越大，房地產(chǎn)投資正發(fā)展為通遼市經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，房地產(chǎn)投資增速過快引起了一系列問題。因此，在城鎮(zhèn)化的推進進程中研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題，具有直接的現(xiàn)實意義。本文介紹通遼市的城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，運用文獻研究法、調(diào)查訪問法，以直觀的數(shù)據(jù)分析通遼市城鎮(zhèn)化過程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題，分析原因并且針對問題逐一提出對策，期望在通遼市城鎮(zhèn)化快速發(fā)展中，為通遼市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供可能的借鑒。關(guān)鍵詞：通遼市；城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)業(yè)AbstractToday, urbanization has become our country to expand domestic demand, stimulating the growth of economic development, since reform and opening up in China. Urbanization has experienced from start stage to the stage of rapid development, that features include present development speed, Regional distribution imbalance, improve space is large and so on. From the founding of PRC Real estate industry is the backbone of the national economy industry in China, and has experienced from the start to adjustment stage. Its characteristics include regional, cyclical and so on. Urbanization and real estate industry is interrelated, restraining each other. Urbanization provides motivation and basis for the development of the real estate industry, the healthy development of real estate industry Provides security for the development of urbanization. Speed and quality of urbanization restricts the healthy development of real estate industry, the healthy development of real estate industry also restricts the urbanization. Tongliao cityhas the largest population of Mongolian, relying on the superior traffic location conditions and the natural humanities, according to actual, chooses decentralized mode of urbanization, using industry support the development of urbanization.The real estate industry of Tongliao city starts late, but the overall development situation is good, and the development speed is fast. The proportion of real estate development investment in the whole society fixed asset investment has increased year by year, and its contribution to regional economy has become greater. The real estate investment has become the pillar industry of the regional economy. However, the real estate investment grows too fast leads to a series of problems. In the process of urbanization, therefore, studying the development of the real estate industry, has direct practical significance.In this paper, introduce the domestic urbanization and real estate development process in Tongliao city, using literature research, investigation method to collected the data about real estate industry in the existing problems in the development of the real estate industry, and put forward the countermeasures. In order to in urbanization fast development and the healthy development of real estate, provide the possible reference.Keywords: Tongliao city; Urbanization; Real estate industry- 11 -目 錄序 言1 一、通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀3（一）通遼市的基本情況3 （二）2013年通遼市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)成果3（三）2013年通遼市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)況4二、通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問題5（一）小戶型住房供應(yīng)少，住房供應(yīng)失衡5（二）各旗縣市區(qū)房地產(chǎn)投資不平衡5 （三）房地產(chǎn)的開發(fā)和投資盲目，導(dǎo)致房價虛高6（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)參差不齊7三、通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的原因分析7（一）對城鎮(zhèn)化加快發(fā)展應(yīng)對不足7（二）土地資源稀缺與管理的缺失8（三）房地產(chǎn)市場失靈8四、通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策8（一）選擇正確的發(fā)展模式，實現(xiàn)各區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展9（二）科學把握城鎮(zhèn)化節(jié)奏，保障居民住房供給9（三）地方政府加強監(jiān)管力度，引導(dǎo)理性開發(fā)和合理消費9（四）提升房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)10參考文獻10致 謝11序 言研究背景 黨的十八大指出，要堅持走中國特色的新型城鎮(zhèn)化道路，推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展?！八幕健笔菍ξ覈?jīng)濟社會發(fā)展階段和發(fā)展任務(wù)的科學把握，是中國現(xiàn)代化建設(shè)的新決策、新部署?！八幕敝?，城鎮(zhèn)化地位特殊、位置關(guān)鍵，加快推進新型城鎮(zhèn)化，是擺在我們面前的一項重大任務(wù)，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是經(jīng)濟社會發(fā)展的必然要求。1995年以來，我國城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了歷史上最快的發(fā)展階段，同時也帶來一個更令人頭痛的問題市場房價進入快速上漲甚至暴漲期。房價問題的背后，還有以下值得注意的數(shù)據(jù)：從2000年至2010年的10年內(nèi)，國內(nèi)城市建設(shè)用地擴張83%，但同期包括農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)人口僅增長45%，土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化速度極不匹配。因此，當今面臨的重要問題在于糾偏類似失衡，在平抑房價的同時，引導(dǎo)地產(chǎn)業(yè)理性歸位。在新型城鎮(zhèn)化的推進過程中，房地產(chǎn)業(yè)將面臨市場容量、發(fā)展空間、競爭格局等一系列的巨大轉(zhuǎn)變，與過去發(fā)展階段相比，這種變化頻率和幅度都是前所未有的。尤其是新型城鎮(zhèn)化帶來的發(fā)展機遇與風險，使得中國房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大的戰(zhàn)略能力提升的問題。研究意義 新型城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴大內(nèi)需的最大潛力所在和加快我國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的“火車頭”，是我國全面建成小康社會和從經(jīng)濟大國向經(jīng)濟強國邁進的“王牌”引擎。努力推進具有中國特色的新型城鎮(zhèn)化道路，將為我國贏得比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢發(fā)揮的巨大空間。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體，既是重要的民生行業(yè)，也是為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。新型城鎮(zhèn)化的實現(xiàn)離不開房地產(chǎn)業(yè)的推動，房地產(chǎn)業(yè)也必須要與居民的需求、當?shù)亟?jīng)濟社會的發(fā)展相適應(yīng)。超前發(fā)展會導(dǎo)致資源浪費，還容易產(chǎn)生泡沫；滯后發(fā)展會影響人口聚集和產(chǎn)業(yè)發(fā)展；品質(zhì)過低，對城市面貌和城鎮(zhèn)居民生活又產(chǎn)生不利影響；房價過高，對進城人口和低收入群體又有擠出效應(yīng)。研究新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在聯(lián)系，正確處理好城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，具有重要的理論意義和現(xiàn)實指導(dǎo)意義。通遼市推進城鎮(zhèn)化建設(shè)面臨許多挑戰(zhàn)，城市的擴張與配套設(shè)施保障的沖突，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等，特別是農(nóng)村牧區(qū)的社區(qū)化，要破解二元結(jié)構(gòu)的障礙，那就要把農(nóng)村農(nóng)村要像社區(qū)那樣來管、來建，這同時又對房地產(chǎn)業(yè)提出了挑戰(zhàn)，低收入人口的保障房建設(shè)問題等，如何保證進城人口買得起房，這都需要研究城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系。關(guān)于通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題研究的較少，本文在現(xiàn)有文獻的基礎(chǔ)上對通遼市城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進行分析，對促進二者互動與協(xié)調(diào)發(fā)展以及政策的制定方面具有參考作用。一、通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）通遼市的基本情況通遼市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)東部，松遼平原西端，科爾沁草原腹地，東連吉林省，南鄰遼寧省。全市轄5旗1縣1市1區(qū)和1個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總土地面積6萬平方公里，現(xiàn)有61個鎮(zhèn)、28個國有農(nóng)牧林場，其中國家級重點鎮(zhèn)6個，自治區(qū)級重點鎮(zhèn)10個，市級重點鎮(zhèn)15個。全市總?cè)丝?19萬人，其中蒙古族人口152萬人，是我國蒙古族人口最集中的地區(qū)。2013年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成1811.82億元，財政總收入完成149.34億元，全社會固定資產(chǎn)投資完成1577.65億元，社會消費品零售總額372.35億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21009元，農(nóng)牧民人均純收入9621元。（二）2013年通遼市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)成果1、道路工程。通遼市主城區(qū)實施了20條街路新建改造工程、4座橋梁維修改造工程、2個學校人行地下通道建設(shè)工程、1個廣場改造工程、1座停車場建設(shè)工程，工程總投資32800.8萬元。2、園林綠化工程，完成投資9952.87萬元；3、排水工程。完成排水工程1849米，污水管道工程836米，重點小區(qū)雨水及污水管道改造工程100處，化糞池清掏300座，封閉通錢干渠400米，完成投資5296.1萬元。4、供熱工程。在熱源方面，工程投資8000萬元，新增供熱能力150萬平方米；在熱網(wǎng)方面，市主城區(qū)新建供熱主分支管網(wǎng)92公里，投資6.5億元；改造老化管網(wǎng)分支68條，投資3440萬元。5、城市亮化工程。對主城區(qū)部分樓體亮化進行亮化，對新改造路段進行路燈、景觀燈的更換，其它部分路段進行路燈、景觀燈改造，完成投資2700萬元。6、城市燃氣工程。投資3.32億元，主城區(qū)燃氣普及率達到91%，全市燃氣普及率達到78%。7、建設(shè)保障性安居工程1.09萬套8、2013年通遼市的城鎮(zhèn)化率為43.5%，比全國和自治區(qū)分別差了10個和14個百分點。怎樣有效增長城鎮(zhèn)化率，成為通遼市丞待解決的問題。（三）2013年通遼市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)況2013年，通遼市共有房地產(chǎn)施工項目110個，完成投資69.2億元，同比增長62.3%，投資總量及增速分列全自治區(qū)第6位和第1位。房屋施工面積和新開工面積不斷擴大，商品房銷售情況趨好，重大項目進展順利，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，詳細數(shù)據(jù)見表1.1。隨著政府投資力度的加大，新城區(qū)建設(shè)正以加速度的趨勢在發(fā)展，無論是景觀規(guī)劃還是市政基礎(chǔ)設(shè)施都是老城區(qū)所無法比擬的，加之各企事業(yè)單位及學校的陸續(xù)入駐，帶動了新城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。到2013年上半年，新城區(qū)房地產(chǎn)投資3.2億元，同比增長89.4%，占全市房地產(chǎn)企業(yè)投資的29.2%，同比提高18.2個百分點。表1.1 2013年通遼市房地產(chǎn)市場指標值項目2013年完成數(shù)量2012年完成數(shù)量數(shù)量同比增長房地產(chǎn)開發(fā)投資69.2億元41.0億元62.3%房屋施工面積679.0萬平方米505.8萬平方米27.0%房屋新開工面積274.9萬平方米180.4萬平方米42.5%房屋竣工面積143.6萬平方米117.2萬平方米3.1%商品房銷售面積168.6萬平方米150.5萬平方米6.3%商品房銷售額49.5億元49.5億元3.4%二、通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問題（一）小戶型住房供應(yīng)少，住房供應(yīng)失衡 2013年，通遼市90平方米及以下的小戶型住房投資14.1億元，占全部住宅投資28.8%，同比下降9.7個百分點。通過實地調(diào)研了解到，樓盤購買人群以首次置業(yè)本市居民、旗縣購買者為主。購買人群中，第一位是首次置業(yè)人群，以通遼市本地無住房的年輕人群為主，主力購買年齡在25-35歲；第二位是市區(qū)周邊旗縣購買者，其在整體購買人群中的比例逐年上升，占20%左右；最后是中高層人群，多屬于二次置業(yè)，在通遼擁有兩套房以上住房。而首次置業(yè)者與旗縣購買者的收入水平較低，在住房面積選擇上，多偏向90平方米及以下的小戶型，這種需求就與逐年降低的小戶型供應(yīng)產(chǎn)生了失衡，較低收入人群無法負擔高昂的房價，首次置業(yè)困難。（二）各旗縣市區(qū)房地產(chǎn)投資不平衡 2013年底，通遼市的九個旗縣市區(qū)中，開發(fā)區(qū)、科爾沁區(qū)、科左后旗、庫倫旗、扎魯特旗這5個地區(qū)房地產(chǎn)投資呈正增長外，其余科左中旗、開魯縣、奈曼旗、霍林郭勒4個地區(qū)房地產(chǎn)投資仍呈下降態(tài)，投資情況并不樂觀，全市的投資分布呈現(xiàn)東部重西部輕的不平衡情況，對比2012年和2013年各旗縣市區(qū)完成投資額的詳細數(shù)據(jù)見表2.1。表2.1 2012-2013年通遼市各旗縣市區(qū)房地產(chǎn)投資完成情況 地區(qū)2013年完成投資（萬元）2012年完成投資（萬元）增速通 遼 市69191242632262.3%開 發(fā) 區(qū)1170748303841.0%科爾沁區(qū)28172985125231.0%科左中旗117400121674-3.5%科左后旗279522107532.6%開 魯 縣503510147-50.4%庫 倫 旗5600043921175.1%奈 曼 旗1280413445-4.8%扎魯特旗3087212785141.5%霍林郭勒4304674641-42.3%（三）房地產(chǎn)的開發(fā)和投資盲目，導(dǎo)致房價虛高 通遼市近幾年過快地擴大城市面積，過度膨脹地征地、建房，造成房地產(chǎn)市場只是簡單的生產(chǎn)、消費。盲目地大量搞房地產(chǎn)開發(fā)，但市場需求在短期內(nèi)是有限的，結(jié)果房地產(chǎn)市場上供給大于需求，房地產(chǎn)商品流通環(huán)節(jié)不暢，甚至出現(xiàn)大量閑置房等現(xiàn)象，造成了資源的嚴重浪費，妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。發(fā)展新型城鎮(zhèn)化要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，但是要擺脫過分依賴房地產(chǎn)的問題。過分強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的作用，只考慮房地產(chǎn)業(yè)的短期拉動作用，顯然是不可持續(xù)的。伴隨城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，以及通遼市地方經(jīng)濟的快速發(fā)展，通過買房實現(xiàn)保值增值已經(jīng)成為許多居民的投資首選。原本打算以后買房的居民，由于害怕房價上漲而提前買房，這使后期潛在的需求變成了當前的有效需求，這部分消費者的加入，加速房價上漲。房價的不斷上漲使很多投資者選擇了投資住房，他們購房后并不自住，而是出租或是等房產(chǎn)增值后變現(xiàn)獲取差價。這類投資者的增加使得住房的投資需求有所放大，進而影響住房價格。房價居高不下，將直接影響社會穩(wěn)定和和諧社會構(gòu)建，危害本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，影響城鎮(zhèn)居民住房條件改善，加重中低收入家庭生活負擔，也是違背科學發(fā)展觀和以人為本的社會發(fā)展規(guī)律。通遼市部分新開樓盤價格如表2.2所示，對比相鄰城市赤峰市的部分新開樓盤價格，可以發(fā)現(xiàn)，通遼市的房產(chǎn)價格明顯偏高。表2.2 通遼市和赤峰市部分新開樓盤價格對比表通遼市部分新開樓盤價格（元/）赤峰市部分新開樓盤價格（元/）龍興世紀城4000水榭花都三期2550藝苑小區(qū)3400陽光小區(qū)(1)區(qū)2360陽光新苑小區(qū)4651河畔駿景-河畔景地1區(qū)3100新雅馨園3300皇家帝苑二期2980京漢君庭3800百合新城2580檀香灣4300盛世嘉園3180（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)參差不齊2013年，通遼市共有聯(lián)網(wǎng)直報房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)168家，從資質(zhì)等級看，一二級資質(zhì)企業(yè)僅有7家企業(yè)，其余161家企業(yè)均為三級及三級以下和暫定資質(zhì)企業(yè)。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)低，資金實力比較弱，他們在施工過程中很容易形成低層次、低技術(shù)含量的簡單再生產(chǎn)，而忽略了住宅的質(zhì)量、風險等高層次的東西，更難認識到建筑的風格、特色等高端層面的東西，最終導(dǎo)致城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)檔次不高。開發(fā)商為了節(jié)約投資，追求利潤的最大化，在選擇施工時往往選擇一些報價較低或開出條件優(yōu)惠的施工單位，由此帶來的的后果可能是施工單位偷工減料、違約違規(guī)，容易出現(xiàn)質(zhì)量問題。其次，規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)容易存在誠信問題，為達到順利銷售的目的，開發(fā)商往往在開發(fā)項目還未封頂或取得相關(guān)許可時就對其所開發(fā)的商品進行廣告宣傳和造勢，給購房者造成一種供不應(yīng)求、奇貨可居的假象，這種營銷手段嚴重損害購房者的利益。最后，規(guī)模小、資質(zhì)低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往沒有自己的物業(yè)公司，他們聘請的物業(yè)公司的質(zhì)量難以保證。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)中重要的一個環(huán)節(jié)，物業(yè)公司服務(wù)水平差會給用戶生活造成不便，甚至帶來直接經(jīng)濟損失，由此產(chǎn)生的糾紛也很普遍。三、通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的原因分析（一）對城鎮(zhèn)化加快發(fā)展應(yīng)對不足近幾年，通遼市正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，由于城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟收入、教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生等方面都比農(nóng)村優(yōu)越，特別是教育資源的優(yōu)越性，帶孩子進城上學已成為農(nóng)村人口進城租房或買房的主要動因。在城鎮(zhèn)化進程中，隨著農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝?，城市不斷完善的各項配套供?yīng)，更激發(fā)了消費者的購房需求。2011-2015年，通遼市要達到內(nèi)蒙古城鎮(zhèn)化率平均水平，這五年間將有十多萬的農(nóng)村人口進入城鎮(zhèn)，這不僅給城鎮(zhèn)的配套基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生沖擊，還對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠影響，旺盛的消費需求必然刺激房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，房價的增長也使民眾普遍感到買房的困難，消費需求將進一步帶動房地產(chǎn)投資額的持續(xù)增長和房價的高漲。（二）土地資源稀缺與管理的缺失土地是稀有資源，是限制人類社會生存和發(fā)展的最基本的因素。土地供給的稀缺性不僅表現(xiàn)為供給總量與需求總量的矛盾，還表現(xiàn)為土地的固定性和質(zhì)量的差異性導(dǎo)致土地供給稀缺。我國是一個人口眾多的國家，在占世界7%的土地上，卻住著占世界22. 8%的人口。通遼市在城鎮(zhèn)化進程中，土地資源是相當寶貴的，它決定著城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的完成情況。而土地的有限性必然促進城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，尤其是當前的土地供給主要通過拍賣的形式進行，競爭的激烈性直接推高了地價。（三）房地產(chǎn)市場失靈新古典經(jīng)濟學中，關(guān)于完全競爭市場結(jié)構(gòu)的前提就是信息完全充分，信息不對稱會使交易者處于逆向選擇和道德風險困境中，造成市場效率低下，引發(fā)市場失靈。要想讓房地產(chǎn)市場正常運行，市場主體正確發(fā)揮作用，信息的公開透明是必由之路。通遼市目前對房地產(chǎn)業(yè)加強了信息服務(wù)和監(jiān)管，建立了住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，通過此網(wǎng)站，普通民眾可以了解到房屋供給和銷售方面的信息，但是尚未出臺商品住房價格備案實施細則。而對于房地產(chǎn)開發(fā)成本普通民眾更是不了解，且在政府信息公開中并未對此作出詳細解答。對于商品房住宅品質(zhì)的判斷，也是建立在自身的感官基礎(chǔ)上。四、通遼市城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策（一）選擇正確的發(fā)展模式，實現(xiàn)各區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展通遼市雖與東北地區(qū)相鄰，但從經(jīng)濟發(fā)展的角度看，應(yīng)屬于西部地區(qū)，是西部大開發(fā)的對象。在推進西部地區(qū)城鎮(zhèn)化的過程中，一個首要的問題就是要選取好西部地區(qū)城鎮(zhèn)化的模式這也正符合我國十五期間城鎮(zhèn)化發(fā)展的基本方略，以小城鎮(zhèn)為重點，走符合我國國情、大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的多樣化城鎮(zhèn)化道路。正因為如此，通遼市應(yīng)該結(jié)合本地區(qū)實際重點發(fā)展小城鎮(zhèn)，把重點放到縣城和部分基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄖ奇?zhèn)，同時大力發(fā)展中心城市。增強各地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)投資環(huán)境，就要根據(jù)各地區(qū)資源環(huán)境承載能力和發(fā)展?jié)摿?，與當?shù)氐馁Y源稟賦、自然條件、人文環(huán)境等相適應(yīng)，與周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施與商業(yè)設(shè)施等同步規(guī)劃、同步建設(shè)，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，形成各具特色的區(qū)域發(fā)展格局，實現(xiàn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。（二）科學把握城鎮(zhèn)化節(jié)奏，保障居民住房供給現(xiàn)在通遼市的房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)處于過熱，繼續(xù)快速推進城鎮(zhèn)化將不利于區(qū)域經(jīng)濟和社會的健康發(fā)展。準確把握城鎮(zhèn)化發(fā)展進度，不要過度鋪張，過分向郊區(qū)擴散，土地規(guī)劃要從實際出發(fā)，分階段推進。科學合理的制定城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，把握城鎮(zhèn)化發(fā)展節(jié)奏，將促進通遼市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度與城市發(fā)展速度的協(xié)調(diào)增長。城鎮(zhèn)化的發(fā)展是與鄉(xiāng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移相伴相隨的，所以最重要的是要保障進城農(nóng)牧民的住房需求。一是改變現(xiàn)有商品住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)，加大90平米以下小戶型住宅的建設(shè)，降低相對購房成本，擴大潛在購房群體，讓更多的人有房可買有屋可居。二是擴大經(jīng)濟適用住房和廉租房建設(shè)，以及其覆蓋的范圍。通過真正構(gòu)筑全方位的住房保障體系，豐富市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使中低檔商品房成為市場的主體，從而實現(xiàn)拉低房價迅速上漲趨勢的目標。要特別關(guān)注農(nóng)民工住有所居的問題，把符合條件的農(nóng)民工真正轉(zhuǎn)移為城鎮(zhèn)居民，改善他們的居住環(huán)境。保障居民住房供給是解決城鎮(zhèn)化進程中民眾住有所居的有效途徑，這樣更利于社會的安定和城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性增長。（三）地方政府加強監(jiān)管力度，引導(dǎo)理性開發(fā)和合理消費 對于地方政府相關(guān)管理部門，要加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，進一步規(guī)范市場秩序。嚴格房地產(chǎn)市場準入、清出制度；完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，做好房地產(chǎn)市場情況分析和監(jiān)測工作；加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全過程監(jiān)管；規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費標準，提高從業(yè)人員素質(zhì)，提高服務(wù)水平等。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，地方政府應(yīng)對房地產(chǎn)商進行理性引導(dǎo)，將消費者的需求信息反饋給房地產(chǎn)開發(fā)商，以土地供應(yīng)計劃、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃等政策的公開，引導(dǎo)其開發(fā)的速度和結(jié)構(gòu)。同時強調(diào)環(huán)境的保護，促使開發(fā)商科學合理地轉(zhuǎn)變開發(fā)模式。對于普通消費者，地方政府要充分利用媒體等多種渠道，客觀、公正地報道房地產(chǎn)市場情況，增強透明度，及時讓社會各界深入了解房地產(chǎn)的各項政策，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費理念，鼓勵合理消費，使房價回歸更合理的市場軌道。抑制投機性購房，支持改善性需求，滿足全社會各個層次的需求。（四）提升房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)隨著時間的